Кухня, Деньги, Две Подушки.

Авито решил запустить знакомства. Честно говоря, не этого поворота я ожидал. Еще вчера на Авито искали: холодильник; велосипед; квартиру; котенка. Теперь, похоже, можно будет искать еще и вторую половинку. С одной стороны, идея выглядит неожиданно. С другой… если задуматься, Авито уже давно не просто доска объявлений. Это одна из крупнейших площадок с проверенными аккаунтами, рейтингами, отзывами и системой доверия. То есть логика понятна. Но у меня, как у человека из посуточной аренды, сразу возникла другая мысль. Представьте себе путь пользователя. Познакомились на Авито. Переписывались. Договорились встретиться. И тут же открыли соседний раздел… — «Снять квартиру посуточно». Получается почти идеальная экосистема. Познакомились. Нашли место для встречи. Забронировали квартиру. Оплатили. Оставили отзывы. Для рынка посуточной аренды это тоже интересная новость. Если сервис действительно интегрирует знакомства и бронирование жилья, то часть спроса вполне может появиться внутри самой платформы. Особенно в крупных городах, где люди часто ищут нейтральное место для свиданий, приезжают друг к другу из соседних городов или просто хотят провести вечер без гостиничной атмосферы. Конечно, пока это только планы, и говорить о влиянии на рынок рано. Но сама тенденция интересная. Крупные платформы все меньше становятся «сервисом для одной задачи» и все больше превращаются в экосистемы, где пользователь может закрыть сразу несколько потребностей. И, честно говоря, если однажды в выдаче появится кнопка «Пригласить на свидание» рядом с кнопкой «Забронировать квартиру», я уже не сильно удивлюсь. А вы как считаете? Это логичное развитие Авито или все-таки слишком необычная идея? И может ли такой сервис со временем дать новый поток гостей для рынка посуточной аренды?

