Андрей Осипов пишет...

🔥 НАЕМ и НАЛОГИ ч.4 По теме налогообложения ранее были посты здесь здесь здесь Сегодня кратко о налогообложении обеспечительного платежа (ОП), а более подробный разбор темы читайте в канале “Налоговый ответ” уважаемого Дмитрия Иванова. В большинстве случаев ОП вносится сразу при заключении договора найма с формулировкой, что из него будут в будущем засчитаны штраф и убытки, если таковые возникнут, то есть: в момент внесения ОП доходом не является, а штраф, который будет засчитан из него, например при досрочном отказе от договора, не будет являться объектом налогообложения НПД, и наймодателю придется отразить его в декларации 3-НДФЛ. Если ОП будет засчитан в счет обязательства по оплате наема - то наймодатель будет обязан сформировать чек в приложении “Мой налог”. Если в договоре есть пункт, что при заключении договора оплачивается первый и последний месяц (бывает редко), то оплата последнего месяца рассматривается как аванс и наймодатель обязан сформировать чек. Все вышесказанное мы рассматриваем при условии, что наймодатель является плательщиком НПД. ♦️ Для коллег я подготовил обновленный комплект по найму и аренде Пишите мне в личку телеграма и в мессенджеры, тел: 8-926-2065170 #договорнаймаквартиры #обеспечительныйплатеж #наеминалоги Мой канал в MAХ Андрей Осипов пишет…

Как работает эксперт при проведении судебной психолого-психиатрической экспертизы ? Исследование условно можно разделить на два последовательных этапа: На первом этапе устанавливается наличие либо отсутствие психического расстройства либо иного болезненного состояния (медицинский критерий). На втором этапе эксперт определяет, могло ли выявленное психическое состояние лишить человека способности понимать значение своих действий и руководить ими в момент совершения сделки (юридический критерий). К юридическим критериям относят: интеллектуальный - способность понимать значение своих действий волевой - способность руководить ими. Интеллектуальный критерий чаще всего связан с наличием у подэкспертного психического расстройства. Волевой критерий (вопросы из сферы специальных знаний в области психологии, в том числе и клинической) важно установление обстоятельств специфики волевого поведения (повышенная внушаемость и подчиняемость, низкий уровень познавательной сферы, слабая стрессоустойчивость, нарушение ориентирования, пониженная продуктивность контактов и мышления и.т.п…) Эксперт не осуществляет самостоятельный сбор доказательств, он исследует исключительно материалы дела… Подробнее в статье адвоката Дениса Сафина на портале Праворуб #КСППЭ #сделкоспособность #статья177гкрф Мой канал в МАХ Андрей Осипов пишет...

