Первая Недвижимость

❗️ Напоминаем, что в СПб действует коэффициент 1 для физ.лиц при продаже недвижимости + новые регионы с 2026 года С 1 января 2025 года региональные власти получили право увеличить понижающий коэффициент при продаже недвижимости с 0,7 до 1. (Пункт 9 Статья 214.10 НК РФ) Понижающий коэффициент используется при расчете НДФЛ, когда цена продажи недвижимости оказывается ниже ее кадастровой стоимости. ❗️Регионы, в которых коэффициент 1 с 2025 года (по остальным регионам лучше точечно уточнять): ▪Санкт-Петербург; ▪Республика Карелия; ▪Республика Татарстан; ▪Краснодарский край; ▪Калининградская область; ▪Архангельская область; ▪Астраханская область. ❗️И с 2026 года добавляются новые субъекты с коэффициентом 1: ▪Новосибирская область; ▪Воронежская область; ▪Тюменская область; ▪Курганская область. Важные дополнительные пояснения: - привычные 70% (коэффициент 0,7) от кадастра сохранились в Москве, Ленинградской и Московской областях; - ⁠это касается только НДФЛ и физ.лиц, если например, в СПб продает ИП/ООО (у которых УСН/ОСНО и тд) - они могут использовать коэффициент 0,7 - ⁠❗️самое важное: коэффициент 0,7 или 1 для вашей сделки работает в зависимости от места жительства (постоянной регистрации) продавца на дату проведения сделки. По всем вопросам и услугам пишите 📲 89626858977

❗️ Важный момент при продаже единственного жилья спустя 3 года - если вы продаете жилой дом, который находится у вас в собственности более 3 лет (больше нет иного жилого имущества на территории РФ или совместного нажитого имущества) - вы не подаёте декларацию и не платите налоги (217.1 НК РФ), при этом вместе с жилым домом в трехлетний срок владения учитываются земельный участок под ним и хоз.постройки, находящиеся на этом участке. Они также освобождаются от налогообложения при продаже такого дома после 3 лет владения. При соблюдении установленных настоящим подпунктом условий (продажа жилого дома как единственного жилья после 3 лет владения) в отношении жилого помещения положения настоящего пункта распространяются на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения. По всем вопросам пишите 📲 89626858977

Из последней приятной судебной практики по разным субъектам (пока штучные дела) по вопросам «ведомости», радует, что: - освидетельствования продавца на дату сделки признаются более релевантными, чем судебно-медицинские через условные полгода; - ⁠что принимается во внимание пункт 5 статьи 10 ГК РФ; - ⁠что начали правильно интерпретировать термины, связанные с ведомостью; - ⁠что реституция и пункт 2 статьи 167 - вопрос не для субъективной оценки судами, а факт, который не подлежит иному толкованию, кроме как - применять. Но пока ещё штучно. Ждём закрепления другими кассациями и далее, самое главное - Пленумом ВС РФ. А вчерашний законопроект, который был предложен Справедливой Россией и везде раструбили - полумеры. Это не то, что необходимо. Ждём решений судебных и решения вопросы от судебной ветви. По всем вопросам пишите 📲 89626858977

❗️ Рассрочки по ДДУ и желание клиента расторгнуться, потому что «не подрассчитал и нечем платить» С некоторыми застройщиками, которые лояльны, вопрос расторжения ДДУ может сработать, если написать им несколько слезных писем, постоянно донимать, дергать и так далее. Но это в любом случае - уже обоюдное расторжение, а не «потому что вы добились этого на основании какого-то пункта из договора или закона». Одностороннее расторжение по такой причине невозможно. И вот почему (отрицательная практика в судах уже конечно есть): - В пункте 1 статьи 450.1 ГК РФ предусматривает одностороннее расторжение договора. Но только если это не противоречит законодательству РФ. (не подходит в данном случае) - Статьи из спорного ДДУ предусматривают возможность его расторжения без вины только по соглашению сторон. - Статья 9 Закона № 214-ФЗ наделяет дольщика правом расторгнуть договор в одностороннем порядке при наличии вины застройщика. Этого в данном случае нет. - Ссылки дольщика на Закон о защите прав потребителей о расторжении договора ДДУ необоснованны, так как имеются специальные нормы. Статья 32 закона не распространяется на отношения, возникающие из договора долевого участия. Это отметил Верховный Суд РФ в Определении № 4-КГ18-43 от 24.07.2018. - Ухудшение финансового положения и прочие неприятности — это риск дольщика, и согласно статье 451 ГК РФ это не является основанием для расторжения договора. Дольщик подписывал его в здравом уме, в твёрдой памяти и подтвердил, что договор не заключается в тяжёлых обстоятельствах. По всем вопросам пишите 📲 89626858977

