Риэлтор Алексей Красавин ✨

⚡ Я впервые занял ПЕРВОЕ место в нашем отделении по итогам квотного периода. ✨ Приятно в очередной раз быть среди лучших агентов нашего отделения «Адвекс на Пионерской». Регулярное попадание в число лучших - это стабильность, которая особенно радует и свидетельствует о том, что, не смотря на все нестабильности нашей жизни, необходимость в помощи риэлтора сохраняется. 👉 Если у Вас возникнут какие-либо вопросы, связанные с недвижимостью, пожалуйста, обращайтесь. Всегда рад помочь и просто пообщаться.

🍽 УЛИЦА РУБИНШТЕЙНА - ГАСТРОНОМИЧЕСКОЕ СЕРДЦЕ ПЕТЕРБУРГА! 🏙 🍹 Если вы ищете место, где можно попробовать кухню со всего света и прочувствовать дух города, добро пожаловать на улицу Рубинштейна. Её по праву называют главной ресторанной улицей Петербурга: на отрезке всего в 760 метров уместилось более 50 кафе, баров и ресторанов — на любой вкус и кошелёк. 🍹 Здесь легко устроить себе настоящее гастрономическое путешествие: сегодня — итальянский ужин, завтра — азиатский стритфуд, а в выходные — уютный паб с классическими блюдами. Атмосфера тут особенная: старинные фасады доходных домов в стиле модерн и эклектики соседствуют с модными вывесками, а за каждым фасадом — своя история. 🍹 Кстати, у улицы богатая культурная биография: тут был Ленинградский рок‑клуб, жила поэтесса Ольга Берггольц, а в доме 23 жил и теперь «живёт» в памятнике Сергей Довлатов — в его честь на улице ежегодно проходит фестиваль «День Д». В эти дни многие бары вводят в меню фирменный шот «Серёжа» — отличный повод заглянуть в несколько заведений и сравнить вкусы. 🍹 А вы бывали на Рубинштейна? Расскажите, какой ресторан или бар запомнился больше всего! 👇 #Петербург #УлицаРубинштейна #Гастротуризм #РестораныСПб

‼️ 5 ГЛАВНЫХ РИСКОВ ДЛЯ ЖИЛЬЯ ➡️ Залив Наверняка с этой проблемой знаком почти каждый: лопнувший стояк или оставленный открытым кран у соседа сверху. Оказаться в роли пострадавшего не хочется никому, а проснуться от тревожного звонка соседа снизу с фразой «у вас потоп» - тем более. Ведь в этот момент вы не знаете, насколько серьезна авария и во сколько в итоге обойдется ремонт чужой квартиры - или даже не одной. ➡️ Пожар Если залив чаще всего портит вещи, то огонь способен лишить самого жилья. По данным МЧС, причины пожаров в жилье всегда почти одни и те же: старая проводка, курение в неположенных местах и оставленные без присмотра электроприборы. Забытый утюг, зарядка под подушкой или обогреватель, который работал всю ночь, - казалось бы, мелочи, но именно они могут уничтожить имущество за считаные минуты. Последствия пожара всегда требуют серьезных вложений в капитальный ремонт. ➡️ Кража и порча имущества По данным МВД, в 2025 году было зарегистрировано 10,7 тыс. квартирных краж. Хотя это минимальный показатель за последние годы, такие происшествия остаются одними из самых распространенных. Злоумышленники по-прежнему взламывают замки, используют отмычки, проникают в жилье через окно или балкон. Причем обокрасть могут любого - независимо от этажа, района и времени суток. Но неприятность не только в пропавших деньгах или технике - после визита преступников почти наверняка придется менять сломанные двери, разбитые окна и приводить в порядок перевернутую квартиру. ➡️ Природные явления Этот пункт касается в основном владельцев частных домов (но жителям нижних этажей МКД тоже стоит быть начеку). Мощный ветер может сорвать кровлю, сильные ливни и паводки - обернуться подтоплениями, а град - разбитыми окнами. К сожалению, такие случаи происходят в России регулярно. Так, например, минувшим летом паводки привели к затоплению жилых домов и участков в ряде регионов РФ: Свердловской области, Башкортостане, Прикамье, Тюменской области, Якутии и других. ➡️ Ущерб соседям Стоит помнить, что последствия этих происшествий могут выйти за пределы вашего жилья. Потоп может залить соседей этажом ниже, а огонь из вашей квартиры или дома - перекинуться на соседние постройки. В этом случае вам не удастся избежать ответственности перед соседями, и придется восстанавливать не только свое, но и чужое имущество.

