Земля в иллюминаторе | Горяинов

📌 Запрет на строительство в зонах затопления и подтопления по ст. 67.1 Водного кодекса РФ Пока я изо всех сил ленился и упорно отказывался работать, наши законодатели как-то больно резко (буквально за три дня) приняли изменения в ст. 67.1 Водного кодекса РФ и безапелляционно запретили капитальное строительство в зонах затопления. В публикации на сайте разобрал суть принятых изменений и перспективы дальнейшего житья-бытья в этой откровенно неоднозначной ситуации. На мой взгляд, принятые изменения - это ошибка. Надо было вводить правило о том, что если объект возводится в зоне затопления, то застройщик сознательно принимает на себя риски такой застройки и в случае ЧС не имеет права на компенсационные выплаты. Такой подход был бы более справедлив. Хочешь строиться на реке? Ради бога. На свой страх и риск, без каких-либо встречных преференций. А так, как это было сделано... грустно всё это. Комментарии и репосты приветствуются. https://lawgeo.ru/land/zatoplenie-i-stroika/

Отпуск дело хорошее. Одна беда - когда нибудь он заканчивается. В этот раз я наконец-то впервые за несколько лет поплавал в чистом теплом море, снял закат и посетил "Черные камни" из Бриллиантовой руки (в 2024 посещал бакинскую аптеку "Черт побери"). И вот они - трудовыебудни.

📌 Недавно Национальная палата кадастровых инженеров выпустила Методические рекомендации по подготовке межевых планов в связи с уточнением местоположения границ. В конце Методических рекомендаций приведен пример, который надо повесить в качестве памятки в кабинете каждого судьи, кадастрового инженера и людей, которые по неизвестным мне причинам и безумному стечению обстоятельств выполняют судебные экспертизы по границам земельных участков. Мои пальцы сначала настучали эту фразу в намного более грубой и циничной формулировке, но потом я вспомнил что блог у меня публичный, и вроде как надо соблюдать правила приличия. Пришлось ограничиться памяткой в кабинете. Картинка к посту - это как раз картографический пример из методических указаний к которому прилагается собственно и само описание. Земельный участок был предоставлен гражданину в границах, указанных в примере черным цветом. Границы в ЕГРН внесены на основании межевого плана в связи с образованием земельного участка из земель государственной и муниципальной собственности, подготовленного в соответствии с схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Правообладатель земельного участка построил объекты капитального строительства, в том числе за пределами предоставленного земельного участка, т.е. совершил правонарушение в сфере земельных отношений. Спустя некоторое время правообладатель заказал подготовку межевого плана в связи с исправлением реестровой ошибки в границах, указанных в примере красным цветом. В данном случае реестровая ошибка отсутствует, поскольку не может быть подтверждена документами, на основании которых участок был образован. Уточнение местоположения границ в целях исправления реестровой ошибки не может использоваться как способ легализации самовольного занятия земель или фактического расширения землепользования при отсутствии подтверждающих документов. В подобном случае должны быть проведены работы по перераспределению земельного участка с землями, находящимися в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с требованиями действующего законодательства. Высечь в камне. Авторам поклон. Честно признаю, что мне бесконечно грустно читать такие разъяснения за авторством сообщества кадастровых инженеров, а не в обзоре судебной практики или постановлении пленума ВС РФ. Но теперь уже как есть. Буквально два дня назад я читал решение суда, в котором "реестровую ошибку" в межевании 2004 г. "исправили" на основании того, что оно не соответствует забору, установленному в 2010 году. Предыдущий пост это как раз выдержка из экспертизы, которая была по этому делу. И такую чушь за последние 5 лет мне присылают по 5-6 в месяц с разных регионов. #земельнаяпрактика Канал в МАХ

Что я за свою жизнь только не читал 🤷‍♂️ Вот пример очередного шедеврального полета мысли. 10% "припашки" при первичном межевании... Имеется ощущение растяжения участка... Ощущение растяжения... участка.... даже не спрашивайте у меня, как это ощущается, да ещё по диагонали, и чем именно. У меня нет ответа. Эксперты 🤦‍♂️ #землеустроительныеэкспертизы

