Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.

📍Стартуют продажи в ЖК «ОМ Ботанический». Напомню, что «разбор» этой локации я делал тут: https://t.me/labirint_investora/1841 Текущие цены от: Студии (28 м2) — 21,3 млн руб. ЕВРО-2 (35,9 м2) — 25,2 млн руб. ЕВРО-3 (52 м2) — 36,7 млн руб. Если кратко — застройщик будет строить премиум-класс. И это, в общем-то, не удивительно, ибо премиальные дома, как правило, востребованы либо близко к центру, либо вблизи крупных парков с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой, или на первой линии набережных. Ну а «ОМ Ботанический» — как раз второй случай: вся инфраструктура уже построена, метро рядом, у подъезда — река Яуза, а сам ЖК расположен в окружении нескольких крупных парков. Также отмечу, что проект небольшой, всего четыре среднеэтажных корпуса и клубный дом. Есть интересные планировки с террасами, патио и настоящими каминами. И знаете, что мне в общем-то понравилось в проекте? Во-первых — это высота потолков от 3,2 метров. А во-вторых — наличие отдельного хаба для курьеров, куда они смогут привозить товары. А далее консьерж от управляющей компании будет доставлять все эти посылки. На самом деле, интересная опция, которая чаще встречается в элитных и делюкс-проектах. В целом, считаю проект интересным, а локацию очень даже неплохой, в которой уже сейчас можно жить, а не выживать. Но есть нюанс. Проект скорее «для себя», ибо цены на старте соответствуют окружению. . 🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» / в MAX . #ом_ботанический

📍Друзья, начну с вопроса. А именно: как оценить вероятность наступления того или иного события? На самом деле, науке известны три основных подхода: Первый: классический, или оценка шансов. Пример — подбрасывая монетку, мы понимаем, что вероятность выпадения «орла» = 50%. Второй: субъективный. Эта оценка основывается на личной уверенности человека в том, что определенное событие произойдет. И этот метод обычно применяют, когда нет данных. Третий: статистический метод. И он используется, когда у вас есть исторические данные. К чему я всё это написал? А к тому, что прошел год с того момента, как опубликовал вот этот пост https://t.me/labirint_investora/1474, в котором написал, что денег у людей какое-то неприлично-астрономическое количество, ну или около 60 триллионов рублей. Так вот, на днях ЦБ опубликовал новые данные. Знаете, какой сейчас объем рублей у людей? Нет? Тогда напишу: барабанная дробь… 74 триллиона рублей! А теперь предлагаю посчитать, сколько денег может перетечь на рынок «вторички» уже в этом году. Итак, начинаем. По данным «ДОМ.РФ», объем сделок на вторичном рынке: • 2024 год — 6,7 трлн руб. или около 13% от всех депозитов • 2025 год — 8,4 трлн руб., что составляет такие же 13%. Видите? Исторические данные говорят нам о том, что 13% — это не чертова дюжина, а показатель, по которому можно определить, сколько денег люди потратят на жилую недвижимость. Теперь производим несложное математическое действие: 74 трлн руб. x 13% = 9,6. Примерно столько триллионов рублей люди и потратят на покупку «вторички» в этом году. 🔖 А теперь внимание, вопрос! Как вы оцените вероятность подорожания или удешевления «вторички», если нам теперь известно, что денег на рынке с 24 года стало на 43% больше, а товаров (ну или квартир) — столько же или меньше? . 🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX . #мысли_вслух

💰Ипотека от 6% — у Гранель новый банк-партнёр Список субсидированных программ пополнился: обновились условия сразу у трёх банков — Альфа-Банка, ДОМ РФ и ВБРР. Больше вариантов ставки — проще закрыть сделку под бюджет конкретного клиента✅ Полная информация по банкам и ставкам — в канале Гранель + Брокеры, В канале вы также найдете: • свежие цены по лотам • разбор ипотечных программ • комиссия по сделкам • подборки лучших предложений • бонусы и акции для партнёров 👉 Подписывайтесь

