Сергей Саяпин / Homo Realtors

Опровержение Дубая «из первых уст». Историю о том, как неудачно проинвестировал квартиру в Дубае владелец одного из крупнейших агентств премиальной недвижимости - описали уже и РИА Новости, и Лента.ру, и многие другие. Понимаю, как неприятно встрять на 250 млнр (пусть даже в пополаме с партнером), но деньги для инвестора - рабочий инструмент, может по итогу и вернутся как-то... А вот с мифами о надежности Дубая (и прочих шейхов) пора расставаться. Сколько раз я слышал: Дубай - это такое уникальное место в мире, где все сделки защищены на 100%. Тут правит закон и справедливость… Если ваше право собственности зарегистрировано государством - оно незыблемо… Ну и всякое такое, типа если сделки подтверждаются по отпечатку пальцев - то это вершина эволюции системы регистрации прав. Ценовые тренды американцы сейчас там ощутимо поправили. Пора корректировать мышление о защите собственности - и тут информация от Олега (из первых уст) прям бесценна: ✔️ У собственника отмели квартиру моментом, расторгнув предыдущую сделку. ✔️Он даже не был привлечен в судебный процесс, который длился почти год. ✔️Даже перспектива привлечь кидалу к уголовной ответственности - не очевидная по мнению адвокатов. ✔️Перспектива вернуть деньги - тем более туманна. ✔️И это при том, что юристы риэлторской компании всё проверили, ни арестов ни запретов не было… ✔️Очевидно, что проверка участников сделки по судебным тяжбам (обычная для наших юристов) - там вообще не проводится. ⁉️ И где-же тут пресловутая защита инвестиций и торжество нерушимости права? По мне - так очевидно, что уровень защиты собственности там не выше российского. А скорее - ниже. Уровень юридического контроля риэлторов над сделкой - вот точно. Добавлю ещё, что когда говорят об ОАЭ в духе «там суд всегда объективен» - нужно ставить запятую, и писАть: если вашим оппонентом не является Гражданин. Потому как в споре с последним - у вас просто без шансов при любых раскладах. Ровно как и с фирмой (например девелоперской), принадлежащей Гражданину. Собсно это не только в Эмиратах. Это почти везде, а в «оплотах демократии» - повально. Могу еще рассказать историю как один знакомый эмигрант купил себе домик в Куршавеле (Франция). Договор подписал, денег отдал, а документы на домик не случились. Нанял лучших местных адвокатов - безтолку… Год судов, и вот сейчас суд вынес решение «право собственности оставить у продавца, покупателю денег не возвращать, ибо нефиг - потому что русский…». Да и сама процессуальная система там - просто каменный век. Никакого тебе «электронного правосудия», никаких сайтов судов с открытыми данными о судебных процессах, никаких электронных документов… всё по старинке, на бумажках… написали - послали - потеряли… Всегда считал инвестирование в иноземных локациях - сомнительной затеей. Квартира для жизни - могу понять. Для инвестиций - нет. Цените свою страну. Она настолько прекрасна во многих процессах - что часто мы это просто не осознаём. ✊

Моё детище - Простор - сегодня празднует 26 лет. С человеческого летоисчисления возраст юный. С точки зрения бизнеса - ну прям до фига. Из компаний недвижимости московского региона моего возраста, где реально есть риэлторский бизнес - нас осталось трое: - Инком, Миэль, Простор. Двум первым я уступал «лет на десять» - это не просто концептуально, это прям на порядок. Разница в 10 лет - это много. Но сегодня я хочу сказать тёплые слова именно ИМ - потому что мы ХРАНИТЕЛИ ТРАДИЦИЙ. Держитесь, братья. Нас мало, но мы ещё повоюем. Кто кроме нас подпишет экс, пройдет опеку на то что немного не супер, и сделает сделку там - где другие спасуют. ✊ Солнце сделало новый оборот вокруг Земли, и мы опять повзрослели. Бывает же такое;) уже 26й раз. Думаешь - я видел всё. Не фига. Каждый год бывает то, что нас удивляет. Едешь вот - без навигации, без интернета, с неработающей картой «в целях вашей безопастности», и на пустом баке… Думаешь - вроде видел всё, но не приняли ли ещё и закон о уголовной ответственности за отрицание глобального топливного изобилия? Мы сегодня плавали красиво. Шикарный корабль, лучшие номера, конкурсы, танцоры, лучшие люди и лучшие моменты. В других агентствах, сильно попроще - кто-то сосиски раскапывает… карма такая, хоть сосиски поесть. А мы гуляем на 100%+. Потому что лучшие. Потому что заслужили. И это знаем не только мы, но и весь рынок. С днем Рождения, Простор! Как принято у нас говорить - «все умрут, а мы - останемся»;) ✊❤️

Купи если сможешь. Когда банковский комплаенс против тебя, себя и застройщиков;) Клиент идет к сделке по покупке новостройки. Выбор, бронь, подготовка ДДУ… Надо открыть эскроу-счёт, на который лягут деньги. Это потенциальные остатки банка на неск лет - до момента сдачи дома. Эскроу открывают строго в том банке, где проектное финансирование. И вот тут сюрприз… Банк не открывает клиентам никакие счета, даже Эскроу. Потому что… ранее комплаенс банка (финмониторинг) прекратил их обслуживание по 115-ФЗ (подозрение в легализации). Дичь конечно. 1. Все кто знают что такое комплаенс по 115-ФЗ - понимают, что там могут до…ться до столба;) Под него часто попадают вполне приличные люди, далёкие от легализации. 2. Блокировка по легализации - это запрещение РКО. Но при чем тут эскроу-счёт, который морозится на годы? Это действие противоположное легализации по смыслу;) Зачем его запрещать? 3. Бесплатные остатки на корсчетах банка, за которые застройщик ещё и проценты банку платит - это золотая жила для банка. Комплаенс лишает банк легальных денег. И законной прибыли. Та самая офицерская вдова, которая сама себя высекла? 4. А главный потерпевший - это застройщик, который на проектном финансировании у этого банка… он так ждал денег… А теперь мы отнесем их другому застройщику, у кого проектное финансирование в другом банке. Вряд ли застройщики мечтали о такой «помощи в продажах», когда выбирали банк для ПФ. И… были бы это банки типа Тинька - я бы понял. Там всегда эта зона без царя в голове работает. Но такие (слава бг) проектное финансирование не дают вроде;) А тут - нормальные банки. В первом случае ВТБ. Молодцы, мы через кураторов решили проблему за 1 день, продажа у застройщика состоялась. Сейчас - Сбер. С хорошим бизнес-процессом, но пока проблему решить не удалось… Клиент уже рассматривает других застройщиков. Ради чего? Зачем портить бизнес и себе, и тем девелоперам, в чьем успехе ты тоже вроде как заинтересован? Не понимаю. Ситуация в агентстве второй раз за 10 дней. Видимо - тенденция. А сколько таких по рынку? Сотни? Будет продолжаться - будем поднимать этот вопрос с руководством ЦБ, благо мы на связи в рамках ГРМ. Сейчас не время для таких перегибов. ✊

