Maksim Koshevoy

У меня на прошлой неделе сильно упали охваты. Залез в статус аккаунта, а у меня там стоит ограничение из-за того, что я якобы украл чей-то контент. Стал разбираться, а там забанены несколько фотографий из Черногории. Думаю, что за ерунда. Их же я лично фоткал. Потом понял, что когда мы ездили в Боснию, я скидывал несколько фоток Каринэ, и она их выложила раньше. Удалил эти посты, статус восстановился. И охваты полетели вверх. Старый ролик с ЖК Событие опять начал набирать. Просмотры растут, комментарии пишут, подписки идут, репосты делают. Некоторые другие ролики тоже начали расти в просмотрах. Вот уж и правда работает правило: «Все, что не делается - к лучшему».

ПРОДАЖИ НОВОСТРОЕК В 1 ПОЛУГОДИИ 2026 ГОДА Наконец-то дошли руки написать пост о продаже новостроек за 1 полугодие 2026 года. Здесь результаты с января по июнь. Июльские результаты я знаю, но официальных данных пока нет, поэтому их проанализируем в другом посте. ССК - 2897 ЮСИ - 1512 СК10 - 684 Доннефтестрой - 565 Альфастройинвест - 381 СМУ-1 - 339 Точно - 323 Галактика - 290 МСК - 238 Феникс - 210 Носта - 186 TEN - 168 Спутник - 157 Донстрой - 141 Югспецстрой - 123 Альянс - 118 Неометрия - 47 СУ №5 Аксай - 43 РСК - 41 Самолет - 37 Максимум - 29 Магнум - 29 Сигма - 27 ВКБ Новостройки - 17 Вертол-Девелопмент - 17 Там есть еще небольшое количество застройщиков, у которых по 1-3 продажи, я решил их опустить. Всего продано 8655 квартир. На рынке сегодня 36 компаний и 49 проектов. Пик продаж пришелся на январь. Добивали тех, кого не успели закрыть в декабре 2025. Затем был спад до марта и постепенное восстановление к июню. Многие застройщики связывают июньский рост (+40% к маю) с сезонным оживлением, но я связываю его с большими скидками и интересными акциями от строительных компаний. Июль, кстати, по пока еще неофициальной информации, был хуже июня. Подождем официальные данные. ССК является абсолютным лидером, опережая второго игрока почти вдвое. Топ‑10 жилых комплексов (по квартирам) 1 Октябрь Парк (ССК) - 1 918 2 Придонье (ССК) - 979 3 Эстет (ЮгСтройИнвест) - 879 4 Текучева (СМУ №1) - 339 5 Столицыно (Точно) - 323 6 Движение61 (ЮгСтройИнвест) - 310 7 Сокольники (Галактика) - 290 8 Культура (СК-10) - 276 9 ЖК Гринсайд (СК-10) - 214 10 Янтарный (Феникс) - 210 В топ-10 - 5718 квартир из 8655. Два ЖК ССК (Октябрь Парк и Придонье) дают 33,5% всех продаж полугодия – это ключевой драйвер рынка. Сравнение с предыдущим полугодием (2‑е полугодие 2025) считаю некорректным, но все же сделаю его. 2‑е полугодие 2025 - 13 408 1‑е полугодие 2026 - 8 655 Сезонное снижение (лето‑осень против зимы‑весны) ожидаемо, но падение почти на 36% – значительное. Однако следует учесть, что во 2‑м полугодии 2025 был аномально высокий спрос (особенно в ноябре‑декабре), что связано с завершением льготных программ. Рынок консолидируется – топ‑5 застройщиков контролируют почти 70% продаж. ССК усиливает доминирование – их доля выросла с 13,6% в 1‑м полугодии 2025 до 33,5% в 2026 (рост более чем вдвое). Знаю, что остальные застройщики скалят на них зубы из-за того, что не могут давать похожие программы для клиентов. ЮгСтройИнвест сохраняет вторую позицию, но их доля снизилась с 25,4% (1П 2025) до 17,5% (1П 2026). СК-10 и Доннефтестрой показывают снижение абсолютных продаж по сравнению с 1П 2025 (у СК-10 – на 18,7%, у Доннефтестроя – на 15%). Это неудивительно, так как отделы продаж очень часто конфликтуют с агентами по недвижимости. Знаю, что львиная доля агентов вообще не предлагает объекты СК-10, Доннефтестрой и СМУ-1 своим клиентам из-за странной политики сотрудничества этих компаний. Отчасти с этим же я связываю лидерство ССК и ЮСИ. Их отделы продаж клиентоориентированны и, в случае спорных ситуаций, становятся на сторону агентов, так как понимают их влияние на принятие решения клиентом. Меня беспокоят продажи Точно, Носты, Галактики и Ten. При таких объемах строительства, это не очень хорошие показатели. Я надеюсь, что они выкарабкаются и им не закроют проектное финансирование. Хотя у меня есть очень нехорошая информация по одному из этих застройщиков. Средняя площадь квартиры (~44 кв. м) остаётся стабильной, что говорит о сохранении структуры предложения (преобладание студий и 1‑комнатных). В целом, дела с продажами идут хорошо только у крупных игроков. Я это связываю и с их объемами строительства, и с акциями, и с ориентированностью на агентский сектор. Интересно было бы сравнить эти результаты с продажами на вторичном рынке. Но таких данных у меня нет 🤷‍♂️

