Юрист Анна Позднякова I ❤️ Недвижимость

Росреестр иногда умеет удивлять. Неприятно... Расскажу про 2 недавние ситуации, которыми поделились коллеги. Обе истории про соглашение о выделении долей по маткапиталу из общей совместной собственности в простой письменной форме. Только в одном случае РР зря не регистрирует, а в другом - зря зарегистрировал 🤦‍♀ 1️⃣ Квартира куплена в браке, только на жену, в ипотеку. Погасили ипотеку маткапиталом, развелись. Бывшие супруги хотят разделить имущество. Пришли к нотариусу, нотариус отправил сначала выделить долю ребенку соглашением в простой письменной форме. Сделали соглашение - доля ребёнку, остаток (одна доля) остается у родителей в общей совместной собственности. Именно остаётся. Так как на сегодня квартира является общим имуществом бывших супругов, потому что после развода они ее еще не разделили. Росреестр приостановил регистрацию. Написал в приостановлении, что совместная может возникать только у супругов (а у нас они уже не супруги, а бывшие). Но она ведь не возникает! Она как была, так и есть, только общей стала не вся квартира, а доля в ней. В общем, жалобы писать некогда. Переделали соглашение, оставили только ребёнка и мать. И далее бывшие супруги уже пойдут к нотариусу делить долю матери в квартире (которая является общей совместной собственностью супругов, как ни крути, несмотря на свежую дату регистрации доли в праве за матерью). 2️⃣Квартира, трёхкомнатная, была куплена в браке, за несколько миллионов. Супругам 2/3 доли в общую совместную собственность, и 1/3 доля у матери супруги (бабушки ребёнка). Вложен маткапитал, 1 ребёнок. Развелись. И сделали соглашение об определении долей в простой письменной форме. В соглашении указали, что теперь по 1/4 у всех: у ребёнка, у его матери, у его отца, и у его бабушки. То есть, по сути, бывшие супруги определили в простой письменной форме доли в своем общем имуществе, выделили долю ребенку по маткапиталу, и бабушка "отказалась" от кусочка своей доли в пользу кого-то из остальных. Формально, такая сделка ничтожна в части раздела общего имущества бывших супругов, так как нарушено требование Семейного кодекса об обязательном нотариальном удостоверении такого раздела. А Росреестр все это зарегистрировал! Результат не очень хороший - люди сейчас пытаются продать эту квартиру, а нотариус не берется удостоверять сделку, т.к. в основании права сейчас частично ничтожная сделка... Пока что ищут другого нотариуса. А вообще, знаю подобную ситуацию, где в итоге людям пришлось идти в суд, чтобы признать ничтожным похожее соглашение. И уже после это делать как положено, и после этого продавать... ⭐️Еще поражает, когда человек выделяет в простой письменной форме доли по маткапиталу в своей ДОБРАЧНОЙ (личной) квартире, и указывает, что у него и у его супруга - общая доля (в общей совместной собственности). Ну с чего бы вдруг, без нотариуса? И Росреестр тоже это регистрирует 🤦‍♀

На прошлой неделе как-то подумалось, что давно не было интересных проверок в работе, все +/- рутинно. И вот на этой неделе случились подряд целых 3 проверки "с изюмом" 🔥 1⃣ Участок куплен в 2020 в браке на имя жены. В 2023 супруги развелись. Был суд по разделу имущества, где они делили 2 участка, этот и соседний. Истцом был муж ☝️, который 🚩 просил оставить участки за женой и взыскать с нее компенсацию за его долю. За соседний участок суд взыскал с жены компенсацию 250 тыс., и соседний участок остался жене. Про наш участок суд сказал, что он куплен после прекращения фактических брачных отношений, поэтому он является личным имуществом жены (плюс оплачен за счет кредита, который брала и платила она). Вроде бы тут все хорошо. 22 мая 2026 г. жена продала наш участок 1.4 млн. руб. В договоре указано, что "оплата получена полностью до подписания договора". 🚩То есть наличными. Покупателем по этому договору является 🚩человек, давно ведущий риэлторскую деятельность. Участок сейчас продается за 🚩1.7 млн. При этом покупатель , который обратился за проверкой, ведет переговоры 🚩 с мужем (который 🚩 фактически пользуется и соседним участком). И не скрывает, что хотел продать участок за 2 млн, покупателя не было, в деньги ЕМУ были нужны срочно, и поэтому ОН продал участок в мае своему знакомому риэлтору, который дал ЕМУ (а не жене -продавцу) 700 тыс. Конечно, с таким количеством красных флагов невозможно говорить о том, что покупка может быть хотя бы относительно безопасной (совокупность 🚩: переход права 1 месяц назад, наличный расчет, неполучение денег титульным продавцом, заниженная цена в договоре). 2⃣ Мужчина и его отец владели квартирой по приватизации с 1996 г. Год назад отец умер. 16 декабря мужчина оформил наследство и сразу подарил своему взрослому сыну  всю квартиру. Сын сейчас продает. Все бы ничего , но оказалось , что у мужчины бизнес, связанный с грузоперевозками: 3 ОООшки, сам он ИП, всем более 10 лет. Смущает , что вдруг с бизнесом что-то пойдёт не так? Например, налоговая усмотрит дробление? Соответственно, теоретически сть риск банкротства юр. лиц и риск субсидиарной ответственности. И тогда сделка дарения может попасть под оспаривание. Что не есть хорошо для потенциального покупателя. Как сказал мой коллега, когда мы обсуждали этот кейс, "лучше бы не дарил"... Еще и под налог продажа теперь попадает🤦‍♀ 3⃣ Продается обычный гараж (в гаражном кооперативе) и участок под ним. Право собственности на гараж и землю зарегистрировано по "гаражной амнистии" на женщину. На дату регистрации права в 2024 г. она уже была вдова, муж умер в 2022 г. Однако гаражом этим они владели и пользовались "100 лет", то есть пай за гараж выплачен давно, в браке. Но в документах основаниях на гараж указан только документ на землю и техплан (все 2024 года). Соответственно, если очень захотеть, то можно посчитать этот гараж общим имуществом супругов и говорить о том, что доля мужа входит в его наследственную массу. Но, конечно, признать это может только суд по иску наследников. К счастью, в этом кейсе в наследство у нотариуса вступала только жена, а сын писал отказ. Но в жизни бывает очень по-разному. Почти одинаково опасаюсь как переборщить с оценкой риска, так и не доглядеть. Баланс искать бывает сложно...

