NERUKHOMI

Блекаути, тривоги, “прильоти” — стандартний український risk management. Повертаємось в ефір. Світова нерухомість: два сюжети тижня — оренда без кешу + “зростання”, якого нема 🇬🇷 Греція: оренду переводять у безготівку з 1 квітня 2026 З 01.04.2026 орендну плату можна буде сплачувати лише банківським переказом на рахунок власника, зареєстрований у AADE через електронну платформу. Перекази на рахунки родичів/представників/адвокатів/керуючих компаній не визнаватимуться для податкових і соціальних цілей. Наслідки: • орендодавець, який бере оплату “поза банком”, втрачає стандартне 5% податкове відрахування; • орендар втрачає право на житлові виплати, зокрема до €800/рік; • бізнес не зможе списувати оренду у витрати, якщо платить не через банк. Це детінізація через платіж: держава робить видимим сам факт оренди й може звіряти декларації з банківськими операціями. Деталі — у матеріалі. 🇹🇷 Туреччина: комерційна нерухомість +30,9% за 2025, але реально майже нуль Індекс цін на комерційну нерухомість у 2025 зріс на 30,9% р/р, але з урахуванням інфляції реальні ціни -0,5%. По сегментах: • торговельні приміщення: +31% номінально; • офіси: +30,5% номінально, але -0,8% реально. Це класика: “ціни ростуть” у заголовках, а реальне питання — чи росте актив швидше за інфляцію. Дані — у матеріалі. 🕵️‍♂️ Коментарі вимкнені. Уточнення/кейси — @nerukhomi_signal_bot. Дивимось. Фіксуємо.

З цікавого, що відкрилось з минулого тижня: 📍 Київ, вул. Новопольова, 2 — ЖК Family & Friends ⛔️ Третя відмова по прийняттю в експлуатацію секції Б (2 черга, 1 пусковий комплекс). 🛠 Причини — максимально приземлені: не завершені сходи/пандуси, не дороблені насосні й електрощитова, не змонтована котельня, системи загазованості та евакуаційного освітлення, ТП, лічильники, виконавчу документацію/акти не надано в повному обсязі. Попередні спроби в травні та вересні 2025 мали ще ширший список недоробок. Прогрес — потроху. 🍒 А тепер про іншу чергу цього ж ЖК. Секція В у 3 черзі: орієнтовний строк введення за договором — 2024, але будівництво секції досі фактично не рухається. ⚖️ Інвестор відсудив повернення коштів. У матеріалах справи він прямо зазначає, що перебуває у ЗСУ. Фактично: будівництво секції стоїть, а платежі — з порушенням строків. Останній платіж — 24.01.2023. Фонд односторонньо розірвав договір і застосував штраф 5% від вартості об’єкта (а не від внесених коштів). У цифрах це 95 080,35 грн — тобто для інвестора це близько 10,9% від його реальних внесених грошей «за сервіс розірвання». І навіть ці кошти не повернулись «автоматом» — довелось стягувати через суд майже півтора року (з 2024 до рішення восени 2025). Суд стягнув 780 074,65 грн + 7 800,74 грн судового збору. Форс-мажор у рішенні звучить так: це не кнопка «скасувати зобов’язання», його треба доводити — кожній стороні окремо. Іронія в іншому: коли обидві сторони фактично «поставили на паузу» виконання (інвестор — платежі, забудовник/фонд — результат будівництва), наслідки виходять не симетричні. Один отримує штраф, інший — війну, службу і судову тяганину. Коли будівництво стоїть, а штрафи працюють — це вже не бізнес-процес, це модель. GEOS, вам не соромно? Ввести секцію — не виходить уже втретє. Зате “сервіс розірвання” працює без збоїв: 5% від вартості об’єкта (а це майже 11% від внесених коштів), навіть коли людина служить у ЗСУ, а будівництво секції фактично стоїть. Дивимось. Фіксуємо. Факти, кейси й уточнення — через @nerukhomi_signal_bot. Підпишіть друзів на канал 🕵️‍♂️