❗ МИНИМАЛЬНЫЙ ОТСТУП ОТ ГРАНИЦ СМЕЖНОГО УЧАСТКА 🔸 При возведении дома важно соблюдать нормативные отступы от границ участка и других объектов. Они помогают избежать споров с соседями, обеспечивают безопасную эксплуатацию зданий и упрощают регистрацию недвижимости. ▫️ Жилой дом - 3 м. ▫️ Баня, сауна - 1 м. ▫️ Гараж, сарай, хозблок - 1 м. ▫️ Постройки для содержания скота и птицы - 4 м. ▫️ Высокорослые деревья - 4 м. ▫️ Среднерослые деревья - 2 м. ▫️ Кустарники - 1 м.

⁉️ КОГДА ТОЧНО НЕОБХОДИМО ПОКУПАТЬ КВАРТИРУ С РИЭЛТОРОМ 🔹 Чаще всего покупатели обращаются к риелтору, когда не хотят или не могут искать квартиру самостоятельно. Одни заняты на работе, вторым нужно жильё в другом городе, а третьи не видят смысла тратить на звонки и просмотры время, которое можно провести с семьёй. Люди приходят к агенту, потому что это удобно. 🔹 Некоторые покупатели находят квартиру сами, а уже потом обращаются к риелтору, потому что сталкиваются с трудностями. Вот несколько ситуаций, когда точно стоит проконсультироваться с агентом: 🔸 Вы хотите купить новую квартиру и продать старую одновременно. Риелтор поможет найти покупателя и состыковать две сделки так, чтобы за новую квартиру можно было заплатить деньгами от продажи старой. Например, сможет договориться с застройщиком, чтобы тот оформил для вас бронь квартиры и подождал, когда у вас появятся деньги. 🔸 Нужен кредит, чтобы погасить ипотеку продавца. Продать квартиру можно только после погашения ипотеки. Некоторые банки дают покупателю ипотеку, чтобы тот перекрыл ипотеку продавца. Такой кредит - не самая простая процедура. Опытный агент проходил её не раз, знает все подводные камни и поэтому поможет договориться с банком быстрее. 🔸 Вы покупаете жильё с помощью материнского капитала. Не все продавцы готовы на такую оплату, потому что Пенсионный фонд переводит её не сразу. Риелтор убедит продавца, что это безопасно, и возьмёт на себя оформление документов. 🔸 Установлен запрет на регистрационные действия с квартирой. Агент поможет разобраться, по какой причине установили запрет. Если он незаконный, риелтор соберёт справки об отсутствии задолженности и снимет арест. 🔸 В сделке участвуют несовершеннолетние. Допустим, продавец не выделил доли детям и не погасил ипотеку. Он сможет продать квартиру только после того, как все несовершеннолетние получат долю и когда у него на руках будет разрешение от органов опеки на продажу.

