Земельный юрист №1

Постановление КС РФ от 09.07.2026.

🐖Важно для выкупа земель сх назначения через 3 года❗️ Конституционный суд РФ рассмотрел знаковое дело (Постановление Конституционного Суда РФ от 09.07.2026 N 47-П "По делу о проверке конституционности подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации и абзаца первого пункта 4 статьи 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в связи с запросом Правительства Омской области") в котором определил, что нужно учитывать при выкупе земельного участка сх после 3 лет аренды. Вот оcновные мысли из судебного акта: 🇷🇺Администрация указала на следующие проблемы при выкупе участка: Претендент на выкуп земельного участка устранил нарушения земельного законодательства непосредственного перед обращением за выкупом ✅По мнению Администрации, решающее значение должно придаваться отсутствию информации о фактах нарушений земельного законодательства на протяжении длительного периода перед подачей заявления о заключении договора купли-продажи такого участка. ✅Также Администрация указывает, что действующая редакция п.п. 9 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ не позволяет учитывать наличие у арендатора других нарушений (по другим арендуемым земельным участкам), которые не устранены на момент подачи заявления о выкупе. 😤Что говорить КС РФ❓ ✅Несмотря на отсутствие таких требований в законе, КС РФ считает возможным учитывать наличие нарушения по другим (аналогичным) земельным участкам, как основание для отказа в выкупе по истечении 3 лет (при это обычные, т.е. не льготные основания сохраняются). Для отказа нарушения (по выкупаемому или другим участкам) должны иметь следующие характеристики: 1⃣повлекли неустранимые последствия; 2⃣послужили основанием ввиду их серьезного характера для привлечения арендатора (действующих от его имени должностных лиц) к административной либо уголовной ответственности; 3⃣носили систематический характер, что свидетельствует, несмотря на их устранение полностью или в части, о значительных рисках использования арендатором испрашиваемого участка не по целевому назначению, значительного снижения его плодородия или причинения ему иного существенного вреда. Систематический это обычно 3 и более раза. 🗣Таким образом, наличие хотя бы одного из указанных нарушений повлечет отказ в выкупе участка сх по истечении 3 лет аренды❗️ Вот такие веселые нововведения, какие мысли на этот счет❓

Ранее по вопросу арендной платы при отказе писал здесь.

Определение ВС РФ по арендной плате.

♎️Еще одна позиция ВС РФ об арендной плате в ситуации отказа в выкупе земельного участка из аренды. ВС РФ подтвердил позицию, что в случае отказа в выкупе (при незаконности отказа) арендная плата за период с момента обращения за выкупом не должна превышать размер земельного налога❗️

😄Порядок одностороннего отказа от договора регулируется ч.9 ст.22 ЗК РФ: Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Таким образом, только на основании решения суда возможно расторгнуть договор аренды в случае, если: ✅договор аренды заключен сроком более 5 лет; ✅допущено существенное нарушение (что нарушение существенное прямо указано в договоре, либо нужно отдельно доказывать, что нарушение существенно). Что с договорами на срок до 5 лет, можно ли в договоре написать, что Администрация может его расторгнуть путем простого уведомления в одностороннем порядке (без суда)❓ Так как Земельный кодекс РФ эту ситуацию не регулирует, то действуют общие положения Гражданского кодекса РФ. Cт.310 ГК РФ устанавливает случаи, когда возможен односторонний отказ: 1⃣когда это предусмотрено законом (ГК РФ или ЗК РФ); 2⃣когда все стороны предприниматели, то такой отказ можно предусмотреть договором; 3⃣если одна из сторон предприниматель, а вторая нет, то отказ может произвести сторона, не являющаяся предпринимателем (слабая сторона). Этот перечень является исчерпывающим, т.е. не существует иных случаев, при которых возможен односторонний отказ. В нашей ситуации Администрация и физическое лицо не относятся к предпринимателям и не подпадают под случаи, когда возможно установить односторонний отказ в договоре. 🗣Таким образом, Администрация в случае заключения договора аренды с физическим лицом сроком менее чем 5 лет не имеет права предусмотреть в договоре аренды возможность внесудебного отказа❗️ Были ли у Вас случаи, когда Администрация включала в договор возможность внесудебного отказа❓

Имеет ли право Администрация в договоре аренды з/у с физ лицом (без статуса ИП) предусмотреть возможность одностороннего (без суда) отказа от договора❓

Еще одна положительная практика по безвозмездному пользованию. 2 кассационный суд подтверждает эту возможность.

