Мысов ДИ | Недвижимость глазами юриста

А был ли мальчик, или новый судебный блокбастер.Часть 5. Второй кассационный суд услышал наш довод про арест, который возник позже сделки, и отправил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию. При этом кассация «закрыла глаза» на все иные доводы и не дала им никакой оценки.   Июнь 2024г. Дело вернулось из кассации в суд первой инстанции. Клиенты забрали все документы у предыдущих юристов и отдали мне. Начали мы изучать дело, собирать информацию и тут всплыл «нежданчик»: оказывается истец между апелляцией и кассацией успел перерегистрировать право собственности на квартиру на себя! А вдруг мальчик продаст эту квартиру и количество проблем резко возрастёт? Нужно было принимать срочные меры.   Мы подали в Росреестр определение Второго кассационного суда общей юрисдикции, которым судебные акты первой и апелляционной инстанции отменены и дело направлено на новое рассмотрение, и попросили прекратить собственность истца и вернуть собственность нам. Росреестр отказал (формально по закону здесь Росреестр прав, но иногда такое прокатывало😊). Мы побежали в суд и стали просить обеспечительные меры. Мы убедили суд, и суд наложил на квартиру запрет на совершение регистрационных действий.   Последующий сбор информации по делу показал, что господин Л. признан банкротом. Да ещё и уголовное дело в отношении него заведено по какой-то другой истории. Всё вело к тому, что в случае истребования квартиры у моих клиентов, денег от своего продавца, господина Л., они явно не дождутся.   Был запасной вариант – получить компенсацию у государства. Поэтому первоначальное внимание по этому делу было направлено на доказывание факта добросовестности покупателей. Квартира выбыла из собственности истца помимо воли, поэтому добросовестность покупателя не спасала от изъятия квартиры, но можно было надеяться на компенсацию от государства. Да и при таком подходе адвокат истца не стал бы сильно сопротивляться - квартиру он выигрывал, а на компенсацию ему было всё равно. О таком развитии событий я упомянул в дополнении к кассационной жалобе. Теперь предстояло это реализовать в суде первой инстанции.   Помните, как на первом круге суды писали о занижении стоимости квартиры? Они просто констатировали факт занижения, не указывая конкретные цифры. Чтобы опровергнуть это утверждение, мы решили углубиться в детали. Заказали отчёт об оценке рыночной стоимости квартиры на дату сделки. Полученную рыночную стоимость сравнили с ценой договора, и определили отклонение в 14%. После этого со ссылкой на обширную судебную практику обосновали, что 14% - не является существенным занижением, свидетельствующим о недобросовестности покупателя.   Также, углубляясь в детали дела, я решил поступить и с другими доводами по поводу добросовестности. Для наглядности изложения последовательности событий по делу я нарисовал таймлайн (диаграмму): дата покупки, дата ареста, дата признания завещания недействительным и дата установления факта родственных отношений правнука и восстановления срока принятия наследства. Получилось очень наглядно представитель все события этого дела. Эту картинку мы пронести через все последующие инстанции как флаг добросовестности покупателя. Покупатель никак не мог знать на момент сделку о будущих событиях.   На первое заседание в суд первой инстанции мы принесли документы и письменную позицию, в которой делали упор исключительно на добросовестности. Как и ожидалось, адвокат второй стороны не стал активно возражать по этому поводу и, пожалуй, несколько расслабился. Он не ожидал, что у нас есть козырь в рукаве, который мы приберегли до следующего заседания.   Продолжение следует.

А был ли мальчик, или новый судебный блокбастер.Часть 4.   Вот теперь уже опекун несовершеннолетнего мальчика подал иск в суд на наших молодожёнов и требовал вернуть квартиру. Иск был подан в июне 2022 года. Обоснование было простое: завещание продавца Л. признано недействительным, а мальчик - законный наследник, помимо воли которого квартира выбыла из наследственной массы, поэтому всё кругом недействительное, квартиру нужно вернуть мальчику.   Адвокатом мальчика в этом деле стал адвокат Н.. Да, да, тот самый, который ранее представлял интересы господина Л. Видимо, в Москве ну очень мало адвокатов и юристов… Хотя тут могут быть и другие резоны…   В свою очередь интересы молодожёнов на тот момент представлял не я, а другие юристы, которые с треском проиграли первую инстанцию. Суд признал недействительным договор купли-продажи между Л. и молодоженами, вернул квартиру в собственность мальчика. Вопрос о возврате денег за квартиру суд не разрешил, а ещё не признал покупателя добросовестным приобретателем, потому что «на квартиру был наложен арест, стоимость имущества при его приобретении была ниже рыночной стоимости, сумма была занижена через непродолжительное время. Свидетелем, допрошенным в судебном заседании, являющимся риелтором, не представлено доказательств работы по совершению спорной сделки купли-продажи, доверенность на представление интересов была выдана после оценки квартиры, до этого не выдавалась. Таким образом, оснований для признания покупателя добросовестным приобретателем не имеется».   Кстати, про риелтора. Надо отдать ей должное, не смотря на всю серьёзность ситуации, она не бросила своих клиентов на протяжении всего судебного спора, старалась помочь им в меру сил и возможностей. С её подачи после первой инстанции покупатели поменяли юриста. В Мосгорсуд пошла адекватная апелляционная жалоба. Да, она не была идеальной, но при внимательном её изучении рациональные доводы в ней можно было найти.   Но Мосгорсуд оказался крепким орешком. Доводам жалобы он не внял, решение суда первой инстанции оставил в силе. Дополнительно апелляция отметила: «…что ответчик, приобретая спорное жилое помещение, не обладая специальными юридическими познаниями, при необходимой степени разумности, заботливости и осмотрительности, которые покупатель объекта недвижимости должен проявить при заключении подобной сделки, имел основания и должен был усомниться в праве продавца Л. на отчуждение спорного помещения, поскольку оно находилось не длительный период в его собственность, стоимость продаваемой квартиры значительно занижена.»   Следующая ступень в деле – кассация. Юрист молодожёнов подготовила и подала кассационную жалобу. На этом этапе клиенты обратились ко мне за консультацией. Основания для удовлетворения кассационной жалобы были. Задача минимум - уйти на новый круг, где доказать добросовестность покупателя. Тогда появился бы шанс на компенсацию от государства. Больше всего в этом деле бесило то, что наличие ареста суды признали признаком недобросовестности. И почему-то у судей не возник вопрос: как сделку-то зарегистрировали при наличии ареста? (кстати, признайтесь, а вы обратили внимание на этот момент, когда ранее читали цитату из решения суда первой инстанции?) А ответ был прост – арест появился уже после сделки! Значит покупатель не мог о нём знать на момент сделки, значит покупатель – добросовестный.  Это был яркий и явный аргумент для кассации. Но как отреагирует суд кассационной инстанции на этот довод нам ещё только предстояло узнать.   Я подготовил дополнение к кассационной жалобе с упором на процессуальные нарушения, требующие нового рассмотрения. Думаю, если не довод про арест, хоть что-то иное их заинтересует. На этой стадии полноценно вступать в дело я не стал. Предыдущий юрист должна была довести свою оплаченную работу до конца в суде кассационной инстанции. А с клиентами мы договорились, что если кассация отправит дело на новое рассмотрения, то они приходят ко мне и дальше мы будем с ними работать.   Продолжение следует.

