ТРУДО-ВЫЕБУДНИ РП
описание
Девелопмент, стройка — без ванили.Кейсами, инструментами и опытом изнутри. 📆 Посты по настроению. Честно, с болью — но по делу. Про сюрреалистичные задачи и ситуации, абсурдные требования и управление хаосом с изрядной долей сарказма.
100
подписчиков
Охват к подписчикам
137,0%
ERR
Реакции к просмотрам
9,60%
253 на 20 постов
Пересылки к просмотрам
1,82%
48
Постов в день
0,3
всего 22
Где отзываются чаще
доля реакций к просмотрам- 12:13🌇 Москва собрала правила хорошего девелопмента в одну методичку Ещё в июле Градостроительный комплекс Москвы выпустил рабочую версию рекомендаций по архитектурно-градостроительному развитию и проектированию. Документ получился немаленький - 70 страниц принципов, схем и конкретных примеров решений. И интересен он прежде всего тем, что показывает логику, по которой сегодня город смотрит на проект уже не только как на отдельно стоящее здание. В фокусе - полноценная городская среда: архитектура, транспорт, социальная инфраструктура, благоустройство, озеленение, инженерия, рабочие места, сервисы и связь будущего объекта с окружающей территорией. Причём многие достаточно абстрактные понятия в методичке переведены на вполне понятный проектировщику язык. Например: • формирование непрерывного фронта застройки; • визуальная проницаемость квартала; • разнообразие морфотипов; • сохранение городских панорам; • работа с неблагоприятным окружением через буферные зоны; • организация озеленения и благоустройства; • размещение парковок; • разнообразие фасадных решений; • террасирование высотной застройки; • формирование карнизного горизонта и ярусности зданий. Отдельно собраны действующие московские нормативы по жилью, образованию, спорту, здравоохранению, озеленению и парковочным местам, а также параметры детских, взрослых и спортивных площадок. Но самое полезное для девелопера - визуальные примеры. Методичка не ограничивается формулировкой «делайте хорошо». Она показывает принцип, а рядом - вариант его реализации. То есть ещё на стадии концепции можно примерно понять, в какую сторону город предлагает двигаться. При этом важно не перепутать рекомендации с нормативкой. В самом документе отдельные подходы прямо обозначены как рекомендательные, а представленные фасадные решения - как примеры, не являющиеся обязательными к исполнению. Но практический вывод здесь другой. Чем раньше архитектор, девелопер и РП начинают смотреть на проект глазами города, тем меньше вероятность дорого переделывать концепцию уже в процессе согласований. Поэтому методичка - вполне полезные 70 страниц для тех, кто занимается девелопментом в Москве. Особенно читать её стоит до разработки концепции, а не после получения замечаний.40,00%
- 19 февр.ГОСТ на отделку. Документ есть. Текста нет. С 1 марта 2026 вводится ГОСТ Р 72509-2026 «Отделочные работы. Требования к результатам работ». Стандарт утверждён, внесён в каталог… но сам текст до сих пор не опубликован. Работать по нему скоро придётся, не имея документа на руках. Что вводится Появляется система классов отделки (для жилья — 1–6): 1 класс - почти идеал 6 класс - «жить можно» (но это не точно) Для каждого класса задаются: • допустимые отклонения, • критерии визуальной оценки, • методы контроля. Стандарт охватывает: штукатурку, облицовку, покраску, обои, потолки, полы. И главное, и пожалуй самое неприятное - его разрешено включать в ДДУ и ДКП. Важный нюанс. ГОСТ носит добровольный характер. Застройщик вправе работать по собственному разработанному СТО с установленными требованиями к отделке. Но как только ГОСТ попадает в договор - он становится юридическим обязательством. И даже без прямой ссылки он может стать базовым ориентиром качества: для приёмщиков, экспертов, судов и банков. А как же СТО застройщиков? Многие девелоперы давно живут по собственным стандартам отделки. И СТО никуда не исчезают. Но их роль меняется и фундаментальность может пошатнуться. Раньше: СТО = основной документ качества, утвержденный самим застройщиком. Теперь: ГОСТ становится внешним эталоном. Если СТО мягче - дольщик будет опираться на ГОСТ (как минимум морально). Если СТО жёстче - застройщик сам повышает себе обязательства. Любое расхождение - зона спора. Фактически рынок может пойти к модели: ГОСТ - основа, СТО - детализация. Где начнутся реальные сложности • Перепрошивка ДДУ и ДКП (класс отделки = юридическое обязательство) • Формализация приёмки (оценка перестаёт быть «на глаз» и становится измеримой) • Рост требований к подрядчикам • Риски споров на переходном этапе • Необходимость синхронизации СТО и измеримых критериев ГОСТ должен снизить конфликты. Но сначала - их станет больше. Что меняется для покупателей Главный сдвиг - приёмка становится измеримой и здесь Минстрой уже готовит регулирование приёмщиков: • требования к квалификации, • порядок проверки, • процедуру обжалования. Рынок движется к системе: • класс отделки → измеримые критерии • профессиональный приёмщик → проверка станет достоверной • меньше субъективности → выше ответственность застройщика Покупатель будет получать ровно тот уровень качества, за который заплатил. Что это значит для девелопера ГОСТ - добровольный юридически. Но может стать обязательным фактически по требованию рынка. Многие наперегонки побегут кричать что они первые кто делает отделку по ГОСТ. Рынок уходит от модели «сдали как получилось» (для этого СТО и разрабатывали) к модели «сдали по стандарту и измеримым критериям». И главный вопрос уже не в ГОСТе. А в готовности застройщика работать в новой системе качества.16,19%
- 13 февр.Как насчёт прикинуть снеговую нагрузку? ❄️🙄 Объект испытаний - автомобиль 😁15,84%
- 18 февр.IFC-АГР. Теперь проект отклоняет не человек, а система. Как и обещал сегодня публикую презентационные материалы семинара. IFC нам подавали как «просто формат», на замену обводкам поэтажных планировок. По факту-это новый цифровой фильтр, который ломает привычный процесс согласований. И да, проблем будет больше, чем кажется. Поэтому, для команд, планирующих подачу в апреле–мае, под руководством инициаторов требований (ДГП/МКА) будет организовано техническое сопровождение: • проверка IFC-моделей • корректировка структуры и параметров • подготовка к автопроверке • сопровождение при согласовании Для того, чтобы попасть в число этих счастливчиков нужно напрямую связаться с представителями ДГП. И еще раз, пытаюсь разложить по полочкам что от нас хотят видеть: Что изменилось ТЭП теперь считает модель Не Excel, не расчёты, а атрибуты ЦИМ. Ошибка в IfcSpace / зонах / параметрах → ошибка в ТЭП → формальный отказ. Проект могут завернуть не из-за архитектуры. А из-за цифры. IfcSpace-новая точка риска Через зоны считается всё: площади, функционал, ТЭП. Кривые зоны = некорректная модель, даже при идеальной геометрии. XML = второй контроль IFC и XML обязаны совпадать. Несоответствие = возврат. Без обсуждений. Обязательный pipeline Параметры → mapping → IFC → Архкомиссия. Нет корректного mapping и система «не видит» модель. Теперь подаётся связка IFC + BCF IFC - модель. BCF - её цифровое объяснение. Без связки - проблемы. Скоро включат автоматическую самопроверку Атрибуты, коллизии, ТЭП, корректность. Проектировщики и Застройщики сами смогут прогонять свои материалы сами ещё до архкомиссии. Машина не спорит. Машина отклоняет. ЦИМ теперь = здание + территория Границы, рельеф, покрытия, озеленение, зоны. Объём работ вырос. Ответственность тоже. Реальность Это уже не «IFC для подачи». Это цифровой двойник, который проходит компьютерный (машинный) контроль. И отклонение теперь чаще будет не архитектурным, а цифровым. Главные зоны риска: • IfcSpace • XML • параметры и mapping • цифровые ТЭП • автопроверка • IFC + BCF Кто пойдёт в первых - тем будет тяжелее. Но именно они быстрее научатся проходить новую систему.14,29%
- 31 дек.Друзья, с наступающим Новым годом 🎄 Хочу пожелать всем причастным (и не только к миру девелопмента) карьерного роста, уверенных решений и по-настоящему интересных проектов. Пусть не будет простоев, бессмысленной суеты и выгорания. Пусть работа приносит удовлетворение и позитивные эмоции, а рабочие будни будут наполнены ясными задачами, сильными командами, здравым смыслом и ощущением, что вы занимаетесь своим делом. Здоровья, внутренней опоры, спокойствия в голове и тепла рядом. Спасибо, что вы здесь. Спасибо за каждое ваше внимание! Увидимся в новом году - он точно будет сильным, интересным и позитивным.13,79%
