Макаров. Про недвижимость

🏪 Россияне стали реже ходить в продуктовые магазины. Что происходит с ритейлом? Нашёл интересную статистику по продуктовому ритейлу за первое полугодие 2026 года. По данным "Эвотор", количество чеков в магазинах "у дома" сократилось сразу на 10% по сравнению с прошлым годом. Причём снижение происходит практически во всех форматах. Алкомаркеты и табачные магазины потеряли 14% чеков, пивные - 8%, специализированные продуктовые магазины - около 5%. Другие исследования показывают немного отличающиеся цифры, но сам тренд подтверждают. T-Pay, например, зафиксировал снижение количества покупок в супермаркетах на 4%, а в алкомаркетах — на 12%. При этом средний чек продолжает расти - при покупке продуктов он увеличился примерно на 6%. 🔘в "Магните» покупатель сейчас оставляет около 695 рублей за одно посещение, 🔘в "Пятёрочке" - 707 рублей, 🔘во "ВкусВилле" - 1 100 рублей, 🔘в "Ленте" - около 1 700 рублей, 🔘 в "Азбуке вкуса" - 2 400 рублей. Получается люди тратят за один поход больше денег, но самих походов становится меньше. И дело здесь не только в росте цен. Покупатель действительно стал рациональнее относиться к своим расходам. Люди реже совершают импульсивные покупки, могут закупаться сразу на несколько дней и всё чаще выбирают дискаунтеры вместо обычного магазина возле дома. Для ритейлеров это не самая приятная ситуация. Среднего чека уже недостаточно, чтобы компенсировать потерю покупателей. В результате оборот магазинов "у дома" за первое полугодие снизился примерно на 2%. А одновременно продолжают расти зарплаты, логистика, коммунальные платежи, стоимость финансирования и другие расходы. В итоге средняя рентабельность по чистой прибыли у десяти крупнейших FMCG-сетей снизилась с 2,3% в 2024 году до 1,7% в 2025-м, а в 2026 году прогнозируется уже около 1,6%. Только при этом сети не перестают развиваться. Та же X5 планирует открыть в этом году ещё более 2 000 магазинов. Но сам подход к развитию постепенно меняется. Раньше значительная часть роста обеспечивалась количеством новых точек. Сейчас всё больше внимания уделяется эффективности каждого конкретного магазина. И мы уже видим последствия этого процесса. "Магнит" одновременно открывает тысячи новых магазинов и закрывает сотни старых. "ВкусВилл" за прошлый год закрыл 286 точек. Сети пересматривают форматы, площади и локации, потому что содержать слабый магазин в условиях падающего трафика становится слишком дорого. 💡 Что это означает для инвестора в ГАБ Для меня эта статистика ещё раз показывает, почему сегодня недостаточно купить помещение только потому, что в нём сидит крупная федеральная сеть. Представьте два одинаковых "Магнита". У одного рядом несколько новых жилых комплексов, хороший трафик и растущий товарооборот. Второй находится в районе, где покупателей становится меньше, а сразу через дорогу открылся дискаунтер. Формально арендатор один и тот же. Договоры могут быть схожими. Даже доходность на момент покупки может практически не отличаться. Но через пять лет это могут оказаться две совершенно разные инвестиции. Разница между этими магазинами для владельцев помещений может стоить миллионов рублей. Поэтому сейчас я бы особенно внимательно смотрел на выручку конкретного магазина, динамику трафика, конкурентов вокруг, арендную нагрузку и то, насколько сама сеть заинтересована сохранять эту точку. #СМ_ГотоваяКоммерческаяНедвижимость ДЗЕН | МАКС

Сколько стоят ГовноГАБы и нужно ли их покупать? Записали подкаст с моим земляком из Хабаровска Сергеем Макаровым , поговорили о: - Почему сын хозяина первого риэлторского агентства в Хабаровске, решил пойти в PR менеджеры волейбольного клуба? - Как он оказался в Москве и зачем начал заниматься коммерческой недвижимостью? - Поговорили об арендаторах мечты и кто такие ГовноГАБы) Ну и в конце Сергей рассказал про то почему он плотно занялся кладовками и даже написал первую книгу про кладовые! Видео на канале: YouTube | RuTube | Vk Видео | Яндекс Дзен