В последнее время гуру-обучатели ведению соцсетей говорят о том, что сейчас идет тренд на то, чтобы говорить не только об успехах, но и о провалах, факапах и неудачах. Поэтому попробую сегодня рассказать о том, как на днях я ошиблась, но, к счастью, перебдела, а не недобдела 😁 При проверке земельного участка обязательно смотрю, в какой территориальной зоне он находится. Очень редко (к моему глубокому сожалению, удивлению и непониманию) в пакете документов сразу предоставляют градостроительный план. Поэтому изначально смотрю информацию на портале НСПД и в актуальных правилах землепользования и застройки (на карте градостроительного зонирования). В общем, сначала я посмотрела на НСПД. И увидела там: тип зоны - зона сельскохозяйственного использования. И не увидела, что ниже написано наименование зоны - зона садоводства (скрин в комментариях) 🤦‍♀. А это - "две большие разницы", в нашем случае! Согласно градостроительному регламенту для зоны сельхозиспользования не предусмотрены основные виды разрешенного использования, допускающие строительство жилого дома. А на участке уже стоит незарегистрированный дом, это территория СНТ. Предусмотрен только основной вид "ведение огородничества", без права строительства. А "ведение личного подсобного хозяйства" является лишь условно разрешённым видом использования. И его не так просто оформить 🙈. При этом для зоны садоводства такой вид - в числе основных, т.е. все хорошо. Я рекомендовала начать с консультации в администрации по вопросу того, как быстро можно оформить условно разрешённый ВРИ (благо, в этой администрации попасть на консультацию - не проблема). И в принципе, уже там ошибка моя выявилась бы. Но получилось так, что всё-таки заказали градостроительный план, и собственнику его выдали. С указанием на то, что участок находится в зоне садоводства, и строительство допустимо. Вот так я ошиблась. Бывает, к сожалению, что глаз нещадно замыливается 🙈

Горе от ума Иногда появляются такие мысли, когда сталкиваюсь с тем, что кто-то некомпетентный делает так, как делать нельзя и/или не должен, но это приносит положительный результат 🎉. И это при том, что мои знания и опыт говорили мне о том, что результат будет отрицательный 🤷‍♀. Свежая история, про налоги. Вчера мне написала коллега. Обратились к ней продавцы квартиры. Продали они ее в 2025 году за 5 млн. Сейчас налоговая говорит им о том, что нужно будет заплатить налог с продажи. Люди в шоке! Смотрим документы. В 2008 г. был заключён договор приватизации, на 4 человек. Они получили в администрации договор , но по каким-то причинам сразу не сходили зарегистрировать право собственности. А примерно через 2 месяца один из людей умер... Наследственное дело у нотариуса открыли, но на долю этой квартиры оформить наследство у нотариуса, конечно, не смогли... Больше 15 лет всех все устраивало, как есть. Но в 2024 году возникла мысль продать квартиру, разъехаться. И тут обнаружили, что без суда право теперь не зарегистрировать. В 2024 году один из этих четверых собственников (и одновременно один из наследников) признал за собой по суду право на долю умершей. После этого все трое смогли зарегистрировать право собственности, и в 2025 году квартиру благополучно продали, за 5 млн. По нашим законам право собственности на квартиру у людей возникло только в 2024 году, по факту государственной регистрации. И срок владения квартирой для целей налогообложения считается в этом случае именно с даты регистрации права. И получается, что квартира была в собственности менее 3 лет, соответственно, доход от продажи подлежит налогообложению, по умолчанию. Я коллеге говорю: ничего не сделать, регистрации не было, права не было, срок владения потек с даты регистрации. Да, можно посмотреть в сторону применения вычетов, но точно известно, что не у всех продавцов они есть. И вот сегодня одному из продавцов через "знакомых знакомых" удалось пообщаться с инспектором, который камералит его декларацию (он подавал на возврат налога по ранее купленной квартире). И этот инспектор сказала: "Подгружайте договор приватизации, решение суда, пояснение в свободной форме и я вам все претензии сниму🙈". Моя реакция: "А что, так можно было?" Конечно, за людей на данном этапе остаётся только порадоваться, что не потеряют значительную сумму денег. Но вот сижу и думаю, что мне бы в голову не пришло уговаривать инспектора снимать требование со ссылкой на то, что договор приватизации подписан в 2008 г. Потому что мое юридическое образование однозначно говорит мне о том, что право возникло не в 2008 году, а только в 2024, после регистрации 🤷‍♀ И вот сижу и думаю, как мне в моей работе делать "поправки" на недостаточную грамотность людей, от которых зависит итоговый результат? Причём похожие истории бывают не только с налогами, но и с судами, и с Росреестром, и с тем же паспортным столом (МВД)... Да, иногда получается эту недостаточную грамотность просчитывать и использовать, но вот не всегда...

