Сергей Дятлов . Primetr . Управление недвижимостью

Тренды в ТЦ? Отвозил в выходные сына на детский день рождения в ТЦ Гудзон и в очередной раз под впечатлением от происходящего. Не мог подобрать слова, заглянул в отзывы и подумал, что примерно это вертелось на языке: пост-апокалипсис. В прошлый раз был там в мае 2025 и тогда было также, тогда еще собственником была ГК «Основа». Осенью 2025 писали, что на месте ТЦ планировалось построить жилье и возможно офисы, публиковали рендеры. Однако в мае 2026 Ведомости написали, что ГК «Основа» продала актив под реализацию городских программ. Интересно, что сделает с ним город. Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Результаты «ВинЛаб» за 1 полугодие 2026 г. Объем продаж за квартал увеличился на 9,7%, а за полугодие на 9,5% на фоне развития действующих магазинов, роста сопоставимых продаж, а также увеличения трафика и открытия новых точек. Динамика сопоставимых продаж во втором квартале составила +6,1%, за полугодие +5,8%, основным драйвером стал рост среднего чека. Позитивную динамику продемонстрировали трафик и средний чек: за квартал прирост составил 3,1% и 6,4%, соответственно, а за полугодие 2% и 7,3%. Опережающий рост среднего чека обусловлен помимо инфляционных факторов ростом спроса на более дорогие напитки в сегментах вина и крепкого алкоголя. Количество торговых точек за полугодие приросло на 50 и достигло 2 225 магазинов на конец июня 2026 года. Второй флагманский магазин в Москве и третий в сети был открыт в конце июня в престижном IQ-квартале. Согласно утвержденной стратегии «ВинЛаб» планировал удвоить розничную сеть до 2029 года до порядка 4 000 магазинов. Однако пока темпы открытия отстают как от стратегических, так и от статистики прошлых лет в разы.   Раньше некоторые инвесторы спрашивали почему так много ГАБов продается с ВинЛабом. Я отвечал: потому что они открывают много магазинов. За 2022-2024 годы ВинЛаб открывал магазинов примерно в три раза больше чем сейчас. Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Онлайн идет в офлайн «Яндекс Лавка» открыла первое офлайн-кафе в Москве по адресу Можайское шоссе 31к1. В меню более 730 позиций, около 70% из которых — блюда собственных торговых марок. На готовую еду уже приходится 25% оборота Лавки и она есть в каждом втором заказе. В кафе можно поесть за столиком или заказать с собой.   Ранее Лавка уже тестировала офлайн форматы: сезонные точки в парках, кафе внутри Мультимедиа Арт Музея, круглосуточный продуктовый магазин. Посмотрим пойдет ли новый формат кафе дальше теста. Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Арендаторы просят скидки регулярно А кто не просит? Помню в ковид в первых рядах обратились за скидкой Пятерочка и Озон, хотя у них то точно всё было хорошо. За последнее время по паре объектов, из тех что у нас в управлении и/или мы сдавали в аренду, Столички попросили скидки 50% на несколько месяцев. Начальная переговорная позиция😄 На наш запрос оборотов они ответили, что это конфиденциальная информация и обороты не предоставляют. После нашего отказа запросили скидку 15%... По двум другим Столичкам, которые сдавали относительно недавно скидки не запрашивали. Одна из Улыбок запросила скидку около 18% на несколько месяцев. Отказали. Другие не просили. Франшизная Здравсити запросила скидку около 29%. В переговорах, возможно придется менять арендатора. В общем рутина управляющей компании: скидки, индексации, перезаключения договоров, аварии... Винлаб на удивление молчит, обычно они этим грешат. Я уже писал как мы поступаем, когда арендатор просит скидку: https://t.me/primetr_ru/61 https://t.me/primetr_ru/79 https://t.me/primetr_ru/166 Не нужно поддаваться панике и идти на поводу у арендаторов, но и не расставайтесь с арендатором на эмоциях, просчитайте возможные сценарии развития событий и принимайте взвешенное решение. Где-то скидка на несколько месяцев сохранит арендатора и минимизирует ваши потери арендного дохода, а в каком-то случае не стоит дотировать арендатора и нужно оперативно искать замену. Ну и передавайте свои объекты нам в управление primetr.ru и запросами на скидки и не только будем заниматься мы.   Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