А был ли мальчик, или новый судебный блокбастер.Часть 3. Наверное, мои дороги читатели решили, что теперь ДГИ подал иск в суд и захотел отнять квартиру у молодых? Ну, признайтесь, вы ведь так подумали? Спешу вас разубедить. Всё было совсем не так, слушайте дальше.   Оказывается, что ещё в середине ноября 2019г., то есть до вынесения решения суда по иску ДГИ и до продажи квартиры, в суд обратился некий загадочный гражданин. Его иск оставили без движения и после устранения недостатков иска приняли к производству в начале января 2020г. В своём иске он указывал, что у нашей умершей пенсионерки есть несовершеннолетний правнук, который претендует на её наследство. По словам истца, у пенсионерки была дочь (умерла в 2015г.), которая состояла в браке. В браке у неё родился сын (внук нашей пенсионерки). Когда внук вырос, попал в тюрьму, где и умер. Но до этого момента у него самого родился сын (правнук нашей пенсионерки). Правнук родился вне брака, и мать отца в документах не указала. Мать этого мальчика тоже умерла, теперь этот несовершеннолетний находится под опекой загадочного гражданина (вроде как - дед по линии матери). Правда документов, подтверждающих факт родства мальчика (правнука пенсионерки) и его отца (внука пенсионерки) нет. Поэтому загадочный гражданин просил суд установить факт родства мальчика, восстановить ему срок для принятия наследства, признать завещание в пользу Татьяны недействительным, и возвратить ему всю недвижимость.   Суд первой инстанции не поверил в историю мальчика и в июле 2020г. отказал в удовлетворении его исковых требований. А вот в октябре 2021 года Мосгорсуд вынес противоположное решение по делу. Мосгорсуд посчитал достаточными для подтверждения факта родства мальчика и его отца следующие доказательства: приговор суда, согласно которому отец с его слов имеет сына полутора лет; приговор другого суда, согласно которому отец имеет на иждивении несовершеннолетнего ребенка 2004 года рождения, также в дело представлены поздравительная открытка с запиской и письма, в которых отец, упоминает сына с именем несовершеннолетнего; ещё были получены ответы на адвокатские запросы, содержащие характеристики и анкету отца, в которых в качестве родственников указаны: мать – фио, жена - фио,  сын – фио; и последнее в амбулаторной карте мальчика в качестве отца ребенка указан внук нашей пенсионерки и его паспортные данные.   Исходя из совокупности данных косвенных доказательств Мосгорсуд установил факт родства мальчика с нашей пенсионеркой, восстановил ему срок для принятия наследства, признал завещание в пользу Татьяны недействительных (со ссылкой на экспертизу из дела по иску ДГИ) и признал право собственности на мальчика на вторую квартиру. В признании права собственности мальчика на квартиру наших молодожёнов суд отказал, потому что формально к ним требования не предъявлялись.   По этому же формальному основанию суд отказал в признании права собственности мальчика на дачу, т.к. дача была в собственности лица, не привлечённого к участию в дело. Кстати, этим лицом был известным нам по первой части господин Б. (сюрприз).   Продолжение следует.

А был ли мальчик, или новый судебный блокбастер.Часть 2. Но очень не понравилась вся эта история угадайте кому? Не понравилась она Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ДГИ). Не без оснований ДГИ полагал, что если бы не господин Л., тогда бы недвижимость пенсионерки досталась городу Москве. И подал ДГИ в суд иск. При чём, на самом деле ДГИ не стал ждать рассмотрения первого дела в апелляции, а подал иск уже в марте 2019 года. Суть иска была проста: раз в октябре 2016г. пенсионерка не понимала своих действий и не могла руководить ими в силу своего психического расстройства, может быть и в январе 2016г., когда она составляла завещание на господина Л., она тоже уже плохо соображала? А если это так, тогда завещание недействительно, а квартиры должны отойти городу Москве. В рамках этого дела в октябре 2019г. провели ещё одну экспертизу. И снова эксперты пришли к выводу о неспособности понимать пенсионеркой своих действий или руководить ими, теперь уже на январь 2016г. В этом деле адвокат Н. не смог помочь своему доверителю. И 18 декабря 2019г., то есть через пару недель после покупки молодыми квартиры, суд вынес решение, которым признал завещания пенсионерки в пользу господина Л. недействительными. Признавая завещание недействительными, суд отказался признавать квартиры выморочным имуществом и признавать права собственности города Москвы на них. Объяснение было простое – до обращения в суд ДГИ к нотариусу за оформлением наследства не обращался. Суд указал, что ДГИ не лишен этой возможности и должен обратиться к нотариусу после рассмотрения этого дела. Дело почти год шло до апелляции. И лишь в декабре 2020г. апелляция окончательно «засилило» решение суда. Из текста судебного акта усматривается любопытная деталь: пенсионерка оставила завещание на двоих: господину Л. она завещала две квартиры, а той самой Татьяне она завещала дачу. Может быть поэтому Татьяна «помогала» с продажей квартир? Кстати, ДГИ завещание в части Татьяны не оспаривал. Наверное потому, что дача была в Московской области, а не в Москве. Продолжение следует.

