Доходные ГАБы

SWOT-анализ г. Москва, ул. Дубравная, д.41, корп.2. Арендатор - медицинский центр «Асклепион». 🟢 Сильные стороны. Помещение находится в пешей доступности от метро Митино. Рядом городская поликлиника - точка притяжения для жителей района. Арендатор успешно работает 15 лет на этом месте. Небольшое количество подобных вакантных помещений в Митино. 🔴 Слабые стороны. 2 линия домов. Кабинетная планировка. Помещение подходит для ограниченного количества арендаторов. Арендатор не сетевой , у него только одна клиника. 🟢 Возможности. Есть небольшой торг по цене. Исходя из отчетов о деятельности арендатора, можно в следующем году еще немного поднять арендную плату. 🔴 Угрозы. Успешная деятельность арендатора во многом зависит от одного человека. Если арендатор съедет, подбор нового займет время. ✅ Выводы. Отличная возможность для многих инвесторов в ГАБы «почистить карму». Купить помещение не с вредной для людей продукцией, а, наоборот с полезными услугами, К тому же с хорошей доходностью.

ГАБ с медицинским центром. В Митино. 📌 Помещения с медицинскими центрами достаточно редко продаются. Если появляются в продаже, то цену ставят высокую. Поэтому предлагаем обратить внимание на этот ГАБ📌 🟢 г. Москва, ул. Дубравная, д.41, корп.2. 1 этаж. 175 кв.м. Арендатор- медицинский центр «Асклепион». Стоимость - 38 млн.руб. МАП- 350 000 руб. Окупаемость - 9 лет. Доходность - 11%🟢 ✅ Ставка за квадратный метр , как у пустого помещения в Митино. ✅ Арендатор занимает помещение 15 лет. 📉 Это вторая линия домов. Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

ГАБ в Химках. В ОСЗ с «Бристоль». 💰Продан💰 Кучно пошли продажи долго экспонирующихся ГАБов. Причем лето раньше считалось не очень хорошим сезоном для этого. Возможно, дело в том, что сейчас мало интересных новых ГАБов появляется. Если же появляются, то окупаемость все больше и больше… https://t.me/publicGaB/382 https://t.me/publicGaB/383

ГАБ с «Додо пицца». В Красноармейске. 💰Продан💰 ГАБ продавался больше года. В процессе продажи цену снизили на 1 млн ( до 25 млн.руб.) Наверно, сказалась удаленность Красноармейска от Москвы. Тем не менее отработав сезон и пройдя проверку временем, ГАБ с «Додо пицца» реализован. https://telegram.me/publicGaB/353 https://telegram.me/publicGaB/354

SWOT-анализ г. Москва, ул. Миклухо-Маклая, д.43. Арендатор- «Дринкит». 🟢 Сильные стороны. Помещение находится на хорошем пешеходном трафике от метро. Четвертый дом от станции Беляево. По этому маршруту ежедневно проходит большое количество обеспеченных студентов. Думаем, что для арендатора- это основная целевая аудитория. Помещение практически никогда не пустовало- до «Дринкит» там долго находился «Ароматный мир». Сеть «Дринкит» сейчас активно развивается. Имеет интересную бизнес-модель, благодаря чему их заведения достаточно востребованы. Подписан долгосрочный договор на 5 лет. Рядом «Surf Coffee»- скорее синергия, а не конкуренция. 🔴 Слабые стороны. Комнатная планировка. Крыльцо. Арендатор относительно недавно открылся- работают меньше года. Осталось чуть больше 4-х лет действия договора аренды. 🟢 Возможности. В договоре прописана индексация с третьего года. Есть небольшой торг по цене. 🔴 Угрозы. Несмотря на хорошую локацию, в случае съезда арендатора могут возникнуть проблемы при сдаче помещения по такой ставке. Ближе к метро есть свободные помещения с зальной планировкой, возможно более подходящие для открытия кофейни. ✅ Выводы. Сочетание статусного арендатора и неплохой локации с отсутствием возможностей по улучшению окупаемости. В текущем состоянии рынка будет достаточно быстро реализован при должном желании продавца.

