Недвижимость. Инвестиции. Италия

Друзья, сегодня, во-первых, делюсь с вами объектом, который сейчас продаётся напрямую от собственника.👇 📍 Magreglio, зона озера Комо 🇮🇹 🏡 Площадь — 80 м² 💶 Стоимость — 147 000 € 🚗 До Bellagio — около 12 км, или 13 минут на машине 🚗 До города Como — около 30 км, или 30–32 минуты Это реклама и продажа напрямую от собственника. По всем вопросам об объекте пишите мне в личные сообщения. А во-вторых, хочу поделиться своим лайфхаком, как искать более бюджетную недвижимость в зоне озера Комо. Одна из главных ошибок покупателей — искать только непосредственно у воды или в самых известных точках: Bellagio, Como, Menaggio и других туристических городах. В таких локациях вы платите не только за сам объект, но и за название, близость к воде, видовые характеристики и туристический спрос. Например, по данным Immobiliare.it за июль 2026 года, средний asking price жилой недвижимости в Bellagio составляет 4 014 €/м². При этом сама зона озера Комо очень разная, и цены могут существенно отличаться даже в соседних локациях. В Magreglio asking price составляет ориентировочно от 1 200 до 2 100 €/м² — в зависимости от состояния, характеристик и расположения конкретного объекта. Как видите, это существенно ниже, чем в Bellagio. Magreglio — небольшой населённый пункт в провинции Como, расположенный не на первой линии озера. При этом до Bellagio отсюда всего около 13 минут на машине. Место известно благодаря святилищу Madonna del Ghisallo — покровительницы велосипедистов — и расположенному рядом Музею велоспорта. Это популярная точка среди любителей велосипедных маршрутов, природы и спокойного отдыха. Именно такие локации я рекомендую рассматривать тем, кто хочет сохранить атмосферу зоны озера Комо, но не готов платить цены первой линии. Мой лайфхак: отъезжайте на 10–15 километров от озера и обязательно изучайте небольшие деревушки рядом. Иногда разница в расстоянии составляет всего 10–15 минут на машине, а разница в стоимости недвижимости — очень существенная. Если вам интересен этот апартамент, пишите мне в личные сообщения слово «КОМО». Фото обьекта👇 https://holafoto.pixieset.com/magregliolagodicomo/

Друзья, делюсь с вами. Печалька, Человек с уязвлённым эго, не способный спокойно принять отказ и чужие границы, сначала пригрозил заблокировать мой Instagram-аккаунт, а сегодня, судя по происходящему, перешёл от слов к действиям. Пока мне пришлось временно закрыть профиль и сделать его личным. Возможно, из-за этого Instagram отписал от аккаунта часть платных подписчиков. Если это произошло, пожалуйста, напишите мне. Думаю, это временная проблема, и рано или поздно мы обязательно вернёмся к прежнему формату. Если среди вас есть люди, которые понимают, как технически остановить подобную атаку и защитить аккаунт, буду очень благодарна за помощь и рекомендации. Психолога товарищу предлагать, пожалуй, уже поздно. А вот любые практические и законные способы решения проблемы очень приветствуются.

И еще раз подчеркну: доходность Airbnb начинается не с объявления на площадке. Она начинается с выбора правильного объекта. Локация, характеристики квартиры, цена входа, ремонт и будущий формат управления должны просчитываться еще до покупки. Если что-то упустила — пишите вопросы в комментариях. Соберу их и разберу отдельно.