А был ли мальчик, или новый судебный блокбастер.Часть 1.   В Советском союзе была популярна песня, первую строчку которой многие помнят и сегодня - «Люди встречаются, люди влюбляются, женятся». В настоящей жизни всё само интересное начинается уже после этой строчки. Так и герои моей новой истории решили продолжить эту строчку покупкой собственной квартиры. Итак, молодая семейная пара планировала купить квартиру в Москве. Они обратились к риелтору, подобрали подходящий вариант, совершили сделку, въехали в квартиру и начали обустраивать своё новое семейное гнёздышко. И всё ведь было хорошо, пока не пришла повестка из суда. Но оставим пока молодых с их переживаниями наедине, и ознакомимся с историей квартиры. А тут как «сказка в сказке» получается. Судите сами. Жила-была пожилая женщина (1932 г.р.) и было у неё три сына, два нормальных, а один дурак три объекта недвижимости, две квартиры и дача. В октябре 2016г. продала она обе квартиры некому гражданину Б. (похоже, на самом деле это гражданин был полным г…, но мы будем называть его Б.). При этом пенсионерка продолжила проживать в одной из этих квартир. В сентябре 2017 года Чертановский районный суд города Москвы признан эту женщину недееспособной по заявлению соц.защиты. В конце 2017 года она умерла. Соц.защита в марте 2018 года подала в суд исковое заявление о признании недействительными обоих договоров купли-продажи, ссылаясь на то, что женщина на момент их совершения не понимала значения своих действий и не могла руководить ими. В сентябре 2018 года в этот процесс вступил наследник женщины, господин Л. (хотя он тоже ещё то г…). Вот этот Л. и стал процессуальным истцом по делу. На заметку: в суде его интересы представлял адвокат Н. В рамках этого дела допрашивали двух свидетелей, некую Татьяну и её риелтора. Риелтор суду пояснила, что в 2016г. Татьяна позвонила ей и попросила продать две квартиры, собственником которой была пожилая женщина. Женщина сказала риелтору, что хочет продать квартиры, потому что есть долги. Сама Татьяна ухаживала за пенсионеркой. Вскоре был найден покупатель, который предложил заключить два договора купли-продажи, но один с правом пожизненного проживания женщины в квартире. Договор подписывали дома, т.к. женщине было тяжело ходить, она ходила только по дому. При подписании договоров пенсионерка могла говорить, задавала вопросы, в квартиру пускала только по звонку от Татьяны. В свою очередь Татьяна пояснила суду, что с пенсионеркой находилась в дружеских отношениях, осуществляла за ней уход. С пенсионеркой круглосуточно находились сиделки. Свидетель покупала продукты и медикаменты, подавала документы на оформление опекунства над пенсионеркой, но ей отказали из-за отсутствия родственных отношений. После признания недееспособной, пенсионерка испугалась и решила продать квартиры. (тот факт, что сделки прошли до признания лишения дееспособности свидетеля Татьяну, видимо, не смущал…). В феврале 2019 г. суд признал эти сделки недействительными. Красивые рассказы свидетелей о «бодрости духа» пенсионерки не помогли. Посмертная судебная экспертиза от января 2019г. установила, что на момент совершения сделок у умершей было органическое расстройство личности в связи с сосудистыми заболеваниями головного мозга, в последствие выразившееся в сосудистой деменции, поэтому она не понимала значения своих действий и не могла руководить ими. В июне 2019 года апелляция всё оставила в силе. Обе квартиры перешли в собственность господина Л. Он оформил на них собственность и выставил на продажу. 2 декабря 2019г. наши счастливые молодожёны купили одну из квартир у господина Л. Продолжение следует.

О чём писать дальше?

Обманул – продал – отдал. В одной и той же ситуации человек может сказать: 1.     «Меня обманули, поэтому я продал квартиру и передал деньги мошенникам». 2.     «Меня обманули, да так, что ввели в заблуждение относительного того, что я подписываю, поэтому я продал квартиру и передал деньги мошенникам». 3.     «Меня обманули так сильно, что я немножко сошёл с ума не осознавал характер своих действий и не мог руководить ими, поэтому я продал квартиру и передал деньги мошенникам». Вам эти три сообщения ничего не напоминают? Это три позиции, с которыми «ведомые» продавцы идут в суд, и ссылаются, соответственно, на статью 179 ГК РФ, статью 178 ГК РФ и статью 177 ГК РФ. В одном из последних обзоров ВС РФ фактически поддержал сложившийся подход: в зависимости от того, на что ссылается «ведомый» продавец, так и надо рассматривать дело. Но если внимательно присмотреться ко всем этим позициям, то становится очевидным их фактологическое ядро: «обман – продажа – переда денег». Без обмана вся эта конструкция рушится. Обман здесь занимает ключевое место. По закону, рассматривая гражданское дело, суд не связан доводами стороны о применении той или иной нормы права, напротив, суд самостоятельно определяет какие нормы права подлежат применению к обстоятельствам дела. Исходя из этого, по всем спорам с «ведомыми» продавцами суд должен ориентироваться на факт обмана и рассматривать дела исходя из диспозиции ст. 179 ГК РФ, «не вовлекая» в этот процесс ст. 178 ГК РФ и особенно ст. 177 ГК РФ. Обстоятельства, указанные в ст. 178 и ст. 179, применительно к таким спорам, являются надуманными, «высосанными из пальца» юристами продавцов с целью повышения шансов на оспаривание сделки. К сожалению, суды, включая Верховный суд, поддаются этому. Простыми словами: если первоначально был обман, за которым последовала продажа квартиры, то суд должен и рассматривать это дела исходя из правил об обмане, не смотря на другие нормы, на которые ссылается продавец. В текущее время в столичном регионе хуже всего ситуация обстоит с применением ст. 177 ГК РФ. Заявляя о необходимости применения ст. 177 ГК РФ в ситуации обмана телефонными мошенниками, телега ставится впереди лошади, и судья сразу назначает судебную экспертизу (психиатрическую или психолого-психиатрическую). Судьба дела переходит в руки экспертов. Но ни один эксперт не может объяснить, как выявить «ведомость» продавца до сделки (если знаете такого, дайте мне знать). Но очень многие пишут, что продавец не понимал значение своих действий и не мог ими управлять, когда постфактум знают о состоявшемся обмане. Эксперты-психиатры и особенно эксперты-психологи вместо констатации ошибочного мотива продажи недвижимости, сформированного усилиями телефонным мошенников, выискивают как бы обосновать факт неспособности понимать значение своих действий в момент сделки. Почему так происходит – предмет отдельного разговора. Я очень жду, когда кто-то из авторитетных психиатров или психологов открыто скажет, что нет никакого особого эмоционального состояния «ведомых», а есть обман и банальная человеческая глупость. Пока же этого нет, мы видим следующее: если продавец в суде говорит «меня обманули» - то дело рассматривается исходя из положений ст. 179 ГК РФ; если добавляет «меня обманули и ввели в заблуждение», то суд применяет ст. 178 ГК РФ; ну а если продавец утверждает, что обман был таким да эдаким, что он перестал понимать значение своих действий, судья сразу обращается к ст. 177 ГК РФ  и отправлять продавца на экспертизу. То есть в одной и той же фактической ситуации, судебный процесс может пойти тремя дорогами в зависимости от слов продавца, а иногда процесс идёт одновременно по трём дорогам. Но это нонсенс, который противоречит не только здравому смыслу, но и процессуальному закону. Спасая «ведомого» продавца от действий телефонных мошенников, сопряженных с собственной глупостью самого продавца, судебные органы и эксперты психиатры да психологи «назначают» пострадавшими покупателей. И это совсем и совсем не здорово.

