Юрист по недвижимости | Елена Кульпина

Друзья, напоминаю: все материалы по инвестициям в недвижимость публикуются в МАКСе. Всё, как я люблю, — честно, хлёстко, по делу. Новый пост «Агент за рубль, убытки на миллион» уже ждёт вас. Переходите, подписывайтесь ➡️ "Ключ к недвижимости" Всех жду ❤️

⚫️⚫️⚫️⚫️⚫️ Заплатить юристу за проверку документов - дорого! Подарить чужому дяде десяток миллионов за квартиру, в которой вы не сможете жить, — это по-нашему!

Редкий лот на торгах городского имущества. Продается двухкомнатная квартира в кирпичном доме 2015 года постройки. Метро Проспект Вернадского — 8 минут пешком. Площадь 58 кв.м., ремонт от застройщика, в квартире никто не жил. Стартовая цена: 23 290 000 ₽. Рыночная цена аналогов — от 25–26 млн. Ваша потенциальная выгода — до 2,7 млн рублей. Кроме того, при покупке аналогичной квартиры на вторичном рынке покупатель дополнительно оплачивает услуги риелтора и юридическую проверку документов, а это ещё ~800 000 ₽. На торгах этих трат нет. Итого совокупная выгода — более 3,5 млн рублей. Преимущества покупки у города: ✅ Юридическая чистота (никаких маткапиталов, обременений и прописанных лиц). ✅ Прозрачная процедура оформления права собственности. ⏰ Заявки принимаются до 10 августа. 📩 По вопросам участия в торгах пишите в личные сообщения.

Раскритиковала законопроект о долгосрочной льготной аренде жилья. Складывается впечатление, что законотворцы либо не имеют ни малейшего представления о реальной жизни, либо отлично всё понимают, но сознательно имитируют бурную деятельность — посмотрите, как мы стараемся во благо населения. Только результат этих стараний — очередная неработающая инициатива. Социальный фантом, который красиво смотрится в новостных лентах, но вряд ли когда-нибудь воплотится в реальность. https://tvzvezda.ru/news/20267151616-LMHrU.html

Может ли муж претендовать на имущество жены, купленное до брака? Да, если речь о наследстве 🔹 В чем суть? Многие ошибочно полагают, что раз имущество добрачное, то супруг не имеет на него прав. Это верно только для развода. В случае смерти одного из супругов в силу вступают нормы наследственного права. 🔹 Что говорит закон? Супруг относится к наследникам первой очереди наравне с детьми и родителями. Это значит, что после смерти жены муж получит долю в её добрачной квартире на общих основаниях — его доля будет равна долям других наследников этой очереди. 🔹 Поможет ли брачный договор или завещание? — Брачный договор здесь бессилен, он регулирует имущественные отношения супругов, а не наследников. — Завещание может изменить ситуацию, но есть важный нюанс: если муж на момент смерти жены будет нетрудоспособным, он получает право на обязательную долю независимо от содержания завещания. Например: у вас есть квартира, которую вы хотите оставить ребёнку. Вы оформляете завещание. Однако на момент вашей смерти супруг стал нетрудоспособным (пенсионер или инвалид), он имеет право на обязательную долю. Её размер — не менее половины от законной доли. При двух наследниках первой очереди (супруг и ребёнок) законная доля каждого — ½. Соответственно, обязательная доля супруга составит ¼ квартиры.

Прописка постороннего в квартире: какие риски несёт собственник Регистрация по месту жительства (прописка) даёт лицу не только формальный статус, но и конкретные юридические права. Для собственника это может обернуться серьёзными ограничениями. Рассмотрим ключевые моменты. --- 1️⃣Право пользования квартирой С момента регистрации человек приобретает законное право проживать в данном помещении. Если отношения испортятся, собственник не сможет просто попросить его уйти. Выселять и снимать с регистрации придется через суд. --- 2️⃣Регистрация и вселение несовершеннолетних Законодательство позволяет прописанному гражданину зарегистрировать по тому же адресу своих несовершеннолетних детей — и согласия собственника на это не требуется. По закону местом жительства детей является место жительства их родителей. В результате на вашей площади могут оказаться дополнительные жильцы, выписка которых также возможна только через суд. --- 3️⃣Сложности при продаже Наличие зарегистрированных лиц — серьезный фактор, снижающий ликвидность объекта. Покупатели на вторичном рынке, как правило, избегают таких вариантов из-за рисков, связанных с выселением. Этим нередко пользуются сами прописанные: осознавая, что судебная процедура затратна по времени и деньгам, они требуют от собственника денежное вознаграждение за добровольное выселение. --- ❗️Важно понимать Сама по себе прописка не даёт права собственности на квартиру. Зарегистрированный человек не может претендовать на долю в жилье — это распространённое заблуждение. Исключение — наследство. Если собственник умирает, а прописанный гражданин являлся нетрудоспособным и находился на его иждивении не менее одного года, то при определённых условиях (подтверждённых в суде) он может быть признан наследником наравне с другими претендентами. И тогда право собственности возникнет не только на квартиру, но и на всё имущество наследодателя. --- 📢Рекомендация Перед тем как зарегистрировать кого-либо на своей жилплощади, оцените все перечисленные риски или проконсультируйтесь со специалистом.