Друзья, приветствую! Москва застраивается небоскребами. Это началось с Москва-Сити в Пресненском районе, еще в Лужковские времена. Небоскребов уже просто перебор, они повсюду. Зачем?? И что самое ужасное, они появляются даже в историческом центре. Причины просты - в нынешней экономической ситуации застройщики вынуждены строить выше, чтобы было больше метров. Естественно, им выгоднее строить ближе к центру, где спрос выше, или в зеленых зонах, парках. Не случайно в прошлом году Мосгордума отменила все региональные особо охраняемые природные территории. На мой взгляд, это ужасно, такого не должно быть. Но цены на недвижимость настолько высоки, что позволить себе метры в этих бетонных коробках могут немногие. Народ не тянет ипотеку с такой ставкой. Дорого. Нет таких денег. Кредит получается такой, что стоимость квартиры вырастает в итоге в три раза! Приведу пример. Возьмем квартиру комфорт‑класса (эконом) площадью 44 м² в Москве при ставке 17 % и сроке 20 лет. Цена за м²: ~420 000 руб., то есть стоимость квартиры 18 480 000. Общая выплата за 20 лет составит 52 476 000 руб., а переплата по процентам - 37 692 000 рублей!! То есть за 20 лет вы вернёте банку больше чем в 3,5 раза больше суммы кредита — это как раз из‑за высокой ставки 17 %! Квартира в 44 метра в Москве выходит из-за высокой кредитной ставки просто золотой. Ипотека при такой ставке неподъемна, люди не могут себе позволить просторное жильё, в итоге не рожают детей и семьи распадаются. Это - удар по демографии. Да, еще есть семейная ипотека, но в ней куча нюансов, начиная с лимита льготной части кредита в 12 млн рублей. Надо понимать, что сейчас вся строительная сфера держится на банковских кредитах. То есть застройщик, когда начинает строить, уже влез в банковский кредит. А банк уже владеет будущим вновь построенным объектом. Сейчас продажи минимальные, а будет еще хуже. К чему это ведет? Застройщики зарабатывают на этапе строительства (не на продажах!), то есть заинтересованы построить как можно больше, не взирая на спрос. Но банки не могут вернуть вложенные в стройку деньги! Новые площади стоят пустые годами. Залоговый портфель у банков растет, раздувая капитализацию. Но строительные корпорации, как наркоманы, не могут слезть со своей "иглы" новых проектов строительства. В итоге проблемы только множатся. Да, вроде бы "держимся", но в стратегической перспективе ничего хорошего: стагнация экономики, "пузырь" на рынке недвижимости, который неизбежно лопнет, что приведет к массовым банкротствам, и демографический провал. Нужно срочно принимать решения, которые купируют самые негативные последствия, причем эти последствия уже очень близко, буквально на пороге. Вот-вот услышим стук в двери очередного неуместного небоскреба. Есть разные мысли, как можно повлиять на ситуацию. С одной стороны, надо что-то делать со ставкой ипотеки. Она - производная от ключевой ставки, поэтому надо снижать ставку ЦБ. Кроме того, нужно расширять доступность для семей с детьми. С другой стороны, надо лечить "наркоманию" застройщиков. Понятно, что банки будут давать кредиты, пока их устраивают документы. Понятно, что застройщики будут оформлять документы, пока им согласовывают чиновники. Понятно, что чиновники будут согласовывать, пока им дают взятки. Значит, нужно какое-то государственное регулирование выдаваемых разрешений на строительство: пока не распроданы, например, 75% площадей в новых домах, должны быть заблокированы новые проекты Опять-таки, ограничить высотность застройки в Москве везде, кроме Сити, ведь речь не только об экономике. А что думаете вы, друзья?

Как нотариус проверяет дееспособность можно почитать в моем посте а также в посте канала Нотариусы Владимирской области #дееспособность Андрей Осипов пишет...

🔥 Наниматель попытался взыскать убытки в виде уплаченной комиссии риэлтору В деле Ноздрюхина против Лучниковой (решение Кунцевского райсуда Москвы см.комментарии) был заключен договор найма квартиры при участии риэлтора, уплачена нанимателем комиссия последнему… Впоследствии наниматель обратился в суд с иском к наймодателю, в котором просил расторгнуть договор найма квартиры, взыскать убытки за время, когда наниматель не мог пользоваться квартирой по вине ответчика, сумму обеспечительного платежа, неустойку за нарушение договорных обязательств, а также убытки в виде оплаченной комиссии риэлтору. Суд указал: “Требование о взыскании убытков в виде оплаты услуг риелтора…не подлежит удовлетворению, так как отсутствует причинно-следственная связь между действиями риелтора и сторон по договору” Для коллег я подготовил обновленный комплект по найму и аренде 📝 По всем вопросам пишите мне в личку телеграма, и в мессенджеры, тел: 8-926-206-5170 #дкнжп #договорвпользунаймодателя Мой канал в MAХ Андрей Осипов пишет…

79 % арендаторов хотят снимать жилье напрямую у собственников согласно данным Авито недвижимости

После вчерашнего короткого выступления на семейном завтраке хотел бы еще раз сделать акцент на следующих моментах: 1️⃣ Судебная психолого-психиатрическая экспертиза (СППЭ) назначается судом и перед экспертами ставятся определенные вопросы, например: мог ли подэкспертный понимать значение своих действий и руководить ими в определенный юридически значимый период времени, имелось ли у него психическое расстройство в этот период и.т.п., а психиатрическое освидетельствование (ПО) проводится, как правило перед сделкой и является добровольной процедурой, подробнее о различии написал здесь 2️⃣ Ведомые, как правило, ничего не понимают в праве и процессуальных моментах, поэтому они обращаются к юристам и адвокатам, которые готовят им позицию по делу, четко инструктируют что, где и как говорить, а где нужно промолчать, в том числе при проведении экспертизы… На мой личный взгляд - то, что часть покупателей осталась без квартир и без денег - однозначно “заслуга” адвокатов ведомых…почему то об этом не принято говорить вслух… 3️⃣ Многие юристы и адвокаты полагают, что ведомые просто “обманщики”…лично у меня сложилось другое мнение: ведомые, подверглись криминальному психологическому воздействию и находились в особом состоянии, в результате чего и совершили те или иные действия…ведомые - потерпевшие, пока не доказано иное... На мой взгляд риэлтор, имеет возможность распознать дистанционное влияние, оценив всю совокупность фактических обстоятельств и сообщить через специальный сервис на сайте Ассоциации ГРМ о потенциальной жертве мошенников Рекомендую также почитать эти посты и статьи: Про учет у психиатра Про освидетельствование в Сербского Продавец страдает психическим расстройством #ведомыйпродавец #ведомый Мой канал в MAХ Андрей Осипов пишет…