📌 На моем сайте опубликованы правовые позиции из обзоров судебной практики Оренбургского областного суда по земельным отношениями за 2024 - 2025 годы. Эти позиции будут полезны всем, поскольку они вполне работоспособные и с точки зрения "как это должно быть правильно" на них можно и нужно опираться в любом регионе. С парой моментов я не согласен, в комментариях написал почему. Ссылка на публикацию: https://lawgeo.ru/sud/justice-orb/ На повестке дня: • необходимость обоснования площади участки для его выкупа под ОКС; • разрешение на получение УРВИ; • необходимость выбора исполнимого способа защиты; • нормативность земельного участка как вещи; • невозможность признания права на самовольную постройку на чужом участке, даже если она не представляет угрозы; • обязательность проверки соблюдения пропорций с/х угодий при выделе земельных паев; • правила взыскания неосновательного обогащения за пользование землей без оформления; • получение уведомления о соответствии в ЗОУИТ подтопления и необходимость создания инженерной защиты; • бремя доказывания при спорах об определении площади земельных участков под ОКС; • отнесение требования об обязании снять участок с кадастрового учета к гражданскому судопроизводству. Текста много, предупреждаю честно. #земельнаяпрактика Канал в МАХ

3. Подпись в договоре. Очень интересное дело получилось. На данный момент оно на стадии отказа в иске судом первой инстанции. Договор заключался много лет назад. Подпись отчуждателя оспаривал наследник. Я смотрел на подпись и мне казалось, что она отличается от других образцов. Нельзя так делать. Когда кажется - надо к эксперту идти, а не гаданием заниматься. Экспертизу суд назначил... та-дам - господину Щуке. Ох, и заключение пришло. Вот например выдержка: Подписи от имени Иванова в *перечень документов* в качестве образцов не использовались, так как вызывают сомнения в своей подлинности. В этом перечне: заявления в ФНС, договор по земле с администрацией, несколько актов согласования границ. Почему вызывают сомнения? По каким признакам? Чем они "сомнительней" тех документов, которые эксперт исследовал? Объяснений ровно никаких. Просто ряд документов, которые вполне могли повлиять на результат, эксперт исследовать не стал. Самого исследования подписи - полтора абзаца. Написано только, что невозможно сделать вывод о принадлежности потому, что объем совпадения и различия признаков недостаточен для вывода. Описанием самих признаков подписи, пусть даже и в недостаточном объеме, господин Щука решил себя не утруждать и просто натыкал в заключение картинки подписей. Даже подписывать откуда они не стал. И то правда, не для плебеев такая информация. Еще вдруг что лишнего увидят, умничать начнут. Не дело это ☝️ Зато по расшифровке подписи эксперт прямо таки прошелся со всей душой. Тут и подробное описание исследования, и иллюстрации с десятками стрелочек по "общим и частным признакам". В общем, господин Щука написал, что расшифровка выполнена не стороной договора. На выходе родилась любопытнейшая ситуация: - расшифровка не стороны; - подпись определить невозможно. Достаточно ли этого для признания сделки, совершенной уже умершими людьми, недействительной? "Есть ли жизнь на Марсе? Нет ли жизни на Марсе? Науке это неизвестно" (с) Уважаемый подписчик сколько угодно может обвинять меня в предвзятости и старческом маразме - но я на 100% уверен, что просто так заключения экспертов подобным образом не составляют и не пишут. Получается что: - часть материала эксперт отбросил без объяснений под формальным предлогом, в результате написав что недостаточно ему объема признаков; - другой части материала уделил достаточно времени, расписав все максимально подробно и убедительно. К тому же, как показывает опыт общения, эксперты-почерковеды в большинстве случаев практически сразу видят всё, что им нужно и предварительный вывод для себя делают быстро. Поэтому, я здесь более чем уверен, что не просто так всё это было написано именно так, как написано. К тому же там был еще один злой косяк, про который публично пока писать считаю преждевременным, но который ни один честный, порядочный эксперт допустить не мог. Такого просто не бывает. А что мы говорим "Богу мутных экспертов"? Правильно: "Не сегодня". По результатам обсуждения с коллегой и его, кстати, светлой идеи, обратились в другую организацию и попросили исследовать подпись. Вообще без каких-либо надежд. Просто надо было сделать, потому что лучше сделать, чем потом много ночей лежать и мучиться. Так вот: эксперт пришел к выводу, что подпись принадлежит стороне-отчуждателю. Причем вполне себе всё мотивированно объяснено и расписано. В отличие от. Не знаю уж, что там по итогу привело к отказу в иске, но сама по себе ситуация вышла довольно интересной. И выводы для себя я сделал. Чего и всем желаю. #мемуары

