Перемитин Игорь | Инвестиции в Моменте

Кладовки: пассивный доход или новый геморрой? Последнее время self-storage всё чаще называют привлекательным высокодоходным активом и вокруг этого направления много хайпа. Я провёл 14 интервью с инвесторами, операторами, брокерами и сборщиками объектов. И вот что оказалось интереснее всего. Главный риск - инвестору часто продают не тот актив, который он ожидает и важно, на раннем этапе совместить свои ожидания с реальностью. 1. «Пассивный доход» может оказаться активным бизнесом. Оператор берёт комиссию, но выполняет строго то, что обозначено в договоре. Работа с ремонтами, затоплениями, выселениями и утилизацией вещей остаются на собственнике. Последнее я бы вынес в отдельный пункт, очень много негатива у инвесторов по этому поводу. 2. Финмодель может измениться Изменится после запуска. И чаще всего не в лучшую сторону (зависит от оператора и кто как считает). 3. Юридические риски недооценены. ВРИ, назначения помещений, риски жалоб соседей и пр. - сами операторы признают, что юридический блок рынка пока «хромает». И я считаю что так и будет, пока объекты с кладовками строятся в подвалах. 4. Москва ≠ регионы. Каждый запуск в новом регионе с не подтвержденным спросом может сулить рисками недозагрузки. 5. А что будет в случае расторжения договора с оператором? Как оказалось почти никто из инвесторов не вникает в этот вопрос и не знает свой договор. А это еще один потенциальный риск. Поэтому я бы оценивал кладовки не по обещанной доходности, а по топ 3 критериям: -доказанный спрос в конкретной локации -реальные расходы по объекту -юридические и технически риски объекта Self-storage действительно может быть классным инвестиционным активом. Но «высокодоходный» ≠ «низкорисковый». И чем выше обещанная доходность, тем внимательнее стоит разбираться, за счёт чего именно она возникает. Друзья, а как смотрите на стратегию? Рассматривали ее себе в портфель? 💬 Подписаться в Макс

Криптовалюты доступны для Неквалов 🔥🤯 Сегодня банк России добавил в перечень 3 криптовалюты - Bitcoin, ETH, USDT Фактически это серьезный переходный шаг от эпохи запретов в сторону контролируемого, но белого рынка. Ключевой минус для широкой аудитории - большинство людей не узнают что такое децентрализованные финансы. И по-сути, главное преимущество криптовалюты - контроль над своими деньгами, теряется, превращая ее в еще один аналог акций. Однако, есть и плюсы. Количество мошеннических историй явно снизится. Плюс дефляционное свойство биткойна оставит его все тем же защитным активом - цифровым золотом. Друзья, а как вы смотрите на такие изменения? Считаете что это плюс для рынка или скорее минус?

Итоги Июля Инвестиции и статусы по сделкам 1. Эксперимент с доходным контейнером продолжается. 100% загрузка держится уже 2 месяца по ставке выше любой коммерции в городе. Жду пока освободится хотя бы одна ячейка чтобы снять ролик и рассказать о стратегии, нюансах и рисках более детально) 2. Получил ключи от Томской квартиры. Запустил в работу проект по юридическому флиппингу + начинаем ремонтные работы, которые не касаются перепланировки 3. Доходные велосипеды отработали ровно 1.5 года и принесли 612.5 тыс рублей на вложенные 450 тыс. 4. Отчитался и прошел все налоговые проверки по Майнингу. 5. Впервые прошел апелляционную инстанцию в суде по узакониванию перепланировки, готовлюсь к кассации 🤔 Итог по Публичному портфелю Все сделки я отображаю в моем публичном инвестиционном портфеле. Следить за изменениями можно по Ссылке Прочее: 1. Провел 14 интервью с участниками рынка кладовок в России (операторы, инвесторы, брокеры, собираторы). Много инсайтов о проблемах и возможностях, планирую поделиться в отдельном посте. 2. Уехал в деревню к родным на неделю с целью перезагрузится. В целом, стараюсь замедлиться и отвлечься от всего информационного шума вокруг, заметил что очень сильно давит. Финансы и благотворительность Ежемесячно я отправляю часть своего дохода на помощь тяжелобольным детям в фонд имени Алены Петровой. Все чеки сохраняю по ссылке 🔗 Перемитин Игорь | Инвестиции в Моменте 🔗 Подпишитесь в Мах