Сегодня на семейном завтраке Ассоциации ГРМ обсуждали тему "ведомых" ! Коллегам, желающим подробнее изучить вопрос, рекомендую почитать здесь

Нотариусы защищают от мошенников хуже банков и риэлторов, выяснил Центр доказательной экспертизы (ЦДЭ) Института экономической политики имени Е.Т.Гайдара. ЦДЭ методом случайной выборки проанализировал 298 дел (не менее 30% от общего объема похожих процессов) за последние 4 года, связанных с признанием недействительными договоров купли-продажи, которые были заключены под влиянием телефонных мошенников. Вот что получилось: Лишь 40% заверенных нотариусами сделок по продаже жилья "под влиянием" не получилось оспорить в судах. Если сделки сопровождались банками, то у заявителей не получилось расторгнуть договоры купли-продажи в 62% случаев, риелторами – в 60%, онлайн-сервисами – в 78%. Исследователи отметили, что у нотариусов сейчас нет регламентированного механизма выявления скрытого мошеннического воздействия. Эксперты отмечают, что проверка дееспособности нотариусом не дает сделке повышенной доказательственной силы в судах. При рассмотрении споров ключевое значение скорее имеют результаты судебной экспертизы. В ЦДЭ в итоге делают вывод, что нотариат не обеспечивает более полную защиту участников транзакции по сравнению с другими видами сопровождения, но зато несет дополнительные издержки для граждан. Исследование проводилось в развитие обсуждаемой темы введения обязательного нотариального удостоверения сделок с жильем. #исследование #недвижимость #риелторы #нотариат #мошенничество @ipotekahouse

🔥 ЗАДАТОК в ДВОЙНОМ РАЗМЕРЕ Коллеги, представим, что Вы выступаете со стороны покупателя квартиры и готовите соглашение о задатке или по другому предварительный договор, по которому покупатель вносит задаток… Ваша цель: заключить основной ДКП, на согласованных условиях, а в случае, если он не будет заключен по вине продавца - получить задаток в двойном размере. Однако на практике это не просто: суды чаще возвращают задаток в однократном размере… Напомню, что задаток это обоюдоострый инструмент и его цель - предотвратить неисполнение договора. Отметил для себя следующие моменты, которые исследуют и отмечают суды в подобных спорах: 1️⃣ Должны быть четкие причины заключения соглашения о задатке, например: нужно время для одобрения ипотеки, заканчивается срок депозита, у продавца не собраны все документы, продавцу нужно время, чтобы приехать на сделку и.т.п… 2️⃣ В течение срока ПДКП стороны должны совершать активные действия, направленные для достижения цели - заключения основного ДКП и фиксировать результаты этого в переписке. 3️⃣ Определить что будет считаться уклонением от сделки, и при каких условиях покупатель будет вправе отказаться от договора и вернуть задаток 4️⃣ Кто направляет проект основного ДКП и в какие сроки, сроки направления оферты (приглашения на сделку), крайний срок, место и время заключения основного ДКП. Вместе с тем следует помнить, что, если ни одна из сторон, в срок, установленный в ПДКП, не направит другой стороне предложение заключить основной договор – обязательства по ПДКП прекращаются: дело Рыбаков против Базалеева о взыскании двойного задатка Коллеги, в срок, указанный в ПДКП стороны должны заключить основной ДКП или направить оферту с предложением о его заключении ! 5️⃣ Порядок фиксации невыхода на сделку: у нотариуса, в банке, в АН… Иногда в договоре задатка указывают, что последний заключен при содействии риэлтора или АН. А вот размещение задатка на аккредитиве (это практикуют некоторые АН) считаю неудачным решением… По теме задатка в канале боле 200 полезных постов. Правильный пред.договор с задатком - вещь по сути штучная… ♦️ Для коллег я подготовил примерный шаблон такого договора, а также других предварительных соглашений. 📝 По всем вопросам пишите мне в личку телеграма и в мессенджеры, тел: 8-926-206-5170 #договорзадатка #ПДКП #задаток Мой канал в MAХ Андрей Осипов пишет…

https://www.advgazeta.ru/ag-expert/advices/nedvizhimost-izmeneniya-v-zakonakh-za-pervoe-polugodie-2026-goda/