❗️ Вступление закона ниже в силу ❗️Закон № 407-ФЗ от 23 ноября 2024 года, вступает в силу по окончании одного года с даты опубликования закона. Закон позволит наследникам вовремя получить важную информацию, чтобы принять решение - принимать наследство или отказаться из-за долгов. Предполагается, что нотариус в течение трех дней после открытия наследственного дела должен будет запросить в бюро кредитных историй информацию о долгах покойного. Затем после получения сведений нотариус должен официально проинформировать наследников: долги есть или в бюро кредитной истории их нет/они не критичны. На данный момент - вы можете обращаться с таким вопросам к нам, ресурс для проверки кредитной истории есть, чтобы проверить даже такой вопрос и узнать кредитную историю наследодателя. По всем вопросам пишите 📲 89626858977

📝 Паркинги и нововведения в 2025 году. ❗️ Уже есть успешные кейсы по переводу в отдельное машино-место с подготовкой тех.плана и всеми процессуальными издержками Речь о законе, регулирующем порядок выделения доли на конкретное машино-место в паркинге, если он является общей долевой собственностью всех владельцев. Ранее такая задача решалась с большими проблемами. Понятие «машино-место» появилось в российском законодательстве лишь в 2017 году. Ранее речь шла лишь о доле каждого владельца парковочного места. Это могла быть: - либо доля в праве на все здание, предназначенное для стоянки автомобилей (например, в случае наземного паркинга); - либо доля в праве на помещение, используемое для этих же целей (например, в случае подземного паркинга). Зарегистрированных по такой схеме прав по-прежнему много. Если у собственника появлялась необходимость зафиксировать за собой конкретное пространство в паркинге, принадлежащее лично ему, возникала правовая проблема. Новая норма, принятая Госдумой, вносит поправки в ст. 6 Гражданского кодекса, а также в отдельные положения закона «О государственной регистрации недвижимости», которые по-иному регулируют вопрос с выделением долей в паркингах. Согласно нововведению, теперь согласованием выделения доли в натуре в паркинге, а также определением на плане помещения или здания расположения конкретных машино-мест занимаются кадастровые инженеры. По всем вопросам пишите 📲 89626858977

❗️ Постановление о новой мере соцподдержки для многодетных семей в Санкт-Петербурге уже заработало в полной мере. Многодетные семьи теперь смогут получить на погашение ипотеки 1 млн рублей: - 450 000 рублей из федерального бюджета (как и было, об этой льготе расписывали несколько раз, причем в определенных случаях - возможно использовать обоим родителям); - 550 000 дополнительно от города. Дополнительная выплата положена зарегистрированным в Санкт‑Петербурге жителям города при рождении в период с 1 января 2025 года по 31 декабря 2027 года третьего или последующего ребенка. Рождение детей должно быть зарегистрировано в Санкт‑Петербурге. 📄 «О внесении изменений в постановление Правительства Санкт‑Петербурга от 22.05.2013 № 343» По всем вопросам пишите 📲 89626858977

