Антон Гнатченко / Недвижимость Сочи

Вчера был интересный случай… Такого я ещё не припомню: приезжаешь посмотреть объект, а какой-то бородатый полуголый дядька начинает наезжать на тебя со своими вопросами. А потом оказывается, что этот добряк ещё и действительно продаёт свой дом. Таким образом? 😀🤷‍♂️ По моему опыту проблемные объекты почти всегда начинают проявляться ещё на самых ранних стадиях — в мелких противоречиях, несостыковках, странных обстоятельствах или неадекватном поведении продавца. И наоборот: в действительно хороших, юридически прозрачных предложениях я практически никогда не встречаю ничего подобного. Моя задача при подборе недвижимости — найти для покупателя действительно надёжный, понятный и долгосрочный вариант. Поэтому, как только вижу подобные сигналы, перестаю тратить своё время и просто прохожу мимо. Можно, конечно, начать разбираться, выяснять отношения, докапываться до истины и искать приключения на одно место. Но для меня этот этап уже пройден. Сегодня я предпочитаю ограждать от подобных историй и себя, и своих клиентов.

Попадается множество подобных материалов из разных регионов мира. По всему миру спекулянтов обманывают по одной схеме: продажа картинок и пустых обещаний. В Сочи схема оказалась более изощренной: застройщик виртуально поднимает цены с каждым этапом стройки. В самом конце весь остаток распродает по цене ниже, чем продавал спекулянтам. Таким образом застройщик создает выгодные условия для себя и риелторов, продавая основную массу квартир по максимально выгодной цене, а потом остаток быстро сливает на фоне более высоких цен, сформированных инвесторами. Убытки от участия в такой схеме практически гарантированы, что мы и видим в нынешних реалиях. Краткосрочные выгодные операции на рынке всегда существуют. Но это разовые сделки, недоступные массовому «инвестору».

Говоря о ликвидности... Рынок какое-то время пребывал в застое. Сегодня наблюдается некоторое оживление. Недавно мы приобрели квартиру площадью 30 квадратных метров в новом ЖК в центре Дагомыса. Лучший из лучших вариантов стоил 8,6 млн рублей. Мы его забрали. Конкурентом была квартира в этом же ЖК аналогичной площади. Её цена составляла 9,3 млн. Ремонт был более свежим, но мой покупатель выбрал вариант с лучшей ценой. С момента той сделки еще не прошел месяц. Сегодня у меня есть еще один покупатель. Я уточнил статус квартиры за 9,3 млн — она продана. Два лучших варианта ушли за последний месяц. Еще одна история. В этот понедельник мы сдавали на регистрацию супер-квартиру площадью 116 квадратных метров. Цена была лучшей из лучших. Пока мы с продавцом сидели в банке, ему при мне звонили риелторы и предлагали задаток за эту квартиру. Слава Всевышнему, часто удается вовремя забирать самые классные варианты. Еще один момент, который в нынешних реалиях позволяет мне это делать: я давно работаю только по договорам с предоплатой. Многие риелторы и продавцы уже знают, что если я прихожу на просмотр, то за мной действительно покупатель, который ищет то, что ему подходит. У нас сразу складывается другой уровень общения. По последней квартире площадью 116 квадратных метров мне сразу отдали предпочтение, потому что тому продавцу уже не раз кто-то что-то предлагал, а потом люди исчезали и не выходили на связь. Здесь же у нас все было четко: переговоры, согласованные условия, задаток и сделка, которая уже находится на финальной стадии. После застоя всегда приходит волна спроса, которая вымывает все самое лучшее.

В интересное время живем. Сегодня с утра был запланирован показ квартиры площадью 100 метров в центре. Пока ехал на показ, нужно было заправиться. Повезло: только выехал, открылась частная заправка, где был только бензин АИ-95 по цене 140 рублей за литр. Заправился и поехал дальше. Заправки крупных сетей были закрыты. Показ был назначен на 11:00. Люди еле доехали к 11:40, потому что в центре была пробка: машины стояли у неработающей заправки, занимая две полосы. С первого раза дозвониться ни до кого не получилось — что-то и с обычной связью сегодня не так. Интернет ловят на точках с Wi-Fi. Бензин ищут в потоке, кому как повезет. Звонки порой совершаются с пятого раза. Но жизнь продолжается. Люди посмотрели квартиру, и сейчас мы в процессе торга. Возможно, купят. Еще в конце недели прилетают покупатели, которым подбираю варианты для просмотра. Работы много. Жизнь кипит. Приспосабливаемся к любым обстоятельствам. Главное — солнышко светит, море греет, пальмы в тени укрывают, а дома ждут и встречают. Всем хорошего настроения ☀️

https://kubnews.ru/obshchestvo/2026/08/10/rynok-nedvizhimosti-na-dne-chto-segodnya-pokupayut-v-sochi/