Лечение без лекарств. Сегодня в Российской гильдии риэлторов вновь выбирают президента. Это конечно важнейшее событие для РГР - не потому, что смена президента окажет хоть малейшее влияние на рынок, или на бизнес членов РГР. Если бы... Просто борьба за титулы и деление постов уже давно видится единственным осмысленным процессом в самой РГР, где не осталось смыслов, кроме бюрократии. Кого выберут (или уже выбрали) - вообще не важно. Кто мог бы внести что-то новое - до выборов не дошли, а оставшиеся - это по любому унылое прошлое. Гильдия риэлторов Москвы в выборах не участвует. Как, теперь, и в самой деятельности РГР. Хотя несложно увидеть на картинке, что и ГРМ, и моя компания - даже выступили спонсорами текущих мероприятий. На благо рынка. Теперь у федерального объединения, агитирующего за региональное развитие на Чукотке - нет нормального присутствия в Москве. Федеральное сообщество без самого крупного в стране регионального объединения? Смешно;) Как же так получилось? Этой весной московская Гильдия сменила организационную площадку, на которой велась деятельность. Была зарегистрирована Ассоциация ГРМ, деятельность переведена на нее. Все члены - те же, лидеры - те же. Всё как и было, только в соответствии с новой редакцией закона о НО. Старое НП ликвидировалось. Момент оказался удобный, чтобы использовать это как формальный повод не допустить Московское сообщество к выборам. Им воспользовались. Поскольку это очередная «заслуга» обоих кандидатов на усиление РГР - можно понять насколько им «до фонаря» реальные интересы сообщества. Все активисты ГРМ, хоть как-то задействованные в руководящих органах РГР, комитетах, советах, конкурсах, жюри и прочих инициативных группах - разом сняли с себя полномочия. Мы не против, чтобы РГР и дальше тихо деградировало - уже без нас. Как культурные люди, мы направили письмо в РГР для восстановления статус-кво, но они и этот свой «последний шанс» наверняка про… не используют. Меж тем, после перерегистрации - статус самой Ассоциации ГРМ изменился. Теперь это объединение уже не ограничивает свою деятельность столичным регионом, мы вполне эффективно ведем дела со всеми участниками рынка уже в качестве федерального сообщества. И стоит задуматься - а нужно ли всякие РГР и ГрМО, если есть Ассоциация ГРМ? Как-то я уже писАл тут про дохлую лошадь. Всем, кто хочет чтобы его ассоциация действительно представляла интересы его бизнеса, а не тратила ресурсы на делёж постов - пора пересаживаться. Скоро мы выведем свой федеральный реестр аттестованных специалистов рынка. Это будет и лучше, и дешевле существующих аналогов. То, что не случилось с ФБН (пора б признать) - если и случится, то нашими усилиями. Мы работаем над этим. Деятельность ассоциации направлена на интересы её членов. Работа с госорганами эти цели подкрепляет, а не ведется ради галочки. Деятельно отстаивать позицию покупателей в делах «по типу Долиной», указывая чиновникам на перегибы - это мы. Оперативно проверять «потенциальных жертв» перед сделкой через МВД - это тоже мы. Мы не стесняемся обращаться в ФАС на ценовую политику порталов, пока РГР живет на их спонсорские. Мы за бизнес. Нам не сложно открыть, например, представительство в вашем регионе, чтобы вы сами контролировали свой рынок - мы так уже делали. Было бы желание. Идти вперёд нужно с теми, кто хочет и может. А от балласта прошлого нужно уметь вовремя избавляться. Даже если этот балласт с громким названием. Недавно услышал: Не то плохо, что мы в заднице, а то плохо - что мы решили в ней обстраиваться… Вот это прям про сегодняшние выборы. ✊

Прошла совместная встреча Правления Гильдии риэлторов Москвы и Центрального Банка РФ. Знаковое событие. Казалось бы - где Банк России, а где риэлторское сообщество… Но как ни странно, у нас общие интересы - сделать рынок недвижимости прозрачнее, понятнее, безопаснее и доступнее для всех граждан страны. И в этом контексте, взаимодействие самого сильного проф сообщества риэлторов с высшим финансовым институтом страны - важно и с точки зрения мониторинга ситуации «на земле», и с точки зрения стратегии действий. Слишком уж многие процессы рынка зависят от ключевой ставки ЦБ и тех регламентов, который ЦБ спускает банкам. Прошлись по всем острым вопросам: ✔️ Перегибы банков при переводе или снятии клиентами средств по результату продажи недвижимости ✔️ Непрогнозируемость действий комплайнс при переводах даже «сам себе по СБП» ✔️ Драконовские комиссии банков за ряд операций, принудительное удержание средств на своих корсчетах и затягивание клиентов на свои небанковские сервисы. ✔️«Срезание оценки» объектов при выдаче ипотек по направлению ИЖС. Отдельным блоком обсудили пассивную поддержку порталами о недвижимости теневых профессиональных участников рынка, когда вместо помощи государству по выводу таких деятелей в белую зону и их пессимизации - порталы чуть ли не стимулируют своими преференциями развитие черного предпринимательства. Услышали, конечно, и очередной намек на то, что проводить сделки «за кэш через ячейку» - чревато тем, что однажды можно сильно удивиться… когда вдруг в банке окажется временная администрация, а доступ к ячейкам затянется на непеределанный срок. Для тех [⚫️🔴] кто прям специализируется на ячейках и инфраструктуре вокруг этого - терпение государства может лопнуть в любой момент. Обнадёжились ожиданием по дальнейшему снижению ключа. В целом государство видит позитивные реакции рынка на эту меру. Председательствовал на встрече Марданов Р.Х. - Член Совета директоров Банка России, начальник Главного управления. Согласовали много совместных действий на ближайшее будущее.