Почему собственнику вообще выгодно отдавать квартиру в управление и платить за это процент? В прошлом посте я написал, что «гарантированный доход» от субаренды на самом деле гарантирован ровно до того момента, пока субарендатор способен выполнять свои обязательства. Хорошо. Допустим, собственник отказался от субаренды и передал квартиру в управление. Теперь управляющая компания больше не гарантирует ему фиксированную сумму. В плохой месяц собственник получает меньше. Весь риск снижения спроса частично ложится уже и на него. И при этом он еще должен платить управляющей компании процент. А за что тогда вообще платить? Если управляющая компания просто разместила объявление на Авито, передала ключи гостю и в конце месяца забрала свои 20–30–50%, то вопрос абсолютно справедливый. В такой модели собственнику действительно может быть выгоднее заниматься квартирой самостоятельно. Какую дополнительную ценность управляющая компания создает для собственника? И здесь я вижу несколько уровней. Их мы и рассмотрим в этом лонгриде. Первый уровень - собственник покупает свое время Это самая простая ценность. Чтобы сдавать квартиру посуточно самостоятельно, ему нужно дохрена чего делать: реклама, управление ценой, общение с гостями, контроль, найм, закупки и ремонты. Можно делать всё это самостоятельно. Вопрос только в том, сколько стоит ваше время. Если собственник зарабатывает в своем основном бизнесе 500 тысяч рублей в месяц, странно ожидать, что он будет вечером сидеть и менять цену квартиры с 3700 на 3900 рублей. Ему проще заплатить профессиональному оператору. Это примерно как с бухгалтерией. Предприниматель может сам изучить налоговый кодекс. Но обычно он платит бухгалтеру. Не потому, что физически не способен отправить декларацию. А потому что его время стоит дороже. Но экономия времени - это только первый уровень. Второй уровень - управляющая компания должна зарабатывать больше, чем собственник способен заработать самостоятельно И вот здесь начинается самое интересное. Допустим, собственник самостоятельно сдает квартиру и получает 80 тысяч рублей выручки. Приходит управляющая компания и говорит: - Отдайте квартиру нам. Мы будем брать 30%. Если управляющая компания продолжит получать те же 80 тысяч, предложение выглядит довольно странно. Собственник получал 80. Теперь будет получать 56. Да, у него освободилось время. Но цена этого времени - 24 тысячи рублей в месяц. А теперь другая ситуация. За счет профессионального управления квартира начинает делать не 80, а 120 тысяч. - Появляется динамическое ценообразование. - Работа с разными площадками. - Улучшаются фотографии. - Растет рейтинг. - Сокращаются простои. - Появляются постоянные гости. - Выстраивается работа с отзывами. Тогда даже после выплаты комиссии собственник может получить больше, чем зарабатывал самостоятельно. И вот это, на мой взгляд, является настоящей ценностью профессиональной управляющей компании. Не просто освободить собственника от работы. А увеличить производительность его актива. Поэтому я думаю, что конкуренция между управляющими компаниями постепенно будет переходить именно в эту плоскость. Не: «У нас комиссия 20%, а у конкурента 25%». А: «Сколько денег останется собственнику после вашей работы?» Потому что можно взять комиссию 10% и плохо управлять квартирой. А можно взять 30% и принести собственнику больше денег. Третий уровень - управляющая компания должна увеличивать стоимость самого актива Вот об этом вообще мало говорят. Хорошая управляющая компания работает не только с текущей выручкой. Она должна следить за состоянием квартиры. Вовремя говорить собственнику: - здесь нужно заменить матрас; - здесь пора обновить текстиль; - эту мебель нужно убрать; - фотографии устарели; - конкуренты сделали ремонт; - рейтинг начал снижаться; - объект перестает соответствовать рынку. Потому что квартиру можно эксплуатировать по-разному. Можно пять лет выжимать из нее максимальную прибыль и вернуть собственнику убитый объект. А можно управлять так, чтобы квартира сохраняла ликвидность. И здесь интересы сторон должны совпадать. Четвертый уровень - прозрачность В субаренде собственнику практически неважно, сколько реально заработала квартира. Он получил свои 40 тысяч и забыл. В управлении так не работает. Собственник должен видеть: - какую выручку принес объект; - какая была загрузка; - какой ADR; - какие были расходы; - какие комиссии; - сколько осталось ему; - что происходит с квартирой относительно прошлого года; - что происходит относительно рынка. И мне кажется, именно здесь рынок управления будет очень сильно меняться. Собственники станут гораздо требовательнее. Потому что если я каждый месяц забираю процент от выручки, я должен уметь объяснить: что конкретно я сделал за эти деньги? И вот здесь мы подходим к главному отличию управления от субаренды В субаренде интересы собственника и оператора изначально немного противоположны. Собственник хочет получить максимальную фиксированную аренду. Оператор хочет заплатить минимальную фиксированную аренду. Потому что разница остается ему. Представим, что квартира заработала 150 тысяч. Собственник получает свои 40. Оператор заинтересован оставить максимальную разницу себе. В управлении логика должна быть другой. Если вознаграждение управляющей компании зависит от выручки или прибыли объекта, обе стороны заинтересованы в одном. Больше заработала квартира - больше получил собственник. И больше получила управляющая компания. Именно поэтому мне эта модель сейчас нравится значительно больше. Но здесь есть очень важное слово. Должна. Интересы собственника и управляющей компании совпадают только в правильно построенной модели. Например, если управляющая компания получает процент исключительно от выручки, у нее появляется соблазн увеличивать выручку любой ценой. Допустим, квартира заработала больше. Но одновременно выросли: комиссии; скидки; расходы; стоимость привлечения гостей. Выручка выросла. Управляющая компания получила больше. А чистый доход собственника почти не изменился. Значит, система мотивации построена неправильно. Поэтому зрелая модель управления должна смотреть не только на выручку. Главный вопрос должен звучать так: Сколько денег в итоге заработал собственник на своем активе? Вот это и есть конечный продукт управляющей компании. И если управляющая компания умеет стабильно создавать этот результат, тогда происходит самое интересное. Собственнику становится невыгодно уходить. Не потому, что его привязали договором. А потому что самостоятельно он заработает меньше. И тогда управление превращается из услуги «мы будем вместо вас отвечать гостям» в полноценный бизнес по увеличению доходности недвижимости. Мне кажется, именно к этому постепенно будет приходить весь рынок. Субаренда никуда полностью не исчезнет. Для определенных объектов она будет работать. Долгосрочная аренда тоже останется. Самостоятельная посуточная аренда останется. Но собственник начнет выбирать не между: 40 тысячами в субаренде и 50 тысячами в управлении. Он будет выбирать между тремя вещами: 1. Доходностью. 2. Риском. 3. Количество собственного участия. Хочешь минимально заниматься квартирой и получать максимально предсказуемый доход - рассматривай долгосрок или надежную субаренду. Готов принимать сезонность и хочешь участвовать в потенциальном росте доходности - рассматривай управление. Хочешь забрать всю прибыль себе и готов самостоятельно построить маленький гостиничный бизнес - управляй сам. Нет модели, которая объективно лучше для всех. Есть модель, которая лучше подходит конкретному собственнику. Но лично я думаю, что именно профессиональное управление будет расти быстрее остальных. Потому что по мере взросления рынка собственники начнут задавать управляющим компаниям главный вопрос: «Если я отдаю вам часть дохода от своей недвижимости, покажите, за счет чего с вами я заработаю больше, чем без вас». И вот компании, которые смогут убедительно ответить на этот вопрос не презентацией, а цифрами, на мой взгляд, и заберут основную часть профессионального рынка управления недвижимостью.

