Kurnikov® | Девелопмент по-другому

Ответ Артему Цогоеву на его пост про фонд [ФРИДН] Друзья, Артём написал вот такой пост про наш фонд. Ссылка: https://t.me/iamkurnikovdev/2133 Осмыслял неделю и вот что думаю (Артём – парень хороший, так что всё пишу без негатива, просто в своем стиле): Цитата: «Это классический мезонин» Нет, форма, которую мы выбрали – это не мезонин! Тем более классический) Мы не конвертируем долг в доли общества! Это пре-фандинг, механика, которого я разработал. Принципиально иная природа сделки! Цитата: «Фонд получает опцион на выкуп метров…» Опцион – это когда у стороны возникает ПРАВО требования в будущем. Именно, ПРАВО! В БУДУЩЕМ! На совершение иной сделки (на оговоренных условиях)! Договор конвертируемого займа в недвижимость же позволяет нам (то есть инвестору) СРАЗУ выбрать ФОРМУ ВОЗВРАТА займа (деньги или недвижимость). Без иных сделок потом! Принципиально иная механика! Цитата: «Ставка 25% удваивает долг за четыре года…». И смысл по тексту, что вообще-то это много… Во-первых, 25% годовых – минимальная доходность, которую мы хотим получить (недвижимость принесет больше), сценарий на 25% годовых, он в случае дефолта проекта. Во-вторых, Артём, ты действительно считаешь что есть инвесторы способные дать 500 млн. рублей, в самой рисковой части проекта, на 4 года, без промежуточных выплат, с погашением ПОСЛЕ БАНКА по ставке НИЖЕ??) Если ты таких знаешь – познакомь) мы им предложим СЕРЬЕЗНО ТАК бОльшую доходность))) Тебе комиссию – 5%! Я не шучу! Цитата: «Я лично думаю, девелоперу, у которого не хватает денег для получения ПФ от банка, нужно искать соинвестора LP, а не идти за дорогим мезонином». Во-первых, мы даем не мезонин) Во-вторых, Артём, ты сам-то видел людей которые БЕЗ ЗАЛОГА, положат 500 млн. девелоперу на собственное участие и просто возьмут долю? Только ДОЛЮ?))) Ну серьезно) Вы вообще в курсе, что если набрать в Гугле: «Получить инвестиции в девелопмент», найдете… ровно… НИХУЯ ссылок! Нет в нашей стране НИ ОДНОГО (кроме нас) специализированного фонда для девелоперов недвижимости. Я всё!!! (бросаю микрофон, ухожу со сцены под «Candy shop” 50 цента – гремят аплодисменты) Курников (@iamkurnikovdev)

🏦 Пару месяцев назад на рынке появился фонд «ФРИДН», финансирующий девелоперов, которым не хватает собственного капитала для получения проектного финансирования в банке. Банк требует от застройщика наличия 15-20% от бюджета проекта собственного капитала, у застройщика этих денег нет - недостающую часть вносит фонд. Я, наконец, добрался до презентации фонда и вот мои выводы! 📄 Конструкция - договор конвертируемого займа в недвижимость. Фонд выдаёт процентный заём, а форму возврата выбирает сам: конкретные лоты в построенном доме либо деньги с процентами. Сумма займа равна стоимости выбранных лотов (причём с дисконтом), конкретные лоты и цена м2 зафиксированы сразу. Обеспечение: поручительство бенефициаров, покрывающее заём и проценты по ставке 25% годовых, поручительство компании-застройщика и последующий залог прав на будущие лоты фонда. Фонд ориентируется на жилой премиум- и де-люкс в Москве. 🧩 По форме это классический мезонин, отличие только в том, что вместо доли в прибыли фонд получает опцион на выкуп метров по цене уровня котлована. 🧮 В чем проблема для девелопера-заемщика. Ставка 25% годовых (с капитализацией) за четыре года реализации проекта удваивает долг. Остаётся ли при этом доходность самого девелопера - далеко не факт. Опцион конечно же выгоден для фонда, который забирает то, что выгоднее - метры или деньги с процентами. Девелопер получает дорогие деньги и опять плачет, что всё забрали кредиторы. ⚠️ Чем больше у застройщика долгов и чем они дороже, тем выше риски проекта. Сколько было случаев банкротств, перегруженных кредитами девелоперов - никто не считал (много) 💭 Я лично думаю, что девелоперу, у которого не хватает денег для получения ПФ от банка, нужно искать соинвестора LP, а не идти за дорогим мезонином. Рынок элитной недвижимости недостаточно ликвиден (вспомните про текущие остатки в "Лаврушинском"), чтобы занимать под 25% годовых. Соинвестор LP же не кредитует проект, а вкладывает в него деньги и получает долю от будущей прибыли - это безопаснее для всех сторон. 🛑 Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

Вопрос знатокам! Смотрите, Некоторые резиденты акселератора (то есть новые застройщики) не могут найти инвестора. Есть девелоперский проект, скажем клубный дом в центре Москвы или башня за Третьим Транспортным Кольцом. Стадия ГЗК 1. Год на проектирование, 2,5 – на стройку. Итогу 3,5 года. Нужно собственное участие в 300-500 млн. Инвестиции структурируются по пре-фандингу (когда квартиры предпродаются с большим дисконтом). Что я подумал и в чем нужно ваше мнение: Что если сделать такое рисковое (потому что инвестиции в новых застройщиков) и высокодоходное предложение: Дисконт цены на котловане – 70%. Сколько это в цифрах! Если это клубный дом в ЦАО: Стоимость м2 – 735 т. р. (70% дисконта от 2,450,000 рублей). Бюджет от 45 млн. рублей. Если это «Бизнес-класс» за Трешкой: Стоимость м2 – 180 т. р. (70% дисконта от 600,000 рублей). Бюджет – от 7 млн. рублей. Сколько заработает инвестор? Давайте посчитаем: Через год (когда получен РнС) цена квартир вырастет на 333%. Еще через 2,5 года (на вводе в эксплуатацию) квартиры вырастут до 439%. Или весь итоговый прирост к вложениям составит 339%. В годовой доходности – это >50% IRR. Да, новый застройщик – это риск, но сильная команда (тех. Зак, генподрядчик) его закрывают. Что думаете? Есть у такого инвестиционного продукта потенциал? Проголосуйте ниже или напишите мнение в комментариях Курников (@iamkurnikovdev)