Почему дорожают новостройки? И почему сегодня девелоперы бизнес-класса живут, а эконом (тот же Самолёт например) - выживают. 📽️ Рассказывал об этом в марте на НТВ. Посмотрите, там предельно понятно. Если коротко: Есть объективный фактор - всё вокруг дорожает. А в стройке даже то, что не относится к самой стройке. 1. Строительно-монтажные работы. Это понятно - дорожает метал, цемент, кирпич, спецтехника, логистика, отделочные, и ессно труд тех, кто из этого складывает дом. 2. Финансовая нагрузка на проект. Проектное финансирование застройщики черпают в банках, банки дают денег под Ключ + 3-4%. Ключ нынче недёшев;) В итоге пока суммы на эскроу не покроют проектное финансирование - кредитные платежи на уровне 20 годовых вырастают в финансовую нагрузку до 40% от цены всего проекта. Да, это надежно для покупателей. Но надежность стОит дорого. 3. Стоимость обязательной городской инфраструктуры. Ее полностью переложили на застройщиков, и в таких объемах - что оказалось что «раньше было хорошо». Городу нужны школы, больницы, сады, пункты милиции, парковки, детские площадки и прочее. Нам тоже - жить в поле мало кто хочет. За всё это кто-то должен заплатить. И нет другого кто-то, кроме покупателя. Себестоимость стройки системно идет вверх - это данность. Новые проекты очевидно стОят дороже прошлых. ‼️ В этом же и причина ухода эконом-класса. На фоне роста себеса - там не останется маржинальности. Вообще. Отрицательная. Те девелоперы (например Самолёт), чей портфель сплошь эконом - достраивают объекты себе в убыток. А в бизнес-классе маржинальность можно найти. Сделать лобби, отделку общих зон поприличнее, потолок повыше, но продавать это на 15% дороже - куда более перспективно. Новых проектов эконом-класса фактически не появляется. Только бизнес. С рынка уходят дешевые квартиры, остаются более дорогие - и статистически кажется что цены адово растут. Хотя часто это лишь видимость - когда все перестают выпускать однослойную туалетную бумагу, то понятно что 2х и 3х слойная стоит дороже. Те же Самолет и ПИК с новыми проектами разумно целятся в более дорогой сегмент. Туда, где есть маржинальность. Которая продажами перекроет накопленные проблемы. Осталось дожить до этого момента.

Куда летит большой Самолёт? Всего три цифры, чтобы понять траекторию крупнейшего застройщика страны: 1️⃣ Текущая капитализация Самолёта = 23 млрд. р. (акции по 378 р.) 2️⃣На пИке в сентябре 21 года Самолет стоил 360 миллиардов (акции были по 5,716 р.) 3️⃣В октябре 23 года Самолет купил застройщика МИЦ, с его «земельным банком». Форбс писал о цене сделки в 45 млрд. рублей ‼️ Т.е. за 5 лет Самолёт не просто подешевел в 15 раз… сегодня он стОит в два раза дешевле, чем та земля, которую он купил 2.5 года назад. Это траектория на бреющем полёте;) Почему так: Денег нет. Там где у других маленькая горка - тут ямка;) 👎 Разница между выбранным проектным финансирование и наполнением эскроу - около 300 млрд. Ставка тут = Ключ + 3-4%. 👎 И ещё чистый корпоративный долг около 100 миллиардов. Облигации торгуются с доходностью 26-42%. Убийственный показатель. То что приходит от продаж - требуется на погашение %% по долгам. Непроданный остаток в строящихся объектах в Москве и МО - 1 186 тысяч м2. По текущим темпам им свои остатки еще 5 лет продавать. И платить проценты. Покупателей этих метров я вообще не понимаю. Не потому что «не достроят» - тут я уверен что сама группа никуда не исчезнет, в худшем случае отойдут в чьи-то новые добрые руки. А потому что когда у застройщика нет денег на стройку, получается как в анекдоте, когда: Приходит утром прораб, собирает бригаду, и говорит: Вот что, мужики… Палки сильно подорожали - дальше будем строить только из **вна На текущем масштабе проблем стратегическая инвестиция пустой слив денег в сеть С+ не кажется уж сильно влияющим. Но думаю что лишняя десятка миллиардов кэша на счетах (говорят что в проект С+ закопали примерное столько) сейчас бы лишней не была. Ну, да у богатых - свои причуды. В общем, эта история плавно движется к приземлению. Вопрос только когда и насколько жёстко.

3) по опреснителям - они останутся без воды 4) по электроэнергии - любая жизнь станет невыносима 5) по нефтяной инфраструктуре - это обрушит экономику 6) по небоскребам - на этом эпоха ОАЭ закончится совсем. В лучшем случае - вспомнить про Дубай можно будет лет через 5-10 с поправками на новую реальность вечного ожидания ядерного удара. Если все обойдется малой кровью сейчас. В худьшем - мы увидим второй в мире ядерный удар, и всё вокруг станет надолго зоной отчуждения. Купить там недвижимость сейчас может только умалишенный… даже за 30% от вчерашней цены. Правильная инвестиционная стратегия - выходить сейчас за любые деньги, даже с убытками. Пока хоть кто-то это купит. Просто как совет. ____________ А про выставку… Простор не занимается зарубежкой. Но мы отлично продаем московский новострой, и качаем свой Трейд-ин, который возможно лучший в стране. Тем кто хочет купить зарубежье - часто надо продать что-то своё тут… и в этом мы им поможем. По моей концепции «Бизнес как ритейл-система» - наше участие это как работа в предкассовой зоне. ❣️ Наши ребята отработали на отлично. Мы собрали лидов на трейд-ин больше, чем вся выставка на покупку зарубежья))