Как поменять отношение к посуточной аренде у обывателей? #Создаем культуру гостеприимства Продолжаем показывать оборотную сторону медали посуточной аренды. Нет, это не только для туристов, но и для местных жителей. Для тех, кто устроил дома ремонт и обновление, но не готов дышать пылью и жить с дискомфортом. Вот пятая статья из цикла. Как пережить ремонт Ремонт дома? Не геройствуйте. Отдохните у нас. 🏠 Мы знаем, как это бывает. Когда дом превращается в стройку, а уют — в далекое воспоминание. Когда утро начинается с грохота инструментов, а вечер заканчивается уборкой строительной пыли. Не нужно терпеть неудобства. Позвольте себе паузу и комфортное пространство, пока мастера делают свою работу у вас дома. Здесь вас ждет настоящий отдых: ✨ Тишина и покой. Никаких посторонних звуков, только возможность расслабиться. 🧼 Идеальная чистота. Квартира готова к вашему приезду: свежее постельное белье и пушистые полотенца ждут вас. 🍳 Уютная кухня. Готовьте любимые блюда в приятной обстановке, а не на табуретке среди коробок. 😌 Здоровый сон. Забудьте о ранних подъемах под шум дрели. Выберите удобный срок аренды — от пары дней до завершения всех работ. Берегите себя, ведь ремонт закончится, а силы вам еще понадобятся! Бронируйте по ссылке в комментариях 💜 Вы уже знаете, что сможете через ИИ сделать свою оригинальную версию и поделиться в соц сетях вашей компании. Предыдущий пост про эту идею доступен по этой ссылке.

Насколько на самом деле гарантирован «гарантированный доход» от субаренды? Есть еще один момент, о котором мы почему-то редко говорим, когда упоминаем субаренду. Насколько вообще гарантирована та самая фиксированная аренда, которую обещают собственнику? На бумаге все выглядит прекрасно. Допустим, рыночная долгосрочная аренда квартиры - 35 тысяч рублей. Приходит посуточник и говорит: - Я готов снять вашу квартиру за 40 тысяч. Договор заключим на год. Квартира будет под присмотром. Мелкие ремонты возьму на себя. Для собственника предложение выглядит отлично. Он получает больше, чем при долгосроке. Арендатор - не случайный человек, а целая компания. Казалось бы, где подвох? А подвоха может вообще не быть. Если субарендатор хорошо зарабатывает и правильно считает экономику, эта модель действительно может годами прекрасно работать. Мы сами много лет так трудились. Проблема в другом. Собственник воспринимает обещанную сумму как гарантированный доход. А для управляющей компании это не доход собственника. Это ее фиксированное обязательство. И разница здесь огромная. Представьте компанию со 100 квартирами в субаренде. Средняя выплата собственнику - 40 тысяч рублей. Каждое первое число месяца эта компания должна найти 4 миллиона рублей. И самое главное - независимо от того, сколько гостей приехало. Пока загрузка высокая, проблемы нет. Компания зарабатывает условные 10 миллионов. Отдала четыре собственникам. Оплатила остальные расходы. Что-то осталось себе. Все довольны. Теперь рынок меняется. Загрузка падает. Компания заработала уже 8-7-6 миллионов. А собственникам по-прежнему нужно отдать 4. Выручка компании снижается на 30%. А ее фиксированные обязательства практически не меняются. Тогда прибыль исчезает. Потом заканчивается резерв. А дальше возникает кассовый разрыв. И тут у предпринимателя появляется огромный соблазн. Заплатить старым собственникам из новых поступлений. Взять еще несколько квартир. Получить деньги от инвесторов. Отложить платеж одному собственнику, чтобы рассчитаться с другим. «Сейчас сезон начнется - всё закроем». «Еще месяц потерпим». «Летом заработаем». «Вот сейчас загрузка восстановится». Я уже писал про такие истории ранее. И сам когда-то попадал в кассовые разрывы. Начинается все совершенно безобидно. Никто не просыпается утром с мыслью: «Сегодня я построю финансовую пирамиду». Наоборот. Предприниматель искренне уверен, что ситуация временная. Он знает, что бизнес рабочий. В прошлом году все было хорошо. Нужно просто пережить плохой месяц. Потом еще один. Потом третий. А дальше наступает момент, когда обязательств уже значительно больше, чем денег. И вот здесь возникает парадокс. Собственник выбирал субаренду ради безопасности. Он хотел гарантированные 40 тысяч рублей. А в итоге может получить: два месяца задолженности по аренде; неоплаченную коммуналку; квартиру, требующую ремонта; и управляющую компанию, которая перестала отвечать на телефон. И тогда нужно считать доходность уже немного иначе. Допустим, вам обещали 40 тысяч рублей в месяц. Это 480 тысяч в год. Но за последние три месяца компания перестала платить. Получается уже 360 тысяч. Если после возврата квартиры нужно потратить еще 100 тысяч на восстановление, реальный результат становится совсем другим. И внезапно выясняется, что «гарантированные 40 тысяч» на длинном горизонте оказались менее выгодными, чем плавающий доход от управления. Я сейчас специально не хочу сказать, что субаренда - плохая модель. Нет. Она может прекрасно работать. Но у нее есть риск, который собственник часто вообще не учитывает. В субаренде риск рынка не исчезает. Он просто переносится с собственника на субарендатора. А дальше возникает вопрос: способен ли субарендатор этот риск выдержать? Если да - собственник действительно получает стабильный доход. Если нет - риск в какой-то момент возвращается к собственнику. Только уже вместе с накопленной задолженностью. Поэтому я думаю, что в ближайшие годы собственники будут намного внимательнее смотреть не только на размер гарантированной выплаты. Будет становиться важнее: - какая у управляющей компании финансовая модель; - сколько лет она работает; - какая доля квартир находится в субаренде; - есть ли у нее финансовый резерв; - насколько она зависит от сезонности; - есть ли задолженности перед другими собственниками. Потому что обещать фиксированные 50 тысяч очень легко. Вопрос в другом. Сможет ли компания платить эти 50 тысяч, если загрузка упадет на 30% и будет оставаться такой полгода? И вот здесь модель управления начинает выглядеть совершенно иначе. Да, собственник принимает на себя часть сезонности. Но между ним и управляющей компанией исчезает фундаментальный конфликт. УК больше не должна любой ценой заработать разницу между выручкой и фиксированной арендой. Обе стороны начинают зависеть от одного показателя - от того, насколько хорошо работает квартира. Но означает ли это, что в управлении интересы собственника и управляющей компании действительно полностью совпадают? Не всегда. Плохо построенная агентская модель может быть для собственника даже хуже субаренды. В третьем, заключительном посте разберу, при каких условиях управление действительно становится выгодно обеим сторонам и за что собственник вообще должен платить управляющей компании процент от своей выручки.

