Александр Москатов. О недвижимости и не только…

Кстати, когда был на Алтае, специально заехал посмотреть, как строится жилой комплекс «Город гор» в Горно-Алтайске. Мы тоже продаём этот проект в московском регионе, поэтому мне было особенно интересно. Продажи в проекте начались в прошлом году примерно со 190 тыс. рублей за метр. Сегодня — уже около 270 тыс. При этом порядка 70% первой очереди уже продано. Для тех, кто заходил на старте, получилась вполне неплохая инвестиция. Сейчас ребята начинают вторую очередь. И здесь интересен даже не только сам комплекс, а то, что вообще происходит сегодня вокруг Алтая. Строится новый терминал аэропорта — совершенно другой масштаб и пропускная способность. Очень активно развивается Манжерок (хотя местные ребята не очень рады)). Сбер вложил в развитие курорта более 200 млрд рублей. А еще там планируется игорная зоны, как в Красной поляне. При этом в самом Горно-Алтайске современного нового жилья практически нет. И показательный момент: больше половины покупателей «Города гор» — не жители Алтая. В основном Москва, Петербург и другие центральные регионы. Так что если вы тоже к Алтаю неровно дышите и периодически думаете о недвижимости там — пишите. Соединю с нашими менеджерами, всё покажут, расскажут и посчитают.

В июле на рынок Москвы вышло почти 50 тысяч новых объявлений о продаже квартир (25 тысяч новых объектов). Это на 8% больше чем месяцем ранее. И, в принципе не типично, для середины лета. К чему бы это?

Ловите 👆наш обзор по ценам и предложению на вторичном рынке в Москве.

https://imielru.hb.ru-msk.vkcs.cloud/media/1/mn_analitics/vm070826.pdf?from=web

Вернулся из короткого отпуска. Посмотрел Алтай. Красивейшие места там. Есть, что посмотреть. Друзья подарили тур, чтобы я развеялся и сменил картинку. Вот если где можно сменить картинку, так это точно в таком путешествии. Каждый день или два дня новая локация, новая база. В том числе места без связи и без дорог. И в горы ходили, и по степям бродили. Насыщенно. А еще новые знакомства, конечно. Встретил замечательных людей. Кстати, с рынка недвижимости тоже) Короче, рекомендую

Очередной случай «эффекта Долиной». К сожалению, это продолжается. На днях к нам обратилась пожилая женщина. Задача выглядела обычной: продать трехкомнатную квартиру в Люберцах и купить однокомнатную там же. Посмотрели объект. У нас, в принципе, есть протокол проверки по всем клиентам с категориями и признаками ведОмости. Здесь были признаки. Пригласили в офис. И тут начали появляться странности. Во время разговора женщина неожиданно сказала: - А может быть, новую квартиру и не надо покупать. Просто возьму деньги. Мы стали спокойно разбираться в ситуации. Куда вы поедете жить? С кем будете жить? Что будет с мебелью? Каждый раз, когда мы выходили из переговорной, женщина кому-то звонила. Или, наоборот, ей звонили. Это только усилило подозрения. Стали задавать более конкретные вопросы. Есть ли родственники? Есть сестра? Общаетесь? - Да, общаюсь. - Дайте, пожалуйста, ее телефон. - Нет... Она сейчас за границей. Телефон дать не могу. В этот момент стало понятно, что ситуация явно странная. Мы приняли решение не продолжать процесс, рассказали клиенту о нашем беспокойстве (попытались "расколдовать" и отправили женщину домой. Через Гильдию риэлторов Москвы передали информацию в правоохранительные органы. У нас там прямой канал для тайких "заколдованных" Позже сотрудники органов сообщили, что наши подозрения подтвердились. Женщина действительно находилась под сильным влиянием мошенников. Более того, к тому моменту она уже успела перевести им 1,2 миллиона рублей. После визита в наш офис она начала приходить в себя, стала критичнее относиться к происходящему и постепенно осознавать, что стала жертвой мошенников. Хочу еще раз обратиться ко всем коллегам. Шумиха вокруг «эффекта Долиной» уже утихла. Кажется, что таких случаев стало меньше. Но это не так. Мошенники никуда не исчезли. Они по-прежнему работают с пожилыми людьми, заставляя их продавать единственное жилье. Будьте бдительны

Бабушку «расколдовали»

Сегодня прочитал у Михаила Посредникова аналитику ЦИАН о том, что, по данным площадки, собственники продают свои объекты примерно на 19 дней дольше, чем агенты. Мне кажется, эта история совсем не про 19 дней. Мы наблюдаем эту картину много лет. Наш центр аналитики ежемесячно анализирует рынок Москвы. В среднем около 15-20% новых объявлений публикуются напрямую собственниками, без участия агентств. При этом самостоятельно довести продажу до сделки удается примерно каждому десятому из них. Иными словами, если посмотреть на весь поток новых объектов нарпямую от собственников, то лишь около 1,5-2% объявлений заканчиваются действительно самостоятельной продажей. Остальные собственники снимают объект с продажи, и/или переходят в работу с профессиональными агентами. За это время собственник проходит несколько этапов. Первый этап - эйфория. Собственник размещает объявление, и телефон буквально начинает разрываться. Мы это замеряли: в первые дни он может получать до 30 звонков в день. Правда, большинство этих звонков поступает не от покупателей, а от агентов. А уже через две недели звонков может не быть совсем. Почему так происходит? Практически все собственники выходят на рынок с системно завышенной стоимостью - обычно на 10 - 20% выше рынка. Я это неоднократно показывал на графиках и в наших исследованиях. У большинства собственников маркетинг объекта, откровенно говоря, отсутствует. Нет грамотной упаковки. Второй этап - осознание. Через несколько недель или месяцев собственник понимает, что что-то идет не так. Мы проводили отдельное исследование: обзванивали собственников, которые полгода назад отказались работать с риэлторами. Картина оказалась очень показательной. У многих уже практически никто не звонит, квартира до сих пор не продана, а вопрос продажи так и не решен. Именно в этот момент возникает потребность в грамотном консультанте. Третий этап - сделка. Как правило, до сделки собственник доходит уже вместе с агентом. Таким образом, средний срок экспозиции объекта вторичной городской недвижимости сегодня от старта до продажи 90-110 дней. А собственник, который решил самостоятельно продавать, примерно через этот срок, плюс еще 20 дней только приходит к выводу, что продать сам он не сможет.