Самый невосполнимый актив Мы довольно внимательно относимся к деньгам. Считаем расходы, сравниваем доходность, думаем, куда вложить капитал, периодически пересматриваем инвестиции и избавляемся от того, что перестало работать. Но есть актив, с которым большинство из нас обращается гораздо менее внимательно, хотя он единственный действительно невосполнимый. Это время. У Сенеки есть хорошая мысль о том, что часть времени у нас отнимают силой, часть похищают, часть проходит впустую, но самые досадные потери происходят по нашей собственной небрежности. За две тысячи лет в этом отношении мало что изменилось. Разве что способов незаметно потратить несколько часов стало гораздо больше. Интересно было бы хотя бы один день посмотреть на свои 24 часа так, как опытный инвестор смотрит на собственный портфель, и вечером попробовать вспомнить, куда именно они были вложены. Причём хорошая доходность времени совершенно не обязательно измеряется деньгами или количеством выполненных задач. Час тренировки возвращается здоровьем и энергией, несколько часов с семьёй - отношениями и общими воспоминаниями, обучение - новыми знаниями и возможностями, а полноценный отдых позволяет на следующий день работать с совершенно другой головой. Даже два часа ничегонеделания вполне могут оказаться прекрасной инвестицией, если именно они были нужны для восстановления. С другой стороны, можно незаметно провести вечер с телефоном в руках, потратить полдня на обсуждение чужих проблем, час спорить в интернете или несколько дней мысленно возвращаться к ситуации, которая давно произошла и которую уже невозможно изменить. Время тоже было потрачено, только что осталось после этих вложений - хороший вопрос. С деньгами такой портфель мы довольно быстро начали бы пересматривать. Почему-то с собственным временем делаем это гораздо реже. При этом разница между этими двумя ресурсами принципиальная. Неудачно вложенные деньги иногда можно заработать заново, а вчерашний день уже невозможно вернуть и использовать немного разумнее. #СМ_ВоскресныеМысли ДЗЕН | МАКС

🔉 Купил помещение с арендатором — значит уже заработал? На бумаге готовый арендный бизнес частенько выглядит как идеальная инвестиция. Но так ли всё просто на самом деле? ◀️🎧 В новом выпуске разбираю, какие плюсы и минусы скрываются за покупкой коммерческой недвижимости с арендатором, на что стоит смотреть в первую очередь и почему "стабильный доход" не всегда означает беспроблемную инвестицию▶️ Полезно тем, кто думает о коммерции и хочет заходить в неё с холодной головой. 00:56 что на самом деле покупает инвестор в ГАБ 01:20 деньги начинают работать с первого дня 01:55 подтверждённая жизнеспособность точки 02:40 потребительские привычки 03:30 почему ГАБ легче перепродать 04:00 отношение банков к объектам с действующим арендатором 04:50 главный минус цена входа 06:33 иллюзия стабильности 07:42 ограниченная гибкость 08:25 переплата за бренд 09:20 что делать, если арендатор съехал и почему это не катастрофа 10:22 ГАБ - это не кнопка "бабло", а инструмент #СМ_Подкаст

Почему кладовые - самые перспективных направления в недвижимости Недавно "Авито Недвижимость" провело исследование, которое хорошо демонстрирует, в какой точке сейчас находится рынок кладовых. Опросили 10 тысяч человек. Каждый пятый россиянин уже арендовал или покупал помещение для хранения либо планирует сделать это в ближайшее время. В Москве таких уже 26%. И это при том, что ещё несколько лет назад многим нужно было объяснять, зачем арендовать несколько квадратных метров где-то отдельно, если можно забить балкон, поставить шкаф в коридоре или отвезти всё в гараж. Сейчас эта модель постепенно становится привычной: 62% рассматривают кладовые для хранения личных вещей, мебели и сезонного инвентаря, ещё 22% - для задач бизнеса. Получается, потребность уже сформирована и понятна массовому клиенту, при этом сам рынок всё ещё далёк от насыщения. А для инвестора это одна из самых интересных стадий развития любого нового сегмента: спрос уже есть, а предложение ещё не успело за ним вырасти. Особенно показательна другая цифра. Для 40% опрошенных важна близость кладовой к дому или работе, а среди тех, кто хранит личные вещи - уже для 47%. Человеку не нужна "лучшая кладовая Москвы". Ему нужна нормальная кладовая в пяти-десяти минутах от дома. Ради велосипеда, коробок или зимней резины никто не хочет регулярно ездить через весь город. Поэтому спрос здесь настолько локальный и позволяет небольшим объектам внутри жилых районов собирать собственную аудиторию. Ещё 44% опрошенных считают важным круглосуточный доступ, что хорошо объясняет развитие автоматизированных кладовых. Клиент хочет иметь возможность приехать тогда, когда удобно ему, открыть помещение через приложение, забрать вещи и уехать, не подстраиваясь под администратора или часы работы склада. Есть в исследовании и ещё одна любопытная цифра: 26% рассматривающих кладовые уже видят в них инвестицию для сдачи в аренду или последующей перепродажи. В Санкт-Петербурге таких 36%. То есть постепенно формируются сразу два рынка. С одной стороны, растёт количество людей, готовых платить за хранение. С другой - появляется всё больше инвесторов, которые начинают воспринимать сами кладовые как отдельный класс доходной недвижимости. Почему бы вам не совместить приятное с полезным? #СМ_SelfStorage ДЗЕН | МАКС