На прошлой неделе завершился еще один интересный кейс по оформлению квартиры в общую долевую собственность. Ситуация: - супруги купили квартиру с использованием ипотечного кредита в общую совместную собственность - после этой покупки супруги захотели воспользоваться деньгами, которые были на счетах у их двоих детей, для погашения ипотеки - получили разрешение опеки на снятие денег со счетов детей с условием оформления детям долей в ипотечной квартире в течение двух месяцев - сняли деньги со счетов детей - вложили материнский капитал в досрочное погашение ипотеки. Задача: выделить доли детям для исполнения условий разрешения органа опеки и для исполнения требований закона в связи с использованием материнского капитала без лишних трат на нотариуса. За помощью в решении этого вопроса ко мне обратилась знакомая риэлтор, которая сопровождала эту семью при покупке. Что мы сделали: 1) сначала сделали соглашение об определении долей по маткапиталу, в простой письменной форме, соразмерно вложенной сумме маткапитала, и зарегистрировали право общей собственности на супругов и детей 2) сделали соглашение о перераспределении долей (т. е. изменили их размер так, чтобы доли детей увеличились на тот размер, который просил им выделить орган опеки), так же в простой письменной форме. Все зарегистрировали! Нюанс в том, что предварительно риэлтор консультировалась у нескольких нотариусов, и все сказали, что без нотариуса никак не обойтись в этом случае. А потом, после сдачи на регистрацию второго соглашения, клиентам во вторник звонил регистратор и предлагал прийти написать заявление на приостановление регистрации и сходить к нотариусу. Я сказала риэлтору, что ходить никуда не надо, будем ждать приостановления от самого регистратора - мне было интересно, что они могут там написать, т.к. по закону перераспределение имеющихся долей не требует нотариальной формы. Итог - в пятницу регистрация проведена! Клиентам позвонил регистратор и сказал, что они подумали и зарегистрируют 🤦‍♀ Так что, если мы знаем нормы закона, на основании которых мы правы, не нужно по звонку регистратора бежать писать заявление на приостановление!

Покупка квартиры "с нанимателем/арендатором" - рекомендации Бывает так, что собственник сдает квартиру внаем (в аренду) и при этом выставляет ее на продажу. Не будем здесь обсуждать сложности продажи при таком подходе в большинстве случаев, потому что покупатели на такие объекты тоже есть. И не всегда эти покупатели хотят получить "свободную" от жильцов квартиру. Кто-то готов оставить жильцов на какое-то короткое время, а кто-то хочет продолжать сдавать этим же жильцам после покупки. Рассмотрим некоторые моменты, которые стоит отразить в договоре купли-продажи и учесть при подготовке сделки в таких случаях. 1️⃣ Нет необходимости расторгать договор найма (аренды) и перезаключать его после перехода права собственности к покупателю. На основании статьи 675 Гражданского кодекса РФ права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения / изменения договора найма. Аналогичное правило есть для аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). При этом на основании п. 1 ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (аналогичный вывод следует из легального определения договора найма в п. 1 ст. 671 ГК РФ). Таким образом, после перехода права собственности на объект к покупателю покупатель полностью становится на место наймодателя (арендодателя) в заключенном договоре найма (аренды), независимо от его гос.регистрации (если регистрация не требовалась для заключения). 2️⃣ С договором найма (аренды) нужно ознакомиться до заключения договора купли-продажи. На что обратить внимание: - срок найма (аренды) - устраивает ли такой срок покупателя? Возможно, его нужно сократить доп.соглашением с жильцом до заключения ДКП, если есть договоренность о том, что жилец съедет вскоре после сделки (чтобы это было не только на словах) - суммы и сроки платежей по договору - все ли совпадает с тем, что озвучил продавец? - предусмотрен ли обеспечительный платеж - обговорить, кто вернет его жильцу после перехода права (при необходимости учесть эту сумму в цене) 3️⃣ Разобраться, какой период найма (аренды) оплачен на дату заключения договора купли-продажи. Это нужно для понимания, с какой даты жилец должен оплачивать наем (аренду) новому собственнику. Рекомендую предусмотреть в дкп заверения о том, что платежи за период с такой-то даты не производились. Например, ДКП заключаем в начале марта, а наниматель до 1 марта уже оплатил весь март (а может, вообще 3 месяца вперед). Представляется логичным учесть эту сумму в какой-то части в цене квартиры. Или можно предусмотреть, что продавец уплачивает покупателю часть полученной суммы пропорционально количеству дней, когда уже квартира не была в его собственности. Но обычно проще учесть это в цене 4️⃣ Проверить регулярность оплат, если у покупателя есть цель остаться в отношениях с этим жильцом и получать от него доход 5️⃣ В договор купли-продажи включаем такой пункт: Покупателю известно, что на момент заключения Договора Квартира находится в найме у гр. Иванова Ивана Ивановича на основании Договора найма от ДАТА года сроком по ДАТА. Соответственно, убираем из заверений фразу, что квартира не обременена арендой (наймом). 6️⃣ Предусмотреть в дкп обязанность собственника передать покупателю оригинал договора найма (аренды) и акта приема-передачи к нему. 7️⃣ Предусмотреть в дкп обязанность продавца известить жильца о переходе права собственности к покупателю и о необходимости платить новому собственнику. При этом этот пункт не отнимает у покупателя право самостоятельно уведомить жильца об этом 8️⃣Если предварительно все договорились о том, что после перехода права будут новые условия договора найма (аренды), то до сделки купли-продажи лучше либо сократить срок действующего договора (чтобы к дате его истечения спокойно заключить новый договор либо выселить жильца), либо заключить доп.соглашение с новыми условиями

