Advisors | инвестиционный бутик

Ты хочешь владеть или получать доход? Когда я занимался инвестиционной аналитикой на о.Бали я общался как риэлторами так и с покупателями. Мне всегда было странным формулировка хочу купить и для инвестиций и для жизни. Для меня это звучит так: я не знаю что мне делать с этими деньгами, все говорят, что инвестировать в эту недвижку выгодно, а мне нравиться сюда прилетать в отпуск/на зимовку. Скажи мне то, что мне понравиться, покажи объект, который больше всего мне понравится и я куплю его, а еще дополнительно иллюзии о его доходности. Какой приоритет при решении инвестиции/для жизни? Если для жизни то, где ты хочешь жить, сколько спален нужно твоей семье и тд. Это может оказаться объектом с низкой ликвидностью и доходностью, при этом стать домом твоей мечты. Если для инвестиций, то: выбираем лучшую локацию и комнатность с наибольшим инвестиционным потенциалом. И тут часто возникает интересная ситуация с суммой инвестиций. Часто нет и 100k$ и тогда доступен сильно ограниченный список, как правило только апарты, которые, конечно де строятся в огромном количестве и первые кандидаты на затоваренность. Конечно же, рассрочки и прочее присутствуют, и в момент такой сделки, как раз происходит очень частая оплошность в инвестициях, возможные последствия которой: замороженный на неопределенное время капитал, убытки, лишний стресс. Нарушена диверсификация - негативные последствия инвестиционного решения для капитала инвестора слишком существенные, при одновременном отсутствии понимания будущей ситуации с недвижимостью в этой локации и ее инвестиционных параметров. Представь, что тебе предлагают потратить, например, 3 года твоей жизни, взамен апарты, которые неминуемо потеряют свою ценность, раньше или позже или от объемов строительства или от моральной или физической амортизации. Готов? Альтернативное решение - собрать портфель из фондов недвижимости. В РФ ЗПИФы в иностранном поле REIT’s. В РФ их около тысячи, всего 256 торгуется на бирже в США и еще меньше в Европе. Предполагаю, потому что там уже давно поняли, что недвижимость менее эффективна для инвестиций чем акции и облигации бизнеса, даже с его рисками. Плюсы это затеи: цена ошибки меньше, ну снизилась доходность и упала цена у объекта фонда, у остальных твоих 9 фондов или объектов в 1м фонде то все ок осталось Порог входа приемлемый, те же 50, да даже $10k позволят составить портфель с разложенными рисками Юридически все гуд и со схемлй и с объектом в 99% случаев. Все уже проверили за тебя. Фонд владеет объектом, ты владеешь частью фонда. Ликвидность гораздо выше чем у объекта Подводные камни: приколы с обязательной переоценкой объекта. Фонд зарабатывает кэшфлоу и выплачивает его ежеквартально, например. Стоимость активов(объектов) оценивается оценщиками и часто только растет. Я пока что все еще ищу ответ, с чего она постоянно растет, по-крайней мере, все продающие люди, об этом говорят. Если прошла сделка и мы получили больше чем расходы на покупку/строительство, да мы зафиксировали рост. До этого все эти коэффиценты просто иллюзии, по-моему мнению. Исключение, если считали по кэшфлоу и он вырос. Только вот, А-такие сделки эти уникальны, Б - объекты строятся на растущем спросе на них, а при его сжатии, никуда не деваются. Также, есть теория, что положительная переоценка нужна для увеличения комиссии управляющей компании фонда😉 Даже со всеми подводными камнями, инвестиции в недвижимость через ее коллективную форму - фонды, синдикаты, по-моему мнению ликвиднее, надежнее, проще, а иногда еще и доходнее чем напрямую в недвижимость.