🔥 “ШТРАФ в ОДНИ ВОРОТА” Наверное каждый риэлтор сталкивался с ситуацией, когда приезжал с покупателем в АН вносить предоплату, а им предлагали договор (соглашение), по которому штраф за уклонение или невыход на сделку полагался только покупателю, а вот, если продавец по каким либо причинам отказывается от сделки, то он просто возвращает внесенные денежные средства… Конструкции подобных соглашений могут быть разные, но санкции всегда на покупателе… Внимательный коллега, прочитав договор, возмутится и предложит штраф также и для продавца, однако весь фокус заключается в том, что для этого придется обращаться в суд, а суд у нас дело нервное, небыстрое и затратное… Технологичные АН прописывают в договоре и порядок как этот штраф будет с покупателя “взыскиваться”: Путем засчитывания суммы штрафа из обеспечительного платежа На предложение внести задаток, как правило, получаем вежливый отказ… ♦️ Коллеги, для тех, кто хотел бы разобраться в вопросах предоплаты, я подготовил ряд конспектов и примерных шаблонов договоров и соглашений ! Пишите мне в личку телеграма и в мессенджеры, тел: 8-926-206-5170 #предоплата #задаток #соглашениеовнесенииобеспечительногоплатежа Мой канал в MAХ Андрей Осипов пишет…

https://iz.ru/2147534/alina-odoeva/dostupnoe-zhule-pokupateli-po-skheme-dolinoi-prodolzhaiut-teriat-kvartiry-i-dengi

🔥 ВЕДОМЫЙ ПРОДАВЕЦ пытается отсудить квартиру ! Прочитал печальную новость у Екатерины Медведевой , о том, что получены результаты судебной психолого-психиатрической экспертизы, и выводы экспертов не в пользу покупателя… Напомню, что Екатерина защищает в суде добросовестного покупателя квартиры от притязаний балерины Комлевой. В сделке был нотариат и расчет через депозит нотариуса, рыночная цена, продавец освободил квартиру и передал её покупателю, а примерно через подал иск в суд... Не было освидетельствования перед сделкой, однако в данном случае это могло выглядеть как оскорбление, ведь балерина водила авто, читала лекции и преподавала… Я не являюсь судебником и адвокатом, но возможно имеет смысл потребовать проведение повторной СППЭ в другом профильном учреждении, например в Москве ? Подробнее о деле можно посмотреть и почитать здесь здесь здесь Есть новый обзор судебной практики ВС РФ Буду признателен за любые мнения и советы от коллег и юристов ! #ведомыйпродавец Мой канал в MAХ Андрей Осипов пишет...

Также как и Ольге Фроловой мне не нравится, когда в сделке с другой стороны участвует непрофильный юрист (а таких сейчас в Москве большинство), потому что они не понимают этапы сделки, процесс регистрации прав, не знают какие документы необходимы для сделки и.т.п… Однако мне не нравится и другое: когда “гуру юристы” “обучают” нас правовым моментам, не совершив при этом, порою, ни одной личной сделки ! Сегодня кроме так называемых “проверок” важна алгоритмика и стандарты проведения сделок, а об этом нам пока никто толком не рассказывает ! Вчера коллега, которому помогал в споре с нанимателем, поделился полезным лайфхаком: “Когда беру в работу клиента – продавца, то конечно изучаю документы и историю квартиры… Обязательный элемент: садимся вместе с клиентом за компьютер, открываем его личный кабинет на Госуслугах, л/к налогоплательщика на сайте ФНС, л/к на мос ру, и тщательно изучаю информацию… Это позволяет получить наиболее полную информацию, даже ту, о которой сам клиент ничего не знает… Конечно нужно уметь работать с этими личными кабинетами…” На мой взгляд нужный и полезный лайфхак ! #советыотколлег Мой канал в MAХ Андрей Осипов пишет…