Оперативний огляд за минулий тиждень (2–6 лютого). Тут — тільки позитив, обсяг і географія. Кейс-розбори, відмови та “недоробки” — окремо. 📋 Ввели в експлуатацію: 1 122 квартири 🏗 Почали будівництво: 388 квартир 🏨с. Поляниця (Буковель): старт будівництва 10-поверхового готелю на 202 номери (це не квартири, але обсяг вартий згадки) ________________ Регіони та об’єкти 📍 Київ: 📋 132 | 🏗 0 📋 ЖК "Лісова казка 2” (вул. Радистів, 40) — ввели в експлуатацію буд. №2: 132 квартири 📍 Київська область: 📋 432 | 🏗 0 📋 ЖК Краєвидний (ex iHome) (Крюківщина, вул. Балукова, 1) — ввели в експлуатацію дві черги: 432 квартири 📍 Вінниця: 📋 143 | 🏗 0 📋 ЖК Manhattan (4-й пров. Леоніда Каденюка) — ввели 4 житлові секції (по 2 під’їзди) + 1 секція торгово-офісна: 143 квартири 📍 Житомир та область: 📋 36 | 🏗 0 📋 Овруч — відкрили житловий будинок для ВПО: 36 квартир. Реконструкція колишньої казарми під житло. Публічно озвучений бюджет — 112 млн грн. Генпідрядник із естонським корінням, кошти — естонські. Перелік недоробок “усунули за місяць”. Ціна питання — близько $1 000 за м². 😅Коли реконструкція — це вже майже новобудова, але з правильним прапором. 📍 Рівне: 📋 55 | 🏗 0 📋 ЖК LAKETOWN (вул. В’ячеслава Чорновола, 82а) — перший пусковий комплекс: 7-поверхова секція №3 (+ двоповерховий центр розвитку дитини у стилобаті): 55 квартир 📍 Луцьк / Волинська область: 📋 79 | 🏗 0 📋 ЖК Модерніст (Струмівка, вул. Чикаленка) — ввели 8-поверховий будинок: 79 квартир 📍 Тернопіль: 📋 64 | 🏗 35 📋 ЖК «Київ» (вул. Смакули, 1) — 64 квартири (цей кейс уже розібрали). 🏗 вул. Бродівська, 11 — старт будівництва (в реєстрі як “реконструкція”): 35 квартир. Не менш цікавий кейс від місцевих магів-ілюзіоністів — coming soon. 📍 Івано-Франківськ та область: 📋 117 | 🏗 353 📋 ЖК «КАСКАД-ЯРКО» (Вовчинець) — ввели будинок №1: 117 квартир 🏗 ЖК Park Residence (вул. Гетьмана Мазепи, 160-А) — старт ІІІ черги: 10-поверховий будинок на 75 квартир 🏗 вул. Юліана Пелеша, 1 (поруч/продовження Family Plaza) — 2 пускові комплекси (18 і 13 поверхів): 278 квартир 🏗 с. Поляниця, участок Вишні — старт будівництва 10-поверхового готелю на 202 номери (не квартири, але по обсягу це вже окрема вагова категорія) 📍 Львів та область: 📋 64 | 🏗 0 📋 ЖК “Ядро” (Дрогобич) — введено секції І.3, І.4: 64 квартири _____________ Дивимось, фіксуємо. Факти, кейси й уточнення — через @nerukhomi_signal_bot. 🤓 Документи п’ятниці ще не всі відкриті, тож це нижня межа. Але логіка тижня проста: центр дотискають введення й ставлять крапку в чергах, захід нарощують будівництво і додають поверхи в майбутнє. Підпишіть друзів на канал 🕵️‍♂️

🏆 Приз тижня «А що, так можна було» отримує це: 📍 Тернопіль, вул. Олександра Смакули, 1 📋 ЖК «Київ» — введено в експлуатацію 10-поверховий будинок на 64 квартири з вбудованими приміщеннями та підземним паркінгом. 🕵️‍♂️ За будівництвом стоять фокусники-ілюзіоністи власники девелоперського бренду «Там Де Дім»: Олександр Романюк, Ігор Дзюба та Тарас Старицький. ⚠️ У сертифікаті про введення в експлуатацію зазначено: «відсутні відомості про МУО» — і це, звісно, неймовірно збуджує цікавість. 🔎 Легкий огляд реєстру показує таку послідовність: 🗂 07.01.2026 була спроба введення, де МУО підтягнуті (MU01:3196-2059-0364-4192) — але документ ↩️ повернули без розгляду за заявою замовника. ✅ 04.02.2026 об’єкт успішно вводять, де вже офіційно: «відсутні відомості про МУО». 📐 А тепер математика: МУО дають 35% забудови, а в ТЕП площа забудови 1203,7 м² при ділянці 2143 м² — це ~56,2%. У 35% воно не влазить навіть теоретично. Таким чином, МУО як обмежуючий фактор просто “вийняли з рівняння” — і об’єкт ввели в експлуатацію напряму, без перевірки відповідності містобудівним умовам. _________ Тим часом у паралельному світі: "Кабмін дозволив органам ДАБК використовувати мобільний застосунок «Прозоре будівництво» для прийняття об’єктів в експлуатацію — обіцяють мінімізувати людський фактор і підвищити прозорість".😅 Яких реформ вам ще не вистачає, якщо навіть арифметика не заважає введенню в експлуатацію?🤷‍♂️ 🕵️‍♂️ Коментарі вимкнені. Факти, кейси й уточнення — через @nerukhomi_signal_bot. Дивимось. Фіксуємо.

Провалившись на комунікації про спробу залізти в кишеню приватним орендодавцям квартир реформу ринку оренди, одна пані вийшла з антикризом — і раптом у тексті з’явилась правильна послідовність: спочатку умови, потім обов’язок, і лише в кінці штрафи. Ключовий аргумент звучить тверезо: при нинішніх податках у “білу” оренду не підуть. І тут важливий момент: ця логіка не українська інновація. У Європі оренду легалізують не “штрафом”, а пакетом: посильний податок + облік + юридичні гарантії. Коротко “як у них”: 🇪🇸 Іспанія. Спочатку — податкова логіка та стимули: оподатковується чистий дохід, витрати/амортизація враховуються, для житлової довгострокової оренди діють знижки 50%, а за умовами — 70–90%. А вже зараз вони “дозрівають” до інструментів видимості: пропозиція зробити оплату оренди лише безготівково + ідея 1% щомісячного утримання як індикатора ринку, щоб бачити реальні ставки. 🇵🇱 Польща. Просте правило: 8,5% з валового доходу до 100 000 PLN на рік і 12,5% з перевищення. Тут ставка низька, тому ринок легалізується не мораллю, а калькулятором. (Витрати як фактичні не списуються, але й податок інший за логікою — “простий з обороту”.) 🇮🇹 Італія. Держава тримає ринок через договір і реєстрацію, а щоб люди не тікали — дає податкову опцію: “cedolare secca” 21% або 10% для пільгових довгострокових договорів. (Є знижки/пільги, але не у форматі “несемо чеки за ремонт”, а через режим/умови договору.) 🇷🇴 Румунія. 10% податку застосовується до бази після стандартного відрахування витрат 20% (ефективно ~8% від валової оренди). Плюс рух у бік видимості договорів/потоку. Висновок один: в Європі легалізацію починають з того, щоб зробити модель прийнятною, а вже потім вмикають обов’язковість. А тепер питання до українського “антикризу”. ОК, “реєстрація договорів як захист сторін”. А що саме мається на увазі під “захистом”? • Який механізм швидкого стягнення боргу? • Яка процедура виселення при порушеннях? • Які строки вирішення спорів — реальні, а не “якось через суд”? • Типовий договір — це буде стандарт, який реально працює, чи просто файл “для галочки”? Бо якщо “захист” — це просто запис у реєстрі, то це не захист. Це облік. І тут ще один нюанс, який на ринку всі розуміють: будь-який новий “реєстр” у наших реаліях легко перетворюється на корупційну точку доступу. Як варіант —запропонують “орендного омбудсмена”?. Тобто ще один офіс, який красиво пояснить, чому так вийшло. Дивимось. Фіксуємо. Коментарі вимкнені. Факти, кейси і зауваження приймаємо напряму — @nerukhomi_signal_bot. P.S. пізніше напишу, як це можно зробити ефективно через "Дію", а поки пішов дивитись реестр, чекайте на огляд