📌 Три истории из моей практики, когда я сталкивался с почерковедческими экспертизами: По характеру работы почерк мне почти не попадается. К делам по оспариванию сделок душа, прямо скажем, не особо лежит и целенаправленно в эту сторону практику я не развивал. А во всех остальных моих делах - принадлежность почерка дело десятое. Хотя, в последние годы пошли разговоры, что вроде как подписание акта согласования границ имеет обалдеть какое значение, и если согласование границ не выполнено - то вплоть до того, что автоматом всё межевание может пойти под нож. А в золотые 00-10-е годы с этими актами столько всего было... многие бессмертные ребята не видели нужды сильно заморачиваться и при выполнении межевания невозбранно рисовали свои закорючки за все фамилии в актах без разбору. Так что, если практика действительно сформируется в этом ключе, то всё может измениться. Ну так вот. С почерковедческой экспертизой у меня было всего три дела. 1. Подпись в расписке на займ. Заимодавец утверждал, что заемщик написал расписку и подписал при нем. Заемщик пришел в суд и твердо сказал "подпись не моя, денег не брал, ничего не писал". А я вообще по экспертам-почерковедам не ориентировался. Суд назначил эксперту - пусть будет кодовое имя Щука. Пришло заключение - подпись заемщику не принадлежит. Щука в суде вел себя как железный столб - холодно, кратко и бескомпромиссно. Заимодавец благим матом кричит: - Да он при мне лично всё писал! Что заимодавец, что заемщик - оба еще те махровые ребята, поэтому правда как обычно посередине. Но, мы с коллегой всё равно нашли по рекомендациям и обратились к другому эксперту. Тот взял расписку, взял образец почерка, две секунды смотрел и говорит: - Это его подпись, я на 100% уверен, так подделать невозможно. В тот раз мы много узнали о почерковедении. Жаль, что с годами всё забылось. Суд назначил повторную экспертизу в другой регион. Заключение: подпись не заемщика. Заемщик торжествовал. Заимодавец пытался разрушить стены суда своим возмущением. Торжествовать у заемщика получилось куда успешней. Вообще-то история странная была, конечно 🤔 Уж больно натурально возмущался заимодавец. Обычно, когда такие вещи не проходят, ведут себя по проще. Что-то вроде "Ну не прокатило и ладно". А там буря была, масштабная. Сумма не 100 рублей. Да и сомневаться в квалификации эксперта, к которому мы обращались, у меня поводов не было. Человек всё подробно объяснил, показал и разжевал. К таким специалистам доверия всегда больше, чем к столбам. Шо то там был не то 🤔 Тот же Щука вел себя как типичный мутненький "я художник - я так вижу". Это когда они приходят в заседание, не хотят давать никаких пояснений и принципиально их не дают, но упрямо стоят на "в экспертизе все изложено, добавить больше нечего, а то что вы не согласны не говорит что я не прав". Не просто так они себя ведут подобным образом, совсем не просто так. Две судебки перебили одну внесудебку и в иске суд отказал. Тут вариантов у него других и не было. 2. Подпись в накладной. Была накладная на товар. Из идентификаторов получателя - только подпись. Получатель пришел и сказал, что это не его подпись. Визуально подписи были абсолютно разные. На мой глаз - ни одного похожего элемента. Вот прямо как окружность и зигзаг через 10 точек. Экспертиза подтвердила принадлежность подписи. И вот тут было интересно: эксперт нашел совпадение общих и частных признаков в "другой" подписи с такими же признаками... как в расшифровке подписи 🙂 Оспаривать заключение не стали, стоимость товара суд взыскал. P. s. сегодня портянка текста получилась ⤵️