Бали, Архыз, Алтай, Крым. Локации разные, сценарий один Вернулся в Россию и заметил ровно ту же картину «инвестиций» в наших туристических местах, что на Бали. Архыз, Красная Поляна, Алтай — там сейчас строят огромные проекты. Целыми кварталами, с красивыми визуализациями и правильными словами про инвестиционный потенциал. Я пообщался с менеджерами, которые это продают. Проекты правда эстетичные и упакованы качественно. Начинаю задавать простые вопросы: — Какой туристический поток в эту локацию? Какая у него структура? — Какая средняя ставка (ADR) в сутки? — Какая заполняемость? Рядовые менеджеры просто подвисают, а потом показывают «check engine» в виде: «Ну как же? Это же инвестиции! Туризм же растёт!» На одном форуме была презентация проекта в Крыму. Руководитель отдела продаж крупного застройщика сказал мне буквально следующее: «Слушай, давай я тебя свяжу с аналитиками и ты все эти вопросы задашь им». Этот ответ вызвал во мне такое внутреннее возмущение, что я даже себя начал успокаивать: «Жень, ты чего так греешься из-за этого?» Но правда в том, что как можно обещать инвестору доходность, заполняемость и прибыль, если ты не знаешь, как она будет образована? Вменяемый инвестор ведь откажется от таких вложений. Получается, что эта история заточена под невменяемых. Под тех, кто не считает, не проверяет и верит в магию туризма. Они заплатят за стройку. Они возьмут на себя все риски и всю ответственность за то, будет там инвестиционная прибыль или нет. Застройщик и риелтор заработают в момент продажи квартиры. А когда и сколько заработает инвестор — неизвестно. По ходу. Все переменные, все риски — у конечного покупателя. Сделку по покупке объекта просто упаковывают в инвестиционную обёртку с красивыми графиками и серьёзными лицами. А потом мы удивляемся, почему у нас инвестклимат такой токсичный и инвесторы всего боятся. Для меня инвестиционная сделка выглядит иначе. Есть девелопер, который потратил деньги на документацию, купил землю, согласовал проект, взял на себя первые риски. Потом он привлёк инвестора, и они вместе запустили проект. И зарабатывают они вместе — на денежном потоке от арендаторов или от конечных покупателей. Или на приросте стоимости, который считается относительно того самого cash flow. Застройщик отбивает свои затраты и получает долю в проекте. Инвестор — свою. Это сбалансированная модель, где риски разделены, без игры в горячую картошку. Что ж. Так устроен мир. Мы получаем не то, чего достойны, а то, на что смогли договориться. Кто-то оплачивает банкет, кто-то на нём гуляет. И хорошо бы понимать, в какой роли ты.

ВЕБИНАР В СРЕДУ 12:00 «Самосаботаж риэлтора: почему вы сами лишаете себя сделок (и как это остановить)» Знакомо: • на 90% процесса от заключения сделки, она срывается • Боитесь напомнить о себе «пропавшему» клиенту • Чувствуете сильный рост стресса перед…

ВЕБИНАР В СРЕДУ 12:00 «Самосаботаж риэлтора: почему вы сами лишаете себя сделок (и как это остановить)» Знакомо: • на 90% процесса от заключения сделки, она срывается • Боитесь напомнить о себе «пропавшему» клиенту • Чувствуете сильный рост стресса перед сделкой, который все труднее выдерживать Хорошая новость - это нормально, плохая - вы теряете сделки На вебинаре разберем: ✅ Диагностика: 4 симптома саботажа - прокрастинация, сверхактивность, срыв договоренностей ✅ Причины: Какие скрытые страхи и установки управляют вашими решениями ✅ Инструменты: Конкретные шаги, чтобы перестать бояться больших чеков Спикер — Евгений Жуйков: • Сертифицированный коуч ICF • Объединил финансовую аналитику, опыт риелтора и глубокое знание психологии • ex-инвестиционный советник ЦБ • Инвестиционный риелтор с опытом в премиальной и банкротной недвижимости Москвы Формат: живой разбор кейсов + ответы на вопросы 📅 Среда, 12:00 МСК 📍 В нашем Telegram-канале SmartAgent Вебинар для вас, если: Хотите закрывать больше сделок без эмоциональных качелей и выгорания

1 декабря в Мск будет проходить большой форум по инвестициям Investment leaders Судя по программе, будут как классические так и альтернативные инструменты. ПОДРОБНОСТИ👈

