Дніпро. Інвестиціі у нерухомість

Jungle view 55 м2 $4 200 за м2 $231 000 1.Рассрочка Цель – получение прибыли за счет роста капитала, перепродажа обьекта минимум через 12 месяцев. (по договору можно не раньше чем через год) Стоимость юнита $231.000/1.11 (минус VAT 11%) = $208.108 Первый платеж 30% = $62432. Рассрочка на 12 месяцев = $64745 Всего расходов = $127177 Оценочная стоимость объекта для перепродажи (без VAT) = $260000 Комиссия за переуступку 2% = $5880 Доход = $260000 - $127177 - $5880 - $80931 (остаток по рассрочке) = $46012 ROI за счет роста капитала = 36,1% в год 2.100% оплата Цель – получение прибыли за счет роста капитала, перепродажа обьекта через 18 месяцев (поскольку обьект уже выплачен можно подождать дольше и продать дороже, плюс гарантирована скидка 10%) Стоимость юнита $231.000/1.11 (минус VAT 11%) = $208.108 Cкидка 10% при 100% оплате = $187297 Оценочная стоимость объекта по рынку через 18 месяцев (без VAT) = $290.000 Комиссия за переуступку 2% = $3746 Доход = $290000 - $187297 - $3746 = $98957 ROI за счет роста капитала = 52.8% за 1,5 года

🖐️Всем привет ! Хочу поделиться информацией по своему проекту. 📎 Во вложении презентация, если кто-то хочет познакомиться ближе. 💰 Пресейл начался несколько месяцев назад, а 18.07 была официальное открытие проекта. 🎥 Видео прилагаю ;) 📈 За это время те инвесторы, которые зашли на первой цене уже получили рост капитала от $30000 до $60000. Через 9-11 месяцев начнем делать первые выходы с прибылью. 🏗️ Стройка идет полным ходом. Для ускорения темпов наняли второго подрядчика. 🧮 Я по-прежнему считаю этот проект очень выгодным для перепродажи. ⬆️ В августе было продано рекордное количество номеров, а значит цена опять вырастет. 📑 Ниже прилагаю расчеты на перепродажу и долгосрочную аренду. 🇺🇦 П.с по Украине , очень тянется рука инвестировать в Одессу, большие скидки и рассрочки. Но ждут ремонты в Днепре. В целом сейчас очень хорошо работает аренда, но рынок перепродаж и флиппинга пока замер.

Всем привет! 🪈 Как говориться, информация самый ценный актив. Делюсь с Вами новостями по проекту https://www.taryandragon.com. На данный момент продано больше 22% номеров и подписан договор с отельным оператором Anantara, началась стройка. Объектом очень интересуются англоязычные клиенты, у меня есть длинный список инвесторов, которые готовы покупать номера на втором этапе, когда будет готовы минимум 2 этажа. Цены на втором этапе будут на 30-50% выше. Если брать рынок Бали, к сожалению, тут даже не с чем сравнить. Все строят клубные дома, виллы, апартаменты. Deluxe сегмента нет в продаже, а похожая альтернатива стоит от $300 тыс. при этом ее капитализация очень сомнительна. Можно найти хороший комплекс, но его загрузка будет обеспечена местной управляющей компанией, что по сути равно Startup, который будет искать туристов в динамике, не имея возможности прогнозировать продажи. Комплекс Taryan Dragon первый проект брендированной резиденции на Бали. Тут надо обьяснить разницу между отельным оператором Minor (Anantara) и компаниями уровня Рибас, Mirah, Magnum, Anta и других. Основные каналы продаж этих компаний это сайты booking и airbnb, прямой маркетинг. Основной канал продаж отельного оператора это бизнес - DMC, туроператоры, турагентства, системы бронирования! Это целая индустрия и сложенная вертикаль бизнеса. Minor hotels обслуживают 78 тысяч номеров во всем мире. Тысячи cотрудников туристической индустрии продают это своим клиентам. Туроператоры как правило заключают фьючерные соглашения, а загрузка отеля имеет планируемый характер. В связи с этим, я четко вижу возможность перепродажи юнитов с высокой маржинальностью. В пятницу открылись продажи номеров на 1 и -1 этаже! (2 и 3 этаж уже подорожал на 10-15%) Стоимость номера по цене Presale от $199500❗️ 📎 Во вложении файл с ROI для номера Jungle View 52,5м2 ($199500) для инвестиций с целью сдачи в аренду. 📌Для инвесторов, которые рассматривают вариант инвестиции с целью перепродажи даю примеры расчетов: 1.Рассрочка 🎯 Цель – получение прибыли за счет роста капитала, перепродажа обьекта через 12 месяцев. Стоимость юнита $199500/1.11 (минус VAT 11%) = $179729 Первый платеж 30% = $53919. Рассрочка на 12 месяцев = $62905 Всего расходов = $116824 Оценочная стоимость обьекта по рынку = $230000 Комиссия за переуступку 2% = $3595 Доход = $230000 - $116824 - $3595 = $109581 ROI за счет роста капитала = 52,36% в год 👀 2.100% оплата 💵 Цель – получение прибыли за счет роста капитала, перепродажа обьекта через 18 месяцев Стоимость юнита $199500/1.11 (минус VAT 11%) = $179729 Cкидка 10% при 100% оплате = $161756 Оценочная стоимость обьекта по рынку через 18 месяцев= $290000 Комиссия за переуступку 2% = $3235 Доход = $290000 - $161756 - $3235 = $125009 ROI за счет роста капитала = 37,9% в год 👀 📝Спрос и конкурентная стоимость номера обеспечена маленьким предложением на рынке в сегменте Deluxe. Обьект будет находиться под управлением отельного оператора Minor и брендом Anantara, который обслуживает до 4 млн посетителей в год, что обеспечит большой приток клиентов и высокую капитализацию. Кому интересно вышлю планировки и аналитику по ценам.

