✨ Ксения Захарова | Минаков Недвижимость

Спектр вопросов, которые мне сегодня довелось изучить в рамках работы: 1. Жук на фото - садовый долгоносик или просто таракан? (ИИ говорит: "Это коричневый жук с носиком"). 2. Нужно ли платить налог от продажи квартиры, если ее продолжительное время сдавал в аренду самозанятый? 3. Планы дворового флигеля дворца Шереметевых, границы объекта культурного наследия (наша будущая квартира - в доме-памятнике или все-таки нет?), а также нюансы охранного законодательства. Это помимо некоторого количества звонков и переписок по одной продаже, еще одной продаже и одной покупке квартиры. Обожаю! ❤️😍

2025 Это был неоднозначный и сложный для меня год. На блогинг сил не было. Зимой прошлого года у меня появился сталкер. Забанила его где только можно, закрыла комментарии к этому каналу (и пока так и будет). Как будто это помогло. А дальше начали болеть родители. И ушли - друг за другом, с разницей меньше 4 месяцев. Эмоционально было очень тяжело. Я плохо помню весну и лето прошлого года (за исключением сделок и работы - это помню досконально, ими я и спасалась). А нынешняя весна со мной вообще словно в первый раз, как будто бы я забыла, какие бывают вёсны. Такая вот внезапная искренность сегодня. В общем, только к апрелю 2026 года я снова дозрела до того, чтобы появляться в публичном поле. Спасибо всем, кто остался на меня подписан. Буду потихоньку оживлять это пространство ❤️

🚩🚩🚩 30 лет в профессии 🚩🚩🚩 Один из самых мощных красных флагов - когда с порога слышишь от агента противоположной стороны: - Ксения, я уже 30 лет в профессии! Фраза "я 30 лет в профессии" - маркер того, что с большой вероятностью на сделке что-то пойдет не так. У меня после этой фразы всегда мурашки по спине - и ушки на макушке. Вы хотите знать, что же именно может пойти не так? О, это всегда увлекательная лотерея! Вот лишь часть доступных опций: ➡️ Агент будет хамить, огрызаться и капризничать. ➡️ Запугивать своих клиентов сделкой, чтобы повысить ценность своей услуги. (Вариант: параллельно агент сгрузит всю подготовку на тебя, guess why!) ➡️ Торговаться со странными аргументами: "Кухонные стулья у вас конечно, дешевенькие - оставьте их нам". ➡️ Звонить в ночи, чтобы вести содержательные беседы о сделке и о жизни. ➡️ Не проверить документы своих клиентов - и мы все огребем проблем прямо сделке со стороны банка, нотариуса, Росреестра. ➡️ Не договориться со своими же клиентами о гонораре и вести эти переговоры прямо на сделке (я не шучу! у меня так в 2022 году было!) При этом, с огромным уважением я отношусь к возрасту и к опыту. Есть потрясающие коллеги, у которых еще учиться и учиться - обаянию, такту, терпению, юридическим и строительным познаниям. Да и "30 лет в профессии" - повод для гордости, конечно. Плохо только, когда этот повод - единственный 😉

Выбор Есть специалисты, которым доверяешь особенно. Вверяешь в их руки свое лицо (во всех смыслах), кошелек и жизнь. Это хирурги, косметологи и разные врачи, юристы, ремонтники всех мастей, - и конечно, риелторы. Искать такого специалиста, начиная разговор с вопроса: "Сколько стоят ваши услуги?", абсолютно бессмысленно и небезопасно. Главный вопрос, который нужно задать человеку, такой: "Как вы планируете решить мою задачу?" После чего нужно внимательно послушать, задать вопросы и выбрать самого крупного, здорового, игривого разумного и здраво звучащего специалиста из тех, чей подход вам близок.

Вчера продавали ЗАГС - а сегодня частное бомбоубежище на Исполкомской 🌚 И кстати, по весьма сходной цене! Ну а что, очень актуально в контексте мировых событий 💥 Как пишет агент: "Позаботься о будущем! Звони и покупай!" P.S. Понятно, что это скорее склад или офис. А агент - молодец, придумал кликбейтный заголовок. Люди из любопытства открывают, а потом пересылают друг другу. Так и работает воронка продаж в нашей профессии.

