ONWIRE

В продолжение. У ведущих консультантов цифры расходятся не потому, что они видят разный рынок, а потому, что считают его по-разному. Если учитывать только сопоставимую прямую вакансию, её текущий объём составляет 0,9–1,2 млн кв. м. Если же добавить будущий ввод без подписанных сделок, объём доступного предложения вырастет до 2,5–2,9 млн кв. м. Поэтому сейчас важно смотреть прежде всего на динамику реального поглощения — без учёта BTS-сделок.

Как я ранее говорил, определяющим будет третий квартал. Сейчас точно спрогнозировать реальную ситуацию на рынке сложно. С одной стороны  достаточно  быстрое снижение ставок— результат активной позиции некоторых девелоперов, которые стремятся  оперативно заполнить уже введённые площади. С другой стороны, есть достаточный объём активных запросов  со стороны крупных игроков,которые могут завершиться сделками и уменьшением вакансии. В любом случае, если смотреть на сухие цифры: объём свободных площадей в Московкском регионе в моменте составляет 0.9 -1.2 млн. кв.м , а   с учётом нового строительства  к концу  составит от 2,5 до 2,9 млн кв. м. Объём сделок в самом лучшем случае останется на уровне 2025 года — 1,5 млн кв. м, но верится в это с трудом, так как темпы поглощения по итогам полугодия составляют всего 600 тыс. кв. м. В итоге мы можем закончить год со свободным объёмом в 1.0 –1,1 млн кв.м, Это только  рынок складов класса А без учёта промышленных и прочих зданий формата Light Industrial.

Новость первая. Новость вторая. Как говорил Даниэль Канеман в книге «Думай медленно... решай быстро»: «Не слушайте экспертов, они всегда ошибаются. Но прогнозы всё равно нужны — всем необходима точка отсчёта». Важное уточнение: в этих статьях речь идёт о разных вещах. Спрос — это фактический объём сделок, то есть реальное поглощение квадратных метров. А запрос — это лишь исследование рынка, и в лучшем случае лишь один из пяти таких запросов перерастает в реальную сделку.

В последнее время все ведущие брокерские компании стали активно развивать направление по работе с ЦОДами, справедливо полагая, что это будет новая быстрорастущая ниша в коммерческой недвижимости. Текущий рынок оценивается в 1 трлн рублей, из которых на стадии бумажных проектов и планов находится проектов на 700 млрд. Заходя на этот рынок, брокерские компании могут заработать в перспективе 2–5 лет от 1,5 до 3 млрд рублей. Есть за что побороться. Однако рынок сложный, и в текущих условиях заявленный объём инвестиций может так и остаться нереализованным. По данным на июнь 2026 года, в России насчитывается 128 проектов по возведению центров обработки данных (ЦОД) с совокупным объёмом инвестиций около 1 трлн рублей. Это и проекты на активных стадиях реализации, и приостановленные инициативы. К числу последних относятся 38 проектов с суммарным объёмом 168,6 млрд рублей. Такие данные приводят в своём исследовании, с которым ознакомился Forbes, эксперты «Техэкспо» и «ПКР». На стадии строительства находится 42 проекта дата-центров с объёмом инвестиций 282,1 млрд рублей. В числе крупнейших — дата-центры крупных технологических и корпоративных заказчиков, включая проекты «Яндекса», «Сбера», DataPro, АФК «Система», ГК «Монарх», Гознак, «ВКонтакте» и других инвесторов. Чтобы понять, где находится наш рынок ЦОДов, приведём сравнение: в США в нынешнем году потратят на дата-центры примерно $600 млрд, КНР — больше $100 млрд (по Китаю данные только приблизительные). Европа- $30 млрд, остальной мир — около $60 млрд.

