tgindex

РИС.РФ

описание

🔈Канал для думающих риэлторов или 📕 Практическое учебное пособие по безопасному проведению сделок с недвижимостью. ℹ️ Каждый день новая информация, которую можно сразу использовать в своей работе. gosuslugi.ru/snet/67861ead4de6c368459265b

← к каналу@risrf
17 402
подписчиков
Охват к подписчикам
16,4%
ERR
Реакции к просмотрам
1,33%
1 389 на 30 постов
Пересылки к просмотрам
0,92%
959
Постов в день
0,9
всего 30

Где отзываются чаще

доля реакций к просмотрам
  • 5 авг.⛲️ Покупатель затопил соседей — а потом пошёл взыскивать расходы... с продавца. Покупатель приобрел квартиру с неузаконенной перепланировкой (вынос отопления на лоджию). А спустя некоторое время горячей водой из радиатора отопления на лоджии были затоплены две квартиры этажами ниже. Судебная экспертиза установила, что радиатор был заморожен и затем разморожен. В результате в его стенке образовалась трещина, которая и стала причиной последующего затопления. Покупателю пришлось возместить соседям причиненный ущерб, а также устранять последствия аварии и делать ремонт в собственной квартире. После этого покупатель обратился в суд с требованием к продавцам об уменьшении цены квартиры соразмерно понесенным покупателем убыткам, ссылаясь на то, что продавцы передали ему объект с недостатками, о которых не предупредили. Свою позицию покупатель строил на двух основных доводах: 1️⃣ По мнению истца, причиной аварии стали нарушения, допущенные прежними собственниками при переустройстве системы отопления. Радиатор на лоджии был установлен с нарушением требований к теплоизоляции помещения, именно поэтому произошло его размораживание, образовалась трещина и впоследствии произошло затопление. При этом такие недостатки скрыты под отделкой, а значит, обнаружить их при обычном осмотре квартиры покупатель не мог. 2️⃣ Продавцы не предупредили его о том, что имеется неузаконенная перепланировка/переустройство (в договоре нигде нет об этом упоминания). Радиатор был вынесен на лоджию и подключен к общедомовой системе отопления, хотя, оказывается, такое переустройство запрещено действующими строительными нормами. ❌ Однако суды первой, апелляционной и кассационной инстанций отказали в удовлетворении иска. Причиной послужило следующее: Прежде всего суд не согласился с тем, что причиной аварии стало ненадлежащее утепление лоджии. Потому что нигде не сказано, как нужно "надлежаще" утеплять лоджии. Судебная экспертиза указала, что лоджия является холодным (неотапливаемым) помещением, а нормативные требования к её утеплению отсутствуют. Поэтому сделать вывод о нарушении требований к теплоизоляции эксперты не смогли. Вместе с тем экспертиза подтвердила другое: вынос радиатора отопления на лоджию сам по себе является нарушением. Однако именно этот недостаток суд признал явным, а не скрытым. Радиатор находился на виду, поэтому покупатель мог обнаружить его при обычном осмотре квартиры. Более того, суд пришел к выводу, что квартира продавалась именно с утепленной лоджией и установленным на ней радиатором отопления. Осмотрев квартиру перед покупкой и подписав договор без замечаний, покупатель согласился приобрести объект именно в таком состоянии. То есть суд посчитал, что именно о таком качестве товара (с несанкционированной перепланировкой) стороны договорились при заключении договора, и цена была установлена уже с учетом этого недостатка. Поэтому требовать уменьшения цены или возмещения убытков покупатель не вправе. ДЕЛО № 8Г-7202/2024 [88-9367/2024], Восьмой кассационный суд ОЮ 📲 Как думаете, кто на самом деле прав в данном споре? Поделитесь в комментариях, были ли у вас случаи, когда уже после сделки покупатель предъявлял к продавцу требования по качеству купленной недвижимости? Подписаться на канал РИС.РФ: в Telegram https://t.me/risrf в MAX https://max.ru/risrf во ВКонтакте https://vk.ru/risrf2,63%
