Юлия Колыхалова о недвижимости в Дубае

Правда про ипотеку в Дубае После моего поста об ипотеке в ОАЭ мне стали активно писать на эту тему, но я вижу, что многие воображают себе какую-то розовую картинку. Поэтому я сейчас расскажу, как устроено все на самом деле с фактами, которые вы не увидите на других каналах. ⚡️Ставки и фиксация. Ключевой момент Да, ставка действительно выглядит привлекательно на первый взгляд. Но вот в чем суть: самая низкая ставка 3,8% действует только при фиксации на 1 год. Если хотите зафиксировать ставку на более длительный срок, то максимум дадут 5 лет, но уже под 4,2%. Что происходит дальше? А дальше банк пересматривает ставку относительно ключевой ставки Центробанка. Если экономика стабильна и инфляция не растет — ваши платежи могут остаться на том же уровне. Но это большое «если». Через 5 лет ситуация может кардинально измениться, и ваши платежи вполне могут увеличиться. Хотя и снизиться тоже могут. ⚡️Реальные расходы на покупку Первоначальный взнос для резидентов — минимум 20%. Раньше можно было включить в ипотеку расходы на DLD и комиссию брокера. Сейчас нет, все нужно платить из своего кармана. Считаем: 20% первый взнос + 4% DLD + 2% комиссия = минимум 26% от стоимости квартиры нужно иметь наличными. По факту получается ПВ не 20%, а 26%. Это существенная разница с теми 20%, которые обычно красиво озвучивают. ⚡️Важно! здесь завышение цены не работает В России многие привыкли к схемам с завышением цены в договоре, чтобы снизить первый взнос. В ОАЭ забудьте об этом. Оценочные компании в эмиратах как правило занижают стоимость объекта, а не завышают. Получить квартиру в ипотеку без реального первого взноса технически невозможно. Так что никаких схем. ⚡️Жирный плюс ипотеки, который работает Остаток по рассрочке можно покрыть ипотекой. Купили квартиру по схеме 30/70, оплатили 30% до получения ключей, а остальные 70% закрываете ипотекой. Это реально удобно и работает. ⚡️Математика чистого дохода При всех нюансах ипотека в ОАЭ — это безумно выгодный инструмент, под такой процент вы не возьмете ни в России, ни в Европе. Простая арифметика: ваша ставка 4,2%, средняя доходность от сдачи в аренду 7-8%. Разница 3,5-4% — ваш чистый доход сверху. Квартира окупает себя сама и еще приносит прибыль. Так что ипотека в любом случае работает на вас. ⚡️Процесс получения Pre approval занимает 10-14 дней, это не наш быстрый Сбербанк. Дальше идет оценка недвижимости, которая, как я уже сказала, может подкинуть сюрпризы в виде занижения стоимости. Готовьтесь к тому, что придётся доплачивать к первоначальному взносу. Для одобрения потребуется серьезный пакет документов. 🔴Резидентам нужны копия паспорта и визы, Emirates ID, справка о зарплате за 6 месяцев (не менее 15 000 AED/мес для наемных работников), банковские выписки за 6 месяцев, выписки по кредитным картам и кредитный отчет. 🔴Нерезидентам — паспорт, справка о зарплате не менее 5 000 $/мес, банковские выписки и выписки по картам. 🔴Самозанятым готовить документы компании, аудированные отчеты за 2 года и налоговые декларации. Официальное трудоустройство обязательно. Без справки о доходах и банковских выписок за полгода банк не рассмотрит заявку. ⚡️Кому подходит ипотека в ОАЭ Если у вас есть реальные 26-30% от стоимости объекта наличными, стабильный доход, финансовая подушка на случай роста ставки через 5 лет, понимание всех рисков и готовность собрать внушительный пакет документов — это ваш инструмент. Но не подходит тем, кто ищет способ купить почти без денег или не готов к бюрократии. Такой магии здесь нет. Кто хочет консультацию по возможностям ипотеки — пишите в личку @kolykhalbroker

Вы бы на чем остановились?

