Инвестиции в редевелопмент | Лещенко

🚀 Шесть инвесторов вышли из «Лубёнок» с доходностью до 54% годовых «Лубёнки» — проект по строительству коттеджного посёлка на 60 га на берегу Можайского водохранилища. С конца 2024 года я возглавил пул частных инвесторов, которые вложились в землю и строительство. 1 июня 2026 года шесть инвесторов получили свои деньги и проценты — от 38% до 54% годовых. Хотя выплаты затянулись на полгода. Но до счастливого финала ещё работать и работать. 📋 Как это было Механизм выхода инвесторов — через вход нового инвестора. Стратегический инвестор дал займ девелоперу. Часть пошла на погашение выходящих инвесторов, часть — на продолжение работ. Переговоры со стратегом длились три месяца. За это время привлечённые эксперты оценивали привлекательность земельных участков в нашей локации по нашей концепции проекта, согласовывали юридическую схему и условия финансирования. Полная проверка: юридическая, финансовая, рыночная. На входе ставку доходности инвесторов по проекту определили как "ключевая ставка ЦБ × 250%". Привязка к ставке ЦБ была нужна в эпоху сильных скачков ставки как механизм поддержания ставки доходности на справедливом рыночном уровне. При ЦБ 21% это 52,5% годовых. При снижении ЦБ до 14,5% — 36,25%. В итоге средняя доходность вышедших инвесторов — 47% годовых (см. фото). Для сравнения: банковские депозиты в тот период предлагали 15–20%. ⚖️ Почему проект затянулся Потому что земля. Менялось законодательство: ввели запрет на перевод земли в садоводство, новые градостроительные нормы, обязательность применения КРТ, перераспределение зон ответственности по работе с землями сельхозназначения. Концепцию и план проекта пришлось перерабатывать несколько раз, судиться с Минсельхозом, по несколько раз собирать одни и те же справки. 💡 Что я понял за эти полтора года 1. Неуспешный проект отбирает гораздо больше сил, чем успешный. Звучит очевидно. Но когда входишь в проект, не задаёшь себе вопроса: «А хватит ли у тебя ресурсов, если всё пойдёт не так?» Пытаешься оценить доходность, залог, сроки. Никто не оценивает собственную выносливость на случай, если все пойдёт не так. А в 2026 году проектов, где всё идёт по плану, уже не осталось. Инвесторы нервничали. Я сам порядком морально поизносился. Полтора года неизвестности — это не «подождать и получить проценты». Это эмоциональные качели, которые не все готовы выдержать. Особенно когда речь идёт о земле, где одно изменение в законе может обнулить год работы. 2. Отсюда второй вывод: Не все стратегии подходят для всех инвесторов. Сейчас, когда ко мне обращаются инвесторы с желанием войти в мои проекты, первый вопрос — "Был ли у вас уже опыт входа в подобные стратегии?" Если нет, то ещё раз проходимся по рискам задержек и по необходимости диверсификации. 3. Но что спасло нас всех — это фиксированная доходность и фиксированный срок. Ещё в середине 2024 года я понял, что наступают неспокойные времена и надо отходить от политики разделения доходности в сторону фиксированной доходности инвестора. Это было введено до входа в Лубёнки — и именно это спасло инвесторам ситуацию. Без фиксированного срока все бы до сих пор ждали выплат. И доходность бы была под большим вопросом. 🔮 Что дальше Проект продолжается. Часть инвесторов, включая меня, остаётся в проекте — те, кто зашёл менее полугода назад, и те, кто продлил договоры. На проекте продолжаются работы и согласования. Текущее видение срока перевода в ИЖС — 3-6 мес. Я остаюсь мажоритарием совместно с новым стратегическим инвестором. Какой у вас опыт с земельными проектами? Входить — или обходить стороной? 👇

Получили новый запрос на финансирование из Крыма. Сейчас в работе сделка с обеспечением в виде недостроенного здания. Запрос от действующего предпринимателя. Опыт заемщика: около 5 лет в торговле на маркетплейсах. Цель финансирования — масштабировать оборот за счет расширения ассортимента и роста товарных остатков. Если хотите рассмотреть участие в сделках такого формата, пишите @redevest — после квалификации направим материалы и условия.