Всім привіт! Пробачте, що не писав. Брав паузу розібратися в питанні, яке найчастіше мені задавали: «Куди інвестувати, якщо не в Україні?» Моя думка, все одно залишається оптимістичною, що до нашого ринку. Можливо зараз це не очевидно, але я певен, що у довгостроковій стратегії це дасть дуже гарні цифри зросту капіталу, а в аренді і зараз дає. Я обовʼязково повернуся до аналізу новобудов, коли ринок повернеться. Зараз найкраще зробити ремонт і здати, але щодо активної стратегії фліпінга чи інвестицій у нові проекти - я би почекав. Так от, ці місяці я активно працював на ринках закордонної нерухомості і консультував забудовників та агенції. Вивчав ринки та збирав інсайди. Тепер бачу картину по ринкам Туреччини, ОАЕ, Балі, Кіпру та Іспанії. Свій вибір зупинив на проекті українського забудовника на Балі. https://www.taryandragon.com Де зараз керую відділом продажу. Якщо будуть питання, пишіть. Можливо канал відновлю, але вже про закордону нерухомість.

Всем привет ! 👋 Хочу посоветоваться с аудиторией, о чем вам интересно читать? 1. ЖК в Днепре - напишите в лс, какие объекты интересуют. С удовольствием проанализирую. 2. OFF-market - конкретные объекты, которые продаются вне объявлений 3. Недвижимость за границей ( Испания, Италия, Болгария, Грузия, Индонезия, ОАЭ). 4. Конкретные рабочие кейсы: купленные объекты, в которых делаем ремонты и продаем или сдаем. Буду рад обратной связи ☎️