ГАБ с «Дринкит». В Коньково. 📌 Сегодня хотим разобрать ГАБ с новым для нас арендатором📌 🟢 г. Москва, ул. Миклухо-Маклая, д.43. 1 этаж. 89 кв.м. Арендатор- «Дринкит». Стоимость - 65 млн.руб. МАП- 450 000 руб. Окупаемость- 12 лет. Доходность - 8,3%🟢 ✅ Помещение находится на отличном пешеходном трафике от метро Беляево. ✅ Кофейни «Дринкит» сейчас очень активно открываются. 📉 Комнатная планировка в помещении. Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ МО, г. Красногорск, ул. Комсомольская, д.33/13. Арендатор - «Озон». 🟢 Сильные стороны. Помещение находится в пристройке с отдельным входом. Без дополнительных ступенек. Зальная планировка. В соседнем доме- супермаркет «Пятерочка». Находится на пересечении улиц Георгия Димитрова и Комсомольская. На ул. Георгия Димитрова практически нет коммерческой недвижимости. Арендатор - сетевой ( около 30 своих ПВЗ). Очень слабая конкуренция для арендатора- рядом нет других ПВЗ. Заключен долгосрочный договор на 5 лет. 🔴 Слабые стороны. Застройка не высотная. Пятерочка находится в соседнем доме, а в рассматриваемом нами, соседи не такие траффикообразующие. 🟢 Возможности. На помещение хороший спрос среди арендаторов. Помимо многочисленных Озонов к этому адресу есть интерес и у Вайлдберис. Находится в «фиолетовой зоне». 🔴 Угрозы. Арендатор только открылся. Через год после окончания дотации у Озона могут запросить скидку или закрыться. Если район окажется не подходящий для ПВЗ. ✅ Выводы. С одной стороны цена за кв.м. «все выше, и выше, и выше». С другой - попробуйте за эту цену купить квартиру и потом сдать за такую арендную плату.

ГАБ с «Озон». В Красногорске. 📌 Давненько нам не попадались бюджетные ГАБы. В ценовом диапазоне до 10 млн.руб. Доходность тоже привлекает внимание📌 🟢 МО, г. Красногорск, ул. Комсомольская, д.33/13. 1 этаж. 23 кв.м. Арендатор- «Озон». Стоимость - 10 млн.руб. МАП- 110 000 руб. Окупаемость- 7,6 лет. Доходность- 13,2🟢 ✅ Помещение с отдельным входом, рядом с супермаркетом «Пятерочка». ✅ В этом районе Красногорска дефицит коммерческих помещений. 📉 Дома рядом не высокие. Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ г. Москва, Нахимовский проспект, д.28, корп.1. Арендатор - «Красное и Белое». 🟢 Сильные стороны. Помещение находится на юго-западе Москвы. Вход с торца жилого дома, с первой линии ул. Кржижановского. Оно исторически используется под размещение продуктов. Надежный сетевой федеральный арендатор. Который практически не съезжает из арендуемых помещений по своей инициативе. Находится в помещении с 2020 года. Арендатор согласился на повышение арендной платы- показатель успешности магазина. С мая 2026 года - МАП составит 149 тысяч рублей. 🔴 Слабые стороны. Это подвал в доме 1967 года постройки. Внутри помещения не очень удобные проходы с уменьшением высоты. Маленькие рекламные возможности. 🟢 Возможности. «Красное и белое»- арендатор, который крайне неохотно идет на повышение арендной платы. Однако в этом помещении он уже дважды согласился на него. Если у покупателя не получится с такой же частотой поднимать арендную плату, то в 2030 году договор аренды закончится и пролонгировать его можно будет по новой арендной ставке. Благодаря реновации плотность населения в районе увеличится. Также рядом строится ЖК «Новые академики». 🔴 Угрозы. Жители близлежащих пятиэтажек практически не имели альтернативы. В их домах не было коммерческих помещений, поэтому многие ходили в «Красное и белое». Сейчас их сносят. В появляющихся на их месте новых домах могут открыться новые магазины «КИБ». Которые отберут часть траффика у этого. Появилась тенденция попадания в КРТ жилых домов, соседствующих с активной стройкой. Дом, где находится рассматриваемое помещение тоже может попасть в их число. ✅ Выводы. В этом ГАБе сочетается надежность арендатора и возможности для улучшения доходности. К сожалению, риски тоже есть, но как же без них?

