НДФЛ в недвижимости - канал Татьяны Макуровой

Союз «или» и вера в начальника, (или любителям консультироваться в налоговой – ч.3) Тут на днях прошёл большой вебинар: «Получение налоговых вычетов по НДФЛ и нюансы декларирования доходов в 2026 году: последние изменения и актуальные разъяснения». Выступал…

Союз «или» и вера в начальника, (или любителям консультироваться в налоговой – ч.3) Тут на днях прошёл большой вебинар: «Получение налоговых вычетов по НДФЛ и нюансы декларирования доходов в 2026 году: последние изменения и актуальные разъяснения». Выступал аж целый Начальник отдела налогообложения доходов физических лиц Управления налогообложения доходов физических лиц и администрирования страховых взносов ФНС России. Должность длинная, вес у сказанного — соответствующий. 💥И применительно к поправкам, внесённым 425-ФЗ в пункт 2.1 статьи 217.1 НК РФ (та самая льгота для людей с двумя детьми при продаже жилья с покупкой нового), прозвучало буквально следующее: при сравнении иного жилого помещения (которое имелось в собственности на момент продажи, 5-е условие освобождения) с приобретённым достаточно, чтобы иное было меньше купленного либо по площади, либо по кадастровой стоимости — и льгота работает. То есть, по трансляции чиновника, освобождение расширили, требования смягчили. 📌Теперь открываем Кодекс. Условие звучит так: «налогоплательщику, его супругу (супруге), его детям (в том числе усыновленным), не достигшим возраста 18 лет, его родителям (если налогоплательщик является лицом, не достигшим возраста, указанного в абзаце втором настоящего пункта) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение не принадлежит в совокупности более 50 процентов в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью или кадастровой стоимостью, превышающими общую площадь или кадастровую стоимость в приобретенном жилом помещении, независимо от размера приобретаемой доли налогоплательщика в соответствующем праве собственности». 📌Чуть выжмем: «…налогоплательщику, его супругу (супруге), его детям… на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение… не принадлежит в совокупности более 50 процентов в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью или кадастровой стоимостью, превышающими общую площадь или кадастровую стоимость в приобретенном жилом помещении, независимо от размера приобретаемой доли налогоплательщика в соответствующем праве собственности». Теперь прочитайте медленно еще раз. Очевидно, что фраза «не должно быть больше по площади ИЛИ по кадастру» означает единственно возможный вывод: чтобы льгота сработала, иное жильё не должно превышать приобретённое ни по площади, ни по кадастровой стоимости. Оба параметра сразу, а не один любой из. Спикер прочитал ровно наоборот (элементарно не вдумался в союз «или») — что налогоплательщику достаточно одного параметра «в свою пользу». А в норме написано прямо противоположное. ‼️Это не спор о трактовке, не «позиция ведомства против позиции консультанта» и даже не пробел в законе, где действительно можно было бы спорить и ломать копья. Это значение союза «или» в предложении на несколько строк. Человек не вдумался и не дочитал. Но говорил очень уверенно.😁 А теперь – самое для меня печальное в этой ситуации. Хуже самой ошибки спикера оказалась реакция юристов: в нескольких профессиональных чатах появилось сразу несколько (и немало) сообщений от разных людей «оказывается, вот так надо консультировать!». Некоторые добавляли «я сразу так и думал(а), ведь написано же «или».  Некоторые пеняли мне: «Татьяна, Вы же учили по-другому, а тут вон как [вон оно чё, Михалыч]». Объяснения тут ровно два. Либо человек искренне полагает, что начальник отдела ФНС ошибаться не может (равно как не может ошибаться Минфин в письмах и тп) — но тогда такой человек не должен называть себя "юристом" или "налоговым консультантом". Либо — и, боюсь, куда чаще — норму из девяти строк с вложенными условиями просто не удаётся удержать во внимании целиком: прочитали до первого «или» и внимание ушло отдыхать. Но короткий интервал внимания - общая беда современности, увы. Вместе с тем есть профессии, где внимание и анализ критично важны, и это, в частности, налоговый консалтинг. * Разбираю такие нормы по буквам: с клиентами и риэлторами — как по предстоящим сделкам, так и по уже выставленным начислениям. Почта для консультаций в закрепе.

