Бали Эксперт

Девелопмент и управление готовыми объектама — два абсолютно разных мира. Но для того, чтобы создать действительно крутой и востребованный продукт на туристическом рынке, эти два направления должны идти вместе. В этом видео моя коллега София Грицунова рассказывает, как с этим обстоят дела у Lyvin Properties https://www.youtube.com/watch?v=YHvaakoWUbc&t=305s

Яхта Nord стоимостью $500 млн, принадлежащая богатейшему человеку России Алексею Мордашову, отчалила из порта Беноа. Больше месяца она находилась на Бали. Источники сообщают, что яхта направляется — нет, опять не во Владивосток, а на остров Мойо на севере Сумбавы. Это место славится тем, что там можно удобно понырять с китовыми акулами. Если сам Алексей Мордашов или его подручные подписаны на наш канал, можем рекомендовать после Мойо дойти до Комодо посмотреть варанов — там совсем рукой подать. Рядом также Сумба с самым титулованным отелем Индонезии Nihi. Можно даже доплыть до одного из самых красивых мест для сноркелинга в мире — Раджа Ампат. Когда у вас есть яхта такого класса, в Индонезии с ее 17 тыс. островами и природным многообразием есть чем заняться. Ну а Владивосток может и подождать.

Чангу: личный опыт Впервые за 17 с лишним лет знакомства с Бали я остановился в Чангу на целую неделю. Впечатлений так много, что не могу ими не поделиться. Первый вывод, который я сделал за это время: Чангу — это город. Настоящий, с характерной застройкой, со своими правилами, преимуществами и проблемами. Для резидента здесь раздолье. Скажу больше: жить в Улувату после Чангу можно, только если вы за пляжный отдых, закаты, экологию или немного интроверт. Потому что все остальное в Чангу гораздо круче. Из плюсов — максимальное количество вариантов досуга, бизнесов, сервисов плюс мощное комьюнити. Здесь есть все. Гастрономия, спа, спортивные клубы, все виды спорта, детские программы, школы, садики, магазины и любые сервисы. Думаешь, куда пойти позавтракать и выбираешь не из трех-четырех мест, как в Улувату, а из 10-15. Захотел купить себе новую теннисную ракетку — специализированный магазин прямо тут, в двух шагах. И все в таком духе. Причем порой удивляешься, насколько высокая здесь конкуренция при том, что клиентов — не слишком много. Отсюда другой вывод: Чангу — это рай для конечного потребителя и кровавая баня для бизнеса. Причем вне зависимости от индустрии. Жалуются на падение заполняемости и выручки тут все — от отельеров до владельцев салонов красоты. Но это заботы бизнеса (и их инвесторов) — гости только в выигрыше. Минусов немного, но для кого-то они могут быть критичными. Главный — это местные пляжи и общая экологическая ситуация. Как вы знаете, в Чангу, как и на всем острове, нет центральной канализации. Поскольку этот район крайне плотно заселен, а контроль за тем, куда попадают сточные воды, должным образом не налажен, нечистоты часто сливаются в канавы и реки, а затем далее на пляж и в океан. Недавно был скандал, связанный с тем, что крупнейший бич-клаб острова на Бераве просто сливал сточную воду в канаву, откуда она поступала на пляж. И это крупный бизнес, а что говорить про более скромную застройку. На соседнем пляже аналогичная ситуация. Я лично наблюдал, как люди сидят в бич-клабе Лабриса, наслаждаются фантастическим закатом, при этом по соседству несет от одной из речек, которая сливается из канавы прямо в песок. И таких речек в Чангу — через каждые 100-200 метров. Второе — продолжение первого, ситуация с воздухом. Я не так давно делился своими предположениями, почему качество воздуха на острове так сильно разнится. И после недели жизни в Чангу убедился в правильности своих рассуждений. Чем больше у вас рисовых полей под боком и местного населения, чью мусоросжигательную активность не контролируют власти, тем хуже качество воздуха. Это можно было отчетливо проследить от Беравы, где мы просыпались в семь утра и ехали в сторону Каба-Каба. В самой Бераве воздух нормальный, сказывается плотная застройки из туристических вилл и полное отсутствие рисовых полей. Жечь некому и особо нечего. Чем ближе подъезжаешь к Чангу, тем отчетливее становится запах гари. А на подъезде к Каба-Каба уже стоит явный смог. Как написала моя подруга, которая привезла на Бали измеритель загрязнения воздуха, даже в рисовых полях в хороший день воздух хуже, чем на Садовом кольце в час-пик. Но если закрыть глаза на экологическую составляющую и обосноваться подальше от рисовых полей, забыв о пляже, — Чангу хорош. Он создан интернациональными девелоперами как «идеальный город на тропическом острове». Его легко понять, принять и полюбить. Для туриста ситуация несколько иная. Массовым путешественникам туда дорога закрыта, ибо все чуждо и непонятно. Отелей крайне мало, передвигаться на машине сложно, а пешком и вовсе нереально. Культурный и пляжный отдых очевидно мимо. Зато для туристов, которые едут за тусовкой и гастрономией, это идеальная локация. Я вижу главный туристический магнит Чангу именно в высокой концентрации ресторанов, баров и других точек притяжения для начинающего гедониста. Если в вас живет ресторанный критик — вам точно сюда. Для всего остального есть другие районы острова.