Квартира пастора?

ОБЗОР ЖК GRAY YOUTUBE VK Обследовал жилой комплекс GRAY. Разобрал негативные комментарии и выяснил, что из этого правда, а что нет. В этом выпуске ты узнаешь: • задержали ли сроки сдачи домов; • затоплена ли парковка; • где мангалы; • куда смотрит охрана. Вместе с застройщиком обошли территорию жилого комплекса и разобрали часто задаваемые вопросы. Консультация по вопросам покупки или продажи недвижимости в ЖК GRAY (в том числе и по вторичному рынку) по телефону: +7 (863) 226-10-15

Топ 5 вопросов о недвижимости. Увидел у моей коллеги топ-5 самых популярных вопросов агенту по недвижимости и решил ответить так, как я думаю. Без всякого негатива к коллеге и без вопросов к компетенции. Это просто мое видение. И за идею ей спасибо 😃 1️⃣Зачем нужен агент по недвижимости? Если ты задаешь себе этот вопрос, то тебе точно не нужен. Он нужен тем, чей час стоит очень дорого. Таким людям дешевле заплатить деньги агенту, потому что за это же время они заработают больше. 2️⃣Сколько стоит работа агента? 4%. Если агент тебе предлагает дешевле - это тухлый агент, чей час стоит дешево. Результат будет, как в передаче про Джамшута и Равшана. Если тебе говорят, что что работа будет бесплатна, то товар - это ты. Клиент агента - застройщик. Ты тот, кого агент будет продавать строительной компании подороже. 3️⃣Что выгоднее аренда или ипотека? Аренда. За 30 лет ты выплатишь банку процентов раза в 2 больше, чем потратишь за тоже время на аренду квартиры. Есть исключения, но это не твоя история. Это для тех, у кого очень большой первоначальный взнос. Вы вообще когда-нибудь задумывались, что такое 30 лет? 30 лет назад был 96-й год. Я в 6 класс ходил😃 Сколько недвижимости за это время каждый из вас сменил? 4️⃣Могу ли я купить квартиру без первоначального взноса? Можешь. Но такую квартиру ты никогда не продашь на вторичном рынке, потому что себестоимость ее будет процентов на 20 больше, чем у конкурентов. 5️⃣Я боюсь, что ипотека будет неподъемной. Зачем тогда ты туда лезешь? Если у тебя нет финансовой дисциплины, сперва стоит научиться этому. Арендуй и собирай средства на хороший первоначальный взнос. Честно скажу, люди, которые обращаются ко мне, такие вопросы не задают. Не знаю почему. Либо потому, что те, кто смотрит мой контент, чуть более осознанные, либо такие вопросы в принципе не задают. Хотите топ-5 вопросов о недвижимости, которые задают мои подписчики?

