OSMANOV - О Рынке Недвижимости Казахстана

6,7 ГА ЗЕМЛИ ИЗЫМАЮТ В МИКРОРАЙОНЕ КАЙРАТ Ответил на важные вопросы в новом 👉видео👈

Под прошлым постом снова начался разговор про пузырь на рынке недвижимости. Вообще пузырь это, наверное, одна из самых любимых тем на нашем рынке. Особенно для тех, кто уже несколько лет ждет момента, когда все рухнет и квартиру можно будет купить сильно дешевле. Но я бы все таки отделял желание увидеть падение от цифр. Да, рынок недвижимости Казахстана последние годы получал серьезный допинг. Пенсионные деньги, льготные программы, Отбасы банк, субсидирование ипотеки. Все это поддерживало платежеспособный спрос и в определенные периоды разгоняло рынок. С этим спорить бессмысленно. Но где сейчас признаки именно пузыря? На конец июля ипотечный портфель банков составляет 7,45 трлн тенге. Год назад было 6,35 трлн. Рост примерно на 1,1 трлн, или 17,3% за год. Сам по себе рост ипотечного портфеля пузырь не доказывает. Поэтому смотрим дальше. По данным АРРФР, на 1 июня доля кредитов с просрочкой более 90 дней по всей банковской системе составляла 4,2%, по кредитам населению 4,9%. То есть мы пока не видим ситуации, когда население массово перестает обслуживать свои долги и банковская система захлебывается проблемными кредитами. Еще один интересный показатель. Сейчас на Krisha.kz по Казахстану в продаже около 224 тысяч квартир. Из них около 12,3 тысячи указаны как находящиеся в залоге. Это примерно 5,5% предложения. Причем здесь важно не манипулировать цифрой. Квартира «в залоге» не означает проблемную ипотеку. Человек может совершенно нормально платить кредит и одновременно продавать квартиру. Я привожу эту цифру скорее для масштаба: какого то огромного навеса залоговой недвижимости на рынке мы не наблюдаем. Теперь сделки. В мае в Казахстане прошло 30 420 сделок, в июне уже 39 053. Рост за месяц на 28,4%. Да, май был слабым и относительно мая прошлого года показал минус 10,5%. За январь-май рынок также отставал от 2025 года на 5,8%. То есть никакого «вечного роста» здесь нет. Рынок спокойно может падать один месяц и восстанавливаться в следующий. Это скорее нормальная рыночная динамика, чем доказательство скорого обвала. И здесь самое главное. Дорогое жилье не равно пузырь. Низкая доступность жилья тоже не равно пузырь. Рост ипотечного портфеля тоже сам по себе не доказывает пузырь. Для серьезного разговора нужно смотреть сразу несколько вещей: цены относительно доходов и аренды, долговую нагрузку покупателей, первоначальные взносы, качество ипотечного портфеля, просрочку, вынужденные продажи и объем проблемных залогов. Вот когда кредиты начинают массово переставать обслуживаться, банки получают проблемные залоги, а на рынок выходит большой объем вынужденных продаж, тогда механизм становится действительно опасным. Именно такие вещи способны запустить цепную реакцию. Пока такой картины я не вижу. Я хорошо помню 2008-2009 годы и отдельно изучал тот кризис. Поэтому слово «пузырь» для меня это не просто синоним фразы «недвижимость слишком дорогая». Пузырь должен подтверждаться цифрами. А если кто то считает, что пузырь на рынке Казахстана уже сформировался, давайте без «мне кажется». Покажите конкретные показатели. Будет интересно разобрать.

Ипотека продолжает расти, причем летом темп снова ускорился. На конец июля ипотечный портфель в Казахстане достиг 7,45 трлн тенге. Месяцем ранее было 7,32 трлн. То есть только за июль портфель прибавил около 135 млрд тенге, или 1,8%. Если смотреть последние месяцы: Февраль +0,5% Март +0,4% Апрель +0,9% Май +1,9% Июнь +1,5% Июль +1,8% После спокойного начала года ипотека снова пошла заметно быстрее. Еще интереснее сравнение год к году. В июле 2025 года ипотечный портфель составлял 6,35 трлн тенге. Сейчас уже 7,45 трлн. За год прибавилось больше 1,1 трлн тенге, или 17,3%. Но здесь есть важный момент. Эти 135 млрд за июль нельзя называть выдачей новых ипотек. Это чистый рост всего ипотечного портфеля. Пока банки выдают новые кредиты, люди параллельно гасят старые. Поэтому фактический объем новых ипотек за месяц выше чистого прироста портфеля. Для рынка недвижимости здесь важнее другое. Несмотря на высокие ставки и дорогие деньги, ипотечный портфель не сокращается. Наоборот, с мая темпы его роста заметно увеличились. То есть кредитные деньги продолжают заходить на рынок жилья. И пока эта динамика сохраняется, говорить о том, что ипотечный спрос куда то исчез, цифры точно не позволяют.

