Максим про недвижимость

Друзья, всем привет! 👋 Обычно здесь я рассказываю про конкретные ЖК, а уже внутри них мы смотрим квартиры, цены, ипотечные программы и условия покупки. Но сегодня предлагаю пойти от обратного. Не отталкиваться от конкретного жилого комплекса, а посмотреть, какие самые выгодные ипотечные программы вообще есть сейчас у застройщиков — и уже исходя из них выбирать проекты и квартиры. Собрал ТОП интересных ипотечных программ на сегодняшний день от надежных проверенных застройщиков 👇 1️⃣ Москва + Санкт-Петербург 🔥 5% на первые 2 года Далее — 17,3% — первоначальный взнос: от 50% — удорожание: 0% На мой взгляд, довольно интересный вариант, особенно если есть большой первоначальный взнос. Причём здесь важный момент: никакого удорожания квартиры нет вообще. Есть программы и с меньшим первоначальным взносом, но тогда ставка на первые два года будет выше. У этого же застройщика есть ещё один вариант: 👉 12,39% на весь срок — первоначальный взнос: от 20% — удорожание: 0% Тоже вполне рабочая история, особенно если нужна фиксированная ставка на весь срок кредита. 2️⃣ Москва + Санкт-Петербург 👉 12,39% на весь срок — первоначальный взнос: от 20% — удорожание: 0% Но есть нюанс: при использовании этой программы не действует дополнительная скидка застройщика. А скидки здесь бывают довольно существенными, поэтому итоговая стоимость квартиры может получиться ощутимо выше, чем, например, при покупке за наличные или по семейной ипотеке. Поэтому здесь нужно считать конкретную квартиру и сравнивать итоговую выгоду. 3️⃣ Москва 🔥 8% на первые 2 года Далее — 17,2% — первоначальный взнос: от 20% — удорожание: от 6% Здесь уже появляется удорожание, поэтому важно считать не только красивую ставку, но и полную стоимость квартиры с учётом программы. 4️⃣ Москва 👉 11,9% на весь срок — первоначальный взнос: от 30% — удорожание: 0% Хорошая ставка для сегодняшнего рынка, но программа действует не на все проекты застройщика. Нужно смотреть конкретный ЖК и конкретную квартиру. 5️⃣ Москва + Санкт-Петербург Здесь сразу две интересные программы. 🔥 0,1% на первый год Далее — 17,3% — первоначальный взнос: от 20% — удорожание: 0% Но есть нюанс: дополнительная скидка на квартиру при такой программе не действует. А по некоторым лотам она может быть весьма существенной. И второй вариант: 🔥 8,5% на первые 7 лет Далее — от 20,5% — первоначальный взнос: от 30% — удорожание: 0% — дополнительной скидки также не будет. Что в итоге? Как видите, даже сейчас на рынке есть программы со ставками 5%, 8%, 11–12% и даже 0,1%. Но смотреть исключительно на цифру ставки — неправильно. Важно считать всё вместе: первоначальный взнос + срок льготной ставки + удорожание квартиры + потерю скидки + ежемесячный платёж. И иногда программа с условными 12% на весь срок в итоге оказывается выгоднее красивых 0,1% или 5%. Если будет интересно, следующим постом могу взять конкретные квартиры по этим программам и показать уже в рублях: стоимость квартиры, первоначальный взнос и ежемесячный платёж. А пока НАПИШИТЕ мне в ЛС, расскажу подробнее об этих программах