- 12 февр.Мастер-план🗺️ Законопроект, который вводит документ будущего. Которое всё никак не наступит. Хоть эта история и стара как мир, но периодически всплывает в голове законопроект № 497452-8 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации» (ID проекта 152224) подготовленный Минстроем РФ, о введении мастер-плана территории. Документ уже прошёл первое чтение. Следующие парламентские слушания и второе чтение ожидаются в 2026 году (после доработки и согласований). Планируемое вступление закона в силу было 01.03.2025, но до сих пор изменения в ГрК РФ не внесены. 1. Что вводится. Появляется единый документ: мастер-план, который объединяет: • территориальное планирование • градостроительное зонирование • генплан • ПЗЗ (частично) Вместо набора документов - один инструмент управления территорией. 2. Что такое мастер-план. По сути, генплан нового поколения, который включает: • стратегию развития территории • зонирование • размещение объектов • инфраструктуру • план и сроки реализации • показатели развития. Срок действия: 6–15 лет. Это уже не просто схема, это - сценарий развития территории. Что меняется по факту: 1. Генплан уходит на второй план После утверждения мастер-плана генплан на этой территории перестает действовать. 2. Мастер-план может менять всё Он получает право: • менять границы зон • менять регламенты ПЗЗ • корректировать схемы территориального планирования • предусматривать федеральные, региональные и местные объекты Фактически-инструмент перешивки территории под проекты. 3. Согласования ускоряются (по идее и надежде) Согласование с федеральным органом - до 30 дней. Нет ответа - считается согласованным. Да, это молчаливое согласование. 4. Вводится четкая процедура подготовки Процесс теперь формализован: решение о разработке → координационная комиссия → сбор предложений → проверка → согласование → публичные слушания → утверждение. Система становится управляемой и прогнозируемой (снова вера и надежда). 5. Публичные слушания обязательны Срок проведения: до 1 месяца. Без них мастер-план не утверждается. 6. ПЗЗ меняются автоматически Если мастер-план меняет регламенты - ПЗЗ корректируются одновременно с ним. Отдельная адская процедура по внесению изменений в ПЗЗ больше не нужна. 7. Можно охватывать несколько муниципалитетов Один мастер-план может распространяться на: • несколько поселений • часть территории • регион + муниципалитеты Это уже уровень региональной сборки территорий. Переходные положения • Закон планируется к вступлению - 01.03.2025 (но, как мы понимаем - еще нет). • Старые мастер-планы (если вы их так поименовали) привести в соответствие — до 31.12.2026 Реальный смысл для девелопера Закон делает четыре ключевые вещи: 1. Централизует градостроительную политику 2. Ускоряет согласования 3. Позволяет быстрее менять зонирование 4. Дает инструмент «перешивать» территорию под проекты (безусловно, только при последующем согласовании везде, где только можно). Фактически - появляется новый уровень управления территорией. И новый уровень конкуренции. Хорошо будет тем, кто уже набил шишек с мастер-планами по КРТ (еще один круг ада)🤪😬13,45%
- 11 авг.🚗 Парковки в московских новостройках будут считать по-новому Москва утвердила новые нормативы обеспеченности жилых проектов машино-местами. Теперь количество парковочных мест будет напрямую связано с площадью квартиры: • до 70 м² - 0,8 машино-места на квартиру; • от 70 до 100 м² - 1,2 машино-места; • более 100 м² - уже 1,6 машино-места. Логика понятна: чем больше квартира - тем выше предполагаемая автомобилизация её владельцев. Но для девелопера это не просто новая формула расчёта. В проектах с крупными квартирами требования к парковке могут заметно повлиять на ТЭП, объём подземной части и, соответственно, экономику проекта. Есть и переходный период. Новые нормативы не распространяются: - на проекты, ввод которых предусмотрен до 1 января 2028 года; - на объекты, по которым по состоянию на 5 августа 2026 года уже получена разрешительная либо архитектурно-градостроительная документация. В общем, ещё один параметр, который теперь придётся учитывать при формировании квартирографии. Большие квартиры - большой паркинг. 🚗12,90%
- 18 февр.Профессиональная деформация. Смотрю на весы и думаю: А свидетельство о поверке имеется? Или работаем по факту? Т.е. как обычно🤪😁12,64%