💰 Инвестиция в коммерческую недвижимость на о.Бали. Индонезия 🇮🇩 - 4я по численности, 7 экономика мира. 🏝️ о.Бали основной курортный регион. 📈 Инвестиционная привлекательность растет за счет увеличения ежегодного притока туристов. Согласно статистики, пик был в 2019 году - 6,28 млн. иностранных туристов. Далее рынок 2020-2021 упал до 0 из-за коронавируса. 😮 В 2023 году остров уже посетило более 4 млн. 🛑 Остановка туристического потока в период пандемии снизил спрос и цену на коммерческую недвижимость, что создало предпосылку для активного роста в текущий момент ⬆️ 🔎ЖК Blue Parq PARQ - надежный застройщик, уже 12 лет на рынке. ✅ Комплекс состоит из 600 вилл, апартаментов и таунхаусов. Сдача в эксплуатацию апрель 2025 года. 🏢 Цена апартаментов сейчас от 3500$\м2. ⬆️ через 12 месяцев уже от 4100$\ м2. Рынок 2023 На текущий момент стоимость готовых объектов в подобных комплексах от 4500$\м2. 🫣 Стоимость уже включает себя ремонт и мебель, а также НДС 11% 💵 Расходы на оформление 0,5% от сделки 🚦Поэтапная рассрочка. 40% первый взнос, остаток делится на 3 части в зависимости от готовности объекта. 🏦 Оплата возможна в криптовалюте, swift-переводом или наличными. 🪪 Для заключения договора нужен загранпаспорт и прописка, все оформляется онлайн. 🎯 Планировки апартаментов от 20 до 40 м2. 🧮 Математика по объекту 📌 апартамент 20 м2. 🪜 Покупка 3500$\м2*20 = 70000$ Оформление - 350$. Общие затраты 70350$. Срок - 15 месяцев. ✅ Расчет по продаже Продажа 4725$м2*20 = 94500$ Доход - 24150$ или 34% (ROI - 27% годовых) Расходы на выход: Переоформление от застройщика 2% от разницы = 483$ Агентские 5% = 3500$ Итого чистая прибыль - 20167$ или 28,6% (ROI 22,9% годовых) ✅ Расчет по аренде Расчет по аренде - 50$ в сутки*0,85 (процент загрузки) = 15513$ Расходы на обслуживание (включая мелкий ремонт, коммунальные, налоги) - 25% = 3878$ Чистая прибыль: 11635$ или 16,5% в год (через 15 месяцев) ✍️ Вывод: рынок недвижимости Индонезии пока не ограничен государственным регулированием, - это дает большие возможности как для инвестора, так и для бизнеса. Оплата криптовалютой, оптимизация налогов, отсутствие ограничений для нерезидентов создает отличные условия для инвестиций. Большинство объектов строится с целью дальнейшей посуточной сдачи в аренду - рост количества туристов способствует сохранению высоких показателей окупаемости. В тоже время, низкие налоги и растущий спрос позволяет выгодно перепродать объект. ☎️ Для консультаций и выбора объекта - могу посоветовать хорошего менеджера. 🔗 Ниже презентация выше описанного комплекса: https://drive.google.com/file/d/1HOvrVPI-buXxiSu5oRDNaqnDqZ9c-dge/view

🤯Похоже, что волатильная лихорадка перекинулась на рынок недвижимости. ⬆️ ⬇️ Тренды, которые заложены на фондовом рынке, далее перешли на рынок криптовалют, а теперь находят свое продолжение в инвестициях в Real Estate. 🏃‍♂️ Миграционные факторы показали, как стоимость жилья может вырасти в 2-3 раза в течение года, тем самым открыв ящик Пандоры. 📈 Сложно говорить о дальних прогнозах, но те кто 2 года назад выгодно купил недвижимость во Львове, Анталии, Чангу или Дубай приумножил свой капитал. 💴 Аренда в текущих условиях принимается как приятный бонус, тогда как основной заработок идет на росте капитала. ⚛️Ключевыми факторами для будущего активного роста в стране является открытость рынка - оплата криптовалютой, низкое налогообложение, лояльность к нерезидентам, понятные законы и защита бизнеса. 🛜 Пока что чем-то фантастическим выглядит токкенизация недвижимости, хотя еще недавно и биткоин по 50 тыс.казался утопией. 🌍 Мир стал крутиться быстрее чем, инвестор успевает получить опыт и оценить риски. 📰 В таких условиях, инвестору приходится следить за трендами и догонять крупный капитал, который формирует спрос на направление. 🖊️ Стратегий как и в любом инвестировании всего две: ✅ Длинная - купить, сдать в аренду и ждать нужного мультипликатора для выхода. Период в 10 лет выглядит вполне реальным, но для этого нужны стальные нервы и хороший бюджет. ✅ Короткая - использовать инсайты и заходить первым на рынок, выходить быстро до 2х лет на переуступке. 🏝️ Сейчас анализирую рынок Бали и как человека с определенным жизненным опытом цифры кажутся слишком преувеличенными. 🔜 На неделе выложу математику по объекту. Хватит ли смелости для инвестиций в самый быстрорастущий рынок?

