Пятницький про Болгарію | Інвестиції в нерухомість

Квартира «про всяк випадок», а не як інвестиція? Останнім часом частіше отримую запити на купівлю квартири не як інвестицію, а для себе - "щоб була про всяк випадок". Це окремий сценарій купівлі, який відрізняється від інвестиційного. Якщо ви теж розглядаєте такий варіант, зорієнтую: Ціна Якщо говоримо про новобудову у Варні та купівлю на старті продажів, то станом на сьогодні я би орієнтувався приблизно на 100 000 євро за квартиру з окремою спальнею та кухнею-вітальнею. 💡 У Болгарії такий формат квартири називається 2-кімнатним (1+1 або 2-стаєн). За нашими мірками це 1-кімнатна квартира. Перший внесок та розстрочка Перший внесок зазвичай 25-30%, тобто вам треба мати хоча б 25-30 000 євро на старті для купівлі. Але розстрочка - не щомісячна, а з прив'язкою до етапів будівництва, тож частіше за все після першого внеску наступний платіж вам треба буде заплатити тільки через 1,5-2 роки (коли буде отримано Акт 14 - готовий каркас будинку). Цей платіж зазвичай складає близько 40% суми. Потім - ще один платіж на етапі готовності будинку (Акт 15), а залишок суми (10-15%) - при введенні будинку в експлуатацію (Акт 16). 👉Тобто на прикладі квартири вартістю 100 000 євро: • 25-30 тис. € - на старті • близько 40 тис. € - через 1,5-2 роки • решта - ближче до завершення будівництва Локація За цю суму (~100 тис.) буде вибір між кількома комфортними для життя локаціями, але не в найдорожчих частинах міста (приклад - район Аспарухово, Віниця; також Возражданє та Владиславово - але вони будуть далі від моря). Стан квартир Квартири в новобудовах зазвичай здаються без ремонту - в стані по БДС (більше про це писав в окремому пості), в окремих проєктах ремонт можна дозамовити у забудовника. Такий формат купівлі може бути цікавим для тих, хто хоче мати у Варні своє житло - не обов'язково для постійного проживання, а як запасний варіант на майбутнє, для приїздів чи можливого переїзду. Якщо розглядаєте квартиру у Варні - пишіть мені @futura_RS, допоможу зорієнтуватися щодо бюджету та актуальних варіантів. @FridaySerhiiBG

Записав для вас відео, щоб прояснити ситуацію навколо окремих проєктів забудовника КУБ - Forest Castle, Club House та Арканум. Чесно кажучи, я довго відкладав цей запис - чекав більшої ясності та хотів вийти на зв'язок із вами вже з готовим рішенням. Але оскільки його поки нема, розповідаю у відео про те, що саме сталося і чому так вийшло. Останні кілька тижнів було багато годин розмов і листувань з інвесторами, постійний зв'язок із забудовником та його представниками, щоб розуміти, що відбувається і які кроки вони роблять для вирішення ситуації. Паралельно я розглядаю різні сценарії, та шукаю варіанти зменшення ризиків та захисту коштів інвесторів. Зокрема, як один з варіантів - можливість перенесення інвестицій у більш безпечні об'єкти, якщо все це затягнеться. Я не можу відповідати за дії місцевої влади чи впливати на рішення забудовника. Але я можу відповідати за те, щоб не залишити своїх інвесторів сам на сам та робити все можливе зі своєї сторони. Буду й надалі слідкувати за ситуацією та давати вам апдейти, як тільки з'являтиметься нова інформація. Дякую за довіру і терпіння.