Хаос в операционке невозможно скрыть. Нет подробного чек-листа для уборки, проверенных мастеров, стандартов переписки — и гости видят пыль на телевизоре,засорившийся слив и чересчур эмоциональные ответы на отзывы. Островок и Профи.ру запустили спецпроект для тех, кто хочет управлять процессами, а не смотреть на них со стороны. Вы можете бесплатно получить приглашение на вебинар и подробный гид с советами и чек-листами по шести темам: уборка, подготовка к заезду, поломки и срочные ситуации, фотографии, отзывы и управление репутацией. ➡️ Забрать полезные материалы

Сервис Авито Путешествия начал делить квартиры на «Стандарт», «Комфорт» и «Премиум» Пока Авито тестирует новую систему только в трех городах - Самаре, Ярославле и Нижнем Новгороде. Но сама идея мне кажется довольно интересной. Теперь Авито может автоматически присвоить квартире или апартаментам одну из трех категорий: Стандарт - есть все основное для комфортного проживания. Комфорт - пространство более продумано, больше техники и других вещей. Премиум - дизайнерский ремонт, видовые характеристики, высокий уровень сервиса и внимания к гостям. Причем собственник сам поставить себе «Премиум» не сможет. Категорию определяет алгоритм Авито. Он учитывает рейтинг и отзывы, фотографии и описание, характеристики квартиры, оснащение, историю бронирований, состояние ремонта, мебель, технику, расположение и качество сервиса. Есть важное условие: рейтинг объявления должен быть от 4 и без негативных отзывов. Пока Авито оценивает только квартиры и апартаменты до трех комнат включительно. Если данных недостаточно, категорию вообще могут не присвоить. Но самое интересное для меня в другом. Категория будет влиять на поиск. Гость сможет выбрать в фильтре «Комфорт» или «Премиум» и увидеть только квартиры соответствующего уровня. И вот это уже может серьезно повлиять на рынок. Раньше практически каждый собственник сам решал, насколько у него «премиальная» квартира. Сделал хороший ремонт, заказал красивые фотографии, написал соответствующее описание - и дальше гость сам разбирается, насколько ожидания совпадают с реальностью. Теперь Авито постепенно берет часть этой оценки на себя. И мне особенно нравится, что он смотрит не только на саму квартиру, но и на качество сервиса и историю бронирований. Получается, одного дорогого ремонта и красивых фотографий для «Премиума» может оказаться недостаточно. Нужно еще нормально работать с гостями. Есть пока и странный момент. Во время теста Авито присваивает категорию один раз и автоматически ее не обновляет. Если сделали ремонт, докупили технику или серьезно улучшили квартиру, придется писать в поддержку и просить пересмотреть категорию. Посмотрим, как эксперимент покажет себя и пойдет ли Авито дальше в другие города. Но само направление мне нравится. Рынок посуточной аренды постепенно движется к тому, что качество объекта будет определяться уже не только ценой, фотографиями и мнением собственника. Площадки сами начинают формировать стандарты качества. А значит, конкурировать придется уже не только ценой и красивой обложкой. Продуктом и сервисом тоже.

