Сергей Киселев ОТЕЛЬ ЭКСПЕРТ ГРУПП

Что действительно важно предпринимать Отельеру в кризис ?

⚠️ У нас в Крыму режим ЧС. Но это не кризис спроса. Это стресс-тест качества управления. Последние дни я всё чаще слышу одну и ту же фразу: «Гостей нет…» Нет.  Проблема сегодня не только в количестве гостей. Настоящая проверка проходит совсем в другом месте. 🎯 Режим ЧС — это стресс-тест для управленческой команды. Когда загрузка высокая — многие выглядят профессионалами. Когда турист приезжает сам — легко говорить о сильном маркетинге. Но именно кризис отвечает на главный вопрос: Управляли ли вы бизнесом… или просто сопровождали растущий рынок? 🏨Сегодня проверку проходят не здания. Проверку проходят системы управления. Проверку проходят Генеральные Менеджеры. Проверку проходят собственники. Именно сейчас становится понятно: ✔ умеет ли команда принимать решения быстро; ✔ есть ли единый центр управления; ✔ понимает ли каждый сотрудник свою роль; ✔ можно ли доверять цифрам; ✔ способен ли руководитель принимать непопулярные решения. 📉 Многие сегодня оценивают только один показатель. Загрузка. На мой взгляд, это ошибка. Сегодня гораздо важнее измерять совсем другие показатели. 📌 Скорость принятия решений. 📌 Скорость и регулярность коммуникаций с инвесторами. 📌 Скорость перестройки коммерческой стратегии. 📌 Скорость сокращения ненужных расходов. 📌 Скорость запуска новых продуктов. Именно они определят финансовый результат тогда, когда спрос начнёт восстанавливаться. 💡 Самое интересное заключается вот в чём: Кризис почти никогда не создаёт новые проблемы. Он лишь делает видимыми старые. Если не было стратегии —начинается хаос. 🚀 Поэтому сегодня главный вопрос для каждого собственника звучит совсем не так: «Когда вернутся туристы?» А вот так: «Что именно мы должны изменить, пока рынок поставил нас на паузу?» Потому что после окончания режима ЧС рынок не начнёт новую игру. Он продолжит старую. Только лидеры будут уже другими. 💎 Как CEO гостиничной управляющей компании я убеждён: Самое опасное решение сейчас — отмалчиваться и фокусироваться на «загрузке любой ценой». Самое правильное — использовать этот период для создания того, на что никогда не хватает времени в высокий сезон: ✅ пересобрать операционную модель; ✅ оцифровать процессы; ✅ обучить команду; ✅пересмотреть экономику; ✅ усилить коммерческий блок; ✅ сделать бизнес более управляемым. 📌 Кризис заканчивается. А вот качество управления, которое компания сформирует в этот период, останется с ней на долгие годы. Именно поэтому я считаю: Режим ЧС — это не кризис спроса. Это экзамен на зрелость управленческой команды. ❓А как считаете вы? Что сегодня важнее для гостиничного бизнеса: 1- пытаться обеспечить загрузку любой ценой или 2- использовать паузу, чтобы построить более сильную систему управления?