Недвижимость Дубая - ЗИМА БУДЕТ ДОЛГОй. Недавно Простор поучаствовал в выставке зарубежной недвижимости (MIPIF). Много стран, много застройщиков. С особым пафосом всегда выставляются стенды по ОАЭ… Были они и тут, но пассивные и обреченные. 28 февраля они еще как-то вяло сидели на стендах в грустном одиночестве. а 1 марта с утра уже стали собирать вещички… к обеду - их стенды опустели. Им стало очевидно то, о чем я написал тогда ночью - с первым прилетом по аэропорту Дубая на рынок недвижимости ОАЭ пришла зима. С этой минуты покупатели недвижки там либо откровенные идиоты, либо легковерные оптимисты, которым местные продаваны нашептывают успешные инвестиционные рекомендации в духе «это ненадолго», просто разводя клиентов на бабки. ПРОШЁЛ ПОЧТИ МЕСЯЦ: 👉 на сегодняшний момент все стройки в Дубае остановлены. 👉 Мигранты-строители слезли с небоскребов вниз и пока бесцельно шатаются толпами по пляжам, формируя основной социальный слой этой «комфортной и защищенной городской среды». Если у них закончатся деньги, а стройки не разморозят - будет ещё веселее. 👉 стало очевидно, что Зима будет долгой. ОБЯСНЯЮ ОСНОВНОЕ: сложившаяся ситуация в регионе это не про отдельные прилеты осколков сбитых ракет. Это экзистенциальная угроза для ряда монархий персидского залива, и ОАЭ будет страдать сильнее остальных. ‼️ Теоретическим результатом конфликта может стать вообще возврат к выжженной пустыне, где всем местным шейхам придется пересесть обратно с джипов на верблюдов, а небоскребы превратятся в вертикальные трущобы без коммуникаций по образу Йоханнесбурга. Конфликт был неизбежен, вопрос лишь КОГДА. Израиль ставит своей целью полное уничтожение религиозного режима Ирана, а в идеале - вообще всех окружающих арабских стран. Иран ставит своей целью уничтожение сионисткого государства в принципе. ‼️ Это неразрешимое противоречие. Оно будет ВСЕГДА, пока существуют оба государства. Конфликт был вялотекущим и эпизодическим, до момента атаки Израиля и США, выводящей эскалацию на принципиально новый уровень. Теперь стратегическая диспозиция: ✔️ Свергнуть режим Ирана не вышло. Скорее наоборот, режим укрепился, власть у наиболее радикальных - КСИР, а шиитская идеология основана на принятии мученической смерти. Воевать до конца. ✔️ Даже если сейчас бы все замирились - то это лишь временная история. С понятным развитием: У Израиля есть ядерное оружие. У Ирана нет. Пока. Но теперь - если будет любая временная деэскалация, то они обязательно будут его доделывать. Чтобы больше такого не повторялось, это их единственная страховка. ✔️ И рано или поздно - сделают. Тогда у них появится реальная возможность исполнить свое предназначение - уничтожить Израиль. ✔️ Израиль это понимает, поэтому нанесет удар первый, как только поймёт что ядерка Ирана вот-вот будет. И этот удар будет ядерный, а не так как сейчас… иного не дано. Поэтому перемирие - не снимает проблему. ✔️ Это понимают все, Израиль боится - что разумно. Единственные вариант - полная димилиталиризация Ирана, что невозможно без сухопутной операции. ✔️ Высадка десанта неизбежна. В каком виде - не знаю, но скорее всего начнется с отстрова Харк. Как бы щас все не демонстрировали настрой на перемирие - сухопутная операция будет. У США нет иного варианта… Даже при том что она бессмысленна - штаты все равно введут войска. И это ввергнет ОАЭ во времена дикарей-кочевников. Тактический размен, или почему ОАЭ огребут сильнее всех: Иран предупредил, что начало сухопутной операции повлечет за собой их атаки на монархии персидского залива, поддерживающие американцев. ☑️ Саудиты - они большие, по ним прилетит, но ущерб будет меньше. ☑️ Бахрейн - там много шиитов, их Иран сильно не тронет. ☑️ Катар - умные, у них разносторонняя политика, не всегда ориентированная на США. Прилеты будут, но не фатальные. ➡️ А ОАЭ - это страна без суверенитета, полностью отдавшаяся США. Предоставившая им все аэропорты и военные базы для атаки на Иран… им предстоит показательная порка. В итоге по ними будут бить везде: 1) по военным базам - понятно 2) по аэропортам - это обрушит туризм