Допрос психиатра. Знакомый сценарий: купля-продажа недвижимости, перед сделкой осмотр в ПНД, после сделки "ведомый" продавец отдаёт деньги мошенникам, а потом бежит в суд, оспаривать сделку. Итак, перед сделкой продавец обращался в районный ПНД, где его осмотрел психиатр. И как обычно бывает в таких случаях, психиатр не делал развёрнутого заключения, но выдал справку о возможности совершения сделок с недвижимостью. В суде мы ходатайствовали о вызове психиатра на допрос. Суд согласился и вызвал психиатра на допрос в качестве свидетеля. В суде психиатр пояснила, что длительность осмотра каждого человека длится минут 15-20. За это время психиатр проверяет факт того, состоит на учёте в ПНД человек или нет, смотрит документы в системе ЕМИАС, и беседует с человеком. Психиатр интересуется целью получения справки. Уточняет причину продажи. Спрашивает добровольно ли человек решил продать недвижимость или кто-то его к этому принуждает. Если у психиатра появляются какие-то сомнения в состоянии или поведении человека, подозрения на "ведОмость", его отправляют на беседу с психологом. Я спросил у психиатра: "Если внешне человек спокоен, но относительно причин продажи он врёт, тогда Вы сможете выявить, что он действует по указанию телефонных мошенников?" Психиатр улыбнулась и сказала, что, конечно, этого она выявить не сможет. Пожалуй, это всё, что следует знать по этому вопросу.

Банкротство физического лица – долго ли? Верховный суд принял к рассмотрению жалобу должника, физического лица, о том, что его дело о банкротстве слишком долго рассматривается (дело № А82-22452/2018). Первый раз вижу, чтоб Верховный суд заинтересовал этот вопрос. Но дело действительно любопытное. Вот немного информации по этому делу. Дело о банкротстве длится более 7 лет, в общей сложности о продлении срока процедуры реализации имущества и об отложении судебного разбирательства по рассмотрению отчета финансового управляющего судом первой инстанции вынесено 25 определений, т.е. вопрос завершения процедуры откладывался 25 раз. Рассмотрение обособленного спора о признании незаконным бездействия финансового управляющего длится 4 года и 11 месяцев и по существу не завершено. В общей сложности об отложении судебного разбирательства или перерыве в судебном заседании судом первой инстанции вынесено 17 определений. Рассмотрение обособленного спора о признании недействительными сделок (дом, земля и машины) длится 4 года и 9 месяцев и по существу не завершено. В общей сложности об отложении судебного разбирательства или перерыве в судебном заседании судами вынесено 42 определения. Рассмотрение ещё одного обособленного спора о признании недействительными сделок (ещё одна машина) длится 1 год и 6 месяцев и по существу не завершено. В общей сложности об отложении судебного разбирательства или перерыве в судебном заседании судом вынесено 14 определений. Итого 98 судебных заседаний. И скорее всего там были ещё судебные заседания, только по тем вопросам, которые уже завершены, поэтому про них ничего не написали. Комментировать это не буду, тут что-либо комментировать – только портить.

К вопросу о банкротных торгах. Часть 2. Не буду ходить вокруг да около, моя цена этому лоту – ноль рублей. Нельзя такое покупать. И вот почему. Обратите внимание на объект, который предлагается к продаже: «здание минус некие помещения». Но с точки зрения права, здание как объект права перестаёт существовать, если в нём выделить хотя бы одно помещение. Выделение помещения – это раздел здания на помещения. При выделении помещения из здания самое здание «рассыпается» на помещения, даже если одно помещение будет представлять собой почти всё здание за минусом одного помещения. С точки зрения регистрационной системы при регистрации права собственности на помещение в здании право собственности на здание должно прекращаться, и должно регистрироваться право собственности на помещения составляющие здания. Если собственник здания сам делит здание или выделяет помещение в нём всё именно так и происходит. На практике же существует ситуация, когда помещение в здании выделяется, регистрируется право собственности на него, а право собственности на здание не прекращается. Это бывает, когда собственность на помещение возникает на основании решении суда. Суд не интересует судьба оставшейся части здания. И право собственности на здание становиться как призрак – собственность на здание есть, а самого здания как объект права уже нет. Именно такая ситуация и произошла в этом деле. Эту особенность не заметили ни конкурсные кредиторы, на конкурсный управляющий, ни суд, ни покупатель. Зато заметил Росреестр и отказал в регистрации права собственности покупателя на этот объект «здание минус помещения», потому что в ЕГРН такого объекта нет. Стороны пытались оспорить отказ Росреестра, но уже другой суд, погружённый в проблему, поддержал позицию Росреестра. Ситуация, в которой конкурсный управляющий с согласия суда пытается продать то, что продавать нельзя – нередка. Не забывайте об этом, когда пытаетесь купить что-то на банкротных торгах. Дисконт на банкротных торгах – это плата за риск.