ВБ, ожидать ли письма счастья? Сегодня получили первый запрос о скидке от партнерского пункта ВБ. Оборот в пункте за последний месяц снизился почти на 35%. На фоне прилетов по складам РВБ и новостей о снижении оборотов ожидаемо. Но конкретно этот пункт в принципе слабенький и уже два раза перепродавался. По другим пунктам ВБ пока спокойно. РВБ в этом месяце заплатил раньше обычного на 5 дней. Всего у нас в управлении больше дюжины ВБ, из которых около половины РВБ. В долгосрочной перспективе продолжаю верить в ПВЗ, но в моменте есть вероятность просадки оборотов по ВБ. А у вас есть арендаторы ВБ/РВБ? Были запросы о скидках? Интересно, те кто боялся, что онлайн убьет офлайн сейчас боятся меньше или больше   Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Цены на недвижимость растут или падают (будут расти или падать)? Такой вопрос часто задают в первую очередь себе и пытаются найти подтверждение во вне. И ответ на этот вопрос зависит от того продаем мы или покупаем, оптимисты мы или пессимисты и конечно же от «статистики», а статистика зависит от первых двух пунктов, т.е. от того, во что мы верим или хотим верить. Например, в чате к каналу есть оптимист Константин, который верит, что все растет и будет расти и пессимист Сергей, который видит другую картинку, у каждого своя выборка, своя «статистика». Все мы субъективны и склонны видеть в статистике то, что хотим увидеть - эффект предвзятости подтверждения. Так же «статистика» зависит от выборки, информационного пузыря в котором мы находимся, от того на какой сегмент мы смотрим (первичка, вторичка), какой регион, какое качество помещений и т.д. Кто-то хочет купить дешевле и верит, что цены снизятся и он купит дешевле. И мозг запоминает те объявления, которые подтверждают эту гипотезу. Но на какие объекты снижаются цены мозг уже может и «забыть», наше предвзятое субъективное отношение может закрывать на это глаза. Кто-то пытается купить и основывается в принятии решения на статистику в левой части графика, а в моменте ситуация изменилась, и новая реальность не совпадает с личной статистикой в голове. Что мешает в принятии решения. Нужна бОльшая насмотренность, свежие данные и более широкая выборка. Я уже писал раньше про тоннельное мышление. 💬 А как вам кажется, что сейчас происходит с рынком? Спойлер: я считаю, что рынок не однороден и цены на одни объекты снижаются, а на другие растут и так всегда. Обычно растут качественные и падают некачественные, но люди хотят простой ответ без подробностей: растут или падают)   Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Кадастровая стоимость Часто слышу от региональных собственников, что кадастровая стоимость сильно выше рыночной стоимости их объектов. По Москве же наоборот часто вижу, что кадастровая ниже рыночной. Но нет черного или белого, есть 50 оттенков серого, кадастровая стоимость по объектам сильно отличается и не всегда в одну сторону. В примере на картинке в одном случае оценочная стоимость в 9,3 раза выше кадастровой, а в другом наоборот - кадастровая в 1,8 раза выше оценочной стоимости. Раньше я почти не смотрел на кадастровую стоимость, т.к. мы обычно получали льготу по налогу на имущество, а при продаже от ИП кадастровая стоимость не учитывается в отличие от продажи от физлица (но лучше чтобы она была не выше цены в ДКП). Для справки для расчета НДФЛ действует правило: Если цена в договоре купли продажи меньше, чем кадастровая стоимость, умноженная на 0,7, то для целей налогообложения доходом признаётся именно эта сумма (кадастровую стоимость берут на 1 января года, в котором зарегистрировали переход права собственности; для новых объектов — на дату постановки на кадастровый учёт).  