Охота на мамонтов всегда было делом нелегким. Мамонт он что? Он умный. Хорошо прячется. Передвигается в одиночку. Мамонт очень пуглив - при малейшей опасности сразу прячется за естественным для своего обитания природным явлением «Слив бензовоза». Поэтому, сначала его надо выследить. На мамонтов всегда большая конкуренция. Сотни голодных и нервных мамонтоловов бродят по бескрайним пустошам в поисках добычи. Выслеживание мамонта - довольно сложная задача. Помимо редкости самого вида добычи процесс осложняется массовостью охоты. Но иногда удача улыбается мамонтолову. Сложно передать то чувство радости, которое загорается в груди мамонтолова при виде близкой добычи. Теперь важно не спугнуть и довести охоту до конца. Ведь добытый мамонт означает, что у мамонтолова на несколько дней будут необходимые материалы для ведения общественно полезного труда и помощи других членам общины в решении насущных проблем с территорией привычной жизнедеятельности и семейного обитания #всёбудетхорошо #когданибудьточно

📌 Земельно-судебная мудрость: 1. Первое правило выживания земельщика в суде: Никогда. Вообще никогда. Вот прямо совсем никогда. Прям вот никогда-никогда пре-никогда. Не отказывайтесь от своего иска. Отказываться от иска можно только в одном случае - ваши требования уже выполнены и нет шансов отыграть это выполнение назад. Еще можно отказаться, если вдруг стало резко наплевать на всё, кончились силы, деньги и принято решение стать пингвином с переселением на Антарктиду. Во всех остальных случаях: зашли в суд - идите до конца. Ибо у самурая нет цели. Есть только путь. А какой будет конец этого пути - никто не знает. Эта мудрость нарушается многими. Карма приходит к ним очень быстро. 2. Если вам кажется, что где-то чья-то подпись выполнена не тем, от чьего имени она стоит: Сначала идем к эксперту-почерковеду и получаем его заключение о том, чья подпись. И только потом, ПОТОМ, мы начинаем думать что делать и строить стратегию. Если вам кажется, что подпись не та, то скорее всего вам кажется. Почерковедение - наука тонкая и специфичная. Визуально подписи могут кардинально отличаться, но быть выполнены одним лицом. Поэтому, сначала заключение специалиста - потом всё остальное. Эта мудрость написана моей личной ошибкой, нервной бессонницей и очередной порцией седых волос. #мудростьземли

📌 Прежде чем лезть в мутные схемы надо хорошо подумать: На днях задали интересный вопрос. С учетом стремительной популяризации землеоборота среди граждан - я бы даже сказал вопрос на злобу дня. Обращается ко мне знакомый и описывает такую ситуацию: • рядом с его участком есть никем не занятая земля; • приблизительная площадь 200 кв. м. (у нас в городе минимальный размер земельных участков под ИЖС как раз эти самые 200 кв. м. и есть); • подходят к нему два соседа по району и один говорит, мол хочу вот этот участок рядом с тобой выкупить, но если его выставят на та торги, то слетятся все местные барыги, загнут цену и я не потяну; • давай, сосед, ты этот кусок оформишь через перераспределение, а мне потом его отпишешь, я все расходы оплачу и тебе денег дам; • второй стоит и подначивает, мол "ладно че ты ломаешься, деньги что ли не нужны". Человеку вроде и денег хочется заработать, но и страшно. Спрашивает что делать. Да ничего не делать. Если ваша жизнь не связана с постоянным риском сделок, кровь не кипит от очередного шанса "рубануть бабла", у вас нет привычки бегать от всех и вся, а моральный дух на уровне среднестатического гражданина - не надо лезть в такие мутные темы. Все подобные истории - это серые схемы, которые формально выглядят законными, но опытным глазом просчитываются на раз и обосновываются под недействительность без проблем. Давайте разберем: • Перераспределить участок под ИЖС с рядом лежащими пустыми землями можно? Можно. Это законно. • Потом разделить и "продать" перераспределенное можно? Можно. Это тоже законно. • Нигде не написано, что этого нельзя делать. Формально правообладатель совершает законные действия, которые прямо разрешены законом. Но есть нюанс☝️ По умолчанию приобретение земельных участков осуществляется на конкурентных началах - то есть на торгах, поскольку согласно закона каждый имеет равное право на доступ к приобретению земли. Всё остальное - это исключительные, специальные случаи, которые могут быть реализованы только при соблюдении специальных условий для этого. И именно под таким углом на любое предоставление земельных участков без торгов смотрят прокуратура, СК РФ, суды и другие уполномоченные органы. Поэтому, любая, я подчеркиваю - любая - процедура предоставления земельных участков без торгов будет сначала оценивается как обход конкурентной процедуры. И уже только потом, если условия действительно были соблюдены надлежащим образом, "безторговое" предоставление может быть признано законным. Вопросы отчуждения земли из госсобственности - это просто хлеб, соль и очередные звания для любого соображающего помощника прокурора. Если там кому-то где-то повезло что-то урвать, это ну просто вообще никакая не гарантия того, что также беспроблемно повезет другому. Я думаю, что все слышали про закон вселенской "справедливости": сосед украл вагон и уехал на Канары, а другой сосед украл велосипед и уехал... на пять лет в Сибирь повышать навыки в области лесозаготовительной промышленности. Если вернуться к описываемому мной примеру: Во-первых, если есть возможность образовать самостоятельный участок (а при 200 кв. м. в Оренбурге - она есть), то это прямое основание для отказа в перераспределении. Во-вторых, если даже администрация каким-то чудом даст перераспределиться, то совокупность взаимосвязанных действий в короткий промежуток времени (перераспределение -> раздел -> продажа) будет ярко-красным маяком недействительности этих сделок по мотивам злоупотребления правом и обхода конкурентной процедуры предоставления земли из госсобственности с причинением ущерба бюджету. Натянуть это всё на 159 УК РФ труда не составит, было бы желание. Понятное дело, что могут не натянуть, да и не всегда натягивается. Понятное дело, что может быть и расходы от всей этой истории будут не такими уж катастрофичными, если что-то пойдет не так. Вопрос в другом: нужны ли все эти истории в жизни? "Каждый выбирает по себе" (с) #земельнаяпрактика Канал в МАХ | Стратегия защиты и оформления земельных прав