Складской девелопмент идёт за спросом на склады, а спрос на складские площади является прямой производной от оборота розничной торговли, который напрямую зависит от численности населения. Вот хорошие данные по росту численности населения в регионах РФ до 2035 года. Можно предположить, что в данных регионах будет сохраняться повышенный спрос на складские площади. Правда, есть нюанс. По данным NF Group, совокупный объём ввода новых складских площадей в регионах в 2025 и 2026 годах держится на уровне 4,5 млн кв. метров ежегодно, что является рекордным уровнем за всю историю складского рынка в РФ. Главная причина — активная экспансия маркетплейсов и крупнейших продуктовых сетей. И тут нужно учитывать, что львиная доля строящихся площадей реализуется по схеме BTS и уже законтрактована. Строя себе новый распределительный центр, логично предположить, что игроки планируют свои объёмы минимум лет на пять. Поэтому спрос на складские площади даже в стремительно растущих регионах, скорее всего, будет накапливаться с отложенным эффектом, и реальный рост количества запросов на складские площади в регионах мы увидим не ранее 2030 года.

В продолжение поста: данные Infoline по доле крупнейших игроков в рознице. Видно, что процесс идёт в сторону практической дуополии «Магнита» и X5.

Такими темпами в продуктовой рознице скоро останется всего три основных игрока. Всё как в учебнике: в кризис крупные становятся ещё крупнее.

Объём Capex Озона в 2026 году будет выше, чем во все предыдущие периоды. Это связано в том числе с открытием новых РЦ. Ведущими экспертами рынка потребность Озона в новых складских площадях оценивается в размере 2–2,5 млн кв. м на ближайшие 2–3 года. И хотя Озон логично предпочитает арендовать складские площади, всё равно затраты на новую складскую инфраструктуру будут существенными. Повторюсь, что такой объём инвестиций, кроме Озона и WB, сейчас в России не доступен ни одному из игроков. Когда закончится географическая экспансия, начнётся конкуренция за потребителя, и главным оружием будет срок доставки. Как это сейчас произошло на рынке США, где Amazon ввёл новый стандарт доставки «день в день» в любом регионе страны. Остальным игрокам придётся занимать узкоспециализированные ниши.

(к постам выше). Очень интересный кейс: фактически в одной локации сейчас вводятся сразу три крупных складских проекта: • Индустриальный парк «Никольское 2», корпус площадью 74 800 кв. м. • Логистический парк «Инсити Радищево», корпус площадью 59 000 кв. м. • Индустриальный парк «Северные врата», два корпуса совокупной площадью 38 000 кв. м. Все комплексы идентичны по своим характеристикам и основным параметрам. Получается отличный тест на профпригодность. Всем троим девелоперам придеться очень точно определить своё позиционирование на рынке и, исходя из этого, выстроить стратегию заполнения вакантных площадей. В условиях стагнирующего рынка задача нетривиальная.

Вести с полей. Логистический парк "Инсити Радищево". Расположение: пересечение Ленинградского шоссе и ЦКАД. Закончилась стройка корпуса площадью 59 000. Корпус готов к въезду. На финальной стадии строительные работы на корпусе площадью 149 000 кв.м.

Вести с полей. Индустриальный парк "Никольское 2". Расположение: внешняя сторона А107, пересечение с Рогачёвским шоссе и ЦКАД. Практически закончилась стройка корпуса площадью 74 800 кв.м. Арендаторы могут начинать монтаж стеллажей.

И отдельно, уже с вами, хотел обсудить следующее очевидное для меня наблюдение: сейчас мы имеем, по сути, два рынка складов. «Старый», построенный до ажиотажа 2023-2025 годов, и новострой – тот самый, который бросились упаковывать в ЗПИФы и вываливать на рынок миллионами квадратов в год. Так вот, склады старой формации были построены из расчёта удобства для конечного пользователя, с приоритетом на логистику – на транспортных развязках, в местах высокого трафика, а главное, с доступом к рабочей силе. Новострой создавался и создаётся с акцентом на накрашенные губы «начинку», оснащенность, дизайн и другие навороты. Но вот незадача, основное конкурентное преимущество склада – это его расположение. За 20 лет на этом рынке я видел много объектов, сделанных «по последнему слову техники», но нахер никому не нужных, потому что добираться к ним «два дня лесом-три дня полем» или потому что на подъезде к ним, таким красивым, не могут разъехаться две фуры. Я даже видел проект посреди жилого сектора, рядом с храмом, и всё это с узкой дорогой на въезде. ЦКАД, Новая Рига, Киевка – что ещё забыл из «модных» направлений? – склады там могут быть хоть бриллиантовыми, но трафика там не было даже при открытых границах, и уже тем более его не будет сейчас. Так вот, новый рынок складов будет падать, и падать очень сильно. А старый рынок продолжит работать, как работал – потому что он был построен не на хайпе. И разрыв между арендой на этих двух рынках будет только нарастать. #всмысле_недвижимость