📍Аспарухово у Варні - чому ми почали розглядати цей район для інвестицій та що варто знати про нього інвестору Раніше в нас не було проєктів в Аспарухово для інвестицій, а тепер - є. Тому вважаю, що варто детальніше розповісти вам про цей район, адже локація в інвестиціях має важливе значення. Отже, Аспарухово - це район, в якому зараз проживає майже 30 000 людей. Він розташований на південь від Варненської затоки та каналу, що з'єднує море з озером. З центром міста з'єднаний мостом. Активно розбудовувати його почали після 1976 року, коли збудували Аспарухівський міст. У ті часи тут будували переважно панельні будинки, також активно розбудовувався приватний сектор. Довгий час Аспарухово залишалося районом, який дещо недооцінювали. Тут був переважно старий житловий фонд з панельними будинками, а інфраструктура розвивалася повільніше, ніж у більш популярних районах Варни. Але останніми роками ситуація помітно змінюється. Район набирає популярності серед молодих сімей та іноземців, і на це є цілком об'єктивні причини. Що змінилося? Сьогодні Аспарухово - це район біля моря, в якому є вся необхідна інфраструктура для комфортного життя та відпочинку, і знаходиться він недалеко від центру міста. При цьому ціна за м2 тут поки що нижча мінімум на 30%, ніж в інших районах недалеко від центру. Головним поштовхом для покупців стали поява мережевих супермаркетів Lidl, Billa та будівництво новобудов. Останніми роками поруч зі старими панельними будинками з'являються сучасні житлові комплекси - з нормальними плануваннями, підземними паркінгами та власною територією. Підтягується і міське середовище - поступово приводять до ладу Аспарухів парк, облаштовують набережну біля причалу «Карантината». Ще один великий плюс - море. В Аспарухово один із найширших піщаних пляжів Варни. І на відміну від популярних курортних зон та міських пляжів, тут значно менше людей. З інфраструктурою для життя теж усе гаразд - садочки, школи, поліклініка, ринок, транспорт. До центру - 10-15 хвилин на авто. А що з цінами? Наразі ціни в Аспарухово приблизно на 30-40% нижчі, ніж, наприклад, у районі Святий Костянтин та Олена (який наразі вважається дорогим та елітним) і на 20-30% нижчі, ніж у Бризі (теж одному із популярних районів Варни серед покупців, який знаходиться недалеко від моря, і відносно близько до центральної частини міста). Для інвестора це означає не тільки нижчу ціну входу, а й потенціал для подальшого зростання ціни - район продовжує розбудовуватись, а попит на нього зростає з кожним роком. Звичайно, є і мінуси. Головний - це Аспарухів міст, який є єдиним шляхом до центру міста. У години пік або під час ремонтів тут утворюються затори. ❗️І ще один важливий момент, який хочу відмітити. Аспарухово - великий район, і не кожна локація в ньому однаково гарна. Наприклад, на дальніх окраїнах я б нерухомість не розглядав через віддаленість від інфраструктури. Завжди важливо дивитися не тільки на район загалом, а й на конкретне місце, де розташований будинок. Не так давно я якраз писав про один ЖК в Аспарухово, який ми вивчили і вирішили не пропонувати під інвестицію. А нещодавно, навпаки, розповідав про старт продажів проєкту в цьому ж районі, який ми рекомендуємо для наших інвесторів. Район може бути перспективним, але це зовсім не означає, що будь-який проєкт в ньому автоматично буде хорошою інвестицією. Кожен проєкт варто оцінювати окремо - дивитись на мікролокацію, забудовника і те, наскільки легко буде здати чи перепродати конкретну квартиру. 👍 - якщо такі детальні розбори районів/локацій вам цікаві Зв'язок зі мною щодо інвестування: @futura_RS @FridaySerhiiBG