📌Дистанционный раздел земельного участка: Успешно прошел процедуру раздела участка в Краснодарском крае. Сама по себе задача простая, как три рубля. И хвалится, в общем-то, особо нечем. Однако, этот кейс для меня имеет ряд практических ценностей: 1. Вся процедура полностью пройдена «под ключ» дистанционно. Заказчик только договор и акт подписал. 2. Лично убедился, что Росреестр пропускает кадастровый учет земельных участков, межевание которых выполнено аналитическим методом без геодезических измерений. Дело в том, что я постоянно встречаю межевые планы, в которых к/и по факту координаты определяли аналитическим методом (т. е. в приложении), но в качестве способа определения координат указывают метод спутниковых геодезических измерений и включают схему геодезических построений. Несколько раз задавал вопросы «Почему?». Всегда отвечали - Росреестр без этого не пропускает. В данном случае я прямо указал на аналитический метод и никаких сведений про геодезические измерения в межевой план включать не стал. Претензий у регистратора не возникло. 3. Своими руками как к/и подал заявление на присвоение адреса и потом получил выписку с ГАР. С 01.03.2026 в межевых и технических планах теперь обязательно надо указывать fiasid, т. е. у объектов к/у уже на момент учета должен быть присвоенный в установленном порядке адрес. В результате опытным путем установлено, что из-за этого цикл образования з/у увеличивается на срок от 10 рабочих дней. Заявление подал через госуслуги. 10 дней прошли - тишина. Звоню: - Здрасьте, подавал вот вам заявление на адрес; - Да вы шооооо?!?!? А где!?!? А чо!?!? А мы ничо не видиииим?!?! У нас ничо неееетуууу!!!! - Ну черт с вами, как подать чтобы вы увидели? - Через обращения граждан на сайте! Да ну вашу же …., а🤦‍♂️ Через госуслуги вы не видите, а через обращение на сайте, которое тоже через госуслуги - видите. В общем, адрес я ждал почти месяц. 4. Заявление на к/у и регистрацию права подавал тоже как к/и через личный кабинет. Без приколов и тут не обошлось. Во-первых, кабинет автоматически насчитывает госпошлину только за один участок, а не за все. И надо самому оплачивать дополнительно. Во-вторых, к/и по такому заявлению выступает как представитель заявителя, а я по первой поставил заявителем себя. По истечении 10 дней звонит мне регистратор (милейшая, кстати, женщина) все объясняет и возвращает заявление без рассмотрения. Мне тут, говорит, отдел первичного контроля ещё кучу косяков написал, я вам сейчас на почту пришлю. Сижу читаю. Длительное цитирование Приказа. В конце пишут: не представлен документ на основании которого в межевом плане указаны ВРИ и категория вновь образованных участков. Интересно… ВРИ и категория образованным участкам переходит от исходного. Перепроверил межевой план. Нет все ок, ошибок нет. Странно, думаю. Ну ладно. При повторной подаче в заключении к/и отдельной строкой прописал, что ВРИ и категория на участки перешли от исходного. Со второго раза всё прошло со свистом за пару дней. Выводы по итогу: Там где геодезия обязательна по характеру работ, дистанционно такую процедуру выполнить не получится. Но для всех других манипуляций с участками (раздел, объединение, перераспределение), где исходные границы уже есть - удаленный формат работы полностью жизнеспособен и реально осуществим на практике. В принципе, сейчас при наличии доверенности, а в некоторых случаях и без нее, большинство задач с землей можно закрыть в любой точке страны не поднимаясь со стула. Ряд проблем само-собой в любом случае возникнет, но это мелочи. Что разделил и как можно посмотреть на сайте. #земельнаяпрактика Канал в МАХ