  • 17 авг.В зонах подтопления и затопления теперь нельзя строить? Да. С 4 августа 2026 года правила действительно стали строже — внесены изменения в т.ч. в ст. 67.1 Водного кодекса РФ (Федеральным законом от 04.08.2026 № 301-ФЗ). Что изменилось? Раньше не было прямого запрета на строительство в границах зон затопления и подтопления. Можно было строить, если сразу или после обеспечишь (защитишь) здание средствами инженерной защиты. В результате дома строились, а средства инженерной защиты для них мало кто обеспечивал. Теперь в зонах подтопления и затопления прямо запрещены и строительство, и даже подготовка к строительству любых обьектов. Можно строить и эксплуатировать только сами сооружения инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод (например, дамбы). То есть теперь для получения права строительства в зоне затопления или подтопления уже не достаточно, например, изменить тип фундамента будущего дома. Что такое зона затопления или подтопления? Это территория со специальным режимом, установленная в связи с возможным негативным воздействием вод. Зона затопления устанавливается, в частности, для территорий, которые могут затапливаться при паводках и других условиях, предусмотренных Положением о зонах затопления, подтопления, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 18.04.2014 № 360. Зона подтопления устанавливается для территорий, прилегающих к зонам затопления, где возможно повышение уровня грунтовых вод вследствие воздействия водного объекта. Как проверить участок? Участки, в зонах подтопления и затопления не запрещены к продаже и могут иметь те же виды разрешенного использования – ИЖС, ЛПХ, садоводство... Просто в той части участка, которая пересекается с вышеуказанными зонами, новая стройка теперь запрещена (имеются ограничения в пользовании). Чтобы понять, что перед вами участок с ограничениями в пользовании, перед покупкой изучите: ▪️ ГПЗУ (раздел об ограничениях); ▪️ выписку из ЕГРН об объекте недвижимого имущества (именно такое название должно быть указано в "шапке" выписки; смотрите последние разделы выписки о наличии зон с особыми условиями использования территорий); ▪️ НСПД (перейдите на публичную кадастровую карту и там смотрите в слоях ЗОУИТ), ▪️ региональные порталы (например, Геопортал Подмосковья, раздел - градпроработка). При этом в ЕГРН и на публичой кадастровой карте могут отсутствовать сведения о наличии пересечения с зонами подтопления и затопления, хотя фактически они и установлены. Так что ГПЗУ лучше запрашивать всегда. А если участок уже попал в зону? Чтобы получить право что-то построить на таком участке, нужно сначала добиться изменения границ самой зоны или прекращения существования этой зоны. Одним из оснований для прекращения зоны является обеспечение территории инженерной защитой — например, строительство защитных сооружений или применение других предусмотренных законом средств защиты от негативного воздействия вод. Решение об изменении или прекращении зоны принимает Росводресурсы. Процедура проходит через уполномоченный орган субъекта РФ. Пока сведения о зоне не исключены в т.ч. из ЕГРН, для участка сохраняются соответствующие ограничения. Подписаться на канал РИС.РФ: в Telegram https://t.me/risrf в MAX https://max.ru/risrf во ВКонтакте https://vk.ru/risrf2,45%
  • 07:22Покупаете квартиру у города: перейдёт ли к вам долг по капремонту? При покупке квартиры, которая находится в собственности города или другого публичного образования, у покупателя может возникнуть вопрос: а что будет с задолженностью по взносам на капитальный ремонт, которая накопилась до покупки? Ведь по общему правилу при переходе права собственности задолженность предыдущего собственника по капремонту переходит к новому собственнику. 📌 Но часть 3 статьи 158 ЖК РФ прямо устанавливает, что это правило не распространяется на задолженность, не исполненную Российской Федерацией, субъектом РФ или муниципальным образованием. Поэтому если квартира принадлежала, например, городу, а затем была продана гражданину, долг, накопленный пока город владел квартирой, к покупателю не переходит. А если город квартиру продает с торгов? Правило действует и в этом случае. Долги города по кап.ремонту к покупателю не переходят. Если вам их выставили в квитанции, вы вправе потребовать их исключения. Подписаться на канал РИС.РФ: в Telegram https://t.me/risrf в MAX https://max.ru/risrf во ВКонтакте https://vk.ru/risrf2,31%