Майнинг и борьба с налоговой - Все 🤷‍♂️ 5 месяцев переписки с налоговой. И наконец - Финал. С прошлого года майнеры обязаны отчитываться перед налоговой. Я решил сделать всё максимально прозрачно: -подал ежемесячные и годовой отчёты -показал все транзакции -рассчитал налоги по курсам с оф сайта налоговой Но получил требования на доначисление. Причём каждое новое требование увеличивало сумму налога. И вот здесь самое интересное. Блокчейн полностью открыт - все транзакции можно проверить. Я сам предоставил данные и расчёты. Но органу все равно пришлось несколько раз доказывать, что цифры именно такие. В итоге доказал, доначисления отменили, но осадочек остался. Особенно учитывая, что по требованиям, связанным с 3-НДФЛ, уведомления могут не приходить - декларацию и личный кабинет нужно мониторить самостоятельно, чтобы не пропустить требование. И вот возникает вопрос - не отбивает ли такой подход желание у добросовестных майнеров легализоваться и платить налоги? Ведь вместо сокрытия доходов человек сам показывает государству всё, что у него есть - и получает 5 месяцев разбирательств. Тем не менее мой вывод простой, отчитываться всё равно нужно. Хостинги передают информацию о майнерах, поэтому вопрос не в том, узнает ли налоговая, а скорее когда она задаст вопросы. P.S. С отчётами по майнингу мне помогала супруга - бухгалтер. Если нужна помощь в этом вопросе можно обратиться напрямую - @Rimma_Peremitina

Получил ключи от новой квартиры 🔑🔥 Последние пару лет я постоянно снижаю риски в портфеле, выходя из альтернативных стратегий. В текущий момент 85% это недвижимость и оставшиеся 15% делят между собой доходный транспорт, фондовый рынок и криптовалюты. В ближайших планах сделать юридический флиппинг данного объекта и только потом приступать у ремонту. Если все получится как планирую, эти действия дадут в моменте практически х2 к доходности🔥 Друзья, а какие инвест стратегии вы сейчас используете? Что видите наиболее актуальным и наименее рискованным в текущих экономических условиях?

Запись Эфира по Юридическому флиппингу 🔥 Друзья, сегодня совместно со Светланой Гоненко провели эфир и разобрали как можно зарабатывать на недвижимости без капитальных вложений, только при помощи документов. На эфире обсудили: -Что такое юридический флиппинг и как на этом зарабатывать -Какие объекты подойдут под юридический флиппинг -Модели гарантированного прироста дохода с недвижимости, без вложений в стройку и ремонты -Риски и неликвиды, с которыми ничего нельзя сделать Ссылочка на запись Эфира Канал Светланы «Перепланировка по Закону» Личный контакт Светланы @sgonenko

Контейнер под Кладовки. Золотая жила или истинный Геморрой? С начала этого года я летал по городам и анализировал локации и объекты под покупку объекта в стратегии Self Storage, в простонародье - Кладовки. В процессе анализа рынка я наткнулся на интересную Аномалию. Региональная компания контейнерного хранения выросла с пары 40 футовых контейнеров до 30+ всего за 1.5 года. При этом, ставки по которым сдавались ячейки были недалеки от теплого хранения. Недолго думая, я решил протестировать данный формат. Купил контейнер и начал делить его на 17 ячеек (позже я узнаю чем обернется такая мелкая нарезка). Первая проблема, с которой я столкнулся - сварочные работы превышали стоимость контейнера. Однако, спустя большое количество перебора сварщиков и торга удалось найти ребят, которые взяли сумму, сопоставимую с ценой контейнера. Теперь когда я вижу люксовую машину, представляю что там сидит именно Сварщик. Наполнение металлом оказалось также не из дешевых. Даже найдя металл на 30% ниже среднего по рынку, стоимость проекта кратно множилась от первоначальных расчетов «на коленке». В итоге, расходы только на создание одного готового контейнера под сдачу составили 551 404 рубля. Без учета на работу сотрудника, маркетинг, СРМ, работу по договорам и пр. Сейчас прошло уже 2 месяца как отработал проект и можно сделать полноценную сводку по финансовым результатам, рискам с которыми столкнулся и вывод целесообразности такой инвестиции. Есть мысли записать ролик-детальный разбор стратегии на реальном кейсе. С Вас огонек 🔥, если интересно посмотреть такого рода контент. PS В процессе, мне довелось полетать на подъемной стреле крана (фото и видео к посту), пожалуй одно из ярчайших впечатлений создания объекта)) 💬 Подписаться в Макс