- 18 июн.ДГП Москвы представил чек-лист оценки архитектурного решения. И, на мой взгляд, это ещё один сигнал того, что архитектура постепенно превращается из творческого процесса в регламентируемую процедуру. Если раньше архитектурный облик во многом оценивался профессиональным мнением Архсовета, то теперь появляется перечень конкретных критериев, по которым проект можно проверить. Среди них: • наличие нескольких вариантов архитектурного решения; • разнообразие материалов и цветовых решений фасадов; • силуэтность застройки; • архитектурная подсветка; • акцентированные входные группы; • «пятый фасад»; • формирование фронта улицы; • проницаемость кварталов; • отсутствие открытых плоскостных парковок. По сути, это уже методика оценки архитектуры, где для каждого критерия приведены примеры соответствующих и несоответствующих решений. Что это меняет? За последние несколько лет девелопмент постепенно смещается от экспертной оценки к системе формализованных требований. Обратите внимание на тенденцию: всё меньше остаётся пространства для субъективного «нравится - не нравится» и всё больше появляется критериев, которые можно проверить. С одной стороны, это делает процесс прозрачнее и понятнее для всех участников рынка. С другой - архитектура всё сильнее становится не только творчеством, но и управляемым процессом, где архитектору приходится учитывать требования не только заказчика, но и города, экономики проекта, сроков реализации и десятков регламентов. Сегодня успех проекта определяется уже не только идеей архитектора. На итоговое решение одновременно влияют экономика, продуктовая концепция, сроки, требования города, позиция GR-блока и, пожалуй, самое главное - возможность пройти согласование без возвратов. Архитектурная концепция всё чаще становится результатом поиска компромисса между этими интересами. Именно поэтому архитектор постепенно превращается не просто в автора идеи, а в человека, который должен собрать проект, удовлетворяющий целому набору требований. Что дальше? Теперь главным навыком архитектора становится уже не только способность создавать выразительную архитектуру, но и умение создавать её внутри всё более жёсткой системы правил. И, похоже, именно этот навык в ближайшие годы будет определять успех проекта не меньше, чем талант самого архитектора.11,50%
- 13 февр.И если по всем каналам новость про выход Постановление ПМО от 30.12.2025 №1865-ПП уже прогремела с выводом : "это - убивает проекты", то подробного разбора изменения в Положение о порядке рассмотрения заявлений о заключении договора о КРТ по инициативе правообладателей...." как-то не встречалось... поэтому пост! Первый лист изменений - и все схватились за сердечко💔. Постановление вносит Раздел XXIV - обязательный платеж в бюджет при заключении договора КРТ по инициативе Правообладателя для реализации жилищного строительства. 1. Что имеем В положении появился новый механизм: Девелопер обязан уплачивать бюджетный платеж при реализации КРТ (в течение 60к.д.) Размер платежа рассчитывается не фиксировано, а по формуле, зависящей от: • площади квартир • удельного показателя кадастровой стоимости 1м2 (зависит от муниципалитета) • коэффициента доходности, установленного другим свежим Постановлением ПМО от 19.12.2025 №1745-ПП (напоминаю: платеж за смену ВРИ) • платежа за смену ВРИ (1745-ПП) Это принципиально новый элемент экономики КРТ. 2. Экономическая природа платежа Данный платеж не является госпошлиной, налогом или платой за заключение ДКРТ. Это своего рода квазирентный доход региона. Фактически-доля региона в прибыли девелопера. Проще: Ребят, не забываем делиться 3. Кратко о составляющих формул. Формула линейная. Сложно сочиненная умами финансистов. Сложно подчиняемая умам девелоперов. Не хочется сильно вдаваться в подробности, но учитывается многое: Площадь квартир (по ПЗЗ) утвержденная ГрадСоветом, усредненная кадастровая стоимость 1м2, которая позволяет региону пропорционально увеличивать/уменьшать размер платежа в зависимости от расстояния до МКАД. Коэффициент доходности, который также зависит от расположения, коэффициента изменения цен на жилье в МО на дату заключения ДКРТ, за вычетом платежа за смену ВРИ (который теперь считается от максимально возможных ТЭП, которые можно будет посадить на ваш ЗУ (на ЗОУИТ прикроют глаза), с применением тех же самых усредненных показателей стоимостей 1 м2 жилья и земли). 4. Возможные альтернативы. Положение прямо допускает гибкость исполнения обязательства по бюджетному платежу: он может быть частично или полностью заменён иными инвестиционными обязанностями девелопера. Чем можно на практике заменить платеж: • строительство объектов социальной инфраструктуры (безусловно, помимо тех, которые девелопер обязан обеспечить) • создание/модернизация инженерии (доп.