Вишняков. Безопасность сделок с недвижимостью

В чём проблема больших задатков? Из серии "бывает и такое". Обратилась как-то ко мне подписчица за юридическим сопровождением. Она переезжала из Саратова в Москву и сама нашла квартиру. "Осталось немного" - проверить юридическую чистоту и помочь с правильным оформлением сделки. Задаток она уже внесла до обращения ко мне. Обычно я советую так не делать - непросто потом менять или корректировать неправильные решения, когда они уже прописаны в договоре. И подтверждены внесением немаленькой суммы. А сумма в данном случае была и правда немаленькой - 700 тысяч. Продавец объяснил это двумя факторами - стоимостью квартиры в 25 миллионов и "небольшой суммой задолженности за коммуналку", которую он собирался погасить из внесенных денег. Ну-ну🙈 Естественно, для меня, как человека лет 20 (на то время) вносящего и принимающего все эти задатки, авансы и другие платежи, всё это - совсем не аргументы. Но для людей, которые делают первую сделку или переезжают из региона - норм. Не потому что они глупые. А потому что в регионе сделок априори меньше, статистически обмана тоже меньше. А в небольших городах многие знают если не друг друга, то родственников или одноклассников друг друга. "Мы же друг друга не обманем?" Только в Москве такое не работает. Вот и в этом случае получилось совсем не так, как виделось покупателю. Долги в 700000 рублей за коммуналку просто так не возникают. Даже не так - у вменяемых и платёжеспособных людей с этим проблем нет. Даже если долги накопились - их гасят. Своими деньгами. А вот получение предоплаты для оплаты долгов говорит об одном - у человека проблемы с финансами. Которые он решить не может. Или не хочет. Продавец квартиры потратил внесенные деньги. Только не на погашение долга за коммунальные услуги. Проиграл. Продавать квартиру отказался. Деньги возвращать - тоже. Нету🤷 Вы скажете - ну по суду вернет! 1. Не факт. Потому что выиграть суд - не означает сразу же получить деньги. Особенно с человека, у которого денег нет. 2. Суд - это отдельная задача. Время (если сам). Время и деньги (если нанять юриста). Которую придётся решать вместо того, чтобы сидеть на балконе и смотреть восходы с чашечкой кофе, как предполагалось. Спешка нужна в редких, прям ограниченных случаях. И это точно не экстренная покупка недвижимости. ‼️Поэтому. Нашли что-то прекрасное - купите его. Но после того, как хотя бы проконсультируетесь со мной. Иначе не надо. Никак. Потом исправлять сложно. Иногда невозможно. 🍒Пишите в ЛС, пишите в мессенджеры на номер +79951201255 (ну или пока сохраните в контакты - пригодится).

Модный сегодня дом А-фрейм, только исполненный лет 100 назад. Причём, как я понимаю, этот вариант избавлен от проблем жары и шума от дождя и града. Так как у предка - толстенная черепица, а у потомка чаще всего - презренный металл.

Что вы купили бы? Например, у вас есть до 30 миллионов рублей и возможность купить любую недвижимость в любой локации России. Где, что и почему? • Москву, как очевидный выбор - исключаем. • лучше, если бы примерно приценивались - чтобы речь была не о просто придуманных вариантах (условно 500 метровый дом в Сириусе - надуманно, там нет таких цен)