Как увидеть свою квартиру глазами гостя и подготовиться к эфиру Завтра будет эфир, после которого захочется открыть свои объявления и посмотреть на них свежим взглядом. Не потому, что там обязательно всё плохо, а потому, что мы слишком быстро привыкаем к собственному продукту. Давайте прямо сейчас сделаем маленький эксперимент. Представьте, что вы – гость, который впервые приехал в ваш город. Вы открываете дверь вашей квартиры. Ответьте себе на несколько вопросов: 📍 Что вы увидите первым? Что может удивить? 📍 Что расскажет вам о городе? 📍 Что вы сфотографируете и отправите другу? 📍 А что забудете через пять минут? Последний вопрос – самый важный. Задача маркетинга – не напичкать квартиру вещами, а найти одну‑две детали, которые создают нужное впечатление и остаются в памяти. Владелец часто видит: «кровать, кухня, телевизор, хороший ремонт». А гость может увидеть совсем другое: «Здесь удобно с ребёнком», «отсюда классно гулять», «о, а рядом то самое место, куда я хотел попасть». Вот этот разрыв между «что у нас есть» и «что в этом видит гость» мы и будем разбирать завтра в Клубе Посуточников. Если вы уже сейчас ответите на эти вопросы – у вас будет готовый материал для концепции. А на эфире покажем, как из таких наблюдений собрать полноценную идею. 🗓 Завтра, 12 августа ⏰ 10:00 МСК 👉Чтобы попасть на эфир, зарегистрируйтесь: https://club.posutochnikov.ru/club_demo Берите свою квартиру в голову – будет интереснее, если сразу примерять всё на неё.

🏷 Квартира может продавать себя без скидки. Вопрос – чем она запоминается? В эту среду будем разбирать маркетинг впечатлений в посуточной аренде. 🎙 Эфир «Креатив вместо скидок: маркетинг впечатлений в посуточной аренде» Поговорим о том: — как найти концепцию даже для обычной квартиры; — как превратить характеристики объекта в историю; — какие идеи можно реализовать без большого бюджета; — как создавать дополнительные впечатления для гостя; — где искать партнёров для локальных коллабораций; — как использовать креатив, чтобы меньше зависеть от скидок. 🎁 Участники получат Креативную карту квартиры – вопросы для поиска идеи, 10 концепций и идеи партнёрств. 🗓 12 августа, среда ⏰ 10:00 МСК 📍 Онлайн, Zoom 🚪 КАК ПОПАСТЬ НА ЭФИР : 🔹Демо-доступ на 7 дней Идеально, если хотите попробовать: → Прямая трансляция эфира → Доступ в закрытый чат участников → Бонусные мастер-классы сообщества → Промокод на скидку при переходе на полную подписку 👉 Забрать демо прямо сейчас: https://club.posutochnikov.ru/club_demo

Почему две одинаковые квартиры сдаются совершенно по‑разному? На этой неделе мы говорили про цифры июля: загрузку, выручку, количество броней. Но у экономики есть и другая сторона. Можно идеально рассчитать тариф, сравнить показатели с прошлым годом – и всё равно спросить себя: «А почему гость выбрал соседнюю квартиру, а не мою?» Потому что за цифрами всегда стоит человек. Он открывает несколько похожих объявлений, смотрит фото, читает описание – и пытается понять не только «что я получу за эти деньги», но и «как мне здесь будет». И здесь начинается совсем другая часть работы – не про таблицы и проценты, а про ценность, впечатление и желание выбрать именно вас. ❓А чем вообще запоминается ваша квартира? Не у каждой есть дизайнерский ремонт или вид на Кремль. Но почему‑то одни «обычные» квартиры пролистывают, а другие запоминают? У одной есть характер, у другой – история, у третьей – деталь, которую потом рассказывают друзьям. Гость выбирает не просто кровать и кухню – он выбирает, как он будет чувствовать себя в этом месте. В следующих постах как раз поговорим об этой стороне посуточного бизнеса – о маркетинге впечатлений. Без необходимости срочно покупать золотой диван 😉

В январе собственник получил 30 тысяч вместо привычных 40 и сделал вывод: управление невыгодно. Его можно понять. Плавающий доход легко объяснять словами про сезонность. Но собственнику нужны не слова, а полная картина. До перехода на агентскую модель стоит показать три сценария на год: • осторожный, если спрос окажется ниже ожиданий; • базовый, на основе фактических данных по похожим объектам; • сильный, если высокий сезон и события в городе отработают хорошо. В каждом сценарии должны быть видны выручка, расходы, комиссия управляющей компании и сумма собственнику. Не только лучший летний месяц и не средняя цифра без объяснений. После запуска прогноз нужно сравнивать с фактом каждый месяц. Если выплата ниже плана, отчёт должен отвечать на два вопроса: почему это произошло и что команда меняет. Например: загрузка снизилась на 12%, потому что будние даты продавались хуже; проверили цены конкурентов; добавили тариф от четырёх ночей; перераспределили продвижение на канал с более длинными заездами; результат проверим через две недели. Так собственник видит не просто колебание выплаты, а управление объектом. А по итогам года можно честно сравнить модели: сколько он получил бы при фиксированной аренде и сколько получил в управлении после всех расходов. Доверие к агентской модели строится не на обещании «будете получать больше». Оно строится на цифрах, прозрачности и понятных действиях в слабый месяц. Что сегодня видит ваш собственник кроме суммы к выплате?

