Артем Цогоев | Недвижимость

☕️ Формат coffee-to-go (кафе навынос) придумали в 1964 году: американская сеть 7-Eleven первой начала продавать кофе навынос в бумажных стаканчиках. В России он стал популярен в конце нулевых, на волне московского бума кофеен, а по-настоящему массовым - после 2013 года, когда заработала франчайзинговая модель: в том же году в Ижевске появилась Coffee Like, а дальше сегмент рос уже сам - Cofix, One Price Coffee, Coffee Way, «Правда кофе» и десятки локальных брендов. 🌏 Самая крупная сеть формата to go в мире - китайская Luckin Coffee с 35 тыс. точек: плотное покрытие густонаселенных городов, стандартизированные точки с выдачей заказа и технологичная модель, рассчитанная на быстрое развёртывание и высокую пропускную способность. 📊 Выручка микрокофеен растёт в основном за счёт цен, а не новых точек - в Москве рынок близок к насыщению, и рост сетей упирается в недвижимость: удачные места на трафике заняты, а новые сдаются очень дорого. Требования продиктованы самим форматом: площадь от 10 до 30 м2, первая линия с отдельным входом, интенсивный пешеходный трафик (метро, ТПУ, деловые кластеры), витринное остекление и место под вывеску, мощность под кофемашины и холодильное оборудование, водоснабжение и канализация. Посадки нет, кухни нет - вся бизнес-модель держится на одном факторе: сколько людей проходит мимо. Отсюда и готовность платить за помещения суммы, немыслимые для кофеен с зоной посадки. 🏙 Типичный пример кофейни to go в классной локации - помещение 9,8 м2 на Солянке, 2/6, в ЦАО, у метро «Китай-город», с арендатором «Правда кофе». Угловое здание на выходе из перехода, рядом Ильинский сквер, Старая площадь, Зарядье и деловой кластер вокруг администрации Президента. Отдельный вход с фасада, потолки 4,3 м, мощность 10 кВт - ровно тот набор, который любая сеть кофе навынос и ищет. 💰 Коммерческие условия: ставка ₽397 т./мес (4,76 млн ₽/год), цена ГАБа - 61,5 млн ₽. Стоимость метра поражает - ₽6,3 млн. Но это нормальная особенность микроформата: покупается трафик и защита инвестора, которая в стрит-ритейле строится прежде всего на качестве локации, а не на имени арендатора. Почти 10 м2 с отдельным входом на выходе из метро в центре ЦАО при любом сценарии быстро найдут нового арендатора того же формата - желающих хватает, а свободных мест почти нет. 🔄 Если даже арендатор по какой-то причине съедет, пересдать помещение можно будет быстро. Спрос на 10-15 м2 на первой линии у метро формируют десятки сетей и сотни франчайзи, которые ищут именно такие помещения и не находят - хорошие места заняты. ⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

🏗 Застройщик «Страна Девелопмент» анонсировал старт бронирования в жилом комплексе премиум-класса «Ридж». Адрес: Москва, 4-я улица Марьиной Рощи (территория бывшего Рижского грузового двора). 📌 Место: для любителей шпал в самый раз. С севера и востока участок окружают ж/д пути. 🏢 Проект: пока что четыре жилых дома, офисы, коммерция и парящий парк на высоте 60 м. Первая очередь - дом на 9 секций и 672 квартиры. Отделка white box, потолки от 3,1 м. 💵📐 Цены и планировки: ☪️ от ₽16,5 млн за 28,6 м2 или ₽577 т./м2 1️⃣ от ₽18,4 млн за 34 м2 или ₽541 т./м2 2️⃣ от ₽24,6 млн за 56 м2 или ₽439 т./м2 3️⃣ от ₽35,8 млн за 79 м2 или ₽453 т./м2 💸 Условия покупки: якобы есть рассрочка с ПВ от 30% сроком до 4 лет. ⭕️ Окружение: премиума здесь много (как и шпал), так что сравнивать есть с чем. MOD от MR Group уже готов и стоит ₽525-690 т./м2. ЖК Pride «Пионера» тоже сдан, от ₽470-865 т./м2. ЖК TATE достроят в следующем году, ценник стартует с ₽520 т./м2. Ну и «Эталон» продаёт «Мариин Парк» от ₽550 т./м2. ✅ Срок сдачи первой очереди - 2-й квартал 2030 года. ⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией 👍 Беру на всю котлету 🔥 Опять оверпрайс 👀 Вижу инвест #стартпродаж

