Интересно о Недвижимости

Не читайте советских газет до обеда ❗️ Окончание. Изначально не планировали продолжения этой статьи. Однако неожиданно получили много откликов, поэтому продолжим. У головной компании «РВБ» сейчас не все хорошо. Доставка идет намного дольше. Из-за этого количество заказов уменьшается. Там, где выдавали 500 заказов ежедневно, выдают 300. Но арендодатели от этого сейчас не страдают. Более того мы согласовали увеличение арендной платы на нескольких загруженных ПВЗ. У франшизеров ситуация чуть потяжелее, так как нет такого запаса прочности. Тем не менее сетевые франшизеры готовы открывать новые ПВЗ.

Не читайте советских газет до обеда❗️ Что только не прочитаешь в некогда авторитетных СМИ⁉️ Про «Кофеманию», которая закрывает треть своих заведений, уже несколько раз опровергли. Поэтому мы лишний раз не будем. Намедни увидели новость, что «Вайлдберриз» активно просит скидки по арендной плате у несчастных арендодателей. Самое интересное, что эту новость подхватили многие телеграм-каналы. Глупость, повторенная многократно, может сойти за истину🐏 Поэтому хотим опровергнуть: 1️⃣ «Вайлдберриз»действительно просили скидки, но делали это первый раз в начале года, второй раз в начале июня. Только по нерентабельным ПВЗ. 2️⃣ После начала атак БПЛА на склады «РВБ» часть незагруженных ПВЗ начали использовать как дополнительные склады. Соответственно их ценность для компании выросла. Поэтому сейчас скидки по арендной плате больше не просят. Эти утверждения относятся к ✅ сегодняшнему дню, ✅ московскому региону и ✅ головной компании «РВБ». Напоследок, угадайте , кто сейчас самый активный на рынке небольших площадей для аренды? Пункты выдачи заказов.

Лето 2026. «Письма счастья». Окончание. Итак, после рассмотрения причин, побудивших арендаторов ( «Улыбка Радуги» и «Вайлдберрис») написать нам письмо, мы пришли к выводу: 1️⃣ В случае негативного ответа есть риск съезда арендатора. 2️⃣ Сдать освободившиеся помещение сразу не получится. 3️⃣ Скидку нужно дать. Анализируя помещения, занимаемые «Вкусвиллом» и «Самокатом», решили, что арендаторы готовы продолжить работать даже без скидки. Поэтому предложили им удовлетворить их просьбу и снизить арендную плату на летний сезон.... Но, начиная с ноября, не только вернуть прежнюю, но и проиндексировать ее на 10%📈 К такому повороту арендаторы оказались не готовы. Пока все продолжают работать и ждут улучшения продаж осенью.

Лето 2026. «Письма счастья». Продолжение. Проанализировав просьбы о снижении арендной платы , мы сделали вывод, что в этом году «все серьезно». Инициативы арендаторов обусловлены действительно не очень хорошими финансовыми результатами. С сожалением увидели, что наши помещения находятся у них в «красной зоне». 📌То есть пишут не как раньше (всем подряд), сейчас написали адресно📌 Поэтому просто проигнорировать не получится. Дальше начали анализировать, что будет , если мы откажем❓ Съедет ли арендатор❓ Что мы будем делать с пустым помещением❓ Получив негативный прогноз, мы предоставили скидки «Вайлдберрис» и «Улыбке радуги». Окончание следует

Лето 2026. «Письма счастья». Этим летом мы заметили повышенную активность наших действующих арендаторов. Она выразилась в отправке писем с просьбами о снижении арендной платы. Отметились: ☑️ «Вкусвилл», ☑️ «Вайлдберрис», ☑️ «Самокат», ☑️ «Улыбка радуги». Причем все просили о временном снижении. Кто-то на лето, а кто-то и до февраля 2027 г. Мы проанализировали каждую просьбу и некоторым пошли навстречу. На самом деле были готовы предоставить скидки всем 👌, но кому-то - со встречным предложением, а кому-то - и просто так. Продолжение следует…