Пункт 2.1 статьи 217.1 НК РФ говорит об освобождении семей с двумя детьми и более от НДФЛ при продаже жилых объектов при выполнении пяти условий, со всеми условиями вы можете ознакомиться в статье, ранее мы не раз их разбирали. А вчера налоговый законопроект во втором чтении утвердил несколько изменений в этот пункт с 2026 года. - Льгота будет предоставляться независимо от возраста ребенка, если он признан недееспособным. Сейчас учитываются дети до 18 лет или до 24, если они учатся очно. - При подсчёте количества детей будут учитываться и те, кто родится после продажи жилья, но не позднее 30 апреля следующего года. Сейчас такие дети не считаются и семья теряет право на льготу, если, например, в семье один ребенок, а второго еще ждут. Очень полезное изменение, уже не раз на практике семье не хватало этих нескольких месяцев. - При оценке иного жилья в собственности семьи будут учитывать не только размер новой площади, но и ее кадастровую стоимость. (остается в том же понимании как и был, только для критерия добавлена ещё кад.стоимость иного жилья, в этом пункте немного осложнили семьям) По всем вопросам пишите 📲 89626858977

❗️ Из последних новостей из мира ведомости - ожидание кассации по делу Долиной и важный момент с установлением двусторонней реституции (в апелляции был отказ) - ⁠ждём также, когда иные дела дойдут до ВС РФ - ⁠из свежих интересных инициатив в этом направлении: установление серьезных статей УК РФ для продавцов и получение справок от правоохранительных органов перед сделкой - ⁠также свежая интересная инициатива: предложение разработать унифицированные критерии проведения психолого-психиатрического освидетельствования продавца перед подписанием договора купли-продажи жилья. - ⁠важное замечание: интересные предложения поступают от представителей риелторского сообщества/юристов/тех, кто плотно «варится» во вторичном рынке, но как только очередной сенатор/депутат выходит со своей инициативой в массы - мы как будто отдаляемся от решения вопроса. Наблюдаем за процессами далее, в ближайшее время разберем насколько новых судебных дел. По всем вопросам пишите 📲 89626858977

📑 Покупка объекта по доверенности и условная градация Приобретая объект по доверенности многие либо сразу отказываются либо соглашаются, даже не обращая внимания какая именно доверенность перед ними. Реестр для проверки нотариальных и консульских доверенностей: https://www.reestr-dover.ru По факту, немного погрузившись в историю ее получения продавцом, можно выделить следующие варианты: - доверенность, полученная в РФ, нотариальная (в данном случае ее можно проверить на момент аннулирования через нотариальный сервис) - ⁠доверенность, полученная в одном из консульств РФ, имеющая консульское заверение (такая доверенность тоже пробивается через вышеупомянутый сервис) - ⁠доверенность, полученная у иностранного нотариуса и заверенная апостилем для использования в РФ (необходимо, чтобы страны были в Гаагской конвенции), и здесь в РФ уже переведенная на русский с заверением перевода нотариусом (здесь могут быть сложности, которые уже возникали у граждан на практике по вопросу актуальности такой доверенности) Также в случае проведения ипотечных сделок (если продавец по доверенности) - сразу обращайте внимание на несколько моментов, из-за которых страховые могут ее «зарубить»: - выписана очень давно и на большой срок - ⁠не персонализирована конкретно под продажу этого объекта - ⁠выписана с правом передоверия По всем вопросам пишите 📲 89626858977

❗️ Важно по налогам ❗️Среди агентов ходит информация после первого чтения налоговых реформ 2026 года о том, что цитата: «с дарения и наследства придется платить налоги», «что пропадет срок владения» и тд. Много сообщений в личке. ❗️ Опровержение. Это касается только иноагентов, по сути никак не затрагивая привычный вам рынок При большом сроке владения квартирой иноагентам (если был иноагентом хотя бы 1 день в год продажи) все равно придется платить НДФЛ при ее продаже. Также они будут платить налог за подаренную им квартиру (даже если даритель - родственник), за полученную в наследство квартиру. Такие поправки внесут в НК РФ с 2026 года. Отдельный большой семинар по итоговым налоговым изменениям на 2026 год сделаем в январе!