Private Money Forum Доходная недвижимость 2026 — стратегии, тренды, точки входа Хочу поделиться важным событием, которое точно стоит иметь в календаре, если вы рассматриваете недвижимость как инструмент сохранения и приумножения капитала. 🏙 30–31 мая в Москве пройдёт Private Money Forum: Доходная недвижимость 2026 - и в этом году он особенно актуален. 7 трендов, которые разберут эксперты (must have для понимания рынка): ▪️ Ценовые аномалии — где сейчас формируется потенциал для роста ▪️ Арендный доход 20% — что и где купить, чтобы выйти на такую доходность ▪️ Аренда вместо покупки — как заработать на спросе бизнеса ▪️ ГАБы и редевелопмент —механика, подводные камни, реальная доходность ▪️ Шеринг и мультифункциональность недвижимости как ключевой потребительский тренд ▪️ Краудинвестинг — как создавать портфели с капиталом от 0,5 млн ₽ и доходностью 20–30% ▪️ Self storage — как заработать на растущем спросе 🎤 На форуме выступят: Михаил Делягин, Александр Гайдуков («Страна Девелопмент») Илья Пискулин («Движение»), Иван Тягунов («ВБетон») и еще более 70 спикеров. В программе будут не только отдельные выступления, но и панельные дискуссии с живыми дебатами, где можно услышать разные точки зрения и найти неочевидные решения. 🌿 Вторая сцена — Всероссийский Земельный Конгресс Отдельный трек для тех, кто видит потенциал в земле, разберем темы: КФК, ГАБы, торги, ИЖС, промземля, склады, с/х земли, КРТ. Более 10 спикеров-практиков, в числе которых: Константин Пороцкий, Роман Трунин, Светлана Федорова, Дмитрий Крикунов, Максим Лещев. Почему стоит прийти: — 1200+ участников — полезные знакомства гарантированы — 600+ консультаций в менторской гостиной — эксперты разбирают лично вашу ситуацию. — Выставка на 2500 м² с готовыми предложениями для входа 📍 Где: очно в Москве (отель Holiday Inn Sokolniki) или онлайн — трансляция доступна из любого города. 🔎 Полная программа и билеты: https://pm-f.ru/kdn?gcao=36551&gcpc=353f3 Промокод - 15% для своих: FLIP15 Если тема доходной недвижимости для вас актуальна — не откладывайте. Цены на билеты растут, а места в зале ограничены. До встречи 30–31 мая!

Подборка топовых публикаций от коллег по недвижимости: 1. Эти 4 типа участков, на которых можно потерять прибыль - факторы проверки участка 2. Прибыль падает: какие отрасли в РФ уже просели, смотрим в динамике 3. Антикейс: честный разбор худшего флиппинга 4. Майнинг и налоги: как подать декларацию и не попасть на штрафы 5. Как собрать ГАБ с окупаемостью всего 2,5 года - пошаговая схема 6. +45% годовых на земле: реальный кейс с прибылью 2 млн ₽ 7. НДС отменили? Как теперь выгодно продавать дома и квартиры 8. Дарение коммерческой недвижимости: как передать актив и не переплатить 9. Усреднение портфеля: простой лайфхак, который спасает доходность 10. Стратегия успешного торга при покупке земельных участков 11. Чек-лист, который спасёт вас от покупки проблемного участка