📍 Офисных небоскрёбов в Москве всего 12, и 11 из них стоят в Москва-Сити. На весь остальной город - одна башня. ➡️В STONE выпустили исследование этого сегмента офисных зданий (выше 200 метров): 1 391 тыс. м2 офисов, или 6% всего офисного рынка Москвы. Самая высокая офисная башня - «Федерация», 374 метра и 97 наземных этажей. Только 4 здания из 12 чисто офисные, остальные разбавлены жилыми апартаментами. ▫️ Себестоимость небоскрёба начинается от ₽500 тыс./м2 полезной площади, это более чем на 30% выше средней себестоимости нескребущего неба объекта класса А. Плюс повышенные требования к конструктиву, инженерии и пожарным системам. Жилых высоток девелоперы строят и анонсируют в 3 раза больше, чем офисных (25 против 8). 🏗️ Сейчас строится и анонсировано 8 офисных небоскрёбов на 968 тыс. м2. Самый высокий - 400-метровая башня в Москва-Сити под штаб-квартиру Wildberries&Russ. Третье место занимает STONE SKY Ходынка: 255 метров, 55 этажей, первый небоскрёб Ходынского поля. ➡️Блоками и этажами небоскрёбы продаются всего в 5 проектах, а видовые этажи (с 40-го и выше) - лишь в двух. Ставки аренды на видовых этажах на 15-20% выше средних по рынку и доходят до ₽115-120 тыс./м2 в год с НДС.

🏢 Всё чаще слышу одну и ту же мысль, которая меня... мягко говоря удивляет: якобы покупатели коммерческой недвижимости больше не смотрят на доходность и окупаемость, ставку аренды и денежный поток. Теперь главное - красивый проект, качественная архитектура, правильная среда и долгосрочная ценность. 🤨 Чего? Красивый объект действительно может быть визуально лучше некрасивого. Но это ещё не делает его хорошей инвестицией. 🎭 Нет, бывает, конечно, что человек (как правило, неопытный) «влюбляется» в объект недвижимости, и чтобы защитить свою влюблённость начинает искать аргументы в её пользу. И находит - это обычная рационализация эмоций. 🚗 В недвижимости это встречается постоянно. Кто-то покупает квартиру, потому что ему понравился вид из окна. Кто-то инвестирует в light industrial из-за красивого благоустройства. Кто-то приобретает помещение, потому что ему самому хотелось бы там работать. И всё это в инвестиционных целях. Или нет? 🏆 А дальше эти люди часами могут убеждать себя и остальных в том, что это трофейный актив, становящийся долгосрочной ценностью. Но я быстро порчу им настроение. 💰 Арендатору, если говорить совсем честно, красота сама по себе не интересна. Его интересует выручка. Именно поэтому, например, самые доходные торговые помещения нередко находятся не в премиальных кварталах с дизайнерскими фасадами, а возле метро, остановок, рынков и народных троп. 🎯 Самые дорогие ошибки на рынке происходят тогда, когда инвестор выбирает объект так, как будто покупает игрушку для себя. Ему нравится проект. Нравится район. Нравится атмосфера. А цифры - это так, побочка. 🍅 В результате - любовь проходит, а помидоры вянут. ❓Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Не надо выбирать коммерческую недвижимость сердцем - лучше мозгом. Любовь по расчету лучше, чем по залёту - я здесь исключительно про коммерческую недвижимость рассуждаю! 👍 Учусь на чужих ошибках. 🔥 Узнаю свои ошибки! 👀 Спасибо, Кэп

📊 По данным NF Group, за десять лет рынок гибких офисов Москвы вырос почти в десять раз: с 43,8 тыс. м2 в 2016 году до 426 тыс. м2 по итогам I полугодия 2026 года. Сейчас в столице работают 154 площадки на 62,2 тыс. рабочих мест, плюс 11% год к году. 🚀 Основной рывок пришёлся на 2019-2022 годы - с 148,2 тыс. м2 до 364,7 тыс. м2. Дальше темп сдулся: 377,8 тыс. м2 в 2023-м, 394,8 тыс. м2 в 2024-м, 411,7 тыс. м2 в 2025-м. Прибавка последних лет - около 17 тыс. м2 в год, то есть один средний бизнес-центр. 🪑 Но есть проблема. На июнь 2026 года у сетевых операторов пустовало 10 894 рабочих места, или 20% от учитываемого объёма. Каждое пятое раб. место не приносит оператору ничего, кроме расходов на его содержание. 📉 Спрос слабый. В I полугодии закрыто 18 сделок - на 45% меньше, чем годом ранее. Их совокупная площадь 12,4 тыс. м2, минус 61% год к году. Крупнейшая сделка - девелопер КОЛДИ арендовал 4 030 м2 или 557 рабочих мест у ASPACE на их площадке «Кузнецкий мост». Одна эта сделка дала треть всего полугодового объёма. 💰 Средняя ставка пока держится на ₽57 тыс. за рабочее место в месяц с НДС. Дороже всего рабочие места в коворкингах в Белорусском деловом районе - ₽75,9 тыс., в Павелецком ₽74,2 тыс., в центре ₽61,3 тыс., в Ленинградском ₽58,4 тыс. «Москва-Сити» с ₽54,5 тыс. оказалась дешевле среднего по рынку. 🏗 Предложение при этом растет. Во II полугодии анонсированы семь готовых площадок на 20,1 тыс. м2 и ещё один офис под конкретного клиента на 1,7 тыс. м2. За полгода рынок получит больше метров, чем законтрактовал за предыдущие шесть месяцев. ☝️Напомню, что операторская модель коворкинга устроена так: помещение арендуется на 7-8 лет, оператором в отделку и мебель вкладываются свои и заёмные деньги, а выручка собирается помесячно с рабочих мест. Обязательства фиксированные, доходная часть - плавающая. 💵 Частные инвесторы с небольшим капиталом могут инвестировать в рынок гибких офисных пространств только одним способом - купив долговые ценные бумаги или ЦФА операторов. На рынке представлены только облигации ASPACE с купоном 22,25%. Ни SOK, ни «Ключ», ни Workki, ни Space 1 на долговой рынок не выходили. ⚠ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