Экономика Бали выросла на 5,78% за год По данным Центрального статистического управления провинции Бали, во втором квартале 2026 года экономика острова выросла на 5,78% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Этот один из самых высоких показателей во всей Индонезии, ВВП которой во втором квартале 2026 года вырос на 5,29%. Наиболее высокие темпы роста зафиксированы в секторе электро- и газоснабжения — 15,98%. За ним следуют секторы государственного управления, обороны и обязательного социального обеспечения (14,31%), строительства (8,40%), обрабатывающей промышленности (8,28%), оптовой и розничной торговли (включая ремонт автотранспортных средств и мотоциклов — 8,22%), а также прочие услуги (7,74%). Значительный рост в секторе электро- и газоснабжения вызван увеличением потребления электроэнергии как со стороны бизнеса, так и отдельных домохозяйств. Общий объем потребления электроэнергии вырос сразу на 14,60%. На этом фоне губернатор Бали Ваян Костер заявил, что «экономика Бали на 66% зависит от туризма, и мы должны его всячески защищать». Это было несколько неожиданно, потому что ранее Костер расценивал такую зависимость как слабость и заявлял о необходимости диверсифицировать экономику, чтобы не полагаться на один только туризм. Видимо, большого количества желающих возделывать рисовые поля не нашлось, поэтому пришлось смириться с нынешним положением дел.

$1,33 млрд инвестировано на Бали за первое полугодие 2026 года За первые шесть месяцев 2026 года провинция Бали привлекла $1,33 млрд. Это почти половина от годового целевого плана в $2,68 млрд. Структура капитала: 63% ($835,28 млн) — прямые иностранные инвестиции. Международный капитал остается главным драйвером. 37% ($492,79 млн) — внутренние индонезийские инвестиции. Концентрация капитала: 93% денег оседает в агломерации Sarbagita. Из $1,33 млрд общего объема инвесторы направили в четыре южных района почти все. Топ-3 направления инвестиций: 1️⃣ Бадунг: $799,25 млн — 60% 2️⃣ Денпасар: $187,95 млн — 14% 3️⃣ Гианьяр: $183,65 млн — 13% За пределами зоны Sarbagita заметен разрыв в объемах инвестиций. Лучше всего выглядит район Клунгкунг (включая Нуса-Пениду): $37,39 млн (3%). Хуже всего — Бангли (район Кинтамани), где удалось привлечь всего $2,06 млн (0,1%), что довольно странно, учитывая, что там находится довольно известный туристический магнит — вулкан Батур и многочисленные рестораны на его кальдере. Во всем остальном ничего не меняется. Больше всего гостей приезжает в уже проверенные, туристически развитые локации. Здесь же открывается больше бизнесов, чтобы удовлетворить растущий спрос, сюда направляется больше инвестиций — и все по кругу. А более экзотическим локациям остается только надеяться, что когда-то очередь дойдет и до них.