В агентской модели собственник и управляющая компания получают долю от результата. Кажется, что их интересы автоматически совпали. Но не всегда. Управляющей компании может быть выгодно снижать цену ради быстрой загрузки. Собственнику важнее сохранить доходность и состояние квартиры. Компания может активно продвигать объекты, которые легче продать. Слабая квартира собственника останется без внимания. Можно увеличить выручку, но одновременно поднять расходы на скидки, комиссии и продвижение. Процент УК вырастет, а выплата собственнику почти не изменится. Поэтому партнёрство начинается не с процента в договоре, а с правил. До старта стоит зафиксировать: • от какой суммы считается комиссия; • какие расходы согласуются отдельно; • кто определяет минимальную цену; • как часто собственник получает отчёт; • какие показатели считаются результатом; • что происходит, если объект несколько месяцев не выполняет план; • кто отвечает за ущерб, ремонт и простой. И ещё важный момент: у собственника должен быть доступ не только к красивому итогу, но и к исходным цифрам. Сколько было броней, откуда они пришли, какие комиссии удержаны, почему появились дополнительные расходы. Тогда обе стороны обсуждают не ощущения, а одну экономику объекта. Управление не убирает риск и не гарантирует идеального совпадения интересов. Оно даёт возможность сделать отношения прозрачнее и разделить результат. Но эту возможность ещё нужно превратить в систему. Какой пункт в договоре управления вы считаете самым важным для доверия между сторонами?

Еще две квартиры ушли из посуточной аренды. И я этому рад. В июле мы уменьшили номерной фонд еще на две квартиры. - Зеленый город, 4. - Возрождения, 47. Несколько лет назад такая новость меня бы расстроила. Сегодня - наоборот. Потому что раньше я измерял успех количеством квартир. Теперь - прибылью. Кстати, про квартиру на Возрождения я уже писал еще в декабре 2024 года, когда мы делали там хоумстейджинг. Тогда казалось, что хороший интерьер поможет раскрыть потенциал объекта. Но рынок изменился. И вместе с ним изменились наши решения. Раньше стратегия была простой. В конце сезона часть квартир переводили в долгосрочную аренду, а летом снова возвращали в посуточную. Это позволяло пережить межсезонье. Так мы работали несколько лет. Но потом произошло важное изменение. У нас появилось отдельное направление долгосрочной аренды — «Надо! Снять». И вместе с этим изменился сам подход к управлению фондом. Теперь я задаю себе совсем другой вопрос. Не «как сохранить каждую квартиру?» А «зачем сохранять квартиру, которая не усиливает бизнес?» Если объект плохо вписывается в экономику посуточной аренды, я больше не пытаюсь его "спасти". Я его отпускаю. Навсегда. И это оказалось намного выгоднее. Первая квартира - Зеленый город. Небольшая студия с невысоким средним чеком. Даже при хорошей загрузке она практически не влияет на прибыль компании. Зато требует столько же внимания команды, сколько полноценная квартира. Вторая - Возрождения, 47. Мы предложили собственнику перейти на агентскую модель. То есть зарабатывать процент от фактических бронирований. Но собственник сразу сказал: - За процент готов работать только в долгосрочной аренде. И знаете что? Меня этот ответ полностью устроил. Потому что цель бизнеса - не удержать любой объект. Цель бизнеса - собрать такой портфель, который приносит максимальную прибыль при минимальном количестве лишней работы. А в долгосрочной аренде эта квартира нам будет приносить очень хороший доход! Есть еще один эффект, о котором редко говорят. Когда слабых квартир становится меньше, снижается внутренняя конкуренция. Каждая оставшаяся квартира получает больше внимания. Меньше каннибализация. Выше средняя загрузка сильных объектов. Выше RevPAR. Выше прибыль. Получается интересный парадокс. Иногда лучший способ заработать больше - это не добавить еще одну квартиру. А убрать ту, которая мешает остальным. Раньше я думал, что рост - это всегда увеличение. Сегодня все чаще убеждаюсь, что настоящий рост начинается тогда, когда ты научился вовремя отказываться от того, что перестало быть эффективным. Именно поэтому сокращение номерного фонда уже давно перестало быть для меня плохой новостью. Иногда это одно из лучших управленческих решений, которое можно принять. А как вы готовитесь к межсезонью?