Отец сказал: "Дети должны получать деньги из теплых рук, а не из холодных." И начал переводить мне с сестрой все родительские накопления.  Они с мамой пережили несколько банкротств банков, гиперинфляцию 90-х, блокировку зарубежных активов в 2022-м и несколько раз теряли почти все до копейки.  А сейчас, по его словам, он уже не видит никакого смысла и радости в перекладке банковских депозитов из банка в банк и считает, что эти деньги нам с сестрой будут гораздо полезнее. И что важнее передать их именно сейчас — пока он жив и может сделать этот процесс максимально безболезненным. Когда я услышал эти слова, у меня неожиданно подкатили слёзы. Это было похоже на момент прощания — как будто он торопит время. Хотелось сказать: «Подожди, куда ты спешишь? Нормально же общались». Головой я понимал, что он рассуждает абсолютно логично. Эта передача денег не означает, что мы больше никогда не увидимся. Более того, в текущих условиях я даже понимаю, куда эти деньги можно пристроить с пользой. Но эмоционально символизм этого события ощущается совсем иначе. 1. ПОДДЕРЖКА ДЕТЕЙ ИЛИ ИЗБАВЛЕНИЕ ОТ ОБУЗЫ В какой-то момент накопления перестают быть источником безопасности и превращаются в обязанность их обслуживать. Поколение моих родителей жило в логике: деньги нужно защищать. От инфляции. От банков. От государства. От очередного кризиса, который обязательно придёт. (Да чего там, я сам себя иногда так чувствую.) Но если деньги несколько раз исчезали почти полностью — можно ли продолжать воспринимать их как надёжную опору? Возможно, в какой-то момент естественно возникает вопрос: если защита всё равно условна, не разумнее ли передать ресурс туда, где он принесёт больше пользы прямо сейчас? 2. ОЖИДАНИЕ ОСМОТРИТЕЛЬНОСТИ Вместе с деньгами почти всегда передаётся ответственность распорядиться ими "правильно". Мы это не обсуждали, но внутреннее обязательство я ощущаю. Но что вообще значит «правильно»? Инвестировать? Потратить на себя? Сохранить и передать дальше? Вольны ли дети распоряжаться этими деньгами, как своими, или они должны никогда не забывать, как много в них вложено родительских пота и крови? 3. РАВЕНСТВО И СПРАВЕДЛИВОСТЬ Если детей больше одного, вопрос распределения почти всегда сложнее, чем кажется заранее. Не совсем наш кейс, но часто бывает, что дети находятся в разных жизненных обстоятельствах. У одного уже есть жильё. У другого — нет. Один строит бизнес. Другой живёт осторожнее и стабильнее. У одного выше доход. У другого больше неопределённости впереди. Поддержать одинаково — это действительно справедливо? Или справедливость иногда означает поддержать по‑разному? 4. СМЕЛОСТЬ РОДИТЕЛЕЙ Передавая деньги при жизни, родители неизбежно принимают на себя дополнительный риск. А что если изменится здоровье? А что если изменится экономическая ситуация? А что если эти деньги понадобятся позже? Передача денег — это не только поддержка детей. Это ещё и решение доверять будущему. И в этом решении всегда есть элемент личной смелости. 5. ЭТО НЕ ПРО ДЕНЬГИ, А ПРО РОЛИ Наверное, сильнее всего в этом решении трогают не сами деньги. А чувство, что внутри семьи что-то незаметно меняется. Ведь старшие в семье всегда стоят впереди младших и первыми принимают на себя удары реальности. А сейчас я чувствую, как будто родители делают шаг назад. И мы, следующее поколение, одновременно делаем шаг вперёд. Получаем не просто деньги, а новую сложную и ответственную роль. И именно это ощущается сильнее всего.

Дайджест новых публикаций от коллег по инвестициям в недвижимость. 1. Как купить участок с торгов и не попасть ловушку 2. Типичные ошибки при покупке участка, про которые многие не знают 3. Ремонт, который делают в 2 раза быстрее - реальный пример 4. Как не “заморозить” склад и не потерять деньги 5. Ошибка в локации = провал: инструменты по выбору и анализу локации 6. Продажа квартиры: как не отдать сотни тысяч государству и не попасть на риски 7. Как быстро находить садоводства с брошенными участками и забирать бесплатно? 8. Способы безопасных расчетов по сделкам с недвижимостью и их стоимость 9. Почему я вкладываю в акции, пока другие боятся - реальные причины 10. Скрытая правда о дарксторах: как Яндекс.Лавка на самом деле зарабатывает 11. Новые законы о земле в 2026: что изменится (гаражная амнистия, прирезка, СХ и др.).