❗️ Новые тезисы про ведомость на 14.11.25. Часть 1 Что сейчас творится в головах клиентов и агентов - это нового уровня хаос. Спланированный ли или спонтанный остается только догадываться. Но ясно одно - пока на законодательном уровне системно не введут меру, конкретно направленную на излечение этой ситуации, разного рода спекуляции (и это не только про сами сделки с ведомостью, а и все, что их окружает) будут продолжаться. ❗️Тезисы: - предлагаемые на первых этапах меры (эскроу на вторичке, нотариальным сделкам придать ещё бОльшую силу) - не тот формат, обширно и нет необходимости - ⁠то, что законодатели начали плотно искать форму решения вопроса и потенциально к весне найдут не ПОЛУмеру - радует - ⁠большая проблема в том, что на агентов и клиентов «свалили» огромный перечень новых терминов, которые ранее не слышали, и в совокупности с общей паникой многие отказываются минимально систематизировать и искать зерно в судебных делах (а не телевизоре или нецелевых пабликах) - ⁠как минимум 6 дел, которые были отражены в СМИ текстом, при изучении этих дел и решений на порталах судов - не соответствовали действительности тексту в СМИ и ситуация выглядела иначе - ⁠термины, которые вам необходимо изучить - реституция, виндикация, отличие понятий - ⁠термины выше - это совершенно о разном предмете, поэтому статья 68.1 218-ФЗ от части не уместна по таким делам (тоже к изучению + 302 ГК РФ) - ⁠нельзя любого продавца (вне зависимости от возраста) после выяснения о том, что продаваемый объект - его единственное жилье (а сейчас выяснение на счет жилья - вопрос не менее важный, чем изучение БКИ), отпускать в «свободное плавание», только встречная покупка (есть свежая история у нас женщиной, которая хотела продать единственное жилье и сказала, что поставила две брони на первичную недвижимость, позже призналась, что передумала покупать что-либо) - ⁠если жилье не единственное (чуть проще) - но это все равно не повод расслабляться, просто в данном случае при двусторонней реституции появляются возможности у покупателя в будущем относительно иной недвижимости продавца. Но чтобы не доводить до таких процессов - из вариантов: подробные освидетельствование/экспертизы (касательно этих статей, в большинстве судебных дел либо экспертиз не было либо осмотр при вовсе справки ПНД, названный экспертизой) или титул (где есть закрытие статей 177-179 ГК РФ) - ⁠вопросы прописки продавца, расчетов по безналу, подписанию АПП и раскрытию средств после, заявления от продавца - очень важны в совокупности. По всем вопросам пишите 📲 89626858977

❗️ Возможные нарушения при выделении долей по материнскому капиталу ▪Не выделена доля на кого-то из совершеннолетних детей‌ (это грубое нарушение закона, поскольку доли при маткапитале выделяются на супругов и всех детей‌, не важно, совершеннолетние они или нет); ▪Выделена доля меньшего, чем положено, размера (минимальная доля рассчитывается соразмерно сумме вложенного материнского капитала); ▪Не открыто наследственное дело, если кто-то из членов семьи, использовавшей маткапитал, скончался до выделения долей. Если необходимо отследить использовался ли материнский капитал - обращайтесь! По всем вопросам пишите 📲 89626858977

❗️ Самые распространенные ошибки сотрудников МФЦ - сотрудник МФЦ просит с вас оценку при регистрации собственности по ДДУ. Оценка не входит в перечень документов, необходимых для оформления права собственности на объект. Отчет об оценке нужен только банку, не более. - сотрудник МФЦ не хочет принимать документы для оформления права собственности по ДДУ, ссылаясь на мартовские изменения в 214-ФЗ Изменения действительно есть, теперь застройщик должен самостоятельно подавать документы, уплачивать пошлину и совершать весь объем действий, НО до конца 2025 года идет переходный период и собственник при желании может самостоятельно подать документы в МФЦ, необходимо настаивать на этом, поясняя, что Росреестр зарегистрирует пакет документов. - сотрудник МФЦ настаивает на уплате пошлины за запись об ипотеке в случае сделки с рассрочкой с ипотекой в пользу продавца Но пошлина в данном случае не взимается, так как данное обременение в пользу продавца является ипотекой в силу закона, а не ипотекой в силу договора. - сотрудник МФЦ не принимает договор дарения, поясняя что с этого года договоры дарения только в нотариальной форме Действительно договоры дарения с 13.01.2025 только в нотариальной форме, пункт 3 статьи 574 ГК РФ. Но если ваш договор дарения заключен до этой даты, сотрудник обязан принять пакет документов. Регистрация права собственности в Росреестре осуществится. Следующий раз разберём ошибки сотрудников банков. По всем вопросам пишите 📲 89626858977