📍На днях, подписчик задал вопрос: «Алексей, а зачем ты вообще пишешь о зарплатах, ключевой ставке и т. д.? Не лучше ли писать о том, что вот этот объект ниже рынка и поэтому его стоит покупать?» Краткий ответ: на самом деле, для инвестора в недвижимость критически важно следить за экономикой и трендами. И для него это даже важнее, чем для инвестора в фондовый рынок, который может практически мгновенно продать свой портфель по одному клику на терминале. В общем, ниже я «подсвечу» основные параметры, которые стоит отслеживать, приведу примеры и расскажу, как они работают. Первый: «Ключевая ставка», ну или цена денег — это самый главный показатель. Когда ставка растет — реальная стоимость объектов снижается. Ну а когда ставка падает — цены на недвижимость начинают взлетать. И профессиональный инвестор, следящий за риторикой ЦБ, покупает за несколько месяцев до глобального цикла снижения ставки, пока продавцы еще не поняли, что происходит. Приведу пример. В марте прошлого года ключевая ставка была 21%. Так вот, помните, что я тогда написал? Нет? Тогда процитирую: «Друзья, именно сейчас дно рынка на «вторичке». Берите сейчас и не думайте о депозитах». К слову, я не только написал об этом, но и сам побежал и купил два перспективных объекта на вторичном рынке. Краткий итог за год: стоимость лотов выросла на 55%, а арендный поток составляет около 9% годовых. Буду ли я сейчас их продавать и фиксировать доходность? Ответ — нет. Еще не время, ибо, по моему мнению, следующий ценовой «прыжок» состоится ориентировочно в 2028 году. И произойдёт он из-за резкого сокращения ввода нового жилья в Москве. Видите? Я не покупал «дешевле рынка». А всего лишь отслеживал часть экономических показателей и об этом честно писал в канале. Второй: «Инфляция». И, на самом деле, если вы покупаете недвижимость в ипотеку, то… инфляция ваш друг, а не враг. Приведу пример: инфляция 6%, и семейная ипотека те же 6%. Думаете, для вас стоимость денег равна 6-ти процентам? А вот и нет, цены на недвижимость всегда следуют за инфляцией, поэтому реальная стоимость кредита равна… НУЛЮ. К слову, я вообще не верю в достижение 4-процентного таргета по инфляции. Почему? А вы посмотрите на пробуждающиеся глобальные тектонические процессы, которые, скорее всего, приведут к росту инфляции во всем мире и перетоку мирового капитала в защитные реальные активы. Третий: «Демография и миграция». Если в регион постоянно приезжают — спрос на аренду будет вечным. Если регион депрессивный, люди уезжают — экономика города падает. Вы можете держать квартиру годами без арендаторов, и никакая низкая ставка вам не поможет. Так вот, каждые 10 лет население Москвы прирастает на 1 млн человек. Ну а выводы можете сделать сами. Четвертый: «Реальный располагаемый доход населения». Недвижимость стоит ровно столько, сколько за нее готовы заплатить люди. Причем, стоит отметить, что в период, когда экономика растет, таких людей гораздо больше, чем недвижимости на рынке. И еще что важно! Доходы населения — это опережающий индикатор арендных ставок! Помните озверелый рост аренды в 23-24 годах, причем по всей стране? Так вот, он произошел из-за роста доходов населения. 🔖 Вот в общем-то и всё, друзья. На самом деле, заработать на рынке недвижимости можно, но для этого недостаточно «купить ниже рынка». Ибо не менее важно понимать, куда этот рынок движется, а для этого +- достаточно отслеживать четыре показателя, о которых я написал выше. . 🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX . #мысли_вслух