Раньше женам дарили салоны красоты. Теперь можно дарить Wildberries Ещё совсем недавно среди предпринимателей была довольно распространённая история - подарить жене салон красоты. Свой бизнес, красивое помещение, сотрудники. Вроде бы и подарок, и возможность заниматься собственным делом, и потенциальный источник дохода. Правда, довольно часто вместе с таким подарком муж получал ещё одну статью расходов. Сначала несколько миллионов на открытие. Потом оборудование, ремонт, реклама, сотрудники, продвижение. Через год выясняется, что нужно ещё немного вложить, чтобы выйти на нормальные обороты. Через два - что неплохо бы обновить интерьер. А через три муж по-прежнему участвует в бизнесе, который когда-то торжественно подарил жене. И вот я подумал. Может быть, сегодня вместо салона красоты жене проще подарить Wildberries? Только не сам бизнес по выдаче заказов, конечно, а помещение, в котором сидит WB и каждый месяц платит аренду. Причём разница здесь принципиальная. Вам не нужно нанимать сотрудников, контролировать смены, заниматься рекламой, привлекать клиентов и думать, как выполнить план продаж. Всем этим занимается арендатор. Он же несёт на себе все риски самого бизнеса. А у вас же остаётся недвижимость и денежный поток от неё. Как раз сейчас у нас есть привлекательный пример такого "подарка". В Хабаровске в доме бизнес-класса продаётся коммерческое помещение с Wildberries. Стоимость - 20 млн рублей, арендный поток - 240 тысяч рублей в месяц. То есть почти 2,9 млн рублей в год и окупаемость около 6,9 лет без учёта дальнейшей индексации. Причём это не партнёрский ПВЗ, который покупателю придётся самостоятельно вести. Точкой занимается непосредственно сама головная компания ООО РВБ. Для собственника это именно недвижимость с арендатором, а не бизнес, в котором нужно каждый день участвовать. Этим мне и нравится формат ГАБов. За вполне понятный бюджет можно купить не просто квадратные метры, а актив, который с первого месяца начинает приносить деньги и при этом не требует превращать собственника в предпринимателя ещё в одном бизнесе. Так что времена действительно меняются. Раньше жене покупали салон красоты и надеялись, что когда-нибудь он начнёт приносить деньги. Теперь можно купить помещение под WB, которое приносит деньги сразу. Хотя, справедливости ради, если подарить такой объект жене, а арендный поток оставить себе, концепция может не сработать. 😄 #СМ_ГотоваяКоммерческаяНедвижимость ДЗЕН | МАКС