Московская область сказала «нет» алкомаркетам. Продолжение. Более того, магазины начали закрываться. «Красное и Белое» по адресам : 1️⃣ МО, г. Химки, ул. Летчика Ивана Федорова, д.2, к.1. 2️⃣ МО, г. Королев, ул. Тарасовская, д.25. 3️⃣ МО, г. Клин, ул. 50 лет Октября, д.37. 4️⃣ МО, г. Фрязино, ул. Нахимова, д.14А. Закрылись из-за нового запрета. Магазин в Химках причем до этого продавался как ГАБ. Мы проанализировали ГАБы с алкомаркетами в продаже и соответствие их новому закону. С ужасом 😱 увидели, что около половины из них после окончания срока лицензии будут вынуждены закрыться. … или работать без алкоголя, но в это верится с трудом. Если сейчас подыскиваете подобный ГАБ настоятельно рекомендуем изучить вначале этот портал👇 Геопортал Подмосковья Тут есть вся информация: сроки лицензии действующих магазинов , зоны запрета и много чего интересного. Немного покопаетесь ⛏️ в слоях этого полезного ресурса и будете подготовлены.

Московская область сказала «нет» алкомаркетам. Начало. Чуть больше года назад мы писали о запрете размещения алкомаркетов во дворах жилых домов в МО. https://t.me/inv_estate/692 Теперь можем констатировать, что запрет заработал. Его плоды видим уже сейчас. ❌В новых ЖК Московской области «КИБы» и «Винлабы» больше не могут открываться в каждом доме❌ ❗️Превышение расстояния в 30 метров от улицы с названием ставит крест на получение алкогольной лицензии. Запрет распространяется на помещения, находящиеся в жилых домах❗️ Поэтому часть помещений в новых ЖК не досчитались своих арендаторов и стоят пустыми. Прошли те золотые времена, где в каждом домике Барби были алкомаркеты. Мини-форматы «Магнит» и «Дикси» тоже не оправдали надежды и не заполнили пустующие помещения. Продолжение следует…

Слово и дело. ✅ До конца года «МВидео» планирует открыть не менее 5 000 новых ПВЗ. Ребятам нужно очень поторопиться , ведь полгода уже прошло😉. На сайте «МВидео» уже есть предложение для франшизеров об открытии пунктов от 20 кв.м. Дело за малым, арендодатели потирают руки в предвкушении новой сети ПВЗ. Однако пока звонков от таких арендаторов не было🙅🏻‍♂️. ✅ Сеть круглосуточных автоматизированных смарт - ПВЗ от «Вайлдберрис» до конца года вырастет до 10. https://t.me/inv_estate/733 Рассматривают помещения от 15 кв.м. с отдельным входом. Пока только в Москве. Как вы думаете, чьи планы будут реализованы?

Позитивные моменты-3. Продолжение. ✅ Достаточно долгое время мы считали, что «Инвитро» открываются только по франшизе. Потом узнали, что у них есть и свои медицинские центры. Недавно вступили в переговоры с ними по аренде нашего помещения. Сам «Инвитро» сейчас рассматривает новые помещения для открытия медицинских центров в Москве и области. На фоне некоторой пассивности их конкурентов это вдвойне приятно и неожиданно. Пока сложилось впечатление, что сеть менее гибкая в согласовании условий договора, чем например, «Гемотест». Только «Гемотест» сейчас практически не открывает новые клиники.

Позитивные моменты- 2. Продолжение. «Вайлдберис» в начале года остановили открытие новых ПВЗ. Рассматривали только переезды старых. Франшизеры в это время продолжили открываться, пользуясь паузой головных «Диких ягод». В мае ситуация стала меняться. Основной «Вайлдберрис» получил небольшой план на открытие новых ПВЗ. Пока смотрят только в «фиолетовых зонах» и только первые этажи с зальными планировками. В то же время фиолетового 🟣🟣🟣цвета на их карте все больше и больше. Думаем, что в сентябре начнется обычная жара. Продолжение следует…

Позитивные моменты. Мы в последнее время много пишем о сносах и закрытиях. Сейчас хотим исправить небольшой перекос и написать о чем-то противоположном. Некоторые крупные федеральные сети начинают присматривать новые локации. ✅ «Вкусвилл» достаточно долго открывали по 2-3 магазина в месяц максимум ( включая переезды). Рассматривая только топ-локации в Москве. Или помещения под дарксторы. Сейчас вновь проявляют активность. Начинают смотреть и область. Под абсолютно разные форматы: магазины,грейсторы, дарксторы. «Здесь полезное вкусно»- похоже, что этот девиз будет теперь актуальным и в новых локациях. Продолжение следует…

Первые «Rимляне» пали, но обещают подняться вернуться. Очередной стартап от «Вкусвилла» закрылся. Мы писали про открытие пиццерии «Rимляне», поэтому не можем пропустить их уход с рынка. Через 2 года. https://t.me/inv_estate/626 Как видим, в сеть «Rимляне» не превратились. Не начали после первого открытия запускать еще 5-10-20 пиццерий. Чтобы потом все закрыть и признать стартап неудавшимся. Все получилось как-то не по «вкусвилловски». Однако на сайте у них висит обещание вернуться. «Рим не за один день построили». Посмотрим, как с «Rимлянами».

