Максим Коломейцев №1 риелтор Сочи

🇨🇮 КОТ-Д’ИВУАР vs 🇷🇺 РОССИЯ: ГДЕ ВСЁ-ТАКИ БОЛЬШЕ ОТДЫХАЮТ? 😎 Живу сейчас в Кот-д’Ивуаре и в какой-то момент поймал себя на мысли: а здесь вообще работают? 😂 На прошлой неделе, 7 августа, был День независимости. Не успели его отпраздновать — 15 августа уже Успение Пресвятой Богородицы. И так постоянно. То государственный праздник. То католический. То мусульманский. В какой-то момент мне стало интересно: это только субъективное ощущение русского человека в Африке или в Кот-д’Ивуаре действительно отдыхают больше, чем в России? Решил посчитать. И результат оказался не совсем таким, как я ожидал. 📅 ПРАЗДНИКИ В Кот-д’Ивуаре около 14 официальных праздничных дат в году. Причём набор прекрасный: здесь мирно уживаются День независимости, Рождество, Пасха, Вознесение, Успение, Ураза-байрам, Табаски и другие праздники. В России официальных праздничных дат — тоже 14. Но Россия умеет то, чего Кот-д’Ивуар делает не так активно: переносить выходные и собирать их в длинные каникулы. В результате при стандартной пятидневке в 2026 году получается примерно: 🇨🇮 Кот-д’Ивуар — ≈115 выходных и праздничных дней 🇷🇺 Россия — 118 Первый раунд неожиданно за Россией. 🇷🇺 🏖 А ТЕПЕРЬ ОТПУСК И вот здесь начинается самое интересное. В России стандартный отпуск — 28 календарных дней. При пятидневной неделе это примерно 20 рабочих дней, в которые человек не выходит на работу. А в Кот-д’Ивуаре отпуск начисляется из расчёта 2,2 рабочего дня за каждый месяц работы. За год получается примерно 26,4 рабочего дня. То есть базовый отпуск здесь фактически длиннее российского примерно на 6 рабочих дней. Более того, за стаж у одного работодателя отпуск постепенно увеличивается и может доходить более чем до 34 рабочих дней. Тут Африка уверенно отыгрывается. 🇨🇮 🧮 СКЛАДЫВАЕМ ВСЁ ВМЕСТЕ Если очень приблизительно взять пятидневную рабочую неделю, праздники, обычные субботы-воскресенья и стандартный отпуск, получается: 🇨🇮 Кот-д’Ивуар — около 141 дня отдыха в год 🇷🇺 Россия — около 138 дней Разница вроде небольшая — около трёх дней. Но есть один психологический нюанс. В России значительная часть национального отдыха упакована в знаменитый январский марафон и несколько длинных выходных. А здесь праздники размазаны по всему календарю. Поэтому возникает совершенно другое ощущение. Только все вышли на работу после одного праздника — смотришь календарь: через несколько дней следующий. 😂 И ты такой: — А что отмечаем теперь? — Успение. — Отлично. А потом? — Маулуд. — Понятно. А работать когда? Но! Есть важная поправка. Все эти расчёты показывают, сколько человеку положено отдыхать, а не сколько средний человек реально работает. Кот-д’Ивуар — страна с огромным неформальным сектором. Торговцы, предприниматели, самозанятые, сельское хозяйство — для миллионов людей надпись «официальный выходной» вовсе не означает, что сегодня можно не работать. По доступным данным МОТ, фактическая продолжительность рабочей недели в обеих странах находится примерно в одном диапазоне — около 38–39 часов. То есть картина получается замечательная: 🏆 По праздничным выходным — Россия. 🏆 По продолжительности базового отпуска — Кот-д’Ивуар. 🏆 По суммарному потенциальному отдыху — с небольшим преимуществом Кот-д’Ивуар. 🤝 По реально отработанному времени — примерно ничья. А вот по субъективному ощущению человека, который живёт в Абиджане… Кот-д’Ивуар побеждает с разгромным счётом. 😂🇨🇮 Потому что здесь действительно регулярно возникает ощущение: «Так. А сегодня мы по какому поводу не работаем?» P.S. Разумеется, называю это «бездельем» исключительно в шутку. На деле сравнивать рабочую культуру двух настолько разных экономик только по государственным праздникам было бы слишком просто. Но календарь у ивуарийцев, надо признать, составлен с любовью. 😎🌴