мощности для муниципалитета) • транспортная инфраструктура (везде плохо и дорого, примут с удовольствием) • расселение из ветхого и аварийного жилья • выплаты возмещений обманутым дольщикам • иные капитальные вложения в территорию Ключевой принцип - стоимость обязательств должна быть сопоставима с размером платежа. Регион соглашается на замену в случаях: • инфраструктурного дефицита в районе • дефицит соцобъектов в локации • крупные КРТ • стратегические территории • регион заинтересован не в деньгах, а в объектах Замена лучший инструмент управления экономикой КРТ: • позволяет снизить денежную нагрузку • улучшает cash-flow проекта • снижает давление на IRR. 5. Спорные моменты. При реализации КРТ всегда в договор включается обязательство девелопера по предоставлению площадей под переселение граждан. Введенные изменения не предусматривают снятие данного обременения, в результате чего, обязательства застройщика только задваиваются. То же касается и обеспечения дополнительных мощностей инженерных объектов и разоряющей транспортной инфраструктуры. 6. Как остаться на плаву. Только грамотный подход при таких условиях позволит выходить в реализацию проекта. Есть возможность получить рассрочку платежа, увеличить количество мест в соцобъектах (больше строить все таки дешевле), произвести инфраструктурный платеж заходить в КРТ попадающим на несколько муниципалитетов (через МП, пост писал вчера), дробить на этапы, увеличение доли коммерческих помещений/объектов.11,02%
- 7 апр.«Зелёный» ГОСТ. Теперь не маркетинг, а система требований Принят новый межгосударственный стандарт ГОСТ 35329–2026 по «зелёному» жилью. По сути - это не просто экология. Это попытка задать единые правила качества жилья на всём жизненном цикле: от проекта до эксплуатации. Вступает в силу с 1 июля 2026. Стандарт собирает в одну систему всё, что раньше было разрозненно: • энергоэффективность (не ниже класса А) • требования к среде проживания • транспортная и социальная доступность • благоустройство • материалы • эксплуатация Всего 58 критериев, из них 35 напрямую формируют качество продукта. Оценка проводится по 10 категориям: от участка до инженерии и эксплуатации. Что реально меняется: Теперь «зелёный дом»-это не презентация, а: • измеримые критерии • сертификация • проверяемый результат Проверять будут не только здание, но и: • есть ли рядом транспорт (доступность) • есть ли социальная инфраструктура • как организована среда ( для МГН, благоустройство и пр.) • какие материалы использованы при строительстве. Формально-повышение качества и экологии. По факту-ещё один уровень стандартизации: • единые требования • понятные правила для застройщиков • прозрачная оценка для инвесторов И важный момент: такие проекты уже получают финансовые преференции (через банки и регулирование). «Зелёный» стандарт-добровольный. Пока. Но: • банки уже начинают учитывать его • рынок начнет использовать как ориентир • инвесторы - как фильтр И как обычно-«добровольный» стандарт быстро становится принудительным на практике. Если коротко: Раньше «зелёный дом» был маркетингом. Теперь это набор требований, за который придётся отвечать.10,14%
- 12 авг.🏗️ Бетонная смесь после 1 сентября: внимательнее с документами при приёмке Моя коллега, профессионал в области качества, сертификации, декларирования, разработки документации для производств и строительства опубликовала ПОСТ, информирующий о изменениях в области декларирования бетонных смесей. Если кратко, то: С 1 сентября 2026 года прекращают действовать декларации о соответствии на бетонные смеси, строительные растворы и сухие смеси, оформленные по требованиям в редакции от 23.12.2021 года. И здесь важный момент уже для застройщиков и генподрядчиков. После 1 сентября при входном контроле бетонной смеси на объекте стоит внимательнее проверять не только паспорт качества и фактические характеристики смеси, но и действительность декларации о соответствии и редакцию требований, по которой она зарегистрирована. Для стройки последствия вполне практические: недействующая декларация у поставщика → вопросы к подтверждению соответствия продукции → риск проблем при входном контроле и дальнейшем подтверждении качества применённых материалов. Поэтому до сентября есть смысл проверить действующие договоры поставки и заранее запросить у бетонных заводов актуализированные документы. Бетонная смесь может приехать правильная и качественная. А вот бумажки вместе с ней — уже нет.8,74%