Принудительный выкуп жилья По общему правилу, закреплённому в Конституции, никто не может быть лишён своего имущества иначе как по решению суда. Один из таких случаев — принудительный выкуп незначительной доли. Для того чтобы лишить человека права собственности без его согласия, необходимо одновременное соблюдение трёх условий. 1️⃣Доля должна быть незначительной Закон не содержит чётких формулировок, поэтому суд оценивает незначительность в отношении конкретного объекта. В практике встречаются случаи, когда незначительной признаётся 1/4 и даже 1/3 доля. 2️⃣Невозможность выдела доли в натуре То есть отсутствие технической возможности выделить изолированное помещение, соразмерное доле: 🔜 для квартиры — отсутствие отдельной комнаты соответствующего метража; 🔜 для дома — невозможность организовать отдельный вход и коммуникации. 3️⃣Отсутствие существенного интереса в использовании имущества Этот факт может подтверждаться следующими обстоятельствами: – собственник не прописан и фактически не проживает в квартире или доме; – уклонение от несения расходов по содержанию общего имущества; – наличие в собственности другого жилья; – намерение продать свою долю посторонним лицам. При наличии совокупности указанных обстоятельств суд может без согласия такого собственника принять решение о выкупе незначительной доли остальными участниками долевой собственности путём выплаты компенсации.

Как не купить квартиру с жильцами? Указание в договоре купли-продажи на то, что продавец обязуется выписаться после регистрации сделки, не гарантия вашей безопасности. Закон предусматривает случаи, когда право пользования квартирой сохраняется за третьими лицами даже после смены собственника. Давайте разберём эти ситуации: 1⃣ Отказ от приватизации Если человек отказался от участия в приватизации, он получает право пожизненного проживания в этой квартире. 2⃣ Квартира от ЖСК Член кооператива, выплативший пай, становится собственником. А члены его семьи, вселенные по ордеру, имеют самостоятельное право на жилье. Если собственник продаст такую квартиру без их согласия, то выселить прежних владельцев не получится. 3⃣ Завещательный отказ Собственник может завещать квартиру одному лицу, но обязать его предоставить право проживания другому (например, родственнику или гражданской супруге). Такой «отказополучатель» имеет право пожизненного проживания, и смена хозяина квартиры этого права не отменяет. 4⃣ Рента / Пожизненное содержание с иждивением Если продавец получил квартиру по договору ренты, проверьте, жив ли бывший собственник (получатель ренты). Если жив — за ним сохраняется право проживания, даже если он сейчас там не живет. Это обременение перейдет к вам. 5⃣ Несовершеннолетние Их нельзя выселить, если у них нет другого жилья, пригодного для проживания. Исключение — залоговые квартиры, которые продаются по решению суда за долги. 6⃣ Договор дарения В нём может быть закреплено право дарителя жить в подаренной квартире. Такое обременение перейдёт и к новому собственнику.

Арбитражный суд оштрафовал компанию на 50 000 рублей за то, что её представитель использовал при подготовке кассационной жалобы искусственный интеллект. Судебная коллегия отметила, что ответственность за достоверность сведений, сгенерированных с помощью современных технологий, несет человек. Я вспомнила историю 18-летней давности, когда работала в коллегии адвокатов. Председатель коллегии очень любила перекладывать ответственность за ошибки и промахи на помощников. Как-то раз судья сделала ей замечание, справедливо отметив, что адвокат должен нести ответственность за своих подчинённых, проверяя их работу, а не перекладывать вину. Никто не говорит, что современные технологии зло. Это всего лишь один из инструментов, который нужно использовать грамотно. Но так велик соблазн получить результат, не утруждаясь. В данном случае пострадал не только кошелёк клиента, но и репутация адвоката. Как считаете, решение суда о штрафе справедливо?

