Александр Колотий | Риелтор | Недвижимость Москва и МО

Дополню предыдущий пост. Мне непонятно, почему вообще получается такая ситуация: человек, который отказался от участия в приватизации квартиры, может сохранить право бессрочного пользования ею. Без его согласия приватизация не могла пройти, но он ведь сам решил отказаться от участия в ней. Следовательно, квартира или доля в ней ему не нужна — так пусть тогда и право на проживание не сохраняется. Да, таким образом на законодательном уровне защищают права человека. Но он ОТКАЗАЛСЯ становиться собственником и нести бремя содержания недвижимости — так пусть тогда теряет и право проживания. Сейчас же прекратить это право, по сути, можно только в том случае, если он сам добровольно откажется от пользования квартирой. Невнимательный покупатель может легко купить квартиру с таким сюрпризом и получить головную боль на годы. Это какая-то законодательная ошибка, которая тянется ещё со времён начала приватизации и которую точно надо исправить. 🔗 Читайте меня в MAX

Листал объявления и наткнулся на продажу такой квартиры. В ней прописан человек с правом пожизненного проживания — наверное, отказник от приватизации. А ниже в объявлении написано, что агентство выдаёт ГАРАНТИЙНЫЙ СЕРТИФИКАТ чистоты сделки. Хочу вам подсветить, что все эти обещания и сертификаты — маркетинговый ход, чтобы потенциальный покупатель поверил, что в случае проблем ему что-то компенсируют. Агентства, которые раздают такие сертификаты, — это то же самое, что промоутер у метро, раздающий скидочные флаеры на стрижку в соседней парикмахерской. Вот квартира продаётся с конкретными сложностями, а они предлагают сертификат чистоты сделки. На что тут сертификат — непонятно. Человек купит квартиру и вместе с ней возможную головную боль на годы. А так да: право собственности, возможно, никто и не будет оспаривать, и сама покупка будет считаться чистой. Чтобы получить компенсацию по такому сертификату, даже если он будет от страховой компании, нужно, чтобы, как говорится, рак на горе свистнул. То есть никогда. Флаер на стрижку — то же самое, что и этот сертификат.

Если бы у вас были свободные деньги, куда бы вы их вложили?

СМИ: Жильё в Москве под сдачу окупается в среднем за 24,4 года. Доходность аренды однушки при этом упала с 5,1% в 2019 году до 4,1% сейчас. Для сравнения — окупаемость коммерческой недвижимости считается хорошей на уровне 10 лет, а 8-9 лет — уже отличный показатель. Получается, это почти в два с половиной раза быстрее, чем жильё. Иногда клиенты, у которых есть свободные деньги, спрашивают: а может, купить коммерцию для сдачи, это же выгоднее? Давайте попробуем разобраться. Коммерция всегда была выгоднее для сдачи в аренду, но большая часть людей не хочет с ней связываться — потому что непонятно, как это работает. Всем проще купить жильё и сдавать: пусть это приносит даже 4-5%, меньше, чем на вкладе, зато людям это понятно. С жильём проще — съехал один арендатор, быстро заселили другого, договоры в основном составлены на коленке, и по факту никакой ответственности ни у одной из сторон нет. Скажете — как это нет, там же всё прописано в договоре? Но давайте смотреть правде в глаза: кто из вас пойдёт судиться за незначительный ущерб от арендаторов? Да никто. Поворчит, что арендаторы всё испортили, в крайнем случае снимет видео и расскажет в соцсетях — и забьёт на этот вопрос. То же самое с арендатором: если скажут съезжать, потому что квартиру продают, — соберёте вещи и согласуете сроки выезда. Так что в аренде жилья хоть что впишите в договор — всё держится на честном слове. Ещё плюс сдачи квартиры: если срочно нужны деньги, можно быстро продать и вытащить их обратно. Поэтому сдавать квартиру собственнику проще — и по деньгам, и по голове. А вот с коммерцией для многих сложнее и непонятнее. Например, зайдёт серьёзная компания со своим штатом юристов и составит договор с собственником на 5 лет. Кто-то в этом увидит плюс — стабильный арендный поток. А кто-то — что руки-ноги связали: это твоя недвижимость, а тебе ещё и штрафные санкции от арендатора могут прилететь, и продать оперативно не сможешь. Многие просто боятся разбираться — и поэтому проще купить квартиру. Плюс вход в коммерцию обычно дороже, чем в квартиру, и льготных ипотечных программ на неё нет — тоже причина выбрать жильё. При наличии денег на коммерцию я бы выбирал её. Но у меня, как и у многих, квартира куплена по семейной ипотеке — так что давайте посчитаем доходность от аренды на её примере. Сразу скажу: доходность правильно считать не от цены покупки, а от текущей рыночной цены. Иногда называют доходность высокой, а как разберёшься — оказывается, что взяли в расчёт только первый взнос, не учли ни цену покупки, ни ремонт, ни переплату по ипотеке. Считать нужно от рыночной стоимости квартиры сейчас, а если ипотека ещё не закрыта — переплату по процентам тоже надо держать в уме. Считаем. Квартира 6 500 000₽, сдаём за 30 000₽ в месяц, чистыми 26 000₽ — это 312 000₽ в год. Итого 4,8% — почти как в исследовании. Окупаемость: 6 500 000 / 312 000 = 20,8 года. Для сравнения: если бы эти же 6 500 000₽ работали в коммерции под 10% годовых (10 лет окупаемости) — это 650 000₽ в год, 54 200₽ в месяц. Почти в два раза больше на той же сумме. Но сравнивать напрямую, на мой взгляд, не стоит: коммерция — это другой уровень входа, другие риски (простой между арендаторами, может быть долгий поиск арендатора, состояние рынка), и разбираться в ней сложнее, чем в квартире. Жильё многие берут не только ради доходности — ещё и как актив, который просто хранит деньги, и его всегда можно продать или заселить самим. Если ваша цель — просто вложить деньги и не переживать, берите квартиру. Если важнее доходность и вы стрессоустойчивы — смотрите в сторону коммерции. И ещё: все эти расчёты красиво смотрятся на бумаге, но у коммерции выше эксплуатационные расходы и налоги, а кадастровая стоимость может ощутимо вырасти и съесть часть доходности. Так что считать нужно внимательно, с обеих сторон. Разбираю ваши ситуации — пишите @aleksandrkolotii, отвечаю сам. 🔗 Читайте меня в MAX.