📍Новий проєкт для інвестицій, запуск агенції, що далі - добірка цікавого за місяць 👉 Redwall Болгарія офіційно почала працювати Поділився новинами про запуск агенції у Варні: як проходила підготовка, яку команду вдалося зібрати, з якими напрямками вже працюємо та які плани маємо на найближчий час. https://t.me/FridaySerhiiBG/317 👉 Правило 5W - як ми аналізуємо новобудови Розповів про простий чек-лист, який ми використовуємо як перший етап аналізу нових житлових комплексів. Локація, забудовник, строки будівництва, документи, потенціал інвестиції - п'ять запитань, які допомагають швидко відсіяти слабкі варіанти. https://t.me/FridaySerhiiBG/323 👉 Чому ми відмовилися рекомендувати цей ЖК для інвестицій Показав, як правило 5W працює на практиці, на прикладі реального проєкту у Варні. Гарні рендери, панорамні краєвиди з вікон та невисока ціна за м2 ще не означають, що проєкт стане вдалою інвестицією. Розібрали фактори, через які ми вирішили не додавати цей ЖК до списку рекомендацій. https://t.me/FridaySerhiiBG/324 👉 Старт продажів Elysia Green View Після аналізу різних варіантів саме Elysia Green View ми відібрали як один із найцікавіших проєктів для інвестицій у Варні. Розповів про забудовника City Building, локацію, ціни на старті продажів, умови розстрочки та наш прогноз щодо потенціалу зростання вартості. https://t.me/FridaySerhiiBG/328 👉 Кейс - як клієнтка придбала дві квартири в Elysia Green View Розповів історію клієнтки, яка спочатку планувала купити одну квартиру для інвестиції, але після перегляду проєкту «наживо» вирішила придбати одразу дві. Як проходив підбір об'єктів, супровід у Варні та чому вибір зупинився саме на Elysia Green View. https://t.me/FridaySerhiiBG/335 В наступних постах планую більше познайомити вас з районами Варни, бо саме локація часто визначає, наскільки вдалою буде інвестиція, тому хочу детально показати на тільки плюси, але й мінуси та особливості різних районів. Також вже готую аналіз цін на нерухомість у Болгарії та Варні - чи продовжується зростання ринку та чого можна очікувати найближчим часом покупцям. І ще покажу один незвичний житловий комплекс у Варні, біля якого, можна сказати, вже гарантовано не з’явиться нова забудова. Думаю, багатьох здивує, чому саме🙂 Якщо є питання або теми, про які вам було б цікаво почитати - пишіть в коментарях. @FridaySerhiiBG

Такі відгуки дуже мотивують та надихають працювати. Приємно бачити, що твою роботу цінують і вона приносить користь. До речі, у відгуку йдеться про квартири в проєкті Elysia Green View, про який я розповідав у попередньому пості. Цікавий факт: спочатку Ірина внесла депозит лише за одну квартиру. Але проєкт їй настільки сподобався, що вже через тиждень вона вирішила придбати й другу. В першу чергу Ірина хотіла інвестувати в новобудову на ранньому етапі будівництва, щоб заробити на перепродажі після завершення будівництва. Інший варіант - це переїзд, якщо ситуація в Україні буде погіршуватися. Щоб у Ірини було чітке розуміння, які саме обʼєкти будемо дивитись на місці, ми провели із нею кілька дзвінків, після яких відправили їй добірку проєктів, які відповідали її запиту. Також перед поїздкою проговорили, що потрібно підготувати для відкриття рахунку в банку. На місці у Варні ми допомогли відкрити рахунок та покласти гроші, та показали Ірині відбрані варіанти вже наживо. У підсумку впевнено зупинилися на Elysia Green View. А чому саме цей проєкт сподобався Ірині - вона дуже добре описала у своєму відгуку. @FridaySerhiiBG

Старт продажів Elysia Green View у Варні – ЖК, який ми відібрали для інвестицій У минулому пості я розповідав про проєкт в районі Аспарухово у Варні, який ми детально вивчили, але вирішили не пропонувати нашим інвесторам. Тоді ж обіцяв показати цікавіший варіант у цьому ж районі. Тримаю слово🫡 При пошуку та аналізу нових проєктів для інвестицій для нас важливо не просто знайти красивий рендер чи низьку ціну за м2. Ми дивимося на локацію, забудовника, попит, майбутню ліквідність та потенціал зростання. Elysia Green View - один із тих проєктів, який після такого аналізу ми вирішили додати до списку цікавих варіантів для інвестиції. Чому цей проєкт цікавий для інвестицій? 