Готівка vs прозорість: іспанський підхід до оренди В Україні говорять про реформу ринку оренди: детінізація, договори, податки. Фоном — 18% ПДФО + 5% військового збору, що на практиці штовхає ринок у кеш. В Іспанії зайшли інакше. Запропоновано: • орендна плата — лише безготівково; • платіж автоматично видимий податковій; • 1% щомісячного утримання на користь AEAT. Ключове: це не податок на дохід. Це технічний індикатор, який дозволяє бачити реальні орендні ставки щомісяця, а не через застарілі індекси. А сам податок в Іспанії виглядає так: • оподатковується чистий дохід, а не валовий оборот; • витрати (ремонт, утримання, амортизація) враховуються; • для довгострокової житлової оренди діє знижка 50%, а в окремих випадках — 70–90%. Тобто логіка проста: спочатку зробити дохід видимим, щоб зрозуміти ринок, і лише в кінці рахувати податок та знижки. В українській дискусії фокус поки що інший: ставки, реєстрація договорів, ролі та відповідальність сторін. При цьому держава не бачить ринку: • не може прогнозувати надходження; • не має бази для житлової політики; • не здатна системно працювати з субсидіями оренди чи ВПО. Але бажання отримати міфічні доходи вже присутнє. Дивимось. Фіксуємо.

NERUKHOMI pinned «🧱 Як читати цей канал (і навіщо він вам) Це канал для людей, яким потрібен тверезий погляд на нерухомість. Не “віра в бренд”, не “відчуття ринку”, не “експертні прогнози”, а звичка перевіряти, на чому тримається висновок. Ми працюємо просто: документи → факти…»

🧱 Як читати цей канал (і навіщо він вам) Це канал для людей, яким потрібен тверезий погляд на нерухомість. Не “віра в бренд”, не “відчуття ринку”, не “експертні прогнози”, а звичка перевіряти, на чому тримається висновок. Ми працюємо просто: документи → факти → учасники → наслідки. Що ви тут отримаєте Коротко: менше ілюзій — більше контролю. • швидше відрізнятимете маркетинг від юридичної реальності; • бачитимете, де в проєкті ризики, а де — просто шум; • навчитеся ставити правильні питання до забудовника/менеджера/“експерта”. 📌 Що тут буде • Моніторинг реєстрів / ДІАМ / ЄДЕССБ: дозволи, відмови, сертифікати, повернення заявок. • Суди / МУО / зонінг / містобудівні рішення: що вирішено документально — і що це означає на практиці. • Розбори ЖК і кейсів: хто за чим стоїть, де зона ризику, де — туман. • Розбір маркетингових матеріалів (інтерв’ю, brand voice, партнерські тексти): що там є фактами, що — інтерпретаціями, а що — просто гарно упакована невідомість. • Новини ринку: без істерик і без “зараз усе впаде/злетить”. Чого ми не робимо • рекламних “оглядів”, “топів” і прогнозів заради прогнозів; • “аналітики”, яка насправді є статистикою оголошень: коли під словом ринок показують хотілки, а суми реальних угод ніхто не бачить. 🧠 Як ми відрізняємо факти від шуму Коли бачите “аналітику” — тримайте в голові три прості запитання: • це про реальні угоди чи про оголошення/очікування? • є документ/реєстр, чи лише “ми так бачимо ринок”? • що в цій історії невідомо — і чи не є це головним? 🔎 Прихована функція №1: пошук у каналі Перед тим як вірити продажнику — спробуйте пошук у каналі: назва ЖК / адреса / компанія / прізвище. Іноді там знайдеться те, що в рекламі називають “нюансами”, а в документах — відмовами, судами, провадженнями. 🕵️‍♂️ Прихована функція №2: “Сигнал” Маєте посилання на документ/історію вашого ЖК/бажаєте залишити коментарі — надсилайте: @nerukhomi_signal_bot. Якщо фактури достатньо — зафіксуємо кейс у каналі. ☕️ Підтримати канал Це не “контент за натхненням”. Це години ручного перегляду реєстрів, звірок і вибірок. Плюс — витрати на інфраструктуру: воркер/обробка, сховище, архіви. Якщо канал вам економить час, гроші або нерви — підтримка донатом в тему: Підтримати проєкт: https://send.monobank.ua/jar/EQXgHH6nz Тут не вгадують ринок. Тут перевіряють реальність.

