Попов делает сделки

Офисы 2026 - 2030 🏢 Продолжаю читать отчеты и делиться выводами. Сегодня наблюдение про офисную недвижимость. За 25 лет, с 2000 по 2025-й, в России построили 19,5 млн м² офисов. А по отчетам NF Group, на ближайшую пятилетку, 2026–2030, уже запущено строительство ещё 5,9 млн м² — то есть почти треть объёма всей четверти века уместится всего в пять лет. В среднем 1,2 млн м² в год против исторического объема 0,75 млн. Темп ввода примерно в полтора раза выше. 🔺Пик будущего ввода придется на 2027 год: 1 758 тыс. м², почти как на историческом максимуме 2008-го. Это, вероятно, связано с тем что девелоперы жилья активно пошли в рынок офисов и заложили новые проекты в рамках реализации льгот по программе мест приложения труда (МПТ) в 2023-2025 годах. 📉В 2029–2030 планируемый ввод падает до 821 и 788 тыс. м², почти к уровню 2025 года. Заградительная ставка 2024–2025 уже заморозила часть новых запусков, и к началу 2030-х пайплайн вводов пустеет. Это короткий и интенсивный импульс. Вероятно, за изобилием последует новый дефицит, что говорит о продолжении долгосрочного тренда на рост ставок аренды. При этом, насыщение рынка офисами класса А может немного повысить вакансию в офисах класса B и стабилизировать ставку в этом сегменте. 👉Текущий дефицит офисов возник из-за «потерянного десятилетия». После бума 2007–2014 ввод снизился: 296 тыс. м² в 2016-м, 125 в 2018-м, 200–500 вплоть до 2023-го. Почти десять лет на рынке толком ничего не строилось — отсюда сегодняшняя низкая вакантность и быстрорастущие ставки, которые сделали офисы привлекательным активом. 💵Все это значит, что 2026–2028 — окно избыточного предложения, потенциально неплохая точка входа в офисные активы по адекватным ценам (ждём скидки) А период с 2029 по 2030 может стать основой для следующего витка дефицита и выглядит как отличный момент для фиксации прибыли. Как всегда, решает тайминг (Это не инвестиционная рекомендация)

Готовил аналитику для одного материала, не могу не поделиться анализом и прогнозом цен на недвижимость по сегментам до 2030 года. Ключевой вывод: приличной жилой недвижимости в Москве дешевле 1 млн. за м² совсем скоро не останется 😃

Мне 10 раз задали вопрос про ситуацию с ЗПИФ недвижимости «Альфа-Капитал Арендный поток» (вот один из немногих «разборов» на SmartLab) на прошлой неделе, кроме того, история неприятная, потому что она бьет по доверию к фондам недвижимости и коллективным инвестициям в целом, поэтому, предварительно поговорив с моим товарищем из команды фондов недвижимости Альфа Капитал, хочу поделиться своим видением ситуации. Написал лонгрид на эту тему, вот ключевые мысли коротко: 1)Не верю в версию про злой умысел и специально созданный конфликт интересов в пользу X5, потому что ее экономика не сходится. Для X5 с почти 30 тыс. магазинов эффект от аренды нескольких помещений фонда был бы слишком мал, чтобы ради него создавать репутационный и регуляторный риск. 2) Главная проблема, на мой взгляд, не в конфликте интересов, а в рыночных рисках и плохих коммуникациях с пайщиками. Фонд заходил в торговую недвижимость в период низких ставок и дорогих объектов. Тогда качественный стрит-ритейл и арендный бизнес покупались с низкой ставкой капитализации, она же капрейт / CapRate — в 2020 он стремился к 8-10%. Сейчас рынок стал хуже и капрейт по стриту сейчас стремится к 13%-15%. 3)Экономически правильнее было бы держать активы до улучшения рыночной конъюнктуры, но фонд планово «завершился» в марте 2025. Срок работы фонда в соответствии с правилами доверительного управления заканчивался 01.03.2025. У управляющего оставался ограниченный горизонт для реализации объектов. Продление было теоретически возможно через собрание пайщиков — можно было его инициировать. Если дисконт к оценке был вероятен — об этом нужно было уведомить заранее, а не постфактум. Плохо то, что расчетная стоимость пая долго создавала у инвесторов ожидания которые не оправдались. 4) Результат слабый, но не фатальный. Если смотреть только на стоимость пая, падение с 305 тыс. руб. входа до примерно 236 тыс. руб. на выходе выглядит как убыток около 23%. Это правда, но полный результат инвестора это не только погашение паев, а еще и все выплаты дохода за весь срок владения. При таких вводных IRR не отрицательный, он крайне низкий, но реального убытка инвесторы, по моим наблюдениям, не получили. 5) Коммуникации с клиентами все еще одно из самых слабых мест индустрии коллективных инвестиций Если бы с пайщиками был качественный контакт — ситуацию может быть и не удалось бы исправить, но репутационно все точно было бы значительно лучше.  В общем, я не считаю, что команда Альфа Капитала действовала недобросовестно. Но оправдывать действия УК, не значит защищать слабый результат. Текущий кейс — это серьезный провал в управлении ожиданиями клиентов и планировании выхода из инвестиций.  К счастью, такие кейсы редки и на ЗПИФ — один из лучших способов инвестировать в качественные объекты недвижимости и девелопмент. Вывод для индустрии простой: управляющим нужно аккуратнее выбирать точку входа, заранее планировать выход из срочных фондов, закладывать больше времени на «жизнь фонда», не переоценивать ликвидность объектов и честно объяснять инвесторам, что происходит с рынком, оценкой, арендаторами и продажей активов. В недвижимости недостаточно показывать регулярный арендный поток. Итоговая доходность определяется не только договором аренды, но и ценой выхода. Выводы для инвесторов тоже понятны: смотреть стоит не только на бренд УК и общую доходность. Подвергните критическому анализу цену входа, структуру проекта, инвестиционную идею, сегмент рынка, компоненты доходности, потенциальную ликвидность объекта, структуру арендаторов, индексацию, срок фонда и сценарий выхода.