Одним из главных приоритетов бюджета на 2027–2029 годы Президент обозначил опережающее строительство инфраструктурных и социальных объектов: больниц, центров детской реабилитации, объектов культуры и спорта. А теперь смотрим на это через недвижимость. Где появляется новая инфраструктура, туда постепенно приходит и жилье. Дороги, коммуникации, больницы, школы и другие социальные объекты создают основу для дальнейшей застройки территории. Поэтому я бы не спешил хоронить рынок новостройек. Гораздо интереснее сейчас смотреть, куда именно государство собирается вкладывать деньги в ближайшие годы. Там могут появиться и следующие точки роста для девелопмента.

Изучаю финансовую отчетность BI Development (BI GROUP) за 2025 год. Покопался там вообще много интересных цифр. Начнем с Алматы. Прибыль BI здесь упала на 78% с 31,3 млрд до 6,95 млрд тенге. Вот из этого можно сделать прекрасный заголовок «BI теряет деньги в Алматы», «крупнейший застройщик просел на главном рынке» и т.д. Только есть проблема выручка в Алматы не упала. Она выросла со 151 до 193 млрд тенге. То есть денег через бизнес прошло больше, а прибыли в отчетности осталось сильно меньше. Почему BI отдельно не раскрывает. Поэтому дальше уже мое предположение. У девелопмента есть одна особенность деньги за квартиру можно получить сегодня, а в выручке они появятся позже, когда компания выполнит свои обязательства по проекту. Сама BI пишет, что цикл строительства занимает примерно 1,5-3 года. Поэтому я бы пока не хоронил Алматы. Вполне возможно, часть результата просто сидит в строящихся проектах и проявится после их ввода. Но это именно версия подтверждения причины в отчете нет. А вот что уже факт и мне кажется намного интереснее BI стала зарабатывать меньше с каждого тенге выручки. Валовая маржа: 26,5% - 24,1%. Операционная: 16,5% - 13,2%. Чистая: 13% - 11,6%. Грубо BI получила 100 тенге выручки после всех расходов у нее осталось 11,6 тенге чистой прибыли. Год назад оставалось 13. И вот здесь интересно посмотреть на разговоры о том, сколько «застройщики на нас зарабатывают». Мы сейчас смотрим не на маленькую компанию и не на отдельный ЖК. Это финансовая отчетность BI Development: 1,059 трлн тенге выручки и 122,6 млрд чистой прибыли за год. Зарабатывают? Конечно. Но истории про какие-то космические 30–50% чистыми с каждой проданной квартиры с этими цифрами уже плохо сочетаются. Причем это только верхушка отчета. Там дальше 1,27 трлн тенге денег/обязательств по договорам с покупателями, 1,32 трлн в земле, стройке и материалах, 314 млрд денег на счетах и отдельная интересная история с депозитами. Если интересно продолжу копать BI и разберу, на каких городах они реально зарабатывают, куда уходят деньги покупателей и почему при 122,6 млрд прибыли денежный поток от основной деятельности всего 25,8 млрд тенге. Либо могу просто выложить сам отчет. Кто любит ковыряться в цифрах забирайте.

На что больше всего жалуются жители Алматы? Нашел отчет акимата по ТОП-3 актуальных проблем города за I квартал 2026 года. За три месяца поступило 116 025 обращений. На первом месте с большим отрывом: 45 204 обращения ЖКХ, промышленность, строительство, транспорт и коммуникации. На втором месте земельные отношения: 10 596 обращений. На третьем образование, наука и язык: 3 128 обращений. Для меня здесь показательна именно земля. Более 10 тысяч обращений за три месяца это очень много для одной темы. Но важный момент: акимат не расшифровывает, с чем конкретно связаны эти обращения. Поэтому говорить, что все они касаются сноса, красных линий, Генплана, изъятий или оформления участков, было бы неправильно. В отчете этого нет. Есть еще одна странность в самом документе. В таблице уже заполнена колонка за II квартал 2026 года: там указано 132 524 обращения, а по земельным отношениям уже 25 125. При этом документ называется отчетом за I квартал 2026 года. Поэтому эти цифры я бы пока не воспринимал как корректное сравнение квартал к кварталу. Но даже подтвержденные данные первого квартала хорошо показывают картину вопросы земли официально занимают второе место среди наиболее частых тем обращений жителей Алматы.