Источники❗️ Отчёт «Radar Phuket Residential Market 2024» компании Colliers Thailand данные по поставкам и уровню реализации жилых объектов на Пхукете. Отчёт Century 21 Thailand «H1 2024 – Phuket Market Figures» статистика продаж квартир и вилл за первое полугодие 2024 года. Исследование Knight Frank Thailand «Phuket Villa & Condominium Market – 2024» обзор тенденций, спроса и структуры рынка на острове. Аналитика CBRE Thailand «Factors Driving the Residential Property Market in Phuket» данные по темпам роста и влияющим факторам. Статья Bangkok Post «A closer look at Phuket’s boom» комментарии экспертов и описание рекордных темпов роста рынка недвижимости на Пхукете. Дополнительные обзоры и прогнозы рынка недвижимости Пхукета, включая разделы «What your budget can buy» и другие аналитические публикации. Статья The Nation «Real estate in Phuket continues to be in high demand» данные по среднегодовой динамике прироста цен на землю и недвижимость на острове. Моё экспертное мнение Сейчас рынок недвижимости в районе Лагуны сильно перегрет. Цены здесь уже достигли уровня 190–210 тысяч бат за квадратный метр, и это только на старте строительства. Такая стоимость в момент запуска говорит о том, что инвесторам стоит действовать осмотрительно. На мой взгляд, разумнее смотреть в сторону районов, которые находятся рядом, но ещё не вошли в пик популярности. Камала и Сурин уже давно доказали свою инвестиционную надёжность это стабильные и проверенные локации с сильной репутацией. А район Лаян это инвестиция с опережением. Он активно застраивается, и уже известно, что в ближайшие годы здесь появится крупный торговый центр и инфраструктура уровня 4–5 звёзд. Кроме того, в этом районе строится сразу несколько проектов, один из которых можно назвать коллекционным. Здесь появятся и виллы, и кондоминиумы, где можно будет приобрести как студии или однушки, так и двух- и трёхспальные варианты. Есть предложения с видом на море, на холмы, а также уединённые резиденции для тех, кто ценит спокойствие. Поэтому сегодня стратегически верным будет смещать внимание с перегретой Лагуны в сторону районов, где рост только начинается.

Как живут туристы на Пхукете: кто что выбирает Если представить, что у нас есть 100 арендаторов на Пхукете, то их предпочтения распределяются примерно так: Студии - 40% Однокомнатные квартиры - 38% Трёхкомнатные квартиры - 6% Пентхаусы - 1% Небольшие дома - 3% Большие дома - 2% Маленькие виллы - 4% Средние виллы - 4% Большие роскошные виллы - 2% Больше всего спроса у студий и однушек - вместе они занимают около 78% рынка аренды. Это совпадает с тем, что вы уже знаете: именно на них приходится основная часть всех запросов от туристов. Почему большинство выбирает маленькие квартиры В последние годы на Пхукете активно строятся новые комплексы. Только в 2024 году было продано более 6100 квартир, что почти на 60% больше, чем годом ранее. Для сравнения - вилл продали около 570. Основной тип квартир, который строится -> однокомнатные. Они составляют почти половину всего жилого фонда острова (около 48%). Поэтому и арендаторы, и инвесторы чаще всего выбирают именно их. Кроме того, остров в 2024 году посетили примерно 8,6 миллиона туристов. Аренда студий и однушек для таких людей самое удобное и доступное решение. Где есть рост, а где уже перенасыщение Студии и однушки Это основной сегмент рынка. Туристы выбирают такие квартиры, потому что они дешёвые, удобные и повсюду доступны. Однако на Пхукете сейчас строится так много подобных комплексов, что в ближайшие 2–3 года может начаться перенасыщение. Цены на аренду будут зависеть от расположения и качества обслуживания. В проектах без уникальных преимуществ начнется конкуренция по снижению ставок. Квартиры побольше и дома Это более чувствительный сегмент. Если поток туристов упадёт или рынок насытится, спрос на такие объекты может снизиться быстрее, чем на компактные варианты. Похожая ситуация уже наблюдалась в Малайзии, Вьетнаме и на Бали: средний сегмент в период роста всегда под давлением, если предложение превышает спрос. Люксовые виллы Хотя их мало, они остаются устойчивыми по цене. Их покупают обеспеченные клиенты, и на них меньше влияет рыночная турбулентность. Кроме того, таких вилл немного, хорошие участки под застройку почти закончились. Поэтому даже если туризм немного проседает, элитная недвижимость всё равно растёт или держится на месте. Пентхаусы Самый слабый сегмент рынка. Их почти никто не арендует, а покупателей ещё меньше. Они конкурируют с виллами по цене, но уступают по приватности и ощущениям. В кризис первыми теряют в цене и продаются дольше всего. Это типичный тренд для всех курортных рынков от Дубая до Пхукета. Мнение эксперта На рынке Пхукета сейчас выгоднее всего смотреть в две стороны: Компактные квартиры (студии и однушки) в хороших локациях, недалеко от пляжей и инфраструктуры, с качественным управлением. Это стабильные и быстрые по окупаемости инвестиции. Премиальные виллы: дорогие, уникальные объекты с видом на море, собственной землёй и управлением от известных девелоперов. Это надёжное сохранение капитала, даже при изменении ситуации на рынке. А вот средний сегмент и пентхаусы требуют осторожности. Слишком много похожих предложений, а аудитория ограничена. При первой волне снижения спроса именно эти объекты теряют в ликвидности. Что наблюдать инвестору в ближайшие 2 года ❗️ Какие районы активно застраиваются. Сколько студий и однушек появляется в новых проектах. Реальную заполняемость объектов сколько дней в году они сдаются. Турпоток и количество авиарейсов главный показатель для аренды на Пхукете. В целом рынок Пхукета сейчас похож на Дубай и Бали в период активного роста: спрос большой, но и стройка идёт стремительно. Беспроигрышное правило: брать или самое ликвидное (маленькие квартиры с управлением), или самое элитное (виллы с уникальными характеристиками). Всё остальное зона риска.

