ИЖС | 🇷🇺 ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ

Вчера посмотрел «Одиссею» Нолана. И вышел из зала с ощущением, что смотрел кино не про Древнюю Грецию. Итак, как у меня складывалась эта история. Сначала я Гомера слушал. Аудиокнига, дорога, пробки, перелёты. Одиссей плывёт — и я еду. Так и прошли двадцать с лишним песен. И слушать оказалось правильно: Гомера первые несколько веков вообще никто не читал глазами, его пели. Аэд, кифара, костёр, зал — и голос. Потом я взял в руки книгу. Это уже другое чтение — медленное, с карандашом. Вот тут я и услышал слог. Гекзаметр — это волна (умничаю 😂). Длинная, катящаяся строка, ты физически чувствуешь море под текстом. Плюс формулы, которые повторяются десятками раз: «многоумный Одиссей», «Встала из мрака младая с перстами пурпурными Эос». Современный редактор вычеркнет как повтор. А это не повтор — это опора для памяти певца и ритм, в который ты как слушатель проваливаешься. Ещё раз: текст, которому под три тысячи лет, держит внимание одним ритмом (Ритм важен и в нашей работе- архитектурный ритм, слышали?) Цитата, с которой всё начинается: «Муза, скажи мне о том многоопытном муже, который, Странствуя долго со дня, как святой Илион им разрушен, Многих людей города посетил и обычаи видел...» Внимание: не «о великом воине», не «о царе». О многоопытном. О том, кто много перенёс. Герой определяется не победой, а пройденным путём. По сути дела, это точка, из которой выросла вся современная литература. Из «Одиссеи» вышло почти всё, чем мы пользуемся до сих пор. Сюжет-возвращение. Герой с внутренней жизнью, сомнениями и хитростью, а не только с мечом. Рассказ внутри рассказа — Одиссей сам пересказывает свои приключения за столом у феаков. Начало с середины действия. Джойс через три тысячи лет назвал свой роман «Улисс» и уложил всю «Одиссею» в один дублинский день. Не потому что красиво — потому что каркас работает. А образы ушли в язык и живут отдельно от книги. Сирены — сладкий голос, который зовёт свернуть. Циклоп — грубая сила без правил. Сцилла и Харибда — выбор между двумя потерями, где безболезненного варианта просто нет. Лотофаги — комфорт, после которого не хочешь домой. Калипсо — бессмертие в обмен на отказ от своей жизни, и он отказывается. Пенелопа, которая ткёт днём и распускает ночью, — умение тянуть время, когда действовать пока нельзя. И лук, который натянет только хозяин. Это не мифология. Это набор ситуаций, в которые каждый попадает по нескольку раз за жизнь. И главное, ради чего я вообще пишу этот пост. Через всю книгу идёт Афина. Богиня рядом: ведёт, подсказывает, приходит в чужом облике, готовит почву. Божественная сила действительно сопровождает тебя на пути домой — подчёркиваю, сопровождает. Но плот Одиссей вяжет сам. Своими руками, двадцать дней, на острове Калипсо. Сам садится на вёсла. Сам тонет, когда Посейдон ломает плот, и сам выгребает к берегу. Афина не переносит его на Итаку по воздуху, хотя могла бы. Она делает так, чтобы у него был шанс. Шансом он распоряжается сам. Вот эта история для меня — самая честная в книге. Тебе дают ветер, дают знак, дают нужного человека в нужный момент. А испытание всё равно проходить тебе. Двадцать лет. Потерянные корабли, потерянная команда, потерянные годы. И всё равно — домой. Кино посмотрите. Фильм выдающийся и смотрится на одном дыхании. Но потом откройте книгу🔥 #дневникнаставника