К вопросу о банкротных торгах. Дело о банкротстве юридического лица, начатое по заявлению налоговой. В ходе конкурсного производства кредиторы приняли положение о реализации имущества путём торгов. Позже конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением об утверждении этого положения. Суд это положение утвердил. Было принято решение о продаже имущества путём публичного предложения, т.е. это такой вид торгов, когда цена имущества постепенно понижается, пока кто-то не купит, либо пока не будет достигнут минимум. Вот цитата из судебного акта: "лот № 1 - Здание общежития, площадь здания 677,1 кв.м, кадастровый номер 62:15:0040401:122, адрес (местоположение): Рязанская область, Рязанский район, дер. Турлатово. ул.Новая, д.14 (за исключением следующих помещении: кадастровый номер 62:15:0040401:157, ул.Новая, д.14, к. 18 площадь 15,0 кв. м., кадастровый номер 62:15:0040401:158, ул.Новая, д.14, кв.6 площадь 36,2 кв. м., кадастровый номер 62:15:0040401:219, ул.Новая, д. 14, к. 15 площадь 14,6 кв. м.). Оценочная стоимость имущества - 3 386 000,00 руб. Начальная цена имущества 14 250 329,21 руб.". Внимание вопрос: по какой цене вы бы рекомендовали покупать этот лот? Моё мнение в следующем посту.

Пункт 25. Мировое соглашение в деле о банкротстве подлежит утверждению при установлении судом достаточной вероятности его исполнения. Мировое соглашение (в том числе локальное мировое соглашение, заключаемое только в отношении залогового объекта) должно быть исполнимым. Поэтому нельзя надеяться на авось при попытке сохранить залоговый объект в рамках процедуры банкротства. Дополнительно в обзоре указано, что из Обзора судебной практики по делам о банкротстве граждан, утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации 18 июня 2025г., исключается пункт № 57. Этот пункт 57 был вот такого содержания: Неразумность поведения должника в отличие от недобросовестности не может являться препятствием для освобождения от долгов. Летом прошлого года этот пункт активно обсуждался. Многие юристы, и я в том числе, выражали негодование такому подходу Верховного суда. Короче, я рад что его исключили. Будем надеяться, что теперь ведомым будет труднее списывать реституционные долги. Рассмотренные пункты наглядно демонстрируют тенденции к усложнению возможности списания долгов в рамках процедуры банкротства. И это хорошо. Списание долгов медленно, но верно движется к тому, что долги будут списывать только у тех, кто действительно попал в трудную жизненные ситуации, не допуская неразумного и недобросовестного поведения, а не у всех желающих. Если у моих читателей есть задачи, связанные с банкротством, например, списание долгов или защита при оспаривании сделок, обращайтесь.

Тематический обзор Верховного суда РФ по банкротству. Вышел новый тематический обзор Верховного суда РФ по банкротным спорам. Хочу поделиться с вами теми его положениями, которые могут представлять интерес. А также дам небольшие свои комментарии. Пункт 4. После погашения требования залогового кредитора и оплаты необходимых расходов остаток выручки от продажи заложенного единственного жилья гражданина подлежит исключению из конкурсной массы. По общему правилу единственное жильё не продаётся в рамках процедуры банкротства и остаётся в собственности должника. Но это правило не работает, если единственное жильё находится в залоге. Заложенное жильё будет продано с торгов. А вот что делать с деньгами при такой продаже, как раз разъясняет данный пункт. Самое главное, что деньги от продажи такого жилья не могут быть направлены на погашение долгов перед другими кредиторами. Это самый существенный момент. Это разъяснение даёт дополнительный возможности планирования и структурирования процедуры банкротства со стороны должника. Пункт 5. Гражданин-должник, не сообщивший банку при получении потребительского кредита о наличии задолженности перед иными кредиторами, не подлежит освобождению от долгов перед банком. Это разъяснение появилось в результате рассмотрения дела, в котором должник в один день взял два кредита, скрыв от второго банка наличие первого кредита. Теперь такие фокусы приведут к не списанию долгов. Также в этом же пункт Верховный суд РФ называет недобросовестным поведением сообщение кредитору ложной цели использования кредита. И это может быть основанием для не списания долгов. Пункт 6. Сокрытие гражданином-должником имущества и источников финансирования расходов, понесенных в ходе процедуры банкротства, по общему правилу влечет отказ в освобождении от долгов. Замечательный пункт. Он долго «пробивал» себе дорогу на федеральный уровень. Надеюсь, его будут использовать часто против недобросовестных должников. Теперь списание долгов «на потоке» будет сложнее. Пункт 14. Заключенная должником сделка по отчуждению имущества не может быть признана совершенной с целью причинения вреда кредиторам, если имеются доказательства добросовестной цели ее заключения. Этот пункт появился при рассмотрении дела, в котором оспаривался договор дарения ½ доли квартиры от одной двоюродной сестре другой сестре. При этом доли в спорной квартире получены должником и ответчиком (сестрами) в порядке наследования в силу закона после смерти их общей бабушки, проживавшей в квартире. При этом более десяти лет до этого ответчик (одаряемая) проживала в той же квартире, осуществляла уход за нетрудоспособной бабушкой. В течение месяца после получения должником, не проживавшим в квартире, свидетельства о праве на наследство им в пользу ответчика заключен оспариваемый договор дарения доли. Такие обстоятельства надлежащим образом объясняли цель заключения договора дарения, не связанную с намерением причинения вреда имущественным интересам кредиторов должника. Пункт 15. Заключенный арбитражным управляющим в отношении имущества должника договор может быть признан недействительным не только в связи с нарушением правил проведения торгов, но и в связи с несоблюдением иных требований закона, в том числе ввиду продажи общего имущества многоквартирного дома как самостоятельного объекта. Уж сколько раз твердили миру, что покупка на банкротных торгах с дисконтом – это высокорисковая покупка, а дисконт – это плата за риск. Пункт 24. Дело о банкротстве гражданина может быть возбуждено по заявлению кредитора без подтверждающего его требование судебного акта при наличии заключенного между кредитором и должником после наступления просрочки соглашения о признании долга. Этот пункт наглядно демонстрирует, что банкротство продавца может наступить очень и очень скоро, поэтому при проведении сделок нельзя полагается на потенциальную длительность возбуждения процедуры банкротства. По сути, при определенных обстоятельствах, банкротство может наступить очень и очень скоро.

