Ненароком

​​Завтра в дорогу. В лагерь- ой, нет. В кемпинг. Впереди все новое - туристы, отношения с коллегами, режим дня, законы, количество денег. Но на пороге нового остро вспоминается старое. Взрослые врут. Власть обманывает. Народ пишет, ворует, жертвует собой и истово верит, причем все одновременно. Тебе важна семья, хочется наказать детей внуками, сожрать торт, похудеть на 10 кило и выходных на даче. Одновременно. Еще - помыть дощатые полы и потом ходить по ним босиком. Чтобы было прохладно и чтобы ветер на окенах шевелил тюль. А на подоконнике пусть герань, и на застеленном клеенкой столе - пиленый сахар на блюдце, и чай в кружке с ободком и сколом на краешке. Потом в магазин за сметаной и черным хлебом, и купить молочный коржик, и мороженое за 7 копеек. Лимонное или черничное. С грядки сорвать зелёный помидор с розовеющим боком, и морщась, заесть им коржик. В выходные пойти с тёткой на рынок торговать малиной, яйцами и молоком. Радостно прятать бумажные деньги в карман, и зазывать новых покупателей. Потом - с подружками на речку. Получить по жопе за то, что не предупредили взрослых и уснуть на сеновале, рассказывая друг другу страшилки. Еще баня по четвергам. В которую надо идти через три улицы. Каменные лавки, голые тётки, металлические шайки, мыло, пар и взрослые разговоры. Господи, они же такие большие, старые и страшные, думаешь ты, стоя со стаканом газировки в руках в буфете, такая чистенькая и в платочке. Воскресенье- в храм. Но не говорить родителям, если те приедут из столицы. Вроде впрямую и не запрещено говорить, но почему-то все про всех понятно. Яблоки, крыжовник, печка, крахмальное белье. Библиотека, пыльный двор, овраг, сарай. Бабушка еще жива и любит. Лето. Детство. Прошлое. Дорога. Все заново. Рядом лучшие и близкие. Счастье сегодня.

Вчера неожиданно оказалась пациентом и потому сегодня придется снизить нагрузку на глаза. Вытаскиваю старый пост про лето)

Утренние новости. Официальный канал Росреестра. "Росреестр представил в США отчет о работе нашей системы пространственных данных." Ээээ......Ну как бы вот. Вроде никакого отношения не имею к происходящему, но почему-то гаденько на душе.