Хочу поделиться опытом, как получилось в суде признать осужденного утратившим право пользования квартирой Моей знакомой-риэлтору пришла в продажу квартира, где зарегистрирован по месту жительства молодой человек (не собственник). Собственник - дядя парня. А квартиру он получил от матери парня (своей сестры) по договору дарения примерно 1 год назад. А мать, в свою очередь, получила ее своего отца по договору дарения около 10 лет назад. На тот момент парень уже был там "прописан", с рождения. "Прописал" его сам дед, который приватизировал эту квартиру еще до рождения внука. А сейчас этот внук совершил преступление и находится в СИЗО. В квартире никто фактически не живет уже пару лет. Парень до СИЗО жил с матерью в ее квартире. Сам парень был согласен сняться с регистрационного учета. Однако это невозможно сделать, находясь в СИЗО. Даже по доверенности. Поэтому необходимо получить решение суда о признании его утратившим право пользования квартирой. Такое решение является для МВД основанием для снятия человека с регистрационного учета. Расскажу, как мы действовали, чтобы все прошло быстро и за одно заседание суда. 1. Обратились к судье, который вынес приговор, и получили его резолюцию на заявлении матери осуждённого о допуске нотариуса в СИЗО для заверения доверенности 2. Я составила проект доверенности для нотариуса. В ней предусмотрели полномочия на представление интересов в МВД при снятии с регистрационного учета, а также на представление интересов в суде по иску собственника квартиры о признании утратившим право пользования квартирой, с правом на признание иска и на получение почтовой корреспонденции. Указали двоих доверенных лиц - мать и риэлтора 3. Привезли нотариуса в СИЗО, заверили доверенность 4. Обратились с доверенностью в МВД с заявлением о снятии с рег.учета. Получили отказ со ссылкой на то, что не предоставлен паспорт доверенного лица 5. Я составила иск от имени собственника. Направила его по адресу матери, а также в СИЗО. Мать получила его, по доверенности 6. В суде доверенное лицо признало иск. Присутствовал помощник прокурора, который согласился с исковыми требованиями В итоге с момента, указанного в п. 1, до даты получения решения суда, с которым можно идти в МВД снимать с учета, пройдет 3 месяца. Вполне вменяемый срок, как мне кажется. Поэтому, если с осужденным есть связь, и если по возвращении ему есть, куда прийти жить, то рекомендую идти примерно таким путем. А если нет - то тут вообще хорошо подумать надо, браться ли за такое дело (больше с этической точки зрения). В комментариях небольшая история от одного риэлтора