Что происходит с Сочи? Апартаменты больше не продаются сами собой 🌴 Последние месяцы всё чаще слышу от собственников и инвесторов один и тот же вопрос: «Что с Сочи? Почему апартаменты встали?» И ощущение действительно такое есть. Но я полез в цифры — и картина оказалась интереснее. Начнём с туристов. В 2024 году Сочи принял около 8 млн человек — исторический максимум. В 2025-м город принял примерно столько же. То есть никакого обвала турпотока по итогам года не произошло. (InternalTourism) В 2026 году поток тоже никуда не исчез: уже к концу июня Сочи принял около 3,1 млн туристов, одновременно на курорте находилось порядка 146 тысяч гостей, а средняя загрузка средств размещения составляла 76%. (Ведомости) Получается парадокс. Люди в Сочи едут. А недвижимость продаётся тяжело. И вот здесь начинается самое интересное. За первые четыре месяца 2026 года в строящихся апарт-отелях Сочи прошло всего 153 сделки. Да, формально это на 25% больше прошлого года, но аналитики прямо называют рынок стагнирующим. Средняя цена реально проданного квадратного метра апартаментов составила около 934 тыс. рублей — на 11% ниже прошлого года. (Коммерсантъ) А предложение продолжает расти. Сегодня в Сочи реализуется 31 апарт-отель примерно на 17 тысяч номеров. Это около трети всего строящегося предложения апарт-отелей на юге России. (amp.rbc.ru) То есть проблема, на мой взгляд, не в том, что «в Сочи перестали ездить». Проблема в другом. Раньше сама фраза «недвижимость в Сочи» практически являлась инвестиционной стратегией. Купил. Подождал. Цена выросла. Летом сдал. Красота. Сегодня этого недостаточно. При цене около 1 млн рублей за метр инвестор начинает считать: сколько объект реально приносит, какая загрузка, кто управляет, сколько стоит содержание и за сколько лет вернутся вложенные деньги. И оказывается, что далеко не каждый красивый апартамент с видом на море является хорошей инвестицией. Плюс изменился сам турист. Сезон-2025 уже показал эту тенденцию: у части сочинских отелей загрузка снизилась на 5–7%, а выручка — на 15–18%. Люди стали гораздо внимательнее относиться к бюджету отдыха. (InternalTourism) И в 2026-м хорошо видно, куда движется спрос: турист хочет либо разумную цену, либо действительно хороший продукт и сервис. Просто дорого — уже не работает. И, кажется, с недвижимостью происходит ровно то же самое. Поэтому я бы не говорил, что Сочи закончился. Закончилась эпоха лёгких денег в Сочи. На рынке слишком много дорогого предложения, слишком высокая стоимость входа и слишком требовательный покупатель. При этом качественные сервисные объекты с сильной управляющей компанией, понятной экономикой и хорошей локацией никуда не делись. Просто теперь инвестору приходится покупать не слово «Сочи», а считать конкретный объект. И, возможно, это даже хорошо. Потому что следующий этап этого рынка будет уже не про: «Берём, через год будет дороже». А про: «Покажите мне загрузку, ADR, расходы, управление и реальную доходность». Вот тогда и поговорим. А у вас какое ощущение от Сочи сейчас: рынок просто взял паузу или золотые времена сочинских апартаментов действительно закончились?