Баланс интересов. С одной стороны, давно бы требовалось создать понятные сервисы для соблюдения баланса частных и публичных интересов – существующие процедуры общественных обсуждений им откровенно и давно не удовлетворяют. Важно, чтобы в тихом садоводстве не появлялись тайные турбазы с коммерческими банями, а жилой многоквартирный дом не превращался в хостел или скрытое производство в гаражах. С другой стороны, добросовестному фермеру, как и любому сельскому/городскому жителю, нужен простой путь легализации дополнительных услуг, не требующий тратить силы на получение трех высших образований, чтобы разобраться во всей юридической системе работы. А сейчас это именно путь получения знаний, которые еще и быстро устаревают. ➡️В итоге из-за отсутствия выстроенной системы контроля и из-за привычки к тому, что наказание эфемерно, а вокруг полно примеров «серого», люди просто игнорируют существующие законы в части использования земель. Не могут и не хотят + не боятся. Убедить кого-то приводить документы в порядок крайне сложно, если его сосед двадцать-тридцать лет прекрасно себя чувствует с нелегальным бизнесом. На его фоне стремящийся к закону предприниматель выглядит, мягко говоря, нерационально. А попытка сделать всё официально сталкивает бизнес с системой, где чиновники предпочитают отказывать по формальным признакам или многозначительно объяснять, что всё это «очень сложно, дорого и требует умения договариваться». Почему так? Занимаясь историей градостроительных и земельных ошибок, тянущихся с 1993 года, я вижу фундаментальную причину: у нас фактически был уничтожен комплексный блок природоресурсного права. Дисциплину раздробили на отдельные, слабо пересекающиеся отрасли - земельное право, водное, лесное и пр. Но хозяйственная деятельность невозможна без комплексного учета инфраструктуры, дорог и баланса частных и публичных интересов. Сейчас же мы наблюдаем полную незаинтересованность ведомств согласовывать свою работу и разработку НПА друг с другом, противоречия и разорванность механизмов исполнения. И это все еще и на «дрожжах» старых ошибок в картах и градостроительных документах. Отсюда мы имеем бесконечные конфликты на территориях и тянущиеся месяцами и годами процедуры согласования и изменения в земельном вопросе. ➡️Как юрист и специалист по землеустройству, я уверена, что ситуацию можно исправить без глобальной ломки системы. Нужна перенастройка полномочий и гармонизация. Человек взаимодействует с государством как с единой системой, и пока для людей - особенно для малого бизнеса на селе - не будут созданы элементарные механизмы в формате удобных цифровых карточек и решений в «один-два клика», порядка не будет. Но эти сервисы должны работать в строгой связке с быстрым и неотвратимым контролем теневого сектора, вплоть до высоких штрафов и реальных изъятий (после предупреждений). Без принципа неотвратимости наказания любые удобные кнопки бесполезны. При этом даже такие масштабные государственные системы, как НСПД, не дадут полной картины происходящего на земле без сопоставления их данных с фактическим землепользованием и рекламными агрегаторами. Тренды. Сейчас «на земле» мы видим массовое нецелевое использование участков. Но надзор в регионах постепенно просыпается. Цифра позволяет камерально сопоставлять уже многое. Но, если не развивать правосознание, не учить людей и не менять на упреждение ситуацию в том же агротуризме, то, когда дело дойдет до реальных проверок и доначисления налогов, мы ожидаемо услышим крики о том, что «бизнес обижают», «активы отбирают» и «туризм глушат». А у кого-то из  заряженных и инициативных людей просто руки опустятся. Поэтому тренд на построение системы люди-сообщества/эксперты-регион-регулятор-люди. Полагаю, что информирование, обучение, выход экспертов  «в народ», запуск образования станут сквозной темой на ближайший год точно. Вот такой постотпускной материал у меня получился в рамках рубрики «Мнение эксперта». М. Ненарокова

Что еще. Инструментов воздействия на игроков пока мало, так как игра «не заплати налоги и останься в сером секторе» остается крайне популярной. Еще спрос на псевдогуру «отельного/земельного бизнеса» снижается не так быстро как хотелось бы, и масса курсов и платформ зарабатывают на том, как  научить имитировать агротуризм, сельский туризм и маскировать серый бизнес под белый (плохо получается, сразу скажу). Решения высших судов выносились в пользу защиты прав граждан на сдачу жилья. Учет признаков такой деятельности как системной и предпринимательской, которой она по сути и является при осознанном  приобретении недвижимости для дополнительного дохода от ее аренды под туриста в нашем правовом поле не прописан. И немалая юридическая работа чтобы написать  такую базу– это волевое решение высокого уровня. Ясное дело, будет оно не сильно популярное – а потому его пока и не ждем ни в каком виде. Как по мне, это может и неплохо, учитывая особенности и качество работы текущей системы– вреда может выйти больше. ➡️В результате на местах мы получаем ситуацию, при которой легальный предприниматель должен делать выбор между правильным и безопасным (в перспективе) и выгодным (вроде как сразу). В белом секторе он вынужден разбираться в хитросплетениях земельного, водного, лесного и градостроительного законодательства, а также регулярно спорить с администрацией. Легальный бизнес сразу становится удобным объектом, за счет которого проверяющие органы отчитываются о проделанной работе. Тот же, кто нигде не заявляет о себе и работает «по понятиям», оказывается  на первый взгляд в куда более выигрышной ситуации: к нему нельзя предъявить стандарты качества, оплата идет наличными или переводом на карту, и права гостя не защищены. Огромный пласт экономики малого и среднего бизнеса, где миллионы людей используют свою землю под туризм или сдачу жилья, остается пока по большей части в серой зоне - до момента выявления их контролирующими органами. ➡️Для понимания – я считаю, что модели частного туржилья и бизнеса должны быть, но -  плати налоги, не устраивай коммерцию и комплекс услуг там, где его не должно (садоводства, банные фестивали в жилом секторе и пр.). Ну и надзор за качеством жилья/услуг и правами гостя какой-никакой тоже нужен. Государство умеет решать сложные задачи, когда это действительно нужно, но пока до земельного порядка и надзора в туризме на местах руки доходят не всегда. Что делать-то? Даже сейчас, после принятия законопроекта о переводе земли под агротуризм, который как направление в целом развивается, поддерживается - многое не реализовано, да и только намечается к реализации в части законодательства и использования земли. Да, времени прошло мало, чтобы заработало – но ведь и  проблемы на местах никуда не денутся, и новый закон будет работать в старой правовой среде, если не заняться ее «лечением».