💉 Знаете, что я заметил? Пока все спорят, что надёжнее - аптека или супермаркет, тихо и незаметно выросла целая новая категория арендаторов. Косметология. Да-да, те самые клиники эстетической медицины, куда на процедуры ходит и стар, и млад. И если помещение расположено в правильном месте, арендатор из этой новой категории имеет все шансы арендовать его очень дооооолго. 📊 Цифры за 2025 год говорят сами за себя: рынок инъекционной косметологии прибавил 34% в деньгах и дошёл до 59 млрд ₽, а количество «уколов красоты» выросло на 32%, до 11,5 млн процедур. Аппаратная косметология рванула ещё сильнее - объём увеличился в полтора раза, до 244,8 млрд ₽, при 23,1 млн проведённых манипуляций (+40% год к году). На 2026-й участники рынка ждут прироста ещё на 15-20%. Судя по этим цифрам, выручка клиник эстетической медицины в наши трудные времена будет расти, а не съёживаться. 🌐 Приятное для инвестора в недвижимость: этому бизнесу не угрожает онлайн. Совсем. Лазерные процедуры, инъекции, аппаратная косметология - жертве красоты нужно прийти лично, а рядом должен находиться специалист с лицензией. И аудитория у косметологии, кстати, уже давно не только женская: мужчины подтянулись за дамами и ходят сами «на процедурки». Честно говоря, и меня жена пыталась затащить... 🔒 Отдельная история - медицинская лицензия. Она оформляется на конкретный адрес. Захотел переехать - придётся заново готовить кипу бумаг для переоформления лицензии. Поэтому клиника сто раз подумает, прежде чем искать что-то подешевле за углом. Для собственника помещения это, согласитесь, приятная страховка. 📍 Требования к помещениям у косметологов при этом достаточно понятные: первая линия с отдельным входом и витринным остеклением, наличие водоснабжения и канализации, достаточная электрическая мощность под аппаратуру, требования к вентиляции и возможность сделать кабинетную нарезку. Локация с интенсивным целевым трафиком в центре или в обеспеченном спальном районе идеально подходит для таких арендаторов. 🔍 Пример с рынка: ГАБ на Большой Бронной, 23с2 (ЦАО, 2 минуты от ст. м. «Тверская»). Помещение 176 м2 на первой линии, арендатор - клиника лазерной и эстетической косметологии «Evolution». МАП ₽1,1 млн, договор на 5 лет, цена объекта ₽171,6 млн. Отдельный вход с фасада и даже собственная парковка - кстати, это важно. 💡 Итого: клиники эстетической медицины в сильной локации - это скрытые жемчужины рынка ГАБ. Арендаторы с растущим спросом, иммунитетом к онлайну и юридически зашитым стимулом никуда не переезжать. При правильно подобранном помещении такая история выглядит устойчивее многих привычных операторов стрит-ритейла, к которым инвесторы относятся с куда большим доверием (и которое те часто не оправдывают). ⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