Новости судного дня Как говорится, "не читайте советских газет до обеда". Решил тут посмотреть, как чувствует себя наша экономика: Госбюджет: Дефицит за 1кв 2026 г. превысил годовой план более чем вдвое, доходы -8,2%, расходы +17%. Минфин, 09.04.2026 — Lenta.ru/ТАСС Госдолг: Расходы на обслуживание за 1кв 2026 г. составили 736 млрд руб. (262,9 млрд за янв-фев + 472,7 млрд за март). Доля в расходах госбюджета на обслуживание долга выросла с 3,6% (2020) до 7,5% (2025). Минфин / Парламентская газета, Минфин (март 2026) Нефтегаз: Прибыль упала в 3,5 раза г/г — рекордное падение с 2020 года. Росстат / Интерфакс, 01.04.2026 Промышленность: Прибыль обрабатывающих отраслей снизилась на 30% г/г — рентабельность упала до уровней кризисного 2015 года. Росстат / Интерфакс, 01.04.2026 Кадры: Дефицит — 3-4 млн человек; индекс обеспеченности ЦБ (-23,2 пункта) остаётся критически ниже уровней 2020–2022 гг. ЦБ / ПРАЙМ, Минтруд Кредиты: Доля компаний с просрочкой достигла рекордных 24%; дефолты выросли втрое. В 1кв 2026 г. — 29 эмитентов с дефолтами (вдвое больше г/г). Forbes / ЦБ, РБК / Cbonds Торговля: Оптовая торговля упала на 11,3% г/г, розница выросла лишь на 0,3-0,7%. Росстат / Интерфакс Логистика: Грузооборот портов Балтийского бассейна упал на 15,3% г/г — возврат к показателям 2012-2014 гг. SeaNews Сельское хозяйство: Прибыль растениеводства -43,7% г/г в 2025 г. (максимум падения с 2017); в январе 2026 г. — ещё -28,6% г/г. Росстат / Интерфакс, 01.04.2026, Агрообзор Я так понял, всё, отталкиваемся ото дна, дальше будет только лучше? :) Читать меня в Максе - Инвестиции в недвижимость|Лещенко.

📢 Мастермайнд девелоперов: Девелопмент многоэтажных домов класса «Делюкс» 3 апреля, пятница, 10:00 📍м. Парк Культуры Очередной мастермайнд для девелоперов — встречаемся в ресторане, чтобы разобрать живую сделку и цифры без «воды». Тема: Сколько нужно своих денег, чтобы запустить девелопмент многоэтажного дома класса «Делюкс» в 350 метрах от Кремля (спойлер: около 300 млн ₽ собственных средств — обсудим, откуда берётся эта сумма и что в неё входит) О чём поговорим: 🔹 Бридж и проектное финансирование — как банк закрывает стройку и на каких условиях. 🔹 Собственное участие — сколько реально нужно «своих» денег на старте и в какой момент. 🔹 Команда и опыт — что от вас ждут банк и контрагенты; как акселератор помогает закрыть вопрос компетенций и доверия. 🔹 Кейсы — примеры проектов и разбор типичных ошибок. Приходите, если строите, планируете строить или просто интересуетесь премиальной жилой недвижимостью в центре, считаете экономику сделок и хотите сравнить свой опыт с практикой по «золотому километру». Заполнить анкету на встречу 👈 Спикер: Александр Курников Партнер акселератора «Первый девелоперский бизнес в столице». Девелопер: Neva Towers в Москва-сити (лучшее высотное здание в мире по версии IPA), арт-парк «Никола-Ленивец» (самый крупный арт-парк в Европе), клубный дом «Пречистенка 8». Более 24 лет в девелопменте, от мастера на стройке до собственника. Проработал с 3 из первой десятки Forbes. Автор TG-канала - @firstDevelopmentMoscow Узнать подробнее о мастермайндах.👈 Читать меня в Максе - Инвестиции в недвижимость|Лещенко.