🍒Когда продавец сам себя саботирует Позвали однажды меня оценить квартиру для продажи. Ну и заодно посмотреть, нужно ли что-то подправить - изменить. Второй этаж, окна во двор с раскидистыми деревьями - света по ощущениям снаружи не очень много. Да и внутри, в самой квартире было довольно сумрачно. Я честно ответил: "Как минимум лампочки. Помощнее. В темной квартире покупатели видят только минусы. Тёмные углы, темная мебель - для собственника это привычно и нормально. Но для покупателей - нет. Свет делает объект привлекательнее". "Мы как-то привыкли, да так и дешевле, экономия", - ответили они. Ну хорошо, моё дело отметить - я не могу собственника заставить сделать его квартиру привлекательнее. Пошли дальше - дверь в ванную не закрывается. Места там мало, когда-то убрали дверь, думали что-то поставить, но как-то замылилось. Да и что им там - два человека, друг вокруг друга каждый день живут. Привыкли. Но вот на покупателей эта занавесочка совсем другие ощущения и впечатления произведёт. И так далее. Куча мелочей, которые создают общее впечатление о квартире. Я конечно проговорил им - что нужно, чтобы квартира продалась дороже, чем в нынешнем виде. Значительная часть стоит копейки - лампочки, банка краски, шторы. Ну вот дверь в ванную наверное самое дорогое. Всё это можно и не делать. Мы нередко работаем с тем, что есть. Продаём, в нужные сроки и за нормальные деньги. Но во всех подобных случаях я понимаю, что можно было бы круче и можно было бы больше. Я уехал, написал по их просьбе список доделок в телеграм. Ну и спросил: "Когда продаём?" "А мы пока подумаем, решаем что делать". Потом совсем пропали. Объявление так и не вышло. Ни в Вишне, ни у кого-то другого. Видимо, передумали вообще продавать. Бывает🤷‍♂️ Это не про лампочки. Лампочки - мелочь. Это про готовность к переменам. Да, вроде бы хочется квартиру поменять - но вроде и нет. И так сойдёт.

Запах, который едет с вами домой после просмотра Мне кажется не рассказывал ещё эту историю. Сегодня вспомнилось, хотя прошло уже много времени. Мы с клиентами искали двушку в районе Ленинского проспекта. Смотрели буквально всё, что попадалось в бюджет. И вот где-то в районе улицы Косыгина наткнулись на трёшку- по цене почти как двушка. Объявление нормальное, фотографий немного, вид на них подубитый, я подумал что этим цена и объясняется. В остальном - недоброжелательный агент зовет самим посмотреть и уже решать. Ну как не зайти посмотреть? :) Как только переступили порог - стало сразу понятно, почему такая цена. И почему агент продавца не приехал сам, а отправил нас смотреть самостоятельно. Запах табака встретил нас раньше, чем хозяин. Плотный, въевшийся, многолетний. Открыл нам дверь мужчина с сигаретой в руке. И, не особо разговаривая, махнул рукой - идите за мной. И пошёл обратно в комнату. Мы за ним. Заходим. Товарищ лежит на диване, курит. "Ходите", - говорит, "смотрите что хотите". А вокруг на посмотреть - "красотища", всё прокурено, продымлено. Обои когда-то наверное были светлыми, а теперь стены и потолок приобрели характерный желто-коричневый оттенок. Как будто никотин уже из стен выступает. В дальней комнате - пожилой отец, сухонький старичок. Тихо там лежит. Но тоже курит. Пепельница прямо под рукой, у кровати. А сама квартира - красавица (если отрешиться от происходящего). Сталинка, отличная локация, крепкий дом, шикарное место. На тот момент просто мечта по расположению. Но по состоянию - это было что-то. Пепел стряхивали прямо на пол, пепельницы почти везде больше как антураж. Ремонта явно не было десятилетиями. Может и прокуривать стали с момента получения квартиры. Мы ходили в обуви. Но даже в обуви было страшно наступить куда-то ещё, всё выглядело так, будто может развалиться в любой момент. Не то чтобы прямо гадюшник или клоповник. Но эта запущенность, эта апатия к пространству ощущалась очень сильно. Стало понятно, чтобы привести эту квартиру в порядок, потребуются серьёзные ресурсы - не только деньги, но и время, силы на то, чтобы просто отмыть/очистить это всё до нормального состояния. Клиенты точно не собирались этого делать. Да и чисто психологически сразу "нет". Вышли, выдохнули. Подышали свежим воздухом Ленинского проспекта😄 Приехал домой и обнаружил, что запах прокуренности прочно осел на одежде. Минут 5-7 мы были в квартире, а как будто год. Я часто пишу про безопасность, что из-за кривых документов сложно купить недвижимость. Но вот такие квартиры - они могут быть и с нормальными документами. А купить их тоже решится далеко не каждый. Иногда квартира это не просто квадратные метры и локация. Это ещё и опыт, который остаётся с вами надолго - в буквальном смысле, на одежде 😅 Было ли у вас что-то подобное на просмотрах?

Я когда-то писал, почему у «Вишни» нет отзывов на сайте. Потому что покупка/продажа недвижимости часто достаточно интимный/конфиденциальный для многих момент. И поэтому отзывы о нас - чаще всего это рекомендации, по которым к нам приходят люди. Этот отзыв вдвойне приятен - Екатерина написала его сама, ну и сам текст конечно радует меня. Вот ради такого результата, ощущения и работаем.