Можно ли признать сделку недействительной из-за банкротства покупателя? Многие покупатели боятся банкротства продавца. И правильно делают. Но никто из продавцов не задумывался о возможном банкротстве покупателя. А зря. Сделка по покупке также может быть оспорена при банкротстве покупателя! И это не теоретические рассуждения, практика такая есть. Но, прежде чем снимать объекты с продажи, прежде чем отказываться от сделок, прежде чем пить валерьянку давайте посмотрим на вопрос повнимательнее, в деталях. Итак, всех покупателей можно разделить на две большие группы: в отношении первых уже введена процедура банкротства, в отношении вторых - нет. Честно говоря, первых покупайте я ещё не встречал. Но их легко выявить по картотеке арбитражных дел или по Федресурсу. Поэтому оставим их в покое. Со вторыми интереснее. На момент покупки они считают, что у них всё хорошо, но жизнь вносит свои коррективы. Давайте пока отложим в сторону вопрос необходимости проверки и выявления таких товарищей. А лучше поговорим, почему сделку могут признать недействительной. Если отбросить всякие схематозики и междусобойчики, то основная причина оспаривания сделок в том, что покупатель получает значительно меньше за свои деньги, чем мог бы. Обычно объектами таких сделок выступают юр. лица - пустышки, безнадёжная дебиторская задолженность или ценные бумаги, не имеющие реальной ценности. Именно покупая такие объекты, покупатели выводят деньги, "спасая" их от кредиторов. А что с недвижимостью? Применимо ли это всё к недвижимости? Да, применимо, но при следующих условиях. 1. существенное завышение стоимости обычного объекта. На нормальном рынке это случается довольно редко. Либо 2. продажа объекта, не соответствующего заявленным характеристикам, причём это несоответствие сильно влияет на стоимость. И вот здесь открывается простор для нашей фантазии: земельные участки под застройку, на которых нельзя строить; дома, со значительными дефектами; доли, которые позиционируются как студии по ценам, далеким от цены доли; объекты, попадающие под снос без компенсации; иные объекты, которые ушлые продавцы впаривают за большие деньги из-за несуществующих уникальных свойств либо умалчивая о значимых особенностях этих объектов. Как видим, обычному добросовестному продавцу банкротство покупателя не страшно. А недобросовестные товарищи пусть переживают и нервничают! В следующий раз мы поговорим про проверку покупателей.

Тематический обзор ВС РФ № 3/2026 по налогам Часть 2. 11. Если кадастровая стоимость реализованного объекта недвижимости не была внесена в ЕГРН по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности, размер НДФЛ, подлежащий уплате в случае занижения налогооблагаемого дохода, может определяться исходя из рыночной стоимости реализованного объекта недвижимости. (п.17 Обзора). Вот на это разъяснение стоит обратить особое внимание. По тексту НК РФ, если кадастровая стоимость не внесена в ЕГРН на 1 января, то при занижении цены и 0,7 не от чего считать. Ранее в такой ситуации рисков доначисления налогов не было, а теперь ВС РФ сказал, что при отсутствии кадастровой стоимости стоит ориентироваться на рыночную. Он перевернул ситуацию с ног на голову. Теперь сделки с объектом, кадастровая стоимость не определена, могут сулить доначисление налогов. Будьте внимательны. 12. Для целей налогообложения дохода от реализации объекта недвижимости, приобретенного в виде объекта незавершенного строительства, минимальный предельный срок владения следует исчислять с даты регистрации в ЕГРН права собственности на образованный после завершения строительства объект. (п.18 Обзора). 13. Минимальный предельный срок владения собственником реализованной квартирой, ранее переданной ему Фондом поддержки обманутых дольщиков в качестве меры поддержки обманутых дольщиков, исчисляется с даты полной оплаты стоимости жилого помещения по соответствующему договору долевого участия. (п.19 Обзора). 14. Минимальный предельный срок владения жилым помещением, приобретенным с использованием средств материнского (семейного) капитала, исчисляется с даты использования указанных средств членом семьи налогоплательщика – владельцем сертификата на материнский (семейный) капитал. (п.20 Обзора). Например, ДКП 2012г., мат.кап оплачен в 2013 году, доли выделены в 2025г. Собственность на выделенные дол считаем с 2013 года, а не с 2025г. 15. Минимальный предельный срок владения жилым помещением, предоставленным налогоплательщику в собственность бесплатно в порядке статьи 15 Закона о статусе военнослужащих, для целей налогообложения составляет три года. (п.21 Обзора). 16. Для целей исчисления НДФЛ определяющим фактором является место постановки налогоплательщика на учет в налоговом органе, а не место нахождения реализованного им имущества. (п.22 Обзора). 17. Имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб. подлежит распределению между сособственниками-продавцами, реализовавшими свои доли в праве по одному договору, пропорционально их долям в проданном объекте (предмете договора), а не пропорционально их долям в праве собственности на весь объект. (п.23 Обзора). 18. Налогоплательщик вправе уменьшить сумму дохода, полученную от реализации объекта недвижимого имущества, на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением данного имущества, в том числе в случае, если он подтвердил понесенные расходы в ходе налоговой проверки либо в суде. (п.24 Обзора). Полный текст Обзора размещен в комментариях.