Важный нюанс: с 2025 года регионы получили право повышать коэффициент с 0,7 до 1 (то есть принимать для расчёта 100% кадастровой стоимости). При этом имеет значение регион регистрации продавца на момент сделки, а не место нахождения недвижимости. По налогу на имущество с 2025 года Москва изменила критерии включения объектов в МКД в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, что привело к тому, что по бОльшему числу объектов нельзя будет получить льготу по налогу на имущество. Какая бы не была кадастровая стоимость стоит проверить включен/не включен ли объект в перечень и соответствует ли он критериям включения/исключения из перечня. Исходя из этой информации оценить вероятность неполучения льготы и рассчитать налог на имущество, который стоит учесть в фин модели если льготу не получить. Если не хочется заморачиваться, по Москве можно прикинуть на салфетке 1,5% от рынка (к которому в конечном итоге должен прийти кадастр).   Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Закончили с отчетностью за 2 квартал 2026 г. А вы? Иногда начинаю думать, что мы компания по бухгалтерскому аутсорсингу. Управляя недвижимостью, по некоторым клиентам мы ведем в т.ч. налоговый учет, если у клиента нет других видов бизнеса кроме арендного. Сейчас мы уже считаем налоги по 26 ИП. Больше половины клиентов доверяет нам и этот вопрос, оставляя за собой только кнопку оплатить. Если раньше вариантов налогообложения у нас на практике было не много: в основном УСН доходы и/или ПСН, редко УСН доходы-расходы и несколько физ лиц на НДФЛ. То сейчас применяемых  вариантов стало больше https://t.me/primetr_ru/930 А от УСН (кассовый метод) + НДС (метод начисления) у меня немного мозг сводит как от нейрогимнастики (подобной что на видео). Бухгалтера, наверное, устают от меня когда я задаю вопросы: как проверить что все правильно, как сравнить обороты по УСН и НДС... Если перед новым годом мы задумались над минимальным размером вознаграждения за управление, то сейчас думаю над новым минимальным размером вознаграждения за управление там где мы считаем налоги. Если хотите избавить себя от рутины управления ГАБами обращайтесь primetr.ru - возьмем на себя все что доверите.   Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Сегодня не пятница, но и человек, написавший мне не шутит. Но неужели кто-то идет на такое? А как вы относитесь к таким «инвестициям»? Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

ГАБы бывают разные: зеленые, белые, красные... Пример сравнения двух ГАБов У меня часто спрашивают про среднюю окупаемость, но она может сильно отличаться по разным объектам. И отличаться может по разным причинам: разные налоги у продавца и покупателя, разные локации, разные объекты, разные арендаторы, разные расходы по объекту... Почему я взял для сравнения эти два ГАБа, что общего у этих ГАБов? Примерно одинаковый размер МАП без НДС и односторонняя индексация на ИПЦ, но не более 5%. Почти один год постройки и почти одинаковая удаленность от МКАД. Договоры с магазинами подписаны в один месяц. Дальше пошли различия. В первом случае МАП от одного арендатора Дикси, а во втором случае от четырех -Пятерочка, Здравсити, РВБ, табак. ДДА с Дикси на 10 лет, в противовес с Пятерочкой на 15 лет, Здравсити 5 лет, табак 11 месяцев, РВБ – на неопределенный срок. Кто-то предпочтет моноарендатора, чтобы проще управлять, а кто-то выберет Пятерочку, потому что она больше нравится и нескольких арендаторов, чтобы минимизировать риски. Во втором объекте есть возможность поставить НТО и/или водомат и увеличить арендный доход. В обоих ГАБах есть привязка к РТО, но немного разный % от РТО и во втором случае привязка к РТО конечно же только по Пятерочке, по мелким арендаторам только фикс и индексация. Первый объект в Новой Москве, второй в МО, хотя оба за МКАД. Оба неплохо, но по-своему расположены в ЖК. В первом случае более высока плотность квартирных домохозяйств (КДХ) в ЖК, но и более высокая обеспеченность нежильем и большая конкуренция среди супермаркетов. Во втором ГАБе не такая высокая плотность КДХ но и низкая обеспеченность нежильем и всего один конкурент на локальном рынке – Магнит. Первый ГАБ во встроено-пристроенной части МКД с двумя входами - при необходимости можно поделить на 2 помещения под двух арендаторов. Второй ГАБ в ОСЗ на собственном земельном участке, больше входов, больше возможностей деления – при необходимости. Некомпенсируемы расходы в первом случае около 40 тыс. в мес., во втором около 50 тыс. в мес. при условии получения в обоих случаях льготы по налогу на недвижимость. Общая площадь и выделенная мощность электричества во втором объекте более чем в 2 раза больше чем в первом. Ну и, наверное, самое существенное различие – цена и окупаемость. Первый дороже второго на 40%. Однако в цене первого 22% НДС и для покупателя плательщика НДС 22% это возможность его возместить из бюджета. Если вы купите первый на компанию с НДС у вас будет одна окупаемость, а если его же на ИП на УСН, то другая. Ну и если говорить об окупаемости, которую считают простым делением цены на МАП, то на данном примере видно, что так просто нельзя сравнивать. 