✅ Какой список вариантов я предложила клиенту с одобренной ипотекой в бюджете 1,3 млн AED 📌Напомню, что цель клиентов простая – сдавать в аренду и получать доход. Рынок аренды потерпел снижение, как мы знаем, поэтому я к предлагаемым вариантам стала относиться еще строже. Если отличать меня, как эксперта в рынке, я всегда размышляю реалистично, но с ноткой пессимизма. Это, конечно, бьет только по моему карману, ибо многие, видя реальные цифры, отказываются от сделок, а кого-то я и вовсе сама отговариваю. Но зато сплю спокойно) Теперь к делу: ▶️2-bed в Town Square Кто не знаком, вот локация. ❓Почему этот проект? Ответ простой – здесь почти не просели цены на аренду. ❓Почему не просели? Потому что район нацелен исключительно на экспатов. Здесь мало квартир, сдающихся в краткосрок, отсюда в рынок не вышли сотни квартир, которые потеряли своих туристов с начала марта. Район семейный, зеленый, открылась новая дорога, которая позволяется пулей добираться до центра и главных магистралей Дубая. На подходе открытие новой школы. К тому же есть очевидные драйверы роста цен у локации. 💸Цены: 1-1,6 млн AED Аренда: 85-120,000 AED Но когда я предлагаю этот район, никто им не впечатляется. Я в целом клиентов понимаю. Туристы сюда никогда не приезжают, он не светится в инфополе, и, открывая карту, все видят, что это далеко в пустыне. Но по факту местные Town Square очень любят. ▶️1-bed в Peninsula или The Edge в Бизнес Бее. Локация тут. ❓Почему эти проекты? Они сейчас вышли на этап выдачи ключей, и у всех большой финальный платеж, который, естественно, многие платить не хотят. И, естественно, почти никто не додумался выйти из проекта за 6-8 месяцев до ключей. Я собственников понимаю, всем хочется заработать больше, но по опыту, те, кто затянули, часто вынужденно продают вообще в «ноль». Причиной тому – демпинг среди соседей. Предложения резко становится больше, а спроса – нет. Хороший застройщик – Select groupe, хорошая локация внутри Бизнес Бей, рядом канал, строится новый молл, много офисов по-соседству. 💸Дистресс цены: 1,25-1,6 млн AED (зависит от этажа и вида, есть виды на Burdj Khalifa и Dubai Canal) Аренда: 100-130,000 AED Сама я к Бизнес Бею отношусь нейтрально – очень редко почему-то предлагаю в покупку, но проекты Select-a по таким ценам – хорошее приобретение. ▶️1-bed в Belmont Residences, JVT или 2-bed в Seslia Tower, JVT ❓Почему? Потому что JVT хороший район с ограниченной территорией. 90% всей территории – это виллы и тауны, они не закрыты в одно комьюнити под шлагбаум, поэтому там можно гулять. В районе много парков, взрослых лиственных деревьев, хорошие школы, и многие выбирают JVT именно для того, чтобы ребенок ходил в местные школы. Приятный факт – восстановили строительство Al Khail Avenue Mall. Он был заморожен несколько лет. Сейчас же на объекте снова появились рабочие и строительные леса. ❓Почему выбрала именно эти 2 дома? Потому что Belmont – это проект Ellington-a. Там всего 5 этажей, бутиковый формат, и еще в JVT очень мало зданий низкой постройки. Здесь играем на ограниченности предложения в районе. Он только на этапе выдачи ключей, кстати, в пятницу я как раз иду принимать квартиру здесь. 💸Цены: мы надеемся найти цену в 1,3 млн AED Аренда: я прогнозирую 90-100,000 AED в год Seslia в свою очередь многоэтажка, но у нее очень приятные цены на 2-bed, еще она полностью меблирована. Тоже сдается вот сейчас, я тут также в августе принимаю квартиру, только студию. Ну и эти 2 дома я беру в расчет, потому что они в пешей доступности от молла. Все, что с другого края JVT, меня не интересует. 