🏗 Перше - забудовник. City Building - великий місцевий забудовник із 18-річним досвідом роботи у Варні. За цей час він реалізував десятки житлових комплексів, готелів та комерційних об'єктів різного класу. Тобто має розуміння місцевого ринку, процесів будівництва та введення об'єктів в експлуатацію. 📍 Друге - локація. Elysia Green View будується в Аспарухово, точна локація за посиланням. Це вже сформований район Варни з власною інфраструктурою - тут є школи, дитячі садочки, супермаркети, транспорт, парк і море (більше про цей район - в окремому пості). Сам комплекс має вдале розташування (в тому числі у порівнянні з іншими ЖК в цьому районі) - не біля активної дороги, але в пішій доступності є все необхідне👇 • до моря та пляжу - близько 20 хвилин пішки, до парку Аспарухово - 15 хвилин • кілька хвилин пішки до супермаркетів Lidl та Billa, зупинки транспорту, школи та садочка • 15-20 хвилин до центру міста на авто Зовсім поруч забудовник будує інший свій проєкт – Elysia Green, в якому всі квартири вже продані (хоча проєкт ще не введений в експлуатацію, але вже на завершальній стадії). Це свідчить про високий попит як на цю локацію, так і на проєкти забудовника. 🔑Про сам комплекс Elysia Green View - це: • сучасний 9-поверховий ЖК • великі панорамні вікна з видами на море та парк • двір без машин • підземний паркінг • озеленена територія Такий формат буде цікавий як для власного проживання, так і для інвестиції під перепродаж або довгострокову оренду. Ціни на старті продажів – від 1470 €/м2 • студії до 27 м2 - від 49 000 € (таких всього кілька штук, не видові) • 1+1 (для українського покупця - однокімнатна квартира) - від 77 000 €, варіанти з видом на море - від 110 000 € • 2+1 (для українського покупця - двокімнатна квартира) - від 130 000 € • паркомісце - від 20 000 € В проєкті є можливість розстрочки з оплатою з прив'язкою до етапів будівництва (деталі за посиланням) Зараз можна забронювати за собою квартиру (аванс - 5000 €), а перший внесок оплатити на початку будівництва. 📈 Що по інвестиційній перспективі? Один із факторів, який ми завжди аналізуємо, - реальний попит. Поруч забудовник City Building уже реалізує інший свій проєкт - Elysia Green, де всі квартири були продані ще до завершення будівництва. Для нас це хороший сигнал, який показує попит і на локацію, і на забудовника. За нашими розрахунками: • потенціал зростання вартості за період будівництва - до 35% (з урахуванням загального росту ринку) • прогнозований чистий прибуток після витрат і податків - від 20%. Звичайно, це не гарантія, а наш прогноз на основі аналізу. 👉 Окремо підготував детальніший розбір Elysia Green View - більше про забудовника, район Аспарухово, схему оплати, які саме квартири в цьому ЖК я би рекомендував обирати, ознайомитись можна за посиланням. Зв'язок зі мною щодо інвестицій: @futura_RS @FridaySerhiiBG

Чому цей проєкт у Варні не підходить для інвестицій У минулому пості я писав про правило 5W, яке ми використовуємо для аналізу нових проєктів у Варні. Сьогодні покажу, як це працює на реальному прикладі та розповім про проєкт, який ми з командою розглядали як варіант для інвестицій. Але в підсумку вирішили не пропонувати його нашим клієнтам. 📍Мова йтиме про ЖК Domore в районі Аспарухово (Варна). Одразу скажу, проєкт непоганий, просто конкретно під інвестицію він, на мою думку, не підходить. Якщо чесно, спочатку він нам дуже сподобався. Гарні рендери, красиві краєвиди, панорамні види на море, місто й озеро. На останніх поверхах навіть є квартири з терасами. До того ж ціна стартує від €1207/м2 – це нижче, ніж у багатьох конкурентів в цьому районі. Та й будівництво вже на хорошому етапі – монолітний каркас майже готовий. Тобто проєкт виглядав достатньо цікаво, щоб розібрати його детальніше. Проте реальний огляд локації та аналіз цифр підсвітили серйозні мінуси (хоча каркас будівлі дійсно майже готовий, роботи ведуться – з цим усе гаразд). Чому цей об'єкт не підходить для інвестицій: 1️⃣ Слабка інфраструктура. Поруч немає нічого – ні зупинок, ні магазинів, ні кафе. Будинок фактично стоїть на горі. Вид звідти справді класний, але вийти пішки за кавою чи в магазин не вдасться (в самому ЖК комерційні приміщення не передбачені). 