  • 13 авг.Укажу в договоре, что покупатель НЕ вправе предъявлять требования по любым недостаткам. Даже если выявит он их только после сделки и в договоре прямо они не прописаны. В западном праве есть понятие "as is" ("как есть"): покупатель заранее соглашается принять вещь в любом состоянии, включая дефекты, о которых на момент сделки не знает вообще никто. Можно ли в России продавцу снять с себя риски путем включения в договор фразы «продаётся в состоянии "как есть" на момент продажи, в том числе со скрытыми недостатками, которые не описаны в договоре (если таковые имеются)»? Что есть в законе: В ст. 475 ГК РФ сказано только про известные покупателю на день сделки недостатки: покупатель не вправе предъявлять претензии по недостаткам, которые продавец сам назвал заранее. То есть данная норма работает только для конкретных, названных дефектов. А формулировка «продаётся как есть» — это про то, чтобы покупатель не мог предъявить претензии в том числе и по недостаткам, которые станут ему известны позднее, уже после покупки. Позиция судов: Ни одного акта высших судов РФ мы не обнаружили на этот счет (по спорам между гражданами). Даже Конституционный суд в постановлении № 38-П (которое мы упоминали в одном из предыдущих постов) отдельно отметил, что не берётся решать, законна ли такая оговорка. Но если смотреть на дух похожих споров — суды пока держатся простого принципа: ▫️ за явный недостаток отвечает сам покупатель, если видел или должен был увидеть, ▫️а за скрытый — почти всегда продавец, независимо от наличия формулировок в договоре, снимающих с продавца ответственность за неотраженные в договоре недостатки. Наши рекомендации для продавца: Описывать все известные недостатки обязательно. И на всякий случай включать фразу про продажу в состоянии "как есть". Раз судебная практика ещё не сложилась, у вашего юриста, в случае спора с покупателем, будет пространство для манёвра: он сможет аргументировать, что стороны сознательно согласовали именно такое распределение риска. Не исключено, что однажды подобный спор дойдёт до Верховного суда и он наконец расставит точки над i. Рекомендации для покупателя: Оговорка «как есть» — это не про вашу защиту, а ровно наоборот: попытка переложить на вас риск дефектов, о которых вы и знать не могли. Практики, которая бы гарантированно её отклоняла, пока нет — а значит нет 100% гарантии, что суд признает этот пункт ничтожным. Проще и надёжнее для покупателя вовсе не включать в договор такую формулировку. Подписаться на канал РИС.РФ: в Telegram https://t.me/risrf в MAX https://max.ru/risrf во ВКонтакте https://vk.ru/risrf2,26%
  • 14 авг.🤨 Квест: как вернуть свои деньги, если купленную недвижимость изъяли из-за того, что какую-то предыдущую сделку суд признал недействительной? Помните, мы приводили дело, где у покупателя изъяли земельный участок, купленный ранее у другого физлица. Причина — земля когда-то незаконно выбыла из государственной собственности. И вроде бы логично, что в этом случае продавец должен вернуть деньги (тот, которому покупатель ранее заплатила за изъятый впоследствии товар)... Но видимо далеко не для всех это очевидно... 🍿 Спор о возврате денег по аналогичной истории дошёл аж до Верховного суда РФ. 💴 В 2008 году женщина купила земельный участок площадью 800 кв.м, оплатила за него 2,2 млн рублей и зарегистрировала право собственности в установленном порядке. 🗓 Спустя годы прокурор Сочи оспорил сделку: выяснилось, что участок частично находится на землях гослесфонда, на территории Сочинского нацпарка, а постановление местной администрации, на основании которого землю когда-то выделили продавцу, вообще не издавалось. Суд в 2022 году признал право собственности покупательницы отсутствующим, а во встречном иске о признании её добросовестным приобретателем отказал. 💸 После этого покупательница попыталась взыскать деньги с продавца (который ей продал данный участок): признать сделку ничтожной, вернуть 2,2 млн за участок, 500 тыс. за юруслуги и ещё 6 тыс., взысканные по решению суда. Но три инстанции подряд ей отказали — указали, что она не проявила должной осмотрительности при покупке. ⚖️ Почему это неправильно. 