🇮🇹 ИТАЛИЯ | РЕКОНСТРУКЦИЯ | ПРОЕКТ | ДИЗАЙН 🇮🇹

Продолжение… А потом прошли два года. За это время дом нужно было содержать. IMU, TARI, минимальные коммунальные расходы, уход за участком, мелкие работы. Даже достаточно осторожная оценка для отдельного дома такого уровня может составить примерно 8 000–10 000 евро за два года, и это без серьезной реконструкции. Реконструкцию так и не начали. Все строители отказались. Сначала нужно вскрывать проблемную часть, понимать, что происходит с основанием, и только потом решать, каким способом и за какие деньги это можно исправить. Цена тех заключения - 15 000 евро, все та же. Расходы никуда не исчезли. Они просто передвинулись во времени. А потом, в зависимости от того, что найдут, начнется уже совсем другая история со счетами. И жить в доме до выяснения причин им не рекомендуют. Теперь дом выставлен на продажу. Наверное, это лучшее решение. Но уже за 400 000 евро. Почему не за те 500 000, с которых начиналась эта история? Потому что теперь о проблеме знают местные. А в небольших итальянских поселках это обычно означает, что знают еще их родственники, соседи и половина округи на много километров. Кто может купить теперь этот дом? Возможно, другой иностранец. Без языка. Без знания местной системы, менталитета и законов. Дом не продан за 400 000. Только выставлен. Даже если предположить почти идеальный сценарий и его действительно купят за все 400 000 евро без торга, потенциальный убыток уже составляет примерно 93 000 - 108 000 евро. А если при продаже снова придется платить агентству, потери станут еще больше. Именно поэтому перед покупкой мы считаем не только цену дома. Мы пытаемся понять реальную стоимость входа в эту историю, будущей реконструкции, рисков и выхода из нее, если что-то пойдет не по плану. Потому что купить дом за 450 000 евро и через два года выставить его за 400 000 вовсе не означает потерять только 50 000. Это цена идеи: купим, потом разберемся. Это цена одной фразы: «Да там ничего страшного. Просто немного подмазать». Есть и реальные кейсы успешных покупок. В Италию сейчас идет большой поток покупателей из Европы и США именно из-за относительно доступной недвижимости и высокого потенциала многих объектов. Но удачными становятся не те покупки, где человеку просто повезло. А те, где люди хотели понять и принять реальность, были готовы искать, проверять и, если нужно, отказаться от красивой идеи. В следующем кейсе будет именно такая история. Не история одного просмотра, а целая история нескольких просмотров домов для одного клиента по заданным критериям. И конечно цифры, экономика и результат. Посмотреть наши проекты и реализованные объекты: LUUMAA.it Записаться на консультацию или обсудить проект: E-mail: info@luumaa.it WhatsApp, только сообщения: +39 375 827 5500

По посту КЕЙС №3 у читателей возникли логичные вопросы. Думаю, имеет смысл ответить для всех. Давайте проясним: сколько же в итоге стоила эта покупка? Давайте посчитаем. Это заодно поможет понять экономику покупки недвижимости в Италии и немного экономику реконструкции. Но сначала одна важная деталь, которой не было в предыдущем посте. Изначально дом продавали за 500 000 евро. После того как мы привели свои аргументы и задали несколько очень неудобных вопросов про подвал, гараж, трещину в его полу и другие проблемы, цену удалось снизить на 50 000 евро. Клиентам мы категорически не рекомендовали покупать дом даже с этой скидкой. Почему? Потому что не было ясного и понятного диагноза, а получить его без полноценного обследования и, возможно, вскрытия проблемной части было невозможно. Одна трещина? Десять трещин? Что происходит с фундаментом? Насколько давно идет деформация? Есть ли вода под домом и откуда она там взялась? Трещине много лет. А что происходит внутри, никто не знает. Есть разные дома. Старые, трехсотлетние и старше, с толстыми стенами, с трещинами, которые уже вросли в грунт. Есть дома 70-х годов, холодные, тонкостенные, но сухие. С ними понятно, что делать. Но здесь была рулетка. Дом все же купили за 450 000 евро. На первый взгляд, прекрасный результат. Мы нашли проблему и сэкономили клиентам 50 000 евро. Но скидка за обнаруженный дефект не означает, что они заработали 50 000 евро. Она имеет смысл только тогда, когда покупатели хотя бы примерно понимают, сколько стоит устранение этого дефекта. Если ремонт стоит 20 000, вы действительно выиграли. Если 50 000, вы ничего не выиграли. Если 150 000, вам просто продали проблему на 50 000 дешевле. А если никто вообще не может сказать, сколько будет стоить ремонт до вскрытия конструкций и полноценного обследования, то эти 50 000 становятся ловушкой. Это большой риск. Теперь цифры. Потому что дом за 450 000 евро никогда не стоит покупателю 450 000. Если речь идет о нерезиденте, покупающем дом как seconda casa у частного владельца, регистрационный налог обычно составляет 9% от кадастровой налоговой стоимости объекта. Точная сумма зависит от кадастровых данных конкретной недвижимости, поэтому для нашего грубого расчета возьмем условный диапазон. Но остальные расходы посчитать примерно можно. Цена дома: 450 000 евро. Комиссия агентства. Если взять обычные 3% плюс IVA, это примерно 16 470 евро. При комиссии 4% плюс IVA уже 21 960 евро. Нотариус. Для такой сделки разумно ориентироваться примерно на 3 500–5 000 евро, хотя конкретная сумма зависит от самой сделки. Налог при покупке. Для нашего примерного расчета возьмем условный диапазон 13 500–18 000 евро. Переводы и другие расходы по сделке. Даже при довольно скромном сценарии здесь легко появляется еще 2 000–3 000 евро. То есть дом, купленный за 450 000 евро, уже в момент покупки мог реально обойтись примерно в 485 000–499 000 евро. И это еще до реконструкции. Продолжение…