Всем светлого дня и доброжелательной атмосферы 🤝 Последний месяц было не до канала: завал по земельным делам + всеми силами допиливал новый сайт. И таки я его допилил. Все технические хотелки - реализованы. Спасибо Алисе. Боюсь представить сколько бы мне за мои фантазии фрилансеры на бирже зарядили. Всё-таки от ИИ есть польза. По дизайну, конечно, хотелось бы кое-что по другому, но на данный момент запас вдохновения иссяк. И что хочу - тоже не знаю. Что нибудь эдакое 🤷‍♂️ Ну да ладно, лирика это всё. Что у нас на ближайшем горизонте событий: 1. 09.04.2026 г. день рождения Автономной некоммерческой организации в сфере экспертизы и права "Южно-Уральское земельно-экспертное бюро". С учредителем и руководителем в моем лице. И, соответственно, одноименного позиционирования "Южно-Уральское земельно-экспертное бюро", под которым отныне я буду вести свою земельную практику. Как было в одном небезызвестном культовом фильме: Компания у нас маленькая, но у нас огромный потенциал для энергичного… расширения. 2. Новый официальный сайт: https://lawgeo.ru/ На сайте представлено полное описание направлений практики и стоимость, условия договоров для ознакомления. 3. Старый сайт: https://jurist-goraynov.ru/ (откуда я так понимаю большинство моих уважаемых подписчиков ко мне в канал и попало) более поддерживаться не будет и со временем все статьи оттуда будут перенесены на новый сайт. С доработкой и улучшением. 4. В связи с последними событиями я решил, что основной базой моей творческой деятельности станет сайт. Во всяком случае, его можно хоть как-то контролировать. Все эти качели с блокировками изрядно достали. Завтра что-нибудь опять придумают. 5. Познавательно-полезное будет в первую очередь размещаться на сайте. В канале будут ссылки на публикации с кратким анонсом. Во всем остальном канал останется, как и раньше - мысли, мнения и советы практикующего земельного специалиста. 6. Цель создания АНО - попытка принести в этот мир что-то полезное. В один прекрасный (или не очень) момент я понял, что мне хотелось бы остаться в истории не просто очередным юристом, который оказывал какие-то там услуги. Я искренне люблю земельное право и все, что связано с землей. Меня бесконечно возмущает и разочаровывает, что в последнее время земельная сфера стала пристанищем всякого рода шакальства, цыганщины, безграмотности, бардака и хамства. Поэтому - будем пытаться нести светлое, доброе и правильное в массы. Коллективным, так сказать, образом. В этом контексте АНО представилась более перспективной, чем банальное ООО. А дальше - жизнь покажет. В наше время строить долгосрочные планы дальше чем ближайшие полчаса - занятие, безусловно, интересное, но абсолютно далекое от реальности. 7. В обозримой перспективе планирую сосредоточиться на наполнении сайта аналитическим земельным контентом, развитии кадастрово-экспертной земельной практики и формировании устойчивых позиций АНО в земельной сфере. 8. В идеальной вселенной АНО должно стать местом, где каждый сможет получить объективную оценку и комплексное решение своих земельной проблемы или проекта на основании научно-практического подхода с нейтральной точки зрения и без эмоциональных качелей. #Житиемое Канал в Мах