Юристы в недвижимости. Очень долго не хотел писать этот пост, но больше не могу молчать. Что случилось с рынком юристов, которые оформляют недвижимость? Почему они до сих пор живут в 2012 году? Я искренне не понимаю. Мы сейчас ищем дополнительного юриста для сотрудничества и собеседования провожу я лично. Это тихий ужас. Не секрет, что многие сейчас сидят без сделок. Многие агентства закрылись. Потому что продавать вторичку сложнее. Нужно иметь компетенции. Во многих агентствах этому не учат. Кто-то на одной первичке не вывозит. А мы учим. И у нас, наоборот, ажиотаж по вторичной недвижимости. Собственно, именно поэтому я сейчас и ищу еще одного юриста. Что же я вижу в тех, кто приходит? «Я хочу зарабатывать миллионы, но это я делать не буду, то делать не буду, сложные сделки мне не давайте, военную ипотеку я проводить не умею, на вопросы по маткапиталу ответы не знаю, но зато я уже 20 лет в недвижимости, поэтому платите мне стопятьсот». Сегодня вообще пришел на собеседование юрист с перегаром. Самое интересное, что все они при этом влачат жалкое существование. Работу они ищут потому, что сделок нет в агентствах. Работы нет. А нет их в том числе и по их вине. Все, с кем я общаюсь на рынке, просто орут в голос о том, что юристы задолбали разваливать сделки. Я же тоже совместные сделки вижу. И вижу компетенции юристов. Думаю, что все дело в том, что в какой-то момент юристы просто стали хорошо зарабатывать и забили вообще на какую либо компетентность и клиентоориентированность. Я не раз видел, как юристы с клиентами словно бешенные собаки перегавкивались. Вы видели хоть одну другую сферу деятельности, чтобы кто-то себя так позволял вести? А в недвижимости почему-то решили, что так можно. Да и мы, что уж там греха таить, с двумя юристами расстались только в этом году. Потому что с таким подходом работать нельзя. Один просто себя неадекватно повел в определенной ситуации, а другого агенты просто не хотят вызывать на сделки. Так и говорят, этого мне не назначайте. Вот и пришли мы к тому, к чему пришли. Если вдруг знаете хорошего юриста с компетенциями в недвижимости, вы мне маякните, пожалуйста. Все. Высказался.

РАСТЕТ КОЛИЧЕСТВО НЕРАСПРОДАННЫХ КВАРТИР На рынке новостроек Ростова сложилась ситуация переизбытка предложения. Из 74,3 тысячи квартир, которые строятся в городе, проданы меньше трети — а именно 21,2 тысячи. Остальные 53,1 тысячи квартир пустуют и ждут покупателей. Причем за последний год количество таких "зависших" квартир выросло на 6,4%. Интересно, что домов строится больше (с 169 до 205), а вот компаний-застройщиков стало меньше (с 36 до 32). Это говорит о том, что рынок консолидируется: крупные игроки строят больше объектов, а мелкие уходят. Для сравнения, в Краснодаре ситуация еще напряженнее. Там не продано 79% строящегося жилья (почти 94 тысячи квартир), и за год этот "неликвид" прибавил более 20%. Рынок новостроек в Ростове и Краснодаре явно сместился в сторону покупателя. Предложение сильно опережает спрос, и квартиры копятся на полках застройщиков. Я уже сейчас вижу высокий рост скидок и спецпредложений от девелоперов, которым нужно срочно возвращать вложенные в стройку деньги. Однако покупателям стоит быть осторожными: большое количество нераспроданных квартир в отдельных ЖК может сигнализировать о высоких ценах, неудачной локации или даже о рисках долгостроя, если у застройщика закончатся финансы. Мне на прошлой неделе сотрудник одного из банков шепнул на ухо, что они остановили проектное финансирование застройщику, который, на секундочку, строит несколько жилых комплексов. Перспективы этих дольщиков весьма туманны. Даже менеджер банка мне не дал внятного ответа, так как никакого решения по нему еще нет. Я смотрел отчет по зарегистрированным ДДУ в первом полугодии и ситуация не радужная. Продажи хорошо идут всего у 5 игроков. Остальные застройщики в глубоком кризисе. Поэтому, если решите покупать новостройку, будьте аккуратны и не попадите к тому, кто так же находится в зоне риска прекращения финансирования.