🏗 ИНВЕСТИЦИИ В СТРОЯЩУЮСЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: МИФЫ И РЕАЛЬНАЯ МАТЕМАТИКА В массовом сознании прочно закрепился стереотип: покупка квартиры на этапе котлована с последующей продажей после ввода дома в эксплуатацию — это гарантированный способ приумножить капитал. Однако анализ рынка показывает, что данная стратегия далеко не всегда эффективна. НАЧАЛО 2000-х Семья приобрела объект на этапе строительства. После сдачи дома рынок недвижимости вошел в фазу стагнации, сопровождавшуюся резким падением цен. Квартиры в данном жилом комплексе выставлялись на продажу со скидкой 40% от цены договора долевого участия, однако даже при таких обстоятельствах спрос на квартиры отсутствовал. Люди стали заложниками своей недвижимости. Возврат вложенных средств в краткосрочной перспективе оказался невозможен. НАШИ ДНИ Из-за отсутствия конкурентных условий по ипотеке на рынке вторичного жилья, цены на новостройки взлетели на 40-60%. Однокомнатная квартира в строящемся доме эконом-класса (без отделки, на окраине Москвы) предлагается застройщиком за 14 млн рублей. Плановая дата ввода в эксплуатацию — июнь 2028 года (см. фото) Чтобы выйти хотя бы «в ноль», стоимость данной квартиры на вторичном рынке через два года должна составить те же 14 млн рублей, что с учётом скорости роста цен на недвижимость маловероятно. Даже при кратном снижении ставок по ипотеке на вторичном рынке, существует риск того, что реальная цена продажи окажется ниже цены приобретения, не говоря уже о покрытии инфляционных издержек, страховок и процентов по ипотеке.

Курьёзы на торгах Мы выкупаем не только ликвидную недвижимость, но и транспортные средства. На последних торгах участвовали за выкуп авто на стадии публичного предложения. Это когда каждый участник называет свою цену, а побеждает тот, у кого предложение самое высокое. Один из покупателей так хотел выиграть и так торопился (заявки чаще всего подают в последний момент), что не совладал с эмоциями и от волнения предложил за машину вместо 807 тысяч — 807 миллионов рублей. Это чуть ли не самое дорогое авто в истории человечества 😅 Хозяин машины, который зашёл в процедуру банкротом, мог бы стать миллионером после таких торгов и не работать, как минимум, ближайшие 80 лет. Для нас ситуация, конечно, комичная. А вот для покупателя — печальная. Потому что покупать машину за 807 млн он явно не хотел. Чтобы не платить эту сумму, мужчина вынужден отказаться от заключения договора. Но в этом случае участник теряет задаток в размере 100 000 рублей. Для мужчины это был дорогой урок. На торгах важна не только скорость, но и хладнокровие. Иначе твоя «покупка» превратится в мем. Друзья, а я напоминаю, что в МАХе создан отдельный канал по инвестициям в недвижимость. Переходите, подписывайтесь!❤️

Проверяет ли банк безопасность сделки, когда вы берёте квартиру в ипотеку? Мужчина купил жильё. Продавцы — милые, интеллигентные люди. Документы о праве собственности — более 15 лет, основание — наследство. Покупатель оформлял квартиру в ипотеку в одном из ведущих банков. Продавцы выписались до сделки. Казалось бы, никаких рисков. Да и банк, по идее, заинтересован в чистоте сделки. Но через некоторое время выяснилось, что наследодатель при жизни наложил на квартиру ограничение — право пожизненного проживания третьего лица. То есть собственниками были одни, а правом жить там обладал совершенно другой человек. При продаже имущества такое обременение не снимается, а переходит к новому собственнику. В итоге покупатель просто перестал платить ипотеку, потому что жить в купленной квартире он фактически не мог. Банк вышел в суд с иском о расторжении кредитного договора и обращении взыскания на заложенное имущество. Пока шли суды, человек с правом пожизненного проживания умер. Но для покупателя это уже ничего не меняло. Приставы благополучно реализовали квартиру на торгах, банк вернул свои вложения с процентами. А покупателю с этой квартиры не досталось ничего — он не смог покрыть даже расходы на первоначальный взнос. Самое опасное в этой ситуации — иллюзия защищенности. Раз квартира в ипотеку, значит банк всё проверил. Увы, нет. Проверка юридической чистоты сделки — это задача и зона ответственности покупателя. Помните это и не повторяйте чужих ошибок.

На мой взгляд, известность и публичность накладывают на человека определенные моральные и нравственные обязательства. Когда ты на виду, твои поступки обретают особый вес: за тобой наблюдают, на тебя равняются, тебе хотят соответствовать. На днях в приемную одного московского суда вошел известный адвокат. Без стука и приглашения, минуя очередь, стоящую в коридоре, он начал выяснять, где его дело. Бесцеремонно, без тени смущения, как будто так и должно быть. Я с любопытством и некоторой грустью наблюдала за коллегой. Такое высокомерное поведение, игнорирование чужого времени в угоду своим интересам, откровенное нарушение элементарных правил приличия — для меня многое говорит о человеке. Известность — это не привилегия, это прежде всего ответственность. Но для многих эта простая истина так и остаётся непознанной. Как говорил известный российский адвокат Фёдор Николаевич Плевако: "Государство не может жить без закона, сильные без обязанностей, слабые без прав, а свобода без ограничения...". Настоящая величина не нуждается в демонстрации превосходства. Как считаете?