Приближается 14 февраля, День всех влюбленных. Не знаю, празднуете ли вы этот праздник - но вот вам романтическая идея для подарка. В Питере продается целый настоящий ЗАГС 😅 Ничего, что он бывший. Ничего. Такие интерьеры - как шило в мешке, не утаишь 😉 📍 наб. канала Грибоедова, 166 1122 м.кв., 240 млн. рублей

Весь мир – театр, а люди в нем – актеры 💁🏼‍♀️ Любой показ - тщательно выверенная постановка. Что говорить, зачем и в какой последовательности - все это хороший агент продумывает заранее. Мы продаем не квартиру, а набор смыслов о квартире. Голые стены, в целом, никого не интересуют. А что интересует? Дом с историей. Квартира, в которой хорошо и уютно жили. Ответственный продавец, настроенный сотрудничать и по-человечески приятный. Заботливая управляйка - смотрите, дверь в парадную покрасили. Агент в этой постановке - главный режиссер. Его задача - создать волшебство вокруг объекта, подсветить все эти смыслы с нужной стороны. И поэтому с его стороны очень глупо опаздывать на собственный спектакль 😈 Казалось бы, ну что такого, всего 10 минут задержки? Я уже паркуюсь, подождите пожалуйста! Но за эти 10 минут зрители уже самостоятельно забрели на сцену, заглянули за кулисы, обнаружили там прожектор, картонные декорации и поболтали с уборщицей. Половина блестящих перышек облетела еще до начала знакомства. Теперь поверить в режиссерский замысел будет гораздо сложнее.

Что делать, если вы - покупатель? (По следам вот этого поста о состоянии рынка). Уже пару месяцев рынок ипотеки скорее мертв, чем жив. Ставка на вторичку для простого человека - заградительная, не ниже 25-27%. Что же делать, если наличных на жилье не хватает? Отказаться от мечты? Увы, вот горькая правда: да, возможно отказаться. Или отложить. Или хотя бы подумать подольше, взвесив все факторы. Вот несколько годных советов для тех, кто еще в раздумьях: 1️⃣ Можно сохранить ставку продавца ипотечной квартиры, если его кредит в "Сбере" В 2024 году сохранить ставку по ипотеке можно было только при сделке между близкими родственниками. Сейчас условия смягчили и предложение стало доступно всем. Жениться на продавце или усыновлять его теперь не обязательно 🌚 Нюансы все еще есть. Тем не менее, это реальный шанс взять ипотеку под кажущиеся сейчас невероятными 9-10-12...%. 2️⃣ Выгодно покупать без ремонта - если вы хоть что-то смыслите в том, как сделать красиво и недорого Из-за роста цен на ремонты сейчас очень туго продаются квартиры, требующие вложений. Если вы не боитесь ремонта, потому что он вам понятен - можете смело торговаться. Скорее всего, это будет иметь успех, потому что покупателей на "убитое" почти нет. Важный момент: вам действительно должно быть очевидно, что надо делать и сколько это стоит. Иначе это смертельный номер. 3️⃣ Торговаться не только можно - а даже нужно Не только по квартирам без ремонта, а вообще по всем. Кто-то не уступит из принципа, кому-то "не срочно", кто-то (увы) не может разъехаться за меньшие деньги. Тем не менее, совершенно точно найдутся и те продавцы, кто все видит, все понимает и готов подвинуться, чтобы быстрее выйти в кэш и поймать высокие ставки по депозитам. Скидки сейчас бывают весьма приятные. 4️⃣ Небольшая ипотека - это ок Магия ипотеки такова: важна не ставка, а ежемесячный платеж. Если платеж доступен и ради него не придется сидеть на хлебе и воде, если он меньше вашей текущей аренды, если покупка квартиры существенно улучшит жизнь - к черту ставку, забудьте о ней вообще! Ипотеку можно потом рефинансировать. А небольшую - просто выплатить быстро. И да, платеж фиксируется на весь срок ипотеки, поэтому с нашей инфляцией, даже при отсутствии досрочных платежей, с годами он будет отнимать все меньше ресурсов. 5️⃣ Будьте предельно внимательны Если честно, меня очень пугает то, что в последнее время развелось очень много коллег, которые заманивают людей в покупку жилья (особенно на первичном рынке). ✅"Можно взять на перепродажу на стадии котлована" ✅"Цены в этом ЖК обязательно вырастут, ведь они росли все прошедшие годы" ✅ "Скорей, скорей, это ваш последний шанс взять льготную ипотеку" Этих ребят совсем не волнует то, как вы будете из инвестиций выходить. Многократно видела, как новостройки, превратившись во вторичку, начинают стоить дешевле стоимости в ДДУ. Кроме того, некоторые льготные программы доступны всего один раз. Потратив сейчас свой единственный шанс на студию на окраине, через пару лет, возможно, вы не построите загородный дом по льготной госпрограмме. Если покупать - то только то, что точно потом продадите. Ну или где будете жить сами - в нынешних условиях это самый верный вариант. Если у вас тоже есть советы для покупателей, - либо если вы сами сейчас думаете над покупкой, и задаетесь вопросами - пишите в комментариях, обсудим ❤️