ЗАЛОГ ЗА КВАРТИРУ. Как вернуть свои деньги? Каждый второй арендатор хоть раз сталкивался с ситуацией, когда он съезжает из квартиры, а собственник вдруг вспоминает, что ты продавил матрас или разбил люстру, которая изначально была треснутой, и не отдает залог. Давай разберемся, что же такое залог. Это не подарок хозяину, а его страховка. Если ты ничего не сломал и остался не должен за коммунальные услуги, эти деньги обязаны вернуть. Разберем по шагам, как вернуть деньги. 1️⃣Внимательно прочитай договор. Нас интересуют два пункта: Срок возврата. По закону его может и не быть, но в хорошем договоре он прописан. Если срока нет, ты имеешь права потребовать вернуть залог в день подписания акта приема-передачи. Условия удержания. Если написано размыто, например, «за порчу имущества» — это твое преимущество. В суде такую формулировку признают неспрадивой, так как она не конкретизирует, что именно считается порчей. Естественный износ (потертости на ламинате, выгоревшие обои) — это не порча. Это естественный износ. Собственник обязан это учитывать. 2️⃣Записывай видео и зови свидетеля. Если при заезде ты делал фото - отлично. Если нет - запоминай правило выезда. Перед тем как отдавать ключи, сделай непрерывное видео всей квартиры. Обязательно зафиксируй дату и время (включите любой сайт с точным временем на фоне). Если собственник отказывается подписывать акт приема-передачи, подписывай его в одностороннем порядке. Позови соседа или друга в свидетели. Отправь этот акт хозяину заказным письмом или на почту с уведомлением. Теперь у вас есть официальный документ, который он не сможет игнорировать. 3️⃣Составь претензию Пустые разговоры по телефону не нужны и ни к чему не приводят. Переходи в юридическую плоскость. В претензии обязательно укажи: ✔️Сумму залога и реквизиты для перевода. ✔️Что у тебя нет долгов по квартплате. ✔️Ссылку на пункт договора. ✔️Предупреждение, что если деньги не поступят в течение, например, 7 дней, ты подашь в суд. Лайфхак: Отправляй ценным письмом с описью вложения. Если дойдет до суда, у тебя будет доказательство, что ты пытался решить вопрос миром. Судьи это очень любят и встают на сторону того, кто пытался договориться. 4️⃣Обращайся в суд Не бойся слова «суд». Шансы на победу высокие, если у тебя есть договор и доказательства. В иске требуй не только залог, но и проценты за пользование чужими деньгами (ст. 395 ГК РФ). Пока хозяин тянет время, капает небольшой, но приятный процент. Помни, что суд обяжет его оплатить еще и твои судебные. Я, кстати, тоже считаю, что таких ушлых собственников надо ставить на место. Когда на залог проще «забить»? Если сумма залога смешная (например, 5–10 тысяч), а ты живешь в другом городе, иногда проще отпустить ситуацию. Но если речь о 30–50 тысячах и выше - стоит побороться. Наш юрист, кстати, занимается подобными делами. Если нужно - обращайся. А у тебя были случаи, когда не возвращали залог? Расскажи.