AIRBNB В ИТАЛИИ: СКОЛЬКО НА САМОМ ДЕЛЕ СТОИТ ОБЪЕКТ И ЕГО СОДЕРЖАНИЕ Друзья, обещала собрать в одном месте описать расходы по данному кейсу Airbnb в Рапалло. По вашим вопросам вижу, что особенно интересуют три вещи: сколько стоил вход в проект, какие расходы возникают при эксплуатации и как организовать дистанционное управление. Рассказываю на конкретных цифрах. 🏠 Сам объект 📍 Рапалло, Лигурия Площадь — 70 м² Цена покупки — €200 000 Локация здесь действительно одна из сильных сторон объекта: исторический центр Рапалло, около 3 минут пешком до железнодорожного вокзала и около 5 минут до моря. Вся необходимая инфраструктура рядом, напротив дома — детский парк. Сам объект тоже выигрывает за счет своих характеристик: светлая квартира после полного ремонта, большие окна от пола до потолка, балконы, красивые видовые характеристики и хороший визуал. И это важный момент, когда мы говорим о доходности Airbnb. Нельзя просто взять показатели этой квартиры и перенести их на любой объект в Рапалло. Здесь высокий спрос обеспечивает именно совокупность факторов: сильная локация + характеристики квартиры + качественный ремонт + правильная упаковка объекта. 💰 Сколько стоил вход в проект К цене покупки добавились: — налог при покупке — около €9 000; — комиссия агентства — 4% + 22% IVA; — нотариус — €2 400; — полный ремонт под ключ — €46 000; — мебель и комплектация — около €5 000. То есть при расчете реальной инвестиции в Airbnb важно смотреть не только на цену квартиры. В бюджет входа обязательно закладываем налоги, комиссию, нотариуса, ремонт, мебель и подготовку объекта к запуску. Именно этот полностью подготовленный объект затем начал работать в краткосрочной аренде и генерировать ту доходность, которую я показывала вам ранее. 📊 Текущие расходы Airbnb Налог. применяется ставка 21%, при этом налоговая база рассчитывается не со 100% поступлений, а с 78%. Кондоминиум — около €500 в год. Электричество — в среднем около €120 в месяц. Летом расход может быть выше из-за активного использования кондиционеров. Газ — автономный. В холодные месяцы при постоянном использовании ориентировочно €80 в месяц. Расходники и комплименты гостям — порядка €40–50 в месяц в активный сезон. Это бытовая химия, вода и небольшие комплименты гостям. Например, при более длительном проживании мы оставляем prosecco. 🧹 Уборка Один выход уборщицы стоит €30. Здесь важно: уборка оплачивается за одно бронирование, а не за каждую ночь. Если гости приехали на одну ночь — €30. Если на пять ночей — те же €30. Средняя продолжительность бронирования у нас составляет примерно 3 ночи, поэтому количество уборок и общая сумма расходов каждый месяц разные. При этом стоимость уборки мы добавляем к стоимости проживания отдельно, то есть фактически этот расход оплачивает гость. 🔑 Как управлять Airbnb из другой страны? Это был еще один частый вопрос. Практически весь процесс можно организовать дистанционно. Гости получают подробные инструкции и самостоятельно забирают ключ из сейфа с кодовым замком. Уборщица приходит после каждого выезда, готовит квартиру и контролирует ее состояние перед следующими гостями. Со стороны собственника остается административная часть: регистрация гостей в системе полиции, коммуникация с гостями и работа с туристическим налогом. Туристический налог мы просим гостей оставлять отдельно наличными в квартире и затем перечисляем его муниципалитету. Комиссия агрегатора также учитывается при формировании конечной стоимости бронирования для гостя. Поэтому постоянно находиться рядом с квартирой для управления Airbnb необязательно. Главное — один раз правильно выстроить всю систему: заселение → коммуникация → уборка → контроль → регистрация гостей → платежи. Именно этому процессу я также обучаю своих клиентов при запуске объектов под краткосрочную аренду. 🧾 Ежегодный налог на недвижимость По этой конкретной квартире мне сейчас сложно точно вычленить сумму, поскольку платежи идут сразу по нескольким объектам. Ориентировочно — до €500 в год, но эту цифру пока даю именно как ориентир, а не как точный расчет.

Если сделка сложится, покажу уже весь путь — от первичной аналитики и торга до proposta и rogito.