Тем временем... Неожиданно для меня достаточно быстро завершилась регистрация по вчерашней сделке. Не зря говорят, что в регионах Росреестр работает шустрее, чем в Сочи. Посмотрите, какая шикарная планировка: три выделенные комнаты, два санузла, кухня-гостиная, шесть окон. Шикарный балкон по периметру и виды на горы и город. Забрали квартиру с ремонтом на очень выгодных условиях. Очень радуюсь, когда людям удаётся находить наилучшие решения по их запросам.

Периодически поглядываю блоги неравнодушных людей из локаций, где сегодня активно продают апартаменты удалённо. Везде прослеживается одна картина. В каждом городе, районе, локации есть свои нюансы, сложности, сложившиеся правила игры и прочее. Это всё нужно знать и понимать, но зачем? Если можно написать картинки и по ним продавать обещания. Вот уже и в Сочи продают Шерегеш. Посчитали загрузку и финансовые показатели аж до 30 года?)) Местные смеются над этими проектами и инвесторами, понимая реалии и проживая в тех местах на постоянной основе.

Успешный успех, который нам пытаются продавать… В рапортах чиновников — сплошной рост инвестиций и развитие курортов. Число номеров растёт, значит, курорты развиваются. Пора раскупать апартаменты под инвестиции? Тем временем, фактически на 22% выросло число ликвидаций гостиничных компаний в первом полугодии 2026 года. Число открытий новых компаний при этом сократилось на 6%. Внутренний туризм уже несколько месяцев демонстрирует признаки замедления. При этом отмечается снижение въездного потока туристов на 20%. Москва в августе проседает на −20%. Казань −20%. Сочи −15%. Красная Поляна −16,8%. Это при том, что прошлый год считался провальным. Самое время покупать?

https://rutube.ru/video/b42c63e454ac0e9df4f60f1422fc82c6/ Наконец удалось завершить сборку всех эпизодов в один ролик. надеюсь удастся передать хоть в какой-то мере атмосферу нашей поездки. Одновременно с этим я искал ответы на вопросы - что там такого покупают наши граждане? В общем получился плотный материал и срез по индустрии гостеприимства, а так же обзор по ряду районов в Анталии. Всем хорошего вечера и выходных! Видео на ВК https://vkvideo.ru/video-212468498_456239172

Как классно в Сочи сейчас 👏 С утра занимаюсь роликом по Турции. Я не смог просто так съездить, как турист😀 Провел небольшое исследование рынка недвижимости Анталии. Так ли там все сладко, как нам рассказывают блогеры? Не все так однозначно. В ряде моментов я испытал настоящий культурный шок🤯 Выпуск будет интересный и насыщенный 👌 Всем хороших выходных ☀️

Вариантов много, а купить порой нечего. Кризис качественного предложения и качественной продажи приводит к кризису ликвидности и стагнации рынка.

Газпром, прекрати издеваться над людьми! ❗️ Столкнулся с процедурой переоформления договора после продажи недвижимости и немного в шоке. Что сложного в том, чтобы действующий договор перезаключить на другого собственника? В «Газпроммежрегионгазе» в Сочи очень ответственно подходят к этому вопросу. Приходишь в их единый клиентский отдел, и тебе выдают бумажки с огромным списком того, что ты должен им принести. Судя по лицам сотрудников, они заранее готовы к тому, что после получения этого разнокалиберного списка многие больше не возвращаются 😀