🔖Отказ был построен на смешении двух разных вещей. Вопрос о том, насколько покупательница была осмотрительна при заключении сделки в 2008 году, — это одно. А вопрос о возврате денег после того, как сделка признана ничтожной, — совсем другое: он следует просто из факта ничтожности сделки и подтверждённой оплаты, и по общему правилу не зависит от того, была ли сторона осмотрительна. 🔖К тому же нижестоящие суды не заметили, что решение 2022 года уже прямо указывало на ничтожность сделок с этим участком — это обстоятельство осталось без правовой оценки при рассмотрении нового иска. ⏮ Итог: Верховный Суд отменил апелляционное определение и определение кассационного суда, направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (определение ВС РФ №18-КГ26-60-К4 от 14.07.2026). 🤦 От себя добавим: формулировки данного определения ВС РФ тоже не отличаются юридической точностью — коллегия говорит об «убытках» и «противоправном поведении» там, где по существу речь идёт о реституции (возврате полученного по недействительной/расторгнутой сделке), которая не требует установления вины сторон. Это смешение понятий может ввести в заблуждение при дальнейшем цитировании этого определения. Подписаться на канал РИС.РФ: в Telegram https://t.me/risrf в MAX https://max.ru/risrf во ВКонтакте https://vk.ru/risrf2,19%
  • 12 авг.А что, если продавцу в договоре прописывать чисто символический гарантийный срок, например, 3 дня? И по его истечении продавец уже ничего не должен покупателю... 🤷‍♂️ Покупателю указание гарантийного срока (любого) только на руку, а вот продавцу наоборот. 📜 По закону требования по недостаткам могут быть предъявлены продавцу в течение двух лет с даты передачи недвижимости. Этот срок действует, если в договоре не предусмотрен гарантийный период вообще или установлен, но менее чем на два года. Иными словами, два года претензии могут поступать в любом случае. ⚠️ Ключевой момент заключается в следующем ⏳ Пока гарантийный срок действует, включается особая презумпция: продавец считается ответственным за любые обнаруженные дефекты, если он сам не докажет обратное. Покупатель просто заявляет о недостатке (не предоставляя никакие подтверждения) — а продавец вынужден доказывать, что проблема возникла после передачи объекта: по вине покупателя, действий третьих лиц или иных причин. Это требует организации осмотров, получения экспертных заключений, а при спорах — судебной экспертизы. Процесс становится затратным и длительным. п. 2 ст. 476 ГК РФ 📅 По истечении гарантийного срока ответственность продавца не прекращается. Покупатель сохраняет право предъявить требования по скрытым недостаткам в любой момент в пределах двух лет с даты передачи недвижимости. Разница лишь в распределении бремени доказывания: теперь уже покупатель обязан подтвердить, что дефект существовал на момент сделки. п. 5 ст. 477 ГК РФ 🗒 Если же гарантийный срок не установлен вовсе, изначально действует это же правило: при обнаружении недостатка в пределах двух лет именно покупатель должен доказать, что дефект существовал на момент передачи. Бремя доказывания лежит на нём. п. 1 ст. 476 и п. 2 ст. 477 ГК РФ 🔄 Таким образом, гарантийный срок не сокращает объём ответственности продавца, а лишь на время своего действия перекладывает на него обязанность оправдываться. Чем дольше такой срок, тем дольше продавец находится в уязвимом положении. Подписаться на канал РИС.РФ: в Telegram https://t.me/risrf в MAX https://max.ru/risrf во ВКонтакте https://vk.ru/risrf2,09%
  • 4 авг.📰 Фейк? - С 1 июля 2026 года вступили в силу новые правила для скважин и колодцев! 🗞 В соцсетях и на дачных сайтах уже месяц гуляет пугающая новость: с 1 июля (в других версиях — с 1 августа) 2026 года вводятся жёсткие правила для владельцев скважин и колодцев — обязательная регистрация, ежегодные лабораторные анализы воды, штрафы «до миллиона рублей», принудительный демонтаж построек. 🔦 Проверили. Разбираем, что тут правда, а что — вымысел. 🤷 Никакого единого постановления Правительства РФ или федерального закона, вводящего с 1 июля 2026 года новые правила эксплуатации скважин и колодцев для частных лиц, найти не удалось — ни в системе ГАРАНТ, ни в КонсультантПлюс. 