🏠 ФРАНЦУЗСКИЙ БАЛКОН 🔹 Тип балкона без отдельной выступающей площадки. Представляет собой конструкцию из стеклянных дверей, на которые снаружи дома установлено кованое ограждение. Классический элемент европейской архитектуры. Витиеватые кованые решетки на балконах вписываются в общий ансамбль старинных домов и целых улиц, добавляя обстановке изысканности и колорита. В России это архитектурное решение сегодня переживает новую волну популярности - французские балконы появляются в современных многоквартирных жилых комплексах премиум- и комфорт-класса. 🔹 Французский балкон сегодня можно встретить в различных классах недвижимости, хотя изначально он считался атрибутом элитных жилых комплексов. Использование этого элемента в новостройках комфорт-класса дало старт новой волне его популярности в архитектуре. Современные технологии позволили сделать квартиры с французскими балконами доступными для более широкого круга покупателей. В этом сегменте акцент делается на функциональность и практичность решения. 🔹 Плюсы французского балкона: ▫️ Эстетика и свет. Французский балкон делает фасад здания более стильным и современным. Панорамное остекление пропускает максимум естественного света, что особенно важно для небольших квартир, а также для помещений, которые находятся на теневой стороне здания. ▫️ Экономия пространства. В отличие от обычного балкона, французский не «съедает» полезную площадь. ▫️ Лучший обзор. Отсутствие массивного парапета и широкого выступа обеспечивает беспрепятственный вид из окна. Это оценят любители панорамных пейзажей. ▫️ Отсутствие проблем с утеплением. Обычные балконы часто нуждаются в дополнительном утеплении, а французский вариант интегрирован в общую конструкцию окна, что снижает теплопотери.

📌 ОПТИМАЛЬНЫЙ ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ ПРИ ПРОДАЖЕ 🔸 На рынке вторичного жилья есть риск для покупателя - ситуация, когда право собственности уже зарегистрировано и продавец снялся с регистрационного учета, но фактически квартиру не освобождает. Чтобы избежать подобных конфликтов, порядок передачи жилья необходимо подробно фиксировать в договоре купли-продажи. Оптимально предусмотреть конкретную дату освобождения квартиры, порядок передачи ключей, ответственность за просрочку и обязанность продавца вывезти имущество. 🔸 В договоре купли-продажи квартиры важно указать, кто прописан в квартире на момент подписания договора, и указать срок, в течение которого указанные лица должны выписаться из квартиры. Если в квартире, кроме продавца-собственника, прописаны иные лица, рекомендуется получить от указанных лиц отдельные заявления, в которых те обязуются выписаться из квартиры в определенный срок и прекратить в ней проживать. 🔸 Закон устанавливает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи к покупателю подлежит государственной регистрации.

‼️ КАКИЕ ЗАДАЧИ РЕШАЕТ РИЭЛТОР ДЛЯ ПРОДАВЦА И ПОКУПАТЕЛЯ НЕДВИЖИМОСТИ 🔸 Главное заблуждение людей, которые не так часто продают или покупают недвижимость - это представление о том, чем должен заниматься агент по недвижимости. ♦️ Какие задачи решает риелтор для собственника? 🔹 Риелтор не продает объект Продает объект собственник. Риелтор ищет покупателей, один из которых предложит за объект максимальную цену. Такому покупателю, как правило, объект нужен больше, чем другим. 🔹 Риелтор не занимается оценкой объекта Он оценивает шансы и рассчитывает стратегию, при которой объект привлечет внимание максимального количества покупателей. 🔹 Риелтор не занимается рекламой объекта, не продает его через интернет За счёт подготовки объекта к продаже, за счет использования максимального количества каналов привлечения, он собирает лиды покупателей (потенциальных клиентов), убеждая их прийти на просмотр и торговаться. 🔹 Риелтор не делает сделку Он организует процесс подготовки к сделке. Сделкой занимаются собственник и найденный покупатель в банке, у юриста, нотариуса. Работа риелтора считается выполненной в тот момент, когда покупатель подписал договор и внес деньги на счёт покупателя (заложил в ячейку). 🔹 Риелтор - не продавец объекта Он не исполнитель услуг. Риелтор исполняет поручение, которое обычно описывает четкую цель. В рамках исполнения поручения агент имеет право привлекать отдельных исполнителей услуг за свой счёт или за счёт заказчика, если это оговорено в договоре. Только после достижения описанной цели риелтор получает вознаграждение. 🔹 Риелтор - не юрист Базовые знания в юридической части нужны агенту для грамотной постановки задачи юристу, нотариусу, сотруднику банка. ♦️ Что делает риелтор для покупателей? 🔹 Риелтор не ищет объект Через поисковик покупатель может найти все сам. Задача риелтора - диагностировать потребности покупателя. После чего риелтор предлагает решение. Покупатель не покупает конкретную квартиру или дом, а покупает «среду проживания». Важно все: соседи, инфраструктура, состояние дома, двора, парковки, расстояние до школы или сада, до работы. 🔹 Риелтор не проверяет юридическую чистоту сделки Проверку объекта и оценку риска покупки с тем или иным набором документов делает не риелтор, а юрист-андеррайтер, который имеет практику оценки юридических рисков. Агент покупателя должен организовать процесс проверки, а не заниматься проверкой самостоятельно. 🔹 Риелтор заинтересован в выгоде клиента Он должен дать решение в бюджете покупателя. Организовать процесс торгов, который принесет дополнительную выгоду клиенту.