🎭 У собственника апартаментов рано или поздно возникает желание переложить операционку на кого-то другого. Показы, заселения, счётчики, ремонт стиральной машины - всё это хочется передать «профессионалам». Самый очевидный путь - доверительное управление - оказывается и самым дорогим (писал об этом здесь). 📗 Но альтернативы есть. Их три, правда зарегистрировать ИП всё же придётся: 🔹 Договор возмездного оказания услуг. «Профессионалы» ищут арендаторов, показывают объект, ведут текучку, но договоры подписывает собственник и деньги идут ему напрямую. Признаков ДУ ноль. Стоит 5-8% от потока. Негативных налоговых последствий нет. 🔹 Агентский договор. Агент заключает договоры аренды - от имени собственника или от своего, но всегда за счёт собственника недвижимости. Агент платит НДС только со своего вознаграждения, а не с арендного потока. ИП остаётся на УСН «Доходы» 6%. Комиссия 10-15%, при посуточной сдаче и 25%, и выше. 🔹 Мастер-аренда. Собственник сдаёт апартамент управляющей компании, та пересдаёт его дальше от своего имени. Один арендатор, один платёж в месяц, предсказуемый поток. Правда ставка аренды на 15-40% ниже чем если сдавать самостоятельно, зато вакансия и неплатежи становятся проблемой управляющей компании. ⚖️ Что отличает все три схемы от доверительного управления: 🔸 имущество не передаётся, обременение в ЕГРН не регистрируется 🔸 у управляющей компании нет самостоятельного права распоряжаться объектом 🔸 собственник согласовывает условия сдачи в аренду, а не ставится перед фактом ⚠️ Имейте в виду: я не специалист по налогам - не принимайте решения на основе этого поста, проконсультируйтесь с профессионалами.

А вы в курсе того, что происходит на премиальном рынке Москвы на самом деле? 📍Я стараюсь быть в курсе, потому что подписан на своего товарища и коллегу Александра Уткина, который в режиме нон-стоп этот сегмент освещает в своем канале «Замоскворечник» 🥇Между прочим, Александр был одним из первых профессионалов рынка, прошедших мою программу «Советник Инвестора»! Также он известный эксперт по продаже премиального жилья в Замоскворечье и ЦАО. ✅ В августе Замоскворечник традиционно подводит итоги первого полугодия: публикует и анализирует данные по ценам и сделкам, как на вторичном рынке, так и в сегменте элитных новостроек. 🏛 Если у вас есть актив в ЦАО, из которого нужно выйти или, наоборот, «примеряетесь» к покупке, можно записаться на консультацию к @zamoskvorechnik. 🏰 И конечно, если тема недвижимости элит- и премиум-класса вам актуальна, подписывайтесь на канал Александра. 🤗 Искренняя рекомендация!

Ползучий донер-кебаб 👤 Один мой знакомый много лет живёт в Брюсселе (Бельгия). В разговоре со мной он рассказал о том, что произошло со стрит-ритейлом в городе за последние 10-15 лет. Раньше на пути от вокзала в центр располагались европейские кафе и ресторанчики, магазины одежды, салоны сотовой связи. Сейчас эти помещения занимают шаурмичные и несетевой фастфуд, вейпшопы и табак, а также специфические арендаторы типа букмекеров. 📉 Оказалось, что произошедшее описано градостроителями и даже получило название - Trading-Down-Effekt. Термин немецкий, в англоязычной среде trading down означает совсем другое: переход потребителей на дешёвые бренды. Проще всего понять Trading-Down-Effekt как разрушение tenant mix. Tenant mix - это осознанно собранный состав арендаторов, который работает на общий трафик, а соседи конвертируют его в продажи. Trading-Down-Effekt - тот же механизм с обратным знаком. Табачная лавка с решёткой на витрине сокращает посещаемость приличному кафе по соседству. Кафе съезжает, его место занимает несетевой фастфуд. И так далее. ⚙️ В результате на дистанции 15 лет торговый коридор маргинализируется, локация привлекает соответствующих потребителей и арендаторов. Арендная плата в торговом коридоре постепенно снижается, а стоимость недвижимости - дисконтируется. В результате ритейл-гетто образуется не на окраинах, а прямо в центре. 📊 В апреле 2026 года в Брюсселе представили план оживления 25 торговых кварталов: вакантность в историческом центре достигла 18%, а местами и до 21%. Экспансию снек-баров и фастфуда городские чиновники прямо называют угрозой торговому разнообразию. Решать вопрос предполагают регулированием. При этом лучшие торговые улицы города заполнены почти полностью и ставки аренды там не пладают - проседают именно второстепенные коридоры, например, тот самый путь от вокзала в центр. 🇷🇺 В России этого явления пока нет (а может есть, но я не в курсе). В любом случае, не стоит забывать, что инвестор в стрит-ритейл покупает не только помещение, но и локацию (если так можно выразиться), поэтому нужно обращать внимание на ротацию арендаторов, чтобы вовремя заметить признаки Trading-Down-Effekt.