10 июля пройдет Бизнес-бранч акселератора № 2: «Какие дома вы можете запустить в девелопмент сейчас» Друзья, уже в пятницу бизнес-бранч! Место: Smart Yard (в районе Бауменки). Переговорная № 4. Яндекс-карта: https://yandex.ru/maps/-/CPdlmFYj Время: 13.00 (не опаздывайте) Расскажем про площадки в девелопмент, которые можно запустить прямо сейчас: – с адресами. – детальными расходами (по банковскому бюджету). – структурой доходов В общем, увидите подробнуйшую экономику девелопмента и получите много инсайтов (не публичных). Вход свободный, регистрация не нужна. Акселератор «Первый Девелоперский Бизнес в Столице» @firstDevelopmentMoscow

Девелопмент — это не про квадратные метры. Это про любовь к созданию. Гостем летнего номера «Коллекции Новостроек» стал Александр Курников — кризисный девелопер, основатель Kurnikov®, акселератора девелоперов и венчурного фонда. Полное интервью читайте на сайте «Коллекции Новостроек».

[ФРИДН] будет фондом без власти над девелопером Все кто привлекал инвестиции, знают – инвестор хочет контролировать процесс. Согласовывать всё! Выбирать архитектуру, дизайнеров, плитку… Я наелся этим так! Даже тааааак! Что, когда мы с Kama Flow обсуждали структуру и принцип работы фонда, решили – девелопер должен быть девелопером. Мы финансируем – получаем метры (по пре-фандингу). Всё! Да, мы обвязываем сделку, защищаем свои интересы, но не лезем в процесс. Я считаю, это будет нашей супер-силой! НЕ МЕШАТЬ девелоперу быть девелопером! :) Курников (@iamkurnikovdev)

Как связаться с фондом Для связи используйте кнопку «Сообщение» (находится внизу слева), или напрямую управляющему партнеру фонда Егору Лапутину (@egorla). По каким вопросам стоит писать: 1. Вы хотите получить инвестиции. 2. Вы инвестор. 3. Вы тоже фонд и хотите партнерства с [ФРИДН]. 4. У вас есть участок под девелопмент (жилье) и вы хотите продать. 5. По другим предложения. Венчурный фонд [ФРИДН] @fridnvc

Что если (когда-нибудь) исчезнут все дороги Мы с сыночком очень любим смотреть на поезда… Сидим на террасе и когда вдалеке проезжает состав, он тычет в него маленьким пальчиком: «Уу, ууу» (моему герою совсем недавно исполнился год). Я говорю: «Саня, вот ты вырастишь, и, наверняка, поезда будут уже не ездить по земле, а летать по небу…». Он понимающе смотрит мне в глаза: «Уууу»! А ведь если задуматься… Только дороги занимают 10% площади Москвы… А есть еще придорожная инфраструктура, железные дороги, логистические комплексы! Это сколько? 20% Столицы? 25%? Представьте скооолько земли освободится! Убери всё в небо! Сколько профессий и компаний исчезнут… Что думаете? Курников (@iamkurnikovdev)

Как подать заявку на инвестиции в девелоперский проект 1. Заполните короткую анкету по ссылке: https://fridn.ru 2. Назначим встречу с командой фонда в течение 3-х дней либо дадим развернутую обратную связь (если проект не прошел отбор). Венчурный фонд [ФРИДН] @fridnvc

Идея для нового бизнеса! 1. Находите интересный участок под девелопмент. 2. Подписываете с продавцом соглашение о намерениях. 3. Даете небольшой задаток – 5 млн. Обязательно условие о возврате двойного задатка, в случае расторжения со стороны продавца (хотя это и так есть в силу закона) 4. Ждете… когда кто-то перебьет сделку!! 5. Продавец возвращает 10 млн. 6. Профит – 5 млн. Итого 100% ROI за квартал. 3-4 таких «инвестиций» и можно неплохо жить! Курников (@iamkurnikovdev)

Давно я ни с кем не спорил)… Фраза из презентации SmartHearts (извини, Стас, никак не привыкну к вашим «Умным сердцам»): «Кризис обнажил слабые места проектов, где смысл существовал формально». Стас, ну что это значит?) Как брендинг может найти СМЫСЛ…

Давно я ни с кем не спорил)… Фраза из презентации SmartHearts (извини, Стас, никак не привыкну к вашим «Умным сердцам»): «Кризис обнажил слабые места проектов, где смысл существовал формально». Стас, ну что это значит?) Как брендинг может найти СМЫСЛ в том что строится? Ну, правда) Брендинг может создать внимание, образ чтобы дом полюбился. Но сам СМЫСЛ любого девелопмента для покупателей – жить в доме. Для бизнеса – зарабатывать деньги. Мне кажется мы заигрались все в брендинг… раз такие фразы серьезно обсуждаются… Источник: https://t.me/Okruhandbrands/8734 Курников (@iamkurnikovdev) P. S. Но сам Стас – красавчик и молодец!