«❗️«Я сдаю всего один апартамент — меня это не касается». Самое опасное заблуждение на рынке посуточной аренды. Каждый сезон слышу одну и ту же фразу от владельцев апартаментов: 💬 «Ну это же не гостиница. У меня всего один номер. Я просто иногда сдаю.» К сожалению, с 2025 года эта логика уже не работает. Законодатель довольно серьезно перестроил регулирование рынка размещения. И ключевая идея теперь выглядит так: ⚖️ если деятельность похожа на размещение гостей — она регулируется как размещение гостей. Неважно, сколько у вас помещений — одно или сто. 📜 Что именно изменилось За последние два года приняты ключевые нормативные акты: 📘 Федеральный закон №132-ФЗ «Об основах туристской деятельности» 📘 Постановление Правительства №1951 (2024) о классификации средств размещения 📘 Постановление Правительства №1912 (2025) о правилах предоставления гостиничных услуг Эти документы ввели три принципиальных механизма: 🟦 обязательную классификацию средств размещения 🟦 единый государственный реестр средств размещения 🟦 уникальный идентификационный номер объекта — УИН 🧭 Почему «одно помещение» не освобождает от требований Закон регулирует не количество номеров, а характер деятельности. Если вы: 🏠 размещаете гостей на короткий срок 📅 сдаёте на 1–3–7 суток 📲 принимаете онлайн-бронирования 🧹 обеспечиваете уборку и бельё 🔑 организуете заселение и выезд то вы фактически оказываете: 🏨 услугу временного размещения. А это уже гостиничная деятельность в понимании закона. 🔎 Как это начинает работать на практике Новая система регулирования строится через несколько инструментов: 📋 единый реестр средств размещения 🆔 обязательное указание УИН в рекламе 🌐 контроль агрегаторов бронирования 💰 налоговый контроль туристического рынка Проще говоря: ⚙️ рынок посуточной сдачи постепенно выводится из “серой зоны”. 🏢 Что это означает для владельцев апартаментов Фактически сегодня формируются три рабочие модели. 1️⃣ Классическая аренда 📄 долгосрочный договор 🧹 без гостиничного сервиса 📉 обычно ниже доходность 2️⃣ Самостоятельная гостиничная деятельность 👨‍💼 регистрация ИП 🧾 онлайн-касса 📋 учет гостей 🏨 соответствие требованиям средств размещения 3️⃣ Передача апартамента в управление оператору 🏨 апартамент включается в номерной фонд 📈 оператор занимается продажами 💰 собственник получает доход от работы объекта Сегодня именно эта модель становится основной для апарт-отелей. ⚠️ Почему рынок меняется Потому что современное размещение — это уже не просто «сдать ключи». Это: 📲 онлайн-бронирование 🛂 миграционный учет гостей 🧾 кассовая дисциплина ⚖️ защита прав потребителей 🏛 туристический налог 📋 классификация средств размещения Для одного апартамента держать весь этот контур становится всё сложнее. 🎯 Главный вывод Сегодня вопрос звучит уже не так: ❓ «Можно ли сдавать апартамент?» Сдавать можно. Но реальный вопрос другой: ⚖️ в какой юридической модели вы это делаете. И именно это становится ключевым фактором: 📈 доходности 🛡 юридической безопасности 🏨 инвестиционной устойчивости апартамента. Подробно собрал в памятке выше.

Почему девелопер почти всегда выбирает не ту УК — и почему об этом не принято говорить 🏗 На старте почти каждого гостиничного проекта происходит одинаковая история. Девелопер собирает презентации управляющих компаний. У кого больше объектов — «опытнее». У кого громче бренд — «надёжнее». У кого выше обещанная доходность — «эффективнее». Именно здесь принимается решение, которое потом три года пытаются не называть ошибкой. ​ ⚙️ Главная проблема: УК выбирают как подрядчика. Но УК — это не подрядчик. Это будущая операционная реальность проекта. Отель — это не здание. Это ежедневные управленческие решения: тарифы, каналы продаж, ФОТ, закупки, работа с инвесторами, контроль ожиданий гостей. Вы не покупаете управление. Вы выбираете, какой жизнью будет жить объект. ​ 📊 Парадокс рынка: компания с 30 объектами может провалить новый проект, а команда без портфеля — собрать работающую экономику. ❗Потому что решает не опыт. Решает архитектура управления. ​ 🚫 Типовые ошибки выбора УК: — оценивают бренд, а не модель дохода — обсуждают дизайн, а не себестоимость — утверждают KPI загрузки, но не механизм достижения — проверяют маркетинг, но не биллинг — выбирают гостиничного оператора для инвестиционного апарт продукта ​ 📉 Через год симптомы одинаковые: гость недоволен сервисом инвестор — отчётами команда — процессами девелопер — экономикой И начинается поиск «новой УК». ​ 🧠 Что мы делаем иначе — коротко и по делу: 🔥 Целостность «котла» фонда — единая договорная модель с собственниками — понятные правила входа/выхода из пула — централизованный контроль доступности 📈 Предсказуемая ёмкость фонда для ОТА и партнёров — гарантированный объём номеров в продаже — прозрачный inventory management — синхронизация PMS–Channel Manager–OTA без «плавающих» остатков Для рынка это критично. OTA и туроператор работают с теми, у кого стабильная ёмкость. Инвестор работает с теми, у кого стабильная экономика. ​ 🎯 Хорошая УК — не та, что умеет управлять отелем. Хорошая УК — та, при которой девелопер не ищет следующую УК. Вопрос только один: вы сейчас выбираете оператора… или срок, через который будете его менять? ​