❗️ Вспоминаем про запрет на микродоли Запрет на микродоли действует с 1 сентября 2022 года. Если в результате сделки с жильем появится доля меньше 6 кв.м, Росреестр не зарегистрирует право собственности, а сделка будет считаться ничтожной. Например, нельзя выделить долю меньше 6 кв.м или продать квартиру так, чтобы доля одного из новых собственников была меньше минимума. Когда допускаются доли меньше 6 кв.м: - Квартира досталась по наследству. Например, 15 кв.м унаследовали 4 человека. Тогда каждый наследник станет владельцем 3,75 кв.м - это законно. - Доли в собственности появились в результате приватизации. - Доли выделили после вложения маткапитала. - Уже была микродоля в собственности до введения запрета. Основание: п. 1.1 ст. 30 ЖК РФ По всем вопросам пишите 📲 89626858977

❗️ Не забываем важный момент при оптимизации налогов, для этого необходимо предоставить правоустанавливающий и платёжный документы наследодателя/дарителя. Если при получении налогоплательщиком имущества, имущественных прав, в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18.1 статьи 217 настоящего Кодекса не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже (в том числе по договору мены) таких имущества, имущественных прав, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение таких имущества, имущественных прав, если эти расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи. Ведь намного интереснее учесть эти расходы в большинстве случаев, чем избитый необлагаемый миллион. По всем вопросам пишите 📲 89626858977

❗️ При сделке с уступкой прав: - если еще не было ввода в эксплуатацию, не забывайте после сделки оповестить банк, где открыт эскроу об изменении данных в связи с регистрацией уступки - ⁠не забывайте получить от застройщика акт взаиморасчетов по ДДУ до сделки - ⁠не забывать уведомить застройщика о проведении уступки (и иногда получить письменный ответ), согласие застройщика по закону не нужно, но пройти уведомительный порядок стоит - ⁠не забывайте, что налоги с продажи уступок тоже платят, и теперь по пятиступенчатой шкале рассчитываются уступки По всем вопросам пишите 📲 89626858977

❗️ Тезисно о ведомости и все, что это окружает: 1️⃣ Что может точно помочь в суде (исходя из подробного погружения в судебную практику): - правильные виды освидетельствования/эспертизы (на сделкоспособность/на вменяемость) - ⁠встречная покупка - ⁠потенциально титул (при наличии статей 177-179 ГК РФ) 2️⃣ Какие вопросы необходимо выяснить по продавцу в начале общения: - единственное жилье или нет (можем выяснить); - ⁠наличие родственников и связь с ними (можем выяснить); - ⁠куда переезд и в связи с чем продажа, где будет или есть прописка. 3️⃣ Что в любом случае нужно сделать покупателю: - полную юридическую проверку (кроме ведомости есть иное большое количество рисков) - ⁠расчёты по безналу - ⁠отсутствие занижения - ⁠не помешает отчет об оценке в отдельных случаях 4️⃣ Про истребование жилья и добросовестность можно изучить в статье 68.1 218-ФЗ и судебной практике к ней. 5️⃣ Самый актуальный законопроект: для возможности истребования в суде продавцу будет необходимо положить на депозит суд всу сумму, полученную по сделке (напомним, что в отдельных областях, это работает, но при оспаривании сделки - нет) 6️⃣ Практика. Суд об истребовании жилья - основная точка для сражения (на этом этапе применимы тезисы пункта 1️⃣), рассчитывать далее на следующий этап - получение статуса добросовестного приобретателя и выплату из казны - далеко не панацея. На практике существует коллизия: если человека лишили квартиры через суд, часто подразумевается, что он проявил недостаточную осмотрительность при ее покупке. Таким образом, сам факт изъятия жилья может использоваться как аргумент против признания покупателя добросовестным. По всем вопросам пишите 📲 89626858977