Тематический обзор ВС РФ № 3/2026 по налогам часть 1. 1. Неполучение налогоплательщиком надлежащим образом направленного налогового уведомления и (или) требования об уплате задолженности не освобождает его от обязанности по уплате соответствующих платежей. (п.1 Обзора). Вывод: следите за своими налогами сами и оплачивайте их своевременно. 2. После 1 января 2023 г. оплата налогов по ЕНС учитывается в порядке п.8 ст.45 НК РФ, независимо от назначения платежа (п.5 Обзора). То есть нельзя погасить долг по конкретному налогу, в обход других, а равно нельзя погасить долг за самостоятельный выбранный период. Например, нельзя заплатить налоги за квартиру, минуя оплату иных налогов по ЕНС. 3. Признание гражданина несостоятельным (банкротом) освобождает его от уплаты взносов на обязательное страхование в качестве индивидуального предпринимателя с момента принятия решения о признании данного гражданина банкротом. (п.9 Обзора). 4. У гражданина, не зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя, но осуществляющего предпринимательскую деятельность, может возникнуть обязанность по исчислению и уплате НДС. (п.10 Обзора). Об этом уже сто раз писали и говорили, но до кого-то, видимо, не доходит 5. Признание договора дарения недействительным с применением последствий недействительности сделки и фактический возврат сторон в первоначальное положение свидетельствуют об отсутствии у налогоплательщика дохода, подлежащего налогообложению НДФЛ, по данному договору. (п.11 Обзора). 6. Продавец обязан уплатить НДФЛ в случае, когда сделка признана недействительной, но последствия недействительности данной сделки по реализованному объекту недвижимости не применены. (п.12 Обзора). В Описанном случае суд не применил последствия недействительности, поскольку объект был физически уничтожен и снят с регистрационного учёта, а значит его нельзя вернуть продавцу. 7. Распоряжение продавца денежными средствами по сделке купли-продажи в пользу третьего лица не освобождает продавца от уплаты НДФЛ с соответствующего дохода. (п.13 Обзора). В этом деле продавец уступил другому лицу право на получение денег от покупателя и поэтому решил, что налоги с продажи он платить не должен. Но суды его позицию не разделили. 8. Денежные суммы, полученные в качестве возмещения реального ущерба, не образуют дохода, с которого уплачивается НДФЛ, и налогообложению не подлежат. (п.14 Обзора). Человек расторг ДДУ по вине застройщика и потребовал от застройщика компенсации ущерба в виде разнице между стоимостью квартиры на момент расторжения и суммой денег, которые ему вернул застройщик. Вот эта сумма признана возмещением ущерба, а значит не подлежит налогообложению. 9. Признание законного представителя несовершеннолетнего банкротом не освобождает несовершеннолетнего от исполнения обязанности по уплате задолженности по НДФЛ, реализация которой осуществляется его законными представителями. (п.15 Обзора). 10. У супруга (супруги) индивидуального предпринимателя не возникает обязанности по уплате НДФЛ на сумму, полученную от сдачи в аренду в предпринимательских целях недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности, если налог на такой доход в полном объеме уплачен индивидуальным предпринимателем. (п.16 Обзора). Огорчает, что такие прописные истины приходится разъяснять Верховному суду РФ. Продолжение следует.

Обзор судебной практики ВС РФ № 1 (2026) Верховный суд РФ опубликовал первый квартальный обзор судебной практики в этом году. Давайте посмотрим, что в нём есть интересного в части недвижимости. 1. Ни сроки давности, ни добросовестность не помогут, если имущество не может находится в частной собственности. Всё нужно будет вернуть государству. К числу таких объектов относится земельный участок в границах береговой полосы. (п.1 Обзора). Сделку по приобретению недвижимости, изъятой из оборота, никак нельзя защитить или излечить. 2. Объект недвижимости существует как объект права до тех пор, пока запись о нём есть в ЕГРН, даже если он фактически утрачен. Сделки с таким объектом действительны. Утрата здания или сооружения не влечёт автоматически прекращение права на земельный участок. (п.2 Обзора). Покупаете участок – обращайте внимание на руинированные объекты и старый фундамент, выясняйте их юридическую судьбу. Иначе возможные сюрпризы. Аналогично выясняйте юридическую судьбу всех объектов недвижимости, которые ранее были на земельном участке. 3. Обращению в доход Российской Федерации подлежит не только имущество, в отношении которого не подтверждена законность происхождения доходов, направленных на его приобретение, но и доходы и имущество, приобретенные в ходе его реализации. (п.3 Обзора). Теперь государевы люди должны подтверждать законность получения всех доходов, направленных на покупку недвижимости, последующая продажа недвижимости не снимаете этот вопрос. Документы в обоснование законности покупки нужно хранить постоянно. Обычным людям тоже стоит этим озадачится. Уж больно легко суды притягивают других людей к коррупционным спорам. Постоял рядом с госслужащим и доказывай, что не на его деньги совершал покупки. 4. Покупатель, осведомленный о наличии прав третьих лиц на предмет купли-продажи и, несмотря на это, заключивший договор, в случае последующего изъятия данной вещи не вправе требовать от продавца возмещения причиненных этим убытков. (п.5 Обзора). Покупатель, осведомленный об особых обстоятельствах, предшествовавших купле-продаже и способных привести к отобранию у него вещи, и, несмотря на это, заключивший договор, при последующей виндикации данной вещи или ином ее полном или частичном изъятии по соответствующему правовому основанию не вправе требовать от продавца возмещения возникших убытков. Это обусловлено тем, что по такой сделке покупатель, по сути, намеревается приобрести лишь тот статус, который в отношении вещи фактически имеет продавец, в полной мере осознавая отсутствие гарантий незыблемости получаемого им статуса. В связи с этим цена подобной сделки, как правило, значительно ниже рыночной стоимости вещи (дисконт пропорционален вероятности изъятия имущества). 5. При определении кадастровой стоимости земельных участков их целевое назначение подлежит обязательному учету. (п.35 Обзора). И при этом данные ЕГРН имеет преимущество перед данными ПЗЗ. 6. И бонус: ФАС снова может проводить проверки банкротных торгов без каких-либо ограничений. (см. дополнительную информацию к Обзору).