🫣 Более того, статьи, из которых разошлась эта новость, противоречат друг другу: одни называют дату 1 июля, другие — 1 августа, третьи говорят про переходный период «до 1 октября». Но ни в одной нет ссылки на конкретный номер документа. ❓А что на самом деле действует? 📝Кое-что из «пугающих» тезисов правда — но это "древние старости", а не новости: 🚰 Лимит на воду без лицензии Закон разрешает физлицам без лицензии добывать воду на следующих условиях: 🔹использование для собственных нужд (т.е. некоммерческие цели), 🔹объем до 100 м³ в сутки, 🔹и только из горизонтов, которые не являются источником централизованного водоснабжения + залегают выше тех горизонтов, что таким источником являются. Сам принцип обязательного лицензирования недропользования закреплён в статье 11 закона РФ «О недрах» и действует с момента принятия закона в 1992 году. А описанное выше исключение для физлиц (статья 19) внесено в 2014 году. Термина «артезианская скважина» в законе «О недрах» нет. На практике горизонты, служащие источником централизованного водоснабжения, чаще всего совпадают с артезианскими — отсюда и расхожая формула «артезианская скважина = обязательно нужна лицензия». Но юридически критерий здесь не название водоносного горизонта, а его статус как источника централизованного водоснабжения. В законе нет ограничения по глубине для водозабора в метрах, есть только ограничение по водоносным слоям, указанное выше. Отдельно в законе оговорено ограничение в 5 метров для строительства подземных сооружений. Но на наш взгляд, оно касается сооружений вроде погребов или подвалов зданий и не относится к скважинам и колодцам. 👮Ответственность за пользование недрами без лицензии Статья 7.3 КоАП РФ действует с момента принятия кодекса в 2001 году, в 2020 и 2025 годах в неё вносили лишь технические правки (и не по вопросу отсутствия лицензии как таковой). Штрафы за пользование недрами без лицензии для граждан — от 3 до 5 тысяч рублей. Статья 8.14 КоАП РФ последний раз правилась в 2013 году. Для граждан штраф за нарушение правил при заборе воды — от 500 до 1000 рублей. 🦠 Санитарные расстояния Расстояния от колодцев и скважин до дома, септиков и туалетов действительно регулируются — санитарными нормами и сводами правил (СанПиН, СП), которые существуют независимо от даты «1 июля 2026». Конкретные цифры при этом зависят от типа грунта, глубины скважины, рельефа участка и категории земли (ИЖС или СНТ), поэтому единой универсальной цифры «от и до» просто не существует — в каждом конкретном случае стоит смотреть действующий норматив под свой участок. 🔬Охрана подземных вод С сентября 2025 года (не 2026-го) действует постановление Правительства РФ № 604 от 08.05.2025 «Об утверждении Правил охраны подземных водных объектов» — оно обязывает сообщать об изменении качества воды в скважинах и колодцах, но тоже не вводит массовую регистрацию или обязательные анализы для дачников. ℹ️Итого: никаких новых обязанностей с 1 июля 2026 года у собственников колодцев и скважин не появилось, но никто не отменял старые, уже существующие, требования. Подписаться на канал РИС.РФ: в Telegram https://t.me/risrf в MAX https://max.ru/risrf во ВКонтакте https://vk.ru/risrf2,03%
  • 10 авг.В течение какого срока покупатель может предъявить претензии к продавцу по качеству купленной недвижимости? Если недвижимость куплена не у застройщика и не у предпринимателя, а у обычного гражданина, Закон о защите прав потребителей не применяется. Все вопросы решаются по общим правилам Гражданского кодекса РФ о купле-продаже. ▪️ Если гарантийный срок договором купли-продажи НЕ установлен (а это 99,9% договоров), то действует п. 1 и п. 2 ст. 477 ГК РФ: покупатель может предъявить претензии к продавцу, если недостатки обнаружены в разумный срок, но не позднее 2 лет с момента передачи недвижимости, если договором не предусмотрено иное. И долгое время суды по-разному понимали как считать эти два года: ▪️это срок только для обнаружения недостатков; ▪️или за эти же два года нужно успеть ещё и обратиться в суд? От ответа зависело, сколько времени у покупателя есть на защиту своих прав. 