В РОССИИ НАЧАЛИ СТАВИТЬ КЛЕТКИ ДЛЯ ЗАЩИТЫ ЧАСТНЫХ ДОМОВ ОТ ДРОНОВ Читая новости, что наш город который день подряд атакуют БПЛА, я наткнулся на такую заметку. Необычные металлические конструкции устанавливают вокруг загородных домов. Так владельцы пытаются защитить свои участки от ударов беспилотников. По сути, дом накрывают специальным каркасом, похожим на большую сетчатую клетку, которая стоит отдельно от здания. Она не касается стен и кровли, а находится на расстоянии примерно шести метров. Если дрон врежется в такую защиту, его пропеллеры просто запутаются в наружной очень прочной сетке. Беспилотник теряет управление и падает, а взрыв происходит далеко от дома. Внутренний слой из стали нужен на случай, если начнут разлетаться осколки. Они застревают в ячейках и не долетают до здания. Сам же каркас сделан настолько крепким, что принимает на себя весь удар и гасит его, передавая нагрузку в землю через специальные сваи. Дом при этом остаётся целым. Такие конструкции не варят, а скрепляют болтами. Если что-то повредится, починить можно быстро. Одна стойка заменяется буквально за полчаса. К тому же, если переезжать, такую защиту можно разобрать и забрать с собой. А строят её в несколько раз быстрее, чем обычные сварные навесы. В интернете, конечно, нашлись скептики. Многие пишут, что от серьёзных боевых БПЛА это вряд ли спасёт, а поможет только от мелких дронов. Однако инженеры говорят, что этот способ работает и спасает дом в девяти случаях из десяти. Непонятно только, где эти испытания проводились. Конечно, никто не даст стопроцентной гарантии, что это спасёт от всех угроз. Но после событий последней недели, когда ПВО сбивает БПЛА не на подлете к городу, а над жилыми домами, такие «клетки» могут стать таким же обычным делом, как сигнализация или забор. Люди хотят обезопасить себя, и этот метод — один из самых реальных на сегодняшний день.

Стали известны детали грядущего преображения парка «Дружба». На территории почти в 10 гектаров развернется масштабная реновация, старт которой дадут уже в этом сезоне. Согласно плану, в первую очередь реконструируют лестницы, центральный променад и зону у воды с фонтаном. Второй этап предполагает строительство спорткорта, видовой террасы и площадки для активного отдыха детей. Окончание всех работ ожидается через год, а финансирование будет выделено в рамках национального проекта «Инфраструктура для жизни». Документация согласована на государственном уровне. На последних трех фотографиях ваш покорный слуга осенью 1987 и зимой 1988 года. Можно увидеть, как этот парк выглядел 40 лет назад.

Успех состоит из очевидных вещей. Достаточно тупых. Делать чуть больше, чем другие. Делать чуть быстрее, чем другие. Делать чуть лучше, чем другие. Быть чуть более сообразительным. Чуть более хитрым. Когда я продавал недвижимость, я не был суперпродажником. Все мои знания я приобрел уже в процессе, участь на своих ошибках. Но я понимал одно. На рынке недвижимости работают глупые люди. И чтобы забрать у них долю рынка, нужно всего лишь собрать хорошую базу, потому что сами они это сделать не смогут. А потом продавать им мое знание объектов в качестве совместных сделок. Именно так я и делал по 6 сделок каждый месяц. Был чуть умнее, быстрее и сообразительнее, чем другие. Часто от агентов слышу оправдание: я ответил по телефону клиенту не так как надо, потому что растерялся, так как был занят другим делом, и он позвонил в ненужный момент И вот у меня ВСЕГДА возникает вопрос, каким таким делом ты был занят, если тебе звонят деньги? Что может быть важнее? Казалось бы, такая незначительная, на первый взгляд, деталь забирает у тебя уйму сделок. И помогает зарабатывать другим. Ко мне нередко обращаются за тем, чтобы я рассказал какие-то секреты или лайфхаки из продажи недвижимости. А я понимаю, что надо в первую очередь рассказывать о тупых вещах. Вот из понимания таких мелочей и складывается успех. Забрать долю рынка у конкурентов в недвижимости вообще не сложно.