И раздражает ещё вот что:

Периодически в информационном поле всплывают новости о том, что деятельность риелторов нужно урегулировать — чтобы поменьше было мошеннических схем на рынке недвижимости. С самой идеей я согласен. Регулирование и официальный реестр убрали бы с рынка людей с минимальным опытом, для которых риелторская работа вообще не основное занятие. Но вот прочитал новость: МВД, ФСБ и Генпрокуратура предложили установить новое регулирование деятельности риелторов и создать механизм возврата денег при оказании услуг по сделкам, которые суд признал недействительными. Инициатива стала особенно актуальной после «дела Долиной». И тут у меня вопрос: а почему виноват во всем риелтор? Я даже не про возврат денег, а про постоянную попытку очернить репутацию деятельности риелторов и всю вину возложить на нас. Врач выдал справку о вменяемости продавца — не виноват? Нотариус провёл сделку — у него, кстати, своя личная страховка, если виноват. А тут никто не ошибся: продавца обманули мошенники по телефону, представившись ФСБ, — этого не видел ни нотариус, ни Росреестр, когда регистрировал собственность на нового человека. Суд при рассмотрении сделки не увидел ошибок ни у нотариуса, ни у Росреестра и врачей с дипломами, которые осматривали продавца. Представьте похожую ситуацию в другой сфере. Вы работаете в продажах, допустим, стройматериалов. Несколько месяцев ведёте переговоры и продаёте товар в разные строительные магазины. Спустя три месяца оказывается: на заводе производителя сотрудник нарушил пропорции в смеси, и материал оказался непригоден. С вас взыскали зарплату за три месяца и обвинили, что виноваты в этом вы. Получается, единственный, с кого предлагают спрашивать деньгами, — риелтор. Хотя он, как и все остальные, мошенничества не совершал и увидеть его не мог. Я не против урегулирования. Если риелтор виноват — пусть отвечает, и эту ответственность можно застраховать, как у нотариусов. Но виноват он тогда, когда сам ввёл людей в заблуждение и провернул схему, а не когда сделка прошла все проверки и всё равно развалилась из-за чужого обмана.