‼️ НА ЧТО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ ПРИ ОСМОТРЕ КВАРТИРЫ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ 🔸 Стены и потолки. Осмотрите углы и стыки на предмет трещин, следов протечек и плесени. Любые подтёки или тёмные пятна сигнализируют о проблемах с гидроизоляцией или кровлей. 🔸 Вентиляция. Приложите лист бумаги к вентиляционной решётке, чтобы проверить функциональность системы. Если тяга есть, лист притянется. 🔸 Электрика. Проверьте состояние щитка: он должен быть новым, с маркировками и без видимых дефектов. Осмотрите розетки и выключатели. 🔸 Водоснабжение и канализация. Откройте краны и оцените напор воды. Осмотрите трубы, стояки и соединения на предмет ржавчины и протечек. Проверьте работу унитаза и слив. 🔸 Отопление. Осмотрите и ощупайте радиаторы. При работающей системе отопления они не должны быть холодными. 🔸 Окна и двери. Проведите рукой по периметру рам, чтобы убедиться в их герметичности и отсутствии сквозняков. Оконные створки должны открываться без усилий и закрываться плотно. Осмотрите уплотнительные резинки: старые и плоские пропускают холод. 🔸 Планировка. Сравните фактическую планировку с техническим паспортом БТИ или выпиской из ЕГРН. Критичные изменения, которые требуют обязательного согласования, - перенос мокрых зон (санузла и кухни), снос или повреждение несущих стен, объединение газифицированной кухни с комнатой.

💦 ОТКЛЮЧЕНИЕ ГОРЯЧЕЙ ВОДЫ 🔸 Во время планового отключения проводится профилактика системы горячего водоснабжения (ГВС), в ходе которой осуществляется замена и ремонт коммуникаций и насосного оборудования. Это позволяет своевременно обнаружить и устранить неполадки в работе сетей, которые в дальнейшем могут привести к аварии. Также воду могут внепланово перекрыть при возникновении аварий на сетях. Такие отключения, как правило, носят краткосрочный характер. 🔸 Чтобы потребители получали горячую воду, а не еле тёплую, она должна подаваться в сеть с учётом возможных теплопотерь - под высоким давлением и с большей температурой. Особенно остро этот вопрос стоит зимой, когда столбик термометра уходит в минус на десятки градусов. Ведь прежде, чем вода дойдёт до вас, ей предстоит преодолеть многокилометровый путь от ТЭЦ до вашего дома. Из-за высоких температур и перепадов давления трубы и насосное оборудование быстро приходят в негодность. Металл подвергается коррозии, в результате чего возникают протечки. Поэтому система ГВС требует ежегодной профилактики. 🔸 Действующие нормы не содержат временных ограничений по срокам проведения профилактического ремонта систем горячего водоснабжения. При этом в Постановлении Госстроя №170 от 27.09.2003 г. указано, что рекомендуемая продолжительность ежегодного планового отключения горячей воды составляет 14 дней (абзац 2, п. 5.1.5). В каждом конкретном случае срок должны определять местные власти. Что касается краткосрочных перебоев с ГВС, то их сроки также регламентированы законом — суммарно не более 8 часов в течение месяца и 4 часов единовременно. При аварии на тупиковой магистрали допускается отключение ГВС на срок до 24 часов подряд.