Всім привіт, оперативна вчорашня активність з реєстру. Або чим починається лютий 2026 🤓 📍 Івано-Франківськ, вул. Бугая в с.Вовчинець Житловий квартал КАСКАД-ЯРКО 📋 Об’єкт з минулого посту. Вчора вдалось здати в експлуатацію трисекційний житловий будинок № 1. 9 поверхів та цоколь, +117 квартир. 📍 Тернопіль, вул. Чернівецька, 71А ⛔️ Невдала спроба старту І черги будівництва: 10-поверховий житловий будинок з дворівневими квартирами на 9–10 поверхах, 72 квартири. У реєстрі — «добровільне відкликання заявки». У реальності — тернопільське ноу-хау “церковного девелопменту” та кримінальне провадження щодо законності передачі земельної ділянки і зміни її фактичного використання. 🕵️‍♂️ Проєкт пов’язують з орбітою міського голови Тернополя Сергія Надала. Серед фігурантів і пов’язаних осіб — Юрій Пилипчук (однокласник мера) та Роман Кришталовський, директор КП «Тернопільбудінвестзамовник», а також члени його родини. 📍Миколаїв, вул. Садова, 25 ЖК Grand deLux ⛔️ так, там також є девелоперське життя 😅 Земельна ділянка — предмет прокурорської боротьби з міським зонінгом, який у підсумку скасовано судами. При цьому МБУ по об’єкту формально залишаються чинними, однак вони видані з посиланням на план зонування м. Миколаєва, який визнано нечинним. Це створює юридичну вразливість для подальших дозвільних рішень. Минулого року вже ввели в експлуатацію І чергу. Наразі фіксуються недоробки: • не подана повна виконавча документація; • відсутні акти прийняття інженерних мереж (електрика, газ, вода, пожежна сигналізація, ліфти); • невідповідності в актах готовності об’єкта та технічній інвентаризації; • проблеми з доступністю для МГН (таблички Брайля, маркування сходів тощо); • спроба використати старий (минулорічний) акт готовності об’єкта для подальшого введення в експлуатацію🙈. 🕵️‍♂️ Проєкт реалізується учасником групи «Автомир» — Василем Храбаном, через його доньку Валерію Жуковську та дружину Зою Храбан, у колаборації з місцевим забудовником Гургеном Григоряном — нового часу, але старої школи. Дивимось. Фіксуємо. Підпишіть друзів на канал🕵️‍♂️

Ще трохи вчорашньої активності з реєстру. 📍 Івано-Франківськ, вул. Бугая в с.Вовчинець Житловий квартал КАСКАД-ЯРКО ⛔️ Не вдалось здати в експлуатацію перший будинок. «добровільне відкликання заявки». «Ярковиця» спадок покійного місцевого забудовника та екс-депутата міської ради Володимира Балагури. 🕵️‍♂️ допомагають родині підтримувати девелоперський бізнес екс-депутат Івано-Франківської обласної ради Богдан Соляник та депутат Івано-Франківської міської ради Володимир Фецич 📍 Київська область с. Софіївська Борщагівка ЖК Європейські Липки 🏗 після уточнення ТЕПів, нарешті дозвіл на будівництво ІV-V черг будівництва з трьох 7-ми поверхових житлових будинків на 646 квартир 🕵️‍♂️ власники торгівельних марок ЖК та девелопера PRO-GROUP DEVELOPMENT Ярослав Ройко та Віталій Прохор 🤓 Репутаційно — стабільний девелопер без гучних скандалів, але все ще активно досудове розслідування у кримінальному провадженні № 42023110000000308 від 13.09.2023 за ч. 1 ст.364 КК України. 📍 Львівська область Золочів вул. Затишна 4⛔️ відмова в будівництві двох 6-поверхових будинків 1️⃣ Не подали нормально оформлені документи Замовник не надав коректного наказу про затвердження проєкту: у сканкопії немає назви підприємства, ПІБ директора і підпису. 2️⃣ Проєкт не відповідає будівельним нормам У житловому будинку не передбачено укриття (захисну споруду або споруду подвійного призначення), що обов’язково за ДБН і Кодексом цивільного захисту. 3️⃣ Немає підтверджених паркомісць Не подано документи, які підтверджують: • достатню кількість паркомісць; • наявність місць для людей з інвалідністю; • реальне розміщення цих місць (поруч із ділянкою, у підземному/наземному паркінгу). 4️⃣ Проєкт “не сходиться” з МУО і ДБН Запроєктовані рішення не відповідають вимогам ДБН щодо житлових будинків і планування території. Отака девелоперська буденність за вчора. Дивимось. Фіксуємо. Підпишіть друзів на канал🕵️‍♂️