📊 Московский девелопер КОЛДИ напокупал новых проектов и громко провозглашает грядущую трансформацию «авторского девелопмента». Это всё, конечно, очень интересно, но что насчет драмы? Проблемы, сложности, потери, намеки на банкротство? Ну должно же быть что-то интересное? 🔑Читаем МСФО за 2025 год ООО «Тальвен» (это и есть КОЛДИ). Почему читаем, компания же непубличная? Теперь уже публичная. В декабре 2025 КОЛДИ дебютировал на долговом рынке выпуском облигаций (разместились под 22%) - теперь я буду следить за ними и их отчетностью. Начнем с хороших новостей: в январе 2026 года был введён в эксплуатацию клубный дом «Хамовники 12» (в золотой рамочке), а в феврале по нему раскрыли эскроу и погасили кредиты Сбербанка на 13,65 млрд ₽. Это избавило КОЛДИ от 22% всего долга группы. 📈 По самому 2025 году: выручка 18,2 млрд ₽ (+8,9%), чистая прибыль 2,03 млрд ₽, EBITDA около 3,7 млрд ₽ при марже порядка 20%. КОЛДИ в прибыли второй год подряд. Аудиторское заключение чистое и без оговорок, ковенанты по кредитным договорам соблюдаются, купоны по облигациям и ЦФА платятся в срок. Объём незавершённого строительства на балансе вырос в 2,4 раза - до 28,3 млрд ₽. ⚙️ Но есть же долги! Почти весь долг - банковское финансирование (60,55 из 61,75 млрд ₽), то есть деньги, которые банки дали под конкретные проекты после собственной экспертизы. В 2025 году компания впервые вышла на публичный рынок, разместив облигации и цифровые финансовые активы. Структура ставок классическая для стройки: по проектным кредитам ставка составная - базовая (ключевая +3,25-5,30%) на непокрытую эскроу часть долга плюс специальная надбавка 1,75-6,81%, которая тем ниже, чем полнее счета эскроу. Непроектные кредиты идут по ставке ключ +4,5%. При этом 98% долга (60,43 млрд ₽) выдано под плавающую ставку. Компании может повезти: явно наметившийся цикл смягчения ДКП сделает для финрезультата КОЛДИ больше, чем любые управленческие решения. 🎯 Кстати, в КОЛДИ официально подтвердили планы выйти на IPO и стать шестым публичным девелопером на Мосбирже, ориентир по срокам - 2030 год. Правда, чтобы успешно провести IPO, московскому девелоперу нужно стать ещё более прозрачным и узнаваемым в среде инвесторов: совет директоров, комитеты, новые управленческие органы и т.д. 🔮 Итого: всё у КОЛДИ нормально. Компания строит в лучших локациях Москвы, второй год в прибыли, вводит объекты в срок и гасит кредиты по графику. Даже скучно читать такую отчётность - хорошо, что на рынке есть другие застройщики, у которых что ни отчёт, то триллер!

STONE штурмует небо 🏗 Офисный девелопер №1 STONE запустил направление офисных небоскрёбов STONE SKY. Первый проект линейки - премиальный бизнес-центр STONE SKY Ходынка с верхней отметкой 255 м. 🏢 Будет два башни: офисный небоскрёб F1 на 55 этажей и камерная F2 на 16 этажей. Связывает их единый стилобат с каскадом террас и прямым выходом в парк «Ходынское поле». 🌆 Уже в продаже видовые офисы от 65 м2, панорамные этажи от 1,6 тыс.м2 под команды до 250 человек и высотная резиденция площадью 21,2 тыс.м2 - единым блоком, целиком. Цена: от ₽42,1 млн 📐 Напомню: деловой кластер на Ходынке разросся до четырёх проектов от STONE со сроками готовности 2027-2032 гг. Первая очередь линейки STONE Ходынка реализована на 95%, вторая - более чем на 50%. 🔮 Так как создано целое направление STONE SKY, то очевидно, скоро появятся новые высотные (от 200 метров) бизнес-центры от STONE - компания намекает ещё на два проекта. #стартпродаж

📝Я получил крутейший отзыв на свою обучающую программу «Еxcel для недвижимости». Хочу поделиться здесь: ⏪ Как же здорово, что в наше время есть возможность перенимать передовые наработки у лучших профессионалов в своей области! На курсе Артёма Цогоева «Еxcel для недвижимости» я получила невероятное удовольствие от процесса обучения и результата, который не заставил себя ждать. Если до курса все мои прогнозы были подкреплены лишь примерным представлением о том, что такое финансовое моделирование, то сейчас они обрели ясные очертания в совокупности с финансовыми показателями, формулами и критериями расчета. Надо сказать, что это лишь увеличило их ценность 🙂 Теперь я гордо ношу звание «Мастера excel в недвижимости» и могу просчитать бесконечное множество сценариев развития событий, исходя из вводных данных. Это помогает принять решение по развитию, либо выходу из того или иного проекта, легко, осознанно и обоснованно со всех сторон. Будь то проект инвестиционный, либо для личного использования. В наше время эта компетенция является неотъемлемой частью профессиональной деятельности человека, развивающегося в направлении финансовой и инвестиционной грамотности. Благодарю Артёма за знания!⏩ 🥲Так приятно, если честно!