Друзья, приветствую. Меня зовут Константин Пороцкий. За моими плечами: — Первый в России горизонтальный жилой комплекс с проектным банковским финансированием — 3,7 млрд рублей привлечённых инвестиций — Инициатор ипотеки для ИЖС и изменений в ФЗ-214 — С 2013 по 2025 — Председатель Комитета РСС по малоэтажному строительству — Основатель Института проектного менеджмента (IPM) 13 лет в девелопменте — прошёл путь от площадки до проектного финансирования. Видел проекты, которые сгорали на старте, потому что экономику не срастили с концепцией. И видел те, где из обычного участка за несколько месяцев получался узнаваемый бренд посёлка. Разница почти всегда — в том, что делают на самом старте, до вложенных денег. Сейчас я — основатель IPM | LAB, наставник застройщиков. Моя специализация — КРТ, ИЖС, МЖК, вся градостроительная документация и проектное финансирование. Отдельно слежу за Московской областью — регион меняет правила чаще других, поэтому здесь важно не отставать. Не зря говорю: МО — законодатель моды. Здесь, в канале «ИЖС | ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ», разбираю реальные кейсы без прикрас — свои и клиентские. Законы, приказы, ставки, схемы — но не в виде абстрактной теории, а через конкретные истории: что сделали, где ошиблись, что в итоге сработало. Если у вас есть участок, проект КРТ или вопрос по ИЖС/МЖК — пишите в комментариях или лично, разберём. Задайте нам вопрос 📌 IPM | LAB — Лаборатория девелопмента 📞 +7 921 931-82-02 📧 stroibudushee@yandex.ru 🌐 ipmdv.com Личный контакт: @Porotckii_lab

Пришли замечания по нашему проекту КРТ. Разбирали сегодня командой на ВКС — делюсь главным Наконец-то дождались. По проекту КРТ по инициативе правообладателя. Название проекта и регион не назову, извините — работа в процессе, есть договорённости. Но выводы универсальные, они касаются каждого, кто идёт в КРТ с индивидуальным жилищным строительством. Итак. По проекту КРТ по инициативе правообладателя (ИЖС) пришёл сводный ответ от тринадцати ведомств сразу — Минград, Минстрой, Минимущества, Минтранс, Минэкологии, Управление охраны объектов культурного наследия, администрация округа. Запрос уходил в конце июня, ответы собирали больше месяца. Сегодня три часа разбирали построчно. Начну с главного — и это тот случай, когда нормативка воюет сама с собой. Ключевое замечание Минграда: «Использование данных ВПН-2010 для расчёта проектной численности не обосновано. Принять расчётный показатель 40 м² суммарной поэтажной площади на одного жителя и сделать перерасчёт». Внимание. Сорок квадратов на человека — это показатель для многоквартирного жилья. Он писался под квартиры, под залповое заселение, под демографию новостройки. А у нас ИЖС. Дом двести квадратов. Считаем по их формуле — и вот в доме живёт пять человек. В реальности живёт семья из двух-трёх. Дальше цепочка разворачивается сама: завышенная численность → завышенная потребность в местах в саду и школе → около 329 млн рублей платы в областной бюджет в качестве компенсации затрат на соцобъекты. Именно такой расчёт нам и прислал Минстрой. Ещё раз, чтобы было понятно: чем больше дом, тем больше в нём «жителей» по нормативу. Для ИЖС это абсурд. Отдельного норматива обеспеченности для индивидуального жилья в нормативной базе просто нет — и эта дыра закрывается показателем от многоэтажки. Что делаем. Готовим письменное обоснование неприменимости показателя 40 м²/чел. к ИЖС и через заказчика отправляем запрос в органы статистики — по фактическому среднему размеру домохозяйства в районе. Ожидаем в районе 2,1 человека. Параллельно собираем справки по школам и детским садам в радиусе транспортной доступности 30 км: есть свободные места — потребность в собственных объектах и размер платы падают кратно. И вишенка. Минздрав в этом же документе согласовал проект с формулировкой: увеличение численности населения не потребует строительства дополнительного медучреждения. То есть одно ведомство считает численность достаточной для «ничего строить не надо», другое — основанием для 329 миллионов. 🙂 Что ещё вытащили из документа: Земля — сельхозназначения. КРТ на ней невозможен в принципе: нужна смена категории, включение в границы населённого пункта и согласование Минсельхоза РФ. Пока этого нет — все остальные замечания вторичны. Администрация округа не согласовала. Предлагает установить зону под природно-познавательный туризм, где градрегламентом размещение объектов капитального строительства не предусмотрено вообще. Если эту историю не снять — посёлка тут не будет. Точка. Управление ОКН: объектов наследия нет, зон охраны нет — и тут же требование провести историко-культурную экспертизу через археологическую разведку по 73-ФЗ. Это миллионы рублей на ровном месте. Дальше вопрос уже не юридический, а политический: судиться или платить. Дорожники: транспортное компьютерное моделирование потоков, велокоммуникации, доведение существующей подъездной дороги до нормативных параметров. Дорогу, разумеется, за наш счёт. Мой главный вывод по итогам разбора: практически весь пакет замечаний — это нормативная база многоэтажки, механически положенная на ИЖС. Спорить по форме бесполезно. Надо приходить с расчётами и показывать, где цифры не срастаются. Дальше — письмо заказчику с чётким разделением: вот это делаем мы, а вот это без вас не сдвинется. Продолжение следует. 🤝 #СтандартКРТ #дневникнаставника