🍒Что входит в мою консультацию? Вопрос возникает время от времени, я от него отвечаю, чаще конкретному клиенту. И тут подумал, что вопрос-то общий, поэтому надо попробовать рассказать и «широкому кругу» подписчиков. Что входит в консультацию? У всех по-разному, это явно зависит от запроса. Если упростить - это час времени, в течение которого я отвечаю на ваши вопросы о недвижимости. Или около недвижимости (наследство, приватизация, семейные вопросы и т.д). Оценка недвижимости в моменте если и входит - то приблизительная, потому что для оценки нужно всё-таки провести анализ. Да, у меня практики много, оценка объектов идет в постоянно-периодическом режиме, естественно более-менее точные диапазоны у меня в голове есть. Анализ документов - то же самое. Ну ладно, сложнее - там за 5-10 минут вскользь пробежаться можно, но результат🤷🏻‍♂️. Консультация - это динамическая работа по вопросам клиента. Поэтому и загнать в рамки сложно. Из последних консультаций: - почему не продается студия в области. Разбирали объявления, обратную связь от смотревших и я выдал рекомендации, что нужно улучшить, что мешает; - какую схему выбрать для перевода недвижимости от бабушки к внукам и как потом выстроить схему обмена недвижимостью сторон, чтобы уйти от долей (наследство); - что можно приобрести за конкретную сумму и где, на что нужно ориентироваться, какие локации не подходят под желаемый денежный поток (Москва и не только); - какие локации в Калининграде или области выбрать для переезда, чем одни районы отличаются друг от друга; - продать недвижимость с материнским капиталом, как лучше и какие ограничения, что конкретно по шагам нужно делать; - воспользоваться семейной ипотекой для покупки в Москве, когда начать продажу, как продавать и что лучше подобрать взамен; - участие в торгах. Чем они отличаются, какие подводные камни и что выбрать; - разбирали накопившуюся недвижимость (офис, 2 квартиры, участок, 2 дома в разной степени готовности под инвест) - почему не приносит денег, а только проблемы. Что сделать, как переформатировать - чтобы денег было больше, а заморочек меньше. Как вы понимаете, это только краткое изложение небольшого количества возможных вопросов. Где-то ответы получаются с конкретными цифрами, где-то четкое поминание - как не надо делать. Где-то обозначаются основные этапы, когда и как - условная Roadmap. И вот это всё из описанного и многое другого может входить в мою консультацию. Для всех она разная, но полная и максимально информативная. Дальше - только выбирать, как действовать (особенно, если я предложил несколько вариантов). Ну и действовать 😉

Третий раз подряд, поэтому приходится повторять. Практически в продолжение вот этого поста про доверенности на продажу недвижимости. Так вот. Я всегда советую оформлять 2 доверенности: на продажу (на родственников или кто является сильно доверенным лицом) и на сбор документов/принятие аванса (на риэлтора). Иногда люди не слушаются :) или уже сделали. Из этого уже не иногда вытекает проблема. Ваши родственники/доверенные лица вас любят и готовы вам помочь. Но редко в ущерб себе (точнее своему времени/планам/желаниям). Поэтому сбор документов и даже принятие аванса из простого действа превращается в растянутый по времени бег с препятствиями. Люди не могут принять аванс завтра/послезавтра, а только в субботу вечером/воскресенье днем. Люди приходят в мфц их посылают куда-то дальше, а они не рассчитывали на это. Поэтому уезжают и приезжают через неделю. Ну и вообще. Не портите с ними отношения. Не заставляйте их из-за хороших отношений работать на вас. Сделка - отлично. Почти все могут собраться и выделить день. А вот остальное- это чаще уже лишний напряг.

В процессе оценки квартиры наткнулся на такое вот чудо (на скрине). Это сразу и показатель моих предыдущих слов про то, что не все квартиры можно купить. И про то, что из опытного риэлтора в тексте - скорее всего верным является только слово «риэлтор». Да и то есть сомнения. Квартира висит в рекламе почти 2 года(!). За это время у людей дети рождаются и ходить начинают. А этот прекрасный собственник всё еще продает квартиру. Упорно обновляя объявления и даже поднимая цену. Обещая «быстрый выход на сделку»🤦🏻‍♂️ И, что ещё интереснее - у него якобы есть «свой» «опытный» «риэлтор»! Ни один нормальный опытный риэлтор не может быть своим в случае, когда собственник упорно не хочет продавать квартиру. Не поверю, что квартиру невозможно продать целых 2 года. Это просто поигрушки в попродавать. Видите такое объявление и вам вдруг захотелось купить эту квартиру - не делайте ошибку, не останавливайтесь. Проходите мимо. У вас явно ничего с ним не получится.