«Зачем покупать коммерческую недвижимость, если облигации или депозиты приносят такую же доходность?» ☝️ Это очень популярный и до слёз знакомый вопрос, на который на этом канале не единожды давался ответ в разных формах. У коммерческой недвижимости есть ряд принципиальных отличий от облигаций и депозитов. 📈иВ отличии от инструментов фиксированной доходности, арендная плата коммерческой недвижимости растёт с течением времени за счёт индексации, а вследствии этого растет и стоимость самого объекта недвижимости. Например, купив приносящий доход объект коммерческой недвижимости, можно не только получать рентный поток на уровне 7-10% годовых, но и зарабатывать дополнительные 4-6% на росте капитализации объекта недвижимости в долгосрочной перспективе. 💸 Положив 10 000 000 рублей на депозит под 9% или купив облигацию с купоном 10% через год вы можете вернуть 10 900 000 рублей или 1 1000 000 соответственно (до налогов). 💵 А вот если вы вложите 10 000 000 руб. в коммерческую недвижимость, то вы получите не только 700-1 000 тыс. руб. (до налогов) от аренды, но и ваши 10 000 000 могут превратится в 10 400 000-10 600 000 руб. за счёт переоценки рыночной стоимости недвижимости. Итоговая доходность составит 1 100 000-1 600 000 руб. в 1-й год и с каждым годом будет только расти! 🔗 Что ещё важнее, привязка арендной платы к товарообороту арендатора отлично защищает собственников коммерческой недвижимости от инфляции: например, если арендатором является супермаркет, который повышает цены на продукты, то повышается и выручка от аренды. Фактически инфляция работает на пользу владельца недвижимости. В отличии от депозитов или облигаций. Но вход в подобный актив (с привязкой к ТО) потребует большего капитала или выбора в пользу коллективных инвестиций (например, SimpleEstate). ⚙️ Таким образом, коммерческая недвижимость была, есть и будет идеальным защитным активом, способным не только превосходить доходность долговых инструментов и депозитов, но и защищать инвесторов от волн инфляции и экономической нестабильности.

❌Нет! Я не решил переквалифицироваться из специалистов по недвижимости в фермеры. И эти вопросы были нужны мне для параллели. ☝️Просто почему-то в последнее время в л.с. ко мне приходят люди и спрашивают... Например, что я думаю про инвестиции в новостройки, есть там ещё инвест? Или инвестиции в ГАБ в 2026 году, это хорошая идея? 🙄🙄🙄🙄🙄 💬 Я считаю, что отвечать незнакомому человеку на такие вопросы нужно только после хорошего интервью. Ну или хотя бы после понимания риск-профиля и инвестиционной стратегии спрашивающего. На это нужно потратить много времени. 🔻Потом нужно понять о чем конкретно спрашивает человек: что за новостройка такая или ГАБ (страна, город, адрес, площадь, цена и т.д. и т.п.). 🔻Далее нужно потратить кучу часов на анализ этих проектов, чтобы дать ответ, многословный и обоснованный, подходящий задававшему. Индивидуального «пошива» ответ, а не фаст-фуд обо всём и ни о чем. Поэтому на вопросы типа: 🔸Что вы думаете о ЖК «Тридевяткино Царство»? Есть там инвест? 🔸А стоит ли инвестировать в помещение в Одинцово с арендатором «ПивЛаб»? 🔸А что вы думаете о инвестициях в загородную недвижимость? ✅ Отвечаю так: я не знаю и вообще не думаю. Потому что для ответа нужно «глубокое погружение», особенно сейчас. А те, кто начинают строчить как из пулемёта, выдавая своё экспресс-мнение лично у меня вызывают удивление и беспокойство. Они вообще нормальные? 😞 В общем, извините, я не знаю как купить квартиру за 0 рублей, как за 2 года из студии в Омске сделать 5 квартир в Москве, как заработать миллион долларов на субаренде кладовок и т.д. ⚠️ Всем, кто задает мне какой-то вопрос и хочет получить от меня какой-то (хоть какой) ответ, он у меня есть: думайте своей головой, а не моей. Звучит грубо, но грубости в этом ответе ни одного грамма.