Почему люди едут в Сочи, если здесь нет заводов? Есть распространённое мнение: Настоящая экономика — это заводы, фабрики, крупные предприятия. Там есть работа, стабильная зарплата и поэтому недвижимость должна быть востребована. Звучит логично. А теперь посмотрим не на мнение, а на людей. Возьмём Орск — крупный промышленный город. По итогам 2025 года средняя зарплата работников крупных и средних организаций здесь составила почти 90 000 рублей. Безработица — всего 0,4%. Работают промышленные предприятия. Есть производство. Есть рабочие места. Есть зарплаты. Казалось бы, люди должны ехать туда. Но происходит обратное. В 1989 году в Орске жили 270 тысяч человек. В 2025-м — 185 тысяч. Город потерял почти треть населения. Посмотрим шире. Самара — крупный промышленный и экономический центр: с пиковых ~1,28 млн до ~1,15 млн. Ярославль: с ~638 тыс. до ~564 тыс. Новокузнецк — один из крупнейших металлургических центров страны: примерно с 600 тыс. до 529 тыс. Сызрань: со ~188 тыс. до 160 тыс. Череповец — металлургия, химия, крупные предприятия: с ~320 тыс. до менее 300 тыс. Можно долго обсуждать причины каждого отдельного случая: демография, миграция, изменение границ, переписи. Но направление движения сложно не заметить. Люди голосуют ногами. И теперь посмотрим на Сочи. В 1990 году городское население Сочи составляло около 314 тысяч человек. Сегодня — около 445 тысяч. А население всего муниципального образования Сочи в 2025 году — уже более 560 тысяч человек. И возникает интересный вопрос: Почему люди десятилетиями едут в город, в котором нет гигантских металлургических комбинатов, автомобильных заводов и угольных разрезов? Возможно, потому что представление о ценности города изменилось. Человеку XXI века нужен уже не только завод рядом с домом. Ему нужны климат. Море. Аэропорт. Рестораны. Спорт. Образование для детей. Медицина. Сфера услуг. Возможность работать удалённо. Возможность вести собственный бизнес. И главное — среда, в которой хочется проводить свою жизнь. Экономика Сочи устроена иначе. Здесь деньги создаёт не одна градообразующая проходная. Их привозят миллионы людей, которые приезжают отдыхать, жить, работать, покупать услуги и недвижимость. Поэтому недвижимость в Сочи стоит дорого не потому, что «так захотели застройщики». Земли мало. А желающих жить и владеть недвижимостью здесь много. Для инвестора это принципиальная разница. Завод можно закрыть. Производство можно перенести. Месторождение может потерять значение. А Чёрное море из Сочи не перенесут. Климат не построят в другом городе указом губернатора. И горы рядом с морем невозможно масштабировать, когда закончилась земля. Поэтому, выбирая недвижимость на 10–20 лет, стоит задавать себе не только вопрос: «Сколько здесь сегодня платят?» Есть вопрос гораздо важнее: «Люди отсюда уезжают — или сюда хотят приехать?» Потому что в долгосрочной перспективе именно люди создают спрос на жильё. А спрос создаёт стоимость недвижимости.

Не повторит ли Сочи судьбу Китая? Недавно наткнулся на интересную историю про китайский рынок недвижимости. Годами недвижимость там была практически национальным способом сохранения денег. Люди покупали квартиры не потому, что собирались в них жить. Не всегда даже для того, чтобы сдавать. Покупали потому, что «бетон всегда дорожает». Пока новые покупатели приходили на рынок — система прекрасно работала. Цены росли, строились новые проекты, инвесторы зарабатывали. А потом что-то сломалось. Предложение стало огромным, покупатель начал осторожничать, вера в бесконечный рост закончилась. И оказалось, что квартира сама по себе ещё не является инвестицией. И тут возникает логичный вопрос: а может ли подобное произойти в Сочи? Тем более сейчас рынок действительно непростой. Сделок стало меньше. Покупательская способность снизилась. Дорогие деньги сделали своё дело. Люди дольше принимают решения и гораздо внимательнее считают, за что именно они платят. Но я не думаю, что Сочи ждёт китайский сценарий. И причина не в магическом заклинании «Сочи всегда растёт». Причина в другом. У Сочи есть конечный потребитель. Человек может отказаться от десятой инвестиционной квартиры. Но он не перестаёт хотеть жить у моря, приезжать сюда на несколько месяцев, проводить зиму в хорошем климате, иметь качественный сервис и нормальную инфраструктуру. Особенно это касается людей, которые когда-то привыкли к определённому уровню жизни за границей. Если такой человек сегодня выбирает место внутри России, список вариантов неожиданно становится очень коротким. И Сочи почти всегда оказывается в нём. Но сегодняшний рынок изменился ещё в одном отношении. Время, когда можно было купить практически что угодно и просто ждать роста, заканчивается. И, на мой взгляд, это хорошо. Потому что сейчас зарабатывает не тот, кто просто «купил недвижимость». Зарабатывает тот, кто умеет отличить хороший объект от переоценённого. Кто понимает реальный спрос. Кто умеет считать цену входа, ликвидность, аренду и будущего покупателя. И самое интересное — именно на плохом рынке иногда появляются лучшие покупки. Когда все уверены в росте, продавцы ничего не уступают. Когда покупатели осторожничают — появляются переговоры, скидки, срочные продажи и объекты, которые в горячем рынке просто не дошли бы до покупателя по интересной цене. Поэтому я бы вообще не называл сегодняшний рынок Сочи «плохим». Он плохой для тех, кто хочет продать всё подряд дорого. И очень интересный для тех, у кого есть деньги и терпение выбирать. Китайская история дала хороший урок: недвижимость не растёт только потому, что она сделана из бетона. У неё должна быть причина оставаться дорогой. И вот именно эти причины сегодня в Сочи нужно искать особенно внимательно.