ТОП-КОМПЕТЕНЦИИ 2025: кто делал игру, а не отчитывался за сезон Вместо банального "итоги года" — мы пошли глубже, 🎯 Мы спросили управляющих, инвесторов, операционщиков и собственников: 💬 Какие качества реально тащили гостиничный бизнес в 2025 году? 📊 Вот как проголосовали вы — и что это говорит о будущем профессии. 🔘 Кто выигрывает в 2025? 69% — Быстрая рыба ест медленную 31% — Большая рыба ест маленькую 📌 Вывод: Девелоперы с миллиардами, но без скорости, проигрывают УК с мышлением стартапа. Скорость решения > вес бренда. Кто успел до начала сезона — забрал рынок. Остальные «догоняют» до сих пор. 🔘 Что оказалось важнее в команде? 92% — Адаптивность 8% — Техническая подкованность 📌 Вывод: Больше не важно, сколько курсов ты прошёл, если ты не умеешь переключаться с "пожара" на гостя, с регламента — на результат. Не обучаемость, а переобучаемость — главная черта команд 2025. 🔘 Что критичнее для GM/CEO? 68% — Антихрупкость 32% — Стрессоустойчивость 📌 Вывод: Пережить кризис — уже недостаточно. Усилиться в кризисе — вот что ждут от управленца. Сегодняшний GM — не просто держит лицо, он формирует ценность. 🔘 Что формирует доверие инвестора к УК? 65% — Прозрачная экономика 35% — Прозрачная коммуникация 📌 Вывод: Инвестор прощает просадку, но не туман. Цифры — валюта доверия, особенно когда каждый номер — это чей-то лот и деньги конкретного физлица. 👥 Делитесь в комментариях: → Какая компетенция стала вашей "палочкой-выручалочкой" в 2025? → Что вы прокачаете в команде в 2026?

Что формирует доверие к УК от Инвестора?

Что критичнее в зоне ответственности GM / CEO ?

Что оказалось важнее всего в работе команды?

Что побеждает в 2025 ?

🎯 Не будем подводить итоги. Лучше вскроем причины. Вместо того чтобы писать, «в 2025 году рынок показал…»,«мы выросли на столько-то %…» или «сложный, но интересный год» —давайте честно разберёмся, почему у одних отелей был рост, а у других — «не тот сезон». 💬 За этот год я наблюдал за десятками команд и объектов — от luxury-резиденций до курортов, от маленьких семейных отелей до гигантских апарт-комплексов.И вот что стало ясно: итоги делает не рынок. Итоги делает управленец. Но какой? Какие управленческие компетенции реально решали в 2025 году? 📉 Знания без адаптивности— буксуют. 📈Опыт без soft skills — пугает команду. 🧠Сила без стратегии — выгорает. 🚀А вот сочетания — дают скачок. 💡 ВМЕСТО ИТОГОВ — голосование-инвентаризация:Какие качества управленца оказались критически важными в 2025 году? Выберите, что лично вы ощутили в работе или наблюдали в проектах:

Друзья, коллеги, партнёры сегодня в канале Александра Ганакова ПРЯМОЙ ЭФИР. Ведущий дизайнер, архитектор и представитель лидеров индустрии Гостеприимства и Девелопмента промодерирует актуальнейшую и интереснейшую тему! https://t.me/ganakov_hotelproject Подключайтесь!!!

