Proeconomics-Realty

Обратите внимание – 54% москвичей хотят жить в частном доме или таунхаусе (сейчас в них живут 7%). Наверное, в этом главное расхождение между желанием горожан и московских властей. Даже в огромной по площади и пустой Новой Москве мэрия стимулирует появление многоэтажных человейников, а не индивидуальной застройки. Второе расхождение: менее четверти москвичей хотят жить в башнях выше 12 этажей – но именно такие башни и составляют почти все новые проекты в городе. На правой диаграмме: половина москвичей мечтают добираться до работы пешком (сейчас так делают 9%). И ещё одно важное наблюдение – ездить по Москве на велосипеде хотят не более 4% москвичей, тогда как урбанисты продвигают нам его чуть ли не как основной транспорт в городе. (Исследование PwC по 14 крупнейшим городам мира, в числе которых и Москва; 2019 год)

«Этим летом на рынке аренды квартир в старой Москве спрос и предложение примерно соответствуют тем, что были летом 2021 г. Минимальный уровень цены в нынешнем августе на 75% выше, чем пять лет назад», - отмечают в «Инком». Общая инфляция за период 2021-2026 составила 57%. Получается, что реальный рост стоимости аренды квартир нижнего ценового диапазона составил 18%, или около 3% за год. Укладывается в долговременную норму для московского рынка жилья «рост цен в среднем составляет уровень инфляции +2-3%». Примерно теми же номинальными темпами выросли и зарплаты в Москве: 2026 года весной средний доход жителей столицы составил 219,6 тысячи рублей, а в 2021 году этот показатель находился на уровне 116,3 тысячи рублей». Так что динамика арендной платы остаётся очень надёжным индикатором динамики доходов. А также – и динамики притока нового населения в Москву (миграционный прирост остаётся).

Только в трех из 16 городов-миллионников средняя зарплата, рассчитанная Росстатом, больше ипотечного платежа на «однушку»(!) Ну вот поэтому девелоперы будут ориентироваться на клиентов, кому не нужна ипотека – это около 5% высших россиян.

В Москве за первое полугодие 2026 года на один реализованный квадратный метр приходится 14,1 кв. м предложения – на треть больше, чем год назад, говорится в совместном исследовании компаний «Метриум» и «Плато Девелопмент». В нём отмечается, что рынок новостроек Москвы переходит в фазу рынка покупателя. Если теперь это рынок покупателя, стоит ли нам ожидать снижения цен на новостройки? Опросили экспертов на эту тему: https://t.me/proeconomics/20119 и https://t.me/proeconomics/20120

В «Метриум» подсчитали, сколько времени представителям ряда профессий понадобится копить на стандартную «однушку» 45 кв.м. в пределах старой Москвы стоимостью 19 млн руб. (от себя добавлю, что это будет окраина старой Москвы). Для расчёта в «Метриум» правильно взяли медианные, а не средние зарплаты (памятуя, насколько высоко в Москве зарплатное неравенство). Так, для ITшников, входящих в группу высокооплачиваемых профессий в Москве, с медианной зарплатой 188,4 тыс. рублей в месяц (годовой доход – 2,26 млн рублей) понадобилось бы 8,4 лет, чтобы накопить на однокомнатную квартиру в «старой» Москве. Недавно я приводил расчёты для квартиры в Москве в 90 кв.м, исходя из мировой методологии. У меня получалось 27 лет, если учитывать среднюю (даже не медианную, которая всегда ниже) зарплату по Москве. https://t.me/sq_metre/2124 Среди занятых в административной деятельности в Москве, с медианной зарплатой 107 тыс. руб., копить на 45-метровую однушку надо почти 15 лет. В общем, Москва по доступности жилья схожа с самыми проблемными городами мира, вроде мегаполисов Китая или Лондона и Токио.