🔎ЖК Donjon https://lun.ua/uk/клубний-будинок-donjon-дніпро Клубный дом от частного застройщика на Генерала Пушкина. ✅ Это уже третий, реализованный проект в Днепре. Дом введен в эксплуатацию. Собственник получает сразу право собственности. ‼️ При инвестициях в клубные дома, очень важно проверять репутацию и опыт продавца. Также, в некоторых клубных домах, у новых собственников возникали вопросы с подключением коммунальных сетей. Важно проверить объем выделенной мощности на каждую квартиру. Старт продаж был в декабре 2021 года: 🏢 квартиры от 950$ м2. Рынок 2023 🏢 На текущий момент все квартиры продаются по цене 1000$ м2 🫣 Несмотря на то, что основное время строительства попало на период войны, объект не заморозили, дом достроен и введен в эксплуатацию. ❓ Дом построен по монолитного-каркасной технологии, с использованием качественных материалов, есть свой паркинг и лифт, что выгодно выделяет объект среди других клубных домов. 🎯 Планировки квартир больше интересны для конечных покупателей, чем для инвестора (лишние метры съедают прибыль). 1 окно - 38-39 м2 2 окна - 49-60 м2 3 окна - 77-95 м2 🧮 Математика по объекту 📌 квартира 49,05 м2. 1+1 (спальня и кухня студия) 🪜 Покупка 1000$м2, ремонт 400$м2. Общие затраты 68670$. Срок 4 месяца. 🚫Продажа - право собственности менее 3 лет - продажа с налогом 8,5% от оценки съедает всю прибыль. ✅Аренда 450$, 5400$ в год или 7,8% ROI ✍️ Вывод: хороший вариант покупки квартиры для конечного покупателя. Квартиры подходят для покупки в ипотеку. Для инвестора этот объект не интересен. Создание добавленной стоимости не принесет ощутимой прибыли из-за большого предложения в этом районе, цены будут сравнивать с ЖК Рыбинский, ЖК Грани, ЖК Счастливый.

🧺 Один из основных факторов, которые влияют на стоимость жилья является предложение. ⬆️ Несмотря на оживления строительства в Днепре в 2019-2021 гг, количество жилья в многоквартирных домах в нашей области остается небольшим. 📊 Согласно свежей статистки из https://www.ukrstat.gov.ua , в Днепре сдалось примерно 1000 квартир за текущий год. Это по-прежнему на порядок меньше чем в Киеве, Западных областях и даже Харькове. 🏗️ Ведущие застройщики Daytona, Строитель П, Delmar, Созидатель, Комфорт Сити - не планируют запускать новых проектов ближайшее время. Артбуд и Добробуд достраивают ЖК, которые будут реализованы в 2025 году (за исключением Счастливого, Брамы и Затышного 2). ЖК Барвы пока также не планируют запускать новые секции. ⬇️ Данная ситуация также свидетельствует о снижении предложения на рынке. 💸 В тоже время, активно растет количество ипотек в Украине, что влияет на повышение спроса. Особенно это отразилось на готовых квартирах в бюджетном сегменте. 🏦Согласно статистики из https://ukrfinzhytlo.in.ua/analytyka-mb/ Объем и количество выданных кредитов с мая 2023 выросло в 4,5 раза. А в декабре сумма может достичь 1,5 млрд.грн 🖊️ Вывод: уже сейчас есть дефицит на готовое недорогое жилье, которое подходит под ипотеку. Благодаря кредитам, сохраняются высокие цены и спрос на вторичное жилье, в то же время застройщикам трудно продавать объекты, которые находятся в стадии строительства. Рост цен продолжится несмотря на геополитические факторы. П.с. В текущий момент кардинально изменилась конъюнктура рынка. Покупатель не готов инвестировать стройку. Пока государство не предоставит выгодное кредитование для строительного бизнеса, а также правовую защиту для покупателей предложение будет скорее уменьшаться.

Расчет по аренде - 900€ в месяц - 10800€ в год или 8,3%ROI (через 24 месяца, когда дом начнет заселяться) Расходы на обслуживание - 15% = 1620€ Мелкий ремонт = 100€ Годовой налог на недвижимость 0,3% = 389€ Налог на сдачу квартиры в аренду 10,5% от обьема = 1134€ Итого чистая прибыль = 7557€ или 5,79% ROI в год. ✍️ Вывод: для инвестиций в недвижимость за рубежом важно учитывать все расходы. Если вы не живете в этой стране, за обслуживание возьмут от 15 до 30% прибыли с аренды. Налоги надо платить, что съедает минимум 10% прибыли. Мне больше нравится стратегия перепродажи объекта, хотя при сдаче в аренду инвестор получает дополнительно рост капитала в течение следующих лет (после вступления в ЕС стоимость скорее всего дойдет до 5000€ м2). 🤳 Прилагаю пару фото как выглядит проект и готовая квартира.