🐮 Эксперты по животноводству есть у меня в канале? Очень нужно ваше мнение! Есть два вопроса: 1️⃣ Я хочу купить корову, чтобы она давала молоко, которое я буду продавать. Вопрос: это хороший бизнес? 2️⃣ Я хочу занедорого купить поросенка, вырастить его во взрослого хряка, а потом продать сильно дороже,чем купил. Вопрос: имеет это смысл с точки зрения заработка? 🤝 Заранее спасибо за ответы настоящих экспертов! Добро пожаловать в комментарии.

🏢 В Москве сейчас есть такой парадокс: офисные объекты класса А и В+ возводятся там, где офисы не нужны в принципе - промзоны, дальние окраины и прочие неудобья. На основании этого факта некоторые делают далеко идущие выводы о том, что рынок офисов ждет обвал. При этом Москва как локация разбирается как единое целое - будто бы спрос на офисы в Метрогородке и спрос в Белорусском деловом районе это одно и то же, и переизбыток предложения в одной локации автоматически повлияет на ставки во второй. 🏭 Небольшой экскурс в не такое уж далёкое прошлое. Примерно с 2009 года (а точечно с начала двухтысячных) в Москве был бум редевелопмента: бывшие промышленные предприятия перестраивались и превращались в бизнес-центры (а некоторые и в торговые комплексы). Объекты возникали ниоткуда, сразу по 20-30 тыс. м2, в максимально странных локациях. 💼 Наверное, самым крупным игроком была группа «Комплексные инвестиции» А. Хотина. Ещё в 2012 году Forbes оценивал их портфель примерно в 1,8 млн м2 офисной недвижимости класса В и В- в Москве. «Красный богатырь» на Краснобогатырской - 135 тыс. м2, East Gate (бывший завод «Хроматрон» - в золотой рамочке) на Щелковской - 110 тыс. м2, «Агат» на Большой Семёновской - 32 тыс. м2 и другие. 🤷 И что происходило с рынком офисов Москвы, пока эти миллионы метров возникали на рынке? Ничего. Конечно, рост вакансии и снижение ставок на рынке в те годы фиксировались, но их причинами были нефть, курс доллара и санкции, а не редевелопмент бывшей фабрики. Ни один аналитик в 2015-м не объяснял вакансию в ЦДР тем, что Хотин перестроил очередной завод. И уж точно никто не писал, что редевелопмент бывшей галошной фабрики где-то за Электрозаводской обрушит ставки в Москве. Хотинские метры спокойно находили своего арендатора - малый и средний бизнес, которому нужен был просто дешёвый офис. 📍 Потому что офисный рынок Москвы это несколько десятков локальных рынков с разным спросом и разными арендаторами и разными ставками. ❓ Так почему сейчас должно быть иначе? Появляются странные объекты в странных местах и с потенциально странной судьбой. Часть распродадут внарезку, часть будет годами стоять полупустой, часть переделают под что-то другое...

📊 Коллеги из NF Group обновили «индекс миллиона» - показатель того, сколько м2 элитного жилья в Москве можно получить в обмен на ₽100 млн. По итогам I полугодия 2026 года это 44 м2 - против 46 м2 год назад, то есть минус 4% за год. 💵 Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке элитного жилья по данным NF Group выросла на 6% за год и подошла к ₽2 300 тыс./м2. Сокращение доступной за ₽100 млн площади зафиксировано в 13 из 17 рассматриваемых локаций. Абсолютный чемпион по «усыханию» - Даниловский район (-18% за год): год назад за ₽100 млн можно было купить 95 м2, теперь - только 78 м2. Причина техническая: один из проектов в локации находится на завершающей стадии готовности и подорожал на 22%. 🟦 Самые дорогие локации по-прежнему Остоженка-Пречистенка - 23 м2 за ₽100 млн по цене ₽4 258 тыс./м2, Патриаршие пруды - 24 м2 по ₽4 146 тыс./м2. Максимум на ₽100 млн по-прежнему можно получить в Донском районе, 84 м2, но и там цена прибавила 16% за год. ↖️ «Индекс миллиона» отражает тренды рынка: снижение доступности элитного жилья в центре Москвы. В общем, крепитесь: цены на элитку в новостройках растут... 👍 Беру на всю котлету 🔥 Налицо вздутие пузыря 👀 Денег нет, креплюсь...

