Инвестиции в недвижимость | Фонд Бридж

Инвестиционная экзотика: почему интересная идея часто оказывается плохой инвестицией В недвижимости очень часто хочется придумать что-нибудь хитрее рынка. Сделать зоо-спа, необычное пространство для зумеров или ещё что-нибудь, чего в радиусе ста километров ни у кого нет. В презентации проект работает. А в жизни выясняется, что гостей не предупредили, как часто они туда обязаны ходить. Вот, например, недавно попалась новость: в России почти в три раза замедлилось открытие термальных комплексов. Стройка и кредиты дорогие, а людей приходит меньше, чем закладывали в бизнес-модель. Здание большое, гостей мало. Денег не хватает даже на его содержание. Что уже говорить про окупаемость. Где-то плачут инвесторы. Вот так и бывает, когда на метрах пытаются заработать необычным способом. Выходит, что чем экзотичнее сценарий, тем меньше вы вкладываетесь в недвижимость и тем больше - в чужие привычки. Кафе на проходной улице понять легко. Копицентр рядом с университетом - тоже. Есть трафик, есть понятная потребность, есть много лет накопленной статистики. Но ведь это как-то слишком просто, верно? Без проблеска интеллекта. Вместе с тем когда весь проект держится на предположении, что люди внезапно полюбят конкретный формат досуга, приходится задавать очень глупые вопросы. Например: «Дружище, а ты уверен, что люди будут мыться именно у тебя?» Вопрос забавный. Но для того, кто даёт деньги, - основной. И еще правильнее будет спросить: а хватит ли этих людей, чтобы проект окупился? Мы поэтому и смотрим сначала на объект, а уже потом на идею. Идея может не сработать. Метры остаются в любом случае.

Секретная механика наших приглашений побороться за актив: почему мы не пытаемся угадать будущее Классический инвестор зарабатывает на прогнозе. Он предполагает, что компания вырастет, рынок восстановится, а бизнес заёмщика пойдёт в гору. А вот в залоговом инвестировании прогноз не нужен вообще. Пожалуй, это главное, что стоит понять про нашу работу. Никакой особенной механики внутри нет. Конструкция, на которой всё держится, известна несколько сотен лет и называется буднично - доходность, обеспеченная залогом. Банки пользуются ею со времён появления самих банков. Мы не угадываем - мы отсеиваем. Например, венчурная логика устроена иначе: вложил в десять компаний, девять сгорело, одна выстрелила и отбила всё. Это рабочая стратегия, но она требует таланта попадать в будущее. У нас такого таланта нет, но он нам и не нужен. Пришёл предприниматель, деньги нужны, готов обеспечить возврат недвижимостью - отлично, идём смотреть объект. Не готов - ждем следующего. Никакой драмы и никакого «а вдруг у него всё сложится». Важнее вовремя отказаться, чем пытаться угадать, что будет дальше. Обратная сторона ровно одна: отказывать приходится часто. По нашей статистике до 95% того, что приходит на вход, отбор не проходит. Где-то нарисована оценка. Где-то беда с правом собственности. Где-то сарайчик с запросом десятки миллионов рублей. Где-то в объекте прописана половина детского сада, а запас по цене такой, что в случае дефолта нам придется заниматься выселением. Вывод отсюда мало кому нравится: чтобы достать один изумруд, надо перемолоть очень много породы. Собственно, в этом и состоит наша работа. Породу перерабатываем мы - вам достаётся то, что осталось после отсева. А как проверить объект, как структурировать сделку, что делать при дефолте - вопросы техники. Долгие, местами занудные, но им можно научиться. Угадывать будущее научиться нельзя. Поэтому мы и не пробуем.

КУПИЛ КВАРТИРУ — ЛИШИЛСЯ ПАСПОРТА А также другие новости недвижимости и нашего фонда в юбилейном выпуске. Приятного просмотра! 📹 Смотреть на YouTube

Скоро начинаем! 📹 Ссылка на YouTube 💬 Ссылка на ВКонтакте

Друзья, уже сегодня в 19:00 встречаемся на нашем ламповом стриме! Подведём итоги первого полугодия 2026 года Включайте уведомления, чтобы не пропустить эфир 🤝 Трансляция пройдёт на YouTube-канале и во ВКонтакте. Подписывайтесь, чтобы не пропустить! 📹 Ссылка на YouTube 💬 Ссылка на ВКонтакте

Друзья, хочу записать отдельное видео в формате «вопрос — ответ». Знаю, что у многих из вас накопились вопросы: по нашей работе, результатам, планам, стратегии, инвестициям, рискам, доходности, развитию компании и всему, что обычно хочется обсудить лично. Чтобы не отвечать на это точечно и вразнобой, предлагаю собрать вопросы в одном месте и сделать отдельный подробный выпуск. Пишите в комментариях всё, что вам действительно интересно. Можно задавать прямые, конкретные, неудобные, практические вопросы — чем честнее они будут, тем полезнее получится видео. (бан при этом кстати ни кто не отменял) Я выберу самые важные и часто повторяющиеся вопросы и в ближайшем выпуске подробно на них отвечу. Давайте сделаем это видео максимально полезным (пора уже начинать) 🤝