📍Ну что же, за окном август, друзья. Поэтому самое время посмотреть, что у нас происходит на рынке аренды. И знаете что? С одной стороны, может показаться, что ничего примечательного и интересного не происходит: количество свободных арендных квартир понемногу снижается, но оно все еще велико, и поэтому арендные ставки застыли и не растут с 2025 года. А с другой стороны, если заглянуть «под капот» этих процессов — на рынке происходят достаточно интересные события. Первое: по данным Росстата, реальные денежные доходы населения столицы за 1 квартал 2026 выросли на 14,8% по отношению к прошлому году. А средняя зарплата по итогам трех месяцев перешагнула планку в 200 тыс. руб. К слову, это достаточно уникальная ситуация, ведь в среднем по РФ реальные доходы населения выросли всего на 1,3%. Второе: в среднем студии сейчас сдаются за 55 тыс. руб./мес., а ЕВРО-2 — за 75 тыс. руб. Так вот, по отношению к ЗП — это беспрецедентно низкие арендные ставки. Ведь исторически студии сдаются за 30-33%, а ЕВРО-2 — за 40-45% от средней зарплаты москвича. Третье: на рынке «вторички» всё так же наблюдается дефицит предложения. А ликвидные варианты с ценой в рынке продаются буквально за 2-3 недели. Не верите? Вот что пишут в нашем чате инвесторов: «2 недели занял поиск покупателя 1-К 40м на Замкадную Москву». «2 недели занял поиск покупателя на уступку Москворечье за 10,8». «Звучит как слегка продешевили». 🔖 Так вот, какие выводы можно сделать. Первый: арендные ставки столицы находятся на исторических минимумах. Второй: если часть арендных квартир перетечет на вторичный рынок, то мы, скорее всего, увидим рост арендных ставок, причем существенный. Правда, я пока этого не ожидаю ни в этом году, ни в следующем. А вот с 2028 года ситуация должна измениться, причем кардинально. . 🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX . #мониторинг_рынка

📍М-да уж… Остались от козлика рожки да ножки… Это я к тому, что в границах старой Москвы в прошлом месяце установлен абсолютный АНТИРЕКОРД. Застройщики продали всего 3,6 тыс. лотов. Что аж на 34% меньше, чем в июле 2025-го! Аа-а-а… Абсолютный обвал. Попахивает жилищным кризисом… И знаете почему? А потому, что даже с такими продажами и по таким ценам застройщики продают быстрее, чем выводят новые объекты. Не верите? Я тоже сначала не верил, а потом посмотрел на официальные данные ДОМ.РФ (ссылка). Текущее соотношение распроданности к стройготовности составляет: Комфорт-класс — 102% Бизнес-класс — 92% 🔖 М-да, дела… Самый настоящий «Гордиев узел»: чтобы цены на жилье стали доступнее, нужно больше строить. А этого не происходит. В общем, друзья, ситуация достаточно серьезная. Ибо если по каким-то причинам на рынке аренды при текущей ситуации со стройкой возникнет дефицит… То… можно смело констатировать, что на рынке недвижимости старой Москвы — разразится жилищный кризис. Впрочем, может поможет город со своими объемами стройки, но это пока не точно. . 🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX . #мониторинг_рынка

📍Ого! Инсайды пишут, что Москва хочет заставить застройщиков строить и проектировать ЖК только с коэффициентом 1 машиноместо на 1 квартиру. Слушайте, это серьезно… Запроектировать можно всё что угодно, вопрос в том — кто эти машиноместа будет покупать? …