Выручка Lyvin Bingin за июль поставила новый рекорд Июль на Бали — традиционно высокий туристический сезон. Но для комплекса Lyvin Bingin он оказался и вовсе рекордным — суммарная выручка комплекса достигла $134 тыс. Средняя заполняемость при этом составила 83%, а цены — до $586 за ночь. Нацеленность на безупречный сервис и заботу о гостях приносит реальные результаты. Проект стабильно удерживает лидирующие позиции по оценкам пользователей на Airbnb и Booking среди всех объектов острова. Именно высокие оценки стимулируют рост бронирований, позволяют поднимать ценник и, соответственно, увеличивают общую прибыльность комплекса. Искренне признателен команде Lyvin за их работу. Создавать популярный и качественный сервис в сфере туризма — постоянный вызов. Стать безусловным лидером индустрии — задача на грани возможного. Но вы блестяще с этим справляетесь. Невероятно горжусь нашей командой!

3,2 млн туристов посетили Бали в первом полугодии 2026 года Центральное статистическое агентство Индонезии подсчитало количество иностранных туристов, прибывших в на Бали в первом полугодии 2026 года. Турпоток составил 3,2 млн человек. Это на 2,42% меньше, чем в аналогичный период прошлого года. В 2026 году наибольшее число визитов — 802 837 — пришлось на долю граждан Австралии. Топ-5 стран по количеству туристов на Бали за шесть месяцев 2026 года: 1. 🇦🇺 Австралия — 802,8 тыс. (+6,10% год к году) 2.🇨🇳 Китай — 285,1 тыс. (+7,77%) 3. 🇮🇳 Индия — 278 тыс. (-7,48%) 4. 🇬🇧 Великобритания — 138,1 тыс. (-11,3%) 5. 🇺🇸 США — 134,5 тыс. (-1,84%) Верхний отельный сегмент продолжает показывать лучшие цифры в индустрии. По итогам июня заполняемость номеров в пятизвездочных отелях здесь составила 72,34%. Это на 5,32% больше по сравнению с предыдущим месяцем и на 3,43% — по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Примечательно, что именно пятизвездочные отели показали рост, остальные продемонстрировали снижение до 14%, причем чем ниже класс, тем хуже дела. Максимальная средняя заполняемость зафиксирована в районе Бадунг — 63,7%, 57,9% — в Денпасаре, 45% — в Гиньяре. Чем более экзотическая локация, тем ниже заполняемость. Лидеры с конца: Табанан — 28%, Булеленг — 26%, Джембрана — 25%. Жаль, статистическое агентство не дает разбивки по разным категориям отелей, их заполняемости и ценам по конкретным регионам, как это делает, например, Horwath в своем ежегодном отчете. Там обычно сразу понятно, какой сегмент и где портит статистику. В нашем случае это локации поэкзотичнее и сегмент попроще. Не дам соврать, мой внутренний аналитик доволен, что вчерашнее предположение о турпотоке и изменениях предпочтений туристов на Бали нашло отражение в официальном отчете. Придет время, может, начнем свои аналитические обзоры выпускать.