Юридический флиппинг, как зарабатывать на недвижимости за счёт документов 50-100% Я, как инвестор в недвижимость, привык увеличивать стоимость объектов через ремонт, реконструкцию и редевелопмент. Но оказалось, что в некоторых случаях это можно сделать вообще без стройки - только за счёт грамотной работы с документами. Именно такие кейсы на встрече нашего клуба показала Светлана Гоненко. Для меня это оказался один из самых недооценённых инструментов в недвижимости - он может существенно увеличить стоимость и доходность объекта или, наоборот, помочь вовремя отказаться от покупки проблемного актива. Поэтому я пригласил Светлану на открытый эфир, где разберём, как находить такие возможности, какие объекты действительно можно «усилить» документами, а какие лучше обходить стороной. Пару слов о Светлане: -За 20+ лет с командой узаконила больше 10.000 перепланировок -Автор образовательной программы профессии «Специалист по оформлению перепланировок и реконструкций» (аккредитация РЭУ Плеханова) -Эксперт 1 Канала, НТВ, ОТР, «Известий» -Вице-президент Гильдии риэлторов Москвы -Член рабочей группы при АЦ Правительства РФ по поправкам в законодательство о перепланировках. -лидер сообщества экспертов по перепланировкам из 60+ городов РФ -Автор канала «Перепланировка по Закону» На эфире обсудим: -Какие объекты подойдут по юридический флиппинг -Модели гарантированного прироста дохода с недвижимости, без вложений в стройку и ремонты -Риски и неликвиды, с которыми ничего нельзя сделать Эфир пройдет в Зуме 30 июля (четверг) в 13:00 МСК, ставьте в расписание, буду рад видеть каждого;)

Сегодня мне 33. Принимаю поздравления 🙂🎉 По традиции свой день рождения мне снова повезло встречать в кругу семьи. И, пожалуй, это лучший подарок, который я мог бы себе пожелать. В такие моменты особенно понимаешь, что самое ценное в жизни - не деньги, амбиции и бесконечная гонка за результатами, а люди, которые с тобой рядом. Недавно поймал себя на мысли, что сейчас ощущаю закрытым один из самых важных для себя гештальтов - я нашел своих людей. Тех, с кем совпадают жизненные принципы, цели, амбиции и взгляд на мир. К ним я отношу и Вас - свою аудиторию. Спасибо за вашу активность, отзывчивость и искреннее желание помогать. Мне очень комфортно расти, развиваться и делиться своим путем вместе с вами ❤️ От всей души желаю каждому найти своих людей, рядом с которыми вы будете чувствовать себя спокойно, уверенно и по-настоящему на своем месте. Всем прекрасного дня и отличного настроения! Ваш Инвестор в моменте.

Освежение студии спустя 6 лет Эксплуатации. Ключевые выводы и Результат В продолжении предыдущего поста делюсь результатом и выводами по восстановлению арендной студии. Ключевые косяки и решения по устранению: 1. Исцарапана стена за кроватью - использовать только вандалоустойчивые покрытия в зоне изголовья (сейчас поклеили гибкий ламинат) 2. Вздулся местами ламинат - линолеум полукоммерция отрабатывает на практике лучше всего 3. Облез лак на декоративной штукатурке в санузле - лучше плитка (в этом проекте покрасили водостойкой краской, на другой студии она показала хорошо себя) 4. Грязные стены под покраску - коллеги используют декоративную штукатурку, но мне белые стены ок, легко и дешево перекрасить 5. Облазят б.у. микроволновки и стиралки. Балончик со специальной краской за 300 рублей решает вопрос еще на несколько лет) Потрачено на освежение - 5 тыс на материалы (работу не учитываю, делали сами) + 4.5 тыс клининг. На покрытие этих расходов ежемесячно формируется фонд амортизации + удерживается сумма с депозита жильцов, если есть повреждения + удерживаются депозиты в размере месячного платежа на случай раннего съезда (съезжают раньше примерно 30% жильцов). С учетом этих вводных, считаю что можно абсолютно не бояться износа при эксплуатации квартир под сдачу. Друзья, как Вам результат освежения своими руками?👍 💬 Подписаться в Макс