📅 9 июня 2026 года Конституционный суд РФ поставил точку в споре (Постановление № 38-П). Что произошло? Женщина купила нежилое помещение для бизнеса. Позже выяснилось, что его регулярно затапливают дождевые и сточные воды. Ремонт проблему не устранил и покупательница потребовала расторгнуть договор. Первая инстанция иск удовлетворила. Однако апелляция и кассация отказали, посчитав, что продавцу предъявили требования позже двух лет после передачи помещения. Конституционный Суд РФ указал, что: 🔹 2 года — это срок для обнаружения недостатков, а не для подачи иска, 🔹 если дефект выявлен в этот период, обратиться в суд можно позже — в пределах общего срока исковой давности (3 года), который начинает течь с момента обнаружения недостатка. На практике это означает, что в отдельных случаях ответственность продавца может сохраняться почти до пяти лет! ❗️Но в любом случае суд должен оценить, был ли срок обнаружения действительно "разумным" с учётом характера недостатка и действительно ли недостатки были обнаружены в течение этого "разумного" срока. Интересно, что Верховный суд РФ придерживался такого подхода ещё раньше. В определении от 25 июля 2025 года № 306-ЭС25-1348 он также указал, что двухлетний срок предназначен именно для выявления недостатков, а не для обращения в суд. Конституционный Суд сделал это толкование обязательным — по крайней мере до тех пор, пока законодатель не внесёт изменения в ГК РФ. ⚠️ Важный нюанс Конституционный Суд связал момент обнаружения недостатка с уведомлением продавца. Если уведомления не было либо оно направлено уже после истечения двух лет, покупателю придётся доказывать, что недостаток был им обнаружен своевременно. 📲 Напишите в комментариях, приходилось ли вам или вашим клиентам предъяалять претензии по качеству купленной недвижимости? Чем закончилось? Подписаться на канал РИС.РФ: в Telegram https://t.me/risrf в MAX https://max.ru/risrf во ВКонтакте https://vk.ru/risrf2,02%
  • 29 июл.☎️ Если опека дала стандартное разрешение на продажу объекта с формулировкой «с обязательным приобретением…», а срок исполнения разрешения — 2 месяца, значит ли это, что мы обязательно должны провести альтернативную сделку? 🗣 Два месяца в данном случае — это срок действия разрешения. Если в него не уложиться, потребуется получать новое разрешение опеки. 🔦 А вот можно ли разбить сделку на две — зависит от того, есть ли в разрешении фраза «с последующим приобретением». 🔀 Если такая фраза есть, можно сначала продать имущество, а спустя время приобрести альтернативное — в собственность ребёнка. 🔁 Фразы про последующее приобретение нет, значит условия по приобретению нужно исполнить одновременно с продажей либо до неё, но никак не после. Кто будет это проверять? 👩‍💼 Поскольку сделки по продаже недвижимости несовершеннолетних и недееспособных заключаются только в нотариальной форме, именно нотариус проверит, что требование органа опеки о наделении ребёнка другим имуществом исполняется одновременно с продажей (если нет условия о последующем приобретении). 🧑‍💻 Теоретически при подаче договора продажи недвижимости ребёнка на регистрацию исполнение условий разрешения опеки может проверить и Росреестр. Хотя если сделка нотариальная, Росреестр, как правило, не должен проверять такие сделки на юридическую чистоту. 🧿 Если вы на стороне покупателя, который приобретает недвижимость у несовершеннолетнего, рекомендуем самостоятельно убедиться, что требования опеки выполнены. Сделать это гораздо проще на этапе сделки, чем требовать чего-то от родителей ребёнка потом, когда сделка уже прошла и деньги ими получены. Нам известны случаи, когда недобросовестные родители продавали недвижимость детей, а затем не исполняли решение опеки. Чем грозит неисполнение решения органа опеки? 🔍Органы опеки или прокуратура могут проверить, было ли исполнено разрешение на продажу. 👧 Также сам несовершеннолетний по достижении совершеннолетия может обратиться в суд за защитой своих прав. 🌋 Для покупателя это означает высокую вероятность признания сделки недействительной в судебном порядке - при этом его добросовестность значения иметь не будет. 🚭 И если родители несовершеннолетнего не смогут вернуть деньги, покупатель рискует остаться и без недвижимости, и без уплаченных средств. Подписаться на канал РИС.РФ: в Telegram https://t.me/risrf в MAX https://max.ru/risrf во ВКонтакте https://vk.ru/risrf1,87%