Часто получаю вопрос о том, куда инвестировать за границей⁉️ Уже 4 год изучаю рынки, анализирую изменение цен для диверсификации инвестиций👀 За это время был в Турции, Греции, Болгарии, Латвии, Великобритании, США (Колорадо и Калифорния) и Польше ✈️ ❓Задача найти рынки, в которых есть не просто иммиграционный спрос на недвижимость, как в Турции, Грузии, ОАЭ, но экономические составляющие, которые можно спрогнозировать. Кроме этого, важно рассчитать не только стратегию входа, но и выхода из инвестиций. Рассматривал три стратегии 🧠 🏦 Ипотечные инструменты, рефинансирование, кредитное плечо 🧑‍🔧 Создание добавленной стоимости, ремонты 🛌 Пассивная инвестиции в строительство на яме, заработок за счет роста капитала (как было в Украине до войны) 💵 Чек на весь проект - 120-150$ тыс. Для себя выбрал 3 рынка, которые наиболее привлекательны, но каждый по своему специфичен: 🇬🇧 Великобритания - основной плюс, - рефинансирование. Стратегия - покупка дома с 1 спальней под ремонт, на выходе 2 спальни с обновленной кухней и санузлом. 30% заработок на добавленной стоимости. Можно заложить в ипотеку по рыночной цене (для банковской оценки берется home report). Оставляем депозит 25%, 75% возвращается на счет (не облагается налогом). Ипотека 6-7% в год, дом сдается в аренду под 6-8% годовых. 100% своих вложений выводится сразу, заработок остается в объекте. Рост капитала 8% в год, на протяжении последних 60 лет. Через 10 лет продаете объект с частично выплаченной ипотекой и уже с заработком за счет роста стоимости. Стабильный рынок, стабильная валюта, но минус высокие налоги. Деньги обязательно нужно оставить в обороте, а дивиденды выводить в виде зарплаты. 🇵🇱 Польша - основной плюс - легализация. В течение 3-12 месяцев можно получить статусы и ипотеку. Минус в большом предложении, не все что строится можно продать с прибылью, большая конкуренция и низкая маржинальность. Наиболее интересная стратегия flipping - небольшие ремонты и перепродажа. Из расчетов можно рассчитывать на прибыль порядка 10% на объекте, но можно выиграть в сроках и реализовать его за 4 месяца (что дает 30% годовых). Неплохо, но есть рыночные риски, если объект не продан в срок математика не интересна. Рефинансирования нет. 🇲🇪 Черногория - основной плюс, пассивные инвестиции. Несмотря на то, что страна планирует вступить в ЕС в 2025 году, рынок похож на Украинский аналог 2016-2017 года. На рынке много небольших застройщиков, мало предложений. Но самое главное, тут работает схема заработка 15-20% годовых при инвестициях в новостройку на начальном этапе. Интересный факт, то что выход может быть в наличных, а не на счет. 🧾 Хотя у меня готова аналитика по нескольким ЖК в Днепре, хочу с вами поделиться как раз расчетом по Черногории. 🔎ЖК Amalthea г.Тиват Надежный застройщик - уже 8 лет на рынке. ✅ Комплекс состоит из 17 секций 6 этажных корпусов. Старт строительства ноябрь 2023 - сдача в эксплуатацию ноябрь 2025 года. 🏢 Цена квартиры сейчас 11.2023 от 2900 евро\м2. ⬆️ через 12 месяцев уже от 3300евро\ м2. Рынок 2023 На текущий момент стоимость готовых квартир в подобных комплексах от 3600 евро\м2. Прогноз продаж в 2025 г - 3900 евро\м2. 🫣 Стоимость уже включает себя скидку за счет покупки определенного обьема квартир. 🧩Расходы при покупке - 450 евро за услуги нотариуса Расходы при продаже - 450 евро оформление, 5% агентские, 15% налог на прибыль. 🎯 Планировки от 27 до 81 м2. Стоимость уже включает в себя ремонт под ключ, включая кондиционер, подключенный интернет, бойлер и все сантехнические приборы. 🧮 Математика по объекту 📌 квартира 44,81 м2. 1+1 (спальня и кухня студия) 🪜 Покупка 2900 €\м2 *44,81 = 129949 евро Оформление - 450 €. Общие затраты 130399 €. Срок - 24 месяца. ✅ Расчет по продаже Продажа 3900€м2*44,81 = 174759€ Доход - 44354€ или 34% (ROI - 17% годовых) Расходы на выход: Оформление - 450€ Агентские 5% - 5243€ Налог 15% на разницу - 6722€ Итого чистая прибыль - 31946€ или 24,6% (ROI 12,3% годовых) ✅ Расчет по аренде