Наперсточники в недвижимости. Три наперстка. Один шарик. Толпа людей вокруг. Руки ведущего буквально мелькают над столом, перемещая наперстки. Ты пытаешься зацепиться взглядом за наперсток с шариком, но он постоянно ускользает от тебя. Снова пустой. Да где же шарик? Когда ты изрядно потратился, но смог «раскусить» трюки ведущего, из толпы выходят несколько человек и вежливо (или не очень) отводят тебя в сторону. Они доходчиво объясняются, что тебе здесь больше делать нечего, после чего продолжают зазывать желающих. Трюк с наперстками стар как мир. Его можно встретить не только на рынках и вокзалах, но и на рынке недвижимости, только в роли наперстков выступают юридические лица. До принятия закона о долевом участии в строительстве такая схема встречалась у застройщиков. Они создавали несколько юридических лиц одинаковых до степени смещения по названию. Например, ООО «Ромашка.» и ООО «Ромашка». Ещё чаще встречаются «наперстки» в различного рода посёлках. Я знаю посёлок, где было создано три товарищества собственников недвижимости с абсолютно одинаковым названием. Одно было основное, второе подсунули при газификации посёлка, а третье было запасным и вступило в игру после появления серьёзных вопросов к первому. Ещё более любопытные и свежие наперстки. Мои читатели, конечно, знают Гильдию риэлторов Москвы. Официальное название юридического лица этой гильдии - Некоммерческое партнерство по содействию развитию рынка недвижимости "Гильдия риэлторов Москвы", сокращенное название НП «ГРМ». И вот 13.03.2026г. была зарегистрирована Ассоциация «Гильдия профессиональных риэлторов - ГРМ» (ИНН 9709133173), сокращённое название «Ассоциация ГРМ». Обе организации находятся по одному адресу, название должности руководителя одинаковое – «исполнительный директор», занимает эту должность один и тот же человек. Регистрация прошла тихо и незаметно. В разделе новости на сайте гильдии об этом нет ни слова. Только в логотипе гильдии появилось слово «ассоциация». Со временем «Ассоциация ГРМ» полностью вытеснить НП «ГРМ» и почти никто на это не обратит внимание. А того, кто обратит – вежливо (или не очень) отведут в сторону, где объясняют, что ему здесь больше делать нечего, после чего продолжат зазывать желающих. Всё это выглядит некрасиво в первую очередь по отношению к членам самой гильдии. Да, я понимаю, что гильдия пытается скрыть наличие судебного решения 2023 года Мещанского районного суда города Москвы по делу № 02а-0651/2023 о ликвидации гильдии (!) и готовится к принудительной ликвидации. Но опускаться до уровня наперсточников – это перебор.

Термин дня - «Contra proferentem». Не всегда договоры составляют понятно. На практике возникают ситуации, когда буквальное толкование слов и выражений договора не способно выявить истинную волю сторон договора применительно к тому или иному договорному условию. Тогда у суда есть несколько инструментов для толкования договора. Одним из таким инструментов является толкование contra proferentem. Это такое толкование, при котором спорное условие договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, агентство недвижимости при оказании риелторских услуг). По-простому: если агентство недвижимости подготовило договор с клиентом, то спорное условие будет толковаться против агентства недвижимости, т.е. в пользу клиента. Но если агентство недвижимости докажет, что спорное условие предложил именно клиент, тогда условие будет толковаться против клиента. Толкование contra proferentem применяется только тогда, когда другие способы толкования не дали результата, т.е. применяется как крайняя мера. Несмотря на это, я всех крайне рекомендую составлять договоры так, чтоб они были понятны и не допускали различных вариантов толкования. В конце 2025 г. Верховный суд РФ рассмотрел кассационную жалобу Вани Дмитриенко и вынес решение в его пользу, как раз опираясь на толкование contra proferentem. При этом Верховный суд РФ почему-то обозвал его «contra preferentem», но это уже совершенно другая история…

Верховный суд РФ рассмотрел новое дело с «ведомым продавцом». 10 марта 2026 года Верховный суд РФ рассмотрел новое дело по иску «ведомого продавца». Ситуация классическая: женщина продала квартиру по указанию телефонных мошенников, деньги после продажи квартиры сняла со счёта и отдала курьеру. Потом осознала, что её обманули и обратилась полицию, а затем и в суд. Первая инстанция отказала в иске, апелляция приняла новое решение и сделку признала недействительной, кассация согласилась с апелляцией. Итого: квартиру вернули продавцу, но теперь продавец должна вернуть деньги покупателю. Покупатель подал жалобу в Верховный суд РФ. Верховный суд сделал (поддержал) несколько выводов. 1. Покупатель – директор агентства недвижимости, оказывает риелторские услуги, то есть является профессиональным участником рынка недвижимости, вследствие чего был достоверно осведомлен, что квартира реализуется продавцом по цене, которая значительно ниже рыночной на момент ее продажи и мог распознать, что продавец действует под влиянием заблуждения. Как риелтор должен был распознать заблуждение? Из текста судебных актов мы видим только следующие обстоятельства: • На момент сделки продавцу было 73 года. • Одинокая, близких родственников на территории России нет. • Проданная квартира – маленькая однушка – была единственным жильём продавца. • Взамен никакое иное жильё не покупалось. • Акт приёма-передачи был подписан в день заключения договора купли-продажи, но фактически квартира не передавалась. Видимо, по мнению Верховного суда РФ, этих обстоятельств достаточно, чтоб распознать ведомого продавца. 2. «Об отсутствии у истца намерения на отчуждение спорной квартиры также свидетельствует ее продажа по цене, значительно ниже рыночной». При этом в тексте определения Верховного суда нет информации о реальной рыночной цене квартиры. Получается, что «значительно ниже рыночной» — это некий субъективный критерий, который даже цифрами не обязательно показывать. И этот критерий влияет на волю продавца. 3. Верховный суд РФ поддержал нижестоящие суды в том, что в ситуации ведомого продавца можно признавать сделку недействительной по ст. 178 ГК РФ. Как-то это идёт в разрез с делом Долиной-Лурье… но, видимо, это другое… 4. В отличии от дела Долиной-Лурье в рамках этого дела была проведена психолого-психиатрическая экспертиза. Интересен вывод экспертов: продавец не понимала значение своих действий и не могла руководить ими, но при этом понимание существа и природы сделки для неё было доступно. Как два таких вывода могут уживаться в одном заключении мне трудно понять. И вот при таком выводе экспертов суд всё равно делает вывод о существенном заблуждении продавца! Единственное, что можно объяснить такое решение по делу, так эта цитата из определения Верховного суда РФ: «Вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет, должен был решаться с учетом конкретных обстоятельств дела, исходя из того, насколько заблуждение существенно для конкретного участника сделки с учетом особенностей его положения, состояния здоровья, значения оспариваемой сделки.» Желание защитить пожилого человека перевесило желание чётко следовать норме закона.