Увидел исследование: посчитали, сколько среднего дохода в разных регионах уходит на ипотечный платёж. Лидер — Калмыкия, 83% от средней зарплаты по региону. Банки же ориентируются на другую цифру — 30–40% дохода как безопасную нагрузку. На мой взгляд, точного правила тут вообще нет. Могут два человека зарабатывать одинаково, а тратить совершенно по-разному. Один никуда не ходит, копит — и вот уже на машину накопил, вот уже 50% на первый взнос есть. Второй следит только за тем, чтобы не забыть пополнить кредитку в беспроцентный период. Банки при одобрении смотрят на 30–40% от дохода. Но я предлагаю каждому смотреть не на процент от зарплаты, а на платёж, который реально комфортен именно вам — иначе через пару месяцев окажется, что платить стабильно, как у знакомого с той же зарплатой, у вас не выходит. 📌 Давайте прикинем на цифрах. • Ипотека 5 000 000 на 20 лет, ставка рыночная — 18% (без субсидии) • Платёж — около 78 000 в месяц • По банковской норме (35%) — это доход от 222 000 в месяц Но из своего опыта скажу: люди в голове сразу прикидывают платёж на 60–80% от дохода — и забывают, что на что-то ещё и жить надо. Так что дело не в проценте из чужого исследования, а в том, сколько реально можете платить вы, без просадки по жизни. А у вас как выходит, если уже взяли ипотеку?

В очередной раз вижу эту историю. Человек продаёт квартиру, хочет купить себе побольше или взять несколько — ну то есть то, что стоит точно дороже, чем его квартира. И вот тут в голову приходит мысль: «А что если поставить цену на мою квартиру повыше? Тогда и ипотеку меньше брать надо будет или вообще добавлять не буду». Идея эта, на мой взгляд, не очень хорошая. Именно из-за такой логики люди потом меняют агентов: ждали покупателя полгода-год, а квартира так и не ушла. Можно много грехов повесить на агента, но он не может переубедить снизить цену, если собственник не хочет. Покупатель сейчас тоже не дурак. Он смотрит десяток похожих объявлений в этом районе, и когда видит одно на 3–4 млн дороже остальных — просто пролистывает мимо. Разбираться, чем оно лучше, никто не будет. Да, на растущем рынке (у нас другого нет, и цены постоянно растут), человек точно дождется, когда ему предложат стоимость за его квартиру, которую он решил получить, но другие объекты точно так же вырастут в цене и надо все равно добавлять. Тут может повезти, если твой объект сильнее вырастит в цене, чем другие, и так спустя время ты что-то выиграешь, но обычно такого не бывает. Рост пропорционален, а бывает, что пропорция нарушается, и в итоге рост значительно меньше, чем ожидали. Поэтому всегда надо при определении цены объекта идти не от своих желаемых или необходимых потребностей, а изучать рынок и сранивать цены с конкурентам. И не надо ровняться на оценку циан и авито, по своему опыту могу сказать, она бывает как выше, так и ниже итоговой рыночной стоимости продажи. Площадки считают средние цифры, но цена квартиры складывается из разных характеристик объекта. При оценке стоимости своей квартиры на нее всегда нужно смотреть как на чужую, и думать, купили бы вы ее за эту цену, сравнивая с другими предложениями на рынке, или нет.

24 июля ЦБ снова снизил ключевую ставку — до 14,00%. Смотрю на цифры ❗ Путь с начала года: 15,50%, потом 15,00%, 14,50%, 14,25%, и вот сейчас — 14,00%. Пять заседаний подряд, в сумме минус 1,5 процентных пункта. Только первые три шага были по 0,5 п.п. каждый, а последние два — по 0,25. Темп снижения замедлился примерно вдвое. Ставку двигают туда, куда просят и президент, и бизнес, но ЦБ явно осторожничает: инфляция на 20 июля — 5,9%, у людей и бизнеса выросли инфляционные ожидания. При таком фоне резко пойти вниз — рискованно, вот и берут маленькими шажками. На мой взгляд, для тех, кто ждёт ипотеку подешевле, надо отталкиваться не от ставки, а от своих потребностей. На рынке даже при большой ставке цены растут и видимо будет с каждым ее снижением планка цены переставляться вверх. Следующая сверка — 11 сентября. P.S. если сделка нужна сейчас — я бы считал по сегодняшней ставке, а не откладывал в надежде на резкий обвал.