Возможно, вы уже видели новость о том, что в Петербурге мужчина купил квартиру за 8 миллионов рублей, а вместе с ней получил… пожизненного жильца. Речь идет о пенсионере, который имеет бессрочное право пользования этой квартирой. Самое интересное, что случай это вовсе не уникальный. Более того, прямо сейчас у меня в продаже есть похожая квартира. А когда я подбираю варианты клиентам на вторичном рынке, подобные объекты встречаются примерно раз в 15–20 объявлений. Почему так происходит? Все дело в особенностях российского законодательства. Если человек когда-то отказался от участия в приватизации и написал официальный отказ, то он получает бессрочное право пользования квартирой. Даже если собственник меняется, это право, как правило, сохраняется, а лишить человека его крайне сложно. Поэтому купить такую квартиру вполне реально. Вопрос только в том, знаете ли вы об этом заранее. Как проверить квартиру? Конкретно по этой истории мы не знаем, как именно проходила сделка и какие документы запрашивал покупатель. Но при проверке подобных объектов желательно получать как минимум две архивные справки: ✅ Форма №12 — показывает, кто снимался с регистрационного учета и по каким причинам. Информация предоставляется за весь период существования объекта. ✅ Архивная форма №9 — позволяет увидеть, кто был зарегистрирован в квартире и на каком основании выписался. Да, получить эти документы удается не всегда, но именно они зачастую позволяют выявить подобные риски еще до покупки. Есть еще один нюанс В последнее время многие специалисты дополнительно запрашивают сведения из реестра воинского учета. Почему? Если собственнику была направлена повестка, а он ее проигнорировал, ему могут установить запрет на регистрацию сделок с недвижимостью. В таком случае сделка может просто сорваться. Поэтому при наличии такого риска эту информацию тоже желательно проверять. Именно в этом, кстати, и заключается одна из главных задач грамотного агента — заранее выявить подобные нюансы, чтобы после сделки не возникало неприятных сюрпризов. Первичка или вторичка? Очень часто на консультациях люди выбирают между новостройкой и вторичным жильем. И я всегда объясняю, что у вторички есть целый ряд юридических рисков, которые необходимо тщательно проверять. Пожизненное право пользования — лишь один из них. У новостроек подобных историй просто не бывает. При этом это вовсе не означает, что такие квартиры нельзя покупать. Можно. Но только если вы заранее понимаете, на что идете, и цена действительно компенсирует этот риск. Такие объекты должны стоить ощутимо дешевле рынка. Тогда в некоторых случаях это может быть вполне разумная покупка. Главное — чтобы для покупателя это не стало неприятным сюрпризом после регистрации права собственности. Если вы планируете купить или продать квартиру в Санкт-Петербурге или Москве, НАПИШИТЕ мне в личные сообщения. Первичная консультация по вторичной недвижимости у меня бесплатная. Разберем именно вашу ситуацию, обсудим риски, посмотрим рынок, сориентирую по стоимости и расскажу, какие варианты действительно стоит рассматривать. А дальше уже решите, хотите ли работать со мной в этом направлении.

🚀 На Петроградке наконец-то стартует новый проект. И, кажется, это один из самых интересных стартов этого лета. Как вы знаете по моим последним постам, сейчас на рынке новостроек настоящая проблема со стартами продаж. Застройщики практически ничего не выводят на рынок, и, если честно, их тоже можно понять. Но иногда действительно интересные проекты всё же появляются. И сегодня хочу рассказать как раз об одном из них. 📍 Петроградская сторона Для Санкт-Петербурга Петроградка — это одно из самых знаковых и престижных мест. Новых проектов здесь выходит крайне мало, а те, что появляются, обычно относятся к ценовому сегменту выше среднего. Но этот старт продаж выглядит довольно необычно. Речь идет о реконструкции исторического здания фабрики Отто Кирхнера конца XIX века. Проект реализует один из сильнейших петербургских девелоперов, который выступает его непосредственным застройщиком. Уже по концепции и наполнению можно сказать, что это будет проект уровня, близкого к бизнес-классу. И именно застройщик — одна из причин, почему к этому старту продаж стоит присмотреться особенно внимательно. В здании полностью заменят инженерные системы, перекрытия, окна и двери, при этом сохранят всю историческую эстетику: кирпичную кладку, лепнину, плитку, кованые элементы и оригинальную архитектуру. Что будет в проекте? ✅ 5 корпусов высотой от 2 до 5 этажей. ✅ Всего 119 апартаментов. ✅ Двухуровневые планировки. ✅ Апартаменты с отдельным входом. ✅ Варианты с видовыми балконами на Петропавловскую крепость. Для жителей предусмотрена собственная инфраструктура: 🏋️ Фитнес-зал. 💆 SPA-центр. 📚 Библиотека с биокамином. ☕ Переговорная с кофестанцией. 💻 Рабочее пространство. По расположению всё тоже очень достойно. Проект находится в самом центре Петроградской стороны — между станциями метро Горьковская, Петроградская, Спортивная и Чкаловская. До Горьковской — около 15 минут пешком. 💰 И самое интересное — цена. Поскольку это апартаменты, стартовая стоимость начинается примерно от 11,2 млн рублей. Для Петроградки это действительно очень привлекательный уровень входа. 📅 Старт продаж запланирован на 11 августа, но уже сейчас можно попасть в лист ожидания. Это позволит одним из первых выбрать лучшие лоты и приобрести их по стартовым ценам. ❗️Единственный момент, который важно учитывать: это не жилая недвижимость, а апартаменты. Но бояться этого точно не стоит. Для многих покупателей такой формат становится отличным вариантом как для инвестиций, так и для собственного проживания — главное понимать особенности такого статуса недвижимости. Если проект вас заинтересовал — НАПИШИТЕ мне в личные сообщения. Расскажу подробнее, покажу планировки, цены и помогу попасть в лист ожидания до официального старта продаж.