Сказ о боярине, который курочку не сберег В некотором царстве, в некотором государстве стояли торговые палаты. Добротные, просторные, вполне себе ладные, только место им досталось не самое бойкое. Не стояла у ворот очередь из купцов, не толпился с утра до вечера народ, поэтому, чтобы хорошо там зарабатывать, нужно было приложить немало усилий. И нашелся однажды трактирщик, которого это не испугало. Открыл он там свой трактир, стал народ зазывать, кухню налаживать, имя себе зарабатывать. Один гость пришел, другому рассказал, тот привел третьего, и постепенно вполне обычные палаты превратились в успешное заведение с постоянными посетителями. Так прошло несколько лет. Трактирщик свое дело выстроил крепко, гости приходили, серебро в кассе звенело, а хозяин палат, местный боярин, каждый месяц исправно получал положенный оброк. Самому боярину при этом особых усилий прикладывать не приходилось: хозяйство работало, трактирщик платил, и вроде бы чего еще желать. Только со временем стал боярин на это дело смотреть немного иначе. Раз трактир полон, народ ходит, а трактирщик который год исправно зарабатывает, значит, наверное, и оброк можно сделать побольше. Поднял один раз. Трактирщик посчитал, повздыхал, но согласился. Прошло время, боярин снова подумал: дела идут хорошо, гости никуда не делись, значит, можно еще немного прибавить. Трактирщик опять посчитал и снова согласился. А дальше это постепенно вошло в привычку. Боярин смотрел уже не на само место, не на то, сколько сил когда-то потребовалось, чтобы заставить его работать, и даже не на то, что происходило вокруг. Он видел одно: трактир продолжает работать, а значит, платить может больше. За одной новой цифрой появилась следующая, и трактирщик постепенно начал понимать, что сколько бы он ни соглашался, окончательной эта договоренность, похоже, уже никогда не станет. Боярин же был уверен, что трактирщик никуда не денется. Столько лет здесь работает, столько сил и денег вложил, гостей приучил. Неужто бросит все и пойдет искать другие палаты? Только трактирщик тоже умел считать. И в какой-то момент очередное повышение стало для него уже не вопросом денег, а вопросом смысла. Если каждый раз, когда дело начинает приносить чуть больше серебра, хозяин палат тут же увеличивает оброк, то зачем продолжать строить свое хозяйство именно здесь? Поблагодарил трактирщик боярина за годы совместного дела, собрал своих людей и ушел. Палаты при этом никуда не делись: стены остались прежними, крыша была на месте, ворота открывались исправно. Только исчез человек, который несколько лет доказывал, что в этом не самом бойком месте вообще можно построить успешный бизнес. И вот тут боярин впервые задумался, что все эти годы его главным богатством были вовсе не палаты. Жила у него самая настоящая курочка, которая исправно несла золотые яйца. Причем курочка эта сама нашла корм, сама обжила не самое удобное гнездо и много лет исправно приносила хозяину доход. Боярину оставалось, по большому счету, только не мешать. Но каждый раз, получая очередное золотое яйцо, ему хотелось, чтобы следующее было немного больше. Так продолжалось до тех пор, пока курочка не ушла в соседнее царство. На этом сказку можно было бы закончить, если бы не одно обстоятельство: произошла она вовсе не в сказочном царстве. Есть важный момент, о котором собственники коммерческой недвижимости иногда забывают. Если арендатор много лет успешно работает в вашем помещении, это еще не означает, что само помещение настолько прекрасно и на его место завтра выстроится очередь из желающих платить еще больше. Иногда вам просто очень повезло с курочкой. И, возможно, разумнее продолжать получать от нее золотые яйца, чем каждый раз проверять, сколько еще она способна вынести. #СМ_Кейс ДЗЕН | МАКС

Продуктовые сети растут. Но зарабатывать им становится всё сложнее Изучил свежий отчёт INFOLine о том, что сейчас происходит на рынке продуктового ритейла. Если смотреть только на обороты крупнейших сетей, всё выглядит вполне благополучно. X5, "Магнит", "Лента" и другие федеральные игроки продолжают расти, открывать магазины и занимать всё большую долю рынка. В 2025 году оборот продуктового ритейла увеличился на 12,1%, а в 2026 году ожидается рост уже примерно на 6–6,5%. При этом физический объём продаж снижается. То есть денег в кассах становится больше не потому, что люди начали покупать больше продуктов. В значительной степени рост обеспечивается ценами, тогда как сами покупатели сокращают импульсивные покупки и всё чаще выбирают более доступные товары. На этом фоне крупные сети продолжают забирать рынок себе. Ещё в 2017 году на десять крупнейших продуктовых ритейлеров приходилось чуть больше 28% оборота. К первому кварталу 2026 года их доля выросла почти до 46%. Только X5, "Магнит", "Лента" и сети "Красное & Белое" и "Бристоль" уже контролируют около 40% продуктового рынка. На этих же крупнейших игроков приходится примерно 70% прироста новых торговых площадей. Казалось бы, для владельцев коммерческой недвижимости это отличная новость. Крупные сети продолжают развиваться, а значит, им по-прежнему нужны новые помещения. Но не все так очевидно. Средняя рентабельность по чистой прибыли у десяти крупнейших FMCG-сетей сократилась с 2,9% в 2021 году до 1,7% в 2025-м. В 2026 году ожидается снижение примерно до 1,6%. Представьте себе бизнес с оборотами в сотни миллиардов рублей, у которого после всех расходов остаётся меньше двух рублей чистой прибыли с каждых ста рублей выручки. Зарплаты, логистика, коммунальные расходы, налоги и стоимость заёмных денег растут. Полностью переложить эти издержки на покупателя сети не могут, потому что потребитель и без того перешёл в режим экономии. Поэтому сейчас ритейлеры не просто открывают новые магазины. Они одновременно пересматривают существующую сеть, сокращают расходы, меняют ассортимент и быстрее закрывают точки, которые не дают нужного результата. Мы уже видели это на примере "Магнита", который за год открыл более 2 500 магазинов и одновременно закрыл 737. Похожая логика работает и у других крупных игроков. Для инвестора в готовый арендный бизнес это означает, что финансовое состояние сети и перспективы конкретного магазина - не одно и то же. Компания в целом может расти, увеличивать выручку и занимать всё большую долю рынка, но при этом отказаться от отдельной точки, если её оборот не покрывает аренду и остальные расходы. Поэтому при покупке ГАБа с продуктовым арендатором сегодня уже недостаточно посмотреть на известную вывеску и срок договора. Нужно разбираться, насколько сильна сама локация, соответствует ли арендная плата возможностям магазина, какой формат развивает сеть и сможет ли помещение заинтересовать другого арендатора, если действующий однажды уйдёт. Продуктовый ритейл по-прежнему остаётся одним из самых стабильных сегментов коммерческой недвижимости. Люди не перестанут покупать продукты, а крупнейшие сети продолжат усиливаться. Но чем сложнее этим сетям зарабатывать, тем меньше ошибок они готовы прощать каждому конкретному магазину. #СМ_ГотоваяКоммерческаяНедвижимость ДЗЕН | МАКС