Очередной факт, как оживает рынок вторичных квартир в Москве. «Несмотря на колебания количества новых объектов и макроэкономические изменения рынка, стоимость метра квадратного устойчиво растёт. В июле она составляет в среднем 430 тыс. руб. за метр в объявлениях, вышедших в последний месяц, и 397 тыс. руб. в среднем по рынку вторички. Мы не наблюдали резких колебаний, но тем не менее, с начала года накопительно цены выставления прибавили уже более 10%», - сообщает «Миэль». Рост цен на вторичку на 10% за 7 месяцев года – это большая величина. Ранее нормой для московского рынка считалась динамика цен за год «уровень инфляции +2-3%». При нынешней официальной инфляции в 6% это означало бы «норму» рост цен на 8-9% за 12 месяцев. А сейчас, повторюсь, уже +10% за 7 месяцев. Получается, рынок вторички сейчас нагоняет два года, прошедших в стагнации. Ранее я уже говорил, что у рынка есть два сценария, как будет нормализоваться рынок жилья, на котором раздулся пузырь на субрынке новостроек с разницей между вторичкой +20-30%. Первый – либо цены на новостройки снижаются на 20-30% при стагнации цен на вторичке. Второй – при стагнации цен на новостройки стоимость квартир на вторичном рынке растёт опережающими темпами. Похоже, мы будет наблюдать второй вариант.

«Средний срок экспозиции вторичного московского жилья в этом году сократился на 46% - с 54 дней в январе до 29 дней в июле. Такая динамика обусловлена усилением дефицита ликвидных квартир», - сообщает «Инком». Очередной факт в копилку очевидного явления – оживления вторичного рынка. Закон сообщающихся сосудов: чем лучше дела будут идти на вторичном рынке, тем хуже – на рынке новостроек.

Глава риэлторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов отмечает рост активности на вторичном рынке квартир. https://t.me/khusainov_ildar/4445 Я уже много раз говорил, но снова повторю. Рынок новостроек сам себя загнал в угол бесконечным ростом цен, ухудшением качества своих услуг – сокращением доли сдаваемых квартир с отделкой. Дополнительно по рынку новостроек будет бить снижение ставок по ипотеке. Девелоперы на самом деле сейчас должны молиться на Центробанк, чтобы он не снижал ключевую ставку, чтобы у них оставалось внеконкурентное преимущество по сравнению со вторичным рынком – большой спред между ставками по льготной и коммерческой ипотеке.

Поздравляю всех причастных с Днём строителя. Сам тоже поработал в недвижимости, и жена, и старшая сестра, так что стройка для нашей семьи – не пустой звук. В строительстве есть чему гордиться России. Такими темпами, как у нас, сейчас не строится ни одна развитая страна в мире. Даже Китай сильно проигрывает России по этому показателю – о чём у нас почему-то не говорят. Так, по итогам 2025 года общая площадь сданных в эксплуатацию жилых зданий в Китае составила 428 млн кв. м, или 0,3 кв.м на одного китайца. В России в прошлом году сдали 108 млн кв. м, или 0,72 кв.м на человека – в 2,5 раза больше в относительном исчислении, чем в Китае. С праздником!

Чем Москва выделяется на фоне большинстве крупных городов? Тем, что в Москве последний год по-прежнему цены на новостройки росли быстрее цен на квартиры на вторичном рынке. Оздоровление рынка новостроек в Москве начнётся с обратного процесса, когда рост цен…

Чем Москва выделяется на фоне большинстве крупных городов? Тем, что в Москве последний год по-прежнему цены на новостройки росли быстрее цен на квартиры на вторичном рынке. Оздоровление рынка новостроек в Москве начнётся с обратного процесса, когда рост цен на вторичку будет обгонять новостройки.

В России обыденным стал термин «доступное жильё». Но что у нас понимается под такой доступностью, какие критерии? Я думаю, вполне можно применить критерий из США: «Жильё является доступным, если покупатель, внесший первоначальный взнос в размере 15%, тратит не более 30% своего ежемесячного дохода на ипотечные платежи, налоги на недвижимость и другие расходы, связанные с жильём».

Председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов в интервью «Парламентской газете» говорит, что сформирована законодательная база по обязательному строительству школ, поликлиник и других соцобъектов за счёт девелоперов. На самом деле во многих крупных городах уже есть такой норматив и практика – например, в Москве. Теперь новация придёт и в другие регионы. И эти правовые нормы говорят нам о том, что новостройки будут только дорожать, так как девелоперы закладывают этот «социальный оброк» в стоимость квартир. Давайте посчитаем, насколько подорожает квартира, если в его стоимость завести стоимость строительства школы за счёт девелопера. В градостроительстве России норматив обеспеченности школами составляет в среднем от 100 до 135 мест на 1000 жителей. Стоимость строительства современной общеобразовательной школы в расчёте на одного ученика (одно учебное место) в среднем составляет сейчас от 3,2 млн до 4,5 млн рублей. Возьмём по самому минимуму: 100 школьных мест на 1000 жителей. Получается, на одного жителя приходится 0,1 школьного места. Стоить оно будет 320-450 тыс. Но в квартире живёт не один человек, а в среднем 2,3 человека (средний размер домохозяйства). Значит, «школьная наценка» на квартиру составит 320-450 тыс. Х2,2=736-1 млн 035 тыс. руб. Похожие наценки будут на поликлинику в квартале новостроек, на другие социальные объекты. В крупных городах в стоимости квартиры «социальный оброк» может превысить 2 млн руб.