🏠 ПРОДАЁТЕ КВАРТИРУ? ПРОВЕРЬТЕ, НУЖНО ЛИ ПЛАТИТЬ НАЛОГ При продаже квартиры НДФЛ возникает далеко не всегда. А для семей с двумя и более детьми есть отдельная важная льгота — в некоторых случаях квартиру можно продать вообще без налога, даже если минимальный срок владения ещё не прошёл. Разбираемся 👇 1️⃣ Владеете квартирой 5 лет и больше По общему правилу после минимального срока владения доход от продажи квартиры освобождается от НДФЛ. Обычно этот срок — 5 лет. 2️⃣ В некоторых случаях достаточно 3 лет Минимальный срок может составлять 3 года, например если жильё: — получено по наследству; — подарено близким родственником; — приватизировано; — получено по договору пожизненного содержания с иждивением; — является единственным жильём при соблюдении предусмотренных законом условий. Срок прошёл → НДФЛ с продажи платить не нужно. 👨‍👩‍👧‍👦 А ТЕПЕРЬ ВАЖНОЕ ДЛЯ СЕМЕЙ С ДВУМЯ И БОЛЕЕ ДЕТЬМИ Семья с 2+ детьми может в определённых случаях продать квартиру без НДФЛ независимо от того, сколько лет она была в собственности. То есть ждать 3 или 5 лет может быть не нужно. Но льгота действует при одновременном выполнении установленных законом условий. В частности: ✅ в семье двое и более детей, соответствующих требованиям закона; ✅ новое жильё приобретается в том же календарном году, когда продано старое, либо не позднее 30 апреля следующего года; ✅ новое жильё должно быть больше по площади ИЛИ дороже по кадастровой стоимости, чем проданное; ✅ кадастровая стоимость проданного жилья не должна превышать 50 млн ₽; ✅ на дату продажи семье не должно принадлежать более 50% другого жилья, площадь которого больше площади приобретаемого жилья. Есть и дополнительные нюансы, поэтому право на эту льготу необходимо проверять под конкретную семью. 3️⃣ Если льготы нет и квартиру продали раньше срока Налог необязательно платить со всей стоимости квартиры. Можно уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на её приобретение. Например: Купили за 8 млн ₽ Продали за 11 млн ₽ Налоговая база: 11 − 8 = 3 млн ₽ А не все 11 миллионов. 4️⃣ Сколько составит налог? Для доходов от продажи имущества: 13% — с налоговой базы до 2,4 млн ₽; 15% — с части налоговой базы свыше 2,4 млн ₽. В нашем примере: 2,4 млн × 13% = 312 000 ₽ 600 000 × 15% = 90 000 ₽ 👉 Итого НДФЛ: 402 000 ₽ Если подтвердить расходы на покупку невозможно, для жилой недвижимости в соответствующих случаях можно применить имущественный вычет — до 1 млн ₽. ⚠️ И ещё: просто занизить стоимость квартиры в договоре — не решение. При расчёте налога учитывается и кадастровая стоимость, а конкретное правило нужно смотреть с учётом региона. Поэтому ДО продажи квартиры проверьте: ✓ срок владения; ✓ основание возникновения собственности; ✓ расходы на покупку; ✓ кадастровую стоимость; ✓ есть ли двое и более детей; ✓ покупаете ли новое жильё взамен проданного; ✓ имеете ли право на другие льготы. Иногда одна такая проверка означает разницу между налогом в сотни тысяч рублей и 0 ₽. 📌 Сохраните пост и отправьте тем, кто собирается продавать квартиру.