А что, если вдохновение не придёт? Многие почему-то считают, что для хорошей работы обязательно нужно вдохновение. Есть настроение - работаю. Нет настроения - значит, сегодня не тот день, попробую завтра. Или с понедельника. Но мы ведь совершенно иначе относимся к работе других людей. Никто не хочет услышать от сантехника: "Извините, сегодня что-то нет вдохновения чинить вашу трубу". Вряд ли нас устроит хирург, который утром отменит операцию, потому что проснулся не в том настроении. Мы ожидаем, что профессионал просто сделает свою работу. Независимо от погоды за окном, настроения и того, насколько ему сегодня вообще хочется этим заниматься. А почему в отношении собственных задач должно быть иначе? Вдохновение вообще штука ненадёжная. Сегодня оно есть, завтра нет, послезавтра появилось снова. Если двигаться только в те дни, когда всё совпало, далеко уйти довольно сложно. Тем более что большинство действительно важных результатов не появляется за неделю или месяц. Бизнес строится годами. Капитал создаётся годами. Профессиональный опыт накапливается годами. Спортивная форма тоже не появляется после нескольких удачных тренировок. Даже хорошие отношения с людьми - результат огромного количества действий и времени. В каждом из этих случаев отдельный день почти ничего не решает. Можно провести одну прекрасную тренировку и не увидеть кубики пресса. Один раз удачно инвестировать и не создать капитал. Прочитать одну книгу и не стать экспертом. Поработать с невероятным вдохновением неделю, а потом ничего не делать следующие три месяца. Результат появляется на дистанции. Поэтому не так важно, насколько быстро мы идём, гораздо важнее, как долго мы способны продолжать идти. Конечно, бывают дни, когда всё получается легко. Есть энергия, идеи, желание работать и за несколько часов успеваешь больше, чем обычно за целый день. Прекрасно, когда так. Но основной путь всё равно проходится в самые обычные дни. Когда за окном плохая погода, настроение так себе, вокруг происходит сотни событий, а тебе просто нужно заниматься своим делом. Конечно, вдохновение помогает двигаться быстрее. Вот только результат появляется благодаря работе, которую ты продолжаешь делать независимо от настроения. #СМ_ВоскресныеМысли ДЗЕН | МАКС

💡 А существует ли идеальный формат ГАБа? Может показаться, что у коммерческой недвижимости должен быть свой универсальный формат. Но на практике одно и то же решение в разных городах даёт совершенно разные результаты. Причина не лежит на поверхности, хотя именно она объясняет, почему одни объекты работают стабильно, а другие - постоянно создают проблемы. И когда понимаешь этот скрытый механизм, выбор становится почти очевидным. #СМ_Видео

📊 Твоя квартира приносит КОПЕЙКИ! Как увеличить доход в 5 раз в 2026 году? Какие кредиты ведут к финансовой яме, а какие действительно помогают увеличивать капитал? В этом видео разбираем правду об ипотеке, автокредитах и банкротстве, а также почему квартира под аренду перестала быть выгодной инвестицией и какие альтернативы сегодня могут приносить значительно больший доход. 🎞 [Ссылка] #СМ_Видео ДЗЕН | МАКС