❗️ Напоминаем. ФНС смогут взыскивать долги с граждан без обращения в суд с 01 ноября 2025 года Вступает в силу закон, позволяющий налоговым органам взыскивать недоимки по налогам, сборам, пеням и штрафам во внесудебном порядке. Такая процедура применима в том случае, если налогоплательщик не оспаривает задолженность. Кроме того, Федеральным законом от 31.07.2025 № 288-ФЗ "О внесении изменений в статьи 123-1 и 287 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации" предусмотрено, что сумма задолженности не должна превышать отрицательное сальдо единого налогового счета. С ноября 2025 года налоговые органы смогут списывать задолженности с банковских счетов, электронных кошельков и цифровых активов граждан, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Если средств на счетах окажется недостаточно, взыскание может быть обращено на наличные деньги и личное имущество физического лица, кроме предметов первой необходимости. Напоминание о взыскании направляется налогоплательщику через: - личный кабинет на сайте ФНС России; - портал "Госуслуги"; - почтовым отправлением. При этом, если гражданин не согласен с начисленными суммами, он вправе оспорить долг через суд. По всем вопросам пишите 📲 89626858977

❗️ Напоминаем, что в статье 217.1 Налогового кодекса, в пункте 2, появились 3 новых абзаца, связанных с нововведениями. Абзацы 7,8,9 пункта 2 статьи 217.1 НК РФ. Запоминаем ⤵️ 7️⃣ При продаже жилых помещений или доли (долей) в них, образованных в результате раздела, перепланировки или реконструкции жилого помещения, выдела доли из жилого помещения (далее в настоящем абзаце - исходное жилое помещение), в срок нахождения в собственности налогоплательщика таких образованных жилых помещений или доли (долей) в них включается срок нахождения в собственности налогоплательщика исходного жилого помещения (доли в исходном жилом помещении). В случае образования жилого помещения в результате объединения жилых помещений срок нахождения такого образованного жилого помещения в собственности налогоплательщика исчисляется с даты приобретения им в собственность последнего из объединенных жилых помещений или с даты, определяемой в соответствии с абзацем четвертым настоящего пункта. 8️⃣ В случае продажи доли в объекте недвижимого имущества, приобретенной в соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" или в качестве обязательного условия использования средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации на приобретение объекта недвижимого имущества, срок нахождения такой доли в объекте недвижимого имущества в собственности налогоплательщика исчисляется с даты приобретения этого объекта недвижимого имущества в собственность (или с даты, определяемой в соответствии с абзацем четвертым настоящего пункта) членом семьи налогоплательщика - владельцем сертификата (иного документа) на материнский (семейный) капитал (членом семьи налогоплательщика - получателем средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации) и (или) его супругом (супругой). 9️⃣ При продаже земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, для размещения гаражей для собственных нужд, для ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, образованных в результате раздела, выдела исходного земельного участка либо в результате объединения, перераспределения исходных земельных участков, в срок нахождения в собственности налогоплательщика соответствующего образованного земельного участка включается срок нахождения в собственности налогоплательщика указанных исходного земельного участка или исходных земельных участков. При этом в случае образования земельного участка в результате объединения исходных земельных участков минимальный предельный срок владения образованным земельным участком исчисляется с даты возникновения права собственности (пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования) на последний из исходных земельных участков. Положения настоящего абзаца применяются в случае, если количество земельных участков, образованных при разделе исходного земельного участка, выделе доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности, не превышает двух. По всем вопросам пишите 📲 89626858977