🍒Про доверенности и недвижимость. Коротко. Попробую :) Мы постоянно работаем с доверенностями. Люди имеют свойство уезжать, люди имеют свойство не жить в продаваемой недвижимости. Работать, путешествовать. Да и вообще - не заморачиваться не своими профессиональными задачами. А чтобы как минимум обоснованно принимать «аванс» за квартиру клиента или сдавать квартиру клиента - должны быть полномочия. Которые описываются в доверенности. Понудел чуть-чуть, теперь к делу. За прошедшие полгода нам пришлось вносить не одну правку или добавку в тексты доверенностей, которые наши клиенты заверяют в консульствах, у местных нотариусов в стране жительства. Да и у российских нотариусов тоже. Поменялись правила прописки-выписки - нужно изменить текст. Правильно (!) замечу, изменить. Докопались в ведомствах не один раз, что чего-то нет - ок, конкретизируем или добавляем. К чему я веду? К тому, что не надо пользоваться первым попавшимся в интернете образцом. Потом придётся переделывать. А это часто уже сложнее. Спросите у знакомого риэлтора - как правильно. Он на переднем крае - ему с этими доверенностями работать. Нет знакомого - знакомьтесь со мной ;)

Уже пол лета прошло, а про Калининградию я ещё ни разу не написал. Исправляюсь. В области продолжается строительный бум. Понятно, что бОльшая часть строительства - это Калининград и приморские города. Зеленоградск, Светлогорск. Пионерский и Балтийск - последние оплоты отсутствия новых домов и низких цен на недвижимость тоже сдаются. Дома и инфраструктура. Тут логично вроде бы, строятся новые дома, появляются новые жители - значит должны быть и новые магазины, кафе с ресторанами и кофейни. Если вы здесь были в последний раз год-два назад - не узнаете. Ну как не узнаете. Зеленоградск вполне узнаваем по огромному количеству народа. Кабриолетов разных и Тесл всяких по дорогам разъезжает - чуть ли не больше чем обычных машин (шучу, конечно, всё-таки не настолько всё подорожало). Область растёт и расцветает. Те, кому казалось, что тут нечего делать - вам уже точно кажется. Те, кому кажется, что ценам некуда расти - вы просто не представляете, сколько тут неосвоенного ранее пространства вдоль побережья осваивается. Это всё раньше было никому не нужно. Ну и, естественно, естественно(!) - не вся недвижимость одинаково полезна (ликвидна). Покупать без оглядки уже не получится - растет и ценится не всё подряд. И речь не только о городах, но и локациях внутри них. Нельзя просто ткнуть в карту Калининграда или Светлогорска и купить самое растущее, самое сдаваемое и супер ликвидное. А уж про участки по области или старые немецкие дома там же и думать не стоит. В общем. Задумались о недвижимости в Калининградской области? Пишите, поговорим - я каждый квартал приезжаю и наблюдаю динамику развития лично.

Сегодня услышал интересное про риэлторов в общем. Созванивались с клиентом, которому меня кто-то из общих друзей порекомендовал. И в разговоре я услышал фразу «риэлторы решают в первую очередь свою задачу, это понятно…» Я слушаю и не стараюсь не перебивать обычно. Но тут прям не смог :) Нет, друзья, если вы привлекаете специалиста решать вашу задачу (не важно, риэлтора, юриста или даже сантехника) - он должен в первую очередь решить вашу задачу. А уж потом (точнее вследствие) - свою. Да, никто не должен работать бесплатно. Да - любой риэлтор работает за комиссию, это абсолютно логично. Но. Никогда не должно быть так, чтобы интересы клиента ставились на последнее место или даже не учитывались вообще (знаю и о таких случаях). Сначала результат по задаче клиента (а лучше - хороший результат), и вследствие этого - результат для специалиста. Мы работаем так. Я даже кайфую, когда результат выше и круче для клиентов. Моя личная профдеформация :). Как только чувствуете, что всё наоборот и ваши интересы куда-то улетучиваются - поднимайте вопрос, напоминайте условному юристу, условному риэлтору и условному сантехнику - зачем его пригласили. Не понимает - не надо продолжать. Иначе ерунда(мягко) какая-то получится (и получается).