⚡ УСЛОВИЯ ПО СЕМЕЙНОЙ ИПОТЕКЕ ОСТАНУТСЯ НЕИЗМЕННЫМИ ДО ОКТЯБРЯ 🔹 Заинтересованные ведомства в рамках исполнения поручения президента России продолжают прорабатывать предложения по совершенствованию семейной ипотеки. Условия семейной ипотеки сохраняются без изменений до 1 октября 2026 года. Основные параметры программы: ▫️ ставка - 6% годовых для всех регионов России; ▫️ первоначальный взнос по программе - от 20% стоимости квартиры; ▫️ максимальная сумма кредита - в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области - 12 млн руб., в других регионах - 6 млн руб.; ▫️ срок действия программы - до 31 декабря 2030 года. 🔹 В этой связи решение об изменении условий программы будет принято не ранее 1 октября 2026 года. До этой даты все условия по программе «Семейная ипотека» сохраняются без изменений.

❗ ЧТО ДОЛЖНО БЫТЬ УКАЗАНО В ДОГОВОРЕ НАЙМА НА КВАРТИРУ 🔹 полные данные сторон (ФИО, паспортные данные, адреса); 🔹 точный адрес и характеристики квартиры (площадь, этаж, количество комнат); 🔹 размер арендной платы и порядок ее внесения (сроки, способ перевода); 🔹 срок аренды; 🔹 условия оплаты коммунальных услуг (кто платит и что именно); 🔹 порядок пользования имуществом; 🔹 опись передаваемого имущества (акт приема-передачи); 🔹 условия расторжения договора; 🔹 подписи сторон. 🔸 Если квартира находится в ипотеке: 🔹 полное наименование банка; 🔹 номер и дату договора об ипотеке (или кредитного договора с условием об ипотеке); 🔹 номер и дату регистрационной записи об ипотеке; 🔹 срок ипотеки.

❗ НАЛОГ ПРИ ДАРЕНИИ НЕДВИЖИМОСТИ 🔹 Договор дарения любого имущества регламентируется ст. 572 Гражданского кодекса. Главная его особенность в том, что сделка совершается безвозмездно. Раньше договор дарения недвижимости можно было заключить в простой письменной форме, однако с середины 2025 года в России такие сделки обязательно должны быть заверены у нотариуса. Сама по себе безвозмездность сделки не означает, что получаемый имущество в дар не обязан платить налоги. 🔹 Ситуации, когда при дарении НДФЛ не взимается, в законодательстве прописаны отдельно. В частности, они указаны в п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса. В ней сказано, что доходы, получаемые от дарения, освобождаются от налогообложения, если даритель и одариваемый являются членами семьи или близкими родственниками: ▫️ супругами; ▫️ родителями и детьми, в том числе - усыновителями и усыновленными; ▫️ дедушкой, бабушкой и внуками; ▫️ полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами. 🔹 Исключение из этого правила составляют лишь те физические лица, которые признаны иноагентами.