🧱 Повертаємось до наших реалій Не зважаючи на важку ніч — неДевелоперські новини з реєстру будівельної діяльності за вчора. Тримаємо моніторинг. 📍Чернівці, вул. Василя Аксенина, 2-Г — ЖК «Суворова» 🏗 Після кількох невдалих спроб проєкт таки додає щільності кварталу: погоджено ще одну 10-поверхову блок-секцію на 42 квартири. 🕵️‍♂️ Бонус для мешканців кварталу дарує девелопер — РОМТІСБУД, власники: Скрипа Ромео Титусович, депутат Чернівецької міської ради, та його батько Скрипа Тітус Вікторович. 📍 Рівне, вул. Червонія, 28 — ЖК PERFECT City 🏗 Отримано дозвіл на будівництво ІІІ черги: три зблоковані 9-поверхові секції на 128 квартир. 🕵️‍♂️ Група компаній «Стоград» — послідовні прихильники службового житла та не надто ревні поціновувачі сплати податків. Бенефіціари: Юрій Торгун — виробник будматеріалів; Олександр Іванов — депутат Рівненської міської ради; Андрій Філін — колишній заступник міського голови Рівного. 📍 Рівне, вул. Соборна — розширення ЦУМу 🏗 Нове будівництво торгово-офісної будівлі з вбудованим багаторівневим паркінгом на 90 машиномісць. 🕵️‍♂️Будувати буде Олександр Семенов тесть депутата Рівненської міської ради від «Слуги народу» Юрія Чаборая, . 🤫Чому б і ні — коли в проєкті проглядаються вуха менеджера групи «Карпати Інвест», нардепа Олександра Аліксійчука. 📍 Ужгород, вул. Капушанська, 145-Е — ЖК Nova City 🏗 Дозвіл на ІІ чергу будівництва: трисекційний будинок 12- та 9-поверховий на 155 квартир. 🕵️‍♂️ Девелопер — «Новий Львів», належить Наталі та Ярославу Олійникам, власникам концерну «Мальви». 🤫 Про що зазвичай не згадують у презентаціях: кримінальне провадження №12025070000000296 від 26.06.2025, ч.2 ст. 364 КК України — щодо передачі у власність земельних ділянок. Дивимось. Фіксуємо. Чекайте на продовження

🧱 Навіть у США ринок нерухомості має межі The Washington Post повідомляє про старт найбільшої в історії Вашингтона конверсії офісної нерухомості у житло. У районі Dupont Circle два колишні офісні корпуси перетворюють на житловий комплекс The Geneva: • 532 квартири у 15-поверховій будівлі, з них 60 — доступне житло; частина площ залишиться під комерційні функції. Загальна вартість — $750 млн. Але став можливим лише за активної участі влади • близько $95 млн податкових пільг строком на 20 років; • рекордне C-PACE фінансування $463 млн на енергоефективну модернізацію; • додатковий приватний кредит — $110 млн. З 2024 року у Вашингтоні: • через конверсію офісів уже створено 1 900 квартир і 264 готельні номери; • ще 10 проєктів у стадії реалізації; • 24 об’єкти — у плануванні (потенційно до 6 000 квартир). Контекст: • до пандемії близько 90% центральної частини міста займала офісна нерухомість; • масовий перехід на дистанційну роботу зробив цю модель економічно нестійкою; • навіть зараз місто не розглядає конверсію як універсальне рішення. Житлові проєкти допомагають повернути людей у центр, але не компенсують загальні економічні втрати. Вашингтон очікує бюджетний провал до $1 млрд, зумовлений скороченням федеральної присутності та робочих місць. Окремо визнаються і технічні обмеження: • офісні будівлі складно адаптувати під житло; • проблеми зі світлом, вентиляцією, інженерією; • без субсидій та пільг приватне фінансування майже не працює. _________________ Чому це важливо зараз, під час війни Не для дій. Для очищення ілюзій. В Україні вже звучать тези: «після війни ринок усе відновить»; «приватний капітал зайде»; «офіси, готелі, апартаменти — усе адаптується». Матеріал WP дозволяє зафіксувати просту, але непопулярну річ: якщо навіть у США ринок не витягує структурну кризу сам — у нас він тим більше не витягне без активної ролі держави. Це не прогноз. Це факт, підтверджений чужим досвідом. Дивимось. Фіксуємо.