💸Цены: также 1,3 млн AED, есть дешевле, но я рассматриваю только обратные от шоссе виды. Аренда: я прогнозирую 100-110,000 AED в год. Такая получилась «подборка». Есть у нас еще вариант посмотреть квартиры в Arjan, но для меня это план Б. Клиенты предварительный выбор уже сделали, расскажу уже по факту закрытой сделки. А вы бы, что выбрали при прочих равных? Ниже оставлю опрос, проголосуйте там. Кстати, платеж по ипотеке будет около 5,000 AED. Пишите, если задумываетесь о покупке в ОАЭ @kolykhalbroker

🔥Получила еще 2 предварительных одобрения по ипотеке своим клиентам👌🏻 Профайл клиентов довольно схож: постоянно не живут в ОАЭ, каждый из них оформил трудоустройство весной, получил 3-4 официальные зарплаты и вуаля Pre-approval у нас на руках. 🟡Ставка 3,99% годовых 🟡Срок 300 месяцев 🟡Одобрили 1,3 ml и 2,2 ml в дирхамах До этого, напомню, мы оформляли ипотеку на остаток рассрочки – 50% от стоимости квартиры оплатили банковскими деньгами. Можете почитать тут. Мы уже предварительно определились с выбором объектов: один берем в Дубае, а другой берем в Абу-Даби на Саадияте. 🔴Первый берем для сдачи в аренду. Изначально клиенты присматривали понятные и известные районы, как Dubai Marina и JLT. Я же в свою очередь предложила посмотреть на поиск под другим углом и взять курс нацеленный только на экспатов. Мы уже и в ковид все поняли, и весенние события нам еще раз «дали по голове», что нет более гарантированного и менее рискованного сегмента, как обычные и постоянные жители города. Рассказать, кстати, какие варианты предложила я? Их всего 3, поставьте реакцию «🍓», если интересно)) 🔴А второй берем в (на мой взгляд) жемчужине Саадията – это большая территория Grove в окружении всех музеев и в пешей доступности от лучшего пляжа страны. Здесь можно видео посмотреть и почитать. Там сейчас будут по-очереди выдаваться ключи, и у собственников большой платеж финальный, думаю, учитывая сниженный спрос, найдем того, кто будет вынужден продаться ниже рынка! Такая в общем-то у меня стратегия. 💾Друзья, ну а я еще раз напомню, что, если вы тоже хотите квартиру ипотеку в ОАЭ, – пишите. Если хотите ипотеку на остаток вашей рассрочки – пишите. Хотите квартиру хорошую купить с умом – пишите. Хотите продать свой объект – действие все то же:) ➡️Я тут @kolykhalbroker

🔥The Artery Residences, Аль-Рим, Абу-Даби. Новый старт на первой береговой от IMKAN — разбираем коротко по делу. ➡️Про остров. Аль-Рим — С 2023 года остров официально вошёл в ADGM, финансовый центр Абу-Даби, — зона выросла в 10 раз, и сюда идёт приток компаний с нулевым налогом, а вместе с ними платёжеспособные арендаторы. Для понимания: у существующего ADGM заполняемость офисов 95%, 1 400 компаний, 5 500 лицензий, 11 000 сотрудников. По данным ADREC остров уже зрелый: 25 771 квартира, до 2030 добавится лишь ~8 000, прирост около 31%. Для сравнения, на Ясе новый объём почти утраивает фонд. Значит, Аль-Рим переварит новую волну без обвала цен. При этом цены на квартиры в Абу-Даби за год +19%, аренда в инвестзонах +21%, спрос обгоняет ввод. ➡️Комьюнити. The Artery — не одиночная башня, а часть Makers District: прибрежный кластер с магазинами, ресторанами, падел-кортами и километровой набережной Corniche Al Reem, первой в городе с климат-контролем. К тому же комьюнити будет иметь собственный пляж, до которого не больше 5 минут пешком. Застройщик осваивает территорию комплексно – такое мы любим! ➡️Проект. Первая линия — виды на залив, мангровые леса и музеи Саадията. Бассейн-инфинити, спа, кинозал, подкаст-студии, коворкинг зоны. Сдача — декабрь 2029. Рассрочка: 10/30/60. Первый взнос 10%, 30% плавно в течение трех лет, 60% при получении ключей. 