Как подготовиться к торгам на право заключения договора о КРТ Смотрите, вот тут почти все спотыкаются на одном и том же — считают, что торги на КРТ это как обычная закупка: собрал бумажки, подал заявку, жди результата. Нет. Это отдельная история, и готовиться к ней нужно за месяцы, а не за неделю до подачи. Что я считаю обязательным на этом этапе: 1. Поднимите ГПЗУ и сверьте его построчно с проектом и бизнес-планом. Площадь, разрешённое использование, предельные параметры строительства — если тут не срослось, дальше можно не считать экономику, она развалится. 2. Соберите финансовый расчёт проекта. Сметная стоимость, сроки, источники финансирования, доходность — без этого комиссия не увидит экономическую целесообразность, а без неё заявку даже не будут разбирать серьёзно. 3. Пройдите согласования проектной документации с властями и надзорными органами — экология, безопасность, соответствие требованиям муниципалитета. Подчёркиваю: именно здесь у большинства теряется больше всего времени, потому что замечания регуляторов дорабатывают невнимательно, по верхам. 4. Подготовьте доказательства прав на участок — выписка из ЕГРН, свидетельство собственности либо документы на право пользования и распоряжения территорией. Без этого вас просто не допустят. 5. Соберите пакет документов для торгов — предложение по КРТ строго по требованиям закупочной документации муниципалитета, включая технико-экономическое обоснование. 6. Проверьте себя на соответствие квалификационным требованиям участника: опыт реализации аналогичных проектов, финансовая устойчивость, отсутствие ограничений по закупкам. Это тот пункт, где многие переоценивают свои силы, а потом влетают на историю уже после победы в торгах. Самые болезненные финансовые потери у застройщиков возникают не на этапе торгов, а раньше — когда недооценивают стоимость инженерных сетей и инфраструктуры при подготовке сметы. Централки, дороги, сети — это не мелочи, это то, что срастит или развалит вам всю экономику проекта. Считайте это заранее, а не по факту. Без схематозов, без «само как-нибудь получится» — здесь так не работает. Если готовитесь к конкретным торгам и хотите свериться по документам — напишите мне лично @Porotckii_lab, разберём ваш кейс. 🤝 Чек-лист прикрепил к посту. 📞 +7 921 931-82-02 Константин 📍 ipmdv.com