Туристическое жилье, субъективность оценки качества и  контроль Продолжая разговор об использовании территорий, хочу отдельно остановиться на сельском и агротуризме, который сейчас активно развивается. Картина здесь вырисовывается весьма показательная. Некоторый опыт и работа с сотнями объектов сформировали на сегодня у меня некоторое понимание того, что же я вижу на местах. Попробую это систематизировать. Сдвиг спроса в сторону частного сектора. Наш достаточно средне, скажем прямо, организованный туристический рынок привел к парадоксу: желание отельеров сохранить уровень прибыли пятилетней давности и уверенность, что турист поедет все равно, спровоцировали рост цен без адекватного роста качества. Ну и ценообразование планировалось отельерами без учета обстоятельств текущей реальности в южных регионах. Естественно, на этом фоне маленькие гостевые дома, квартиры в аренду и фермерские хозяйства стремительно набирают популярность у гостей как альтернатива отелям и турбазам. Речь идет не про информационные пузыри вроде глэмпингов, а про настоящий частный сектор - то самое «туристическое жилье», понятие которого в нашем законодательстве так и не появилось. Экономика на земле и регуляторная имитация. Вернемся к сегменту частного жилья для гостей. С одной стороны, этот тип в разы дешевле отелей и выигрывает за счет разнообразия, но с другой - это лотерея с качеством и адекватностью владельца и его понятиями о прекрасном, чистоте и гостеприимстве. Проезжая по регионам, мы видим сельские/рекреационные точки притяжения у озер и рек, туристические города, где домики и квартиры неизбежно становятся гостевым жильем. Во многих местах туристический спрос стал равномерным и круглогодичным, принося стабильный доход – а значит, недвижимость становится привлекательна для инвесторов. Но в большей степени я сегодня коснусь сельского туризма. ➡️На практике частный сектор в негородской местности выглядит так: на территории обычного садоводства или поселка стоит дом с табличкой «Сдается посуточно дом с баней», отсыпана парковка, сделаны крепления для велосипедов или лодок. Очевидно, что здесь оказываются комплексные услуги. Но нормальная практика недремлющего ока надзора в сфере землепользования пока слабовата. Никто системно не сопоставляет данные агрегаторов бронирования с ПЗЗ, картографическим материалом, категорией земель и установленным ВРИ конкретного участка. Надзор в сфере туризма - это пока что вообще эфемерная конструкция -  некем, нет методик, инструментов. Возникает иногда ощущение, что невыполнимая имитация закона нужнее, чем реально работающий механизм с постоянными поступлениями в бюджет.