Практически любую новостройку я могу помочь вам купить. Точнее, мы в «Вишне», но сути это не меняет. Москва, Калининград, Санкт-Петербург, Сочи и многое другое. Лучше всего это работает в тех локациях, которые мы изучали лично. Проходили ногами и знаем особенности. Москва - базовый регион, изучен полностью. Калининград и побережье, Петербург и его центр. Почему это важно для вас? Если вы переезжаете из одного региона в другой и не выбрали конкретный ЖК. Если есть конкретная задача - инвестиции под аренду или перепродажу. Можно смотреть сотни часов обзоров блогеров (и не факт, что это не рекламная интеграция). Можно проходить километры по стройкам. Можно самому анализировать рынок и пытаться найти точки роста. Но зачем? У вас есть работа и жизнь, которую лучше просто жить. И всё равно не разберётесь так, как тот, кто в рынке 24/7 и видел эти новостройки своими глазами. Тот кто знает куда реально выходят окна, где шумит магистраль, а где тихо. И даже если вы уже сами выбрали конкретную новостройку и хотите купить там квартиру или нежилое помещение - мы тоже поможем. Как? Из свежих примеров: ✅ Переговоры с застройщиком → клиент купил квартиру на 6 миллионов дешевле ✅ Договорились о рассрочке и торге → квартира с прекрасными видами, которая за полгода выросла на 25% В общем, народ. Не забывайте 👉🏻 Сначала спроси у Вишнякова. Просто напишите - скорее всего, я уже знаю ответ.

Почему у Вишни на сайте нет 150+ объявлений о продаж недвижимости? И почему их нет и в циане/авито и т.д. Где-то раз в год этот вопрос возникает у клиентов, поэтому примерно раз в год я пишу на него ответ :) Вот и сейчас. Итак, почему? Потому что разные агентства недвижимости используют разные модели. Большинство идут стандартным путём. Чем больше объектов в воронке(на сайте, в циане) - тем лучше. В принципе какой-нибудь озон, М.Видео действуют также. Куча карточек с товарами - авось кто-то придёт. Побочный эффект. Их как минимум два. 1. Объекты в базу набираются иногда по принципу «чтобы было и было больше». Я уже слышал не раз от клиентов их опыт работы в таком ключе. Недвижимость есть в базе, но её показывают и рассказывают, когда нужно что-то для сравнения с предпочтительным к продаже вариантом. То есть «смотрите, вот есть вот это обалденное, вот это хорошие и вот ещё есть - хуже, но примерно за те же деньги». 2. Не может один агент заниматься полноценно 100+ объектами (да и 50+ ). Физически не может. А значит кто-то «проваливается». Хорошо, если не вы. Я изначально пошёл другим путём. Мне интересно не количество, а качество. Я про результативность. То есть если в предыдущем варианте из 100 объектов у агентства продается 10 - это для них хорошо. Моя цель - продавать 100% всех пришедших ко мне вариантов. 10 квартир рекламируем - 10 продаём. По статистике пока выходит 8-9, но и это мне приятно. То есть мы продаем одинаковое количество объектов, но мне для этого нужно меньше сотрудников. И чисто психологически - комфортнее, когда ты чаще попадаешь в цель :). Выглядит как читерство? Ну а почему нет. Поэтому да. На сайте Вишни нет объектов, которые мы продаём или сдаём. Для этого есть инструменты, которыми мы умеем пользоваться. Наш опыт, наши знания, умение продавать и покупать и работать с людьми. Ну и агрегаторы - объявления выходят там. Я не продаю напрямую вам недвижимость в моём блоге - мне кажется, что вы пришли не за тем, чтобы читать аналог Авито или Циана. И в том же самом Циане - только то, что мы реально продаём. Вот приняли авансы сразу за 3 объекта - все три объекта исчезли из агрегатора. Всё просто. Мало объектов там - показатель того, что мы не порекламироваться пришли, а реально продать. Всё просто🍒