Компенсация при попадании в КРТ. Термин «КРТ» ( комплексное развитие территорий) прочно вошел в нашу жизнь и слышится все чаще. Сейчас начинает накапливаться опыт получения компенсаций после попадания ОСЗ в эту программу. 📉 Пока главными пострадавшими от нее становятся арендаторы и покупатели субарендных готовых бизнесов в зданиях под снос. Про них писали ранее 👇 https://t.me/inv_estate/698 📉 Также на наш взгляд могут возникнуть проблемы при получении компенсации у покупателей вновь образованных ГАБов в зданиях под снос. Вернее, несогласие с размером этой компенсации👇 https://t.me/inv_estate/802 ✅ Бенефициарами пока неожиданно становятся владельцы 2-х этажей и подвалов, попавших в КРТ. Они получают компенсацию 💰, соразмерную с рыночной стоимостью. Но намного быстрее чем при обычной продаже. ❓Осталось понять, что же получат владельцы зданий ( и земельных участков), попавшие в КРТ-нулевку❓ То есть на месте снесенного здания не планируется появление жилых домов или бизнес-центров. Все будет происходить как при обычном КРТ❓ Или это ударит по кошельку владельца такого здания? Похоже, что сами скоро узнаем об этом из первых рук. Но пока мучаемся в неопределенности, будем благодарны, если напишите в личку о подобном опыте.

Несси уплывает в КРТ. Пейзаж на выходе из метро Текстильщики к культурному центру «Москвич» за последние 20 лет менялся не очень значительно. По крайней мере по сравнению со многими другими станциями метро. Волею случая нам приходилось, начиная с 90-х гг. пользоваться этим выходом. Поэтому изменения нам и примечательны. Именно в 90-е годы там появились торговые ряды вдоль стадиона. Из которых логическим образом выросло здание рядом по адресу: Волгоградский проспект, д.46/15 стр.3А. Этим зданием управляла фирма «Несси». ❓Не знаем, в чем связь между мифическим шотландским чудовищем и азербайджанскими предпринимателями , основавшими эту фирму❓ Хотя, при случае могли и спросить😉 В нулевых рядом вырос ТЦ «Несси». Который вместе с частью исходного здания снесли в 2013 году. В 2015 году там была выдающаяся для спальных районов Москвы арендная ставка. 150 кв.м. за 1,5 млн. руб в месяц. Сейчас это здание попало в КРТ. Несмотря на земельный участок в собственности. Похоже, что «Несси» в ближайшее время подобно ее прототипу предадут забвению.

Ведь, если звезды гаснут- значит- это кому-нибудь нужно. Значит- кто-то хочет- чтобы их не было. Именно так хочется перефразировать известное стихотворение сейчас. Ведь намедни «Л’Этуаль» ( в переводе с французского «звезда») объявил о начале «отрицательного роста». В рамках плановой оптимизации ожидается закрытие 150 магазинов. В 2022 году уже ползли зловещие слухи об уходе сети «Л’Этуаль» с рынка. Тогда они к счастью не подтвердились. Сейчас новости подкреплены подтверждениями на классифайдах: 1️⃣ г. Москва, ул. Народного ополчения, д.28, корп.1. 255 кв.м. - сдается за 1,1 млн.руб. 2️⃣ г. Москва, проспект Мира, д.116. 326 кв.м.- сдается за 1 450 000 руб. 3️⃣ г. Москва, Ленинский проспект, д.72/2. 593 кв.м.- сдается за 2 250 000 руб. 4️⃣ г. Москва, Большая Садовая, д.3, стр.1. 508 кв.м.- сдается за 3,5 млн.руб. Все эти помещения «Л’Этуаль» занимал десятилетиями. Они находятся в достаточно хороших локациях и сейчас ищут новых арендаторов. Неплохой вызов для «субарендных профессионалов». Посмотрим, что с этими помещениями будет дальше.