Читаю на сайте юридической компании ответ клиенту о продаже единственного жилья. Утверждаются две вещи: 1. наличие жилого дома за пределами Российской Федерации не лишает квартиру в России статуса единственного жилья для целей подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 НК; 2. ключевое значение имеет наличие или отсутствие иных жилых помещений, принадлежащих Вам на территории Российской Федерации и учитываемых в российской системе государственной регистрации прав. Вывод для клиента: трёхлетний срок соблюдён, и если жилье единственное в РФ, НДФЛ платить не нужно. Кстати, ИИ на первой выдаче в поисковике подсовывает этот же самый ответ.   Оба посыла юристов в корне неверны и соответственно привезут клиенту налог и штрафы. Разберу по порядку. Первое. ❗️Территориальной оговорки в норме нет. Открываем подпункт 4 пункта 3 статьи 217.1 НК: «…не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение)». Слов «на территории Российской Федерации» в этой норме нет. И это не пробел. Законодатель прекрасно умеет вводить такое ограничение, когда оно ему нужно: в статье 220 НК применительно к имущественному вычету при покупке прямо написано «на территории Российской Федерации». В подпункте 4 пункта 3 статьи 217.1 этой оговорки нет — значит, её отсутствие осознанно (что подтверждается и здравой логикой, оговорку про единственное жилье вводили в расчете на «условно-бедные» слои населения, а не для тех, у кого всего по одному объекту в каждой стране Европы).   Второе. ❗️По этому вопросу есть прямое разъяснение. Например, Письмо Минфина России от 10.03.2023 № 03-04-05/20118, цитирую дословно: «Для целей применения подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса должны учитываться все жилые помещения, находящиеся в собственности налогоплательщика, в том числе и жилые помещения, находящиеся за пределами Российской Федерации». Написано ровно то, что отрицают авторы разбираемого текста. Это разъяснение существует более трёх лет, находится в открытом доступе и в любой правовой системе поднимается по одному запросу. 📌Отдельно подчеркну, поскольку постоянно об этом пишу: письма Минфина не являются нормативными актами, и сами по себе они не аргумент — я регулярно разбираю письма, противоречащие Кодексу. Но здесь случай обратный: письмо не изобретает норму, а буквально повторяет её.     Третье. ❗️Критерий «учитывается в ЕГРН» юристами выдуман. Здесь просто классическая подмена одного юридического факта другим. Норма говорит о том, что находится в собственности налогоплательщика. Авторы прочли это как «о чём есть запись в российском реестре». Это разные вещи, и это элементарно (так, именно право собственности возникает со дня открытия наследства независимо от государственной регистрации; ранее возникшее право до вступления в силу закона о регистрации признается действительным без записи в ЕГРН, и так далее – примеров масса).   Далее. ❓«Но как квалифицировать иностранный объект?» Это единственное содержательное возражение, которое можно было бы выдвинуть, — НО и на него в законе есть прямой ответ: — Статья 1205 ГК — право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество определяются по праву страны, где это имущество находится; — Статья 1206 ГК — возникновение и прекращение вещных прав определяются по праву страны местонахождения имущества; — Пункт 2 статьи 1187 ГК — если юридическое понятие «не известно российскому праву или известно в ином словесном обозначении либо с другим содержанием и не может быть определено посредством толкования в соответствии с российским правом», при квалификации применяется иностранное право.   Более того, этот подход Минфин уже применяет к той же статье 217.1: срок владения зарубежной недвижимостью исчисляется с даты возникновения права собственности по законодательству государства, в котором она находится (письмо от 02.09.2022 № ххх – реквизиты в моем справочнике по срокам владения и точкам отсчета)). И, возможно, это будет открытием для юристов, но налоговый резидент РФ должен отчитываться о продаже зарубежной недвижимости. То есть НК РФ не ограничен, как полагают данные юристы, территорией РФ применительно к недвижимости. 📌Итог: позиция «зарубежное жильё для единственного не считается» нормативно несостоятельна (и по НК, и по ГК). Полноценное жильё за рубежом — дом, вилла, квартира — в тесте единственного жилья учитывается, и в такой ситуации применяется общий пятилетний срок владения, а не льготный трёхлетний. Важная оговорка: если за рубежом объект называется «апартаменты», то не стоит проводить параллель с российскими нежилыми помещениями. По местному законодательству это вполне может быть именно жильем. Кстати, я сразу, с введения нормы о единственном жилье, предупреждала, что зарубежное выбивает из льготы. Что ФНС это выясняет, писала в частности тут