Два Бали Есть два Бали. Один — райский остров с красивейшей природой, уникальной культурой, доброжелательными местными жителями и исключительной тусовкой экспатов. Другой — помойка с пробками. Я выбираю первый. Это дословная цитата одного моего знакомого из Австралии. И не он один так рассуждает. Почти четверть всего иностранного турпотока на Бали занимают австралийцы. Только в прошлом году их было 1,63 млн. Из-за этого остров даже называют австралийской Майоркой. Туристический рынок подстраивается под запросы гостей так же, как на Майорке, где тон задают немцы с англичанами. Но в абсолютных цифрах на Бали летают только 5,9% от всего населения Австралии. Для сравнения: на Майорке тех же немцев и британцев — до 15% от населения этих стран. А если взять всю Индонезию в целом, то этот показатель вырастет всего на 0,3%. Одной из возможных причин такого положения дел я вижу в двоякой репутации Бали среди разных слоев населения Австралии. И она формировалась десятилетиями. Приведу пример. Недавно я летал в Сидней на выставку дизайна. Когда я рассказывал мельбурнским архитекторам про дизайнерскую недвижимость на Бали, про то, что тут много крутых объектов и дизайнеров, они были слегка в шоке. Просто для них Бали — это что-то вроде Пхукета, только с серфингом и без легалайза с проститцуий. Ну и лететь на три часа меньше. Вот и вся разница. То есть для отдельной «просвещенной» части Австралии у Бали репутация так себе. Но учитывая ту скорость, с которой остров сейчас меняется, этот стереотип скоро развеется. Чем больше австралийцев узнают про настоящий Бали, тем более качественный и платежеспособный турпоток мы увидим здесь. Причем не только из Австралии, но также из других развитых стран. Это категория людей, которые по-другому потребляют, в том числе, гостиничные продукт. В результате этих изменений мы увидим, как будет падать заполняемость и цены отдельно стоящих вилл и резидентских комплексов в непопулярных локациях. А объекты верхнего сегмента, рассчитанные на более утонченную аудиторию с нестандартными запросами, наоборот, станут пользоваться еще большим спросом.

Хочешь сделать хорошо — сделай это сам. После новостей о строительстве Южной кольцевой дороги в районе Букита и сверки первых официальных карт с тем, что можно найти в соцсетях, стало понятно — в последних несут полный бред, который не имеет ничего общего с реальностью. В нашем распоряжении есть согласованные планы отрезков от улицы Пура-Кулат до Лабуан саит (желтый цвет) и от Лабуан Саит до Педати (зеленый цвет). Плюс я лично проехался от Улувату до Дримленда по всем размеченным участкам, где сейчас идет активное строительство (красный цвет). Всю полученную информацию мои коллеги специально для вас упаковали в удобный формат, чтобы можно было удобно пользоваться. Знаю, что на Бали любят объявлять о громких проектах, но за этим часто ничего не следует. Но тут ситуация кардинально другая. На всем участке ведутся работы. Дорогу буквально прорубают: Букит — все-таки холмистая местность, поэтому чтобы проложить магистраль шириной 24 метра, часто приходится прорезаться через известняковую породу. И только после этого непосредственно начинается прокладка коммуникаций и утрамбовка покрытия. Выглядит все так, будто до конца 2027 года, как и обещают, у нас будет новая магистраль между храмом Улувату и Дримлендом. Что это значит для всего Бали и для района Печату, в частности, — поговорим чуть позже. Пока же смотрим и изучаем план новой магистрали.

Flightradar24 отчитался о новом рекорде по количеству коммерческих рейсов за сутки Интернет-сервис Flightradar24, который позволяет в реальном времени наблюдать за положением воздушных судов, отчитался о новом рекорде — 153 339 коммерческих рейсов было зафиксировано за сутки наблюдений 23 июля этого года. Примечательно, что последний рекорд был установлен 13 июля 2023 года — 137 225 рейсов. Таким образом, новый рекорд выше сразу на 16 тысяч рейсов. В компании уточнили, что речь только о гражданских лайнерах. Если взять карго, частные и военную авиацию, результат еще более впечатляющий — 287 364 рейса за сутки, второй самый загруженный для авиации день в истории, отмечают в компании. Такие данные особенно удивительны на фоне той ситуации, которая царит на Ближнем Востоке с февраля. Цены на нефть кратно выросли, а над отдельными странами и даже регионами введены ограничения на полеты. Как результат, цены на билеты заметно выросли. К тому же, такой новостной фон, по идее, не должнен положительно влиять на желание людей путешествовать. Более того, в мае этого года Ассоциация воздушного транспорта заявила, что спрос на международные авиаперевозки снизился на 2,2% по сравнению с 2025-м. Это произошло после резкого падения пассажиропотока на Ближнем Востоке, где трафик сократился сразу на 28,4%. Но мы все это уже видели во времена ковида. Желание путешествовать настолько сильно, что люди его реализуют несмотря ни на временные ограничения в поездках, ни на пандемии и даже войны в отдельных регионах. Отложенный спрос аккумулируется и реализуется в массовом потоке бронирований путешествий. Мир глобален, и у путешественников всегда есть выбор. Нестабильность в отдельном регионе — это всегда новые возможности для других безопасных мест. Например, с началом конфликта с Ираном рост турпотока из стран Ближнего Востока на Бали в отдельные месяцы вырос более чем в два раза по сравнению с прошлым годом. Так что с туризмом все в порядке — несмотря ни на что. Просто места нужно выбирать поспокойнее.