🔉 Низкая цена не спасёт. Что реально делает коммерцию доходной У каждого из нас есть знакомый, который купил “очень выгодное помещение”, а потом несколько лет не может понять, почему оно пустует. ◀️🎧 В новом подкасте - о том, что действительно превращает коммерческую недвижимость в источник стабильного дохода: надёжная система, правильные люди рядом и экспертный взгляд на рынок. А вот низкая цена покупки сама по себе в коммерции не решает ничего. И это главный момент, который многие упускают ▶️ 00:24 история про "выгодное" помещение и иллюзию удачной сделки 01:38 почему дешевая цена сама по себе не имеет ценности 02:16 слово "инвестиция" ничего не объясняет 02:53 почему смешение инвест стратегий всегда приводит к разочарованию 03:38 ошибка когда "свободными" называют деньги, которые скоро понадобятся 04:01 что такое свободный капитал? 04:49 кейс когда партнер решил забрать свою часть и проект рассыпался 05:45 почему важно с кем ты идешь в сделку 06:39 кто такой настоящий эксперт и что он должен уметь видеть 07:27 коммерческая недвижимость - это длинная история и сотни согласований 08:24 идеальный проводник 08:50 почему старые схемы больше не работают 09:31 самые сильные тренды 10:14 коммерция - это не стены, это всегда арендатор 11:00 стабильность против высокой ставки - что дает каждый тип арендатора 11:58 последний штрих без которого не работает вся система 12:43 доходная коммерческая недвижимость держится на системе 13:18 почему стабильность стала дефицитом #СМ_Подкаст

Обзор кладовой у дома На этот раз побывал на техническом открытии нового объекта в Санкт-Петербурге, который только начинает принимать первых арендаторов. Кладовые расположены во встроенном помещении современного жилого комплекса в "Парнас". Дом введён в эксплуатацию в 2021 году, состоит из 27 этажей, а только в этом корпусе находится 511 квартир. Всего в объекте оборудовано 122 ячейки разных размеров. Поскольку кладовая только запустилась, особенно интересно будет посмотреть, с какой скоростью она начнёт заполняться и какие объёмы окажутся наиболее востребованными у жителей района. В радиусе пяти минут пешком находится около 2,6 тыс. домохозяйств, а в десятиминутной доступности - уже более 10,5 тыс. В пределах одного километра расположено порядка 26,7 тыс. домохозяйств. Все эти показатели заметно превышают средние значения по локации. Средний бюджет семьи в десятиминутной пешей зоне составляет около 189 тыс. ₽ в месяц, что также существенно выше среднего показателя по району. Отдельный плюс - в радиусе оценки не зафиксировано действующих конкурентов в формате индивидуального хранения. При этом пешеходный трафик составляет около 995 человек в час, а рядом находятся продуктовые магазины, супермаркеты, точки питания и остановки общественного транспорта. Посмотрим, как организован новый объект изнутри, какие ячейки здесь сделали и насколько быстро жители большого современного ЖК начнут пользоваться дополнительным пространством для хранения. #СМ_Видео #СМ_SelfStorage

Максимальная арендная ставка - лучший выбор? Есть мнение, что если один арендатор готов платить за помещение больше другого, то выбирать нужно именно его. Ведь чем выше арендная ставка, тем больше ежемесячный доход и тем быстрее окупится объект. Подобная логика работает не всегда. Так, однажды мы оказались в ситуации, когда на одно и то же помещение претендовали сразу несколько арендаторов - локальный и федеральный. Причем локальный был готов платить заметно больше остальных. Казалось бы, что здесь решать? Однако хороший готовый арендный бизнес оценивается не только размером арендной платы. Покупая такой объект, инвестор приобретает не просто ежемесячный денежный поток. Он покупает еще и ликвидность самого актива. Представьте, что через несколько лет вы решите его продать. Какой объект вызовет больший интерес у покупателей? Тот, где работает известная федеральная сеть с многолетней историей и стабильными показателями или помещение с менее известным арендатором, пусть даже платящим немного больше? Очень часто ответ оказывается совсем не таким очевидным. Сильный федеральный бренд снижает риски в глазах будущего покупателя. Такой объект проще оценить, проще проверить и, как правило, проще продать. Именно поэтому иногда помещение с условной "Пятёрочкой" оказывается более ликвидным, чем объект с арендатором, который сегодня готов платить на 10–15% больше. Получается интересная ситуация. Вы можете немного выиграть в ежемесячном денежном потоке, но одновременно потерять гораздо больше в стоимости самого актива или значительно сузить круг потенциальных покупателей в будущем. Именно поэтому, когда мы подбираем арендатора, я никогда не смотрю только на размер арендной ставки. Не менее важно понять, насколько этот арендатор сделает объект привлекательным через пять или десять лет. Потому что хорошая инвестиция - та, которая одновременно генерирует стабильный денежный поток и остается востребованным активом на рынке. #СМ_ГотоваяКоммерческаяНедвижимость ДЗЕН | МАКС