ИЮЛЬ 2026. ВЫРУЧКА СНИЗИЛАСЬ НА 25%. НО ЭФФЕКТИВНОСТЬ КВАРТИР ВЫРОСЛА. Продолжаю серию открытых отчетов по посуточной аренде. Июль обычно является одним из самых сильных месяцев года. Поэтому особенно интересно сравнить июль 2025 и июль 2026 года и посмотреть, что произошло с бизнесом за год. На первый взгляд цифры выглядят тревожно. Доход за проживание: 6,16 млн ₽ → 4,64 млн ₽ -24,7% Продано номероночей: 2013 → 1304 -35,2% Количество заездов: 832 → 631 -24,2% Загрузка: 85,15% → 75,77% Снижение составило 9,38 процентного пункта. То есть гостей, заездов и проданных ночей действительно стало меньше. Но сравнивать эти показатели напрямую без учета изменения фонда было бы неправильно. В июле 2025 года в продаже находилось в среднем около 76 квартир. В июле 2026 года - около 55 квартир. То есть номерной фонд сократился примерно на 27%. Мы осознанно выводили слабые квартиры и уходили от большого объема объектов с фиксированной арендой. Поэтому падение общей выручки в данном случае не означает, что каждая квартира стала работать хуже. И это очень хорошо видно по следующим показателям. ADR - средняя стоимость проданной ночи: 3061 ₽ → 3560 ₽ +16,3% RevPAR - выручка на одну доступную квартиру: 2607 ₽ → 2697 ₽ +3,5% Вот этот показатель для меня является главным результатом июля. Несмотря на: - сокращение фонда примерно на 27%; - падение загрузки почти на 10 процентных пунктов; - снижение количества проданных ночей на 35%; каждая доступная квартира в среднем стала приносить больше выручки, чем год назад. То есть бизнес стал меньше по объему, но эффективнее на единицу фонда. Мы не стали удерживать загрузку с помощью демпинга. Наоборот. Средняя цена выросла почти на 500 рублей за ночь и компенсировала значительную часть снижения спроса. При этом средний срок проживания почти не изменился: 2,24 → 2,22 суток. А вот окно бронирования сократилось: 10,37 → 7,31 дня. Это означает, что гости стали принимать решение заметно ближе к дате заезда. Для управления доходностью это важное изменение. Теперь сложнее заранее оценивать итоговую загрузку месяца, а работа с ценой в последние 7-10 дней становится еще важнее. Теперь посмотрим на деньги. Поступления: 6,93 млн ₽ → 5,22 млн ₽ -24,7% Выплаты: 4,90 млн ₽ → 4,26 млн ₽ -13,2% Операционный денежный поток: 2,03 млн ₽ → 962 тыс. ₽ -52,5% На первый взгляд кажется, что операционная эффективность бизнеса резко ухудшилась. Но в июле есть важная особенность. Это месяц уплаты налога по УСН. В июле 2025 года мы заплатили налог: 134 964 ₽. В июле 2026 года: 550 209 ₽. Рост более чем в четыре раза. Разница - 415 тыс. ₽. Поэтому часть снижения денежного потока связана не с текущей операционной деятельностью, а с увеличившейся налоговой нагрузкой. Если убрать налоговый платеж, операционный поток июля 2026 года составил бы около: 1,51 млн ₽. Это все равно ниже июля прошлого года, но уже выглядит совсем иначе, чем 962 тыс. ₽ в отчете. После выплаты дивидендов общий денежный поток месяца составил: 645 тыс. ₽. То есть даже с учетом выросшего налога и выплаты собственнику бизнес завершил июль с положительным денежным потоком. Какие выводы я делаю по итогам июля? 1. Спрос слабее, чем год назад. Игнорировать это нельзя. 2. Падение общей выручки во многом связано с сокращением фонда. Квартир стало на 27% меньше, а выручка снизилась на 24,7%. 3. Стратегия отказа от демпинга себя оправдывает. ADR вырос на 16,3%, а RevPAR - на 3,5%. 4. Переход на агентскую модель уже виден не только в планах, но и в цифрах. 5. Налоговая нагрузка становится полноценной частью новой экономики бизнеса. Июль 2026 года нельзя назвать рекордным по общей выручке. Но он показывает важный результат. Мы управляем меньшим фондом. Получаем более высокую цену за ночь. Зарабатываем больше с каждой доступной квартиры. Сокращаем фиксированные обязательства. И даже после выплаты повышенного налога и дивидендов сохраняем положительный денежный поток. Бизнес стал меньше. Но сама модель постепенно становится сильнее и безопаснее. #отчетпозагрузке #отчетпозагрузке

Что объединяет модуль онлайн-бронирования, CRM, менеджер каналов, электронные замки и платежные сервисы? Каждый из них по отдельности может работать отлично. Но настоящая эффективность начинается тогда, когда все эти инструменты работают как единая система. Именно поэтому сегодня цифровые сервисы - это уже не просто программы для автоматизации. Это часть экономики вашего бизнеса. Одно решение может сократить время обработки бронирований, уменьшить количество ошибок и освободить сотрудников от рутины. Другое - при схожем функционале потребует дополнительных модулей, отдельных интеграций и постоянных доработок. Как понять разницу заранее? 📅 Уже завтра, 5 августа, в 10:00 (МСК) в Клубе Посуточников пройдет мастер-класс: «Скрытые платежи: на что обращают внимание при выборе цифровых сервисов для посуточной аренды» Спикер - Роман Блонов, эксперт с более чем 20-летним опытом создания IT-решений для рынка недвижимости. На встрече вы узнаете: • как объективно сравнивать цифровые сервисы; • на какие параметры смотреть помимо цены; • какие вопросы помогут принять взвешенное решение до подключения; • почему одинаковая стоимость тарифа далеко не всегда означает одинаковые расходы. Этот эфир будет особенно полезен тем, кто планирует автоматизацию, масштабирование или хочет лучше разобраться в современных решениях для посуточного бизнеса. Регистрация 👉 https://club.posutochnikov.ru/club_demo