Рынок недвижимости всегда привлекает разных мошенников, и не только телефонных. Вот одной такой вчера дали 3,5 года, а ловить её помогали наши риэлторы. В прошлом году наша постоянная клиентка попросила помочь ее знакомому, у которого какой-то невнятный процесс с риэлтором. Сам знакомый - Курбан, из Таджикистана, небольшой торговый бизнес в РФ, семья, гражданство, прописка. Хочет купить подмосковную квартиру в ипотеку. На каком-то просмотре познакомился с некой Ириной, которая представилась риэлтором С+, с синей папочкой, представительная, всё чин по чину. Она послушала его, вызвалась помочь за недорого, одобрить ему семейную ипотеку и купить квартиру в новостройке. Даже быстро объект ему сосватала конкретный - ЖК реальный, раскрученный. Ну и вперед - оформлять сделку. Для начала сообщила Курбану что первоначальный взнос застройщику надо перевести с ее счета. Получила от него 1,5 миллиона, написала невнятную расписку что "получила за услуги"... Потом еще немного денег за бронирование. Потом еще немного "за одобрение ипотеки". Потом еще за подготовку сделки... Потом еще не пойми за что... Он стал напрягаться - деньги он передает, но сделка всё не происходит. Для успокоения - она показала ему письмо из Банка об одобрении его как ипотечника, ну хоть что-то... вроде выдохнул. А время идет, а она опять денег просит. И вот его привели к нам) Наши послушали его историю. Посмотрели на письмо об ипотечном одобрении - явный левак, переделанный в ПДФ... с ошибками. Связались с банком (наши партнеры) - уточнили что такого заемщика там даже не рассматривали. Связались с застройщиком (мы их оч активно продаем) - там про бронь на такого гражданина даже не слышали... Связались с С+, там про такую даже не слышали, они тут не при чем. Ни в том офисе который она называла, ни вообще в каком-то... липовый агент. Посмотрели углубленно на данные по девушке - у нее сменено 13 паспортов. Ну, всё понятно. Честно сказали Курбану что его просто кидают. Сказали назначить встречу с девушкой, и отвезли его в полицию писать заявление. Тем вечером ее и приняли. Она особо не отпиралась, сразу покаялась. Давила на жалость, у нее ребенок и всё такое... типа - Курбан, прости, я всё отдам. Потом. Ну, полгода разбирательств вполне можно было бы и отдать. Но нет. Итог - реальный срок. А Курбан... денег ему не вернули, но он благодарен нам за то, что справедливость восторжествовала. Курбан не теряет надежды купить квартиру, вновь формирует ПВ;) И мы уверены, что в этот раз у него все пройдет норм. Будьте бдительны. Всегда найдутся те, кто хочет берет чужое без спроса. Жизнь потом их наказывает, но и вернуть свое потом - оч сложный квест. ✊

Сергей Саяпин / Homo Realtors pinned «Дубай. Бывшая «тихая гавань». Утром Иран наносил удары по американским базам в ОАЭ, но прилетало и на пляжи рядом с Пальмой и БлюВотерс. Сейчас Иран нанес удары беспилотниками по аэропорту Дубая. Последние годы все риэлторы мечтали обогатиться на продаже…»

Дубай. Бывшая «тихая гавань». Утром Иран наносил удары по американским базам в ОАЭ, но прилетало и на пляжи рядом с Пальмой и БлюВотерс. Сейчас Иран нанес удары беспилотниками по аэропорту Дубая. Последние годы все риэлторы мечтали обогатиться на продаже Дубая. Некоторые просто мечтали, некоторые продавали, некоторые - обогащались. Мы (Простор) не качали это направление, потому что в нашей идеологии самое плохое - это обманывать тех кто тебе доверяет. А поскольку мы сами не сильно верим в надежность инвестиций в Дубай, то продавать людям что-то, во что ты сам не веришь - это значит вешать им лапшу на уши… Мы не про это. Но многие искренне верили сами. И продавали. Обычно объясняя что Дубай - это 1) всегда растущая история, и 2) тихая гавань арабского мира, где покупают ради спокойствия жизни… и там всегда всё тихо и безопастно. Про первый пункт - эти пионеры скорее всего не помнят кризис недвижки Дубая в 2008 году. Когда стройки встали, а люди потеряли много денег. Я - помню. У меня много знакомых потеряло на этом ох как немало… я не верю в арабскую стабильность роста. А второй пункт… тишина и спокойствие для жизни? В Персидском заливе? Ну-ну… Сегодня многим открылись глаза на очевидное. Я вот уверен что сейчас многие эти «продаваны» уже сами трусливо стоят в очереди чтобы слинять из страны… хоть самолетом, хоть на лодке с веслами…. и будут объяснять это давними планами «путешествия по миру». Сделки посыпятся. Спрос просядет кратно. Многие вынужденно поумнеют. Многие потеряют деньги. Но кто-то их и заработает)) И в первую очередь на страхах тех, кому они продавали это как самый защищенный продукт. Это жизнь. ПС: и да, один из моих бизнесов имеет штаб-квартиру в Дубае. Сейчас там находится мой партнер… А я сам должен был быть там в середине апреля… Что не меняет моего отношения к покупке недвижки в это стране))

Развеиваю мифы о слове РИЭЛТОР, о товарных знаках NAR, РГР, и прочих верованиях риэлторов. Лет 10 назад я уже подробно разъяснял это публично, но кто-то не читал, кто-то забыл, а где-то выросло новое поколение риэлторов лишь слышавших звон... Запомните раз и навсегда, а лучше - запишите: ‼️НИКТО и НИКОГДА в России не регистрировал каких либо исключительных прав на слово РИЭЛТОР ✔️Это слово в стране официально признано ОБЩЕУПОТРЕБИМЫМ ✔️Оно не подлежит правовой защите ✔️Использовать это слово может кто угодно, где угодно, с какими угодно целями ВОТ ТУТ ПО ССЫЛКЕ » - рассказываю как всё было на самом деле. Будете читать - подпишитесь на мой Дзен. Лонгриды теперь будут там, телеги не всегда хватает на широкий обзор вопроса. Вот поражаюсь. За посл дни начитался такой ереси про товарный знак РГР, и вообще про гильдии... Один типа де-юро шарит, другой - типа по товарным знакам что-то понимает... А декларируют чушь на уровне детсада, не понимая ни предмета, ни даже основ вопроса, о чем говорят. Зато создают хайп и кликбейт на громких именах. "Ах моська, знать она сильна..." РГР никогда не обладало каким-то особым правом на слово Риэлтор. Их товарный знак зарегистрирован как графический логотип, не более. Само слово Риэлтор - неохраняемый элемент. Мнение о том, что основная миссия РГР - это охранять название Риэлтор в товарном знаке - это просто непонимание основ рынка и его процессов. Мнение о том, что товарный знак РГР - это основной актив РГР - это еще большая чушь и несуразица;) Рассуждения о том, как перевернется мир если РГР не продлит регистрацию своего товарного знака - это просто влажные подростковые фантазии... Никак не перевернется, ничего не изменится. Логотип в виде красного квадратика с буквами - станет ничейным. Кому надо - сможет его вырезать, и на лоб себе приклеить. И ходить с красной меткой, как индийская невеста;)) Страшно не то, что люди не знают истины. Страшно то, что они наивно полагают, что что-то знают, и несут это в массы. Эффект Даннинга-Крюгера.