Почему все считают доходность, но забывают посчитать время? Обратился инвестор, который решил постепенно выйти из жилой недвижимости и перевести часть капитала в коммерческую. Когда я спросил, почему он принял такое решение, он ответил очень просто: - Жена устала. Оказалось, что у них несколько квартир, которые они сдают в аренду. Одни жильцы съезжают, другие заезжают. После кого-то приходится делать косметический ремонт, где-то менять мебель или технику, где-то решать бытовые вопросы, организовывать показы, искать новых арендаторов и снова готовить квартиру к заселению. Так еще и увеличение арендной платы тот еще квест. В определенный момент они поняли, что вместо пассивного дохода получили еще одну работу. После этого они впервые всерьез посмотрели в сторону коммерческой недвижимости. Большинство инвесторов сравнивают квартиру и коммерческое помещение исключительно по доходности. Смотрят на окупаемость, размер арендного платежа и возможный рост стоимости объекта. При этом уже на этом этапе коммерческая недвижимость часто выглядит интереснее. Средняя квартира при долгосрочной аренде сегодня окупается примерно за 20 лет, тогда как качественное помещение с федеральным арендатором - примерно за 9-11. Но не все меряется исключительно окупаемостью. Не менее важно четко понимать сколько вашего времени этот актив будет требовать после покупки? В нежилой недвижимости федеральный арендатор сам заинтересован поддерживать помещение в хорошем состоянии. Он делает ремонт под свой формат работы, занимается эксплуатацией и решает большую часть текущих вопросов, потому что от этого напрямую зависит его собственная выручка. Конечно, коммерческие объекты тоже требуют внимания. Идеальных инвестиций не существует. Но между активом, который регулярно требует вашего участия, и активом, который месяцами просто перечисляет арендную плату, разница действительно огромная. Вот почему когда мы выбираем объект, я всегда предлагаю смотреть не только на доходность. Доходность можно посчитать в процентах. Но не менее важно понимать, сколько времени эта инвестиция будет освобождать вам в будущем. Потому что хороший актив приносит не только деньги. Он возвращает владельцу самый ценный ресурс - время. #СМ_Кейс ДЗЕН | МАКС

"ВкусВил"» закрыл почти 300 магазинов. Стоит ли бояться такого арендатора? Продолжаю разбирать различные отраслевые модели с точки зрения готового арендного бизнеса. И сегодня поговорим о "ВкусВилл". На первый взгляд результаты 2025 года могут насторожить. За год компания закрыла 286 магазинов, а общее количество торговых точек сократилось на 12,7% - до 1 973. Особенно сильно сокращение затронуло небольшие форматы. Количество магазинов торговой площадью до 100 кв. м уменьшилось сразу на 24%, до 635 точек, а более 70% всех закрытий пришлось именно на мини-магазины. Можно было бы предположить, что у сети начались проблемы. Но финансовые показатели говорят об обратном. Выручка "ВкусВилла" за 2025 год выросла на 10% и достигла 358,6 млрд рублей, а чистая прибыль увеличилась на 8%, до 6,6 млрд рублей. Интересно выглядит и средний чек. По данным МТС AdTech, он вырос за год на 9,8% и составил около 1 100 рублей. Для сравнения, в "Пятёрочке" - это 707 рублей, а в "Магните" - 695 рублей. Получается интересная картина: магазинов стало заметно меньше, а сам бизнес продолжил расти. Причина во многом заключается в изменении модели потребления. Уже 53% выручки "ВкусВилл" приходится на доставку. Покупателю всё меньше обязательно иметь магазин рядом с домом, чтобы регулярно приобретать продукты сети. И сама компания прямо связывает значительную часть закрытий с развитием доставки. Более 70% закрытых объектов относились к компактному формату, а в 2026 году повторения такого масштабного сокращения в компании не ожидают. "ВкусВилл" всегда был достаточно активным экспериментатором. Сеть тестирует новые форматы и локации, может работать рядом с "Пятёрочкой" или "Магнитом", потому что ориентируется на несколько другую аудиторию, но при этом достаточно быстро отказывается от точки, если она не показывает необходимого результата. То есть физический магазин для "ВкусВилл" постепенно становится одним из каналов продаж, а не единственным способом добраться до покупателя. 💡 Что это означает для инвестора в ГАБ Сам по себе "ВкусВилл" не стал слабым арендатором. Компания зарабатывает, растёт и остаётся одним из самых интересных игроков продуктового ритейла. Но для собственника помещения важен другой вопрос: насколько конкретный магазин нужен сети именно в этой локации, когда больше половины её выручки уже формирует доставка. Поэтому ГАБ с "ВкусВилл" я бы оценивал несколько иначе, чем объект с "Пятёрочкой". Здесь особенно важно понимать, сколько лет работает конкретная точка, какой у неё оборот, как она вписывается в стратегию сети и что произойдёт с помещением, если однажды арендатор всё же примет решение уйти. Если объект расположен на первой линии, обладает высоким пешеходным трафиком и универсальной планировкой, уход одного арендатора редко становится критичной проблемой. Такие помещения обычно остаются востребованными и для других федеральных сетей. Кстати, сейчас у нас как раз есть в продаже один такой объект. Магазин расположен на первой линии в Люберцах, сразу за остановкой общественного транспорта, через которую проходит более 12 автобусных маршрутов. Ежемесячный арендный поток составляет 257 500 рублей, а окупаемость объекта - 11,9 года. #СМ_ГотоваяКоммерческаяНедвижимость ДЗЕН | МАКС