Ребята, я вижу ваши вопросы по Airbnb — обязательно сделаю отдельный развернутый ответ. А пока хочу показать вам один кейс из моей июньской работы — подбор коммерческой недвижимости в Турине под инвестицию, уже с действующим арендатором. В работе было порядка 15 объектов. После первичного отбора и анализа в таблицу лидеров попали пять. Прошло всего два месяца — и по состоянию на август два из этих пяти объектов уже проданы. По одному из лидеров мы уже делали proposta, но не сошлись с продавцом по цене. Сейчас работаем со вторым объектом, который мне нравится ещё больше. Его в приложенной таблице не будет: про него я сделаю отдельный кейс, когда ситуация станет более определённой. А саму таблицу с уже отработанными объектами я приложу к посту — она хорошо показывает, как вообще выглядит первичная инвестиционная аналитика по коммерции и какие цифры нужно собирать до покупки. Потому что увидеть в объявлении «redditività 9%» совершенно недостаточно. В коммерческой недвижимости мы покупаем не просто помещение. Мы покупаем одновременно сам актив, договор аренды, денежный поток и риск конкретного арендатора. Поэтому я смотрю не только на цену. В таблице появляются цена объекта и потенциальный торг, годовой арендный поток, заявленная доходность, параметры действующего договора, качество арендатора, кадастровая категория и rendita catastale, налоги при покупке, нотариус, комиссия агентства, IVA на комиссию, ежегодный IMU и другие возможные расходы собственника. И только после этого можно считать реальную стоимость входа. Отдельная история — договор аренды. Нужно понимать, когда он заключён, на какой срок, какие предусмотрены условия продления и выхода, как индексируется арендная плата и, главное, кто именно является вашим арендатором. Для меня качество арендатора вообще стоит практически на первом месте. Супермаркет, крупная сеть, банк, аптека или устойчивый национальный бренд — это один уровень риска. Маленький независимый бизнес — совершенно другой. Поэтому высокая доходность сама по себе меня не возбуждает. Иногда дополнительные 2–3% — это просто цена риска, который рынок предлагает вам взять на себя. Я точно выберу условные 8% с сильным арендатором и хорошим долгосрочным контрактом, чем 10% с бизнесом, финансовая устойчивость которого вызывает вопросы. Именно поэтому хорошие коммерческие объекты с качественными сетевыми арендаторами обычно сложно найти на рынке: инвестор здесь покупает прежде всего предсказуемость cash flow. Ещё один блок, который обязательно нужно считать отдельно, — налоги при покупке. Здесь очень важно не переносить правила жилой недвижимости на коммерческую. Мы всегда выясняем, кто продавец — физическое лицо или компания — и в каком налоговом режиме проходит конкретная сделка. Если коммерческий объект продаёт компания, нужно отдельно проверять, является ли продажа esente IVA или soggetta ad IVA. В некоторых сделках с коммерческой недвижимостью действительно возникает IVA 22%, и для покупателя-физлица это может очень существенно увеличить реальную стоимость входа. Поэтому ещё до proposta я хочу точно понимать: есть ли IVA, какая ставка применяется и какие дополнительно возникают регистрационные, ипотечные и кадастровые налоги. То есть две недвижимости с одинаковой ценой €350 000 могут в итоге потребовать совершенно разный объём собственных денег. Отдельно считаем агентство. В наших объектах встречалась комиссия 3–4%, и к ней добавляется IVA 22%. Например, при комиссии 4% от €340 000 агентство стоит €13 600 + €2 992 IVA = €16 592. Плюс нотариус. Плюс IMU, который становится ежегодным расходом собственника. Плюс возможные расходы по самому зданию. В июньском поиске по Турину мы действительно находили хорошие варианты с заявленной доходностью порядка 8–9%, но из примерно 15 просмотренных и проанализированных объектов в финальную таблицу попало только пять. За два месяца два из них уже ушли с рынка. Таблицу прикладываю ниже — посмотрите, какие параметры мы собирали и как считали вход в каждый объект. А про наш нынешний объект-лидер расскажу отдельно.