В июле цены на вторичные квартиры в Подмосковье и Новой Москве выросли на 0,7%, по данным «Индикаторов рынка недвижимости». В отличие от Москвы, наибольшими темпами в Подмосковье и Новой Москве дорожает качественное жильё, а не советская панель. Также в этих двух локациях наибольшими темпами дорожают 3-комнатные квартиры. Обобщённая же тенденция такова, что чем дороже становится жильё в Москве, тем больше покупателей перетекает на рынки Подмосковья и Новой Москвы, как на вторичный, так и на новостройки.

«Мир квартир» приводит собственные подсчёты, которые говорят о росте цен на новостройки в июле почти во всех крупных городах России. В Топ-10 городов по стоимости новостроек увидел крымские Симферополь и Севастополь. Но что-то я сильно сомневаюсь в том, что в этих крупных крымских городах сейчас есть спрос на новостройки. Все мы видим из открытых источников, что Крым живёт с перебоями в подаче электричестве и воды, с дефицитом бензина. Да и другие аналитические агентства рисуют противоположную картину: «Что касается Крыма, то в Саках, Феодосии, Ялте и Евпатории в январе - июне было заключено 1300 договоров долевого участия, следует из подсчётов bnMAPpro. Год к году показатель сократился на 31,6%... в целом спрос на жильё в Крыму весной опустился на 10–15%, а сейчас речь может идти о падении уже в 1,5–2 раза».

В июле цены на вторичные квартиры в Москве выросли на 0,4%, по данным «Индикаторов рынка недвижимости». Как это часто бывает в последние годы, сильнее всего дорожали квартиры невысокого качества – в панельных домах и 1-комнатные, т.е. жильё с наивысшим спросом. Но особенно сильно дорожали вторичные квартиры в «старой Москве за МКАД» - на 1,2%, это районы вроде Митино и посёлка Северный. «Доступное жильё» по цене 250-300 тыс. руб. за кв.м. можно найти теперь только на «вторичке», в дальних локациях и невысокого качества. Для сравнения: жильё в новостройках бизнес-класса в старой Москве (а новостройки сосредоточены сегодня и завтра именно в этом сегменте) сейчас стоит 600-650 тыс. руб. за кв.м.

Бизнес-класс Москвы во II кв. 2026 года продолжал чувствовать себя неплохо. Никакого обвала продаж не случилось, цены даже немного росли. Неудивительно, что застройщики в границах старой Москвы строят сейчас преимущественно бизнес-класс. Рынок в этом субклассе может жить, не глядя на ставки ипотеки. (таблица – «Калинка»)

В крупных городах мира цены на жильё раздуты до каких-то неимоверных величин. На диаграмме – сколько годовых доходов нужно, чтобы купить усреднённую квартиру площадью 90 кв. м в данном городе. В Пекине это что-то заоблачное, 45 годовых доходов. Ради интереса…

«На вторичном рынке всё более заметным становился сегмент квартир в домах, сданных не более пяти лет назад. В Ростове-на-Дону на такую «новую вторичку» приходилось 28,6% предложения, в Москве - 24,3%, в Краснодаре - 22,9%, в Новосибирске - 21%». Этот сегмент «свежей вторички» - главный борец с рынком новостроек. В среднем «свежая вторичка, которая, напомню, не старше 5 лет, стоит дешевле лотов в новостройках схожего качества на 10-15%, по данным «Авито-Недвижимость». И это при том, что в «свежей вторичке» по больше части сделан ремонт (это экономия ещё минимум в 2-4 млн руб. по сравнению с голым бетоном в новостройках), а в самом доме текущие ремонты квартир уже почти завершены (что говорит о тишине в доме и отсутствии других неудобств, связанных с ремонтами, вроде вечно ломающихся и грязных лифтов, в которых с избытком возят стройматериалы) Такие данные говорят, насколько должны упасть в цене новостройки, чтобы начать конкурировать со «свежей вторичкой» - минимум на 15%, а лучше – на 20-25%.