Что не может не радовать - это активность по сделкам. 🎯Сегодня прошла сделка, где мы успешно добавили миллион к стоимости квартиры, продаваемой клиентом. "Пустячок, а приятно" 🎯Вчера - сделка, где также успешно к стоимости добавилось полмиллиона. Не само добавилось, мы постарались. 🎯Вчера же - решился вопрос, о котором я раньше писал. Где не приняло море забрасываемый невод один банк отказал в приеме денег для покупки квартиры. Нашли другой банк, всё оплатили. Рад, конечно. И я рад, и клиент. Еще одна сделка запланирована на пятницу. Но в недвижимости точно планировать невозможно :). Будем надеяться. И делать. "Делай, что должно и будь что будет". Так и работаем.

🍒 Результат нельзя разделить на всех Ко мне иногда приходят с историей, которая звучит примерно одинаково. «Год не продаётся». «Агентство не работает». Нередко сюда добавляется «я за границей, не могу ничего нормально контролировать». Человек уставший, издёрганный, и я его прекрасно понимаю. И почти всегда хочется помочь. Но перед тем как взяться, я задаю себе один вопрос. Могу ли я быть уверенным в результате? Ну, насколько это вообще возможно в недвижимости. И вот тут как раз начинается... «А давайте вы вместе со всеми поработаете», «а я не хочу расторгать договор с предыдущими», «подключу ещё кого-нибудь». Вот тут - нет. Потому что прогнозировать уверенный результат я могу только там, где процесс управляемый. Где я вижу картину целиком и держу руку на руле. А не там, где параллельно со мной этот же объект «продают» ещё 1-2-5 агентов, и в любой момент покупатель может попробовать поиграть в торг на понижение между ними всеми. Это, наверное, как с врачом. Он готов лечить. Но если пациент втихаря (иногда и не совсем) пьёт ещё какие-то левые таблетки, занимается уринотерапией и молчит об этом - как врач может отвечать за правильный результат? Не потому что врач злобный или непрофессионал. А потому что процесс перестал быть управляемым. В недвижимости - ровно то же самое. Люди хотят подстраховаться. Логика вроде понятная: «пусть работают несколько агентов , так больше шансов». «Оставлю запасной вариант, мало ли». Особенно когда за спиной год без результата и куча нервов. Казалось бы, чем больше агентов, тем быстрее продажа. А по факту - наоборот🤷 Никто не будет вкладываться на полную там, где результат в любой момент утекает к соседу. Просто потому что тот оказался более продавливаемым на торг. Зачем тратить время, деньги и голову на объект, который в итоге может оформить кто угодно? Вот и получается: объект, который «продают все», по факту не продаёт полноценно никто. Желание снизить риски эти риски и увеличивает. И вот когда я это объясняю, иногда люди не понимают. 👉Отказал, не захотел помочь. Но взяться и сделать плохо - это не помощь. Это просто ещё один риэлтор в списке, который «не сработал». Поэтому иногда самое полезное, что я могу сделать - честно сказать: на таких условиях я за результат не отвечаю. И да, я не люблю, когда без результата. Задача должна быть выполнена. Недвижимость куплена или продана. В правильные сроки, за правильную цену. Иногда, кажется результативность я люблю больше, чем клиент :).

Чудеса конечно, первый раз со мной такое. Чтобы у клиента не приняли в банке деньги на аккредитив за покупаемую недвижимость🤔 Ну ок, будем решать. P.S. До этого, хоть и слышал о подобном, но как-то мимо проходило.