💪Моей сильной стороны является защита прав или работа с отказами (судебная или внесудебная). 🧑‍⚖️Я в большей степени формировался, как судебный юрист. Решил выделить самые важные положения, которые нужно учитывать при защите от отказов❗️ 1⃣Отказ должен быть мотивированным и обоснованным; 2⃣Отказ должен быть дан в определенное время, если не дали, то возможны: административка или признание бездействия незаконным; 3⃣Перечень оснований для отказа является закрытым и не может произвольно расширяться; 4⃣Отказ должен содержать все основания для отказа, т.е. в суде нельзя ссылаться на основания, по которым не отказывали; 5⃣Гос орган должен доказать правомерность отказа; 6⃣Гос орган не может требовать предоставления документов, не предусмотренных законом; 7⃣Суд может принудить гос орган только к повторному рассмотрению заявления, но не принять решение за гос орган. Исключение может быть, когда гос орган сильно борзеет; 8⃣Отсутствие регламента не является основанием для отказа (см.п.3) ; 9⃣Нельзя отказывать по причине несоблюдения формы, установленной регламентом, если соблюдены требования установленные ЗК РФ; 1⃣❤️Несмотря на наличие широкого усмотрения отказ не может быть произвольным; 1⃣1⃣Срок давности по отказу течет, когда узнал о нарушении права; 1⃣2⃣Гос орган не может изменить основание, по которому просят земельный участок. 🗣Ближе к сентябрю запишу видео, где подробно раскрою указанные выше тезисы❗️

Почти принят

Дополнение по зоне затопления/подтопления 1⃣Возможно ли предоставление участков в этой зоне❓ Да, возможно, и законопроект ничего не меняет. Позиция судов гласит, что указанная зона не исключает строительство, но необходимо выполнение инженерных мероприятий. Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 23.11.2022 N 6-КАД22-6-К2 ВС РФ признан незаконным отказ в предоставлении в аренду земельного участка площадью 555 кв. м за плату на торгах для индивидуального жилищного строительства. Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером <...> площадью 555 кв. м, из земель населенных пунктов, расположен в территориальной зоне Ж-3, в границах сложившейся застройки индивидуальными жилыми домами, по адресу: г. <...>, находится за пределами береговой полосы Борковского карьера N 2, в зоне затопления паводками 1% обеспеченности (повторяемостью один раз в 100 лет), установленной приказом Московско-Окского бассейнового водного управления от 24 декабря 2020 г. N 221 "Об установлении границ зон затопления, подтопления поверхностными водами рек Ока, Павловка, Плетенка, Трубеж, ручья Быстрец (Панферовка)". Таким образом, приведенные нормы права свидетельствуют о том, что предотвращение негативного воздействия вод на объекты капитального строительства на земельных участках, расположенных в зоне с особыми условиями использования территорий (затопления и подтопления), возможно при обеспечении собственником земельного участка инженерной защиты таких объектов от затопления и подтопления. 2⃣ Кем должны выполняться инженерные мероприятия? Органами власти, а также правообладателями земельных участков. Таким образом, в случае аренды земельного участка инженерные мероприятия проводит арендатор (правообладатель). 3⃣На какой момент должны выполняться инженерные мероприятия? В Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 01.03.2023 N 49-КАД22-11-К6 изложена следующая позиция. ВС РФ признал незаконным отказ в согласовании уведомления о начале строительства жилого дома на земельном участке, находящемся в зоне затопления/подтопления. Ст. 51.1 ГрК РФ регламентирующая порядок подачи уведомления о начале строительства не содержит указания на необходимость представления информации об обеспечении инженерной защитой объектов, находящихся в зоне затопления/подтопления. Такие мероприятия могут быть выполнены в ходе строительства. Таким образом, ВС РФ указывает, что при строительстве жилого дома мероприятия не обязательны даже на момент подачи уведомления о начале строительства. Изменяет ли что-то законопроект? Да, изменяет. Как видно из указанного определения ВС РФ допускалось параллельное строительство дома и осуществление защитных мероприятий, законопроект запрещает такое параллельное «строительство» и жестко вводит последовательность: сначала защита потом строительство. Что строительство будет возможно после защиты писал выше. Дополнительные аргументы: ✅Запрет на последующие строительство делает бессмысленным для правообладателя осуществление инженерных мероприятий (зачем делать инженерную защиту, если строить нельзя?). ✅Как объяснить, что в законопроекте содержание части 2 ст.67.1 ВК РФ практически не изменилось: зоны затопления, подтопления устанавливаются, изменяются в отношении территорий, подверженных негативному воздействию вод и не обеспеченные сооружениями и или средствами инженерной защиты. Таким образом основанием для установления зоны является: необеспеченность территории средствами инженерной защиты, т.е. если защитные мероприятия провести, то запрет на строительство будет входить в некоторое противоречие с содержанием ч.2 ст.67.1 ВК РФ. Возможно, практика по пути исключения участков из зоны затопления, подтопления на основании того, что были проведены защитные мероприятия. 🗣Такие мысли на этот счет

Заняли третье место в интеллектуальной игре - Вопросариум. Кто-нибудь квизами увлекается?