2️⃣ Низька ліквідність. Забудовник вже виконав великий обʼєм робіт (майже завершив каркас будівлі), але при цьому продано лише близько 10% квартир. Для такого етапу будівництва це, на мій погляд, замало. Для мене це один із сигналів, що попит поки що слабкий. А значить, із виходом з проєкту (перепродажем) потім можуть виникнути складнощі. 3️⃣ Відсутність капіталізації обʼєкту. Ми дізнались, що за весь час будівництва забудовник не піднімав ціни взагалі. Для покупця це, звісно, приємно. Але для інвестора – не дуже. Бо в проєкті відсутня динаміка росту вартості м2 – а саме на цьому в першу чергу має заробляти інвестор, заходячи на етапі будівництва. 4️⃣ Немає пішої доступності до моря. До пляжу йти близько 50 хвилин, а весь шлях назад – це крутий підйом угору, що автоматично викреслює цей об'єкт зі списку привабливих для літньої оренди. 5️⃣ Є кращі пропозиції за цей бюджет. І головне – за ці самі гроші сьогодні можна знайти цікавіші варіанти під інвестицію. Тому сенсу обирати саме цей проєкт я не бачу. Врахувавши всі ці фактори, ми вирішили не пропонувати цей об'єкт під інвестицію нашим клієнтам. Не тому, що він поганий, просто, якщо дивитися саме з точки зору інвестиції, зараз на ринку є цікавіші варіанти. І як інвестиція з розрахунком на ліквідність, оренду чи перепродаж – він не підходить. Про один з таких більш цікавих варіантів детальніше розкажу в наступних постах. Поки скажу, що це буде проєкт в цьому ж районі Аспарухово від болгарського забудовника City Building, який вже має реалізовані об'єкти в цьому ж районі. ЖК буде в 900 м від пляжу, з панорамними видами на море. Поруч є Lidl, парк та вся необхідна інфраструктура. Ціни від 77-80 тис євро на квартири-студії, є розстрочка. Досить велика частина квартир в проєкті вже продана, хоча будівництво розпочнется восени. На цьому етапі можна зарезервувати за собою квартиру, а перший внесок оплатити вже після початку будівництва. Зв‘язок зі мною: @futura_RS @FridaySerhiiBG

Чули про правило 5W? Початково воно взагалі не має стосунку до інвестицій чи нерухомості. Його широко використовують у журналістиці - вважається, що будь-яка новина має відповідати на п'ять запитань: Who? What? Where? When? Why? Мені цей принцип подобається своєю простотою. Якщо відповісти на ці п'ять питань, стає набагато легше зрозуміти загальну картину. Тому ми адаптували його для первинного аналізу новобудов. What – Що? Який сам проєкт? Як він виглядає, яка в нього концепція, планування квартир, умови купівлі; які документи наявні на цьому етапі. Where – Де? Яка локація? Вона вже розвинута чи тільки розвивається? Які перспективи розвитку району? Інфраструктура, транспорт, попит на оренду, а також плюси й мінуси, які можуть вплинути на ліквідність у майбутньому. Who – Хто? Хто забудовник? Які проєкти вже реалізував? Чи були затримки? Яка репутація, сильні сторони та можливі ризики? When – Коли? Коли відбувся старт проєкту? Які заявлені строки будівництва? Наскільки вони виглядають реалістичними, якщо порівняти з темпами забудовника та ринком в цілому? Why – Чому? Чому саме цей проєкт може бути цікавим для покупця або інвестора? Чи є потенціал зростання ціни? Чи сходиться математика інвестиції? Зараз, наприклад, якраз розглядаємо кілька нових проєктів у Варні. І саме цей чек-лист використовуємо як перший етап аналізу. Він допомагає зрозуміти, чи варто взагалі вивчати проєкт далі. Звісно, 5W не дає готової відповіді, чи варто інвестувати чи купувати нерухомість для себе в тому чи іншому проєкті. Але він гарно працює як перший фільтр, допомагає не пропустити важливі питання, відсіяти слабкі варіанти та визначити, які проєкти заслуговують на детальний аналіз. @FridaySerhiiBG