📈 Что там с ценами? Продолжаем нашу традиционную рубрику «Что там с ценами?». Вопрос, который я слышу уже много лет: «Когда квартиры начнут дешеветь?» Но реальность пока говорит об обратном. Свежая статистика подтверждает: за последний год новостройки в Санкт‑Петербурге подорожали на 23,3%. По темпам роста город уступает только Москве и Челябинску. При этом средняя цена квадратного метра уже достигла 398 тысяч рублей. И это происходит не на фоне ажиотажного спроса — рынок сейчас скорее спокойный. На него давят дорогая ипотека, изменения льготных программ и общая экономическая ситуация. Возникает логичный вопрос: почему тогда цены растут? Главная причина — дефицит нового предложения. Застройщики в основном продают уже запущенные проекты, а новые стартуют реже. В условиях неопределенности компании не спешат наращивать объемы. В итоге работает простая логика: меньше предложения — выше цена. Есть и долгосрочный тренд: 📐 средняя площадь квартиры в Петербурге снизилась до 41,4 м². Застройщики уменьшают метраж и оптимизируют планировки, чтобы удерживать доступный бюджет покупки. Что дальше? Ключевой фактор — нехватка новых стартов продаж. Когда они активизируются, пока неизвестно: рынок ждет улучшения экономической и геополитической ситуации. Пока же происходит постепенное вымывание текущего предложения. И когда наиболее интересные варианты закончатся, заменить их будет нечем. Поэтому я не ожидаю снижения цен. Скорее наоборот — постепенный рост на фоне ограниченного предложения. Если покупка недвижимости есть в планах, откладывать «до лучших времен» может быть не лучшей стратегией. Если нужна помощь с подбором квартиры — НАПИШИТЕ. Подберем вариант под ваши задачи, бюджет и условия покупки. И, как всегда, я не нагнетаю — просто показываю рынок таким, какой он есть.

Сегодня прошло одно из самых важных заседаний ЦБ по ключевой ставке. Регулятор снизил ставку всего на 0,25 п.п. — с 14,25% до 14%. Если честно, решение было ожидаемым. Но для рынка оно скорее разочаровывающее. Сейчас экономике очень нужны более дешевые деньги. И речь даже не столько о рынке недвижимости, хотя ему это тоже пошло бы на пользу. В первую очередь они нужны малому и среднему бизнесу. Высокая стоимость кредитов серьезно ограничивает развитие компаний, инвестиции и запуск новых проектов. Да, Центробанк по-прежнему опасается нового витка инфляции, и эти опасения вполне понятны. Но слишком долго сохранять высокую стоимость денег тоже невозможно. Если бизнес продолжит работать в таких условиях, последствия для экономики могут оказаться гораздо серьезнее. Поэтому я считаю, что до конца года ЦБ все равно будет вынужден продолжить цикл снижения ключевой ставки. Вопрос уже не в том, будет ли это происходить, а в том, насколько быстро.