В XIX веке приличная женщина носила кринолин. Юбка диаметром до двух метров — в дверь боком, в карету с третьей попытки. Горючие ткани вспыхивали мгновенно, если подол задевал свечу или камин — только за десятилетие с конца 1850-х в Англии так погибло около 3000 женщин. Но все носили. Потому что так надо. ... В общем, я тоже завёл канал в Максе - Инвестиции в недвижимость|Лещенко. 😉

Заметил такой парадокс, что инвесторы, которые излишне опасливые, сидят на деньгах и в итоге проигрывают инфляции. Но с другой стороны, излишний оптимизм может свидетельствовать о том, что у вас синдром Даннинга-Крюгера, когда новички думают, что они уже все в этой жизни познали. Как с этим бороться? Ну вот лично я общаюсь с большим количеством экспертов, триангулирую и как-то уточняю картину мира на основании того, что я услышал. Часто это все противоречит друг другу, Но только через общение, только через сбор информации можно как-то добиться какой-то объективной истины. К чему это все? Завтра собираем мероприятие по Light Industrial, на котором будем обсуждать и рынок в целом, и конкретный проект, и конкретно как инвесторам входить в проект и защищаться от рисков. Приходите, буду рад всех видеть. 👉 Подробности тут. Читать меня в MAX.

Делюсь полезными постами коллег, занимающихся инвестированием в недвижимость: 1. Как получить земельный участок от государства без бюрократии и “рисования схем” СРЗУ 2. Чек-лист перед покупкой участка: 10 проверок, которые спасут ваши деньги 3. +100% к стоимости земли: 3 реальных способа резко увеличить цену участка 4. Рабочий мануал как заработать 1000% годовых на земле 5. Пассивный доход в России - миф или реальность? Разбираем честно 6. Старый фонд недвижимости - всё? Почему инвесторы начинают его избегать 7. Майнинг после хайпа: мои реальные итоги и почему я забрал ASIC 8. Индексация арндной платы в стрит ритейле: примеры из практики 9. Крушение стрит-ритейла: почему магазины на первых этажах больше не золотая жила 10. Как купить несколько помещений под кладовки и получать 15–18% годовых Оставить заявку на участие включения вашего канала в «Инвест-Хаб» можно тут

Пятница, 13-е: болты, геотермалка и как не заморозить собственный склад В прошлую пятницу устроили с парнями из мастермайнда девелоперов настоящий «полевой выход». Собрались вдесятером, прыгнули по машинам и весь день мотались по объектам: Домодедово, Подольск, заводы, стройплощадки. Зачем? Чтобы заглянуть под «капот» технологий, которые мы рассматриваем в наших складских проектах — #ЛунёвскиеВорота и #Фрязино. Одно дело — листать красивые PDF в кабинете, и совсем другое — потрогать этот металл руками. Честно скажу: даже я, при всем опыте, узнал массу нового. Несколько моментов прямо зацепили: Про стройку зимой Мы привыкли, что мороз — это всегда стоп или «золотой» прогрев бетона. На самом деле, если заказывать готовые ЖБ-колонны и фундаменты на заводе, можно строить круглый год вообще без потери качества. Заводской контроль — это не то же самое, что лить бетон в опалубку на ветру. Стройка как конструктор Металлокаркас на сварке — это долго, муторно и сильно зависит от того, насколько трезв сегодня сварщик. А есть болтовые соединения. Это реально «Лего» для взрослых: собирается в разы быстрее, точность — миллиметровая. Для инвестора это критично: объект вводится в эксплуатацию на месяцы раньше. Магия (и риск) геотермального отопления Система выдает 7 кВт тепла на каждый 1 кВт электричества. В условиях, когда лимиты на газ можно ждать годами, а электричество стоит конских денег — это просто спасение для доходности. Но есть нюанс, от которого стало не по себе. Если неправильно рассчитать объем змеевика в земле, за пару сезонов можно превратить почву под своим складом в вечную мерзлоту. Грунт просто промерзнет, и фундамент начнет «гулять». К чему я это всё? Инвестору часто говорят: «Просто дай денег, мы всё сделаем». Но если ты не понимаешь, почему на объекте болты вместо сварки или как рассчитан тепловой контур, ты не управляешь рисками — ты просто надеешься на удачу. Я езжу на такие экскурсии, чтобы понимать вес каждого решения. Пытаюсь разглядеть за техническими деталями ликвидность, скорость возврата капитала и безопасность. День пролетел незаметно. 10 девелоперов, колонна машин и бесконечные споры даже за обедом в Подольске. 🍲 А вы как считаете: должен ли инвестор «лезть в болты» или его дело — только смотреть на доходность в таблице? 👇 Читать меня в MAX.

