Рудаков Недвижимость

Две новые реконструкции в центре Оба проекта в зданиях бывших типографий. Центр Комплекс корпусов 1888 года на улице Правды — в двух кварталах от Пяти углов, 8 минут на машине до Московского вокзала, пешком до Невского минут 15, две станции метро рядом. Высокие потолки, арочные своды, обнажённая старая кирпичная кладка, метровой толщины стены и несколько тихих дворов. Это апартаменты, но не отельные — жилой формат без гостиничного управления. Впрочем, можете организовать его сами, если такова ваша инвест-стратегия. Планировки на любой запрос: от маленьких студий до лотов с несколькими спальнями, средняя площадь около 50 метров. Фасадных мало — почти вся квартирография смотрит во внутренние дворы. Территория обещает быть приятной: ландшафт, дорожки с подогревом, чугунные плиты и типографские литеры в мощении, свой спортзал, переговорные, ресторан и пекарня в парадной группе. Отделка «белая»: стяжку сделают, исторический кирпич пескоструят и оставят открытым, своды сохранят — половину интерьера вам уже нарисовали в 1888 году. Паркинга нет: это реконструкция старого квартала, и технических условий для гаража не существует в природе. Цены на старте на 20–25% ниже других строящихся домов в центре. Место удачное, современных домов там практически нет и не будет, выбор планировок пока есть. Хорошо подойдёт как «пиджачная» квартира, сдаваться будет дорого, а рост метра к сдаче обещает быть. Петроградка Тоже реконструкция типографских корпусов на Большой Пушкарской улице, на сей раз в фабрике Отто Кирхнера 1894 года постройки. Отто Францевич печатал здесь ежедневники и календари на всю империю. В одну сторону пойдёте — рестораны и бутики Большого проспекта, в другую по тихим улицам выйдете к Александровскому парку и Петропавловке. Будущий судебный квартал с новым парком недалеко, театр Эйфмана по соседству достраивается. Здесь пять малоэтажных корпусов, лотов меньше, чем на Правды, а фасадных окон больше, средняя площадь апартов выше. Паркинг есть, но лучше бы его не было - мест очень мало и все закреплены за самыми большими лотами. Зато свой закрытый двор, резидентская гостиная с камином и библиотекой, а к спортзалу примыкает приватный спа. Цены примерно на 25% выше, чем на Правды (оно и понятно — Петроградка нынче дороже центра), а сдача проекта попозже. Как всегда, на старте продаж вам будут проданы определенное количество лотов, а к концу дня цены уже поднимутся и будут расти быстрее, чем типография печатала свою продукцию. Понятное дело, что семейной ипотеки в этих проектах нет, зато есть рассрочки. 📱Больше информации о домах — пишите мне лично 👉 @rudakov_broker. Все цены и планировки у меня уже есть. Вместе встанем в лист ожидания. l Консультации l Продавцам l

Ошибка инвесторов. Часть вторая. Первая здесь 6. Перекрытия Вряд ли вы выберете себе квартиру в доме с деревянными перекрытиями, ведь звучит как-то очень ненадежно. Таких домов в центре Петербурга много, далеко не всех надо бояться, но покупатели всё равно боятся. Этот пункт будет срезать вам клиентов еще до просмотров. 7. Паркинг Если у вас высокий или средне-высокий сегмент в современном доме (ну а других сегментов в новых домах в центре и нет), запасайтесь хотя бы одним местом в гараже дома. Покупатели не хотят квартиру без машиноместа. Если квартира большая семейная, то как минимум мониторьте, есть ли еще места в продаже, чтобы "подложить" их клиенту по первому требованию. 8. Планировка Не меньше двух ванных комнат от двух спален, гардеробные, постирочная. Функциональные помещения выходят в первые ряды при выборе планировок. 9. Техника Если у вас высокий сегмент, то Miele и Asko — это база. Так считаю не я, так считают покупатели. Многие думают: если есть эти бренды, то и всё остальное в квартире сделано хорошо (реально, я слышал такое от своих клиентов не раз). При этом можно смело ставить стартовые линейки этих производителей, на конкретные модели никто не смотрит. 10. Локация Самый очевидный пункт, с ним всё понятно. И всё же. Не то чтобы существуют плохие локации, но под многие из них надо делать свою планировку, свой уровень ремонта и наполнения. Это касается и многих конкретных домов. Причем ошибка в несоответствии работает в обе стороны: Бывает "переремонт" в менее дорогих кварталах (или, к примеру, в не самом удачном старом фонде - не та лестница, окна во двор и т.д.) и тогда клиенты, которые могут позволить себе эту стоимость за метр, пойдут в другие районы. Чем роскошнее и красивее квартиры, тем больше они будут сами говорить про несоответствие. Но ещё чаще обратное — "недоремонт" в изначально дорогом доме. Даже если это делает цену достаточно привлекательной, то целевая аудитория дома все равно пропустит ваш лот - у них есть средства на покупку, которые позволяют им выбрать привычное качество, а не экономию. Особенностей "эффективного флиппинга", конечно, гораздо больше, чем пунктов в двух последних постах. Но, как минимум, с этими уже можете сверяться, когда подыскиваете себе лот для работы. l Консультации l Продавцам l