Хозяин - барин, да актив - пассив За последний год я довольно много езжу по регионам, взаимодействуя с Россельхозбанком, Минсельхозом в качестве эксперта и участвуя в проектах Школы агротуризма. В среднем за месяц мы с командой погружаемся в проекты в 5-7 разных регионах. Профдеформация берет свое: теперь даже в отпуске, проезжая мимо любых территорий, я невольно оцениваю их с точки зрения использования земель и состояния объектов. И вот к каким выводам я пришла, что наблюдаю на местах. Правовой нигилизм. Раньше я думала, что принцип «хозяин-барин: купил кусок земли, не посмотрел на категорию, главное, что своя - что хочу, то и делаю» присущ в основном мелкому бизнесу. Казалось, что понятия «вид разрешенного использования» или «градостроительные ограничения» для них слишком сложны, а любой конфликт на месте люди привыкли решать по старинке: в баню сходим, договоримся, вопрос закроем. Но с удивлением я обнаружила, что ровно то же отношение, обернутое в псевдоуверенность, процветает у владельцев крупных и очень крупных активов. Дефицит реального комплаенса. Собственник, особенно крупный, часто рассуждает так: «У меня своя команда, свои юристы, я пятнадцать лет этим заводом, агрофермой, курортом или складами управляю и сам всё знаю лучше всех». А потом наступает реальность: суды, изъятия, споры, запреты на строительство, внезапные санитарно-защитные зоны. В один момент актив обнуляется, становясь не просто пассивом, а еще и источником немалых расходов. Вместо того чтобы, планово менять генплан, правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и задавать внутренние стандарты и проверять их исполнение, процессы пускаются на самотек или спускаются на «родственников». На работу в компании порой берут некомпетентных знакомых, родственников или «приятных девочек», которые вроде что-то делают и «свои». К профильным же экспертам приходят только тогда, когда ситуация доведена до «терминальной юридической стадии», и скрыть финансовые потери уже невозможно. Инерция нулевых и новый передел. Люди у нас за 30 с хвостом лет привыкли, что закон не работает, и наказание за земельные нарушения где-то далеко: это как предупреждение о вреде курения на пачке сигарет. Типа ко мне не относится. Но сейчас на  в регионы стали приходить толковые ребята из федеральных структур, и активы пошли на второй заход передела. Для привлекательных объектов начали появляться элементы рейдерских захватов, поскольку освоенная территория всегда интереснее той, в которую еще нужно вкладывать миллионы и развивать «с нуля». При этом штатные сотрудники порой просто боятся говорить неприятную правду собственникам, из-за чего антикультура заметания под ковер ошибок, красивого вранья и безупречных отчетов прочно прижилась в бизнесе. Практика существующего у многих управления земельными активами оказалась порочной. Соединенные вместе безнаказанность прошлых лет, отсутствие комплаенса коммерческой недвижимости и надежда на инхаус в итоге  оставляют даже крупный бизнес незащищенным перед изменениями правоприменительной практики и приходом федеральных игроков. В ближайшие годы сфера землепользования будет трансформироваться, и я вижу несколько трендов, которые будут формировать повестку: ➖Повышение правовой грамотности. Понимание юридических основ собственниками в сфере землепользования, недвижимости и строительства. ➖Внедрение реального комплаенса. Привычка к стандартизации процессов, постоянной самопроверке и системной правовой обвязке бизнес-процессов и коммерческой недвижимости станет базой выживания. ➖Внешний аудит команд. Проверка внутренних юристов внешними экспертами. ➖Устранение накопленных ошибок. ➖Изменение и гармонизация законодательства. ✔️Только системный подход как со стороны государства, так и со стороны самих предпринимателей позволит превратить землю из источника проблем в работающий актив. М. Ненарокова

Завершали отпуск в домике на берегу речки. Комаров на фото не видно, а вот туман в поле и ночная гладь реки были очень атмосферные. Возвращаюсь с большим количеством новых идей, рабочих мыслей, с разложенными по полочками сумбурными эмоциями -которые увозила с собой в отпуск. И с рядом принятых внутренних решений. Хочется подольше сохранить это состояние и действительно что-то поменять в жизни. Ну или в своем отношении к большинству происходящих моментов. Какие-то моменты – наоборот, сохранить роскошь не менять их и не подстраиваться под потребительские процессы, с которыми не могу согласиться. Самая тёмная ночь всегда перед рассветом. Самое сложное время – перед переменами. Делай, что должно, и будь что будет.