10 главных тезисов о рынке жилья из Taldau Talks Маулен Ашимбаев собрал за одним столом главу Отбасы банка Ляззат Ибрагимову, представителя Союза строителей Тимура Нуртаева и экономиста Эльдара Шамсутдинова. Обсуждали цены на жилье, ипотеку, застройщиков, налоги и роль государства. Собрал 10 главных тезисов без своих комментариев. 1. Льготная ипотека может разгонять цены. Ляззат Ибрагимова приводит расчет при рыночной ставке семья может позволить жилье за 24,7 млн ₸, при ставке 7% уже за 48,6 млн ₸. Платежеспособный спрос увеличивается почти вдвое. 2. Налог на вторую, третью и следующие квартиры. Ляззат Ибрагимова предлагает дифференцировать налоги для владельцев нескольких квартир, чтобы снизить объем спекулятивных денег на рынке. 3. Возможный ценовой сговор застройщиков. Экономист Эльдар Шамсутдинов обращает внимание на синхронный рост цен и слабую ценовую конкуренцию между девелоперами. Важно это мнение спикера, а не установленный факт. 4. Строим рекордно много, но жилье продолжает дорожать. В 2025 году ввели рекордные 20,1 млн м² жилья. При этом первичка за год выросла почти на 16%, вторичка почти на 15%. С 2019 по 2025 год рост составил около 98%. 5. Отбасы банк около 70% новых ипотечных выдач. В выпуске называют 55–60% всего ипотечного портфеля страны и около 70% ежегодных новых выдач. В банке порядка 4 млн вкладчиков. 6. Предлагают отдельную ипотеку на ИЖС. Тимур Нуртаев выступает за ипотечные программы для строительства частных домов и развитие малоэтажных поселков с готовой инфраструктурой. 7. Без Отбасы банка ипотека могла бы быть около 24%. Такую оценку дают участники выпуска. Обычные рыночные кредиты обсуждаются на уровне 20–22% годовых. 8. Триллионы тенге уже направили на жилищный рынок. В разговоре называют около 400 млрд ₸ прямых расходов на жилищные госпрограммы и еще около 4,8 трлн ₸ через ЕНПФ. 9. Господдержку жилья предлагают постепенно сокращать. Шамсутдинов предлагает вместо прямых вливаний развивать другие финансовые инструменты, например покрытые облигации. 10. Рынок аренды предлагают обелить и цифровизировать. Ибрагимова выступает за прозрачный рынок аренды и его цифровизацию. Это пока без моей оценки. Отдельные заявления тут достаточно спорные, поэтому дальше разберу самые интересные из них отдельно.

Теперь по воде. Многие пишут, что после блэкаута пропала вода или сильно упало давление. В «Алматы Су» подтвердили: проблема связана с отключением электричества. Насосные станции работают от электроснабжения, поэтому часть из них во время аварии остановилась. После возвращения света насосы запускаются, но давление и подача воды восстанавливаются постепенно. Поэтому где-то свет уже есть, а воды пока нет. У кого сейчас нет воды напишите район/микрорайон и, желательно, улицу. Посмотрим, насколько массовой остается проблема.

По свету есть важное уточнение. АЖК официально сообщила, что массовые ограничения в Алматы и области сняты и электроснабжение восстановлено. При этом мне продолжают писать жители разных районов, у которых света до сих пор нет. Это не обязательно противоречит заявлению АЖК: общую энергосистему восстановили, но на отдельных участках сети могут сохраняться локальные проблемы. Аварийные бригады сейчас продолжают проверять подстанции и нагрузку. Если у вас до сих пор нет света напишите в комментариях район, микрорайон и улицу. Соберем реальную картину по Алматы.

А у Вас есть свет? 💡

⚡️ Что происходит со светом в Алматы и области Сегодня примерно в 14:37–14:38 произошло крупное аварийное отключение в энергосистеме. Отключились сразу три магистральные линии 500 кВ KEGOC: «Агадыр – Улкен» Л-5300 и Л-5320, а также «Актогай – Талдыкорган» Л-5400. После этого сработала противоаварийная автоматика и часть потребителей отключили от сети. По данным KEGOC, по Казахстану ограничения достигли примерно 2810 МВт. В Алматы без электричества осталась часть: • Бостандыкского района • Наурызбайского района • Ауэзовского района • Алатауского района В Алматинской области отключения затронули: • Жамбылский • Балхашский • Есикский • Карасайский • Шелекский • Райымбекский • Уйгурский • Илийский • Кегенский • Талгарский районы По Алматы и области объем отключенной нагрузки составил около 300 МВт. ⚡️ Когда вернут свет? Энергетики уже начали поэтапно подключать потребителей. При этом точного официального времени полного восстановления пока нет. В чатах распространяется информация, что электричество полностью восстановят только к 22:30. В АЖК заявили, что эта информация не соответствует действительности. KEGOC сообщает, что восстановительные работы продолжаются. В некоторых регионах Казахстана ограничения уже сняты. Из-за отключения также были проблемы со светофорами, мобильной связью и водоснабжением. Метро временно останавливало работу. Аэропорт работает от резервных источников питания. Поэтому если у вас света пока нет, это не локальная авария конкретно вашего дома или ЖК. Проблема гораздо масштабнее. Буду обновлять информацию, если появится официальное время полного восстановления.