Периодически чувствую себя как мужчина в белом, когда государство решает нас в очередной раз от чего-нибудь нового защитить. Сегодня с утра Телега не заводилась даже с ВПН-толкача. А вы, родные мои, как там держитесь? Все ещё проталкиваете сообщения в Телегу или уже перешли на православный Макс? Читать меня в MAX.

Актуальные тренды инвестиций в Light Industrial Приглашаем на живое мероприятие! Обсуждаем самый актуальный тренд в коммерческой недвижимости — Light Industrial. 19 марта, 19:00 - 22:00 Москва, м. Павелецкая, отель Россо Рива В программе: 19:00. Тренды Light Industrial в 2026 году. Татьяна Соломатина, заместитель руководителя направления Light Industrial NF Group. 19:30. Что делает проект Light Industrial востребованным? На примере проекта "Лунёвские ворота". Анатолий Голубенко, девелопер, инвестор. 20:00. Формы вложений в Light Industrial - плюсы и минусы для инвесторов. Алексей Лещенко, инвестор, основатель фонда Редевест. 20:30. Нетворкинг и фуршет. Время: Сбор гостей с 18:00. Начало в 19:00. Участие бесплатное, но после подтверждения регистрации. ➡️ РЕГИСТРИРУЙТЕСЬ В БОТЕ ⬅️

Когда 8 марта 1908 года на "марше пустых кастрюль" в Нью-Йорке собрались текстильщицы, они требовали улучшения условий труда и права участия в выборах. А я сегодня всем девушкам желаю хотя бы на один день перестать трудиться и делать сложные выборы. :) Девушки, с праздником вас и желаю как следует сегодня отдохнуть! 💐💐💐

Инвестиции в редевелопмент | Лещенко pinned a photo

🧭НАВИГАЦИЯ Привет! Я — Алексей Лещенко, инвестор, девелопер, основатель фонда коллективных инвестиций "Редевест". Мы помогаем инвесторам с небольшим чеком участвовать в больших и доходных проектах по строительству и редевелопменту. С 2023 года мы вложили более 1 млрд. руб. с доходностью от 30 до 80% годовых. Работаем в нескольких стратегиях: склады, гостиницы, земельные участки, флиппинг квартир, коммерческая недвижимость. В этом канале разбираю самые интересные кейсы и стратегии — фишки, плюсы, минусы, риски и драйверы доходности, а также публикую предложения для инвесторов. ТЕКУЩИЕ ПРОЕКТЫ Обо всех наших проектах рассказываем предельно подробно — вот список каналов с нашими проектами. КУДА ВЛОЖИТЬСЯ Более подробно о проектах, в которые можно вложиться прямо сейчас, смотрите на нашем сайте — rede-vest.ru. 10 САМЫХ ПОПУЛЯРНЫХ ПОСТОВ 1. Что бы я делал, если бы пришлось начинать с нуля 2. Как купить компанию за 10% от стоимости? 3. Какой ресурс для предпринимателя главный? 4. Уход из найма. 3 мифа. 5. Чек-лист для проверки эргономичности планировок 6. Как сэкономить 28 млн. на строительстве склада? 7. Почему девелопер может платить 52% годовых? 8. Кто с деньгами, тот и главный? 9. Пассивный доход в России: почему это миф? 10. История о справедливости в брокерском бизнесе: 50% или ничего БРОКЕРАМ 🙌 Зарабатывайте с нами! СООБЩЕСТВО 🤝 Поиск партнёров и инвесторов в недвижке — @real_estate_tinder_bot ОБО МНЕ 🕊 О фонде Редевест 🫂 Отзывы — @leshchenko_reviews ✍️ Посты обо мне: #обомне@flipping_invest 👉 Читать меня в MAX.