Друзья, вот вам выкладываю вам цифры: здесь заполняемость и доходность по месяцам до налогов по Airbnb. Скажите, на какие вопросы вы хотели бы, чтобы я ответила в описании реального кейса? Набросайте мне сюда вопросов, чтобы я понимала ход ваших мыслей. Спасибо!

Доброе утро, друзья! ☀️ Сегодня я сформировала группу для участия в практикуме «Покупаем недвижимость в Италии самостоятельно». Если вы оплатили участие, но по какой-то причине не нашли себя в группе, пожалуйста, обязательно напишите мне в личные сообщения. Всё проверим и быстро исправим. Всем, кто записался, спасибо за доверие! Уже на следующей неделе начинаем работать. Будет много практики, полезной информации и реальных инструментов, которые помогут разобраться в покупке недвижимости в Италии. До встречи на практикуме! Всем прекрасного дня! 🌿

Сегодня поговорим про аренду🏚️🇮🇹 Хочу обсудить большую тему про аренду. На мой взгляд, аренда — это не самостоятельная история. Это инструмент, который увеличивает доходность и снижает риски практически в любом инвестиционном сценарии. Например: ✔️ Если вы покупаете объект под флиппинг, всегда оценивайте, можно ли его сдавать. Даже если вы планируете перепродать его после ремонта. ✔️ Если вы покупаете второй дом для себя, в идеале он должен иметь возможность приносить доход через Airbnb, пока вы им не пользуетесь. ✔️ Если вы покупаете именно инвестиционный объект, то я всегда стараюсь смотреть шире: в идеале недвижимость должна подходить и под Airbnb, и под долгосрочную аренду. Это делает её гораздо более гибкой. Если бюджет ограничен и приходится выбирать, то хотя бы долгосрочная аренда должна быть возможна. Почему я вообще так много внимания уделяю аренде? Потому что рынок Италии очень отличается от многих других стран. Кроме Милана, где хорошие объекты действительно могут продаваться быстрее, в большинстве регионов срок продажи недвижимости часто измеряется не месяцами, а годами. Пока вы нашли объект, купили его, оформили документы, сделали ремонт — незаметно проходит один-два года. Поэтому лично мне гораздо ближе спокойная стратегия. Купить. Получать доход от аренды. Держать объект около пяти лет. А затем спокойно выйти из него уже без налога на прирост капитала. Конечно, если рынок неожиданно дал очень сильный рост цены, можно продать и раньше. Но базовый сценарий, который мне нравится, — именно пятилетний цикл. Это очень по-итальянски. Без спешки. С понятной доходностью. С постепенным ростом капитала. А теперь — на что я смотрю, когда оцениваю объект под Airbnb? Начну именно с краткосрочной аренды. Про долгосрочную поговорим отдельно. 1. Якорь Самое важное правило. У объекта должен быть сильный магнит, ради которого люди вообще приезжают. Это может быть: — море; — озеро; — горы; — горнолыжный курорт; — известный город; — мировая достопримечательность. В идеале — не дальше 15–20 минут на машине. Портофино. Капри. Озеро Комо. Чинкве-Терре. Доломиты. Люди едут именно туда, а ваш объект становится удобной базой. 2. Уникальность Сегодня Airbnb — это уже давно не просто квартира. Гость выбирает эмоции. Поэтому всегда ищите то, что выделяет объект. Это могут быть: • панорамные окна; • терраса; • камин; • сад; • джакузи; • аутентичный каменный дом; • старинные балки; • красивый вид. А если таких преимуществ нет — создавайте их самостоятельно. Хороший текстиль. Красивый свет. Посуда. Картины.Декор. Даже необычная ванная комната может стать тем самым элементом, который запомнится гостям и поможет выбрать именно ваш объект. Именно из таких деталей складывается высокая загрузка. Сделаю отдельный пост с реальными цифрами: сколько приносит Airbnb, какие расходы возникают и как я оцениваю потенциал объекта ещё до покупки.