"Бабка кинула бабку", или как телефонные мошенники научились лепить "альтернативы". С месяц как выиграли суд - по самой эпичной сделке с участием телефонных разводил в нашей практике. Поучительно - со всех позиций. События годовой давности: 1️⃣ Звонит гражданка, нужно продать участок с домом в Зарайске - это край московской губернии… Дом - старая развалина; участок - длинная кишка. Лютый неликвид. Ну, ок, давайте продавать. 🤝 Согласовали комиссию, подписали договор - выставили. Время идет - звонков нет. От снижения цены - хозяйка отказывается… упорно стоит на своём, хочу столько и ни рублей меньше! Не дисконтирует, не спешит. Прошло пара месяцев, объект так и вист… как балласт. И тут… 2️⃣ Звонит тётка по этому участку с Циана. Расспрашивает, говорит - ну, в целом по описанию подходит. Давайте смотреть. Агент везет её туда, показывает сокровище. Тётка заряжена, говорит - беру! Прям то что нужно, дом перестрою, участок засажу - буду на природе воздухом дышать… Агент разумно просит подтвердить сделку авансом. 3️⃣ Тётка - «Аванса нет. Но есть ненужная квартира. Вот её надо продать, что купить этот перспективный особняк, а из денег от продажи - и его отстроим, и здоровье полечим». Квартира в Москве. Цена рыночная. Комиссия обычная. Договор стандартный. Объект понятный, пара недель - и покупатель найден. Нормальные люди, берут для жизни семьи. Можно на сделку. 4️⃣ Классическая альтернатива: Продается Москва, покупается Зарайск. Доплата - под передачу Московской квартиры. Всё нотариально. На всякий случай - с обеих продавцов справки с осмотром, + освидетельствуем с доктором под видеозапись. Сделали. Передали Москву покупателям. Рассчитались по цепочке. Поехали передавать Зарайск. 5️⃣ И тут здрасьте… обоюдное прозрение. Зарайская тётка: Никому не отдам своё гнёздышко, деньги за него я уже отправила на безопасный счёт, но обещали дом вернуть - вот и фиг вам, а не мой кусочек родины. Московская тетка: А давайте теперь всё назад, меня обманули… и в уме не было в Зарайск ехать, это меня риэлторы убедили. Деньги «спецслужбам» тоже уже отослала, так и ладно, я ж потерпевшая… квартиру через суд вернём. Это высший пилотаж: Мошенники собрали альтернативную сделку, ни разу не встретившись ни с одним из собов. Использовали один объект, как легенду для продажи второго… Довели всё до взаиморасчетов, и вскрылись только на передаче нижнего объекта. 👍 Вот это - искусство коммуникации. А у нас риэлторы иногда обычный договор с клиентом на 3-4% заключить не могут… Позорище. 🤷‍♂️ А дальше - милиция (ну, конечно, риэлторы виноваты)… суды. Мы нашли первичные звонки от обоих тёток, всё шло через колл-центр. По ним понятно кто кого обманывал. Принесли в суд видеозаписи, записи переговоров, переписку. Активно выступили на стороне покупателя. Даже прокуратура смущённо прятала глаза, говоря что тётки обе потерпевшие, и надо бы им все вернуть… стыдно было при такой фактуре. Московский суд принял нашу позицию, сделку сохранил в силе. Апелляция будет, но победа в 1й инстанции уже дорогого стоит. С теплотой вспоминаем дело Ларисы Александровны - не зря тогда всё же боролись за здравый смысл. Защищать своё отечество - это не всегда стрелять из автомата. Иногда это еще отстаивать в инстанциях правду, здравый смысл, сделки своих клиентов и риэлторов. Всех - с праздником! 😘✊

Итоги года. Личные. И корпоративные, поскольку отделить мою жизнь от компании - невозможно. Когда твоему бизнесу уже 25, а он всё еще твое любимое детище - это уже хороший итог. А когда за него ещё и гордость переполняет;) ✴️ Новый интенсивный и экстенсивный рост. С тех пор, как после нескольких лет стагнации компании, три года назад я вернулся к прямому управлению процессами - мы не просто растем, а ежегодно увеличиваем темпы роста. В этом году - рост даже опережал наши планы. При том «сложном рынке» о котором говорят все вокруг - победы даются нам относительно легко. Мы точно знаем что нужно делать, знаем путь, а компания, как единый организм - просто следует за нашим вИдением. Без сомнений и управленческого насилия. Это презумпция доверия, ключевой принцип Простора: - Я доверяю вам. Вы ведёте себя порядочно по отношению к компании. - Вы доверяете мне. И я веду вас к успеху, во всех его смыслах. Это отлично работает. Многим компаниям вокруг сложно, они теряют объемы, людей, веру в свои силы и своих лидеров. У нас же нет внутренних противоречий. ✴️ По годовому рейтингу ДомКлика (он не идеален, но условно отражает рыночную силу в масс-сегменте) мы на 25м в РФ по объему операций. Год назад были на 48м. За год выросли +23 пункта. Это прям мощно. Для монокомпании одного региона, без франшиз… В московском регионе нет никого даже близко к такой динамике. В стране - есть;) Агентство Петербургская недвижимость - они сделали +24 пункта роста в рейтинге, и встали на 8 ступень. Молодцы. Не знаю как они этого добиваются - но уважаю сильный результат. ✴️ Весь год стоим #1 в рейтинге ТрендАгента, а это 65% рынка агрегаторов первички в Москве. Да и прямыми договорами мы не обижены;)) У каких-то застройщиков мы номер 1 по продажам за год. У некоторых из крупнейших - номер 2 по количеству сделок, но опережает нас лишь одна мега-федеральная франшиза. Для компании, которая три года назад фактически не продавала новостройки, стать лидером рынка своего региона всего за 3 года - это несомненный успех. Сила команды. Она там уникальная, опыляет успехом всех, кто с ней соприкасается. ✴️ Наши ипотечные брокеры остаются эталоном рынка. Наша лидер команды получила статус «Лучший брокер РФ» в этом году, что не удивительно - через нас одобряется и многие региональные агентства, и даже некоторые застройщики… Показательно. ✴️ В этом году стали раскачивать масштабно направление Трейд-Ин. Уверен, что и тут за пару лет станем недосягаемыми лидерами московского региона. Этот продукт на стыке первички и вторички, а поскольку мы отлично понимаем оба рынка и лидируем в них - то сам бг велел… Ресурсы есть, технологии тоже. ✴️ Вывели отдельное подразделение на срочный выкуп - эта команда занимается только выкупными сделками. Наиболее маржинальный продукт рынка. В чем-то сложный - но нам понятный, мы всегда это делали, сейчас просто многократно наращиваем масштаб. Клиенты - счастливы и благодарны. Риэлторы довольны. Компания - довольна за риэлторов. А я - горжусь всей своей командой, и считаю её лучшей в регионе по эффективности. 🧭 В части личной отдушины от бизнес-забот, это конечно путешествия. Поставленная цель - посмотреть все страны мира - движется вперёд. За год случилось 7 новых стран. Ну и 4, где я уже бывал. Самый эпичный трип этого года - это джунгли Амазонки. Пожить с канибалами в их среде, пройти маршрутом где до этого было лишь семеро белых, и не ходил ни один русский. Поплавал в Купели Дьявола на водопаде Виктория - закрыл для себя последний из тройки легендарных водопадов. На Анхеле и Ниагаре я был раньше. Всё хорошо. Мир большой, прекрасный и очень благодарный к тем, кто смотрит на него с любовью. С новым годом! Отпразднуем вместе новые победы! ✊

