Дно Мещанства

Это не заброшенное жильё из Воркуты, а квартира в центре Москвы за 30 миллионов рублей. Риелтор показала «элитную двушку» на Таганке — 63 квадратных метра, высокие потолки и просторная кухня. Если очень попросить, то покупателям оставят и мебель. Берём. 👉 Топор +18. Подписаться

Почему-то кажется, что в пределах Таганского района за 30 млн. рублей можно найти двушку с ремонтом. Возможно это в пределах Садового кольца. Но в целом вариант под полный ремонт и продать за 42 можно.

К вопросу о доходности квартиры при сдаче в аренду. Мои 7% в новостройке с учетом кредитного плеча льготной (и ранее доступной для всех ипотеки) на этом фоне выглядят топ. Еще эти цифры ориентир для всех - какая реально доходность от аренды (именно аренды, без учета роста стоимости, например). По новостройкам статистика еще хуже - у первиччки максимально 5.62% в Волгограде, далее ниже. Условно 5% - это значит, что квартира стоимостью 20 млн. рублей принесет максимум 82 тыс. руб. в месяц.

Почти любая карта приличных заведений выглядит так Подробнее писал про МСД - как новую границу Москвы тут (и в следующих частях). И тут встает очевидный вопрос: а что, новая Москва лучше? Предлагаю в комментариях порассуждать.

Паркинг и стоимость жизни Есть тихая тема, о которой редко пишут в объявлениях. Как наличие или отсутствие нормальной парковки влияет на стоимость вашей жизни. Многие считают только метры и ставку. «Квартира стоит столько-то, машину поставим во дворе, дальше разберёмся». Но каждый вечер в районе без нормального паркинга превращается в маленький квест. И этот квест тоже чего-то стоит. Когда паркинг есть, вы знаете, где стоит машина, сколько идти до неё, как занесёте продукты, как посадите детей. Стабильный понятный сценарий. Когда парковки нет, каждый вечер вы крутитесь по дворам, вылавливаете случайное место, ставите на газон или под знак, спорите с соседями и получаете штрафы. Стоимость парковки — это не только платежи за машино-место. Это ещё стоимость времени и нервов. Десять минут пешком до машины по тёмному двору — совсем не то же самое, что десять минут до метро по нормальному маршруту. Есть районы, где до метро далеко, но есть честный паркинг, и жизнь автолюбителя устроена прилично. Есть районы, где метро рядом, но вечером двор превращается в стоянку, машины на тротуарах, дети играют между ними. На бумаге первая ситуация выглядит хуже, в жизни часто наоборот. Почему это важно. Средний класс часто живёт с машиной, а не только с проездным. А жить с машиной без места для неё — как завести крупную собаку и надеяться, что она будет гулять сама. Выбирая квартиру, честно ответьте себе на один вопрос. Что для вас важнее: десять минут пешком до машины или десять минут пешком до метро? От ответа сильно зависит район, дом и то, как будет устроена ваша жизнь. Если смотреть на жильё через призму этих маршрутов, многие «удобные» комплексы перестают быть удобными. И наоборот — спокойные кварталы с нормальной парковкой выглядят гораздо разумнее, чем кажется на картинках. Помогу подобрать квартиру мечты