Друзья, всем привет! 👋 Не теряйте меня. Постов не было несколько дней, но я никуда не пропал — просто выбрался в небольшой отпуск. Сейчас нахожусь в Карелии: наслаждаюсь северной природой, пытаюсь поймать свою трофейную рыбу и немного перезагрузиться. 🎣🌲 Но полностью отключиться от работы, конечно, не получается. За рынком недвижимости продолжаю следить каждый день. Правда, если честно, за эту неделю ничего принципиально нового не произошло. Главное событие, которого сейчас все ждут, — заседание Банка России по ключевой ставке на следующей неделе. Оно может задать направление не только рынку недвижимости, но и экономике в целом. Поэтому внимательно следим. Из неприятного — индекс Мосбиржи опустился ниже 2000 пунктов. Такие значения мы в последний раз видели в 2022 году. Настроения на рынке сейчас, мягко говоря, осторожные, поэтому посмотрим, с какими заявлениями выйдет Центральный банк и какие сигналы даст на будущее. Что касается недвижимости, здесь пока всё без изменений. Семейная ипотека продолжает работать на действующих условиях, никаких новых решений пока не принято. Вообще, в такие периоды экономической неопределенности я всё больше убеждаюсь в одной мысли: если есть свободные деньги, важно, чтобы они работали. Каждый сам выбирает подходящий для себя инструмент, но недвижимость по-прежнему остается одним из понятных и осязаемых активов. Если вы давно думаете о покупке квартиры — сейчас самое время спокойно разобраться во всех вариантах, пока условия не изменились и НАПИСАТЬ мне. А если, наоборот, планируете продать квартиру на вторичном рынке — тоже НАПИШИТЕ. Мы с командой проконсультируем, подберем оптимальную стратегию и поможем пройти всю сделку от начала до конца. Ну а я пока ещё немного наслажусь карельскими пейзажами и совсем скоро вернусь с новыми новостями. 😊

Возможно, кто-то знает, а кто-то нет, но вообще моя история с недвижимостью начиналась совсем не с недвижимости. Когда-то я вел канал, посвященный фондовому рынку, сам активно инвестировал в акции и параллельно уже работал с недвижимостью. Но после событий февраля 2022 года рынок изменился кардинально. Несмотря на то что многие продолжают инвестировать (и я тоже периодически это делаю), сегодня ситуация на фондовом рынке выглядит, мягко говоря, непросто. 📊 Что происходит сейчас? Индекс Мосбиржи — показатель состояния крупнейших российских компаний — впервые с февраля 2023 года опустился ниже 2200 пунктов. Некоторые примеры говорят сами за себя: • акции ВТБ обновляют исторические минимумы; • Газпром сегодня стоит примерно столько же, сколько стоил 18 лет назад. Причин этому несколько. Это и непростая геополитическая ситуация, и высокая ключевая ставка, из-за которой деньги остаются дорогими, и общая неопределенность в экономике. Добавьте сюда риски новых международных конфликтов — и становится понятно, почему инвесторы сегодня чувствуют себя очень осторожно. Конечно, для людей, готовых к повышенному риску, фондовый рынок может открывать интересные возможности. Но это уже история про готовность мириться с высокой волатильностью. Если же говорить шире, то у большинства людей для вложения капитала есть всего три основных варианта: • фондовый рынок; • собственный бизнес; • недвижимость. И если посмотреть на ситуацию сегодня, то фондовый рынок переживает тяжелый период. Малому бизнесу тоже непросто — высокая стоимость денег серьезно тормозит развитие. 🏡 Именно поэтому недвижимость снова выглядит одним из самых понятных и предсказуемых активов. Причем это подтверждается не только теорией, но и практикой. В Москве цены продолжают расти как на новостройки, так и на вторичное жилье. Аналогичная ситуация наблюдается и в Санкт-Петербурге. Буквально в прошлом посте я рассказывал, как несколько объектов моих клиентов были проданы достаточно быстро. Это еще одно подтверждение того, что люди продолжают выбирать бетон. И знаете, что сейчас особенно интересно вспоминать? Еще год-два назад под моими видео и постами регулярно писали, что «риелторы загоняют людей в недвижимость», что рынок вот-вот рухнет и квартиры можно будет купить за бесценок. Прошло время. И если сравнить стоимость многих объектов тогда и сейчас, то некоторые из них выросли в цене практически в два раза. Поэтому свою позицию я не меняю. Недвижимость — это, возможно, не тот актив, который чаще всего приносит десятки иксов. Хотя и такие истории случаются. Но это один из самых надежных способов сохранить капитал, особенно в периоды, когда вокруг слишком много неопределенности. Согласны? 👍 - да, бетон-это надежно 🤔 - нет, сейчас лучшее время покупать акции 🐳 - жду серьезного падения цен на недвижимость