🧱 M1 Club Apartments на Ланжероні: Це кейс про те, як в Одесі співіснують документи і фактична забудова, коли вони не зобов’язані збігатися. Що дозволяли документи ПП СПС-Ріелт викуповує будівлі старої водної станції ДТСААФ біля дельфінарію «Немо». Земля під об’єктом — комунальна. Одеська міська рада передає компанії ≈0,5 га землі на Ланжероні в оренду строком на 5 років. Цільове призначення — рекреаційне. Не житлова забудова. Містобудівні умови та обмеження Видані на реконструкцію нежитлових приміщень під оздоровчий центр водних видів спорту. Житлова функція не передбачена. У Реєстрі будівельної діяльності зазначено, що дозвіл № ОД112182601269 зареєстровано Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради: — до 8 поверхів; — клас наслідків СС2; — формат — реконструкція, а не нове будівництво. Замовник будівництва — ПП «СПС-Ріелт». На папері — оздоровчий центр у рекреаційній зоні. Що з’явилось на місці Стару будівлю повністю демонтують — реконструкція фактично перетворюється на нове будівництво. Паралельно стартує продаж апартаментів під брендом M1 Club Apartments — як елітної інвестиційної нерухомості з готельним сервісом. Каркас будівлі зростає до 11 повноцінних поверхів із конструктивом 12-го. Фактичне перевищення дозволеної поверховості — на 4 поверхи. Будівля перекриває вид на море з боку Алеї Слави та Меморіалу Невідомому матросу — частини історичного ансамблю узбережжя. Яка модель Проєкт продається як апарт-готель під управлінням Maestro Hotel Management — саме ця назва фігурує в рекламних матеріалах і презентаціях для інвесторів. При цьому: дозвільна документація видана на оздоровчий центр, а не на житлові апартаменти; забудовником виступає інша юридична особа; бренд, під яким продається інвестиційна модель, належить окремій фізичній особі. Це класична модель, у якій бренд живе довше за забудовника, а юридичні та фінансові ризики залишаються у покупців. Хто стоїть за будівництовом • Павло Куліковський — одеський бізнесмен, співвласник діючого M1 Club Hotel на Ланжероні; фігурує у кількох проєктах, пов’язаних з готельно-рекреаційною нерухомістю. • Едуард Кім — одеський підприємець, співвласник готельних та рекреаційних об’єктів у прибережній зоні Одеси; публічно асоціюється з розвитком бренду M1. • Віталій Тамарцев — бізнес-партнер у структурі ПП «СПС-Ріелт», учасник корпоративного управління проєктом на етапах оформлення землі та будівництва. • Анастасія Жалковська — бенефіціарка ПП «СПС-Ріелт»; донька Володимир Козак, ексміністра транспорту України часів Віктора Януковича. Її присутність у структурі додає проєкту політичного бекграунду, який не відображений у публічних продажних матеріалах. • Едуард Рєжинський — власник бренду MAESTRO HOTEL MANAGEMENT під яким проєкт продається як апарт-готель та інвестиційний продукт. Таким чином, проєкт поєднує: — локальних готельно-девелоперських гравців; — спільний бізнес-інтерес у прибережній зоні; — політичну спадковість, яка пояснює стійкість проєкту до перевірок і рішень, що формально мали б його зупинити. У ранній історії компанії фігурував Василь Шкрябай — ексдепутат Одеської міськради та колишній голова комісії з комунальної власності. Саме цієї комісії, яка займалася питаннями землі. Реакція міста і реальність Електронна петиція щодо незаконної надбудови набирає необхідну кількість голосів. Міська влада офіційно визнає: дозволено 8 поверхів, збудовано 11–12. Оголошуються перевірки, погодження, звернення. Фактичний результат — будівництво триває Висновок На папері — реконструкція оздоровчого центру. У реальності — 12-поверховий апарт-комплекс на рекреаційній землі. Станом на зараз: • є перевищення поверховості; • є офіційно визнані порушення; • є арешт земельної ділянки з прямою забороною будівельних робіт; • є десятки мільйонів гривень, залучених у інвесторів; • і водночас фактичне продовження будівництва. Вангуємо, після перевірок з’явиться ще один поверх. Не житловий. Дозвільно-правоохоронний. Дивимось. Фіксуємо.

🧱 Довгобуди не трапляються раптово. Вони читаються в документах Більшість проблемних новобудов не «ламаються» на середині будівництва. Вони виглядають передбачувано ще на етапі вибору — якщо відкрити документи, а не рендери. Типовий сценарій один і той самий: будують, продають, обіцяють. А в реєстрах — пауза, суди або тиша. Практика показує: ризик майже ніколи не в одному факторі. Працює комбінація. Найпоширеніші сигнали, які інвестори звикли ігнорувати: — земля з цільовим призначенням «не під житло», але з дуже житловою рекламою; — оренда ділянки на 3–5 років при проєкті на кілька черг; — містобудівні умови на одні параметри, а продаж — на зовсім інші; — дозвіл є, але клас наслідків максимально «полегшений»; — гроші отримує не той, хто будує; — договір, у якому відповідальність акуратно складена на покупця. Кожен пункт окремо зазвичай пояснюють фразою «це технічний момент, потім виправимо». У сукупності це називається не «складний проєкт», а підвищений ризик, за який платять інвестори. Професійне правило просте: один червоний прапор — причина поставити додаткові запитання. Три і більше — причина не поспішати з грошима, якими б переконливими не були презентації. Повний розбір 10 червоних прапорів у документах новобудови — без емоцій і без піару — тут: 👉 https://bit.ly/4b5PpPm Документи не лякають. Вони просто чесно попереджають.

📌 Світова нерухомість — щоденний пульс 🇪🇺 Європа — житло як публічна інфраструктура • ЄС презентував оновлену Affordable Housing Initiative. • Фокус — оренда, муніципальні проєкти, реновація. • Приватних девелоперів залучають через соціальні квоти і контроль маржі. 🤓: Європа переходить від ринку квадратних метрів до ринку житлової політики. Інвестор — бажаний, але не головний. 🇩🇪 Німеччина — регуляція оренди та локальні права першої покупки • Ринок оренди активно регулюється — обмеження ставок і контроль (rent control) продовжено до 2029 року у низці міст. • Окремі механізми, як право першої покупки для муніципалітетів, існують, але не є повсюдною національною політикою. • Ці інструменти роблять ринок повільнішим і передбачуванішим, ніж чисто ринковий. 🤓: регулятор залишається активним гравцем, особливо у сфері орендних відносин і планування. 🇺🇸 США — дефіцит людського ресурсу • У 2026 році галузь потребує сотні тисяч нових працівників. • Проєкти і фінансування є — виконання впирається в людей. 🤓: обмеження зростання тепер не в грошах і не в регуляторі, а в кадровій спроможності. 🏘 Флорида — ставка на працюючих, а не на брошури • У Сарасоті стартував проєкт Sarasota Station — 202 орендні квартири. • Формат workforce housing у межах Live Local Act. 🤓: міста починають згадувати просту річ: без медсестер, вчителів і техніків економіка не працює, навіть якщо фасади ідеальні. Підсумок дня Світовий ринок рухається до нової моделі: — житло знову стає предметом політики; — роль регулятора стає визначальною; — доступність поступово витісняє інвестиційний романтизм. Дивимось, фіксуємо. Підпишіть друзів на канал 🕵️‍♂️