На Бали началось строительство двух дорожных проектов стоимостью $161,3 млн Глава основного туристического района Бали Бадунг Ади Арнава объявил о начале строительства двух стратегических дорожных проектов стоимостью $161,3 млн. Речь идет о Южной окружной дороге в Западной части Букита и новой дороге от Беравы до Теуку умар в Северной Куте. Вчера на Бингине прошла официальная церемония начала строительства с участием губернатора Бали Ваяна Костера. Здесь уже третий месяц вовсю ведется стройка первой фазы Южной кольцевой дороги от Улувату до Дримленда. И строят они действительно бодро, даже как-то не по-балийски. Собственно, в планах на этот и следующий год прокладка отрезка 10,9 км от Улувату до Джимбарана и 4,8 км в районе Чангу. Про второй проект ничего не могу сказать, ибо не видел его своими глазами. Но за кольцевую дорогу взялись серьезно — это видно. Длина всей Южной кольцевой дороги составит 30 км. А общие планы на дорожное строительство только в районе Бадунг превышает 52 км до 2029 года. Верной дорогой идем, товарищи.

😊 Искал себя — нашел подрядчика Бали давно перестал быть только островом для любителей ретритов. Сегодня это один из самых конкурентных гостиничных рынков региона, где цена ошибки измеряется не в очках кармы, а в месяцах стройки, килограммах нервных клеток и тысячах долларов. ↗️ Основатель и CEO Lyvin Properties Александр Соковых разбирает пять самых дорогих просчетов, которые совершают инвесторы на острове. Этот опыт пригодятся и начинающим бизнесменам в других сферах. #неделя_туристической_индустрии 👍 Читайте нас в Тelegram | MAX | VK

Написал для российского издания Инк. колонку о том, как запустить девелоперский проект на Бали (проще, чем вы думаете), каких ошибок избегать и почему важно не бояться менять правила игры на рынке

Новая марина на Бали Новость о яхте российского миллиардера Алексея Мордашова интересным образом совпала с визитом министра по инфраструктурным вопросом Индонезии, который проверял строительство нового морского туристического хаба на Бали. Его собираются открыть к 2028 году. Новая марина сможет вместить 188 яхт разных размеров и классов длиной до 90 м. Кроме того, здесь смогут швартоваться до пяти крупных круизных судов одновременно. Яхты класса Nord, по всей видимости, будут стоять отдельно с лайнерами. Но на самом деле, с учетом планов по созданию неподалеку нового международного финансового центра, такое масштабное строительство вполне себе резонно. Ведь все знают, в международных финансовых центрах только и разговоров, что о деньгах и о яхтах.

⚡️146-метровая яхта Nord нашлась на Бали Одна из крупнейших и самых дорогих яхт мира Nord, которая, как говорят, связана с богатейшим человеком России Алексеем Мордашовым, уже вторую неделю находится на Бали. Как сообщают немногочисленные сми, яхта в последний раз была замечена в проливе Хормуз при выходе из Дубая, а затем отключила все маячки. Теперь обнаружилась в порту Беноа на Бали. Сообщается, что сюда Nord зашла исключительно на дозаправку, чтобы дальше отправиться на место своей дислокации — во Владивосток. Но, может, что-то пошло не по плану. Тут без вопросов — кто из нас не менял обратный билет? Как видите, все уже на Бали — не хватает только вас.