Продолжим тему не очень грамотными, но очень уверенными юристами и ссылающимся на них ИИ ⬇️ В силу ограничений символов под фото разбор ниже

Выдержка из Акта на декларацию по продаже наследства. И снова мне приходится доказывать очевидное и разъяснять инспекторам, что аж с 2019 года, вообще-то, по прямой статье НК РФ при продаже наследства налоговый резидент может брать расход наследодателя.😁 (я уж молчу, что в акте - см. последнюю строку - перепутаны документально подтвержденные расходы и имущественный вычет при продаже).

О чем я давно предупреждаю.⬇️⬇️ В мой вопросник клиентам (даже продавцам, которые ранее покупали продаваемый объект) давно включен вопрос: "Можете ли подтвердить легальность происхождения средств на покупку квартиры?"

❗️Трудоспособные неработающие граждане, покупающие дорогие авто, яхты и квартиры, начали получать письма от московских налоговиков с предложением пояснить источники доходов, пишет РБК. Согласно тексту одного из таких уведомлений от московской налоговой инспекции, налоговики запрашивают письменные пояснения и документы, подтверждающие получение доходов, на которые были приобретены недвижимость и транспортные средства.

О чем я давно предупреждаю.⬇️⬇️ В мой вопросник клиентам (даже продавцам, которые ранее покупали продаваемый объект) давно включен вопрос: "Можете ли подтвердить легальность происхождения средств на покупку квартиры?"

Участвую, простите, в онлайн-конференции БДСМ (Больше Денег, Стресса Меньше) в качестве жесткого ментора 😁 📅 Когда: 23 июля с 10:00 (МСК) 📍 Формат: Онлайн 🔗 Регистрация: https://edu.mmir.pro/bdsm-conference?utm_source=makurova 🔥10 спикеров-практиков разберут темы, о которых редко говорят со сцены: ✔️ Как использовать внутреннее состояние для повышения продаж и конкурентного преимущества ✔️ Как самооценка влияет на размер комиссии и успешность сделок ✔️ Как преодолеть внутренние конфликты и выйти на новый уровень дохода ✔️ Как зарабатывать больше, работая с существующей клиентской базой и выстраивая личный бренд 🔥Спикеры конференции: Сергей Шулик, Светлана Улицкая, Мария Перегуда, Татьяна Макурова, Елена Молокова, Екатерина Иванова, Юлия Смолянинова, Анастасия Ермилова, Евгений Коноплев, Александр Санкин. Это конференция не про «успешный успех» на износ. Это про состояние, в котором вы работаете, и про бережное отношение к себе. В Участие в онлайн-трансляции бесплатное