📍Друзья, в предыдущих постах-разборах то и дело появлялись комментарии, что 17–18 млн руб. за 1-К—2-ЕВРО квартиру с ремонтом — это не рыночная цена, а самый настоящий оверпрайс. Поэтому предлагаю сначала разобраться, что такое «оверпрайс». А оверпрайс — это сильно завышенная цена, которая не оправдана ни пользой, ни реальной рыночной стоимостью. Так вот, понятие «пользы» всё-таки субъективно, и каждый человек определяет её через свои личные цели, ценности и образ жизни. А «реальную рыночную стоимость» вполне можно… просчитать, что я и предлагаю сейчас сделать. Итак, начинаю: Как мы знаем, исторически рентный доход в новых домах без учета прироста стоимости самого актива составляет около 5% годовых. Вводные: 1-К мы можем сдать около 70 тыс. руб./мес., а ЕВРО-2 около 80 тыс. руб./мес. Расчет: 1-К: 70 тыс. руб. x 12 мес. = 840 тыс. руб./год x 20 лет = 16,8 млн руб. 2-ЕВРО: 80 тыс. руб. x 12 мес. = 960 тыс. руб./год x 20 лет = 19,2 млн руб. 🔖 Что у нас получается в сухом остатке? А в сухом остатке получается, что 17–18 млн руб. за 1-К—2-ЕВРО квартиру с ремонтом — это… вполне рыночная цена. Да, «инвестом» этот пример назвать трудно. Ибо в «инвесте» во главе угла стоит прирост стоимости самого актива. А для этого нужно знать и понимать ценообразование в локации, штудировать АИП и изучать планы города, хорошо разбираться в планировках и т. д. Но и оверпрайсом такие цены назвать никак нельзя. А теперь предлагаю еще раз посмотреть на график рождаемости, который я опубликовал ровно 2 года назад. Видите, что происходит? Нас догоняет демографический взрыв начала 2000-х. И все СМИ уже пишут, что абитуриенты в этом году подали 3 млн заявлений! И это рекорд за всю новейшую историю. Ну а теперь представьте: эти студенты — будущие отдельные домохозяйства. И им нужно где-то жить. Как думаете, что произойдет с ценами на аренду? . 🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX . #мысли_вслух

📍 Сегодня заканчиваю свой марафон объектов «Московских кварталов». Адрес: ЖК Сиреневый б-р, д. 4/12. Метро «Партизанская» и МЦК «Измайлово» около 15 минут пешком. Дома уже введены в эксплуатацию. Текущие цены, от: 1-К (37,4 м2) — 17 млн руб. 2-К (57,5 м2) — 25,6 млн руб. 3-К (84,4 м2) — 36,8 млн руб. Об этом ЖК я уже когда-то писал и честно говоря, он меня удивил — настало время его разобрать. Как некоторые из Вас уже догадались, это один из самых зеленых районов ВАО — ЖК расположен у парка Измайлово и Серебряно-Виноградного пруда. Помимо этого, в паре минут стоит Измайловский кремль. Мест для прогулок — уйма. В пешей доступности расположена вся необходимая городская инфраструктура — супермаркеты, школы, детские сады, поликлиники и несколько кафешек. Сам комплекс состоит из 4 домов с дворами закрытого типа, которые заметно выделились своим внешним видом — для застройщика «от города» архитектурные решения крайне необычные. Особенно в белом (здесь достаточно посмотреть на фотографии) — остальные отличились характерным «скосом» со стеклянными перилами. Планировки разные — в зависимости от конкретного дома, можно выбрать как ЕВРО, так и стандартные варианты по метражу. Разбирать каждую никакого поста не хватит. А теперь самое главное… Потолки 3 метра! Вот это я понимаю комфорт, скорее ближе к бизнес-классу. Неплохо, да? Если смотрите «для себя»: отдельное внимание стоит уделить паркингу — 333 машиноместа на 416 квартир. Недурно, скажу я Вам. Да, цены не очень бюджетные, но учитывая все вышеперечисленное это и не дом уровня городского застройщика — он куда выше. С этим ЖК «МосКварталы» наступили рынку на пятки. Если смотрите «под аренду»: желающих жить в Измайлово много, поэтому сдать квартиру с хорошим ценником не составит труда. Недалеко есть Российский университет спорта, но студентов можно рассмотреть только косвенно, поскольку снимать квартиру в доме такого уровня себе может позволить не каждый. 🔖 Мнение автора: Очень привлекательный проект с развитой инфраструктурой и богатыми прогулочными зонами. 🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX #измайлово