Износ квартиры за 6 лет. Стоит ли вообще сдавать в аренду после такого? Для многих собственников каждый съезд арендатора - это Стресс от лотереи с состоянием квартиры, которое он оставит после себя. Поскольку я редко вижу свои объекты, ввиду жизни в другом городе, удаленный процесс заселения и выселения уже стал рутиной. Однако, в текущий момент я нахожусь в Томске, решил самостоятельно принять пару объектов после выселения и посмотреть что с ним произошло. Результат - не однозначный Первый объект был визуально сильно уставшим. Пошорканный фасад кровати, шкафа и столешницы гарнитура, грязные стены, раковины и межплиточные швы на фартуке и санузле. Находится на объекте было крайне не комфортно. На второй студии была сломано решетчатое основание кровати, содрана краска со стены + замараны стены, пожелтел и облез лак декоративной штукатурки в санузле и в микроволновке + очень грязно. Несмотря на то, что выглядит все это достаточно не презентабельно, я понимаю что срок эксплуатации был значительным и хочу поставить восстановить эффективно, но с минимальными вложениями, по-инвесторски;) Ведь не зря я откладывал каждый месяц по 1к рублей с квартиры в фонд амортизации. Друзья, как думаете, сколько мне обойдется восстановление каждой студии? 💬 Подписаться в Макс PS В следующем посте выложу какой результат освежения получился и каких ошибок в ремонте можно было избежать.

Как увеличить цену Недвижимости с помощью Продающего текста за 0 рублей В продолжении поста о повышении стоимости Недвижимости с помощью фото, логичным продолжением будет то, как я дополнительно усиливаю и само объявление сдаваемой/продаваемой недвижимости. Поскольку заурядные объявления работают все хуже, чтобы сдавать Дороже, важно правильно описать и учесть следующие факторы : -кто целевая аудитория -какие выгоды получает арендатор -чем квартира лучше аналогов -какие преимущества у локации -какие возражения нужно снять -что человек почувствует, живя здесь -насколько легко читается текст -отвечает ли объявление на все важные вопросы -есть ли сильный призыв к действию И чтобы не тратить много времени на изучение факторов можно делегировать эту работу ИИ, например, Чату ГПТ. Больше всего мне зашло то что он действительно по Адресу дома определяет целевую аудиторию в локации и под нее пишет текст. В моем случае были четко определены - студенты, как и есть на самом деле;) Для генерации я использую следующий Промт 👈 Если пост был полезен, ставьте огонек 🔥, делитесь им с друзьями и Подписывайтесь на канал ;) PS В текущий момент я как раз готовлю одну из квартир к сдаче после съезда арендаторов и хочу поделиться тем какой реальный износ за 6 лет, как его минимизировать и какие критичные ошибки в ремонте я допустил на реальном кейсе без приукрас. Друзья, насколько актуальна тема?

Как создать источник дохода на вышках мобильной связи Друзья, смотря на итоги голосования в предыдущем посте, у нас спонтанно рождается новый эфир🔥 Чтобы погрузится в детали и разобрать стратегию по косточкам, пригласил знакомого, Алексея Файта @faytaleksey , рассказать о стратегии. Пару слов об Алексее - основатель компании «Мой кадастр». Компания Алексея оформила только под объекты связи более 500 участков и 1000 сооружений, будем беседовать на языке реальной практики На эфире разберем: -как оформить участок под вышку -как сдать вышку в аренду оператору мобильной связи -сколько приносит один вышка-ГАБ -какие риски и нюансы стратегии Эфир проведем Послезавтра (10 июля, пт), в 13:00 мск Ps Эфир проведен, запись можно посмотреть по Ссылке 💬 Подписаться в Макс

Вижу что репостов к Посту про Габы - Вышки связи почти столько же как огоньков к посту про контейнер и кажется, эта тема вам интереснее 🤔 Может тогда пригласить человека на эфир, который оформляет землю под вышки, чтобы рассказал про все детали и подводные камни? Что скажите, какой эфир проводим? 🔥 - вышки связи 👍 - контейнеры