Законопроект по мене: цензурных слов у меня немного. Но я попробую их написать в посте. Предыстория здесь. Законодатели ну совсем решили не заморачиваться размышлениями, причинно-следственными связями и взяли скудную часть выжимки из Постановления Конституционного Суда в основу законопроекта. Напомню, КС отвязал правила по мене от правил купли-продажи. В проекте предлагается взимать НДФЛ с разницы кадастровых стоимостей, платить налог будет сторона, получившая недвижимость кадастром выше, чем отдано по мене. 📌📌Только навскидку я вижу массу неурегулированных пробелов и массу лазеек для ухода от налога. Из основного: ❗️Подвисает срок владения. То есть если ранее мену декларировали только если выбывшим объектом владели менее 3/5 лет, то сейчас – непонятно. Законодатель связывает налог с получением объекта бОльшей кадастровой стоимости, не внося изменения в пункт 17.1 статьи 217 и статью 217.1, где речь идет о продаже. При этом Конституц.суд отвязал мену от продажи как таковой. Если законодатель сознательно уходит от модели «мена = продажа» и вводит самостоятельную дельту, механически тащить туда освобождение по 217.1 уже нельзя без прямой нормы. Если человек владел квартирой 10 лет и поменял её на другой объект, освобождение по сроку владения работает или нет? При продаже — работает. А при мене? Объект выбыл. Доход вроде может возникнуть. Но объект был в собственности дольше минимального срока. А сроки 3/5 лет регламентированы для продажи (формулировки ст. 217.1 и п.17.1 ст.217). К.Суд отвязал мену от продажи. И если теперь факт дохода привязывается только к получателю недвижимости бОльшей кадастровой стоимости (и дохода нет у получателя объекта меньшей кад.стоимости), и налог возникает не из того, что человек «продал старую квартиру», а из того, что он получил имущественное приращение в результате обмена. ❗️Однако аргументы в пользу применения срока тоже есть. Законопроект всё равно говорит о «доходах от отчуждения объекта по договору мены». То есть формально можно построить позицию: 1) мена — это форма отчуждения имущества; 2) доход возник в связи с выбытием объекта; 3) объектом владели дольше минимального срока; 4) значит, доход должен освобождаться. Но эта позиция будет спорной именно потому, что КС отдельно подчеркнул: мена не равна продаже для целей механического переноса налоговых правил. 📌Я считаю, что без прямой поправки в 217 и 217.1 срок владения при мене автоматически применять нельзя. Его можно будет применять как защитную позицию налогоплательщика, но системно новая модель скорее ведёт к обратному: срок владения старого объекта не освобождает дельту. 😁Однако я практически уверена, что инспекции на местах будут по-старому применять сроки владения. Но проблематику это не отменяет. Далее.❗️Шикарный подгон налоговым нерезидентам, да и резидентам, не желающим платить налоги. Просто шикарный. Разъяснять не буду. Но. Неужели. Законодатель. Этого. НЕ Видит?? ❗️Далее, из веселого. Отдельный привет тем, у кого будет мена в 2026 году. Постановление КС уже есть и оно прямо прописывает новый временный порядок до внесения изменений в законодательство. А законопроект вступает в силу с 1 января 2027 года! То есть все сделки 2026 года, получается, идут с учетом «опровержения эквивалентности в налоговых целях, т.е. установления получения соответствующей стороной договора мены экономической выгоды от произведенного обмена, включая внеэкономические мотивы». Более того, и сделки 2025 года тоже. ❗️Плюс никак не урегулированные вопросы вроде «а как теперь считать расход при продаже объекта, полученного по мене?» (и да, если это не прописать, получим либо двойное налогообложение, либо очередную схему), «а можно ли брать вычет по мене?», «а что если мена происходит не недвижимостью, а иным имуществом или имущественными правами», «а что с предпринимательским доходом, если законодатель прямо прописал порядок обложения только для непредпринимательских сделок мены?» ...Остается надеяться, что после трех чтений законопроект существенно изменится.

ВСЕМ ЛЮБИТЕЛЯМ КОНСУЛЬТИРОВАТЬСЯ В НАЛОГОВОЙ ПОСВЯЩАЕТСЯ😁 Сейчас в работе ситуация: мужчина купил большую квартиру в 2018 году, далее в 2020-м разделил на две и продал одну из образованных квартир в 2024 году (вторую перед этим подарил сестре), думая, что продает единственное жилье и три года прошло. Классика – клиент забыл про долю в приватизированной родительской квартире. Требование ФНС пришло только в 2026 году, налог составил более 2 млн и был рассчитан исходя из цены продажи с применением вычета 1 млн. Клиент, находясь в классическом заблуждении, что «в налоговой помогут разобраться», пошел к инспектору. Инспектор таки «помогла»: сама любезно заполнила декларацию, применила вместо 1 млн пропорцию расхода на приобретение, применила взаимозачет 2 млн и налог уменьшился до миллиона с копейками. При этом первоначальный акт на 2+ млн инспектор НЕ отменила. А вот потом клиент сделал первую действительно разумную вещь – обратился к профильному налоговому консультанту (в данном конкретном случае ко мне). Вопрос у него был наивный – можно ли отбить единственное жилье, если в личном кабинете не было данных о доле в приватизированной квартире))) Я объяснила клиенту, что срок у него действительно прошел, но совсем про другой причине, так как с доходов 2024 года при разделе жилого помещения в срок владения засчитывается срок владения исходным жильем, то есть в его случае срок начался в 2018 году и к моменту продажи прошло 6 лет. ❗️Инспектор, что важно, видел всю цепочку документов при заполнении декларации и, если бы инспектор знал и понимал Налоговый кодекс, он обязан был сказать, что срок прошел и налога нет. Однако клиенту уже успели заблокировать счета – сейчас мы подали со всеми нужными процессуальными обвязками пакет документов с нулевым налогом. Вероятность успеха – стопроцентная. Пока с клиента списали менее 100 рублей (всё что было на счете) – а при списании более крупных сумм мы бы взыскали проценты за пользование средствами. Является ли данная ситуация вопиющей и из ряда вон выходящей? Увы, нет, некомпетентность сотрудников ФНС - достаточно частая история. Экономия на консультанте и вера в то, что в налоговой скажут «как правильно и выгодно» — прекрасная вещь. Правда, иногда к ней идёт маленькое дополнение: заблокированные счета, лишние начисления и избыточный налог. 📌Работаю с уже выставленными начислениями и пересматриваю налоговые обязательства, почта – в закрепе.