Квартира под гостей или под будни На консультациях регулярно всплывает один аргумент. «Нам нужна большая гостиная, чтобы собрать всех друзей. И стол на десять человек». На картинке прекрасно: большой стол, шумный Новый год, разговоры до ночи. Проблема в том, что жизнь среднего класса в Москве устроена иначе. Она строится вокруг работы, детей, пробок, доставки, школы и попыток лечь спать не в час ночи. Гости появляются иногда, а будни — каждый день. История типичная. Семья берёт квартиру с огромной гостиной «под приём гостей». Ставит длинный стол, диван, красивый свет. Через полгода на столе лежат документы, детские игрушки и пакет «надо разобрать». А ужины с гостями — раз в пару месяцев. В это время на кухне тесно, за стол садятся боком, рабочий угол прячется в спальне. Метры потратили на редкий сценарий, а ежедневный оставили в режиме «как-нибудь справимся». Почему так. Мы меряем квартиру количеством людей, которых можно позвать. Понятный, но дорогой способ. Честнее мерить её теми, кто будет жить там каждый день, и тем, как именно. Если строить квартиру под будни, приёмы гостей тоже поместятся. Нормальная кухня, где реально помещается стол на шестерых. Продуманный общий простор, который можно перестроить под компанию, когда нужно. Но базой остаётся жизнь семьи, а не редкая вечеринка. Я не против больших гостиных как идеи. Я против того, чтобы ради них жертвовали всем остальным: хранением, планировкой спальни, нормальным рабочим местом. Просто потому, что на презентации лучше смотрится картинка с длинным столом и бокалами. Вопрос простой. Когда вы думаете про свою будущую квартиру, вы в первую очередь представляете в ней гостей — или то, как выглядит один самый обычный вторник? Помогу подобрать квартиру мечты

Ставка, депозиты и будущий дефицит вторички Последние пару лет я часто слышу одно и то же. «Ставки высокие, ипотека дорогая, рынок остыл. Значит, можно расслабиться и ждать, когда всё подешевеет». На слух логично: люди уходят в депозиты, меньше покупают, сделки замедляются, кажется, что рынок на паузе. Но у недвижимости неприятная особенность: то, что кажется паузой сегодня, часто превращается в дефицит завтра. По шагам картина простая. Высокая ставка делает ипотеку дорогой. Люди несут деньги в банк — депозит даёт доход без движений. Спрос на квартиры падает, особенно на те, что берут «впритык». Застройщики видят слабые продажи и тормозят запуск новых проектов. Дальше скучная, но важная часть. Дом — не бургер за 15 минут. От решения «строим» до заселения проходят годы. Если период запусков скудный, эта дырка через несколько лет превращается в реальный дефицит предложения. На вторичке похоже. Собственники смотрят на высокие ставки, не хотят терять в цене и откладывают продажу. Сидят в квартире, копят на депозитах, ждут «лучших времён». Часть объектов просто не выходит на рынок. А потом, через несколько лет, картина меняется. Ставка уже не такая высокая, люди снова готовы брать ипотеку, доходы подтянулись. Спрос ожил, а новых проектов меньше, чем могло быть. Вторички тоже меньше — часть людей переждала и не торопилась продавать. Результат простой. Цены растут не потому, что всем резко захотелось купить, а потому что выбор для нормального покупателя стал хуже. Когда меньше приличного предложения, средний класс конкурирует не за метры вообще, а за нормальные объекты. При этом собственник, который сегодня держит квартиру на продаже по два месяца, уже теряет деньги, даже не снижая ценник. За время экспозиции он не получает доход с этих средств — альтернативная стоимость съедает пару процентов. На горизонте нескольких лет это ощутимая сумма. Что делать обычным покупателям и продавцам, а не инвесторам. Понимать, что «остывший» рынок — не гарантия низких цен, а часто подготовка к будущему дефициту. Смотреть не только на сегодняшнюю ставку, но и на горизонт 3–5 лет: что будет с вашим районом, сериями домов, спросом на нормальные планировки. Недвижимость живёт длинными циклами. Глядя только на текущий процент, легко упустить момент, когда все бегут покупать одно и то же небольшое количество приличных квартир. Помогу подобрать квартиру мечты