Невозможно заказать на Госуслугах адресную справку по причине "Адрес не найден в ГАР" Примерно в конце января столкнулась с тем, что собственник на Госуслугах не может заказать адресную справку МВД о лицах, прописанных в его квартире (частном доме). После выбора объекта, по которому хотим получить справку, на экране высвечивается информация "Адрес не найден в ГАР". Что делаем, чтобы все получилось 1️⃣ Для начала разбираемся, присвоен ли квартире/дому адрес в ФИАС (что это такое, писала тут). Для этого заходим на сайт ФИАС и в поисковую строку вбиваем кадастровый номер этого помещения. Если по кад. номеру адрес не находится, то вбиваем в поисковую строку текст типа "Череповец Красная 1 52" (для поиска квартиры №52 в г. Череповце в доме №1; не пишем "г.", "ул", "кв" и т.п.). Если и так не находится, то скорее всего, адрес в ФИАС не присвоен. 2️⃣ Для присвоения адреса нужно нажать на нижнюю ссылку (синими буквами "орган, ответственный за присвоение и изменение адреса") на экране "Адрес не найден в ГАР". Либо с помощью робота найти на Госуслугах услугу "Присвоение адреса объекту адресации, аннулирование такого адреса". Заполнение заявления на услугу довольно понятно. На вопрос "Какая причина присвоения адреса" указываем "отсутствие адреса". Отправляем заявление. Нормативный срок оказания услуги - 10 рабочих дней. Из практики: заявление подали 26.02, постановление мэрии о присвоении адреса пришло 04.03. То есть за 4 рабочих дня. На следующий день после присвоения адреса он должен появится в ФИАС. Дальше можно несколько дней подождать (в моем случае это было 5 рабочих дней), и можно будет заказать справку. А можно сразу после появления адреса в ФИАС подать заявление на внесение сведение об адресе в ЕГРН. Для этого нужно нажать на синие буквы "перейдите к услуге" на экране "Адрес не найден в ГАР". 3️⃣ В том случае, если на первом этапе вы нашли адрес в ФИАС, то дальше нужно посмотреть, насколько он отличается от того адреса, который вы видели в выпадающем списке при выборе объекта. Нередко бывают тех. ошибки в адресе (писала тут). И тогда нужно подать заявление на исправление тех. ошибки. А иногда бывает, что адрес изменился (например, территория стала относится к другому муниципальному образованию), а сведения в ЕГРН остались прежние. В этом случае нужно воспользоваться услугой внесения в ЕГРН сведений об адресе (см.выше) Также можно не делать ничего из вышеперечисленного, если есть возможность обратиться непосредственно в подразделение МВД за предоставлением бумажной адресной справки. А вы уже сталкивались с этой ошибкой?

В продолжение предыдущего поста немного про архивную выписку из домовой книги (ВДК) в Москве. Порядок ее предоставления регулируется тем же Регламентом (утв. Постановлением Правительства Москвы от 27.03.2012 N 111-ПП). В Регламенте указано, что ВДК может содержать архивные сведения (п. 2.3.5). Архивные сведения – это значит уже утратившие свою актуальность на дату обращения. То есть это сведения о регистрации лиц, уже снявшихся с регистрационного учета по этому адресу (причем снявшихся только позднее 01.01.2007). Но, к большому сожалению, речь здесь идет о предоставлении информации только о том человеке, который сам обращается за этой архивной ВДК. (п. 2.3.6) То есть если человек, который когда-то был прописан в квартире, закажет архивную ВДК, то он увидит только информацию о том, в какие периоды он был там прописан. Информации об иных лицах там не будет. А если заявитель никогда не был зарегистрирован по адресу (а был только собственником), то ВДК вообще не будет сформирована. То есть бывший собственник, который никогда не регистрировался в проданной квартире, никакую архивную ВДК не получит. Выдача обычной ВДК невозможна в случае обращения собственника, если в квартире никто не зарегистрирован (п. 2.3.8). То есть собственник, который был прописан в квартире, но уже выписался из нее (причем не ранее 01.01.2007 г.), может получить только архивную выписку ( п. 2.4.1.1 Регламента). Но при этом в ней будет информация только о его прекратившейся прописке. А собственник, который не был зарегистрирован в квартире никогда, и в ней больше никто не зарегистрирован на дату обращения, не может получить никакую ВДК. Она приходит "пустая". И в этом случае в качестве документа, подтверждающего отсутствие зарегистрированных в квартире лиц, очень актуальной представляется адресная справка МВД. Подробнее писала про нее тут. Если ВДК (обычную) запросит человек, зарегистрированный в квартире, но не являющийся собственником, то он увидит только свои данные. Данные остальных лиц, зарегистрированных в квартире, будут обезличены (п. 2.3.9) Таким образом, официально собственник квартиры в Москве не имеет возможности получить никакой документ, содержащий информацию обо всех ранее прописанных лицах. Архивная же ВДК будет содержать информацию только о прошлой регистрации самого заявителя. Получается, что в контексте подготовки сделки с недвижимостью в Москве нет вообще никакого смысла просить у собственника официальную архивную ВДК 🤷‍♀