Сегодня команды RBNA и АБ Капитал на площадке форума #МыОтрасль ЦОД, которую ежегодно организует наш партнер по строительству ЦОД на ул. Рябиновая, компания СТИ. С декабря 2025 этот проект один из ключевых которыми я занимался и мы уже привлекли в него 1,4 млрд. рублей, и раунд на еще 0,6 млрд предстоит закрыть в конце лета. ЦОДы мега интересный бизнес и сегмент индустриальной недвижимости, можно бесконечно изучать, поэтому тут погружаемся в индустрию, обсуждаем тренды и передовой опыт развития отрасли ЦОД и вычислительных технологий.

Multiways забрал 2 серебра на Workspace Awards 2026 🏆 1) В номинации «Дизайн и иллюстрации с помощью ИИ» за кейс брендинга винного клуба GOATS! Практически весь дизайн для клуба AI-generated и при этом выглядит абсолютно крафтово. Отдельно радует, что это бомбический внутренний проект агентства, и именно так должен выглядеть дизайн для самих себя. 2) В номинации «Информационное видео» за кейс Kaspersky для проекта «Урок цифры». Команда Multiways уже давно помогает ведущим технологическим компаниям страны рассказывать школьникам про технический прогресс и цифровую безопасность через захватывающие и поучительные ролики. На этот раз мы стартанули еще выше и добрались до темы космоса! Уже почти два миллиона человек посмотрели ролик и стали ближе к звездным технологиям, и это не предел) Остальные наши кейсы на WDA26 тоже кстати очень даже топ. Поздравляю всех причастных и горжусь! 🍾❤️ Отдельная большая благодарность отправляется нашему арт-директору Ане Казьминой, моем партнеру Петру Доронину и директору бюро Конспет Даша Сатиковой, за топовый дизайн, выбор кейсов и крутую фестивальную упаковку 🔥

Вчера приехали в Казань, выпили чаю с чак-чаком, а сегодня работаем на площадке КазаньФорума 2026 «Россия - Исламский Мир». Выступаю сегодня в 13.00, на сессии «Коллективные инвестиции: ЗПИФ недвижимости как драйвер устойчивого развития стройкомплекса», если кто-то тут - приходите поздороваться :) Форум практически ПМЭФ только в Казани, чувствуется знакомая рука Росконгресса 😂