В нем нет заискивания, но нет и снобизма по отношению к приезжим, как это порой бывает в Сочи или том же В.Новгороде (в духе «оставь деньги и можешь возвращаться на вокзал»). Нет, здесь тебе искренне рады - при условии, что ты уважаешь местных и их землю, и гостей. Пока писала этот пост, окончательно поняла: Псков - это не только архитектура и порядки. Это прежде всего люди. Их отношение к месту и истории - это не пафосная гордыня, а созидательная, действенная любовь, основанная на преемственности и гордости. Желание реальными делами доказывать, что здесь хорошо жить и хочется работать, но без хватовства. По ощущениям, сеюминутные страсти здесь не приживаются. Да, сейчас из-за закрытых границ у жителей области пропала возможность легко путешествовать в соседние страны на выходные, что раньше добавляло региону особый колорит. Но и без этого город чувствует себя весьма уверенно. Еще псковский край- место, где люди, как ни странно, гордятся своим руководством и чиновниками. И этот факт совершенно не отменяет здоровой критичности мышления, которая псковичам была свойственна всегда. Здесь люди действительно готовы вкладывать свои силы в общественные организации, в деловые союзы, в формирование новых стандартов, которые постепенно подтягивают за собой весь регион. Скажу прямо: местные фермеры порой бывают хитроваты и не всегда хотят стремительно двигаться вперед, предпочитая привычное и знакомое чему-то новому и передовому. Но, возможно, этот консерватизм отчасти и неплох. Тем более что на Псковщине периодически появляются по-настоящему яркие проекты и пассионарные люди — и тогда все остальные начинают активно за ними тянуться. Здесь никто не давит на тебя авторитетом и догмой из серии «надо делать только так, как завещали предки». В этом городе всегда есть место новому. И это исторически закономерно. Город, который в свое время спокойно принял и позвал на княжение литовского князя Довмонта (которого из Новгорода, к слову, поперли), определенно умеет создавать благодатную почву для свежих веяний. Поэтому сегодня, в очередной раз гуляя по улицам с мужем, мы поймали себя на мысли: Псков — один из немногих городов, куда мы действительно могли бы переехать. Если бы так сложились жизненные и рабочие векторы, мы вполне можем представить себе здесь жизнь и приобретение квартиры. Правда, в эту поездку я мужа достаточно сильно напугала. Я вдруг поняла, что помимо квартиры, мне бы хотелось здесь еще и ферму. Какую именно - пока оставлю в секрете. Это будет нечто интересное, необычное, что, безусловно, не заменит собой полностью городской ритм. Но кто знает, как всё повернется? Может же юрист немного помечтать? В одном я уверена на сто процентов: учитывая профиль «Природного Кодекса», с категорией земель и видом разрешенного использования на этой ферме всё точно будет хорошо)) . Оставляю вам в ленту немного вечерних фотографий.

Вернёмся же во Псков. Он подкупает совершенно другим. Это атмосфера и история в архитектуре, создающие особое настроение. Псков - город, который спроектирован и существует именно для жизни, и местные жители его искренне любят. Я прекрасно понимаю, что отток молодежи здесь, как и в регионах, есть, но из того, что я вижу — он не настолько критичный, как в том же Новгороде. Где одна из важных задач которую решает правительство области – это создание центров притяжения для молодёжи, современных площадок для обучения на базе НовГу, колледжей, промышленных кластеров. Здесь, на Псковщине, не так много учебных заведений, но вокруг города активно развиваются фермерские хозяйства. По своей атмосфере и внутреннему «вайбу» Псков отчасти мне напоминает Казань. Или, возможно, ту Вологду, которой она могла бы стать, если бы городу и области стабильно везло с руководством. Но Вологда - это лишь отголоски ее возможного будущего, основанного на прошлом и пока не реализованного в настоящем. А Псков — это концентрированная, живая история. Древность, но древность сохранённая, используемая, которую ценят и берегут. Она отражается в украшениях и сувенирах-репликах, в храмах (здесь едва ли не каждый первый в памятник ЮНЕСКО), в поговорках и уникальной топонимике. Даже местный диалект здесь — это отдельный пласт культуры, бережно вплетенный в современную жизнь. Вот лишь несколько колоритных примеров псковских слов, которые до сих пор можно встретить в глубинках области: Барка́н - морковь. Это прямое наследие тесных и прагматичных торговых связей с соседями по Балтике. Толо́ка - коллективная помощь в работе. Когда важное дело или стройку нужно было завершить быстро, люди собирались «всем миром». Очень созвучно местному менталитету. Плесь - песчаная отмель, чистое место на реке. Именно на таких берегах столетиями кипела жизнь. Затутырки (мое любимое) - закоулки, задворки. Тут впору целый словарь писать, хотя наверное уже кем-то написано. Идём дальше. Псков - это еще и невероятно вкусно. Гастротуризм тут опирается и на качественные локальные фермы и на отличные рестораны - от премиальных до заведений средней руки. Здесь, на псковщине, исторически не любят делать плохо. Чего стоит одна деталь: во время торгов с ганзейским союзом псковские купцы сами топили в реке товар тех земляков, кто пытался схитрить и выставлял некачественную продукцию. Выносить такое на общий торг было просто нельзя. У ганзейцев даже родилась поговорка, что вести дела лучше с псковичами, чем с новгородцами. Потому что если новгородец продаст что угодно, лишь бы получить прибыль, то пскович готов торговать себе в убыток, лишь бы сохранить лицо и качество. Именно это мне, как руководителю, невероятно откликается. Это сильное, фундаментальное стремление к качеству. Желание сделать хорошо и по чести, согласно своим внутренним правилам. Жить в порядке и по чести важнее сиюминутной выгоды. Псков - это город, и люди, которые не продавали достоинство и принципы за деньги. При всем этом здесь живет очень практичное население, любящее комфорт и красоту. Кстати, знаете ли вы, что знаменитая фраза «Будет и на нашей улице праздник» пошла именно отсюда? В старину престольные праздники отмечались по улицам: на одной стоит церковь одного святого, на соседней — другого. А значит, когда придет время, праздник с гуляниями обязательно наступит и на твоей улице. Еще это город, где очень много живой истории, где ничего не сносят бездумно. Музей Ленина мирно соседствует с памятником Савве Ямщикову и современными скульптурами барсиков на набережных. Сейчас улицы активно приводят в порядок, благоустраивают — видно, что городом занимаются. Здесь мало грязи, и вы не встретите на каждом шагу бездомных, хотя, безусловно, жизнь есть жизнь и всяко есть. Вечерами улицы оживают: молодежь и люди постарше выходят на воркаут-площадки, сидят с видом на реку Великую, плавают на сапах и лодках, катаются на велосипедах. Город по факту сам живет той полноценной жизнью, которую предлагает туристам. Гостеприимство здесь хорошее, вежливое и настоящее.