Лапомойка, мастер-спальня и маркетинг против здравого смысла Одна из самых забавных частей любой презентации ЖК — список «особых» удобств. Там почти всегда найдётся что-то, без чего вы, по мнению маркетологов, уже не можете жить. Лапомойка у входа, чтобы собака не зашла с грязными лапами. Мастер-спальня с гардеробной и санузлом, будто без неё семья развалится. «Приватные» лаундж-зоны, где вы якобы будете проводить вечера, хотя туда мало кто ходит. Кажется, что эти детали делают комплекс особенным. На деле они часто маскируют отсутствие нормальных базовых вещей. Вместо удобных подъездов и человеческого двора показывают рендер лапомойки. Вместо продуманной планировки делают акцент на крупной спальне, но забывают про кухню, где не нужно садиться боком за стол. Маркетинг продаёт мечту, а не сценарий жизни. Мечта звучит так: у собаки отдельная мойка, у вас мастер-спальня, двор похож на отель. Сценарий жизни иной: вы приходите вечером с сумками, втискиваете коляску в лифт, ищете парковку и ругаетесь на узкий коридор. Почему это работает. Люди устают от обычной вторички и хотят почувствовать, что берут «что-то лучше». А лучшее показывают через детали, которые легко нарисовать: необычные фишки, модные слова, яркие интерьеры. Обещать лапомойку проще, чем честно объяснить, как устроен подъезд и двор. Я смотрю на такие элементы как на сигналы. Если девелопер много говорит про мастер-спальни, лаунджи и лапомойки, но мало про ширину коридоров, реальные маршруты и хранение вещей — это тревожный знак. Значит, проект делают так, чтобы хорошо выглядеть на картинке, а не в буднях. Вопрос простой. Какая мелочь в ЖК для вас — маркер того, что маркетинг победил здравый смысл? Помогу подобрать квартиру мечты

Дорогой ЖК, который оказывается плохим для жизни Многие приходят с одной историей. «Мы взяли квартиру в дорогом комплексе, чтобы раз и навсегда. Район хороший, фасад красивый, отзывы отличные». А потом начинается разговор о том, как они живут на самом деле. Кажется, что если комплекс дорогой, там автоматически всё хорошо: лучший район, надёжный девелопер, «правильная аудитория», красивая архитектура. Но жильё — это не картинка в презентации. Это транспорт, шум, двор, школа, парковка, реальные маршруты каждый день. Первый сюрприз — дорога. Человек покупает квартиру «в престижном месте», а до работы добираться дольше, чем из обычного типового района. Магистраль стоит, транспорт ходит неудобно, пешком идти по некрасивым улицам. В объявлениях это не пишут, но каждый день вы платите временем за красивый фасад. Второй сюрприз — шум. Рядом может быть большая дорога, эстакада, ТЦ, рестораны, офисы. Из окна эффектный вид, но под ним круглые сутки жизнь: доставщики, такси, разгрузка, люди до ночи. Вы живёте в декорации, которая не умеет выключаться. Третий сюрприз — повседневная инфраструктура. Переплачивают за бренд района, а школу и сад получают обычные, иногда хуже, чем в неприметном спальном квартале. По пути в магазин — три сложных перекрёстка, пакеты по лестницам, лавочек нет, детская площадка сделана будто без расчёта на детей. Почему так. Дороговизна решает другие задачи: продаёт статус, картинку, ощущение «я не как все». Комфорт повседневных маршрутов в презентации не измеряют — там показывают панорамы и интерьеры. Примеров хватает. Комплексы у магистралей как «городская жизнь нового уровня», где сложно выйти во двор с ребёнком без постоянного шума. Дорогие дома у офисных кварталов, где днём толпы, а вечером район вымирает. Что делать. Разделять цену и пригодность для жизни. Дорогой район может дать плюсы, но их нужно измерить, а не верить названию. Смотрите, как устроена дорога до работы и школы, как выглядит двор в будни, где пар... Помогу подобрать квартиру мечты

ЧЕРТАНОВО Вашему вниманию предлагается серия фотографий «Чертаново» автора блога. Как типовые дома встроены в ландшафт парков… или парки встроены в кварталы многоэтажек.