Изъятие при КРТ: когда могут забрать и что вы можете сделать Смотрите, это самая болезненная часть механизма. И самая непонятая — на консультациях спотыкаются именно здесь. Специальный порядок изъятия земли и объектов под КРТ прописан в ст. 56.12 Земельного кодекса. Работает он только там, где принято решение о комплексном развитии территории — жилой или нежилой застройки. Отдельно подчёркиваю: КРТ по инициативе правообладателей — это другая история. Там вы реализуете проект сами, по Градкодексу, и никто у вас ничего не изымает. Это ключевая развилка, которую путают чаще всего. Что важно понимать про изъятие. Участок должен попасть в границы решения о КРТ. Решение принимает уполномоченный орган — государственный или муниципальный. Правообладателю направляют копию. А размер возмещения считают по рыночной стоимости имущества плюс убытки, предусмотренные законом. И внимание: дом не обязан быть аварийным. Закон допускает включение в КРТ жилой застройки неаварийных домов, если они отвечают установленным критериям. Многие собственники узнают об этом слишком поздно. Теперь права собственника — их больше, чем принято думать. Вы можете ознакомиться с условиями и суммой возмещения. Можете не согласиться и оспорить размер. Можете принести свой отчёт об оценке и защищать позицию им. Можете идти в суд. И при принудительном изъятии возмещение должно быть предварительным и равноценным — не после, а до. Для собственников жилья работают дополнительные гарантии по ст. 32.1 ЖК РФ. В зависимости от региона и ситуации вместо денег может быть другое или равнозначное жильё. А теперь для девелоперов. Я видел проекты, где расходы на изъятие в финмодели сводили к рыночной стоимости объектов — и потом влетали на историю. Возмещение убытков, споры, сроки, юристы, простой площадки — всё это деньги. Считайте весь объём, а не только оценку. ПЛАН ДЕЙСТВИЙ: 1. Проверьте состав объектов и правообладателей в границах КРТ и основания для изъятия. 2. Заранее посчитайте расходы на приобретение прав, возмещение убытков и возможные споры. 3. Идите на переговоры до принудительной процедуры — соглашение сторон почти всегда короче и дешевле суда. 4. При расчёте возмещения опирайтесь на требования ЗК и ЖК и на актуальную оценку. Если у вас участок или объект в границах КРТ и непонятно, что делать — напишите мне лично @Porotckii_lab, полчаса потратим, посмотрим вместе. 🤝 #СтандартКРТ 📞 +7 921 931-82-02 📍 ipmdv.com

Пост 6/10 Разбор стандарта КРТ Реализация проекта КРТ: где теряется качество среды   Хороший проект на бумаге и хорошая среда в жизни — не одно и то же. Книга 6 посвящена реализации: как довести проект от документации до построенного квартала, не растеряв качество по дороге.   Ключевые узлы, на которые обращает внимание Стандарт: — этапность освоения — очерёдность строительства, увязанная с экономикой; — распределение ролей между городом, девелопером и жителями; — финансово-экономическая модель и источники финансирования; — синхронизация жилья с социальной, инженерной и транспортной инфраструктурой; — управление качеством среды на стройплощадке и мониторинг результата.   Для девелопера всё это замыкается на договор КРТ: именно он фиксирует обязательства сторон, сроки и параметры. Самый частый сбой — рассинхрон, когда жильё сдаётся, а школы, дороги и благоустройство отстают. Стандарт настаивает: инфраструктуру нужно вести синхронно с жильём, а не «когда-нибудь потом».   Качество среды теряется не внутри этапов, а на стыках между ними — там и нужен контроль.   К посту приложен чек-лист «Реализация проекта КРТ: контрольные точки» Другие посты из этой серии ищи по хештегу #СтандартКРТ 1/10 Книга 1. Свод Принципов 2/10 Книга 2. Застроенные территории 3/10 Книга 3. Свободные территории 4/10 Книга 4. Облик города 5/10 Книга 5. Разработка проектов