Инвесторы в ожидании сделки be like:

Друзья, 25 июля состоится наше легендарное ежегодное мероприятие для инвесторов. Каждый год мы собираемся в неформальной атмосфере, чтобы пообщаться лично, обсудить актуальные вопросы, познакомиться ближе и просто хорошо провести время. Это отличная возможность встретиться с нашей командой, задать вопросы напрямую и пообщаться с Максимом вживую. Если вы уже инвестируете или общаетесь с нами, напишите своему менеджеру — он расскажет все подробности. Если вы только хотите присоединиться, оставьте отклик @FondBridge, и наши девочки свяжутся с вами в личных сообщениях 🤝

Друзья, 16 июля в 19:00 встречаемся на нашем ламповом стриме! Подведём итоги первого полугодия 2026 года: честно разберём, что уже получилось, какие результаты нам удалось достичь, куда мы движемся дальше и какие планы строим на будущее. Включайте уведомления, чтобы не пропустить эфир 🤝 Трансляция пройдёт на YouTube-канале и во ВКонтакте. Подписывайтесь, чтобы не пропустить! 📹 Ссылка на YouTube 💬 Ссылка на ВКонтакте

Три правила выдачи займов: как не потерять деньги на чужой квартире Обычные банки при выдаче кредита под лупой изучают самого человека: его доходы, кредитную историю и место работы. Но в залоговом инвестировании работают другие правила. При подборе сделки для наших инвесторов главное - сам объект недвижимости. Сначала мы оцениваем его реальную стоимость (ликвидационную) и закладываем скидку. И эта разница в цене - наша финансовая подушка безопасности на случай, если долг не вернут, как договаривались. Затем мы тщательно проверяем чистоту документов, чтобы сделку невозможно было оспорить в суде. И только если с математикой и юриспруденцией все идеально, мы смотрим на личность заемщика. И если с первыми пунктами все отлично, мы можем отказать заемщику по одной критической причине: если это единственное жилье, где прописаны дети, а запас по цене слишком мал. Почему так строго? Наш главный принцип: выход из сделки должен быть максимально простым. Взыскание и очищение объекта нам совсем не нравятся. И если мы видим большую вероятность такого исхода и можем этого избежать, то предпочтем вообще не связываться с подобными рисками. Лучше упустить сделку на старте, чем потом годами пытаться вытащить свои деньги через суды.

Правосудие для бедных: почему суд наказывает за наличие денег Продолжим рассматривать, как проходят сделки в разных правовых статусах. Если вы одалживаете деньги как физическое лицо, а потом пытаетесь вернуть их через суд, рассчитывать на полную объективность ой, как непросто. Потому что практика показывает, что судья чаще встаёт на сторону должника: рассматривает не только законы, но и опирается на свои внутренние убеждения. Он думает: раз у инвестора есть свободные деньги, то потеря части капитала для него не критична, а вот должник уже вызывает сочувствие. И в такой ситуации даже самый грамотный договор теряет силу: с вас могут потребовать доказать происхождение денег, даже если заемщик не оспаривает получение суммы займа. А должнику дадут возможность тянуть процесс годами. Свежий пример из нашей практики: инвестор - физлицо, заём под залог недвижимости. На руках расписка, видеорасписка, заёмщик и сам не отрицает, что деньги получил. Но суд два года тянул дело и заявил: «вы не доказали, что у инвестора вообще были эти деньги». Долг признал, а во взыскании залога отказал. Но это решение нам не подходит, поэтому дальше - апелляция. А ещё в похожих ситуациях иногда случается, что должники в суде внезапно забывают про предпринимательские цели займа: «мы люди простые, брали на бытовые нужды». И ты вместо нормального взыскания получаешь оборону «пожалейте нас», даже когда всё подписано и зафиксировано. В арбитражном суде подобной практики нет. Поэтому, на случай гипотетического судебного спора, мы стремимся, чтобы дела рассматривались именно там. И как раз для этого нужно быть в статусе ИП. И именно поэтому вести деятельность в статусе ИП - более надёжное решение. В арбитражном суде эмоции отходят на второй план, а решения принимаются строго на основе подписанных документов и фактов.

Всем спасибо за эфир! С любовью, ваш МД.

Друзья, прошлый стрим про сделки в статусе ИП собрал много отклика и по-настоящему интересных вопросов. А значит - продолжению быть! В четверг мы еще раз обстоятельно разберём, как заходить в сделки от ИП. И особое, пристальное внимание уделим тем, кто пока ИП не открыл. На стриме развеем ваши страхи (или хотя бы постараемся) и расскажем по шагам: - с чего начать и как, собственно, открыть ИП? - какую систему налогообложения выбрать (и почему это не так страшно, как кажется)? - что за зверь такой АУСН и кому он подойдёт? Ну и, разумеется, ответим на вопросы присутствующих. Живьём, без купюр - на то он и созвон для своих. Проведём стрим в четверг, 25 июня в 19:00. Запись будет. Но всё равно подключайтесь по возможности вживую, чтобы мы смогли вместе подискутировать. Эфир закрытый, для своих. Чтобы попасть - вступайте в закрытый канал по ссылке ниже, там и выдадим ссылку на эфир. [ссылка на закрытый канал]

Если в ваших планах на выходные было посмотреть что-то из наших материалов в ВК или на сайте - придется отложить. В пятницу вечером прилетела какая-то блокировка от РКН ) Разбираться будем уже на неделе. Youtube(-ы) доступны в штатном режиме ) Хороших выходных! С любовью, ваш МД.