Продолжу тему "справок о прописанных". Почему только в Москве есть ВДК, ЕЖД? Почему только в Санкт-Петербурге есть "девятка", "семерка"? Давайте разбираться в теории (правовой основе). 1. Москва. В Москве действует Постановление Правительства Москвы от 27.03.2012 N 111-ПП (ред. от 01.07.2025). Этим постановлением утвержден Административный регламент предоставления гос. услуги г. Москвы "Предоставление информации жилищного учета". Какие документы можно получить (п.п. 2.3.3.1-2.3.3.10 Регламента): - Единый жилищный документ (ЕЖД) - Выписка из домовой книги (ВДК) - Справка о регистрации по адресу/об отсутствии зарегистрированных граждан - Копия финансового лицевого счета - Справка о наличии/отсутствии задолженности/переплаты - Оборотная ведомость по финансовому лицевому счету о начислениях и оплатах за жилищно-комм. и иные услуги - Единый платежный документ (ЕПД) Есть еще справка о регистрации с умершим на дату смерти по адресу/об одиноком умершем, Справка о замене паспорта и Справка о совместной регистрации по адресу. Но, наверное, они не так часто нужны в сделках с недвижимостью. При этом ЕЖД заменяет почти все перечисленные документы (кроме оборотной ведомости и ЕПД) (п. 2.3.12 ) Формы документов утверждаются распоряжением Департамента ЖКХ г. Москвы (в открытом доступе пока не нашла такие распоряжения). По общему правилу, все эти справки обычный человек заказывает на портале mos.ru. На бумаге не заказать и не получить (п. 1.3 ). Есть исключение – человек с доверенностью от заявителя может получить эти справки в МФЦ Москвы. Как и юридическое лицо. Но только если МФЦ осуществляет начисление платежей за жилое помещение, коммунальные и иные услуги в соответствии с договором и (или) соглашением на ведение рег. учета граждан РФ с использованием Автоматизированной системы управления "Информационное обеспечение деятельности ЕИРЦ" (далее - АСУ ЕИРЦ). Эта АСУ является инф. системой г. Москвы, которая консолидирует информацию, размещаемую в федеральной системе ГИС ЖКХ. 2. Санкт-Петербург Здесь применяется Распоряжение Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга от 22.11.2004 N 192-п (ред. от 23.06.2017) "О мерах по совершенствованию работы отделов вселения и регистрационного учета жилищных организаций". Именно этим постановлением утверждены формы: - справки о регистрации (№9) - характеристика жилого помещения (№7) - справка о снятии с регистрации некоторых категорий граждан (№12) Справки выдаются с 01.01.2005. Выдают их районные жилищные агентства. Это государственные казенные учреждения. Целями их деятельности являются материально-техническое обеспечение деятельности администрации соотв-щего района Санкт-Петербурга в сферах законности, правопорядка, безопасности, благоустройства и обращения с отходами, городского хозяйства и энергетики, жилищной политики, ЖКХ, соц. политики, имущ. отношений (.п. 1.1 Постановления Правительства СПб от 11.04.2019 №202). Распоряжением Комитета имущ. отношений СПб от 16.08.2019 N 145-р (ред. от 14.09.2022) утверждена примерная форма устава Санкт-Петербургских ГКУ - районных жилищных агентств. В п. 2.3.8.6 этой формы указано, что агентство осуществляет выдачу справки о регистрации (форма 9), выдачу справки о характеристике жилого помещения (форма 7), выдачу справки о снятии с регистрации некоторых категорий граждан (форма 12). Хочется обратить внимание, что указанные нормативные документы приняты (отредактированы) до 2023 года. А в декабре 2022 года был принят федеральный регламент МФД РФ по предоставлению гос. услуги по предоставлению адресно-справочной информации , а в августе 2025 г. – новый регламент МВД по предоставлению гос.услуги по рег. учету граждан. Какого-то регулирования взаимодействия МВД и жилищных агентств я пока не нашла. Хочу отметить, что ни в одном упомянутом документе я не увидела положений о том, что указанные справки полностью заменяют собой адресные справки МВД. Про них я подробно рассказывала выше https://t.me/anna_klevera/275 Ссылки на Постановления Москвы и Санкт-Петербурга прикреплю в комментариях. Там интересующиеся могут изучить вопрос подробнее

Еще один год завершается... Спасибо за него Вселенной, Богу, родителям, друзьям, коллегам, клиентам и, конечно же, читателям канала! Я вполне обычный человек. Часто ленюсь. Наверное, поэтому не было прям успешного успеха. Зато были приятные знакомства, встречи, мероприятия, интересное обучение. Оставлю здесь, что запомнилось: 🪄поездка в Москву на большой концерт любимого исполнителя (Niletto) 🪄поездка в Санкт-Петербург на встречу с коллегами-юристами из Клуба процессуалистов 🪄поломка телефона с потерей всех фото и видео за последние 5 лет (хорошо, что это самая большая потеря за этот год!) 🪄4 дня выступлений с онлайн-обучением по теме материнского капитала на площадках известного юриста Олеси Бухтояровой 🪄выходные в Белозерске и Кириллове с купанием двух озёрах 🪄выходные на Онежском озере, прогулка под горой Андомой 🪄выходные в Санкт-Петербурге, знакомство с Выборгом 🪄пикник с юристами из Санкт-Петербурга 🪄обучение на курсах по земельному праву, по жилищным спорам, по наследственному праву (но не только) 🪄переезд в другой офис 🪄и много других интересных дней! А еще канал вырос больше, чем на 1000 человек. Без рекламы, продаж и продвижения. Это тоже приятно. Грустные события тоже были. Но все случается ведь для чего-то. Посмотрим, как сложится 🙏 Желаю всем доброго нового года! Пусть задуманное осуществляется! Здоровья всем вам и вашим близким, мирного неба, дорогих людей рядом...