CHECK UP! АНОНС ЭФИРА По итогам голосования - в лидерах две темы, обе по 30%: - Чрезмерный люкс: как это? Где WOW-эффект не работает? - 30% - Косметика в отеле: что наливают в красивые баночки? - 30% (Данные на 19 ноября) Косметику оставим на декабрь, ближе к Новому году, про WOW-эффекты мы уже говорили, а вот термин «чрезмерный люкс» впервые услышал в Сочи от Сергея Киселева. Что он имел в виду - узнаем завтра. Сергей Киселев: 20+ лет международного отельного опыта (Royal Caribbean, Hilton, Marriott, Accor, IHG). От линейных позиций до управления группой из 16 отелей и 2500 номеров. Открытия «с нуля», антикризис, F&B, GM. Образование: юрист, управление, профильный диплом США (2006), MBA по экономике гостиничных предприятий (2018). Автор и ведущий телеграм- канала HOTEL EXPERT GROUP. Кому точно нужно быть на эфире? 1. Отельерам и управляющим: поймете, где заканчивается «вау» и начинается бессмысленное сжигание бюджета. Увидите ошибки, которые прямо сейчас снижают ADR и портят репутацию. 2. Девелоперам и инвесторам: разберетесь, какие решения реально дают цену номеру и срок жизни проекту на 15–20 лет, а какие только красиво смотрятся на рендерах. 3. Архитекторам и дизайнерам отелей: получите ориентиры, где «делать дорого» оправдано, а где это приводит к тому самому «чрезмерному люксу», который не окупается. 4. Операционщикам и F&B-специалистам: узнаете, какие решения в гостевых зонах и back of house бьют по эффективности, а какие создают гостю ценность и комфортый опыт. 5. Всем, кто связан с запуском и модернизацией отелей: этот эфир как короткий чекап - не переплачиваете ли вы за эффект, который гостю вообще не нужен. 22 ноября, суббота в 11:00 МСК. Здесь. Включаем VPN. Приходите!

🏨 Где грань избыточного и ненужного «люкса»? В гостиничном бизнесе самая дорогая ошибка — перепутать комфорт с избыточностью. В гостиничном проектировании грань между комфортом и избыточностью очень тонкая. Иногда — буквально в толщину мраморной плитки. 💡 Ценность — это то, за что гость готов платить. Не за отделку, а за эмоцию, за ощущение продуманности и комфорта. В гостинице «люкс» не там, где дорого, а там, где удобно, быстро и заботливо. 📊 Пример из практики: При проектировании отеля мы считали экономику «кладовых для горничных». 60 квадратных метров непроизводственной площади, 39 млн рублей CAPEX. На первый взгляд — «неокупаемая роскошь». Но без кладовых горничные тратят больше времени, оборот номеров замедляется, сервис проседает, и вместе с ним падает удовлетворённость гостей и средний тариф (ADR). После внедрения кладовых отель стал убирать быстрее, стабильнее держать качество, ADR вырос, текучесть персонала снизилась. Окупаемость — чуть больше года. ⚖️ Где проходит грань избыточного люкса? — Там, где вложение перестаёт влиять на комфорт и качество сервиса. То, что гость не замечает — лишнее. То, что помогает команде работать лучше — это инвестиция. 🪶 В отельном бизнесе «люкс» — это не всегда про материал, это про деталь, которая делает жизнь гостя и сотрудника проще. Финансовая модель живёт десять лет. Репутация — десятилетия❗ Более подробно, с анализом кейсов из практики разберем на RUCORE FORUM в Сочи, 6 и 7 ноября. Приезжайте, будет очень полезно встретиться!