WEWALL | Коммерческая недвижимость

Что происходит с ценами и спросом на готовые офисы в новых бизнес-центрах? Собрали наблюдения WEWALL по текущему рынку — отдельно по аренде, продаже и ритейлу вместе с Евгением Тамошиным (оригинальный текст). ⚡️Аренда офисов ⚫️Офисы без отделки практически не сдаются. Исключение — крупные блоки от 2 000 м². ⚫️Блоки до 1 000 м² в бетоне остаются невостребованными (собственнику всё равно приходится инвестировать в отделку). ⚫️Офисы с качественной отделкой сдаются значительно быстрее. В среднем — до 1,5 месяцев после завершения работ. ⚫️На Савёловской, в Филях и на Ленинском проспекте ставки находятся примерно в одном диапазоне — 55–65 тыс. ₽/м² в год для готовых офисов. ⚫️Собственники неохотно дают дисконт: в отделку уже вложено порядка 85–120 тыс. ₽/м², и эти инвестиции необходимо вернуть. ⚡️Продажи Основные продавцы сегодня: 1️⃣инвесторы, которые покупали офис на стадии строительства с расчетом на продажу после ввода. Готовые объекты сейчас выставляются примерно по 500–650 тыс. ₽/м², возможна рассрочка до шести месяцев. 2️⃣собственники, которым нужны оборотные средства или которые не готовы финансировать отделку. В таких сделках встречается дисконт до 20% от рынка, но рассрочка обычно отсутствует. 🟠Что происходит со спросом ⚫️Конечные пользователи рассматривают площади от 150–200 м². Маленькие блоки интересуют их значительно меньше. ⚫️Если покупатель уже определился с проектом, сильного торга обычно нет. ⚫️Наличие машино-мест становится одним из факторов сделки: их дефицит может быть причиной отказа от покупки. ⚫️Отделка повышает ликвидность объекта, но сама по себе не дает сопоставимой премии к цене. Ее основная ценность — возможность быстрее продать офис без дисконта. ⚡️Ритейл в новых БЦ Здесь ситуация сложнее. Арендаторы часто ждут, пока заполнится офисная часть бизнес-центра. Особенно долго могут простаивать помещения без отдельного входа и хорошей видимости с улицы — иногда более 1,5 лет после ввода. ➡️ Поэтому для ритейла отделка вторична. Ключевые факторы: трафик, видимость и расположение помещения. 🔥Что это означает для инвестора Сейчас на вторичном рынке можно найти готовые офисы примерно по 430–550 тыс. ₽/м² с ориентиром на окупаемость 8–9 лет. При этом сопоставимые строящиеся объекты предлагаются от 600 тыс. ₽/м² и выше, а их будущая экономика пока остается расчетной. Поэтому готовый офис на вторичке сегодня может быть интереснее не только из-за цены. Инвестор сразу видит фактическую аренду, арендатора, расходы и реальную доходность. 🟠 Именно такие объекты со скидками и срочными продажами мы публикуем в чате Док-Пак. Переходите в Док-Пак и получайте ликвидные и выгодные объявления.

CRM и менеджеры: что между ними не так? 🔍 Для девелопера и агентства многие CRM по-прежнему выглядят так, будто их проектировали лет 10–15 назад + завышенная стоимость. Основные решения на рынке — AMO и Битрикс24. Они закрывают базовые задачи, но для недвижимости остаётся много очевидных ограничений: неудобная работа с объектами, дорогая инфраструктура, сложные настройки сделок, интеграций и мобильных приложений. ➡️Почему так? Потому что большинство CRM создавались как универсальные продукты. Одна система должна подходить и агентству недвижимости, и производителю мебели, и интернет-магазину. В результате бизнес адаптируется под CRM, а не CRM под бизнес. 🟠Для руководителя это тоже проблема. Менеджеров приходится постоянно контролировать: заполнена ли карточка, внесены ли коммуникации, актуален ли статус сделки. В 2026 году значительная часть этой работы всё ещё выполняется вручную. ➡️Пропустили данные — получили некорректную аналитику. ➡️Не зафиксировали коммуникацию — потеряли часть истории клиента. ➡️Уволился менеджер — вместе с ним может исчезнуть и значительная часть контекста по сделкам. 🟠Для менеджера ситуация не лучше. Весь день встречи, показы, звонки и переговоры. А вечером нужно восстановить по памяти, что происходило с каждым клиентом, и занести это в систему. И получается…дополнительная отчётность. 🟠Мы в WEWALL работаем над собственным решением. Хотим сделать систему, которая будет учитывать специфику рынка недвижимости и действительно помогать менеджеру: работать с объектами, сопровождать сделки, автоматически собирать данные и формировать отчётность. Нам интересно узнать мнение агентов (опрос ниже) ➡️