Недвижимость бывает разная... Лот категории «Буханка Deluxe Edition» 📍 Московская область, 1997 г.п. 🔹 Коммуникации: • Отопление — печное. • Электричество — 12 вольт (пауэрбанк зарядит). • Вентиляция — естественная, через все щели и технологические отверстия. 🔹 Особенности планировки: Вид из окна — по запросу покупателя. Соседей снизу нет, сверху — только голуби. 🔹 Цена: Привлекательная. Устали от скучных ДКП и ДДУ? Душа просит риска, а в ушах свистит ветер свободы? Оставляйте заявки, вносите задаток. Через 33 дня вы станете счастливым обладателем этой движимой недвижимости. Внимание! Объект не подходит для сдачи в аренду. Арендаторы съедут на первом же светофоре в горку. Буханка Deluxe Edition — для инвесторов с характером.

Интересные предложения на торгах Локация: Московская область Ценовой диапазон: от 5 до 10 млн ₽ · 2-комнатная квартира, г. Мытищи Площадь: 48 м² Цена: 4 895 200 ₽ · 1-комнатная квартира, г. Балашиха Площадь: 39 м² Цена: 5 580 000 ₽ · 2-комнатная квартира, г. Мытищи Площадь: 56 м² Начальная цена: 6 578 400 ₽ · 2-комнатная квартира, г. Дмитров Площадь: 62 м² Цена: 7 020 000 ₽ · 2-комнатная квартира с отличным ремонтом, г. Балашиха Площадь: 44,2 м² Начальная цена: 7 569 161 ₽ · 3-комнатная квартира, г. Домодедово Площадь: 79 м² Цена: 10 134 000 ₽ · Видовая 2-комнатная квартира (без отделки), г. Люберцы Площадь: 76 м² Цена: 10 291 000 ₽ Важно: По всем лотам указана первоначальная (стартовая) цена. При подаче заявки несколькими участниками цена будет повышаться. Если никто не выкупит лот за указанную сумму, цена будет снижена. Если вас заинтересовал любой из представленных объектов, мы готовы предложить вам следующие услуги: · Для самостоятельных участников: проведём платную консультацию — расскажем, что необходимо, чтобы принять участие в торгах и выиграть лот. · Для тех, кто ценит своё время или не готов разбираться в деталях: поможем приобрести недвижимость «под ключ» — полное сопровождение сделки от подачи заявки до регистрации права собственности. Возможен индивидуальный подбор объектов в любой ценовой категории. По всем вопросам обращайтесь @yurist_kulpina

Роскошное жильё должника. Такие лоты тоже можно найти на банкротных торгах. Рыночная цена объекта, представленного на фото - 198 миллионов. Выгода покупателя - 63 000 000 руб. В мессенджере MAX уже создан канал по инвестициям в недвижимость. В нём речь в основном будет идти о покупке недвижимости на торгах, так как эта тема интересна мне самой и востребована у моих клиентов. Если вы тоже хотите приобрести имущество на 20-30% ниже рынка, переходите по ссылке и подписывайтесь.

Очень спорное решение суда о разделе имущества бывших супругов ▶️Предыстория Молодые люди ещё до регистрации брака решили взять ипотеку. Квартиру и кредит оформили на будущего мужа. Но первоначальный взнос — 1 млн рублей — внесла будущая жена. Чтобы зафиксировать договорённости, пара заключила брачный договор. В нём прописали: в случае развода квартира делится пополам. ▶️После развода мужчина подал в суд и заявил следующие требования: 1. Признать брачный договор недействительным. 2. Признать квартиру его личной собственностью. И суд удовлетворил требования! В мотивировочной части решения было указано, что квартира куплена до брака и является личной собственностью мужчины, положения брачного договора на неё не распространяются. Да, конечно, по общему правилу брачным договором изменяется режим совместной собственности супругов, но также в силу п. 2 ст. 42 Семейного кодекса супруги могут договориться и о том, как делить личное имущество каждого - например, переоформить его в долевую собственность. При этом в силу п. 1 ст. 41 Семейного кодекса брачный договор может быть заключён как до регистрации брака, так и в любое время в период брака. Таким образом, суд должен был признать имущество общим и разделить его по правилам брачного договора.

Подробности читайте по ссылке https://www.m24.ru/news/obshchestvo/25032026/885626