  • 3 авг.Можно ли продать недвижимость, которой ещё нет у продавца? ✅ Да, можно. И речь не про мошенничество ;) Закон разрешает заключение договора купли-продажи вещи, которая на момент подписания договора ещё не принадлежит продавцу, а возможно даже и физически ещё не существует (п. 2 ст. 455 ГК РФ)! Поэтому главное чтобы на момент передачи недвижимости продавец был собственником передаваемой вещи (а не на момент подписания договора купли-продажи). То есть стороны вправе договориться, что продавец продаёт сейчас, но передаст объект позже -- когда тот появится у него в собственности (будет куплен у соседа, достроен, образован в результате раздела и т.д.). Если к согласованному сроку продавец не передаёт вещь, покупатель вправе требовать: 🔻расторжения договора; 🔻а также возврата уже уплаченных денежных средств; 🔻а также договорной неустойки, если она предусмотрена договором; 🔻а также возмещения убытков сверх неустойки; 🔻а также процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) — если продавец удерживает уплаченное без законных оснований. Когда такая конструкция может пригодится? Классический пример: у продавца — большой земельный участок, но продать он хочет только часть. Пока раздел не произведён, части как самостоятельного объекта юридически не существует — её нельзя описать в договоре как индивидуально-определённую вещь с кадастровым номером. Если покупатель готов подождать, пока продавец проведёт раздел участка, стороны заключают договор купли-продажи будущей недвижимой вещи: фиксируют условия сейчас, а передача и регистрация перехода права состоятся после того, как участок будет разделён и новые объекты будут поставлены на кадастровый учёт. Как это выглядит технически: 🔹стороны заключают договор купли-продажи, описывая продаваемый объект так, чтобы потом не было споров -- что же продавалось; 🔹продавец разделяет свой участок на два, ставит новые участки на кадастровый учет и регистрирует свое право собственности на вновь образованные объекты; 🔹продавец по передаточному акту передаёт нужный участок покупателю; 🔹 на основании передаточного акта и договор купли-продажи стороны регистрируют переход права к покупателю. Кстати, если договор был в нотариальной форме, то документы на гос.регистрацию может подать только одна сторона (любая). 📝Мы составляем такие договоры в простой письменной форме и электронно регистрируем переход права на основании них. Обращайтесь! ☎️ +74951204425 Подписаться на канал РИС.РФ: в Telegram https://t.me/risrf в MAX https://max.ru/risrf во ВКонтакте https://vk.ru/risrf1,83%
  • 7 авг.Явные и скрытые недостатки Мы разбирали, ЧТО можно требовать от продавца при обнаружении недостатков. Но есть нюанс: суды по-разному относятся к недостаткам, которые видно сразу, и к тем, что проявляются позже. ▪️ Явный недостаток — виден при обычном осмотре без специальных знаний: отсутствующая плитка, порванные обои, треснувшее окно. ▪️ Скрытый недостаток — обнаружить его при обычном осмотре нельзя: гниль под обшивкой, недостаточная глубина фундамента. Если покупатель видел явный недостаток (или должен был увидеть) и всё равно подписал акт без замечаний — суды в таких случаях, как правило, отказывают в претензиях по этому недостатку. Логика следующая: раз дефект был очевиден, покупатель принял его сознательно. А вот если скрытые дефекты нигде не зафиксированы, то даже если покупатель подписал акт с фразой "претензий не имею" -- это никак не препятствует покупателю заявить требования о скрытых недостатках, когда он их обнаружит (ст. 475–476 ГК РФ). Пример из практики — Определение Восьмого кассационного суда от 26.06.2025 № 8Г-8146/2025 Покупатель приобрёл участок под дачное строительство. В договоре и акте указал, что претензий к качеству не имеет. А спустя время обнаружил, что участок захламлён строительным мусором — да так, что администрация района пыталась изъять участок за нецелевое использование. Оказалось, что мусор (бой кирпича, обломки железобетона, деревянные отходы и прочее) был закопан прямо в грунт и сверху засыпан землёй — то есть участок фактически подняли искусственной отсыпкой, чтобы спрятать