Владимир Жоков

🏗 Предложение студий в Москве сократилось на 42,4% за год В июне 2026 года в новостройках «старой» и Новой Москвы экспонировалось 5,3 тыс. студий. Годом ранее в продаже было 9,2 тыс. лотов. ❔ Куда они исчезают? В основном их раскупили. За последние 12 месяцев в Москве зарегистрировано 13,5 тыс. сделок со студиями (по дате регистрации материнской сделки). Небольшие лоты остаются одним из самых востребованных форматов. Они доступнее в абсолютной стоимости и подходят для разных целей: и для сдачи в аренду, и как первое жилье для детей, и т.д. 🏙 В каких классах представлены студии? Основная часть предложения сосредоточена в массовом и бизнес-сегментах: 🔹 массовый сегмент — 54,2% 🔹 бизнес-класс — 42,6% 🔹 премиум-класс — 3,0% 🔹 элитный класс — 0,3% 🔵 Как покупают студии? Около 70% сделок со студиями проходят с использованием ипотечных средств. 📌 Студии остаются массовым и востребованным продуктом, однако продажи и ограниченное пополнение экспозиции заметно сокращают их выбор на первичном рынке столицы. Данные по сделкам приведены по дате регистрации материнской сделки.

На канале РБК, обсудили первичку и вторичку 👌 ссылки для просмотра: https://vkvideo.ru/video-210986399_456245662 https://youtu.be/RmSld93uIK4 #рбк #частнаясобственность #ПавелДемидович #АлександраПанфилова #Жоков @vzhokov

Запись уже лежит на ВК и YouTube. https://vkvideo.ru/video-226175879_456239225 https://www.youtube.com/live/bqEtRaX1u9E Смотрим и подписываемся в VKvideo, а то в ВК совсем скучно... Если будет 500 подписчиков, эфиры делать начну, хотите? Если да, пишите темы для обсуждения в комментах под этим постом 😉 @vzhokov

У ДАРС снизился кредитный рейтинг. Эксперт РА понизил рейтинг компании до ruBBB-. Прогноз стабильный. Для облигаций это важный сигнал.   Причина в том, что ДАРС вошёл в активную инвестиционную фазу (я об писал в мае, читайте пост выше)☝️ Компания взяла два проекта бизнес-класса в Москве – вектор развития верный, учитывая ситуацию на рынке. Для регионального девелопера это другой масштаб. Дороже земля. Дороже стройка. Больше чек проекта. Больше потребность в проектном финансировании. Выше требования к продажам.   По итогам 2025 года долг ДАРС вырос до 22,7 млрд ₽. Годом ранее было 18,0 млрд ₽. Более 80% долга - проектное финансирование. Скорректированный долг / EBITDA вырос и стал выше 3х. Годом ранее было 1,4х. EBITDA / процентные платежи - 1,2х. Собственные средства / активы - 0,17х. Вот за это рейтинг и снизили.   CFO компании ДАРС, Дарья Силантьева, объясняет рост долга входом в новые московские проекты: «Рост долговой нагрузки связан с привлечением целевого проектного финансирования на вход в Московские проекты бизнес-класса, источником погашения является прибыль и денежный поток этих проектов, давления на ликвидность компания не испытывает, но в моменте метрики выглядят хуже, чем годом ранее. В 2026–2027 годах мы ожидаем снижение долговой нагрузки и улучшение процентного покрытия за счет формирования прибыли в новых проектах. В региональных проектах мы осознанно скорректировали темпы запуска, чтобы адаптироваться к текущему спросу и сохранить маржинальность. Компания сохраняет устойчивые лидирующие позиции в регионах присутствия, диверсифицированный портфель и достаточный уровень ликвидности»   Логика мне понятна: сначала берёшь проект, финансируешь стройку и наполняешь эскроу, получаешь прибыль. Но для облигационера между «взяли проект» и «получили прибыль» есть несколько лет риска. Проект надо собрать/запустить. Продать. Построить. Не уронить маржу. Не получить проблему с процентными платежами. Важно насколько эта цепочка у компании контролируема. В случае ДАРС значительная часть долга — это проектное финансирование, привязанное к конкретным объектам и покрываемое эскроу-счетами, а не «абстрактный» корпоративный долг. Операционно кстати, у ДАРС пока динамика нормальная. За 1 полугодие 2026 года продажи составили 9,7 млрд ₽. Это +22,6% год к году. В метрах — 65 тыс. м2 Это +6,8%. Покрытие проектного финансирования средствами на эскроу-счетах — 85%.   Эта цифра хорошая. Но рейтинг смотрит не только на продажи. Он смотрит на баланс, долг, сроки запусков, ликвидность и процентную нагрузку. Дополнительный риск - перенос сроков запуска новых проектов. Москва и Ульяновск - разрешения на строительство во 2 полугодии 2026 года. Липецк и Выборг - старт сдвинут с начала на конец года. Для девелопера перенос запуска - это не мелочь. Это сдвиг будущих продаж, будущего эскроу и будущей прибыли.   Контекст по рынку: По исследованию НКР и ЕРЗ, долг 11 крупнейших застройщиков за 2025 год вырос на 30%, до 3,1 трлн ₽. Выручка выросла только на 15%, до 2,2 трлн ₽. Средства на эскроу росли медленнее долга: +23% против +30%. То есть сектор в целом покупает рост через увеличение долговой нагрузки.   Мой вывод такой: ДАРС стал интереснее, но риск тоже вырос. Раньше это была более понятная региональная история. Сейчас компания делает шаг в московский бизнес-класс и платит за этот шаг ростом долга. Если московские проекты пойдут хорошо, метрики могут улучшиться в 2026–2027 годах. Если продажи будут медленнее плана, долг и проценты будут давить дольше.   🤔Как бы я бы сейчас смотрел на облигации девелоперов? покрытие проектного долга эскроу динамика продаж в новых проектах процентное покрытие переносы запусков корпоративный долг отдельно   Понижение рейтинга не ломает финмодель ДАРС, а скорее честно показывает цену роста. Компания покупает новый масштаб через долг. Интересно как быстро новые проекты начнут возвращать деньги.   P.S. я бы рекомендовал компании часть новых проектов в Москве сгрузить в ЗПИФ, чтобы снизить долговую нагрузку по МСФО 😎 @vzhokov