Большая квартира как городской внедорожник Есть устойчивый миф: чем больше квартира, тем лучше жизнь. На консультациях это звучит так: «Хочу минимум трёшку, чтобы просторно. А лучше четырёхкомнатную — раз уж берём, по максимуму». И люди искренне удивляются, когда я задаю скучные вопросы: а вы уверены, что вам это удобно каждый день? Большая квартира в Москве часто ведёт себя как огромный внедорожник в центре. На картинках всё красиво: простор, много комнат, можно разместить всех. На практике — высокая стоимость владения, длинный дорогой ремонт, лишние метры, а живёте вы в двух-трёх точках: кухня, спальня, рабочий угол. Во-первых, деньги. Каждый лишний квадрат — это не только цена покупки, но и налог, содержание, ремонт. Ремонт двушки — одна смета и один срок. Большая четырёхкомнатная умножает бюджет, а ремонт превращается в многомесячный проект. И всё это ради комнаты, куда заходят раз в неделю. Во-вторых, время. Чем больше жилья, тем больше бытовой нагрузки. Убрать маленькую двушку — одно дело. Убрать большую квартиру с массой поверхностей и углов — совсем другое. Средний класс редко держит штат для уборки, он живёт своими руками. Каждые лишние 10–15 метров — это ещё время с тряпкой и пылесосом. Третий момент — пустые метры. Семья переезжает «на вырост», делает гостиную, кабинет, комнату «на всякий случай». Через год в гостиной стоит сушилка, кабинет стал складом, а живут всё равно на кухне и в спальне. При этом платят за всю площадь каждый месяц — и деньгами, и временем. Почему так. Мы меряем квартиру метрами, а живём сценариями. «Большая квартира» звучит статусно. «Удобная планировка под нашу жизнь» — скромнее, но именно это решает, как вам дома. Компактная двушка, где помещается нормальный стол на шестерых, полноценная кровать и шкаф, часто даёт больше качества жизни, чем раздутая трёшка с коридорами и странными комнатами. Продавать метры проще, чем объяснять удобство. Что делать. Считать не только цену квадрата, но и стоимость владения. У вас есть бюджет на покупку — а есть бюджет на ремонт, содержание, время и силы. И иногда разумнее вложиться в хорошую планировку и окружение, чем в лишние комнаты. Если хотите, могу помочь трезво прикинуть, где вам действительно нужны метры, а где вы покупаете статус вместо удобства. Помогу подобрать квартиру мечты

Район по названию станции, а живём по двору Есть забавная привычка у москвичей. Выбирая район, они называют станцию метро, а не место, где действительно проводят время. Человек говорит: «Хочу жить на Профсоюзной». Имеет в виду не улицу, не квартал, не двор, а кружочек на схеме метро. Как будто жизнь происходит в радиусе 300 метров от выхода из подземки. Но если посмотреть, как он реально живёт, картинка другая. Маршруты проходят через двор, вдоль детской площадки, до магазина, школы, парка, парковки. Метро — просто точка входа и выхода, а не сцена, на которой разворачиваются будни. Если отойти от станции на десять–пятнадцать минут, район иногда меняется до неузнаваемости. Возле метро шум, реклама, киоски, случайные люди, поток. Через пару кварталов — нормальные дома, деревья, лавочки, дети на самокатах, соседи с собаками. Формально одна и та же «станция». По ощущениям — два разных города. Меня всегда удивляет, как люди готовы переплачивать за «громкое» название станции и ни разу не пройтись по дворам дальше. Как будто жизнь закончится там, где заканчивается навигация в метро. Если представить, что станции переименовали по названиям дворов, многое стало бы понятнее. «Станция Двор с машинами на газоне». «Станция Детская площадка без тени». «Станция Магистраль под окнами». И только где-то между ними — тихие нормальные кварталы, о которых никто не пишет в буклетах. Парадокс в том, что мы живём не по схеме метро, а по схеме дворов и привычных маршрутов. Но выбираем по картинке с кружочками и линиями. Вопрос простой. Если убрать привычное название станции, вы всё ещё хотите жить именно там, где выходите из метро, — или в том дворе, куда доходите за десять минут? Помогу подобрать квартиру мечты