ЗПИФ, которые не нравятся налоговой 🧐 На прошлой неделе в СМИ появилась информация, что ФНС начала проверки управляющих компаний закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФ). Разбираемся, кого это касается и стоит ли переживать рядовым инвесторам. Ключевое различие, которое нужно понимать: ЗПИФ бывают розничными (рыночными) и личными (частными). Это два принципиально разных инструмента. Вторые созданы для структурирования активов узкого круга лиц (максимизация прибыли при реинвестировании, обособление капитала, конфиденциальность). Первые — для привлечения средств внешних инвесторов в понятные и прибыльные проекты. 💰 Розничные ЗПИФы Те самые фонды, паи которых может купить любой желающий. Бывают как для квалифицированных, так и для «простых» инвесторов. Могут торговаться на бирже, публично раскрывают информацию о составе активов, их стоимости, правилах фонда и т.д. Именно такие ЗПИФы доступны обычным инвесторам — и именно их интерес ФНС не касается. 🛥Частные ЗПИФы Всегда только для квалов. Паи таких фондов нельзя купить, они не раскрывают информацию публично, и, скорее всего, вы о них никогда и не услышите. Именно такие фонды часто используются в одной не очень хитрой схеме, которая и привлекла внимание ФНС: 1. Состоятельное лицо (или группа) имеет некий актив. 2. Актив вносится в ЗПИФ по низкой, балансовой стоимости (не спрашивайте как 😃). 3. Внутри ЗПИФ актив переоценивается и приводится к своей реальной, рыночной цене. 4. Объект продается с баланса фонда, владелец получает прибыль. В чем суть претензий? Это называется — использование «транзитного баланса». Если бы владелец переоценил и продал актив «напрямую», он бы заплатил налог с разницы между старой балансовой стоимостью и ценой продажи (материальная выгода). А прогнав актив через ЗПИФ, он заплатит налоги только при выводе средств из фонда. ФНС считает это «злоупотреблением правовой конструкцией». Приличные люди давно таким не занимаются, и налоговая уже несколько лет доначисляет мат. выгоду по подобным операциям. Но сейчас, видимо, инспекторы решили системно взяться за проверку фондов, которые создаются исключительно под одну сделку ради получения налоговой выгоды. 👉 Резюме: если вы вкладываете деньги в розничные ЗПИФы через УК, брокера или биржу — для вас ничего не меняется. Выдыхаем. Всем же миллиардерам в этом канале стоит быть начеку и не делать фонды под конкретную сделку 😁 Времена простых схем оптимизации через ЗПИФы заканчиваются.

Экономика России охладилась настолько, что выпал снег ❄️

📉 Ставка 14,5% Все написали что Центробанк снизил ключевую ставку на 0,5 п.п. — до 14,5%, но не все заметили что ЦБ еще и пересмотрел среднесрочные прогнозы на 2026–2027 годы в сторону ужесточения: на 2026 год с 13,5–14,5% до 14–14,5%, и на 2027 год с 8–9% до 8–10% Это значит, что ставки не будут падать так быстро как нам всем бы хотелось. Ну, и с учетом того что аудитория у меня очень разная, наверное стоит пояснить что это вообще значит. Коротко: cтоимость кредитов станет ниже, доходность депозитов и облигаций будет падать. При этом, у меня есть интересные наблюдения: 1. Рост стоимости некоторых активов  Снижение ключевой ставки — прямой драйвер роста стоимости активов, которые принесут доход в будущем, например, паев наших фондов. В финансовых моделях ставка ЦБ влияет на коэффициент дисконтирования. Чем ниже ставка — тем выше приведенный денежный поток (NPV) проекта к сегодняшнему дню и его расчетная стоимость. 2. Можно поймать эффект «технической доходности» Если актив оценивается не рынком, а оценщиком — при снижении доходности возникает временной лаг. На сегодня цена всё еще рассчитана по «старой» ставке. Инвестируя сейчас, покупатель фактически забирает себе прибыль, которая возникнет автоматически (см. п. 1) при следующей переоценке. 3. Окно фиксации высокой доходности на длительный срок На фоне прогноза ЦБ, можно (и нужно) фиксировать доходность. Покупаем инструменты с фиксированной ставкой и длительным сроком (ОФЗ, корп. облигации) или инструменты, где базовый актив оценивается по NPV. Можно успеть зафиксировать 16%-19% доходность с низким / средним риском на 3-5 лет, при условии что у вас есть возможность не «вынимать» деньги и держать их весь срок.