ОБЩИЕ итоги года рынка недвижимости 1️⃣ Рынок не просто жив. Он живее всех живых, и переживет всех тех горе-пророков, кто предвещал ему смерть от нищеты и безденежья. Читаю у многих про «слабый платежеспособный спрос, дорогая ипотека, падение продаж, ничего не покупают, агенты грустят»… Мы точно на одном рынке работаем? Весь этот год активность рынка была выше многих «сытых» годов. Даже при высоком ключе и расчетах в кэше - недвижимость осталась самым устойчивым инструментом и для сохранения, и для приумножения капитала. Это огромный, устойчивый, ликвидный и стабильный рынок. Тихая гавань - на зависть многим. 2️⃣ Главное событие - дело Долиной. Очевидное безумие судебной системы вылечили одним правильным решением. Справедливым, своевременным, объективным. Понятно, метастазы остались - но постепенно и они уйдут в небытие. Терапия судебной практики возьмёт своё, уничтожая паразитов. 3️⃣ Цены в растущей динамике. Это видно всем кто внутри рынка и хоть немного разбирается в нём. Хайпожорам ЮТуба с кликбейтными заголовками «Застройщики обанкротятся», «Цены рухнут», «Без семейной ипотеки всем хана» - не мешало бы взглянуть на мир трезвым взглядом. Стало бы понятно что то, что стоило вчера 300 Тыр за квадрат - сегодня продается уже за 400-500, завтра будет по 700, а через три года по 1 млнр. Вторичка следует за первичкой. Разучите, наконец, общее правило: Дорогая ипотека = Дешевый метр. Дешевая ипотека = Дорогой метр. Сегодня ипотека оч дорогая. Отложенная гиперинфляция. 4️⃣ Корпоративная среда рынка постепенно отрезвляется под давлением внешних сил. Застройщики, ранее считавшие себя успешными - сегодня готовы завесить всю Москву скидками, из-за слабых позиций в партнерских продажах. У тех, кто считался неприкасаемым - пошли обыски и претензии властей по инфраструктурным решениям. Агентства не готовые к конкурентной борьбе - тихо дрейфуют в сторону забвения. Даже те, кто декларирует «почти лидер рынка». Был. Или делал вид;) А сильные - собирают сильных в свои ряды, становятся сильнее сами, и усиливают тех, кто в их команде. Вин-вин. 5️⃣ Порталы рынка и проф_участники (агентства, застройщики) окончательно стали антагонистами. Авито и Циан - понимают что либо они разорят всех участников, либо… И не видят себя вне модели острейшей конфронтации. Это конечно ошибка менеджмента, которая дорого обойдется в перспективе их акционерам. Яндекс.Недвижимость, уже забывший как из-за подобных ошибок оказался на дне - опять пытается повторить ошибки прошлого;) ДомКлик как и прежде пытается замешать все свои продукты в один борщ, не понимая что такое аццкое варево кушать не хотят, и лучше отделять молочку от соленых огурцов. 6️⃣ Профессиональные риэлторские сообщества, не способные к созданию ценностей участникам - утрачивают влияние на рынок, и имитируют жизнь ради сохранения самой структуры имени себя. ГРМ - редкое исключение, хотя и не единственное. 7️⃣ Власти вновь увлеклись идеей регулирования рынка, и активно работают над законом о риэлторской деятельности… Поговаривают что ждем его в 2026м, на фоне налоговых новаций о пополнении бюджета. Ключевой компетенции (что должно отличать риэлтора от не_риэлтора) никто так и не нашёл, а значит закон будет хромой и маложизнеспособный. Даже не знаю что лучше - хоть какой-то кривой закон, или сложившаяся анархия рынка… Будущее покажет. С наступающим! Этот год был интересным. Уверен, следующий не оставит нас без новостных поводов;) ✊