🧱 Нова житлова політика: реформа чи рамка під бізнес Верховна Рада ухвалила Закон №12377 «Про основні засади житлової політики». На словах — європейські стандарти, кінець радянського Житлового кодексу, соціальна оренда, доступне житло. У реальності — рамковий документ, який змінює роль держави, але не гарантує результат для людини. Фіксуємо по суті. 🔹 Що держава реально зробила • Безкоштовне житло залишили лише для 4 категорій: військові, рятувальники, поліцейські, діти-сироти. • Для всіх інших — оренда, пільгова іпотека, лізинг, оренда з викупом, ЖБК. • Держава офіційно виходить з ролі гаранта житла і переходить у роль оператора ринку. Формально — модернізація. Фактично — зняття зобов’язань без реальних компенсаторів. 🔹 Позиція інвестора: ринок підтримали, а не змінили Закон: • не обмежує маржу забудовника; • не фіксує ціну «доступного» метра; • не забороняє перепродаж на первинці. Обмеження у 10 років стосується покупця, а не продавця. Держава не бореться з фінансіалізацією житла — вона її легалізує. Для інвестора це не ризик. Це сигнал стабільності. 🔹 Позиція громади: відповідальність без важелів Громади: • можуть безкоштовно передавати землю; • фінансувати інфраструктуру; • давати пільги й гарантії забудовникам. Але закон не дає їм інструментів контролю: — цін; — реальної доступності житла; — структури прибутку девелопера. Найважливіше: держава фактично списує борг перед черговиками. Сотні мільярдів гривень проблеми просто зникають з порядку денного. Для бюджетів — полегшення. Для людей — кінець ілюзії, яка трималась десятиліттями. 🔹 Позиція забудовника: нові формати, старі ризики Закон повертає: • ЖБК; • оренду з викупом; • пільгову землю; • гарантований попит через програми. Це інструменти, які Україна вже проходила. І проходила масово — зі схемами, фіктивними членами та корупційною землею. Запобіжників від повторення — у законі немає. Усе відкладено на підзаконні акти. 🔹 Юридичний вимір Експертне управління ВР прямо вказувало на ризики: • прогалини після скасування Житлового кодексу; • відсилочні норми замість правил; • потенційне звуження прав громадян. Закон рамковий. Синхронного пакета змін — немає. Утворюється небезпечна пауза: старе вже не працює, нове ще не запущене. 📌 Це не катастрофа. Але й не соціальна реформа. Закон: — зручний для держави; — вигідний для забудовника; — ризикований для громад; — суперечливий для громадян. Питання не в тому, чи потрібна житлова реформа. Питання в тому, для кого саме її написали. 🤓 Коли реформа існує лише в пресрелізі — це не реформа. Це піар.

📌 Світова нерухомість — щоденний пульс 🇺🇸 США — іпотека прокинулась • За тиждень до 9 січня 2026 заявки на іпотеку зросли на +28,5% (MBA). • Рефінанс: +40%, заявки на купівлю житла: +16,9%. • Ставка 30-річної іпотеки опустилась до ~6,18%. 🧪 Висновок: варто ставці зробити крок вниз — попит реагує миттєво. Ринок нервовий, але дуже раціональний: цифра важливіша за риторику. __________________________ 🇬🇧 Велика Британія — оптимізм без угод • Фактичні продажі й угоди залишаються в «мінусі». • Водночас індекс очікуваних продажів RICS:  — +22 на 3 місяці  — +34 на 12 місяців (найпозитивніші значення з кінця 2024 року). 🧪 Висновок: британці ще не купують, але вже морально «розморозились». Спочатку настрій — потім документи. Класичний британський таймінг. _____________________________ 🇺🇸 Нью-Джерсі (Perth Amboy) — апрув на узбережжі • Місто затвердило проєкт Sea Gate від Kushner Companies.😅 • Обсяг інвестицій — ~$200 млн. • 602 орендні (market-rate) квартири, 5 будівель. • 35-річний PILOT-податковий режим. • Waterfront, 15+ акрів редевелопменту. 🤓 Контекст: девелопер із системними політичними звʼязками, який добре орієнтується в адміністративних коридорах. Адміністративний ресурс — не український винахід. Різниця в тому, що десь це називають «інституційною взаємодією», а десь — корупційним скандалом. Механіка однакова. Назви — різні. ____________________________ Підсумок: Світовий ринок рухається не синхронно, але за однією логікою: — ставка → миттєва реакція грошей; — очікування випереджають угоди; — доступ пришвидшує процедури незалежно від прапора. Документи не брешуть. Брешуть презентації.🤷‍♂️ Підпишіть друзів на канал 🕵️‍♂️