Свыше 16.000 номеров плюсом только в Анапе. Чиновники говорят, что инвестиции растут, значит курорт развивается. Показатели емкости рынка никто не считает - это очевидно. Если + 16.000 номеров это хорошо, то если им дать возможность - они еще столько же построят. Еще нужно плюс 16000 студий в квартирных домах налепить по 18-20 метров. Вот тогда повеселимся. Хотя уже сейчас совсем не весело собственникам арендной недвижимости. С другой стороны - хорошие просторные планировки становятся в реальном дефиците…

Как теряют миллионы на жилье в Сочи 🌴 Можно, а зачем?» 🤷‍♂️ Эта фраза давно стала мемом. Мы любим смотреть на чужие ошибки, тыкать пальцем и осуждать. Но парадокс в том, что в реальной жизни многие живут точно так же. В недвижимости я вижу это каждый день. На кону стоят десятки миллионов рублей. Ваша квартира, ваши деньги, ваше будущее. Но люди упорно продолжают искать бесплатных советчиков в интернете или у знакомых. «Можно было нанять специалиста и не попадать в критическую ситуацию. Но ему же надо платить. Поэтому — зачем?» 💸 В итоге прямо перед сделкой собственники тонут в проблемах: ❌ не готовы документы ❌ не узаконена перепланировка ❌ всплывают скрытые обременения Комплексную экспертизу перед покупкой просто игнорируют. Если вы не задаете вопросов и не ищете юридическую чистоту — вы в категории «можно, а зачем». До первой крупной потери денег. Для связи: 8-999-637-1605

Сразу ныряю в работу, которую (как многим известно я люблю). Забрал документы с прошедшей регистрации. Скоро они поедут живьем к новому владельцу. Август только начался и как же он богат на события и обилие работы 👏

Наконец-то я дома в Сочи 👏 В очередной раз возвращаюсь домой с путешествия и понимаю, что Сочи это лучшее место. Неделя проведенная в Турции, как маленькая жизнь. Удалось снять целый ряд интересных эпизодов, в том числе по недвижимости, районам и ценам. Местами я был откровенно шокирован увиденным. Вдвойне хорошо возвращаться, когда работы много 👏 Кто ждал, когда я прилечу - я уже на связи 👌

Кто потерял меня и не может дозвониться… Всю неделю буду на связи только через мессенджеры. Нахожусь с семьей в Турции. По текущим и намечающимся сделкам я все успел сделать до отъезда. По новым запросам - со след недели буду в строю. Всем привет из солнечной Турции 👏 Как обычно желаю хорошего настроения, благополучия Вам и Вашим близким 🙏🏻

Продолжают строить всё больше проектов, наращивая конкуренцию на фоне сжимающейся экономики и спроса. «До конца года на курорте планируют завершить сразу пять крупных проектов, причём четыре из них связаны с туристической отраслью. Среди главных объектов — гостиничные комплексы «Лотте Плаза» и обновлённая «Приморская», санаторий «Медвежий угол», а также торговый центр на улице Пластуновской. Кроме того, в знаменитом санатории «Волна» должна завершиться строительная стадия реконструкции — принимать первых гостей объект планирует уже после подготовки к эксплуатации.» Уже сегодня отельеры бьют тревогу в отношении целого ряда вопросов: ✅ Конкуренция растёт дикими темпами по всей стране, платежеспособный спрос размывается с каждым годом всё более тонким слоем масла по всем проектам. Иными словами, ежегодно маржинальность и прибыльность проектов падают. Вопрос: откуда брать столько туристов, если экономические условия и среда не позволяют создавать проекты мирового уровня, а внешнеполитическая ситуация не стимулирует людей со всего мира приезжать к нам? ✅ Катастрофически проектам не хватает персонала уже сегодня. Где взять столько обученных, мотивированных сотрудников для всех строящихся проектов? ✅ Транспортная, инженерная и социальная инфраструктура вокруг проектов нуждается в полном обновлении. Уже сегодня есть ряд примеров, где проекты построены и запущены, но окружающее захолустье не позволяет им развиваться. Скорее наоборот — вся среда не мотивирует гостей возвращаться и обращаться повторно. Негативные отзывы, в том числе, делают своё дело. ==== Я ранее говорил, что 26-й и 27-й годы станут очень тяжёлыми и отрезвляющими для инвесторов в курортное направление. В эти годы будет запускаться рекордное число проектов, что обнажит все существующие проблемы, решение которых ляжет снова на граждан и конечных владельцев этих проектов.