Что делать с пустыми помещениями-2. Отвечая на первый извечный вопрос, хотим пропустить другой не менее больной вопрос. ✅«Кто виноват?» В том, что ваше помещение не сдается, может быть никто не виноват, или виноваты все, но это не поможет вам в решении проблемы. 1️⃣ этап. Итак вы попробовали сдать помещение по той арендной плате, которую нарисовали себе в мечтах. Или которую платил предыдущий арендатор. Но по истечении определенного времени сдать не смогли. Если у вас хорошая финансовая подушка, то этот этап может затянуться. У кого-то он займет неделю, у кого-то- месяц, у кого-то - 6 месяцев и больше. 2️⃣ этап. Пора немного снижать аренду и делить помещение. Никому не хочется мучиться с оравой арендаторов вместо одного, но, возможно, это единственный путь сохранить арендный доход. Обратиться во все агентства недвижимости, задействовать нетривиальные каналы. Не получается 🤷🏻‍♂️, все равно❓❓❓ 3️⃣ этап. Пора сильно снижать аренду. Сдать хоть под что-то, смириться с текущей ситуацией и зафиксировать убытки. Проще договориться с собой, чем смириться с недополученной прибылью. Вы можете сдать свое помещение дешево и за сколько получится. В то же время продолжать искать более выгодного арендатора по желаемой арендной ставке. Интересно о Недвижимости в МАХ.

Что делать с пустыми помещениями? Извечный вопрос для собственников коммерческой недвижимости. Сейчас особенно актуален. 📉 В последнее время круг арендаторов, которые развиваются в несколько раз сузился. 📉 В то же время многие бизнесы сейчас сталкиваются с неразрешимыми проблемами в работе и в итоге закрываются. 📉 Думаем, что в ближайшее время эта тенденция может продолжиться. У нас тоже имеется достаточное количество пустых помещений, поэтому с этой проблемой мы хорошо знакомы. Готовы подсказать вам решение, но не надейтесь на «волшебные таблетки». В следующей статье. Интересно о Недвижимости а МАХ.

SWOT-анализ г. Москва, ул. Островитянова, д.4. Арендатор- «Мать и дитя». 🟢 Сильные стороны. Помещение находится на 1 этаже ЖК бизнес-класса «Аркада Хаус». Клиника там находилась с момента постройки дома, в процессе работы расширилась за счет соседнего помещения ( принадлежащего другому собственнику). Сейчас вынуждена съехать из-за невозможности организации комфортного посещения клиентам. И в связи с увеличением их количества. В ЖК есть и другие бизнесы - нотариус, кофейня. Вход для посетителей свободный. 🔴 Слабые стороны. ЖК огорожен, для автомобилей проезд через шлагбаум. Особенность этого ЖК, что рядом практически нет других жилых домов. В доме есть свободные площади, которые сдаются и продаются. 🟢 Возможности. Есть предварительная договоренность с другим медицинским центром ( клиникой колопроктологии) об аренде этого помещения по более выгодной арендной плате. Обсуждается предложение с размером МАП в 475 тысяч руб. В случае подписания договора окупаемость уменьшится до 11 с половиной лет. Этот дом интересен для открытия ПВЗ. Есть торг по цене. 🔴 Угрозы. Форма сделки- предлагают покупку ООО. Договор аренды с новой клиникой пока не подписан. Конечно же есть риск, что намерения арендовать поменяются. Даже если договор заключат , у арендатора могут быть сложности на новом месте. ✅ Выводы. Проголосовавшие за этот ГАБ возможно почувствуют себя разочарованными. Вместо ГАБа с супер надежным арендатором получили разбор помещения с возможностями и угрозами. Несмотря на то, что не чувствуем себя виноватыми, постараемся реабилитироваться в будущем. Доходные ГАБы в МАХ.

ГАБ с «Мать и дитя». В Теплом стане. 📌 Итоги голосования ясны. Мы разберем помещение, в котором сейчас находится клиника «Мать и дитя». Думаем, что большинство проголосовавших ожидает сюрприз📌 🟢 г. Москва, ул. Островитянова, д.4. 1 этаж. 270 кв.м. Арендатор- клиника «Мать и дитя». Стоимость - 65 млн.руб. МАП- 415 000 руб. Окупаемость- 13 лет. Доходность- 7,6%🟢 ✅ Помещение находится на 1 этаже ЖК бизнес-класса «Аркада Хаус». 📉 «Мать и дитя» съезжают в июне 2026 года после 20 лет успешной работы. ✅ Помещение планирует арендовать другой медицинский центр. Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.