▶️Перед покупкой офиса в STONE Савеловская посмотрите это видео Новый обзор от исполнительного директора WEWALL Евгения Тамошина. За 7 минут вы узнаете: ➡️как будет развиваться проект и район; ➡️сколько сегодня стоят офисы на покупку и аренду; ➡️как получить выгоду 20–30% при покупке помещения с нами. Видео уже готово к просмотру ➡️ 📹Смотреть с VPN 📹Смотреть без VPN

🔥Три офисных лота с эксклюзивным дисконтом Срочная продажа. Если вы искали офис для инвестиций или собственной компании — добро пожаловать! Мы согласовали специальные условия по трем готовым объектам. 1️⃣STONE Towers | Башня B Площадь: 141,3 м², 8 этаж Цена: 69,2 млн ₽ (490 000 ₽/м²) Выгода от рынка: 19,8 млн ₽ Оценка: ⚫️доход от аренды — от 765 тыс. ₽/мес. или 9,2 млн ₽/год; ⚫️средняя доходность — 18,2% годовых с учетом затрат на ремонт и налогов. 2️⃣STONE Towers | Башня D Площадь: 279 м², угловой офис, 3 этаж Цена: 136,9 млн ₽ (490 000 ₽/м²) Выгода от рынка: 22,4 млн ₽ Оценка: ⚫️доход от аренды — от 1,62 млн ₽/мес. или 19,4 млн ₽/год; ⚫️средняя доходность — 19,3% годовых с учетом затрат на ремонт и налогов. 3️⃣STONE Савеловская Площадь: 65,8 м², 5 этаж Цена: 29 млн ₽ (440 730 ₽/м²) Выгода от рынка: 11,8 млн ₽ Оценка: ⚫️доход от аренды — от 301 тыс. ₽/мес. или 3,6 млн ₽/год; ⚫️средняя доходность — 15,8% годовых с учетом затрат на ремонт и налогов. Для профессиональных инвесторов и экспертов ниже прикладываем финансовые модели по каждому лоту. 🟠 ЖМИТЕ на слово «ОФИС» для получения подробных коммерческих предложений и организации просмотра.

Встречали такое, когда готовый проект выглядит лучше, чем на рендерах? Обычно покупатели остаются с неоправданными ожиданиями. Но с бизнес-центром у метро «Кунцевская» все наоборот — в жизни выглядит намного лучше, чем на рендерах: лобби, фасады, благоустройство. Важно — здание прямо у метро, а не в 20-ти минутах. Слабые рендеры = распродано не все, и это шанс заполучить готовый офис в роскошном проекте. Сейчас в продаже около 6 000 м²: есть небольшие офисы и этажи целиком 🔥 🟠Мы договорились о специальных условиях для наших клиентов. Пишите — расскажем детали и организуем экскурсию на проект. А для тех, кто хочет больше авторской аналитики и личных наблюдений, оставляем ссылку Telegram-канал автора — Евгения Тамошина: https://t.me/kabinet_tea/338