Как же без баньки

Чуть чуть про Сочи

🏙 Недвижимость в Сочи: что происходит с ценами в 2026 году Сравнил рынок Сочи с 2025 годом. Главный вывод: цены остаются высокими, но рынок стал более избирательным — объекты продаются медленнее, а покупатели активнее торгуются. 📌 Вторичный рынок Средний ориентир сейчас — 300–320 тыс. ₽ за м². Квартира площадью 40 м² обойдётся примерно в 12–13 млн ₽. В Центральном районе, рядом с морем или в хорошем новом доме цена может составлять 15–20 млн ₽ и выше. После заметного роста в 2025 году вторичный рынок в основном перешёл к стабилизации. 🏗 Новостройки Здесь разброс цен особенно большой: — массовый и комфорт-сегмент: 270–350 тыс. ₽ за м²; — средняя цена фактических сделок по рынку: около 469 тыс. ₽ за м²; — курортные апартаменты и премиальные комплексы: 750 тыс.–1,2 млн ₽ за м² и выше. Важно различать цену в рекламе и реальную цену сделки. В некоторых проектах скидки могут достигать 10–20%. 📉 Что происходит с продажами Цены остаются высокими, но количество сделок снижается. Основные причины: — дорогая ипотека; — разрыв между ценами продавцов и возможностями покупателей; — ожидание скидок; — большое количество дорогих апартаментов; — конкуренция новостроек с готовой вторичкой. Поэтому высокая цена в объявлении ещё не означает, что объект можно быстро продать по этой стоимости. 🔑 Долгосрочная аренда Текущие ориентиры: — студия: 35–45 тыс. ₽ в месяц; — однокомнатная: 43–55 тыс. ₽; — двухкомнатная: 65–85 тыс. ₽; — качественная квартира у моря или в новом ЖК: от 80–120 тыс. ₽. По сравнению с 2025 годом ставки в массовом сегменте выросли примерно на 5–15%, но динамика сильно зависит от района и сезона. 🌴 Посуточная аренда В среднем по году: — бюджетная квартира: 3–5 тыс. ₽ в сутки; — хорошая однокомнатная: 5–8 тыс. ₽; — рядом с морем: 8–15 тыс. ₽; — премиальные объекты: от 15–30 тыс. ₽. Летом цены заметно выше, но считать доходность по августовской ставке на весь год нельзя: осенью, зимой и весной загрузка снижается. 💰 Что выгоднее инвестору При покупке квартиры за 13 млн ₽ долгосрочная аренда может давать около 3,5–4% годовых чистыми. Посуточная модель при хорошем управлении потенциально приносит около 5,5–7,5% годовых, но требует больше внимания, расходов и зависит от сезонности. ✅ Итог В 2026 году рынок Сочи не показывает одинакового роста по всем объектам. Цены предложения остаются высокими, продажи замедляются, а основной инвестиционный потенциал смещается от простой перепродажи к арендному доходу и грамотному выбору ликвидного объекта. Сегодня особенно важны три фактора: правильная цена входа, локация и возможность стабильно сдавать объект. #Сочи #недвижимость #инвестиции #аренда #новостройки #вторичка

Отличный домик ! Плюсов много !

3 годика сегодня , нашему «браку»😎