План такой📥 План видеоинструкции по получению земли под СНТ 1⃣ Что такое СНТ а) законодательная основа; б) порядок создания: -необходимые документы; -проведение общего собрания; -подача документов в регистрирующий орган; в) количество членов. 2⃣ Формирование участка а) требования к ВРИ; б) определение размера; в) подготовка схемы; г) право, на котором первоначально предоставляется участок (безвозмездное пользование): -действия, которые необходимо совершить в период безвозмездного пользования; -срок, на который предоставляется земельный участок; д) подача документов в администрацию и сроки рассмотрения. 3⃣ Приобретение участка в СНТ в собственность. 4⃣ Изменение ВРИ на ИЖС 5⃣ Основные причины отказов при предоставлении земли под СНТ. 🗣Жду предложений❗️

Начал работу над этим😳 Скоро поделюсь детальным планом видео. Можно будет поучаствовать в создании инструкции, т.е. написать свои предложения по пунктам плана❗️

Поздравляю коллег с днем кадастрового инженера❗️

Законопроект

🚣Что с зонами затопления/подтопления❓ ✅В связи с законопроектом №984057-8 о внесении изменений в ст. 67.1 Водного кодекса РФ обострился вопрос о возможности строительства в зонах затопления/подтопления. ✅Изначально законопроект вносился для решения вопроса об определении органа, который будет осуществлять работы по инженерной защите территорий затопления/подтопления, предлагалось закрепить возможность регионам принимать закон определяющий такой орган. ✅После первого чтения законопроекта появились дополнительные поправки в п.1 ч.3 ст.67.1 ВК РФ: Было: В границах зон затопления, подтопления запрещаются: 1) строительство объектов капитального строительства, не обеспеченных сооружениями и (или) методами инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод; Стало по законопроекту: В границах зон затопления, подтопления запрещаются: 1)строительство объектов капитального строительства, за исключением строительства сооружений инженерной защиты, предназначенных для защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод. +введен пункт 5 следующего содержания: В границах зон затопления, подтопления запрещаются: освоение территорий в целях строительства объектов капитального строительства (за исключением осуществления инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод). Что говорит законопроект❓ -п.1 запрещено строительство ОКС (за исключением объектов инженерной защиты); -п.5 запрещено освоение территорий (например: вырубка лесов и т.д. с целью подготовки к строительству ОКС) в целях строительства ОКС (за исключением осуществления инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод). 📥Таким образом, запрещается как строительство ОКС, так и действия по подготовке территории к строительству ОКС при этом можно осваивать и строить объекты инженерной защиты. Законопроект (и пояснительная записка к нему) не говорят возможно ли строительства ОКС после того, как осуществлены мероприятий по инженерной защите территории от негативного воздействия вод. ✅Как представляется такое строительство ОКС будет возможным в силу следующих соображений. ✅В ч.3 ст.55 Конституция РФ указано, что права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. ✅Таким образом, ограничивать права можно только до необходимого предела (запрет на возведение ОКС это безусловно ограничение прав) и если устранены обстоятельства делающие строительство небезопасным (инженерные мероприятия), то запрет на строительство в таком случае это чрезмерное ограничение прав, также надо принимать во внимание, что такой запрет коснется не только участков которые будут сформированы в будущем, но и собственником незастроенных участков находящихся в зоне затопления/подтопления (это фактическое изъятие земельных участков). ✅Как представляется законопроект направлен на установление точного порядка действий, т.е. сначала действия по освоению и строительству инженерных сооружений потом строительство ОКС. ✅Также к этому можно добавить, что поручениями Президента РФ перед Госдумой РФ была поставлена задача по законопроекту: обеспечить дополнительные меры, исключающие возможность освоения зон затопления/подтопления до обеспечения инженерной защиты. Про позицию ВС РФ о строительстве в зоне затопления/подтопления писал здесь: https://t.me/Drairealt/219 Есть мысли по этому поводу❓