❓ Вопрос: можно ли передать апартаменты в доверительное управление, будучи физлицом, и таким образом обойтись без регистрации ИП? Вопрос поступил через комментарии к этому посту. Спойлер: можно, а зачем? ⚖️ Гражданский кодекс не против. Учредителем управления выступает собственник, и физлицу здесь всё позволено (ст. 1014). Управляющим может быть только ИП или коммерческая организация - ООО, АО (ст. 1015). 💥 Дальше читаю Налоговый кодекс. По ст. 174.1 обязанности плательщика НДС по всем операциям в рамках управления ложатся на управляющего, а п. 2 ст. 346.11 прямо говорит, что упрощёнка от этой обязанности не освобождает. Арендный поток с апартаментов становится облагаемым НДС с момента передачи в доверительное управление автоматом. Базовая ставка НДС сегодня 22%. ⚠️ И этот НДС платится из арендных поступлений. Например, апартаменты за ₽8,5 млн и рентный поток ₽1 млн в год. 🔹 НДС в составе арендной платы (22/122) - ₽180 тыс. 🔹 Вознаграждение управляющего, условно 10% - ₽100 тыс. 🔹 НДФЛ 13% с оставшихся ₽720 тыс. - ₽94 тыс. 🔹 Налог на имущество 0,5%, он остаётся на собственнике - ₽42,5 тыс. 💸 Итого ₽316 тыс. налогов с потока в ₽1 млн. Тот же объект на ИП с УСН 6% обходится примерно в ₽107 тыс., причём сам налог УСН гасится страховыми взносами. Разница трёхкратная. 🎯 Итого: доверительное управление - способ снять с себя операционку, а не способ экономить на налогах. ⚠️ Имейте в виду: я не специалист по налогам - не принимайте решения на основе этого поста, проконсультируйтесь с профессионалами.

💜Вышел новый отчет SimpleEstate о рынке стрит-ритейла Москве по итогам 2-го квартале 2026 года. 📉Во втором квартале продолжилась коррекция цен на готовый арендный бизнес: цены на помещения с супермаркетами снизились на 2% за квартал, а на ГАБ площадью от 300 м² — на 3%. При этом качественные объекты по-прежнему остаются в дефиците: значительную часть предложения составляют проблемные или неликвидные помещения по завышенным ценам. 📖 Супермаркеты вернули лидерство по доходности. По итогам квартала ставка капитализации в сегменте достигла 8,8% против 8,7% у ГАБ от 300 м2 и 7,7% у ГАБ до 300 м2. Средняя окупаемость супермаркетов составила 10,3 года, средняя цена - 332 тыс. ₽/м2, а арендная ставка - 2 503 ₽/м2 в месяц. 📉 Рост арендных ставок продолжает замедляться. На арендаторов давят высокая стоимость финансирования, дефицит персонала и рост налоговой нагрузки. Компании осторожнее подходят к новым открытиям, а некоторые арендаторы просят скидки или отказываются от индексации аренды. 💡 Инвесторы также становятся осторожнее. Вместо покупки помещений на ранних стадиях строительства инвесторы стрит-ритейла всё чаще предпочитают уже действующие объекты. Предварительный договор аренды сам по себе больше не воспринимается как гарантия того, что арендатор действительно откроется в помещении. 💜 Несмотря на общее охлаждение рынка, супермаркеты вновь вышли на первое место по доходности. Стабильный арендный поток и понятный профиль арендаторов продолжают поддерживать привлекательность этого формата для инвесторов.

Четыре года рынка стрит-ритейла Москвы в цифрах ✍️ В 2022 году инвестиционная платформа SimpleEstate начала выпускать ежеквартальную аналитику по рынку стрит-ритейла Москвы. Я решил посмотреть на эти 4 года через призму выпущенных отчетов. 📊 Средняя стоимость квадратного метра ГАБ с супермаркетами в Москве выросла на 42% с середины 2022 года, а торговые помещения без арендаторов подорожали за тот же период на 35%. Во 2 квартале 2026 года средняя цена ГАБ с супермаркетами составила ₽332 тыс./м2 при арендной ставке ₽2 503 за м2 в месяц. Четыре года назад те же показатели были на уровне ₽234 тыс. и ₽1 662 соответственно. 🤯 «Парадокс пустых помещений», зафиксированный ещё в 2022 году, за четыре года не только не исчез, но и закрепился. В июле 2026 года средняя цена пустого помещения до 300 м2 составляет ₽496 тыс./м2 - на 9% дороже, чем аналогичное помещение с действующим арендатором и подтверждённым арендным потоком. За год такие лоты прибавили ещё 11%. 📈 Доходность инвестиций в стрит-ритейл изменилась незначительно: ставка капитализации по помещениям с супермаркетами увеличилась с 8,4% до 8,8%, по крупным ГАБам - с 8,2% до 8,7%, а в сегменте ГАБов до 300 м2 осталась на уровне 7,7%. 👀 Честно говоря, немного удивительные результаты, с другой стороны - стабильность.