Как снижение ключевой ставки повлияет на рынок коммерческой недвижимости ❓ Сегодня делимся авторским постом от руководителя направления консалтинга девелоперов Романа Узинюк. В пятницу ЦБ снизил ключевую ставку с 14,25% до 14%. Само снижение небольшое, но важен сигнал: цикл смягчения денежно-кредитной политики продолжается, хотя ЦБ действует максимально осторожно. Почему? Экономика постепенно замедляется, кредитование и инвестиционная активность остаются сдержанными, но инфляционные ожидания бизнеса и населения все еще высоки. Поэтому регулятор не спешит резко удешевлять деньги. 💡Что это значит для рынка коммерческой недвижимости? Высокая ставка всегда бьет по недвижимости сильнее, чем по многим другим активам. Девелопмент — капиталоемкий бизнес, где стоимость финансирования напрямую влияет на себестоимость проекта. Чем дороже деньги, тем сложнее запускать новые проекты, тем выше стоимость строительства и тем осторожнее становятся девелоперы. Но ставка влияет не только на предложение, а еще и на спрос. Когда депозит способен приносить сопоставимую с коммерческой недвижимостью доходность, многие инвесторы выбирают более простой и ликвидный инструмент. В таких условиях растет роль скидок, рассрочек и небольших лотов, которые помогают сохранить привлекательность объектов. При этом возникает интересный эффект: спрос снижается, но и цены не могут существенно упасть. Себестоимость строительства, земли и финансирования уже слишком высока. Поэтому рынок скорее адаптируется через сокращение новых стартов, увеличение рассрочек и более жесткую конкуренцию между проектами. ➡️ Что дальше? Снижение ставки до 14% — позитивный сигнал, но пока рано говорить о быстром возвращении дешевых денег. Даже ЦБ ожидает достижения целевой инфляции только в 2027 году. При дальнейшем снижении ставки доходность вкладов постепенно будет уменьшаться, а часть капитала начнет искать альтернативы. Исторически одним из первых бенефициаров такого процесса становится коммерческая недвижимость — особенно готовые объекты с действующим арендным потоком. Они позволяют инвестору сразу оценить доходность и не брать на себя строительные риски. Именно поэтому сегодня ключевой вопрос для рынка уже не в том, снизит ли ЦБ ставку еще, а в том, с какой скоростью деньги будут возвращаться из депозитов в реальные активы. 📝 Полную авторскую версию с разбором работы денежно-кредитной политики, историческими примерами и более детальным прогнозом можно прочитать в Telegram-канале Романа Узинюка https://t.me/gde_invest/570

Узнаем ваши интересы БЛИЖЕ Мы хотим не только давать вам актуальную информацию по рынку коммерции, но и узнать об интересующих вас темах: о чем вам было бы интересно поговорить с экспертами WEWALL? Выберите тему, которую хотели бы разобрать подробнее ➡️

Почему некоторые объекты мы не рекомендуем клиентам? Не потому, что они плохие. А потому, что риск не всегда соответствует потенциальной доходности. Одна из самых распространенных ошибок частных инвесторов — оценивать объект только по обещанной прибыли. На практике инвестиционное решение всегда строится на соотношении риска и ожидаемого результата. Именно поэтому часть объектов, которые попадают к нам на анализ, мы не рекомендуем. На что мы обращаем внимание в первую очередь? 1️⃣Риски реализации проекта Если речь идет о строящемся объекте, мы оцениваем не только сам проект, но и девелопера: его опыт, репутацию, соблюдение сроков по предыдущим объектам, качество строительства и вероятность отклонений от заявленной концепции. Даже привлекательная финансовая модель не компенсирует высокий риск реализации проекта. 2️⃣Финансовые риски Самая частая причина отказа — несоответствие цены реальной стоимости актива. Мы регулярно сталкиваемся с ситуациями, когда прогнозируемая доходность строится на слишком оптимистичных предположениях: завышенных арендных ставках, нереалистичном росте стоимости объекта или маркетинговых финансовых моделях. Наша задача: проверить, насколько эти ожидания достижимы в реальных рыночных условиях. 3️⃣Юридические и операционные риски На вторичном рынке особое значение имеют документы, история объекта, существующие договоры и обязательства собственника. Иногда именно юридическая проверка становится причиной отказа от сделки. Отдельная категория — объекты, где заявленные преимущества не подтверждаются документально. Например, помещение продается с обещанием будущего арендатора, но никаких юридических гарантий этому нет. Высокий риск сам по себе не означает, что объект плохой. Если он компенсируется ценой, а стратегия инвестора допускает такие сделки, подобный актив может быть интересен. Наша задача — дать объективную оценку, чтобы решение принималось на основе анализа, а не маркетинговых обещаний. 🟠Если вы рассматриваете покупку коммерческой недвижимости и хотите понять реальные риски, доходность и перспективы объекта — оставьте заявку на консультацию. Команда WEWALL проведет комплексную оценку и поможет принять взвешенное решение.