Вашими молитвами ) Спасибо за поддержку 🙏

Озабоченных своим будущим физиков выдавливают в ИП Многие финансово активные граждане привыкли размещать свой капитал как физ.лица. Это гораздо проще: никаких тебе отчетов, взносов, бухгалтерии и общения с гос.органами. Это гораздо проще. Было. Но, к сожалению, время комфортных сделок для физлиц уже прошло. Активных инвесторов и просто людей, понимающих, что своим благосостоянием нужно заниматься уже вчера сейчас - много. Но окружающая действительность методично выдавливает инвесторов из статуса физиков. Поэтому настало время как минимум крепко задуматься об ИП. Даже если вы работаете на работе и вас все устраивает. Главная причина кроется в судах. Если ваш заемщик вдруг перестанет платить, обычный гражданский суд может идти два года и больше. Там будут тянуть время, искать смягчающие обстоятельства и жалеть должника. А вот арбитраж работает без лишней лирики: есть договор, есть закон. Два заседания - и решение в вашу пользу за полгода. Но людей обычно пугают обязательные платежи, хотя на самом деле математика полностью на стороне ИП. Налоги: на упрощенке (УСН) вы будете платить всего 6% (в Петербурге около 8%). Это намного приятнее, чем отдавать государству 13-15% как физлицо. При этом НДС на сделки с жильем и землей платить не нужно. Расходы: страховые взносы обойдутся примерно в 56 000 рублей за год. Толковый бухгалтер на аутсорсе будет стоить около 8-10 000 рублей в месяц. А само ИП сейчас открывается за один день через приложение любого банка. Окупаемость: чтобы просто отбить годовые взносы в 56 тысяч при ставке 18% годовых, достаточно пустить в работу около 312 000 рублей. Даже если прибавить сюда оплату бухгалтера, порог входа остается крошечным по меркам залоговых сделок. Хороших объектов на рынке сейчас много, а вот инвесторов с правильным юридическим статусом остро не хватает. Буквально за последние пару недель нам пришлось пропустить отличные сделки на 48 миллионов рублей. Рынок меняется, нужно адаптироваться, особенно под давлением того наглядного опыта, который мы видим.

Режим параноика: почему инвесторы зря ищут подвох, когда бизнес не идет за кредитом Когда рассматриваются займы для бизнеса, многие инвесторы включают режим параноика: «А зачем он пришел ко мне? Почему не пошел в банк? Наверное, там все плохо и сделка рискованная!» Это не больше чем стереотип. Правда в том, что вам, как инвестору, должно быть абсолютно всё равно, был предприниматель в банке или нет. Потому что надежность инвестиции строится исключительно на холодном расчете. Например, когда бизнесмен просит 4 млн рублей, предлагая в залог коммерческую недвижимость или квартиру стоимостью 12 млн, мы в фонде проверяем в первую очередь три фундаментальные вещи: 1. Сам объект: сколько недвижимость стоит на самом деле? За сколько мы ее продадим в случае срочной реализации, чтобы гарантированно вернуть деньги? 2. Юридическая чистота: нет ли на объекте сюрпризов и притязаний третьих лиц? Сможем ли мы взыскать долг при худшем сценарии? 3. Риск банкротства: нет ли у самого предпринимателя критических проблем, которые сорвут сделку? Займы под залог недвижимости - это инструмент, на котором банки зарабатывают столетиями. Он работает безотказно, как автомат Калашникова. Тогда зачем выдумывать сложные и рискованные венчурные схемы, если можно инвестировать в классику? У вас есть гарантированная доходность с твердым залогом, который стоит в 2-3 раза дороже суммы ваших вложений. Чужие финансовые накладки: невыгодный кредит, сорванное рефинансирование или проблемы с поставщиками - создают для нас отличные условия. Когда бизнесу срочно нужны деньги на закрытие дыр, он готов платить высокую ставку и гарантировать возврат квадратными метрами. Этим нужно пользоваться.

Друзья, Максим Федотов и Фонд Бридж номинированы на премию. Нам важна поддержка нашего сообщества: чем мы заметнее на рынке, тем больше сильных проектов приходит к нам. Чтобы проголосовать перейдите по ссылке - https://awards.pm-f.com/golos2026 Нажмите "Голосовать в номинациях" Выберите нас в разделах: • Лучший Telegram-канал по доходной недвижимости • Лучший эксперт в теме доходной недвижимости • Лучший YouTube-канал по доходной недвижимости • Лучший информационный ресурс по инвестициям