🍒Безопасность сделки - всегда забота покупателя. Это было так до истории с Долиной, и будет так ещё долго после. Продавец получил деньги и ушёл. А ты остался с квартирой - и со всеми рисками, которые к ней прилагаются. Ещё 10 лет назад в Москве мы уже запрашивали у продавцов справки из ПНД и НД. Коллеги из регионов тогда крутили пальцем у виска: «Вы что, обижаете людей недоверием, бредите». Сегодня это, надеюсь, стандартная практика уже для всех. Осторожность. Проверки. Документы. Безопасность. Это всё важно для покупателя. Но вот что важно понять: сама по себе бумажка ни от чего не защищает. И не гарантирует. Любой документ или справка - это не гарантия, что сделку не оспорят. Это лишь один аргумент из многих. И работает он только тогда, когда ты понимаешь: • зачем ты её берёшь (не «чтобы была», а от какого конкретного риска); • что именно она доказывает и показывает, а что - нет; • как она должна в реальности выглядеть. Классический пример - та самая справка из ПНД. Многие думают: «запросил справку - продавец дееспособен, сделку не развернут». Нет. Справка говорит лишь о том, что человек не состоит на учёте в ПНД. 📌Он может не состоять и не отдавать отчёта в своих действиях. 📌Он может состоять в другом диспансере. 📌Справка может быть выдана в неправильном месте или вообще нарисована. И так - с каждым документом. Выписка, справки, согласия, история переходов права - всё это не про то, чтобы просто папку документов. Это про то, чтобы проверить и понять конкретные риски по конкретной квартире. И принять правильное и осознанное решение. Собрать какие угодно бумаги может кто угодно. Понимать, от чего каждая из них защищает/не защищает - вот в этом и есть важность проверок.

🏠 Дом, который уже невозможно продать. Грусть-тоска, но как есть. Пришёл ко мне как-то клиент- продать дом. Дом достался ей после непростого развода, они там жили ДО и вот он остался ей. Дом, я видел, дом симпатичный. Классический стиль, около 400 квадратов, как раньше строили, много комнат, камин, бильярд (я тоже когда-то хотел поставить😃). Главный плюс - расположение: перед домом большое открытое поле, а дальше большая вода. Из окон верхних этажей открывается отличный вид, и до воды всего метров 150. Но дом надо продавать - клиент не справляется уже с ним. Причём мысль о продаже уже не первая и попытка продать - тоже. Но, видимо, не мог человек никак "отпустить". Поэтому и каждый раз что-то не получалось и откладывалось. Задача непростая, а я люблю решать непростые задачи. В чём проблема. Когда-то давно семье выделили участок в собственность. И дополнительно прирезали ещё несколько соток - как раз кусочек того самого поля перед домом. Но муж не стал заморачиваться с узакониванием - были устные договорённости и решил эту часть и не оформлять. "Всё равно наша" . Но это ещё не всё. Когда клиент решил продавать дом, кто-то из покупателй попросил сделать межевание участка. И вот при межевании вскрылось сразу два "сюрприза": 1. Дом заходит за границу основного участка - не то, чтобы без положенных метров отступа. За ним. 2. А эркер (с красивыми видами) этого самого дома выходит ещё дальше на полтора-два метра. Когда строили - всё было их, какая разница, потом всё оформится. А сейчас межевание - и "добрый вечер". И оформить второй участок теперь толком не с кем: колхоз, который выделял землю, давно распался. 👉 Какие были варианты По сути, всего два: ▪️ Судиться и оформлять - долго, дорого, юристы, неизвестный результат. Ну и денег у клиента нет на всё это. Тут бы наоборот - продать и получить. ▪️ Решать ценой - продать со скидкой процентов 25-30 покупателю, который будет готов взять эти проблемы на себя. Такие люди есть, и на дисконт они приходят точно. Просто нужно знать где и как искать. Я честно сказал: раз нет сил, денег и желания судиться - самое правильно решение цена. Причем определяться нужно быстрее, пока продать без межевания ещё можно. Клиент задумалась и... ушла ещё подумать. Опять стало жалко. Опять дом не отпускает её. Ну или она его. 📌 Итог Год назад, 1 марта 2025 года изменилось законодательство и участок без определения границ (то самое межевание) продать нельзя. То есть тот покупатель, который мог бы прийти и за деньги ускорить все вопросы оформления - теперь вряд ли придёт. Количество проблем для него увеличилось. 🍒 О чём это я? О том, что сложные решения нужно принимать вовремя. Не оформили землю тогда - получили нерешаемую проблему сейчас. То, что еще 15 лет назад стоило подписи и нескольких дней, сегодня стоит больших денег. Но даже и это было решаемо меньшими усилиями. Просто в нужное время.

Когда мимо тебя медленно проплывают 50-60 миллионов рублей... Это я про застройщиков. Которые даже в нынешнее время никак не могут собраться и подготовить а) недолго б) некоряво договор купли-продажи. Сижу, правлю, жду. Клиент нервничает. Юристы застройщика что-то "уточняют". И тут начинаешь по-новому смотреть на какой-нибудь ПИК... Хотя там тоже с ДДУ намучаешься🤦