А это вообще меня касается? Каждый день через нас проходит огромное количество информации. Новости, сообщения, чужие мнения, споры, рабочие чаты, социальные сети, проблемы знакомых и особенно совершенно незнакомых людей. И на всё это мы реагируем. Читаем, обсуждаем, переживаем, мысленно спорим. Иногда какая-нибудь новость способна испортить настроение на полдня, хотя произошла за тысячи километров и никак не повлияет на нашу жизнь. При этом внимание - ресурс ограниченный. И каждый раз, отдавая его чему-то одному, мы неизбежно забираем его у другого: семьи, работы, собственных проектов, здоровья, отдыха или людей, которые находятся рядом. В такие моменты мне нравится задавать себе вопрос: "Как это событие реально касается моей жизни?" Не в смысле отгородиться от мира и перестать интересоваться происходящим. Скорее, это способ отделить то, что действительно требует нашего участия, от информационного шума, который ничего не меняет, кроме нашего настроения. Похожая история и с желанием всё контролировать. Можно строить планы, просчитывать варианты и делать всё возможное, но невозможно предусмотреть все обстоятельства и заставить жизнь развиваться строго по нашему сценарию. Мне здесь нравится сравнение с серфингом. Серфер не пытается управлять океаном. Он понимает, что волны сильнее него, поэтому учится действовать в тех условиях, которые есть. С жизнью примерно так же. Можно делать всё, что находится в твоей власти, и при этом учиться отпускать то, что от тебя не зависит. Тогда вопрос "А это вообще меня касается?" становится хорошим фильтром. #СМ_ВоскресныеМысли ДЗЕН | МАКС

📈 10 самых заметных публикаций июня Закрутился и пропустил традиционный дайджест. Собрал публикации, которые вызвали наибольший интерес и стали одними из самых обсуждаемых за июнь. Что даёт такой формат? ▶️Освежить в памяти ключевые темы месяца ▶️Вернуться к материалам, которые могли пропустить ▶️Сохранить полезные разборы для будущих инвестиционных решений 1️⃣ Кейс. Не все "Пятёрочки" одинаково полезны Разбор реального объекта с федеральным арендатором и причины, по которым известный бренд ещё не гарантирует выгодную инвестицию. 2️⃣ ГАБы по всей России от 16 до 35 млн рублей: где сегодня искать доходность Почему инвесторы всё чаще выходят за пределы своего региона и как сегодня дистанционно покупать готовый арендный бизнес. 3️⃣ Обзор кладовки у дома Практический обзор объекта на северо-западе Москвы с анализом заполняемости и особенностей формата. 4️⃣ Аптека, ПВЗ или ритейл? Вопрос, который заводит инвесторов в тупик Почему постоянное сравнение форматов часто мешает принять инвестиционное решение и с чего стоит начинать выбор объекта. 5️⃣ Чему на самом деле должна научить школа? Личный опыт трёх лет обучения ребёнка в онлайн-школе и размышления о том, какие навыки действительно важны в современном образовании. 6️⃣ Как правильно "пробовать" инвестиции, а не заходить на всю сумму Почему первое инвестиционное решение не должно быть самым крупным и как снизить риски на старте. 7️⃣ Обзор кладовки у дома Очередной обзор объекта индивидуального хранения с реальными цифрами по загрузке и тарифам. 8️⃣ Как меняется структура арендаторов в сегменте "магазин у дома" Какие изменения происходят в одном из самых устойчивых сегментов коммерческой недвижимости и что это значит для инвесторов. 9️⃣ Обзор кладовки у дома Ещё один действующий объект с высокой заполняемостью и обзором актуальных цен на аренду кладовых. 1️⃣0️⃣ Что сегодня важно понимать инвестору, покупая ГАБ с аптекой Разбор аптечного рынка, крупнейших сетей и причин, по которым этот формат остаётся одним из самых стабильных для инвестиций. А подборку лучших текстов мая можно найти здесь. Спасибо, что читаете, задаёте вопросы и участвуете в обсуждениях. Благодаря вашей обратной связи удаётся делать материалы ещё более полезными и практичными. ▶ #СМ_Дайджест ДЗЕН | МАКС