Продолжение...Прошло два года и много событий. Дом снова в продаже. Что произошло за это время? Когда пришло время реконструкции, строительная компания отказалась выполнять работы по первоначальному плану геометра «укрепить и немного подмазать». По словам строителей, сначала необходимо было вскрыть проблемную часть, понять причину деформаций и только потом принимать решение о способе усиления конструкции, что совершенно справедливо и было понятно еще до покупки. Более того, до выяснения причин они не рекомендовали заселяться в дом, считая его аварийным. Местный геометр в ответ на претензию сообщил, что это было лишь его предположение. И он ведь рекомендовал тех обследование, но покупатели отказались. Но он готов помочь в уже на новых условиях, сделать обследование, организовать строительство и тд по списку. Какому списку и сколько он будет стоить? Он заранее не может сказать, но поработает над этим и начнет присылать счета. Сейчас это уже не важно. Самая дорогая ошибка произошла гораздо раньше. Не тогда, когда увидели трещину. Она произошла в тот момент, когда мнение, которое клиентам хотелось услышать, оказалось убедительнее, чем вопросы, на которые не было ответа. Именно поэтому мы всегда говорим своим клиентам: Перед покупкой важно не искать подтверждение своему желанию купить. Если вы ждете подтверждения вашим уже принятым решениям, скорее всего, вам не нужна консультация. Мы не продаем чувство спокойствия. Мы ищем причины, из-за которых или от покупки лучше отказаться и не рисковать или понять, сколько на самом деле будет стоить ваша мечта. Наша задача не убедить вас купить или не купить дом. Наша задача помочь вам не купить проблему или знать во сколько она вам может обойтись. Посмотреть наши проекты и реализованные объекты: LUUMAA.it Записаться на консультацию, или по вопросу проекта: E-mail: info@luumaa.it WhatsApp (только сообщения): +39 375 827 5500