⁉️ ЧТО ВЫГОДНЕЕ: УМЕНЬШАТЬ СРОК ИЛИ ПЛАТЁЖ ПО ИПОТЕКЕ ✅ Уменьшение срока кредита ➕ Плюсы. Сокращая срок кредита, вы уменьшаете переплату по ипотеке. При таком способе большая часть ежемесячного платежа идет на сокращение основного долга. Чем меньше сумма задолженности, тем меньше начисляется процентов. ➖ Минусы. Досрочное погашение не отменяет ежемесячный платеж. Дополнительно к плановому платежу для досрочного погашения придется добавить еще денег или откладывать их, если хотите внести большую сумму. Это приводит к росту расходов и нагрузки на бюджет. К тому же иногда банки устанавливают минимальный порог внесения средств. ✅ Уменьшение ежемесячного платежа ☝️ При уменьшении ежемесячного платежа срок ипотеки не меняется, при этом остаток долга как бы растягивается на оставшийся период. ➕ Плюсы. Если вы хотите снизить финансовую нагрузку сразу, выбирайте уменьшение ежемесячного платежа. В зависимости от суммы, которую вы внесли в рамках досрочного погашения, плановый платеж уменьшится уже со следующего месяца. Погашать ипотеку станет легче. ➖ Минусы. Такой способ менее выгодный для клиентов. И чаще применим в ситуациях, когда ежемесячный платеж занимает большую долю расходов. Но если размер ежемесячного платежа для вас комфортный, лучше использовать свободные деньги эффективнее, например, во что-то вложить.

С праздником, с Днём России!

🏘️ ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ 🔹 Помещения, которые по закону предназначены для постоянного проживания людей: квартиры, жилые дома и комнаты. Главный признак - объект изолирован, пригоден для жизни круглый год и записан в ЕГРН как жилой. Решает именно статус в реестре, а не внешний вид или красивый ремонт. Путаница со статусом обходится покупателям дороже всего. 🔺 У жилья есть несколько ключевых характеристик: 🔸 Назначение. Объект используется для постоянного проживания людей, а не для торговли, производства или оказания услуг. 🔸 Пригодность для жизни. В помещении должны быть условия для круглогодичного проживания: отопление, водоснабжение, вентиляция, естественное освещение и безопасные инженерные системы. 🔸 Изолированность. Жильё отделено от соседних помещений и мест общего пользования стенами, перекрытиями и имеет отдельный вход. 🔸 Статус в ЕГРН. В выписке из реестра объект должен быть указан как жилой дом, квартира, комната или часть такого объекта. 🔸 Возможность регистрации по месту жительства. Собственник и члены его семьи могут оформить постоянную регистрацию, если объект соответствует требованиям законодательства. 🔸 Особенности налогообложения. Для жилья действуют налоговые вычеты и льготные ставки налога на имущество, которые обычно не применяются к большинству нежилых помещений.

👨‍👩‍👦‍👦 МАТЕРИНСКИЙ КАПИТАЛ 🔸 Одна из самых существенных мер государственной поддержки семей с детьми. 🔸 В 2026 году его размер составляет: ▫️ 728 921,90 ₽ - базовая сумма на первого ребёнка (рождённого или усыновлённого начиная с 2020 года) или на второго, если право на маткапитал возникло до 2020 года; ▫️ 963 243,17 ₽ - повышенная сумма на второго ребёнка (рождённого с 2020 года и позже) или на последующих детей, если до этого право на маткапитал не возникало; ▫️ 234 321,27 ₽ - доплата при рождении второго ребёнка, если семья уже получала маткапитал на первого (это разница между повышенной и базовой суммами). 🔸 Средства разрешено использовать на улучшение жилищных условий: ▫️ Покупку квартиры или дома (как на первичном, так и на вторичном рынке); ▫️ Уплату первоначального взноса по ипотеке; ▫️ Погашение основного долга и процентов по жилищному кредиту; ▫️ Строительство или реконструкцию частного дома. 🔸 Важные ограничения: ▫️ Апартаменты и земельные участки без дома под условия программы не попадают. ▫️ Использовать маткапитал на покупку жилья без ипотеки можно только после того, как ребёнку, давшему право на сертификат, исполнится 3 года. ▫️ Направить средства на первоначальный взнос по ипотеке или погашение ипотечного долга можно сразу после рождения ребёнка. ▫️ Если жильё приобретено с использованием маткапитала, закон требует оформить доли в праве собственности на всех членов семьи: супруга и каждого из детей.