ГАБ с «Красным и белым». В Академическом районе. 📌 Этот ГАБ входит в десятку лучших по доходности среди ГАБов с алкомаркетами в Москве и МО. Однако привлек наше внимание не только этим📌 🟢 г. Москва, Нахимовский проспект, д.28, корп.1. Подвал. 78,6 кв.м. Арендатор- «Красное и Белое». Стоимость - 17 млн.руб. МАП- 149 000 руб. Окупаемость- 9,5 лет. Доходность - 10,5%🟢 ✅ ГАБ с самым надежным федеральным арендатором. ✅ Самый известный минус этой сети в рассматриваемом ГАБе нивелирован😎 📉 Подвал в 60-летнем доме. Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

Голосуй или …. В этом году мы посетим «Private Money Forum Доходная недвижимость». 🟢 Также мы номинированы в премии «Доходная недвижимость 2026». Участвуем в трех номинациях: ✅ Лучший Telegram-канал по доходной недвижимости ✅ Лучший эксперт в теме доходной недвижимости ✅ Лучший информационный ресурс по инвестициям. 🟢 Вы можете проголосовать за наш канал во всех трех номинациях👇 https://awards.pm-f.com/golos2026 🟢 Билеты на мероприятие можно купить по этой ссылке, https://pm-f.ru/pmf?gcao=33514&gcpc=9809a наш промокод - 15% для своих: GAB15. 🟢🟢🟢 И напоследок , обещаем, что после получения премии ( когда увидим, что наш труд востребован) начнем чаще писать.

Private Money Forum Доходная недвижимость 2026 — стратегии, тренды, точки входа Хотим поделиться важным событием, которое точно стоит иметь в календаре, если вы рассматриваете недвижимость как инструмент сохранения и приумножения капитала. 🏙 30–31 мая в Москве пройдёт Private Money Forum Доходная недвижимость 2026 - и в этом году он особенно актуален. 7 трендов, которые разберут эксперты (must have для понимания рынка): ▪️ Ценовые аномалии — где сейчас формируется потенциал для роста ▪️ Арендный доход 20% — что и где купить, чтобы выйти на такую доходность ▪️ Аренда вместо покупки — как заработать на спросе бизнеса ▪️ ГАБы и редевелопмент —механика, подводные камни, реальная доходность ▪️ Шеринг и мультифункциональность недвижимости как ключевой потребительский тренд ▪️ Краудинвестинг — как создавать портфели с капиталом от 0,5 млн ₽ и доходностью 20–30% ▪️ Self storage — как заработать на растущем спросе 🎤 На форуме выступят: Михаил Делягин, Александр Гайдуков («Страна Девелопмент») Илья Пискулин («Движение»), Сергей Лобжанидзе («bnMAP»), Иван Тягунов («ВБетон») и еще более 70 спикеров. В программе будут не только отдельные выступления, но и панельные дискуссии с живыми дебатами, где можно услышать разные точки зрения и найти неочевидные решения. 🌿 Вторая сцена — Всероссийский Земельный Конгресс Отдельный трек для тех, кто видит потенциал в земле, разберем темы: КФК, ГАБы, торги, ИЖС, промземля, склады, с/х земли, КРТ. Более 10 спикеров-практиков, в числе которых: Константин Пороцкий, Роман Трунин, Светлана Федорова, Дмитрий Крикунов, Максим Лещев. Почему стоит прийти: — 1200+ участников — полезные знакомства гарантированы — 600+ консультаций в менторской гостиной — эксперты разбирают лично вашу ситуацию. — Выставка на 2500 м² с готовыми предложениями для входа 📍 Где: очно в Москве (отель Holiday Inn Sokolniki) или онлайн — трансляция доступна из любого города. 🔎 Полная программа и билеты: https://pm-f.ru/pmf?gcao=33514&gcpc=9809a Промокод - 15% для своих: GAB15 Если тема доходной недвижимости для вас актуальна — не откладывайте. Цены на билеты растут, а места в зале ограничены. До встречи 30–31 мая!