Июнь на рынке новостроек был оживленный. Причина простая: покупатели ждали изменения условий семейной ипотеки с 1 июля 2026, а в итоге изменения перенесли на 1 октября. Ведомства продолжают согласовывать параметры программы. Сделки, которые люди успели ускорить в июне, уже попали в статистику. Полных данных по ДДУ по всей РФ за июнь пока нет. Она будет в середине июля. Поэтому смотрю на Московский регион как на индикатор спроса. В мае в Московском регионе было 6 554 ДДУ. В июне 8 740 ДДУ. Рост к маю 33%. По частям региона: Москва в старых границах +20% к маю по ДДУ. Новая Москва +38%. Московская область +47%. Самый сильный месячный рост был в области. Теперь сравнение с прошлым 2025 годом. В июне 2025 года в Московском регионе было около 8,8 тыс. ДДУ. В июне 2026 года - 8,7 тыс. ДДУ. То есть рынок по количеству сделок примерно на уровне прошлого года. Здесь важный момент: июнь выглядит сильным к маю, а к прошлому году рынок скорее удержал объём. Рост выручки дал не объём сделок. Его дали цены и структура продаж. По Москве в старых границах ДДУ -14% год к году, площадь -9%, выручка +7%. По Новой Москве просадка сильнее: ДДУ -37%, площадь -39%, выручка -24%. По Московской области картина лучше: ДДУ +39%, площадь +37%, выручка +52%. Если смотреть исторически, июнь 2026 тоже не выглядит сильным месяцем. По Московскому региону: июнь 2022 — 8,9 тыс. ДДУ; июнь 2023 — 11,9 тыс. ДДУ; июнь 2024 — 18,3 тыс. ДДУ; июнь 2025 — 8,8 тыс. ДДУ; июнь 2026 — 8,7 тыс. ДДУ. Результаты июня 2024 года искажены отменой льготной ипотеки для всех, которую отменили 01.07.2024. Тогда в Московском регионе было 18,3 тыс. ДДУ. Сейчас 8,7 тыс. Разница почти в два раза. Цена за это время выросла сильно, больше 60% (15%г/г). Средняя цена кв. м без скидок в июне: 2022 — 254 тыс. ₽; 2023 — 294 тыс. ₽; 2024 — 310 тыс. ₽; 2025 — 374 тыс. ₽; 2026 — 413 тыс. ₽. Выручка в июне 2026 - 183 млрд ₽. Это выше июня 2025 года, но ниже июня 2024 года, когда было 264 млрд ₽. Ипотека снова стала главным фактором. По оценке ДОМ.РФ, в июне банки выдали 107 тыс. ипотечных кредитов на 488 млрд ₽ и это максимум с начала года. По семейной ипотеке в июне выдали 42,3 тыс. кредитов на 257,6 млрд ₽. (52,66%) В последние две недели июня число одобренных заявок по программе почти удвоилось. Выдачи на неделе 22–28 июня выросли в 2,3 раза к среднему уровню мая. Запуски новых проектов по РФ во 2 квартале снизились на 5% г/г. За 6 месяцев запущено 19,4 млн кв. м, это +12% к 2025му, но рост обеспечил в основном 1 квартал когда всем пытались успеть 2 ипотеки на семью. Во 2 квартале почти все крупнейшие застройщики сократили активность. Так что для меня вывод такой. Июнь показал, что спрос быстро оживает, когда появляется дедлайн по льготной ипотеке. (манипуляция? нет, Вы не понимаете это другое…) В Московском регионе это сразу дало +33% к маю по ДДУ. В годовой динамике восстановления пока не видно. Количество ДДУ осталось примерно на уровне июня 2025 года, а до июня 2023–2024 годов рынок заметно не дотягивает. Теперь надо смотреть на провальный июль и август, ибо раньше сентября опять никто не придёт покупать. Главный вопрос: сколько июнь забрал спроса из 3 квартала? кстати эти и другие вопросы мы вчера обсудили с компанией АПРИ и каналом "Деньги из Бетона" https://vkvideo.ru/video-226175879_456239225 https://www.youtube.com/live/bqEtRaX1u9E @vzhokov

😱 Что будет с семейной ипотекой после 1 октября?! Разберемся уже сегодня в 18:00 в прямом эфире вместе с экспертами: ▪️Игорь Файнман, директор по работе с инвесторами мультирегионального девелопера «АПРИ» ▪️Владимир Жоков, эксперт рынка недвижимости Обсудим главное: ➖ Ждать ли ажиотажа и повышения цен или все, кто хотел, уже запрыгнули «в последний вагон»? ➖ Как изменятся условия по семейной ипотеке? ➖ Упадут ли наконец цены в октябре, когда спрос снизится? ➖ Что застройщики будут предлагать вместо семейки: рассрочки, скидки, субсидированные ставки? 🔥 Приходите — будет полезно! Смотреть по ссылке 👇 YouTube ВК 6 июля, 18:00 Бесплатно