📌 Земельный участок - это не квартира, надо смотреть что покупается: В прошлом году я начинал серию постов про риски сделок с земельными участками (серию обязательно закончу). Одним из главных рисков является, казалось бы самый простой момент - кадастровый учет и конфигурация границ. Иногда встречается такой, простите, абзац, что невольно вспоминаешь крокодила Гену. Я на 100% достоверно знаю, что большинство "сопроводителей" сделок, и уж тем более риелторы, на такие вещи не смотрят. А если и смотрят - то либо не понимают, либо им "и так сойдет". На картинке реальный пример того, как можно влететь в историю на пустом месте. Видите по центру лапша нарезанная под красной крышей? На каждой полоске земли - жилой дом блокированной застройки. Все участки, после первого по линии оказались в прямом смысле запертыми. Как вы думаете, чем люди, которые по "счастливому случаю" купили эту лапшу, последние два года развлекаются? Правильно. В суде сидят с иском об установлении сервитута через смежный участок по левой стороне. А знаете чем развлекается собственник этого участка? Правильно. Всеми силами продлевает процесс всеобщих радости и веселья. Три экспертизы по делу. Два раза сервитут считали. Второй раз потому, что после первого расчета много времени прошло и судья решил, что стоимость сервитута могла измениться. Люди глазами покупают. Глазами - вдоль смежной границы между лапшой и участком слева был проезд. Ну проезд же вот он. Всё ж хорошо. Ни хрена хорошего. Совсем. Потому что сейчас проезд, а завтра забор. Границы то в ЕГРН стоят. И забор встал. Симпатичный такой. Серенький. Одним словом, в сарказме упражняться здесь можно долго конечно, но ситуация объективно плохая и особо хороших решений в таких случаях нет. Всего-то надо было... не покупать 🤷‍♂️ Еще раз: земельный участок с ижс и блоками это не квартира и при его покупке надо реально смотреть не только страницу с правами в выписке из ЕГРН. Что касается тех застройщиков, которые вот так делают и такое продают. Как в старом анекдоте: - Гена, откуси ему ноги. Желательно по самую шею. #земельнаяпрактика Южно-Уральское земельно-экспертное бюро | Канал в МАХ

📌 Мои геодезические эксперименты (продолжение) Сегодня был успешно завершен еще один эксперимент. В работе находится земельный участок со сложной конфигурацией границ. Часть участка расположена под квартирой в многоквартирном доме, причем в его середине (МКД из трех квартир). Для уточнения границ участка необходимо определить не только две "внутренние" границы с соседями, но и границы между квартирами непосредственно под домом. Высчитать их можно только аналитическим методом по линейным размерам стен. Не буду лукавить и скажу, что за основу расчетов был взят поэтажный план МКД из архивов БТИ. Так вот, поскольку личный GNSS-приемник у меня не так давно, то на момент первоначальной съемки участка нужного пункта ГГС (для треугольника) у меня не было, а съемку я делал в проекции координат от EFT. Объект находится в не самом удобном месте и до необходимого пункта я добрался несколько позже. Камеральная обработка полученных данных и расчет местоположения точек осуществлялись в той проекции координат, в которой выполнялась съемка. После того как я обследовал нужный мне пункт, то ранее полученные итоговые координаты границ участка были пересчитаны в проекции уже из обследованных мной пунктов. Эти координаты я сегодня вынес в натуру. Результат более чем меня порадовал. Координаты в новой проекции из моих пунктов "вынеслись" именно туда, где я снимал точки в первоначальной проекции координат. Мой внутренний педант ушел на выходные со степенью удовлетворенности 129%. Ещё раз суть: • съемка была выполнена в одной проекции, определены одни значения координат; • на основе полученных координат был произведен расчет местоположения точек под внутренними стенами МКД между квартирами; • итоговые координаты были пересчитаны в другую проекцию, определены другие значения координат, отличные от первоначальных; • новые пересчитанные координаты в другой проекции были вынесены в натуру и попали ровно туда же, где точки были сняты, но в другой проекции. #земельнаяпрактика