🏠 Собственники с риелтором продают быстрее Типовая квартира на вторичке в 2026 году находится в реализации 128 дней. Лоты, реализуемые собственником уходят из базы за 128 суток, продаваемые с помощью агента — на 19 дней быстрее. Те, кто реализует свое жилье самостоятельно, чаще выставляют цены выше рынка и, в таком случае, дольше ждут своего покупателя. Такое соотношение сроков экспозиции ‒ долгосрочный тренд. Исключением в последней пятилетке стал лишь 2022 год, когда собственники, напротив, чаще снимали квартиры с реализации, заключали срочные сделки. Это привело к тому, что агентские квартиры дольше присутствовали на площадке. 💬 Алексей Попов, главный аналитик Циана

Покупатели без агентов. Сколько их? Каждый месяц мы получаем тысячи обращений от покупателей по нашим объектам. Анализ структуры звонков показывает следующее: С площадки ЦИАН 66% обращений от прямых покупателей, и 34% от агентов, которые представляют чьи-то интересы. С площадки АВИТО 81% обращений от прямых покупателей и 19% от агентов, представляющих чьи-то интересы. Это без учета погрешности. Часть агентов говорят, что для себя, а потом выясняется, что для клиента (таких обращений еще 10%). Какие выводы? Большая часть покупателей недвижимости, считает (в отличие от продавцов), что при выборе объекта справится самостоятельно. А далее, для подготовки к сделке, возможно, наймет агента. Правы ли они? Да, если у покупателя есть время, насмотренность большого количества квартир и ремонтов, набитые шишки от неправильно определенной ликвидности объекта в будущем, и экспертиза, которая сразу позволяет определить, что ввязываться в проект не стоит. Во всех остальных случаях это не верная стратегия. Наймите агента и пусть каждый занимается своим делом. Деньги заплаченные за услугу, это инвестиция в будущий правильно выбранный объект. Это я еще не говорю про подготовку к сделке – отдельная тема. Там вообще без профессионала нельзя.

В Москве 80% собственников, которые собираются продать недвижимость, сразу обращаются к агентам по недвижимости. А как вы думаете, сколько процентов покупателей, выходя на рынок недвижимости, сразу обращаются к риэлтору?

Ну как вам вчерашний футбольный праздник Аргентина – Англия?! Я получил огромное удовольствие от матча. Люблю такие игры. Когда до последних минут вообще непонятно, чем всё закончится. Когда никто не сдаётся. Когда хочется сказать: «Ну всё, уже не отыграются», — а через несколько минут ты вскакиваешь с дивана. Хотя весь мир знал…отыграются, даже если останется 2 мин. В этом класс команды! И, конечно, Месси... Красавчик. В его эмоциях в конце матча было видно, что для него это значит, когда он сел на траву и самому себе и всем вокруг много раз сказал: «Да, да, да. Я, мы опять это сделали» Ну, короче, ждем финала

Данные по витринной цены на вторичном рынке Москвы. По прежнему разрыв в цене между между новыми объектам и средней витрнинной ценой объекта около 10%. Что это значит? Все новые объекты выходят дороже рынка мининмум на 10%, и далее двигаются в сторону покупательского спроса. ❗️Показывайте это клиентам. Они всегда ориентируются на витрину. А она всегда завышена.

Ловите, наш отчет по ценам и объему предложений на рынке вторичной городской недвижимости в Москве

https://imielru.hb.ru-msk.vkcs.cloud/media/1/mn_analitics/vm060726.pdf?from=web

Сегодня поймал себя на мысли, что уже давно коллекционирую интересные приемы продаж. Сегодня позвонили из салона красоты, где я регулярно обслуживаюсь. - «У нас для вас новость. Ваш мастер повысил грейд, теперь он мастер более высокого уровня. С 1 августа стоимость услуг изменится. Мы решили заранее вам позвонить, чтобы, если вы планировали какие-то процедуры, вы успели записаться по старой цене». Вроде бы обычный звонок. Но сколько в нем грамотных решений. ✅ Сначала хорошая новость, а не сообщение о повышении цен. Причем хорошая новость не только для салона, но и для меня: специалист, к которому я хожу, вырос профессионально. Я поймал себя на мысли: «Здорово, значит, я действительно выбрал хорошего мастера». ✅ Рост стоимости объяснен ростом квалификации, а не просто «так решили». ✅ Клиенту «дали возможность воспользоваться текущими условиями». ✅ Есть ограничение по времени, но без давления. ✅ И самое главное - после разговора не возникает ощущения, что тебе что-то навязали. Наоборот, кажется, что о тебе позаботились. В итоге я записался. И сделал это с удовольствием. Мне нравится наблюдать инструменты продаж в обычной жизни - в магазинах, ресторанах, банках, салонах красоты, отелях. Я, иногда, даже советы людям даю. «Вот вы рано перешли к закрытию. Потребность у меня совсем не выявили, поэтому до свидания)». А вы замечаете инструменты продаж ?