Я — человек, «влюбчивый» в города, места и интересные проекты. Легко увлекаюсь атмосферными местами, яркими идеями, творческими или просто талантливыми и умными людьми. Видимо, компенсаторный механизм аналитического склада мозгов. Ну или просто склада мозгов - класс A, полы антипыль, мелкоячеистый, много товаров невостребованных, логистика принципа FIFO)) Но, как правило, быстрая увлечённость же легко и проходит: начинаешь видеть реальность такой, какая она есть, замечать шероховатости и недостатки. Но, тем не менее, очень часто именно эта легкая волна помогает искренне заинтересоваться, узнать что-то новое, подружиться. Или, как минимум, приятно провести время в короткие выходные и в командировках. Однако в моей жизни есть несколько совершенно особенных историй «взаимоотношений» с городами. Наверное, самая большая и главная после Москвы (а часто уже даже и помимо нее, хоть пока еще не «вместо») любовь — это Псков. Я очень давно знаю и люблю Псковскую область. Вернее, любим мы с мужем. Последние лет пять мы стабильно, минимум дважды в год, едем отдыхать на Псковщину. Добавьте к этому мои регулярные рабочие поездки по делам «Природного Кодекса» — получается, что в среднем 3–4 раза в год минимум я бываю в самом Пскове и в области. И частота этих визитов только нарастает. В этот раз, завершая очередную короткую поездку Себеж-Печоры-Псков-Себеж, хочу снова поделиться своими впечатлениеми о столице области. Города, как и люди, очень разные. Псков — это, с одной стороны, невероятно красиво архитектурно. Все продумано предками и бережно возрождено из руин. В общем и целом такой же древний и масштабный город - В. Новгород, которому я в свое время отдала больше 14 лет своей жизни и работы. Но В.Новгород меня никогда так не цеплял. С ним всегда присутствовало какое-то вечное внутреннее сопротивление - как в общении с богатым, насмотренным, сложным, но при этом несколько пафосным купцом. Кстати, древний период новгородской Руси до Ганзейского или начала Ганзейского периода меня всегда привлекала гораздо больше, чем поздняя. Путь из варяг в греки, центр древней Руси, обитель Ярослава Мудрого, Ингигерда, сила православия и всё такое. А потом пришла «партия холодильника», быстрой прибыли, Ганзейский союз - и как всегда в истории, венецианцы перекупили всех. Эхх.