Старый фонд полон сюрпризов, говорили они. Это лотерея, говорили они. Но никто не предупреждает, что это какой-то сорт легальных наркотиков: 1. Провожал гостей, поковырял ногтем входную дверь. 2. Подумал: "Что за странная фанера, а что под ней?" 3. Дальше всё как в тумане 4. Очнулся с отверткой в руках, ошметками краски по полу, и некоторым смятением на душе. В общем, внутренняя входная дверь у меня так себе, время ее потратило, - а потом кто-то заколотил фанерой и закрасил. Открыла старый цвет дверей и прогнившие филенки. Придумала, что с этим делать. Боже, дай сил и времени 🫣 #гатчинская

✨ Ксения Захарова | Минаков Недвижимость pinned «Что происходит с рынком? Сегодня, в сотый раз отвечая на этот вопрос, подумала: нужен пост и молитва. Вот мои наблюдения за последние месяцы: 🙈 Новая реальность - ипотека под 25-27% годовых Этот ветер перемен сдул прочь с рынка всех фантазеров. Раньше…»

"У нас было четыре квартиры, 15 детей, две опеки, материнский капитал и залог Сбера - не то, чтобы это было необходимо для сделки, но если ты начал собирать цепочку, становится трудно остановиться..."

Что происходит с рынком? Сегодня, в сотый раз отвечая на этот вопрос, подумала: нужен пост и молитва. Вот мои наблюдения за последние месяцы: 🙈 Новая реальность - ипотека под 25-27% годовых Этот ветер перемен сдул прочь с рынка всех фантазеров. Раньше на показах было довольно много захожан: "Я пока просто смотрю, если понравится, одобримся по-быстренькому". Сейчас самих показов стало меньше, но каждый из них очень конкретный и целевой. Кстати, если вы продаете - забудьте про все эти "сосед подумывал купить мою квартиру". Скорее всего, больше не подумывает. 🤯 Честно - я поражена количеству покупателей с наличными деньгами Покупателей с прямыми деньгами сейчас не меньше половины - а то и вообще все. Раньше супер-аргументом было "у нас просто деньги, без ипотеки, поэтому хотим поторговаться". Забыли. 😍 И тем не менее, если ты покупатель - сейчас ты на коне С ипотекой, с наличными, да хоть с пиратским кладом! Спасибо, что живой! - Кто-то из продавцов понял, что покупателей мало. Эти торгуются (и порой существенно), продают быстрее, отыгрывают скидки на дорогих депозитах и других финансовых инструментах. - Кто-то из продавцов еще не уловил перемен. Эти еще повисят. 😐 Люди стали бояться делать ремонт Квартиры с ремонтом или его подобием стабильно растут в цене и пользуются спросом. Убитые развалюхи - в кризисе. Приводите в порядок то, что продаете. Хотя бы косметически, чтобы не было страшно зайти. Хоумстейжинг в помощь! 😈 Настает время цепочек Не в смысле золотых и серебряных цацек, а в смысле: четыре квартиры, 15 детей, две опеки, материнский капитал и залог Сбера. Подобная сделка у меня была в этом октябре. Будут и еще. Покупателей мало. Первый пришедший с деньгами двигает к цели еще 2-3-4-... других семей. Good karma! Если такой формат заходит - пишите вопросы. Буду отвечать на них такими же выжимками в постах.

Иду я по Петроградке, иду, никого не трогаю, и вдруг краем глаза замечаю... А что, так тоже можно было? 😈 #городговорит

Недвижимость - такое слово, будто монолитное, будто навсегда. Купил ее и не двигаешься. Сидишь довольный. А меж тем, главное в недвижимости - не задерживаться. Не задерживаться дольше, чем того требуют обстоятельства. Люди традиционно смеются над квартирами-студиями. Прямо как я постом выше 😃 В этом есть своя логика: с точки зрения формирования города, жилой среды и здоровой демографии, огромные дома, полные маленьких квартир - бомба замедленного действия. А с точки зрения отдельной семьи, купить квартиру-студию, пока есть возможность - круто. И точно лучше, чем ничего. В ней можно жить прямо сейчас. А через несколько лет, когда семья подрастет и появятся новые потребности - продать, чтобы купить что-то больше, лучше, дороже. И это не только про студии, а про любое маленькое и недорогое жилье. Однажды оно может стать ступенькой, чтобы сделать следующий шаг (и этот шаг будет не таким сложным, как если сразу покупать что-то большое). В общем, благословляю вас покупать небольшое жилье. Главное, берите по своим силам. И не задерживайтесь в нем на десятилетия. P.S. Из реальной жизни: ✅ Студия на окраине (ипотека с господдержкой, выплачена) + новая ипотека = двухкомнатная в старом фонде в Коломне ✅ Студия в Мурино + однокомнатная в Мурино + доплата из накоплений = евро-2 в доме бизнес-класса на ВО