Смотрю много интересного, много новостей. Разберем в будущих постах. Можете взглянуть на Taldau Talks

В Алматы изымут 9 земельных участков для расширения школы №20 29 июля 2026 года акимат Алматы принял постановление №3/405-1190 о начале принудительного отчуждения недвижимости в Турксибском районе. Причина расширение территории школы №20 в квадрате улиц Нарынкольская – Потанина – Ярославская – Герцена. Срок изъятия установлен до 31 декабря 2028 года. Собственникам предусмотрена компенсация. Список участков: 20-317-095-165 📍 ул. Жангильдина, 275/13 Площадь: 0,0608 га 20-317-095-166 📍 ул. Ярославская, 15 Площадь: 0,0615 га 20-317-095-152 📍 ул. Нур Алем, 162/17 Общая площадь: 0,0654 га В постановлении указаны две доли: 0,0436 и 0,0218 га 20-317-095-120 📍 ул. Нур Алем, 157/19 Площадь: 0,0675 га 20-317-095-002 📍 ул. Ярославская, 21 Площадь: 0,0353 га 20-317-095-202 📍 ул. Ярославская, 21А Площадь: 0,0312 га 20-317-095-285 📍 ул. Герцена, 154А Площадь: 0,0324 га 20-317-095-300 📍 ул. Герцена / Ярославская, 154А/25 Площадь: 0,0350 га Обратите внимание в постановлении указано 9 позиций, но уникальных кадастровых номеров 8. Участок 20-317-095-152 указан дважды из-за двух долей в праве собственности. Если хотите проверить свой или который планируете купить участок(дом) по Генплану, ПДП, красным линиям, пробивкам дорог и другим градостроительным планам можете написать в @consultation_property_bot Консультации провожу на платной основе.

Бесплатная земля от государства. А где подвох? Недавно дал комментарий 31 каналу на тему бесплатных земельных участков. Оставлю ссылку на сюжет здесь👈 Но есть момент, который в короткий телевизионный комментарий нормально не уместить. Наверняка вы видели людей, которые предлагают помощь в получении бесплатной земли от государства. Рассказывают про ЛПХ, 10 соток под ИЖС, поиск свободных участков и оформление. И у меня всегда возникает простой вопрос. Если схема настолько простая и выгодная, почему люди, которые профессионально помогают получать такие участки, сами не оформляют их себе один за другим? Ответ довольно приземленный. Во-первых, бесплатно получать землю по установленным законом основаниям можно не бесконечно. Есть ограничения. Во-вторых, увидеть пустое место на кадастровой карте и получить его от государства совершенно разные вещи. Участок может выглядеть свободным, но по документам там может быть будущая дорога, школа, парк, инженерные сети, водоохранная или санитарная зона. Земля может не соответствовать генплану или вообще не предназначаться для такой выдачи. И даже если подходящий участок нашли, государство еще должно подтвердить возможность его предоставления. Отдельная история инфраструктура. Бесплатный участок где-нибудь за пределами города без нормальной дороги, воды, канализации и электричества может оказаться гораздо менее привлекательным активом, чем кажется на словах. Да, механизм получения земли существует. Да, кроме известных всем 10 соток под ИЖС есть ЛПХ. Причем приусадебный участок ЛПХ позволяет строить жилой дом. Это реальная норма, а не какая то «секретная схема». Но право бесплатно получить землю не равно возможность легко получить хороший ликвидный участок. И вот это почему то часто забывают сказать. Поэтому я бы очень осторожно относился к историям в духе «Я знаю, где взять бесплатную землю, заплатите мне за сопровождение». Иногда самым ликвидным активом в такой схеме оказывается не сама земля. А услуга по ее поиску и оформлению.

Так это выглядит было/стало.

В Алматы начали изымать участки под новый транспортно-пересадочный узел. 29 июля 2026 года акимат Алматы принял постановление № 3/405-1189 о начале принудительного отчуждения 32 земельных участков и объектов недвижимости в Медеуском районе. Причина — строительство транспортно-пересадочного узла. Интересный момент: по новому Генплану расположение транспортного узла изменили. Раньше его планировали непосредственно на территории стадиона, теперь ТПУ сместили и он будет расположен рядом со стадионом. По постановлению срок принудительного отчуждения определен до 31 декабря 2027 года. Полный список всех 32 участков, которые попали под изъятие, прикрепляю ниже 👇 Если хотите проверить свой участок по Генплану, ПДП, красным линиям, пробивкам дорог и другим градостроительным планам можете написать в @consultation_property_bot Консультации провожу на платной основе.

Я все, стал обладателем очередной ипотеки.