📍Предлагаю попробовать разобраться с двумя тезисами. Первый: цены — жуткая жуть! Второй: по таким ценам купить невозможно, поэтому Московский бетон ждет кошмарный крах. И это — однозначно. Друзья, надеюсь, вы заметили, что в этих двух тезисах используются субъективные оценки? Ну или иными словами — это личное мнение и суждение, которое не опирается на факты. А факт в том, друзья, и я не побоюсь этого слова, что Московский бетон — … пока еще вполне доступен. И я сейчас это постараюсь доказать на примере 1-К квартиры стоимостью 17 млн руб. Давайте посмотрим на диаграмму вверху. Она нам показывает среднюю заработную плату по каждым 10-ти процентным группам работающих в Москве. Коих, по официальной статистике — 8,5 млн. Да, понимаю, что ЗП «Миллера и Сечина» не стоит брать в расчет, поэтому «вычленяем» фиолетовый сектор и сразу переходим к зеленому, ну или к работникам со средней ЗП = 286 тыс. руб/мес. И их, к слову, примерно 10% от трудоустроенного населения столицы, ну или около… 850 тыс. человек. Теперь, давайте предположим, что в этом секторе одновременно трудоустроены и муж, и жена. И что же получается? А получается, что их общий семейный доход = 572 тыс. руб. Считаем: 17 млн руб, ну или стоимость квартиры, делим на 572 тыс. руб/мес. И в итоге получаем, тыц-тыц… эта семья может накопить на Московскую квартиру… за 30 месяцев. Если не нравится такая математика, давайте посчитаем синий сектор, ну или людей со средней ЗП = 179,8 тыс. руб. За какой период времени они смогут накопить на квартиру? Ответ — за 47 месяцев. И, к слову, таких трудоустроенных в столице тоже около… 850 тыс. человек. Ну а теперь, давайте посчитаем, за какой период времени на 1-К квартиру стоимостью 17 млн руб может накопить один человек. Ответ: зеленый сектор — 59 месяцев, красный — за 76. 🔖 Вот такая ситуация, друзья. Московский бетон не так уж и переоценен, как это кажется на первый взгляд. . 🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX . #мысли_вслух

📍 Продолжаю серию постов о «Московских кварталах». Сегодня у нас опять СВАО — а именно, ЖК Полярная ул., д. 17, к. 1. Текущие цены, от: 1-К (39,3 м2) — 17,6 млн руб. 2-К (56,7 м2) — 24,1 млн руб. 3-К (80,4 м2) — 30 млн руб. Дом только-только ввели в эксплуатацию, поэтому пока по квартирам есть из чего выбрать. Однако, чувствую, что длиться это будет недолго. Достаточно взглянуть на локацию. В глаза сразу бросается, что ЖК удачно окружен тремя большими парками — Свиблово, Чермянка и Певческое поле. Отлично подойдет собачникам, семьям, да и просто любителям свежего воздуха. Помимо них, в пешей и транспортной доступности — магазины, кафе, образовательные учреждения, спортивные секции и медицинские центры. Территорию рядом с ЖК уже облагородили — новую детскую площадку, места для отдыха и постелили газон. Не так далеко от дома расположились «Мои документы» (рано или поздно всех приспичит). Но вот до метро придется пошагать — 28 минут пешком (на транспорте 15). А вот теперь перейдем к планировке — есть одно решение, которое сразу бросается в глаза. Какое? В двушке раздельный санузел, но туалет и ванная стоят не рядом, а друг напротив друга. Причем довольно далеко, что, на мой взгляд, странновато. Спишу на вкусовщину. Зато в ванной неплохой метраж — поместится полноценная стиралка и сушилка. Если смотрите «для себя»: как по мне, проект семейный. Да, до метро далековато, но инфраструктура эти вопросы нивелирует — в районе есть все и даже больше. В -7 минутах пешком 2 локальных ТЦ, в одном из которых расположился фитнес-клуб «Спирит». Сами квартиры просторные, с широкими окнами и потолками в 2,65. Соглашусь, цены немного кусаются, но за новый дом такого качества это более чем приемлемо — как таковых альтернатив рядом нет. Если только от этого же застройщика. Если смотрите «под аренду»: как и говорил ранее, основной фокус будет на семьях. И только на тех, что уже обзавелись личным транспортом. Таких много, но тут решать Вам. 🔖 Мнение автора: довольно привлекательный семейный проект с хорошо развитой инфраструктурой. В районе есть все и даже больше. 🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX #южноемедведково