Вчера готовил справку для нового проекта и я вспомнил в деталях как мы инициировали ипотеку ИЖС. Решил здесь поделиться, история изнутри. Это было в 2018 году. В развитии своего проекта мы столкнулись с отсутствием реального инструмента для покупки. Либо только наличка, либо кредит под залог. Это сильно влияло на продажи. Клиенты хотели купить дом в МЖК. Деньги были. Банковского продукта не было. Ипотека на ИЖС де-юре существовала. Де-факто — ставки были 18–20% (почти, как сейчас 😀), сроки 7–10 лет, и главное - требования к залогу нереальные. Только под залог недвижимости. Это не ипотека. Это насмешка. Я начал считать: сколько сделок мы теряем из-за отсутствия нормального ипотечного продукта? Цифра оказалась огромной, каждый второй покупатель (хочу купить, но не могу всю сумму сразу)— не только у нас, у всей отрасли. Пошёл к коллегам по Комитету Российского Союза Строителей. Собрали данные. Написали позицию. Понесли в Минстрой, дом.рф. Первая реакция: «интересно, но непонятно как». Вторая встреча: «давайте проработаем». Третья: «включаем в дорожную карту». Первую ипотеку и первый транш мы согласовывали 5 месяцев. 2020 год: льготная ипотека на ИЖС. 2021 год: «Сельская ипотека» заработала в полную силу. 2022 год: «Семейная ипотека» распространилась на ИЖС. Благодарность команде и всем инстутитам развития. Я не один это сделал. Но я был в числе тех, кто начал. Почему я это рассказываю? Потому что девелопмент — это не только строить. Это ещё и формировать рынок. Менять правила. Инициировать изменения, которые потом работают на всю отрасль. Если у вас есть идея, которая могла бы изменить рынок — не молчите. Один человек с цифрами и упорством может больше, чем кажется. 📞 +7 921 931-82-02 👤 @Porotckii_lab

Друзья, мы начали!🔥 Мастер класс «КРТ: ОТ ЗЕМЛИ К ПРОДУКТУ И ФИНАНСАМ» А если проще: «Что делать если земля попала в КРТ?», «Можно ли выйти из КРТ?» Сегодня разбираю управление проектом от земли до финмодели и системы продаж. Дмитрий Гриднев — граддокументацию и как не влететь на согласованиях. Александр Яровой — сбор данных и ТЭПы. Вадим Юлдашев показывает живой проект: от концепции до заселения, опыт Московской области. У меня для вас хорошие новости — сегодняшнее мероприятие мы снимали и весь материал мы будем выкладывать его на YouTube 🔥 Всего будет четыре части, каждая из них по 40 минут. Каждый спикер – новый выпуск. Следите за каналом, ссылки сюда пришлю.

КРТ: ГПЗУ при комплексном развитии территорий Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) при КРТ имеет особенности, которые отличают его от стандартной процедуры. Стандартная ситуация: вы подаёте заявление на ГПЗУ после оформления участка, получаете документ с параметрами разрешённого использования — и проектируете в этих рамках. Ситуация при КРТ: ГПЗУ выдаётся после утверждения ППТ. Именно ППТ задаёт параметры (плотность, высотность, функциональное зонирование), которые могут существенно превышать стандартные ограничения ПЗЗ. ГПЗУ в этом случае отражает параметры, установленные ППТ. Это принципиально важно: через КРТ можно получить разрешение на строительство большего объёма, чем позволяют стандартные правила землепользования и застройки. Что проверять в ГПЗУ при КРТ: — Соответствие параметрам, зафиксированным в ППТ — Правильность указания красных линий — Наличие ограничений (охранные зоны, санитарные разрывы) — Требования к инженерной инфраструктуре Сроки выдачи ГПЗУ при КРТ в МО — стандартно 14 рабочих дней с момента подачи заявления. Но на практике лучше закладывать 30–45 дней. ПЛАН ДЕЙСТВИЙ: 1. Не заказывайте ГПЗУ до утверждения ППТ — вы получите документ со стандартными ограничениями, который не отражает потенциал КРТ. 2. После получения ГПЗУ немедленно проверьте соответствие ключевых параметров: этажность, плотность, КСИ — они должны совпадать с утверждёнными ППТ. 3. Зафиксируйте дату выдачи ГПЗУ — от неё отсчитывается 3-летний срок действия, в течение которого нужно получить разрешение на строительство. К посту прикрепил чек-лист. Сохраняй и используй! #КРТ #комплексноеразвитие #земля #застройка 📞 +7 921 931-82-02 👤 @Porotckii_lab