Друзья, доброе утро! ☀️ Рабочая неделя в самом разгаре, и у меня сразу несколько новостей. Во-первых, я наконец-то запустила материалы для платной подписки в Instagram. 🎉 Сегодня вышел первый рилс с разбором очень резонансного объекта — аристократической виллы в Лигурии за €79 000. Внутри — координаты объекта, мои расчёты, честное мнение и объяснение, почему цена покупки — это далеко не самое главное при выборе недвижимости. В закрытой подписке я буду публиковать то, что обычно остаётся за кадром: ✔️ подробные разборы домов и квартир, которые анализирую; ✔️ объекты, которые собственники предлагают мне для продажи, — часто ещё до того, как о них узнают другие; ✔️ ссылки на объявления, геолокации и мои комментарии по каждому объекту; ✔️ ответы на ваши вопросы; ✔️ проверенные контакты в Италии: нотариусы, архитекторы, строители, дизайнеры, юристы и другие специалисты, с которыми я работаю сама; ✔️ реальные кейсы, переговоры, сделки и инвестиционные расчёты. Уже совсем скоро начинаю новый кейс по подбору дома в Лигурии 🇮🇹 и все шаги этого процесса тоже буду показывать внутри подписки. И ещё одно напоминание. 📅 С 10 по 14 августа стартует мой онлайн-интенсив «Как купить недвижимость в Италии самостоятельно». Я решила провести его, потому что всё чаще вижу людей, которые хотят разобраться в процессе сами и принимать решения осознанно. Если вы давно планировали покупку недвижимости в Италии, но не понимали, с чего начать и как избежать дорогостоящих ошибок, это как раз тот формат, где мы шаг за шагом разберём весь процесс. Сейчас у меня есть возможность взять в группу ещё двух участников. Если интересно — пишите мне в личные сообщения, расскажу все подробности. 🇮🇹

‼️Платная подписка.👇 Друзья, спасибо большое всем, кто уже оформил платную подписку! 🤍 Хочу сразу ответить на вопрос, который мне уже задали. Сейчас контент для платной подписки находится в разработке. Я включила бесплатный период на две недели, чтобы спокойно настроить работу закрытого раздела и наполнить его качественными материалами. Мне важно не просто «заливать» дополнительный контент, а сделать подписку действительно полезной. Что будет внутри: 🏡 Полные разборы объектов, которые были у меня в работе, но не были куплены клиентами. И каждый кейс я буду выкладывать там пообьектно. На каждый объект будет отдельный разбор с: • плюсами и минусами; • моими комментариями; • прогнозом доходности + рекомендация по стратегии. • объяснением, почему объект прошёл или не прошёл мой отбор; • ссылкой на объявление (если оно ещё активно). Сейчас начинаю с двух клиентских кейсов: — дом в Лигурии до 250 000 €; — коммерческие помещения. Начну с домов. Потом буду выносить на голосование темы. Также в подписке будут: • реальные клиентские кейсы от первого обращения до сделки; • разборы переговоров с продавцами и агентами; • чек-листы по анализу недвижимости; • расчёты доходности и бюджета покупки; • объекты, которые выглядят привлекательными, но покупать их не стоит — и почему; • интересные объекты, которые появляются на рынке; • материалы «за кадром» о моей ежедневной работе; • ответы на ваши вопросы и разборы объектов, которые вы хотите купить. Мне хочется, чтобы эта подписка стала настоящей базой знаний по инвестиционной недвижимости Италии, а не просто местом, где выходит больше контента. Спасибо вам за доверие и за то, что поддержали этот проект с самого начала. ❤️