Суперагрессивная стратегия по заполнению свободных площадей в текущих условиях может и не сработать. Но волну на рынке она точно поднимет. Я уже натираю доску воском — похоже, посёрфим как следует.

Но если посмотреть на макроэкономику, больше всего мне нравятся отчёты ЦМАКП. Поводов для оптимизма совсем нет. И, соответственно, не хочется быть алармистом, но что-то мне подсказывает, что объём сделок в 2026 году не дотянет до 3 млн кв. метров. Кратко из отчёта за март: 1. Экономическая динамика продолжает сжиматься. Отскока после традиционного провала в начале года, к сожалению, не произошло. 2. Налицо снижение инвестиций и очень слабый, не компенсировавший январского провала, подъём потребления населения. 3. В промышленности уже год (с перерывом на один месяц) PMI находится в зоне негативных (менее 50%) оценок, что с неизбежностью оказывает угнетающее воздействие на инвестиционное поведение компаний. 4. Текущая интенсивность инвестиционной активности остаётся очень низкой. 5. В строительстве тенденция спада лишь закрепилась (III кв.: –0,4% в среднем за месяц, IV кв.: –1,0%, январь: –5,5%, февраль: –1,1%; сезонность устранена). Строительная сфера, оказавшаяся в фокусе негативных факторов (ужесточение условий по ипотеке, политика высоких процентных ставок, бюджетная консолидация), становится зоной острого кризиса, причём с учётом строительного цикла, вероятно, на довольно длительный период – на два-три года. 6. Рынок труда: притормозился рост реальной заработной платы, число вакансий в расчёте на одного незанятого устойчиво сокращается. Несмотря на исторически рекордно низкие уровни безработицы, по состоянию на конец 2025 года увеличивается численность работников, находящихся в уязвимом положении на рынке труда: занятых неполное время по тем или иным причинам. Снижение уровня фактической загрузки рабочей силы происходит параллельно со снижением загрузки производственных мощностей и является отражением нарастающего кризиса спроса. 7. Потребление населения так и не «оттолкнулось» после январской глубокой коррекции (III кв.: +0,3% в среднем за месяц, IV кв.: +0,5%, январь: –2,0%, февраль: +0,3%; сезонность устранена). При этом если в потреблении платных услуг после незначительного спада был соразмерный ему «отскок». (январь: –1,1%, февраль: +0,9%, сезонность устранена), то продажа непродовольственных товаров даже ещё чуть «подсела» после январского падения, а в продажах продовольствия, по очевидным причинам, ни глубокого кризиса, ни отскока практически не было. В итоге получается некий замкнутый круг: падает потребление, падает инвестиционная активность, падает предложение. Какой выход из этой ситуации? Как стимулировать рост? Может, уже пора открыть книги Джона Кейнса?

NF выпустили отчёт о ситуации на складском рынке по итогам 1-го квартала. Объём сделок (без учёта ренов и продлений) составил 278 000 кв. м. В моменте — очень хороший показатель в текущих макроэкономических условиях.

Большой респект коллегам из Core XP за попытку хоть как-то оценить перспективы рынка на ближайшие три года. В текущей ситуации, когда у многих компаний горизонт планирования сократился до квартала, спрогнозировать развитие рынка на такой срок — действительно смелый шаг. Этот отчет хочется читать каждый день перед сном:  все будет хорошо, нужно еще чуть-чуть потерпеть — и скоро все действительно будет хорошо