📍Друзья, давненько мы с вами не говорили о «Московских кварталах». Пару месяцев назад они ввели в эксплуатацию несколько интересных объектов, которые я хочу разобрать в ближайшие дни. Первым посмотрим ЖК Летчика Бабушкина ул., д. 29 к. 5. Текущие цены, от: 1-К (42,4 м2) — 21,3 млн руб. 2-К (57,8 м2) — 24,4 млн руб. 3-К (72,6 м2) — 37,1 млн руб. Начнем с местоположения. ЖК находится в 600 метрах от оранжевой ветки — 16 минут и вы уже на «кольце». При этом дом стоит в довольно уединенном месте от всей суеты, свойственной объектам возле подземки, но имеет хорошо развитую инфраструктуру — рядом с ним магазины, а в пешей доступности скверы и театр. При разработке проекта «кварталы» точно не прогадали. Второе: из квартир не пытались «выжать» метраж, как это делают некоторые — самый минимум 42,3 квадрата для однушек. В наших реалиях это редкость. Причем сдаются они уже с отделкой, что тоже хороший плюс. Особенно, если покупаете жилье под «сдачу». Если смотрите «для себя»: вариант точно нужно рассмотреть тем, кто хочет построить «семейное гнёздышко». Двор тихий и облагороженный застройщиком — много детских площадок и мест для отдыха. Рядом есть государственные школы, а чуть подальше одна частная. Этажность тоже комфортная — всего 16. Так что, лифтов долго ждать не будете. Ну и вишенка на торте — быстрый выезд на МКАД, СВХ и Ярославское. Единственный «нюанс» — от подземного паркинга на этапе строительства решили отказаться, из-за особенностей участка. Но в качестве альтернативы для будущих жильцов сделали наземную парковку. Если смотрите «под аренду»: учитывая все плюсы объекта и близость к метро, найти желающих снять квартиру в новом качественном доме будет проще простого. Как говорится — дерзайте. 🔖 Мнение автора: универсальный комфортный проект с богатой инфраструктурой и отличным инвестиционным потенциалом. . 🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX . #бабушкинская

📍Ура! Ключ всё-таки вниз! Новая ставка = 14%. Банк России снизил ключевую ставку до 14% вопреки ожиданиям рынка! А тот кто немного переживает за «Турецкий сценарий» предлагаю посмотреть на скришоты выше. Думаете там всё плохо? Как бы не так, сами посмотрите на динамику ВВП и фондового рынка. . 🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX . #мониторинг_рынка

Любопытно… По итогам первой половины 2026-го количество зарегистрированных сделок в проекте АУРА от застройщика «Мангазея» выросло с 33 до 69, то есть на 109% год к году. При этом продажи в квадратных метрах увеличились на 95%, а выручка в деньгах — на 153%, до 2,458 млрд руб. Одновременно средневзвешенная цена по ДДУ поднялась на 30%, а средний бюджет сделки — на 21%. В целом можно отметить три момента. Первый: по итогам полугодия АУРА показывает положительную динамику по ключевым показателям. Такая динамика связана с перепозиционированием проекта и появлением опций, которые отвечают требованиям премиум-класса: фонтанов, многоуровневого приватного двора, скал с водопадом и подогреваемых пешеходных дорожек. Также в комплексе откроются коворкинги, спортзал, студия для тренировок и бьюти-рум. Второй: увеличилось агентское вознаграждение — это в данном случае инструмент усиления партнёрского канала. При этом комиссия партнёрам выплачивается в среднем за 10 дней. Третий: покупатели проявляют интерес к новым продуктовым решениям проекта, что подтверждает востребованность выбранного премиального позиционирования.

📍Ух ты, вот это сюрприз! Арбатско-Покровская линия будет продлена в район Восточный – только что заявил Собянин. Стоит отметить, что ранее таких планов не было и они никогда и нигде не фигурировали. И, судя по всему, проходку в сторону района «Восточный» начнут уже практически завтра, одновременно со строительством станции «Гольяново». Вот это сюрприз. Исторически в районе «Восточный» всегда был транспортный апокалипсис. Поэтому и стоимость недвижимости была одна из самых низких — квартиру в относительно новом доме можно купить около 7,4-7,5 млн руб. 🔖 Похоже на инвест, друзья. . 🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX . #мониторинг_рынка