А вы как думаете? Ключевую ставку 24 июля:

Ждать ли снижения ключевой ставки 24 июля? Вряд ли, и вот почему. Смотрю на спрос на рынке недвижимости: цены растут, а высокая ставка по ипотеке уже никого особо не сдерживает. Все покупают. Получается, деньги у людей есть и они их тратят — значит спрос растёт, а раз растёт, ставку будут держать хоть как-то, пока люди не успокоятся. Не удивлюсь, если её вообще поднимут. Плюс топливо — недавние проблемы с ним повлияли на рост цен и инфляцию. А она сейчас выше плановых показателей, и это точно не аргумент в пользу снижения. Ещё периодически проскакивают вбросы — то вклады заморозят, то ещё что-то. Такие слухи уже были, и очереди у банкоматов тоже были. Сейчас опять бьём рекорды по снятию наличных — а деньги, которые сняли, люди стараются куда-то пристроить. Недвижимость — как раз один из вариантов. Вывод простой: доступной ипотеки ждать не стоит. А пока её нет, цены на недвижимость, на мой взгляд, ещё заметно вырастут. Ставку в пятницу скорее всего, сохранят на текущем уровне — инфляция всё ещё высокая.

Дело, на мой взгляд, не в выборах к котором привязывают перенос решения по семейной ипотеке. Думаете, они ещё не определились, как должна выглядеть семейная ипотека? Я уверен, полное решение уже есть. Просто считаю, что государство сейчас не хочет запускать на рынок новый большой поток покупателей. Если семейную ипотеку расширят и сделают доступной для большего количества семей, на рынок выйдет новая масса людей, которые раньше не проходили по условиям. Если их сейчас выпустить, они сразу же пойдут покупать новостройки. Мы ведь привыкли, что завтра будет дороже, поэтому все сразу пойдут покупать вчера. Спрос снова вырастет, а дальше вырастут и цены. Вы видите, что сейчас и так непростая ситуация с инфляцией. Ключевую ставку снизили всего на 0,25%. Значит, инфляционные риски всё ещё сохраняются. Плюс в новостях говорят о рекордных объёмах выдачи обычной рыночной ипотеки. Я уже писал раньше в посте, что люди постепенно закрывают глаза на высокую ставку. А если им дать возможность взять ипотеку по ставке ниже, они будут брать денег в несколько раз больше. И этот новый спрос снова пойдёт в новостройки. Также параллельно в борьбе с инфляцией появилась сложная ситуация с топливом. А проблема с топливом очень сильно влияет на рост цен. Дорожает логистика, доставка, материалы, продукты — и это снова давит на инфляцию. И если в этот момент ещё открыть новый поток заёмщиков по семейной ипотеке, которые сразу ринутся покупать, то рынок будет перегрет. Снова вырастут цены, и Эльвира Набиуллина выйдет в эфир и озвучит, что ключевую ставку пора поднять. Перенос на 1 октября — это не про выборы. Это пауза, чтобы последить за ситуацией и попробовать решить сначала действующие проблемы. Сидим, ждём новых условий. Видимо, они будут хорошие. Есть время подготовиться к уменьшению ипотечной ставки и увеличить семью) Конечно, начать надо было раньше, чтобы успеть к 1 октября, но всё же)