Успешное завершение этой истории. Как я и предполагала, приняли коэфф. 0,7, несмотря на то, что и на момент перерегистрации права и до конца года прописка была в регионе с коэфф. 1 (СПб). В феврале 2026 клиентка перепрописалась в ЛО (не фиктивно, а реально…

Минюст предложил ужесточить норму по спецсчетам для иноагентов. По словам заместителя министра юстиции Олега Свириденко, иностранные агенты уходят от использования спецсчетов путем сделок дарения или заключения брачных договоров. «Мы по некоторым сделкам среди иноагентов увидели настоящих мужиков. Они по брачному контракту все отдают женщинам», — добавил он. По словам замминистра, Минюст «немножко поработал в этом направлении» и теперь предлагает определить ценовую форму таких сделок и обязать иностранных агентов фиксировать их через нотариуса. ▪ Подписывайтесь на «Ъ» в MAX | в Telegram

Минюст наконец понял⬇️⬇️⬇️, спустя полтора года)) Я писала ранее тут (выдержка на скрине) и тут (аналогично про отмену срока и 30% ставку)

Небольшой добрый совет. НЕ НАЖИМАЙТЕ кнопку "оформить" без предварительной консультации. Вычет по процентам по ипотеке содержит подвох нюанс: в отличие от имущественного вычет по объекту, его НЕЛЬЗЯ набирать ипотеками на разные объекты до общего лимита. Пример: по ипотеке заплачено 400 тыс процентов и ипотека погашена. Можно нажать кнопку "оформить вычет" и получить 52 тыс руб (из расчета 13%). Только вот 2,6 млн сгорят и на другие ипотеки не перенесутся - это прямая норма Кодекса в ст. 220. Кстати, для любителей самостоятельно заполнять декларации с продажи - отразить проценты не в той строке (не в расходе, а в вычете) значит легким движением руки обеспечить себе переплату налога (причем вы даже этого не поймете) и одновременно получить большую упущенную выгоду на будущее. Зато в кабинете "все интуитивно понятно и просто".

График моих ближайших публичных активностей: - 14 мая выступаю в СПб для брокеров по недвижимости (проект Брокер. Про) - 19 мая - выступление в рамках Дальневосточного жилищного форума (Хабаровск) - 20 мая выступление во Владивостоке в рамках форума по…

График моих ближайших публичных активностей: - 14 мая выступаю в СПб для брокеров по недвижимости (проект Брокер. Про) - 19 мая - выступление в рамках Дальневосточного жилищного форума (Хабаровск) - 20 мая выступление во Владивостоке в рамках форума по безопасности сделок в недвижимости. С 17 по 27 мая я вне московского времени и у меня не будет времени на консультации. На связи буду по мере возможностей. Заявки на консультации отправлять можно, но предметно всё смотреть буду после 28 мая.

Взяла в работу клиента проверить мое предположение) Писала ранее тут о дилемме момента прописки в целях применения коэффициента 1 к доходу от продажи. 📌Ситуация: в 2025 году продана квартира в СПб, реальная продажа ниже кадастровой стоимости, прописка весь…