О Петербурге Телеграм-каналы о Петербурге делятся на два лагеря. Либо про город — закаты, кофейни, крыши, — либо про недвижимость: цены за метр, ставки, прогнозы. Посередине почти пусто. Хотя, казалось бы, квартиры в этом городе покупают именно из-за этого города. Поэтому канал «Друг, это Петербург» я отмечу: он как раз про жизнь — но с пониманием, что жизнь эта происходит в домах и районах. Что понравилось лично мне: — Маршрут по Петроградской стороне — в этих местах я бываю и сам. — Архетипы петербуржцев летом — найдёте там себя, соседей и, вполне возможно, своего агента. — Тренировки под открытым небом — пять мест от Таврического сада до Новой Голландии, пока погода благоволит. Если любите Петербург не только из окна своей квартиры — загляните!  #реклама

Ошибки инвесторов Так сложилось, что я уже 12 лет я занимаюсь жилой недвижимостью в центре Петербурга. Опыт и насмотренность, что уж тут скрывать, большие. Я много работаю, общаюсь или просто наблюдаю со стороны за инвесторами (флипперами), которые перепродают квартиры после выполненного ремонта. И очень часто вижу обидные ошибки у "начинающих", которые приводят к снижению ликвидности лота, увеличению срока продажи и повышенной тревожности продавца. Плюс эти оплошности ложатся на все более требовательных покупателей среди молодого поколения (этими наблюдениями я тоже как--нибудь поделюсь). Давайте обсудим хотя бы некоторые из них. Это база: 1. Этаж Покупка в старом фонде на 5 этаже без лифта ставит большой экономический крест на вашей идее. Вашими покупателями не станут люди пенсионного и предпенсионного возраста, не купят семьи с маленькими детьми, не купят те, кто детей планирует. Да и вообще никто не купит — бесплатное кардио продаётся плохо. Почти всё это относится и к 4 этажу без лифта. Выше третьего — только с ним. Это же касается и 1 этажа. Такие квартиры априори дисконтные, и цена будет единственным фактором, влияющим на темпы продажи. Что не очень бьётся с инвестиционной идеей вашего труда. 2. Лестница Впечатление от вашей квартиры у клиентов начнётся именно с неё. Роскошный интерьер, в который вы вложили много денег и сил, разбивается об узкую чёрную лестницу либо парадную в плохом состоянии. Чёрных лестниц (со двора) надо стараться избегать (но все зависит от ценового сегмента вашей квартиры) , а в парадной, скорее всего, придётся делать ремонт за свой счёт. Понимаю, не хочется, но это: а) сокращает срок экспозиции лота б) увеличивает добавленную стоимость — хороших лестниц в Петербурге по-прежнему очень мало. в) позволит покупателям закрыть глаза на некоторые субъективные недостатки квартиры. Убежден, что лестницы до сих пор самый недооценённый пункт у флипперов. 3. Узаконенная планировка 10 лет назад на это никто не смотрел, сейчас клиенты стали гораздо более недоверчивы к изъянам документов и несогласованная планировка превращается в рыночный якорь вашего инвестиционного объекта. Якорь, напомню., тянет вниз. 4. "Оптимизация" налогов То есть занижение суммы в ДКП. Доверие между продавцами и покупателями сильно подорваны из-за событий на рынке за последние пару лет, так что на занижение практически никто не соглашается. Имейте это в виду, когда строите бизнес-модель вокруг приглянувшегося лота. 5. Комплектация квартиры  Чем больше покупателю надо докупить/установить/заказать в квартиру самостоятельно, тем дольше ваша квартира будет продаваться. Рынок требует 100% комплектации, вплоть до постельного текстиля, техники, сервированного стола, а робот-пылесос уже должен деликатно жужжать под ногами. Квартира должна выглядеть и ощущаться так, чтобы клиенты не хотели из нее уходить и при этом им уже ничего не надо в ней делать, только жить. Свет, аромат, текстиль, сервировка - все играет роль в принятии решения. Больше текста в один пост не влезает, так что вторая часть скоро. l Консультации l Продавцам l

Терраса у Новой Голландии Смелая квартира на трёх уровнях напротив Новой Голландии - огромная гостиная со стеклянной крышей, собственная терраса с обзором на 360°: крыши, купола и весь остров-парк как на ладони. Летняя кухня, гриль, солярий — и салюты как будто лично для вас. 📍наб. Адмиралтейского канала, 29 📐236 кв.м 💸 129 000 000 руб. 🟠2 спальни 🟠3 ванные 🟠2 гардеробные 🟠Терраса Это примечательный вариант "пиджачной" квартиры в Петербурге, если без оглядки на бюджет. Впрочем, мы открыты к диалогу. 🚀Больше информации - пишите мне l Консультации l Продавцам l