Свет в конце тоннеля. Решение ВС + готовящийся Пленум = надежда пострадавшим покупателям. Но не гарантия. Полина Лурье - одна, а пострадавших от «бабкиных заговоров» много. Сама-собой проблема не рассосется, и, увы, каждому пострадавшему покупателю придется самостоятельно отстаивать в суде действительность проведенной сделки. А значит главное тут - качественная правовая защита в суде. С адвокатами, которые точно понимают что пишут, что делают, и как вообще устроено право. Ищите именно таких. А то я за время процесса ЛД таких юридических мнений начитался… и смех и грех. Всех потерпевших добросовестных покупателей можно разделить условно на две части - те у кого суды ещё идут (им повезло больше), и те, чьи суды уже проиграны и завершены - им сложнее. 1️⃣ Если суды ещё идут - то во всех инстанциях в обоснование своей позиции важно опираться именно на те факторы, которые указывала защита Лурье в своих отзывах, и доказывать те моменты, которые подсветил ВС в открытом процессе. Да, право у нас не_прецедентное, но позиция суда по столь громкому делу - явно указывает судам верное направление. Даже если ваш процесс уже в кассации - шансов на победу много. Опирайтесь на то, что продавец заблуждался не относительно предмета сделки, а относительно мотивов - это главное. И на то, что именно у продавца статус «потерпевшего» по УД, украдены именно деньги, а не квартира, и покупатель тут вообще не при чём. 2️⃣ Если суды уже закончены, то, увы… для пересмотра решения нужны очень веские основания. По 392 ГПК их два: 1) Вновь открывшиеся обстоятельства… ну типа выявленная фальсификация доказательств - в вашем случае это вряд ли. 2) Новые обстоятельства. Тут шансы есть - п.4.5. к таким относит «определение Пленума ВС или постановление Президиума ВС о практике применения правовой нормы, ЕСЛИ в постановлении содержится указание что правовая позиция имеет обратную силу». Т.е. можно будет подать на пересмотр если будет Пленум ВС с обратной силой. А будет ли он? И тут - ура, хорошие новости! РБК сегодня нам сообщило, что Председатель ВС уже дал указание начать этот процесс: Краснов поручил подготовить обзор судебной практики по сделкам с недвижимостью. В обзор войдет в том числе решение Верховного суда, принятое накануне и окончательно закрепившее за Полиной Лурье право собственности на квартиру в центре Москвы, купленную у певицы Ларисы Долиной. Так что Пленум скорее всего будет. И даже скоро. А вот будет ли там оговорка об обратной силе - это главный вопрос. Если будет - то будут шансы на пересмотр дела. Если нет… то возможно кто-то другой умный найдёт какие-то решения. Хочется верить. В любом случае - вчерашнее решение ВС это большая победа всего цивилизованного рынка. И здОрово, что это было открыто и публично - «тихих кулуарных решений» тут и так было более чем достаточно. ✊

Сейчас мы будем обсуждать это важнейшее для рынка решение на 1м канале, в программе «Пусть говорят». Ждём пока в студию приедет победитель, адвокат Полины Лурье - Светлана Свириденко. Она едет сюда напрямую из Верховного суда. Прямой эфир уже скоро… Отпразднуем победу вместе.

Браво, Верховный суд! Справедливость восторжествовала! Квартира оставлена покупателю! Я от всей души поздравляю Полину Лурье, и тех, кто всё это время помогал ей де-юро и де-факто бороться за свои права. И мне приятно, что хоть чуууточку, но к итоговому решению немного причастны и я, и многие мои коллеги из Гильдии риэлторов Москвы. А главное - я поздравляю ещё сотни людей - добросовестных покупателей, кто пострадал от подобных дел, получая ранее несправедливые решения суда. Уверен - теперь судебная практика вернется в нормальное русло. И рынок недвижимости вновь станет понятным и защищенным. ✊

Какое решение вынесет ВС по «делу Долиной»? Очевидное. И оно вам не_понравится. Судебная коллегия может принять одно из четырех решений: 1️⃣ Оставить в силе имеющиеся решения. Вряд ли. Статистика говорит что если ВС затребовал дело, то будет пересмотр с вероятностью почти 100%. Плюс общественный резонанс. Накануне прямой линии с Президентом - не нужно будоражить общественность. 2️⃣ Применить реституцию, и обязать продавца вернуть деньги. Плохое решение. Конкретно в этом случае, когда-нить деньги может и вернутся… Но в других случаях - это почти всегда «никогда», а значит такое решение лишь усилит тот хаос, который воцарился на рынке недвижимости и авто, по мере тиражирования такой судебной практики. Вряд ли. 3️⃣ Оставить квартиру покупателю, разделив гражданский спор и уголовный процесс. Идеальное решение, возвращающее нормальную судебную практику в оценку сделок, и справедливость - в умы граждан. Но… тоже вряд ли. Хотя это тот случай, где я бы рад ошибиться. Остается последнее: 4️⃣ Отменить решения и отправить дело на НОВОЕ РАССМОТРЕНИЕ по 1й инстанции. Вот скорее всего - так и будет. Потому что это очевидное законное решение, поскольку ключевым моментом в споре является один простой факт: Был ли произведен взаиморасчет между продавцом и покупателем по сделке? ‼️ От этого зависит всё. Если «нет» (а решения судов говорят об этом) - то какая тут реституция? И тем более, какое оставление квартиры покупателю? Если «да» (а факт взаиморасчета недавно публично подтвердила сама Долина) - то это другая история. И нужно пересматривать решение. Читая решение, со ссылкой на материалы уголовного дела - все понимают что взаиморасчет состоялся. Но… суд это не установил. Читаем п.2 ст. 390.15 ГПК: Судебная коллегия ВС РФ не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими... Т.е. пока суд не установит факт того, что взаиморасчет состоялся - вынесение решения по сценарию 2️⃣ или 3️⃣ - не возможно. И этот факт сам ВС установить не может. А значит - вернет в суд 1й инстанции, где именно установление этого факта и будет ключевым для итогового решения. Сейчас ВС суд не встанет ни на чью сторону, ни на сторону «продавцов-обманщиков», ни на сторону «добросовестных покупателей». Это самое компромиссное, что не повысит напряжение масс в моменте. И вовсе, не самое плохое. Тут важна будет не сама резолютивная часть, а то, какие моменты подсветит ВС при возврате вниз. Не цвет решения - а оттенки. То, что будет между строк. А это мы узнаем позже. Из полного текста решения ВС. И я все равно верю - что по итогу мы получим справедливое решение. Просто - не сейчас. Верю в справедливость. Верю в силу общественного резонанса. Просто не сдаваться. Бороться дальше - до полной победы. (с) «Работайте, братья»! ✊