ГАБ с «Вайлдберрис». С супер доходностью. 💰 Продан💰 Мы опять немного ошиблись в своем прогнозе в сроках продажи. Имела место недооценка скорости реакции агентов и покупателей. Хотя подобные ГАБы, но чуть с большей окупаемостью, продаются намного дольше. https://t.me/publicGaB/411 https://t.me/publicGaB/412 Доходные ГАБы в МАХ.

SWOT-анализ г. Москва, ул. Островитянова, д.4. Арендатор- «Мать и дитя». 🟢 Сильные стороны. Помещение находится на 1 этаже ЖК бизнес-класса «Аркада Хаус». Клиника там находилась с момента постройки дома, в процессе работы расширилась за счет соседнего помещения ( принадлежащего другому собственнику). Сейчас вынуждена съехать из-за невозможности организации комфортного посещения клиентам. И в связи с увеличением их количества. В ЖК есть и другие бизнесы - нотариус, кофейня. Вход для посетителей свободный. 🔴 Слабые стороны. ЖК огорожен, для автомобилей проезд через шлагбаум. Особенность этого ЖК, что рядом практически нет других жилых домов. В доме есть свободные площади, которые сдаются и продаются. 🟢 Возможности. Есть предварительная договоренность с другим медицинским центром ( клиникой колопроктологии) об аренде этого помещения по более выгодной арендной плате. Обсуждается предложение с размером МАП в 475 тысяч руб. В случае подписания договора окупаемость уменьшится до 11 с половиной лет. Этот дом интересен для открытия ПВЗ. Есть торг по цене. 🔴 Угрозы. Форма сделки- предлагают покупку ООО. Договор аренды с новой клиникой пока не подписан. Конечно же есть риск, что намерения арендовать поменяются. Даже если договор заключат , у арендатора могут быть сложности на новом месте. ✅ Выводы. Проголосовавшие за этот ГАБ возможно почувствуют себя разочарованными. Вместо ГАБа с супер надежным арендатором получили разбор помещения с возможностями и угрозами. Несмотря на то, что не чувствуем себя виноватыми, постараемся реабилитироваться в будущем. Доходные ГАБы в МАХ.

ГАБ с «Мать и дитя». В Теплом стане. 📌 Итоги голосования ясны. Мы разберем помещение, в котором сейчас находится клиника «Мать и дитя». Думаем, что большинство проголосовавших ожидает сюрприз📌 🟢 г. Москва, ул. Островитянова, д.4. 1 этаж. 270 кв.м. Арендатор- клиника «Мать и дитя». Стоимость - 65 млн.руб. МАП- 415 000 руб. Окупаемость- 13 лет. Доходность- 7,6%🟢 ✅ Помещение находится на 1 этаже ЖК бизнес-класса «Аркада Хаус». 📉 «Мать и дитя» съезжают в июне 2026 года после 20 лет успешной работы. ✅ Помещение планирует арендовать другой медицинский центр. Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа. Доходные ГАБы в МАХ

Внимание : Голосование. Коллеги из канала Интересно О Недвижимости закончили свою прогулку по Теплому Стану перечнем ГАБов в этом районе. У них сейчас проходит голосование. ГАБ, набравший больше всего голосов будет разобран нами. Вы тоже можете поучаствовать 👇 https://t.me/inv_estate/805?option=NA