Что мешает объектам на самом старте работы? Отзывы. Точнее, их отсутствие 🙂 Поэтому у Островка появились две функции, которые помогут квартирам и апартаментам быстрее получить первые бронирования. У жилья без истории заказов и отзывов появится рейтинг хозяина. Если у владельца аккаунта уже есть объекты с оценками на Островке, пользователи увидят среднее значение и с большей вероятностью станут первыми гостями в новых объектах. Квартиры и апартаменты, которые ещё не успели получить отзывы, также получат бейдж «Новинка» — он поможет выделиться в поиске и увеличить количество просмотров. Если ещё не работаете с Островком, зарегистрируйтесь в Экстранете — 23 миллиона путешественников уже ищут там жильё. Комиссия сервиса по-прежнему 15%.

💰 Сколько на самом деле стоит автоматизация вашего бизнеса? Когда выбирают цифровой сервис для посуточной аренды, большинство сравнивает только стоимость тарифа. Но именно здесь многие допускают ошибку. За красивой ценой могут скрываться: • платные интеграции; • дополнительные комиссии; • ограничения по функционалу; • отдельная оплата за новые объекты или пользователей; • расходы, о которых узнают уже после подключения. В итоге сервис, который казался самым выгодным, через несколько месяцев может обходиться в 2–3 раза дороже первоначальных расчетов. 📅 5 августа в 10:00 (МСК) в Клубе Посуточников пройдет мастер-класс: Тема: «Скрытые платежи: на что обращают внимание при выборе цифровых сервисов для посуточной аренды» Спикер - Роман Блонов - эксперт с более чем 20-летним опытом разработки IT-решений для рынка недвижимости, председатель Центра компетенций PropTech Российской Гильдии управляющих и девелоперов и создатель первой в России цифровой экосистемы для отелей и апарт-отелей. На мастер-классе разберем: ✔️ какие скрытые платежи встречаются чаще всего; ✔️ какие вопросы обязательно задавать поставщикам ПО; ✔️ как объективно сравнивать сервисы между собой; ✔️ как считать реальную стоимость владения системой; ✔️ какие решения действительно помогают масштабировать бизнес без лишних затрат. 🎁 Каждый участник эфира получит специальное предложение - скидку 10% на первый платеж при подключении Digital Concierge. Если вы управляете 10 и более объектами или планируете масштабирование, этот мастер-класс поможет избежать дорогостоящих ошибок при выборе цифровых сервисов. Регистрация 👉 https://club.posutochnikov.ru/club_demo

Самый дорогой сервис это не тот, у которого высокий тариф. Самый дорогой сервис тот, который кажется дешевым. Потому что именно он обычно начинает просить деньги после подключения. — Хотите интеграцию? Доплатите. — Нужна автоматизация? Это отдельный модуль. — Подключаете новые площадки? Новый тариф. — Нужна аналитика? Еще одна подписка. Через несколько месяцев оказывается, что ежемесячные расходы выросли в два, а иногда и в три раза. И самое неприятное что многие понимают это уже после того, как перенесли всю работу в новую систему. Это как с низкой ценой при аренде. Выясняется, что за уборку надо отдельно платить. Ах да, это цена за одного гостя и за срок проживания от 30 дней. Поэтому сегодня главный вопрос звучит не так: «Какой сервис дешевле?» А так: «Во сколько он обойдется моему бизнесу через год?» Именно об этом мы поговорим на мастер-классе 5 августа. Разберем, где действительно стоит платить за функциональность, а где красивые тарифы скрывают совсем другую экономику.

5 вопросов, которые стоит задать любому поставщику цифрового сервиса Большинство выбирает сервис очень просто: «Сколько стоит?» Но гораздо полезнее задать другие вопросы. ✔️ Что входит в тариф, а что оплачивается отдельно? ✔️ Появятся ли дополнительные комиссии при росте количества объектов? ✔️ Какие интеграции уже включены, а какие придется оплачивать отдельно? ✔️ Что произойдет, если потребуется сменить систему? ✔️ Какая будет итоговая стоимость через год работы? Именно на этих вопросах чаще всего "ломается" экономика бизнеса. Когда объектов становится больше, скрытые платежи начинают съедать прибыль значительно быстрее, чем кажется. На мастер-классе разберем реальные примеры и покажем, как считать не цену сервиса, а его реальную стоимость для бизнеса. Регистрация 👉 https://club.posutochnikov.ru/club_demo