💸Цены: Студия — от 1 млн AED, 45 м² 1BR Loft — от 1,7 млн, 75–84 м² 1BR — от 1,9 млн, 86–101 м² 2BR — от 2,9 млн, 129–141 м² 2BR Duplex — от 3 млн, 141–200 м² 3BR — от 4,5 млн, 222 м² 4BR Duplex — от 6,1 млн, 344 м² ❓Почему присмотреться. Да, Аль Рим имеет уже сейчас довольно большой жилой фонд, но нам главное взять во внимание, что: 🟡Береговая линия — ограничена, и все остальные нам сразу не конкуренты. 🟡Домов в пешей доступности к пляжу очень мало — список конкурентов снова сокращается. 🟡Вы заходите вначале освоения территории – один из первых, значит получаете цены лучше остальных. 🟡Планировки. Уверена, что дуплексов 1BR и 2BR на острове почти нет, — это не стоковые квартиры, мы всегда сможем выделяться на фоне остальных. ➡️Вывод. На мой взгляд проект стоит внимания. Мне кажутся интересными дуплексы и большие 1BR с планировкой– распашонка. Естественно каждую, если и брать, то только с видом на воду. Кто заинтересован, пишите, @kolykhalbroker пришлю детали.

🔎The Canopies at Yas Point. Разбираю по фактам. 🔴Первое. Моей ошибкой было сразу ориентироваться на рендеры. Когда дали точную локацию, все сильно изменилось. На картинке за комплексом синяя вода до горизонта и пляж «под носом». По спутнику — дом снова у канала. 🔴Второе. По генплану Canopies стоит второй линией — между ним и водой ряд прибрежных зданий. Частичное море увидите только с верхних этажей северных зданий. 🔴Третье, про цену. По ADREC средняя цена квартир на Ясе в 2025 году — 19 тысяч дирхам за м². Топовые новые проекты острова идут по 24–27к. В Canopies однушка около 27к за м², двушка 28,6к — верхняя планка рынка. Студия — 1,65 млн AED за 46 м², то есть порядка аж 36 тысяч за метр, дороже всех топовых проектов Яса. 🔴Четвёртое, что реально хорошо. Малоэтажный формат: 592 квартиры на 6 зданий, около 99 на дом. Хорошие планировки — большие квартиры. Сильный мастер-план, парк, большая инфраструктура, Aldar, пляж в пяти минутах пешком. ❗️Чтобы я советовала. Aldar только начал осваивать северную часть острова. Логично дождаться следующих стартов здесь же — с выходом ближе к открытому заливу. Тот же застройщик, тот же мастер-план, но хотя бы с оправданной ценой. Хотите квартиру на канале, давайте лучше поищем переуступку в Гардении. ❓Еще немного дателей. Продукт сделан отлично. Будь он на той же цене, но со стороны открытой воды — это был бы супер-объект, и я бы писала «берите, не думая». Но за премиальную цену вы получаете качественный дом без очевидного дефицита. По ADREC на Ясе сейчас около 5 000 квартир, до 2030 года выйдет ещё 9 735 — фонд вырастет почти втрое. Когда придёт время выходить, отстраиваться от конкурентов-инвесторов придётся уникальностью проекта, а главное ограниченностью предложения. Чего я в Canopies не вижу, увы. ▶️Итог. Если хочется качественную квартиру на Ясе в хорошей локации, близости к пляжу и с минимальным первоначальным взносом, этакая копилка в виде недвижимости. Заходим. Если ставите большие ставки на бешеный рост стоимости к ключам, я бы убавила пыл. Ну что, продолжаете работать с другими агентами?