Доброго времени суток👋 Дальше будет лонгрид про недвижимость Пхукета от нового партнера Advisors в этой локации.👇

🎥ЗАПИСЬ эфира-обзора проекта Optima Space с основателем Виталием Паймуковым

‼️📣Завтра в 10:00 по Мск проведем совместный эфир с сооснователем проекта Optima Space Виталием Паймуковым. На эфире разберем преимущества, перспективы и уязвимости проекта. Подробности 👉ССЫЛКА

💎Качественные проекты - редкость И вот один из них👉 Проект гибких офисов ”Optima Space” г. Самара. (и да, Advisors расширяет фокус за пределы о.Бали) Что же такого в этом небольшом нишевом проекте: Сильные стороны: 1️⃣🐋проект нишевой в «голубом океане» (спрос уже есть конкурентов еще нет) 2️⃣✅есть уже успешно реализованный проект в этой же нише (еще в 2022г. первый проект фаундера попал на инвест-радары Advisors, правда тогда от инвестиций в проект отказались, рисков было больше, исправляем) 3️⃣конъюктура финансового рынка сейчас подходящая - ставки падают⏩ пора перекладываться 4️⃣🤝фаундеры гарантируют выход из проекта, при желании инвестора через 4,5 года через договор опциона по обратному выкупу 5️⃣📈есть возможность, как спекулятивно и этично заработать на этапах строительства, так и зафиксировать арендный поток на «долгосрок» Уязвимости и риски проекта: Операционные риски и задержка сдачи проекта 👉ССЫЛКА на канал проекта, где онлайн транслируется процесс реализации напрямую от одного из основателей. А прикрепленном файле подробная презентация и исследование рынка коммерческой недвижимости в локации проекта от Advisors☝️ Вопрос/ответ по проекту: @advisors_assistant

Доброго времени суток👋 Новый комплексный формат обзора девелоперского проекта о.Бали. Полная версия доступна в закрытом платном канале Advisors Доступ и условия: @advisors_assistant

📢Анонс Доброго времени сутрк На связи Евгений Жуйков👋 В эту среду 15.10 с 13:00 до 15:00 по Мск проведу вебинар в формате вопрос-ответ. Тема: инвестиции в реальные активы Ставь реакцию, если у тебя есть вопрос и ты готов задать его в это время. Проведу вебинар, если под постом будет 10+ реакций

#real_estate Доброго времени суток, в прикрепленном файле демо-обзор инвест-проекта. Подобные обзоры в дальнейшем будут публиковаться в закрытом платном канале "Advisors" Пишите свою обратную связь в комментариях. Что понятно, а что нет. Что хотели добавить, а что лишнее по вашему мнению. Вопрос/ответ по проекту: @advisors_assistant

Доброго времени суток👋 Advisors расширяет географию и команду(об этом в следующий раз). Теперь ты можешь прислать инвестиционный проект или объект недвижимости из любой локации, а мы исследуем его привлекательность и безопасность для инвестиций🫡 Присылай свои проекты на разбор 🧑‍💻