Вы, наверное, уже видели, что с 1 июля условия семейной ипотеки меняться не будут. Решение сдвинули минимум до 1 октября. Последние годы, когда вводились изменения в семейную ипотеку, это всегда подавалось как ухудшение ситуации. Мол, теперь взять ипотеку будет сложнее. Подавалось это, конечно, не государством, а людьми. В том числе разными блогерами. Сейчас перенос срока привязывают к выборам. Так как решение будет после выборов, то, по логике некоторых, это всё крах, всё пропало. Но у меня мнение немного другое. Я вообще не понимаю, почему все уверенно говорят, что изменения в семейной ипотеке — это её ухудшение. Мне хочется спросить: а что именно ухудшили, когда были изменения? В 2023 году ввели правило: если уже один раз воспользовался льготной ипотекой, второй раз взять нельзя. Это ухудшение? На мой взгляд, нет. Это нормальное и честное ограничение. Потому что льготная ипотека оплачивается не из воздуха. Это деньги бюджета и наши с вами налоги. И когда одни покупали по несколько квартир для перепродажи, они не просто получали выгоду для себя. Они ещё и разгоняли спрос. А вместе со спросом, как нам всем известно, растут и цены. В итоге тот, кто реально хотел купить одну квартиру для семьи, покупали уже дороже и переплачивали. Далее убрали обычную льготную ипотеку. И опять все начали говорить: ухудшили условия, закручивают гайки. Но если задача государства — поддерживать именно семьи, ну хорошо, ещё и застройщиков, тогда вопрос: после урезания обычной льготной ипотеки у нас сильно упали продажи у застройщиков? Вроде с продажами и спросом всё было хорошо. А цены дальше летели в космос. Если всё хорошо, тогда почему льготная ипотека должна быть доступна всем подряд и всегда? Есть задача увеличивать рождаемость. Поэтому обычную льготную ипотеку подрезали, чтобы оставить больше стабильности в семейной. На мой взгляд, это не ухудшение, а необходимая корректировка. Я бы сравнил это так: коней сильно разогнали, и их надо было немного притормозить. Далее в этом году ввели правило, что супруги могут взять только одну семейную ипотеку. Это тоже ухудшение? Я считаю, нет. Муж и жена — это одна семья. Задача программы — помочь СЕМЬЕ купить жильё. И, на мой взгляд, семейная ипотека эту функцию продолжила полностью выполнять. Все так же семья, может улучшить жилищные условия. И вот сейчас все почему-то решили, что с 1 октября точно будет ухудшение. А я считаю наоборот: её снова настроят более точно. Да, возможно, для семьи с одним ребёнком ставка будет выше. Но для семей с двумя, тремя и более детьми условия думаю будут лучше. И это логично. Потому что расходы в семье с одним ребёнком и расходы в семье с двумя или тремя детьми — это разные расходы. Кружки, одежда, питание, школа, секции, медицина, поездки — всё это умножается. И чем больше детей, тем выше финансовая нагрузка. Поэтому если ставка будет зависеть от количества детей, я не вижу в этом ухудшения. Я вижу в этом попытку выровнять условия внутри самой семейной ипотеки и сделать программу более справедливой. Тоже ведь не честно, когда у родителей равные зарплаты, но одни содержат троих, а другие одного, надо помочь тем у кого больше детей. Также считаю, что будущие изменения в семейной ипотеке сделают её доступной для большего количества людей. Те кто сейчас не может на нее претендовать, смогут купить себе квартиру. Почему тогда решение перенесли на 1 октября? Вот об этом напишу во втором посте.

Сегодня прошла сделка. Квартира была продана за месяц. На мой взгляд, месяц — это отличный срок для продажи. Не слишком быстро, чтобы понимать, что цену не занизили. Но и не слишком долго, чтобы процесс не растянулся. В итоге квартиру купили даже дороже, чем изначально рассчитывал клиент. Когда он обратился ко мне, я прикинул рыночную цену и предложил стартовать чуть выше. В итоге получилось именно так, как я и планировал. Решил написать об этой сделке, так как от таких сделок получаю определённое удовольствие. Она была не совсем стандартная. Клиент изначально обратился с просьбой продать квартиру в Новосибирске. При этом сам процесс был полностью организован удалённо. Можно сказать, что задача была решена от начала до конца не выходя из офиса. Для этого мне достаточно телефона, опыта и головы на плечах. Завтра другая сделка. Уже с другим клиентом, которому я помогаю продать и купить квартиру в Москве. С этим клиентом мы ещё ни разу не виделись. Первый раз встретимся завтра уже на самой альтернативной сделке. Мне нравится такой формат работы. Когда всё, что можно решить удалённо, решается удалённо, без лишних поездок, без пустых встреч и с понятным результатом для клиента. Да, приходится много разговаривать по телефону, держать в голове много деталей и постоянно контролировать процесс. Давно уже научился вести несколько сделок параллельно и легко переключаться между ними. Кажется одновременно, как-то вел 11 сделок 🤔

2:40 минут 🫠 простояли пока не проехал Президент. Согласен, что его надо охранять и могут ради него дорогу перекрывать. Но 3 часа, это точно лишнее время. Он ведь быстро едет.

Просто не выпускают на садовое кольцо 😠. Оно пустое

Выехал из офиса в 18-40. Время 20:15 За полтора часа проехал два перекрестка 😣 Перекрыли улицы города

Подбираю клиенту квартиру и увидел такую надпись у одного из застройщиков на сайте. Прям выгодное рекламное предложение отображается на сайте) ИПОТЕКА ОТ 844 618 РУБ/МЕС