И еще один удавшийся эксперимент 😊 На этот раз снова с соглашением о выделении долей по материнскому капиталу. Дано: - женщина, не в браке, 2ое детей - купила квартиру на себя и старшего ребенка, доли 2/3+1/3 - маткапитал вложен в погашение ипотечного кредита, предоставленного на приобретение - долю старшему ребенку необходимо было оформить при покупке этой квартиры, т.к. для покупки продавалась иная квартира с долей этого ребенка, и опека разрешила ее продать при условии покупки иного жилья на имя ребенка Получается, что женщине после перечисления маткапитала банку нужно выделить доли соразмерно маткапиталу из своей доли. Есть довольно распространенный подход, что при выделении долей из доли матери (а не из целого объекта) мы не можем обойтись без нотариуса. Однако в последнее время в судебной практике суды часто пишут, что выделение долей по маткапиталу не является отчуждательной сделкой. А раз отчуждения нет, то не должно действовать и требование закона о том, что отчуждение доли требует нотариальной формы. На этом основании я решила попробовать сделать соглашение в простой письменной форме. Предупредила клиентов, что это чистый эксперимент, и они сдали мое соглашение на регистрацию. И вот вчера регистрация благополучно прошла! Пишите в комментариях, если у вас тоже есть похожий опыт, очень интересно 🤗

Вчера появился положительный результат моего очередного "эксперимента" 💪 Как известно, иногда из большого "поля" в деревне путем раздела образуются несколько десятков земельных участков под строительство домов на них и участки, которые становятся дорогами, обеспечивающими подъезд к этим участкам. И нередко эти дороги оформлены в общую долевую собственность людей, являющихся собственниками участков под дома. С указанием в ЕГРН ФИО собственника и размера его доли. Понятно, что при продаже дома доля в праве на дорогу продавцу уже не нужна. И ее надо как-то переоформить на покупателя дома. И вроде бы, раз это доля в праве, то нужен нотариус. И даже вроде нужно извещение сособственников (около 100 человек, в моем случае) о предстоящей продаже для соблюдения их преимущественного права покупки. Но по логике это какой-то бред, на мой взгляд. Новому покупателю же нужно пользоваться этой дорогой. О каком преимуществе соседа может идти речь? Либо нужно дарить долю в дороге. А это тоже нотариус. И налог на подарок у покупателя. И почему дарить, если в реальности дом отчуждаем за деньги, а дорога идет "паровозом"? Поэтому в ноябре, когда подружка-риэлтор обратилась за помощью в составлении договора купли-продажи дома с такой "долей в дороге", я предложила попробовать оформить куплю-продажу этой доли в простой письменной форме. С учетом того, что на практике доля в праве на участок под зданием (когда эта доля зарегистрирована), в котором продаётся помещение в этом здании, уже примерно пару лет продается без нотариуса. Это стало возможно в том числе по причине появления параграфа 2 в главе 16 Гражданского кодекса РФ. И вот вчера покупатель сообщил, что ему пришли выписки из ЕГРН о регистрации прав на дорогу! 💪💪💪🎉🎉🎉 Изюминка еще была в том, что дороги было 2 (2 участка), а проезд непосредственно к дому обеспечивала только одна из них. В комментарии делюсь текстом преамбулы к моему договору (писала, чтобы у регистратора было меньше вопросов).

Лучше, наверное, и не скажешь🎉🎉🎉 Радуюсь вместе со всеми (думаю, без преувеличения, если не считать юристов стороны Долиной, конечно) юристами страны! Ждём завтра судебный акт, будем изучать логику Высшей судебной инстанции страны. Хочется верить, что он даст нам ориентиры для поведения покупателей, которые не хотят попасть в историю Лурье 🙏

Давайте поразбираемся в источниках информации о лицах, зарегистрированных по адресу жилого помещения (квартиры, дома, комнаты). Посмотрим сначала, что нам говорят основные нормативно-правовые акты, регулирующие вопросы регистрационного учета граждан РФ по месту пребывания (МП) и по месту жительства (МЖ) в пределах РФ, а именно: - Закон РФ от 25.06.1993 N 5242-1 "О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ"; - Правила формирования, ведения и использования базового государственного информационного ресурса рег. учета граждан РФ по МП и по МЖ в пределах РФ, утв. Постановлением Правительства РФ от 05.01.2015. №4; - Адм. регламент МВД РФ по предоставлению гос.услуги по предоставлению адресно-справочной информации, утв. Приказом МВД РФ от 23.12.2022 №984. В России существует базовый государственный информационный ресурс рег. учета граждан РФ по МП и по МЖ в пределах РФ. Эту базу данных ведет МВД (не «паспортисты», не «жилищные агентства», не «управляющие компании»!). В базе хранится информация, которую МВД получает от различных источников. Это: - граждане; - федеральные органы исполнительной власти; исполнительные органы гос.власти субъектов РФ; иные полномочные органы; органы местного самоуправления; - учреждения, осуществляющие регистрацию и снятие граждан РФ с рег.учета по МП (гостиницы, санатории, дома отдыха, пансионаты, кемпинги, тур. базы, медицинские организации, др. подобные учреждения, учреждения уголовно-исполнительной системы, исполняющие наказания в виде лишения свободы / принудительных работ). Информацию о регистрации граждан РФ по МП и по МЖ в пределах РФ закон называет «адресно-справочной информацией». В целях предоставления такой информации МВД организует и ведет адресно-справочную работу. Собственник жилого помещения вправе получать адресно-справочную информацию в отношении лиц, зарегистрированных по МП / по МЖ в жилом помещении, принадлежащем ему на праве собственности, без их согласия, в определенном объеме: - ФИО, - дата и место рождения, - дата регистрации. Предоставление информации о ранее зарегистрированных лицах не предусмотрено. Адресные справки предоставляют непосредственно подразделения по вопросам миграции территориальных органов МВД РФ на районном уровне (в т. ч. подразделения по вопросам миграции отделов (отделений, пунктов) полиции терр.органов МВД РФ на районном уровне). В МФЦ адресные справки получить нельзя. Адресная справка может быть получена: - на бумаге в подразделении по вопросам миграции / по почте, - в форме электронного документа, подписанного усиленной эл. подписью, на адрес эл. почты / в личном кабинете Госуслуг. Макс. срок предоставления адресной справки –10 календарных дней. Но на практике этот срок короче – 2-3 дня. Иногда в адресных справках встречается недостоверная информация. Возможно, это связано с тем, что указанная единая база формируется только с 2015 года. В справках, полученных через Госуслуги, по моим наблюдениям, ошибки встречаются чаще. Иногда это связано с неверным указанием подразделения МВД, в котором вы заказываете справку. Также предполагаю, что иногда при «прописке» адрес вносится не совсем так, как он выглядит в Росреестре или в ФИАСе. Однако я убеждена, что пренебрегать адресной справкой, причем строго в виде бумажного документа, в сделках с недвижимостью недопустимо! Ведь возможность ее получения закреплена на федеральном уровне. Поэтому осмотрительный покупатель имеет полное право просить ее у продавца для подтверждения информации об отсутствии лиц (граждан РФ), зарегистрированных в приобретаемом жилом помещении. И если он этим правом не пользуется, то в случае спора может оказаться "сам виноват"