До $24,7 млрд инвестиций требуются Бали Бали нуждается в инвестициях объемом от $16,4 до $24,7 млрд на инфраструктуру, связанную с туристическим сектором. Такую сумму насчитал Всемирный банк в исследовании, которое напрямую заказало министерство туризма Индонезии. Среди отраслей, требующих особой поддержки, — энергетика, мусоропереработка, транспорт, водоснабжение, экология. Озвученные цифры учитывают именно базовую инфраструктуру и точно не включают в себя громкие проекты вроде нового аэропорта, который из государственных денег вообще финансировать не собирались, или метро на Бали. Инвестиции в инфраструктуру острова идут, но происходит это очень неравномерно. Так, районы с особо ярким туристическим потенциалом как раз пользуются у властей большим вниманием. Поэтому там прокладывают дороги, перерабатывают мусор и облагораживают территорию. Пример тому — район Печату, который объединяет в себе территорию вокруг Улувату. А вот на другие районы, менее привлекательные с туристической точки зрения, деньги не всегда доходят. Поэтому здесь министерство туризма пытается лоббировать интересы всего острова, чтобы сделать распределение финансирование более гармоничным.

Квартальный отчет Colliers о ситуации на гостиничном рынке Бали Международная компания Colliers опубликовала отчет за второй квартал 2026 года о ситуации на гостиничном рынке Бали. Главные цифры за прошлый квартал: 🔹Средняя заполняемость отелей — 64% 🔹Средняя цена за ночь — $145 🔹Общее количество отельных номеров — 62 тыс. Аналитики отмечают рост спроса со стороны инвесторов в люксовом гостиничном сегменте. Ближайшие три года ожидается дополнительно 1,9 тыс. отельных номеров в категории 5 звезд, большая часть которых будет расположена в Нуса-Дуа и Чангу, а также в Джимбаране и Улувату. Участники рынка делают ставку на то, что Бали превратится в центр притяжения туристов с высоким средним чеком. Таких путешественников уже сейчас привлекает уникальный набор развлечений, доступный на острове, а не просто традиционный массовый туризм. В отчете много говорится про изменение паттернов поведения туристов. Например, про то, что традиционному пляжному отдыху они предпочитают персонализированный опыт, яркие эмоции и впечатления, а также оздоровление, культурную и гастрономическую составляющую. Растет интерес к путешествиям всей семьей разными поколениями и сценариям, когда можно удаленно работать. Чаще выбирают большее количество ночей в одном месте — это дает возможность отелям играть с новым предложением. Про будущее аналитики тоже говорят. Например, один из прогнозов сводится к тому, что следующая фаза роста на Бали будет вызвана не с количеством туристов, а с их качеством. То есть направление становится востребованным не просто за счет популярности, а благодаря тому опыту, который он предлагает. Это меняет сценарии того, как отели теперь будут бороться друг с другом за клиента. Вместо обычных ценовых воин, как в массовом сегменте, будет конкуренция метрик: у кого больше повторных бронирований, у кого выше цена клиента, лояльность бренду и т. д. Но самое интересное в отчете для меня было даже не это. Для тех, кто думает, что 62 тыс. номеров на Бали — это много, есть неожиданный ответ. Я анализирую отчеты Colliers уже лет шесть и впервые увидел график с разбивкой номерного фонда Бали по районам (с учетом строящегося предложения). Вот как он выглядит: 🔹Кута: 36,3% (~21 800 номеров) 🔹Семиньяк — Чангу: 16,2% (~9 700 номеров с учетом строящихся объектов) 🔹Нуса-Дуа: 14,2% (~8 500 номеров) 🔹Джимбаран — Улувату: 12,3% (~7 400 номеров). 🔹Убуд: 10,3% (~6 200 номеров) 🔹Санур: 7,7% (~4 600 номеров) 🔹Другие районы: 5,2% (~3 100 номеров) 🔹Танжунг Беноа: 4,3% (~2 600 номеров) Получается, что у нас на относительно небольшом участке от Куты до Чангу представлено больше половины всего номерного фонда на Бали. Тогда как в моем ненаглядном Улувату — не более 3%, если отделить от него все предложение в Джимбаране. Если вы до сих пор не нашли доказательство инвестиционного тезиса в пользу Улувату, то оно перед вами.