SWOT-анализ г. Москва, ул. Менжинского, д.32, корп.3. Арендатор- лаборатория «КDL». 🟢 Сильные стороны. Помещение находится на выходе из метро. Имеет 3 отдельных входа. 1- с улицы, 2- со двора. Отлично делится на 2 части. Небольшое количество коммерческих помещений рядом. Вместе с «Инвитро» образуют точку притяжения для клиентов. По графику работы более удобны, чем конкуренты. Других конкурентов рядом с метро нет. Надежный сетевой федеральный арендатор. Заключен долгосрочный договор аренды. 🔴 Слабые стороны. Несмотря на прямую видимость от метро, мимо помещения нет бешеной проходимости. Дом находится чуть в глубине. Наличие крыльца, отсутствие окон. 🟢 Возможности. На наш взгляд, помещение имеет потенциал к увеличению арендной платы. В этом же доме в подвале ( но с лучшей проходимостью) пытаются сдать дороже. 🔴 Угрозы. В помещении сделаны входы. Со слов продавца они узаконены и проходили проверки из МЖИ. Но требуют тщательной проверки юриста перед покупкой. В случае смены арендатора наличие рядом «Инвитро» не даст получить новому алкогольную лицензию. ✅ Выводы. В этом ГАБе привлекает относительно доступная цена и неплохая доходность. Не может считаться премиальным активом для избалованных московских покупателей, но, безусловно интересен расположением и окупаемостью. Доходные ГАБы в МАХ.

ГАБ с «КDL» У метро Бабушкинская. 📌 Казалось бы, что может быть лучше? ГАБ напротив выхода из метро Бабушкинская по вполне вменяемой цене. Разберемся, насколько это премиальный актив?📌 🟢 г. Москва, ул. Менжинского, д.32, корп.3. 1 этаж. 90,8 кв.м. Арендатор- лаборатория «KDL». Стоимость- 46,5 млн.руб. МАП- 387 000 руб. Эксплуатационные затраты- 15 000 руб. Окупаемость- 10,4 лет. Доходность- 9,6% 🟢 ✅ ГАБ на выходе из метро. ✅ Надежный сетевой арендатор с долгосрочным договором аренды. 📉 Минусы этого помещения тоже разберем. Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа. Доходные ГАБы в МАХ.

ГАБ с «Вайлдберрис» и барбершопом. В Северном Бутово. 💰Продан💰 Удивительное рядом. Стоило нам опубликовать наш обзор в МАХ, как ГАБ реализован. Ну а если серьезно, то его время пришло. Мы про это, там, как раз и написали ☝️ https://t.me/publicGaB/351 https://t.me/publicGaB/352

SWOT-анализ г. Москва, ул. Фотиевой, д.3. Арендатор- «Вайлдберрис» 🟢 Сильные стороны. ГАБ с надежным федеральным сетевым арендатором. Расположен на элитном юго-западе в Гагаринском районе. В кирпичном 9-этажном доме. Вход в помещение с улицы. Подвал - неглубокий, сухой. Лестница состоит из 6 ступенек. В Москве практически нет ГАБов с такой окупаемостью. 🔴 Слабые стороны. Вход в помещение достаточно далеко от дороги. Подвал. Дом 1958 года постройки. ПВЗ открылся в начале года. 🟢 Возможности. Есть торг по цене. Этот подвал ( в случае ухода Вайлдберрис) может быть интересен достаточно широкому кругу арендаторов : «Красное и Белое», кладовки, бьюти-сфера, грумминг и т.д. 🔴 Угрозы. Вряд ли кто-то другой заплатит такую высокую арендную плату, как платит действующий арендатор ( за исключением кладовок). Если ПВЗ не раскрутится, то через год арендатор попросит скидку. ✅ Выводы. Спрос на ГАБы в подвалах не очень высокий, но он есть. Быстрой реализации не ждем, несмотря на отличную окупаемость. Думаем, в течение 6-9 месяцев ГАБ получит нового владельца. Подписаться на Доходные ГАБы в МАХ.