Коллеги, бывало ведь у вас такое?😂😂😂 P.S. Исходник про психолога попался у риэлтора Оксаны Карповой, спасибо 😘

В этом году не отказала себе в удовольствии поучаствовать в ежегодном Рейтинге юридических телеграм-каналов. Результатом вполне довольна 💪. Для понимания - в этой номинации ("Недвижимость для физических лиц ") участвовали всего 55 каналов. Особенно радует 5 место по вовлечённости и 12 по качеству! Спасибо вам за активное участие, лайки и комментарии, мои уважаемые подписчики!❤️❤️❤️

Пришлось сегодня по просьбе покупателя писать в договор купли-продажи вот такие заверения со стороны продавца 🤦‍♀ Обычно в свой договор я их не пишу. Сами по себе они ни от чего не спасают, я считаю. Только в комплексе с другими мероприятиями (о которых сейчас многие юристы и риэлторы пишут и говорят) эти заверения, может быть, помогут покупателю отстоять свои права, если вдруг, не дай Бог, случится "казус Долиной". Мои мысли: если уж это писать в договоре, то наверное, стоит попросить продавца зачитать этот текст и потом пересказать каждое заверение своими словами под запись на видео. Может быть, задавая при этом наводящие вопросы. Тут важнее увидеть и правильно интерпретировать реакцию. Только вопрос - может ли это сделать сам покупатель или опытный риэлтор? Иногда, наверное, это возможно... Также возможно, что стоит делать то же самое и перед внесением задатка / аванса. Пока что в сделках с недвижимостью получается так, что спасение утопающих (покупателей) - дело рук самих утопающих... И принимая решение о покупке, полагаться полностью только на такие заверения, конечно, нельзя.

Сегодня мой профессиональный праздник - День Юриста 🎉 Уже больше 20 лет я занимаюсь любимым делом. Рада, что когда-то случайно выбрала этот путь. Рада, потому что иногда получается быть полезной и радовать (и удивлять, успокаивать) других людей. Хотя чаще, наверное, приходится "возвращать на землю" 😄. А еще - это всегда возможность знакомиться с интересными людьми! Знаю, что в канале немало классных юристов. С праздником вас, дорогие коллеги! 🎆 Я искренне верю, что мы с вами делаем большое дело в сфере недвижимости - обеспечиваем безопасность, прозрачность и устойчивость сделок 💪. Да, это невозможно на 100%, но наша задача - стремиться к максимуму! Давайте сегодня познакомимся немного ближе? Напишете про себя немного в комментариях к этому посту! 💌Из какого вы города, в чем вы сильны, как давно "в деле"

Главней всего погода в доме? Или нет? Она могла бы стать народным мучеником, почти святым. Она могла бы донести до многих опасность телефонных мошенников. Она могла бы стать настоящим символом борьбы с телефонными мошенниками. Она могла бы остаться в своей квартире и объявить вселенский сбор денег, чтоб рассчитаться с покупателем. Она могла бы выйти из этой ситуации победителем и героем. Но она выбрала другой путь. И стала ходячим мемом, героем саркастического юмора. Её называют "квартирной ведьмой". Именно такой её и запомнят. Сегодня люди сдают билеты на её концерты. Отменяются её мероприятия. Чем это закончится - покажет время. Но у неё ещё есть шанс всё исправить. Нужно лишь понять, что кроме погоды в доме в этой жизни есть и другие важные вещи. Нужно прямо и открыто об этом сказать. Ну и сделать то, чего все так ждут... У меня нет права её осуждать. И я не хочу этого. Но я хочу, чтоб справедливости стало чуточку больше. И всё. Пожалуйста, давайте без злобы в комментариях. Всем мир!