Про номинальную систему владения в Индонезии и Таиланде В последнее время довольно часто получаю вопросы про номинальную систему владения недвижимостью и компаниями на Бали. Такой интерес скорее всего вызван новостями из Таиланда — нашего основного конкурента как по туристическому рынку, так и по рынку курортной недвижимости. Там по всей стране усилили контроль за номинальной системой и объявили охоту на бизнесы с такой структурой. Причем масштаб операции в Таиланде действительно поражает, особенно меня как человека несильно знакомого с реалиями наших северных соседей. Как оказалось, эта система довольно распространена, поскольку только с ней вы по-настоящему можете владеть своей компанией или землей, ну, или покупать, а не арендовать виллы и земельные участки и другие объекты недвижимости (за исключением апартаментов у отдельных застройщиков, которые, говорят, действительно можно приобрести в полноценную собственность). Кроме того, номинальная система дает возможность иностранцам открывать лицензии и в принципе заниматься деятельностью, которая доступна только гражданам Таиланда. Принципиальная разница между Таиландом и Индонезией в вопросе регулирования работы иностранцев заключается в том, что у нас вы можете быть полноправным владельцем своей компании на 100%. В Таиланде же — только на 49%, а оставшийся 51% должен принадлежать тайскому физическому или юридическому лицу (также без иностранного элемента). Такое положение дел сильно мешает, например, иностранным девелоперам или УК вести коммерческую деятельность. Единственный выход — номинальная модель. В Индонезии не урегулирован вопрос с максимальным сроком аренды недвижимости. Как договоритесь — 30-40-50 лет с пролонгациями или без. Закон вас ни в чем не ограничивает. А в Таиланде этот срок установлен законом — 30 лет, по истечении которых вы получаете возможность заново договориться об обновлении аренды еще на два срока по два года. Это значит новые переговоры и условия, а любое закрепление условий пролонгации ничтожно по закону, в отличие от Индонезии, где все фиксируется в нотариальном договоре и обязательно к исполнению. Могу предположить, что для владения чем-то сроком более 30 лет в Таиланде как раз использовалась номинальная модель. Юридически это выглядит следующим образом: номинальный собственник на бумаге становится владельцем либо акций вашей компании, либо покупает на свое имя актив, но по отдельному соглашению (номинальному) он обязуется совершать любые юридические действия в рамках своего владения исключительно с вашего указания. Отдельным соглашением в этот договор добавляют обеспечение, например, займ на крупную сумму от вас номиналу, на средства от которого он как бы этот актив приобрет. Но здесь есть одна сложность. Как в Таиланде, так и в Индонезии все номинальные схемы ничтожны согласно закону, что позволяет государству изымать активы в свою пользу. Более того, в Тайланде за это предусмотрена еще и уголовная ответственность сроком до трех лет. Стоит ли такая игра свеч? В Индонезии определенно нет, моя позиция по этому вопросу не изменилась за последние шесть лет. Подробно я писал об этом тут. В Индонезии достаточно легальных инструментов владения собственностью, и уходить в абсолютно незащищенную зону я бы никому не рекомендовал. Про Таиланд не могу говорить столь категорично, но если такая модель работала десятилетиями, значит, риск был оправдан, и властям невыгодно было эту систему нарушать. В голову приходит параллель со строительством в зеленой зоне на Бали. Каких-то года три назад казалось, этим занимается чуть ли не каждый второй девелопер. А когда проект за проектом стали закрывать, рынок недвижимости сразу перестроился и стал искать более подходящие места для коммерческой деятельности.