Самые дорогие ошибки при покупке недвижимости в Италии совершаются еще до сделки. Кейс №3. Что произошло спустя два года. Мы часто слышим одну и ту же фразу: «Нам очень нравится этот дом. Мы уже внесли задаток. Вот планировка, посчитайте нам стоимость реконструкции.» И почти никогда не слышим другой: «Нам очень нравится дом, но перед покупкой мы хотим понимать его реальное состояние, будущие расходы по нему и соответствие нашим ожиданиям». Именно в этом разница между эмоцией и профессиональной оценкой. Два года назад мы смотрели дом недалеко от Модены. Дом так выглядел, что нам самим хотелось, чтобы он оказался удачной находкой. Красивый, зеленый поселок для обеспеченных семей. Лес, холмы, хорошие рестораны, магазины, школа. До Модены всего несколько минут. Небольшой, но ухоженный участок. Газон, беседка с барбекю, взрослые деревья. Дом 70-х годов с красивыми террасами, балконами и видом на поселок. Конечно, ему требовалась реконструкция. Новые окна, инженерные системы, утепление фасада. Но для Италии это обычная история. И цена выглядела нормальной. 450 000 евро за 600 с лишним квадратов и полтора гектара земли. Мы уже начали обсуждать будущую реконструкцию, стоимость окон и инженерки. Пока не увидели небольшую трещину на фасаде. Рядом нижняя часть стены была слегка влажной. Само по себе это еще ничего не означает, дом старый, под реконструкцию, полно повреждений штукатурки. Но та же трещина оказалась и на другом фасаде. И появились совсем другие вопросы. Просим риелтера: Можно посмотреть подвал? Нет. К сожалению, нет ключей. Тогда гараж? Тоже закрыт. Последний вопрос возник почти автоматически: «В полу гаража есть трещина?» Риелтор ответил спокойно: «Да, но совсем небольшая. Геометр сказал, нужно просто подмазать, у него есть бригада, вот его номер, договоритесь с ним, он подъедет поговорить.» Вот и все. Но после таких слов многие покупатели просто успокаиваются. Ну, конечно, «просто подмазать». А для нас судьба этого дома была решена. Когда несколько признаков складываются в одну картину, сомнения заканчиваются. Сами по себе трещины встречаются довольно часто. Но важно не только знать куда смотреть, но еще и сопоставлять множество фактов. Дом стоял практически на краю оврага. Наиболее вероятно, что проблема могла возникнуть еще во время строительства. Либо геология участка была не изучена достаточно, либо фундамент со стороны склона был рассчитан так же, как если бы дом строили на ровной площадке. Иногда фундамент со стороны оврага приходится заглублять значительно ниже или иногда применять более сложные консольные конструктивные решения. Что заметно дороже, но именно они обеспечивают устойчивость здания. Если в основании появляется проблема, дальше события часто развиваются по цепочке - нагрузка, трещина, нарушение гидроизоляции, еще большее расширение и трещина, и так по нарастающей в овраг. Теперь внимание! На этом этапе часто возникает конфликт интересов. Иногда первым советчиком становится специалист - геометра, инженер или архитектор, которого рекомендует агентство недвижимости. Иногда этот же специалист предлагает свои услуги в будущем и строительную бригаду. Именно поэтому всегда возникает вопрос: насколько независима эта рекомендация? Иногда это никак не влияет на объективность. А иногда очень влияет. Покупатель этого заранее не знает. Покупатели решили "убедиться" консультацией местного геометра и дом все равно купили. Он их уверил, что ничего страшного не происходит. Такие трещины встречаются часто - может максимум сделать стяжку и подмазать. Полноценное инженерное обследование стоит значительно дороже обычной консультации. Но кто будет его делать чужому дому за десять, а то и больше тысяч евро? Поэтому многие надеются услышать именно такой ответ. За тридцать пять лет работы мы заметили одну закономерность. Когда проблему называют “ерундой, которую надо просто подмазать”, имея строительную бригаду и еще до того, как проблему обследовали, имеет смысл хорошо подумать. Иногда это действительно ерунда. А иногда именно так начинаются самые дорогие истории. Продолжение...

По просьбам - пост о подпорных стенах. В Италии это частая проблема: рельеф, перепады уровня, дожди, вода в грунте. Основная причина здесь, как правило, простая: нет нормального отвода дождевых вод. Грунт намокает, становится тяжелее и начинает сильнее давить на стену. Дальше вариантов несколько. Иногда достаточно наладить дренаж и усилить существующую конструкцию. Иногда приходится дополнительно укреплять сам грунт. А иногда разумнее переделать проблемный участок заново. Всё зависит от того, где именно слабое место: в воде, в грунте, в основании или в самой стене. Технически это обычно решается так. Если главная причина в воде, делают нормальный отвод: ливнёвку, дренаж за стеной, отсыпку дренирующим материалом, чтобы вода не накапливалась за стеной. Если проблема уже в самой стене, её раскрывают со стороны грунта, смотрят состояние основания и бетона, убирают слабые участки и усиливают существующую конструкцию. Если слабое место не только в стене, но и в самом грунте, тогда укрепляют уже грунт: послойно, с геоматериалами, анкеровкой или другими решениями под конкретную ситуацию. Это уже более сложная и затратная история. Никакого одного универсального рецепта тут нет. Теперь по закону в Италии. Самостоятельно обычно можно делать только то, что относится к обычному ремонту и не меняет конструктивную работу стены: например, чистку и замену элементов отвода воды, отдельные работы по благоустройству и локальный неструктурный ремонт. Как только речь идёт об усилении стены как несущего элемента, о бетоне, арматуре, изменении основания, геометрии или серьёзной переделке участка, это уже не бытовой ремонт. В зависимости от ситуации могут дополнительные согласования. Особенно внимательно нужно смотреть, если есть paesaggistico vincolo или другие ограничения по участку. По-простому: отвод воды и мелкий ремонт - это одно. Усиление конструкции и всё, что меняет работу стены, - уже другое. Напомню, что у нас есть консультации перед и после покупки недвижимости. Темы консультаций: анализ объекта до покупки разбор рисков участка и дома возможные сценарии реконструкции во что объект реально можно реконструировать и стоит ли вообще в него входить ориентир по стоимости, материалам и закупкам Стоимость часовой консультации - 170 евро. Запись: Info@luumaa.it WhatsApp, только сообщения: +39 375 8275500