📌 Мои геодезические эксперименты Будучи земельным юристом, который большую часть своей практики посвятил межевым спорам, мне всегда было любопытно, например: • насколько спутниковые измерения реально точные? • влияют ли пункты ГГС на итоговые координаты? • если рассчитать координаты аналитическим методом и потом вынести эту точку в натуру - попадет ли она туда, куда надо? Не говоря уже о том, как вообще работает вся система 🧐 Специфика геодезии такова, что для получения ответов на все интересующие меня вопросы, надо было просто брать оборудование и руками делать то, что интересно узнать. Теория и объяснения коллег геодезистов/кадастровых инженеров - все это для пытливого юридического мозга, отягощенного депрессивным грузом судебной практики, ничего кроме изрядной доли скепсиса не давало. У меня в практике было много всяких случаев, когда съемки одного и того же забора давали разницу в несколько десятков сантиметров (пару раз и больше метра) между координатами. А после проведения судебных экспертиз несколько раз границы выносились вообще не туда, где должны были. Например, на метр в сторону аккуратно на крышу жилого дома. После того как я прикупил себе GNSS-приемник, мое любопытство начало потихоньку утоляться посредством разного рода экспериментов. На сегодняшний день выводы такие: 📐 Спутниковое геодезическое оборудование (при нормальных настройках и условиях работы) имеет, с учетом вообще специфики работы всей системы, можно сказать идеальную точность. Брал несколько точек на земле, измерял между ними расстояние сначало рулеткой, а потом путем определения координат. Результат более чем. Точность плюс/минус сантиметр-два. 📡 Пункты государственной геодезической сети и то, как относительно них расположен объект съемки - реально влияют на итоговые координаты. Причем в некоторых случаях весьма значительно, разлет точек легко может быть более метра. При съемке объекта, расположенного внутри треугольника из пунктов ГГС, координаты будут отличаться от съемки этого же объекта от пунктов, которые будут образовывать треугольник так, что объект съемки расположен за его пределами. На координаты влияют как сами пункты, так и их расположение относительно друг друга. Тестовые съемки показывают, что разница между координатами, полученными от ровного треугольника из пунктов астрономо-геодезической сети 1 класса (объект съемки внутри треугольника из них) может достигать и 80 см с координатами, полученными от прямоугольного треугольника, образованного пунктами ГГС 3 класса (объект съемки расположен за пределами треугольника из таких пунктов). Это объективно много. Пока тестировал, перед глазами проносились межевые споры, как Матрица на экране... 📝 Вынос координат, полученных аналитическим методом показал вполне объективный результат. Аналитический метод - это получение координат одной точки методом вычислений от известных координат другой точки без измерений непосредственно на местности. Понятное дело, что сейчас никто на бумаге их не высчитывает. Используется специальное ПО, в котором координаты любой точки можно получить в графическом редакторе путем простого тыканья мышкой. Так вот, определял координаты точек, затем отмерял на земле определенное расстояние, и выносил полученную точку в натуру. Оборудование показало туда куда нужно с разбегом в районе 1-2 см. Считаю результат вполне достойным. По итогу: Больше всего меня заинтересовала зависимость координат от используемых пунктов ГГС. Буду думать, как использовать эти технические знания на практике в суде. Вспомнив судебные экспертизы за последние годы, пришел к не самым утешительным для себя выводам. P. s. В процессе экспериментов родилась интересная мысль. Как придумаю способ реализации - опубликую видеоматериал на эту тему. Думаю, он будет многим интересен, особенно тем у кого возникают идеи посудиться за 5-10 см. #земельнаяпрактика Канал в MAX | Сайт бюро

На моем сайте размещена новая публикация на тему: Вынос границ в натуру или съемка границ: что заказать у кадастрового инженера если сосед залез на участок В статье: • раскрыты понятия геодезической съемки и выноса границ в натуру; • объяснено различие между этими действиями на практике; • приведен пример заключения по результатам геодезической съемки вновь установленного забора. 🌐 Ссылка на публикацию: https://lawgeo.ru/egrn/vynos-ili-geodezia/ Также напоминаю, что мой авторский канал всегда доступен в МАХ: https://max.ru/id561210835338_biz В силу объективных обстоятельств и их очевидной необратимости, все мои материалы в первую очередь публикуются в МАХ. Телеграм, увы, вынужден оставить по остаточному принципу 🤷‍♂️