🧱 Оновлені ДБН з 2026 року — коротко і по суті З 1 січня 2026 року Зміна №1 до ДБН Б.2.2-12:2019 уже працює. Фіксуємо, що з цього реально впливає на забудову, а не просто змінило формулювання. ________________________________________ 1️⃣ Висотна забудова 16+ поверхів — жорсткіший норматив Для будинків 16 поверхів і вище максимальна площа забудови ділянки — 25%. Було (ДБН-2019): 11+ поверхів — 30% без поділу. 👉 Це єдина цифра, яка прямо бʼє по економіці ділянки. Все інше — опосередкований вплив через проєктування та інженерію. ________________________________________ 2️⃣ Паркінги: зарядна інфраструктура стає обовʼязковою Тепер це пряма норма, а не бажання девелопера: • не менше 10% паркомісць • з точками зарядки • з резервом потужності 👉 Паркінги доведеться проєктувати, а не продавати зарядки в буклетах. ________________________________________ 3️⃣ Озеленення: формально без змін, фактично — інший підхід Цифри не змінились (25% — житло, 45% — садки, 50% — школи тощо). Але тепер вони: • зібрані в самому ДБН • вбудовані в логіку ландшафтно-рекреаційної мережі 👉 Підхід «що залишилось — тим і озеленили» більше не працює. ________________________________________ 4️⃣ Цивільний захист: нові обмеження для дворових рішень Норми ЦЗ були і раніше, але тепер: • уточнені посилання • чітко повʼязані з проїздами, розривами, евакуацією 👉 Дворові простори доведеться рахувати, а не просто малювати в генплані. ________________________________________ 5️⃣ Радон: оновлена методика для підземних частин Вимоги не нові, але з 2026 року діє методика МОЗ-2023. 👉 Паркінги, стилобати, техповерхи стають дорожчими і складнішими в реалізації. ________________________________________ 📌 Ключовий нюанс Як і раніше, обмеження щільності можуть не застосовуватись: • в історичних ареалах • у сформованій щільній забудові • при зміні функціонального призначення 👉 Загальні правила стали чіткішими. 👉 Простір для маневру — нікуди не зник. ________________________________________ 🔍 5 питань відділу продажу 1️⃣ Яка фактична площа забудови ділянки (%)? (для 16+ поверхів ліміт — 25%) 2️⃣ Скільки паркомісць із зарядками і де вони на схемі? (норма — мінімум 10%) 3️⃣ Де на генплані показані 25% озеленення? (не в буклеті, а в проєкті) 4️⃣ Як організовані проїзди й евакуація у дворі? (цивільний захист, не “дизайн”) 5️⃣ Чи застосовуються тут винятки з норм щільності — і на якій підставі? 🤓Норми забудовнику не заважають. Заважає момент, коли їх починають читати покупці. Дивимось, фіксуємо. Підпишіть друзів на канал 🕵️‍♂️

🎄 З прийдешніми святами! Скучили за каналом? Я — також. 🕵️‍♂️Тримайте оперативний розбір 🏗 ЖК Brother: що відбувається насправді Навколо проєкту багато гучних формулювань. Фіксуємо без емоцій — у форматі питань і відповідей. _________________________ ❓ У чому суть кримінального провадження? Розслідують процедуру зміни виду/цільового призначення земельної ділянки площею 4,08 га. Слідство вважає, що орендар домігся зміни КВЦПЗ через Держгеокадастр без обов’язкового рішення Київради, що може кваліфікуватися як зловживання службовим становищем (ч. 2 ст. 364 КК). ❓ Про яку землю йдеться? Про комунальну ділянку на вул. Ревуцького, 1, яку орендує ТОВ «Аллан Плюс» і на якій реалізується ЖК Brother. ❓ Хто у фокусі слідства? • процедура землевпорядкування; • дії землевпорядника; • можливі дії або бездіяльність службових осіб; • внесення змін до ДЗК. 👉 Це не персональне звинувачення девелопера, а перевірка ланцюжка рішень. ❓ Чому справа з’явилась саме зараз? Після того як господарські суди підтвердили чинність оренди до 2032 року, земельне питання повертається в кримінальній площині — через іншу правову кваліфікацію тих самих дій. _________________________ 🚫 Чого кримінальна справа НЕ стосується • будівельних робіт; • архітектури, поверховості, щільності; • відповідності ДБН, пожежних норм, ЦЗ; • чинності дозволу на будівництво. ❗️Кримінальне провадження не є автоматичною забороною будівництва і не анулює дозвільні документи. _________________________ 🧩 Де тут проєкт і ПКД Проєктну документацію після дозволу коригували технічно (цивільний захист, укриття, пожежка, інженерія). Це не легалізація землі і не відповідь на кримінальне провадження, а паралельне зменшення регуляторних ризиків. _________________________ 📌Висновок Кримінальне провадження щодо ЖК Brother — про землю і процедури, а не про будівництво. У господарській юрисдикції суди підтвердили чинність оренди земельної ділянки до 2032 року, визнавши перехід від паркінгу до житлової забудови зміною виду використання в межах однієї категорії земель, а не зміною цільового призначення. Після цього земельне питання повернулося в іншій правовій площині — кримінальній: слідство трактує ті самі дії як можливу незаконну зміну цільового призначення і саме це є предметом розслідування. Коригування проєктної документації після отримання дозволу — технічне укріплення проєкту, яке не вирішує земельне питання і не є легалізацією землі, але зменшує інші регуляторні ризики. Дивимось, фіксуємо. Підпишіть друзів на канал 🕵️‍♂️

🚔 ЖК Brother, Київ, вул. Ревуцького, 1 — історія отримала продовження. 🔗 Наш пост про старт проєкту (лютий 2025) Ділянка, де понад 10 років декларували будівництво паркінгу, у підсумку отримала ще один великий житловий комплекс — через старе ДПТ Вавриша та подальші законодавчі новели. Поліція Києва розслідує можливу незаконну зміну цільового призначення земельної ділянки площею понад 4 га. До цього оренду землі було поновлено до серпня 2032 року: позов прокуратури суд першої інстанції задовольнив, апеляція — скасувала, до Верховного Суду прокурори не пішли. 👉 Детальний розбір — наступним постом. 😏 ГлавВред: Земля — довга памʼять. Дивимось. Фіксуємо. Підпишіть друзів на канал 🕵️‍♂️