💬 Какой из этих двух ГАБов вы бы выбрали? И почему? Если вы рассматриваете покупку подобных ГАБов, напишите в лс ПРЕЗЕНТАЦИЯ и мы вышлем вам информацию по данным объектам.   Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Посмотреть на выходные В конце мая Максим Иванов – амбассадор кладовок Складно приглашал записать подкаст и вот несколько дней назад вышло видео. Мне кажется, получилось живо. Поговорили, как себя чувствует рынок коммерческой недвижимости в целом и о: - критериях качественных объектов, - «хороших» и «плохих» арендаторах, - почему не стоит ориентироваться на среднюю окупаемость, - как заявленная окупаемость в 7 лет на Авито превращается в 14 лет, - коснулись коллективных инвестиций и кладовок, - и немного посмеялись Приятного просмотра на площадках Максима YouTube | RuTube | Vk Видео | Яндекс Дзен Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Сравнение ГАБов и облигаций На фоне снижения ставок по депозитам (а так же по причине того, что ставки по депозитам не зафиксировать на долгий срок) инвесторы все больше сравнивают инвестиции в ГАБы с покупкой ОФЗ. О вбросах про заморозку вкладов даже писать не хочется. Последнее снижение около 10% за месяц стоимости рублевых ОФЗ с фиксированным купоном привело к повышению текущей купонной доходности на первоначально вложенный капитал по длинным выпускам до 15%+ годовых и доходности к погашению до 16%+. По квазивалютным, например, ОФЗ 36 в юанях, доходность около 8% плюс курс юаня к рублю вырос за последние полтора месяца около 10%. Конечно же сравнивать напрямую сложно, много разных вводных. Какой капитал, на какой срок, какие цели, периодичность выплат, ликвидность, волатильность… Если сравнивать денежный поток, то в моменте качественные ГАБы по доходности на уровне квазивалютных облигаций, а купоны по рублевым ОФЗ почти в два раза превышают арендные платежи. Но купоны фиксированы (если это не флоатеры), а арендные платежи могут расти. Аренда может расти за счет индексации и % от РТО если они предусмотрена договором аренды и, если бизнес арендатора позволит индексироваться. Кроме роста аренды, который влияет на рост стоимости объекта, цена объекта может вырасти и за счет снижения ставки капитализации, увеличения окупаемости, принятой на рынке. Например, если аренда проиндексируется на 5%, а окупаемость увеличится с 12 лет до 13 лет, то цена объекта вырастет на 13,75%. Если вы верите, что рубль будет обесцениваться, а валюта дорожать, то квазивалютные ОФЗ при одинаковой текущей доходности будут давать прирост купона в рублях и прирост тела облигации в рублях. Но это если курс будет расти, и на сколько расти. Кто во что верит. Не стоит забывать про волатильность цены ОФЗ. Кто-то делал ставку на снижение ключа и рост тела облигации, так и было какое-то время, но последний месяц откатил цены облигаций до уровней полуторогодовалой давности, когда ключ был совсем другой. Если инфляция ускорится и ЦБ снова начнет повышать ставку, то цены облигаций еще пойдут вниз. И к сожалению тело облигации не защищено от инфляции как недвижимость. Но если верить в лучшее и надеяться на снижение ключа в следующем году, то облигации, которые сегодня торгуются около 50-80% от номинала кроме купона могут дать прирост 10%+. При сильном снижении ключа некоторые выпуски могут торговаться даже выше номинала, но погашение все равно будет по номиналу. Я не топлю за ГАБы или ОФЗ, в долгосрочной стратегии эти инструменты не обязательно конкурируют между собой. Для многих инвесторов они хорошо дополняют друг друга. Не является инвестиционной рекомендацией. 💬 А что вы думаете в текущей ситуации о покупке ГАБов или ОФЗ?   Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