Сегодня помогал коллеге при расторжении договора найма: наниматель досрочно отказался от исполнения договора и потребовал вернуть депозит… Пришел с юристом (точнее с человеком, назвавшимся юристом), который заявил (категорически), что обеспечительный платеж должен быть возвращен, дескать он возвратен по ГК РФ (но забыл, что норма эта диспозитивная). Пришлось сходу найти решение Троицкого районного суда Москвы от 23 июня 2025 года по делу 02-2253/2025 в котором суд указал, что: если наниматель досрочно расторгает договор, то обязан уплатить штраф в размере обеспечительного платежа, конечно при условии, что стороны это согласовали в договоре найма… Коллеги, если Вы сопровождаете наймодателя при заключении ДКНЖП - прочитайте договор вслух и разъясните нанимателю все вопросы ! А как быть с комиссией, которую наниматель заплатил риэлтору собственника ? Об этом поговорим в последующих постах… Для коллег я подготовил обновленный комплект по найму и аренде По всем вопросам пишите мне в личку телеграма и в мессенджеры, тел: 8-926-206-5170 #дкнжп #договорвпользунаймодателя Мой канал в MAХ Андрей Осипов пишет…

https://www.dp.ru/a/2026/08/09/shema-dolinoj-vernulas

🔥 МИКС РАБОЧИХ МОМЕНТОВ 1️⃣ Единый (общий) договор с клиентом на все виды услуг встречается как в регионах, так и в Москве. Лично я не поддерживаю такой вариант: только конкретный договор на определенные услуги. 2️⃣ Если так случилось, что Вы работаете без договора, то сохраните хотя бы переписку с клиентом + акты (листы) предоставления покупателя и/или объекта. 3️⃣ Нередко наймодатели при продлении договора хотят повысить плату за наем. Я считаю, что, если наниматель адекватный, платит вовремя и не создает проблем - лучше не повышать, потому что найти адекватного арендатора - не так просто и на это нужно время… 4️⃣ На мой взгляд ключевое сегодня в работе риэлтора: умение общаться и выстраивать коммуникацию, сервис, много позитива и честное отношение к работе, при этом риэлторы не должны заменять юристов и давать заключения о рисках ! 5️⃣ Разрыв между “хотелками” собов и реальными ценами продаж увеличивается, и сегодня собы приводят еще один аргумент того, что объект выставлен по завышенной цене: “Я не тороплюсь, а цены на объекты со временем растут…поэтому, выставив квартиру по завышенной цене, я просто жду когда рост рынка догонит мою цену…я не планирую ничего покупать взамен, мне просто нужно выручить максимум…” 6️⃣ Если на сайте судебных приставов у клиента есть ИП, то рекомендуется зайти вместе с клиентом на его Госуслуги в раздел ИП и посмотреть конкретику по каждому ИП #миксрабочихмоментов Мой канал в MAХ Андрей Осипов пишет…

Рейтинг ХУДШИХ новостроек Москвы по шуму от железной дороги 💩 Мы подробно изучили 197 жилых комплексов внутри МКАД и собрали, кажется, первый такой рейтинг. Сохраните. И лучше не покупайте здесь, пока не проверите окна и корпус: 🥇 Мираполис — 100 баллов, худший из худших. Комплекс зажат между Ярославкой, МСД и железной дорогой, все поезда ярославского направления проходят рядом с домом, шум 24/7. 🥈 Амбер Сити — 91,8. Электрички, поезда белорусского направления и станция МЦК прямо под окнами. 🥉 Квартал Домашний — 83,4. Всего 80-100 метров до МЦК и большого ж/д узла Люблино/Перерва. В файле — все 197 ЖК, от самых шумных до почти безопасных. Используйте этот рейтинг как шпаргалку перед покупкой или арендой квартиры.

Это реально полезно 📌 Карта, где собраны все строящиеся объекты Москвы - жилые дома, офисные центры, социальные объекты. Можно посмотреть сроки стройки и детали по каждому объекту. Пользуюсь сама когда изучаю район для клиентов - сразу видно что строится рядом, когда сдаётся и не появится ли через пару лет неожиданный сосед прямо перед окнами. Если не открывается - отключите VPN. Ольга Мажуть |Недвижимость Москвы