отходы под слоем земли. При этом служба государственного экологического надзора неоднократно выносила предостережения прежнему собственнику по поводу организации свалки строительных отходов на участке. Суд первой инстанции обязал продавца вывезти мусор. Но апелляция отменила решение нижестоящего суда и в иске отказала (кассация потом с этим согласилась). Суды сказали, что сделка заключалась летом, участок был явно выше соседних и гораздо менее ровный, чем они, — со следами свежей насыпи, что при обычном осмотре несложно было заметить. А раз рельеф явно отличался от окружающей местности, то, по мнению судов, покупатель, проявив обычную осмотрительность, мог и должен был задаться вопросом, что находится под этим слоем земли, — то есть недостаток был явным, а не скрытым. ✏️ Рекомендации для покупателя: Если при приёмке недвижимости вы видите недостатки — не подписывайте передаточный акт без отражения в нём выявленных дефектов. В акте напишите, что "при осмотре квартиры выявлены следующие недостатки, не оговоренные продавцом при заключении договора: (перечислите их)". Вычеркните из акта фразу о том, что не имеете претензий по качеству товара и исполнению продавцом договора. Сделайте фото и видео дефектов, а ещё лучше дополнительно более подробно (детализировано) распишите все дефекты в отдельном приложении к акту. ⚠️ Рекомендации для продавца: Если есть недостатки, лучше сообщить о них покупателю и после этого обязательно прописать в договоре. Чем надеяться, что покупатель в дальнейшем не узнает о дефектах, или не пойдёт в суд, или что достаточно устных договорённостей. Можно написать в договоре, что "объект продаётся со следующими недостатками..." и далее описать, какие именно недостатки имеются (совсем явные и малозначительные описывать не обязательно). Для тех, кто боится, что "регистратор не пропустит" такой договор (что на самом деле не так) -- заручитесь тогда иными письменными доказательствами, из которых суду потом будет явно видно -- покупатель знал о данных недостатках, когда подписывал договор. Главное сделайте это не позднее подписания договора -- не стоит полагаться на "пропишем потом в акте". Подписаться на канал РИС.РФ: в Telegram https://t.me/risrf в MAX https://max.ru/risrf во ВКонтакте https://vk.ru/risrf1,63%
  • 31 июл.📲 Если супруги покупают в долевую собственность, хотят 2/3 жене и 1/3 мужу. Как я понимаю, нужен брачный договор и нотариальная сделка? И можно ли сначала купить на одного супруга, а после сделки заключить брачный договор на 2/3 и 1/3 и зарегистрировать его в Росреестре? Тогда будет быстрее и дешевле? 🗂 У вас есть три рабочих варианта. 1️⃣ Брачный договор до покупки Заключаете брачный договор, устанавливающий режим раздельной собственности: имущество, приобретаемое в браке, принадлежит тому супругу, на имя которого оно оформлено (можно только в отношении данной покупаемой квартиры раздельный режим установить). Дальше квартиру покупаете в простой письменной форме и уже в договоре купли-продажи прописываете нужные доли — 2/3 и 1/3. Скорее всего это будет самый выгодный вариант по сумме расходов на сделку. 2️⃣ ДКП с элементами брачного договора Заключаете договор купли-продажи у нотариуса, включая в него элементы брачного договора, и сразу определяете размер долей супругов. Всё оформляется одной нотариальной сделкой. По временным затратам это самый оптимальный вариант. 3️⃣ Брачный договор после покупки Сначала покупаете квартиру в общую совместную собственность супругов (или на имя одного из них). Затем заключаете брачный договор, устанавливающий раздельной режим собственности в отношении данной квартиры в нужных долях и регистрируете еще раз в Росреестре право собственности (уже в долях). Но тут нужно учитывать риски возникновения непредвиденных обстоятельств между двумя сделками — смерть одного из супругов, возникновение спора между супругами и т.д. 💰Точную стоимость — тарифы нотариуса на брачный договор и на ДКП с элементами брачного договора — лучше уточнять напрямую у нотариуса: она зависит от суммы сделки и региона. Подписаться на канал РИС.РФ: в Telegram https://t.me/risrf в MAX https://max.ru/risrf во ВКонтакте https://vk.ru/risrf1,62%