⚡️ Разгадана схема Ткача – тотальный контроль над торгами Москвы на миллиарды Начну с цифр – в моем исследовании 213 объектов по которым было 337 торгов, на общую сумму в 8,3 млрд (основные цифры в фото). Размеры системы огромны, но только так можно было управлять рынком. Если вы профессионально инвестируете в московскую недвижимость или последние 4 года пытались купить в Москве какой-нибудь стрит-ретейл – вам наверняка знаком Михаил Ткач. Его имя стало легендарным – он участвовал во всех значимых аукционах и неизменно побеждал, предлагая любую цену. А дальше начиналась еще более невероятная история: во многих случаях он лот не забирал. Подписывал договор, но не оплачивал и терял задаток. А через какое-то время лот снова появлялся на торгах. Зачем человек дарит городу один задаток за другим, на миллионы и даже десятки миллионов рублей, – годами не понимал никто. Оказалось очень просто. Победы любой ценой были частью огромной чёрной схемы по установлению контроля над московскими торгами. Как это было устроено: Рулил не Ткач. Михаил Ткач – просто номинал, на которого всё оформляли. Рулила всем его жена. И могу сказать, что она стала настоящей «королевой торгов»: в глазах своих партнеров она приобрела имидж человека, который решает любой вопрос на торгах и без которого ничего не происходит. Кстати. Год назад мне писала некая Светлана – выясняла, почему я пишу про Ткача, и требовала прекратить упоминать его фамилию. Я тогда подумал, что это какой-то его партнёр по рынку. А писала, похоже, сама организатор всей схемы. Схема была такая: ​• Инвестор отдаёт деньги на покупку объекта Светлане ​• На Ткача оформляется нотариальная доверенность ​• Ткач выигрывает аукцион «в интересах» инвестора ​• Если объект сильно поднимается, то его не выкупают, а инвестору обещают решить вопрос позже или предлагают другой ​• Если по цене ок – забирают. Здесь инвестор доволен Откуда же финансировались торги, по которым не было инвесторов, кто оплачивал банкет по задаткам? Все просто – если объект не выкупался, то деньги инвестору не возвращались. Думаю, ответ очевиден. Такая схема работает, пока не иссякнет поток новых инвесторов, что и произошло в прошлом году. Таблица с торгами по годам – в фото, там видно, что расцвет схемы пришёлся на 2024-й. Почему велись неглупые и небедные люди? Вы спросите – как обеспеченные, явно опытные инвесторы на это велись? Вопрос риторический, но отвечу – для них решение вопросов через ресурс и схемы – норма, и им было проще поверить в легкие деньги, чем разбираться в торгах. Масштаб Для исследования я выгрузил городские торги с 2022 года (раньше данных нет). В отчет попали только нежилые помещения и машино-места. Цифры явно не все, но их достаточно, чтобы показать размах деятельности. Здесь напишу только это: Выиграл на 8,3 млрд Заплатил задатков – 550 млн ⚠️ Точно сгорели – 313 млн Как я узнал После поста в четверг, где я написал, что на Ткача поданы иски, на меня вышел один из «инвесторов» Королевы торгов. Назовём его Алексеем. Он и рассказал, как всё было устроено. Всё по классике. Сначала Алексею удалось купить несколько объектов, он посчитал, что удачно, и дальше занёс ещё – уже более серьёзную сумму. Но через какое-то время оказалось, что все идет не так, как представлялось в начале. Он стал подозревать, что стал жертвой обмана, но было уже поздно. В общем, денег ему не вернули. Сколько таких, как Алексей? Предполагаю, много. Добавлю от себя, если бы я строил такую схему, я бы ещё зарабатывал на том, чтобы за деньги не приходить на аукцион. Логика простая: если у тебя имидж человека, который «управляет торгами», к тебе сами идут просить уступить объект. Тоже неплохо, и задаток терять не надо. ✔️ В итоге, годами всё это казалось то ли супертайной стратегией, то ли чудачеством миллионера. А на поверку – набор старых добрых схем, приложенных к торгам. И самый дорогой урок тут не про торги, а про то, как легко продать умному человеку красивую историю про ресурс, если он сам хочет в неё верить. #интересно