Наш проект в Модене. Работа с пространством. В большинстве домов кухня и столовая формально объединены. Но по факту остаются двумя разными зонами. Пространство вроде открытое, а работает как набор отдельных кусков. Причина почти всегда одна: решения принимаются слишком поздно, на этапе мебели, света, отделки. И когда пространство уже сложилось неправильно, его начинают спасать и «объединять» визуальными декоративными приёмами. В этом проекте мы заложили единство изначально. Связка кухни и столовой построена через основную ось движения в доме. За счёт этого пространство не распадается. Оно держится как одно целое - без приёмов, без попыток «склеить». Это тот уровень решений, который не бросается в глаза. Но именно он определяет, как дом ощущается. Мы всегда работаем с этим на первом этапе. Потому что премиальный дом не всегда собирается из мрамора и дорогой мебели. И его уровень не растёт от количества вложений в отделку, если пространство собрано не правильно. Премиальный дом считывается сразу по тому, как устроено пространство. И если это не сделано в начале, никакая комплектация потом это не исправит. Сейчас дом находится на стадии отделки.

Небольшой предпроект квартиры 50 м² с большой террасой на озере Комо. Открытый вид на озеро, большая терраса, много света и очень хороший потенциал. Крупные окна и комфортное по ощущениям пространство сразу дают объекту более высокий уровень, хотя текущее состояние интерьера пока не раскрывает его полностью. Мы показали, как даже без серьёзного вмешательства в структуру квартиру можно быстро сделать более современной, цельной и удобной для жизни. Небольшая трансформация здесь способна заметно усилить общее восприятие и значительно повысить ее стоимость. Дополнительное преимущество - наличие гаража. Квартира продаётся частным образом, без агентства. Информация в ЛС

Один и тот же дом после реконструкции может дать совершенно разные результаты. Вопрос не в том, сколько в нём метров. Вопрос в том, можно ли из него действительно сделать другой уровень жизни. Когда люди смотрят объект перед покупкой или перед реконструкцией, они чаще всего оценивают слишком поверхностно: «отличный вид», «старый, но вроде большой» или «тут надо просто всё обновить». На самом деле смотреть нужно по другому. Главное понять, что в этом доме можно реально изменить, а что нельзя. За счёт чего пространство станет светлее, удобнее для жизни и визуально более цельным. Не любой объект стоит вложений даже с отличным видом. И не любой объект после ремонта действительно оправдывает вложения. На видео наш текущий проект в Модене. Сейчас он переходит на этап отделки. Здесь дом не просто обновлен, а полностью пересобран. Мы усилили ощущение объёма, открыли свет и сделали весь дом более цельным по восприятию. Именно за счёт таких решений меняется не только внешний вид, но и реальная ценность объекта. Что нужно для правильной реконструкции, которая поднимает стоимость? Видеть заранее, где скрыт потенциал, за счёт каких решений дом можно «поднять», а где вложений будет много, а результат останется средним. Хороший проект нужен не для красоты ради красоты. Он нужен для того, чтобы дом после реконструкции стал другим по качеству жизни. Более продуманным, цельным. Чтобы в нём всё работало как надо. Чтобы пространство не просто выглядело лучше, а действительно переходило на другой уровень. Именно в этом и есть реальная ценность проекта.

Новый проект в Тоскане. На этот раз не реконструкция, а новое строение. И сразу важный момент. В Тоскане новое строительство — это не «строим что хотим». А жесткие регламенты по пятну застройки, форме и материалам. Основное тосканское ограничение - максимально вписать дом в ландшафт. Поэтому здесь важно не столько придумать, сколько вписаться в ограничения, чтобы дом выглядел естественно в среде. Участок на склоне. И это как раз наша тема. Перепад высот мы использовали как способ, а не как проблему. Дом решён как одноэтажный горизонтальный объём, встроенный в рельеф, максимально вписанный в ландшафт. Основная идея — пространство, собранное внутрь. План замкнут в форму каре внутри которого происходит вся жизнь - двор с бассейном. Это даёт сразу несколько вещей: приватность, защищённое пространство. При этом дом остаётся открытым к югу и солнцу. Внутри всё построено вокруг двора. Гостиная и столовая - кухня в центре. Частные зоны разведены по крыльям. Движение организовано по периметру. Материалы фасада: натуральный камень и штукатурка в тёплой терракотовой гамме. Интерьер продолжает ту же тему: мрамор, травертин, матовое дерево. Современные мягкие формы и натуральные материалы. Интерьер сейчас в разработке. Более подробно можно почитать про проект на сайте: https://www.luumaadesign.it/2026/03/28/corte-sul-colle-private-residence-tuscany-2026-2/